Colin
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Als je googled op de term “mandeligheid” dan kun je genoeg informatie vinden, maar ik zie het probleem niet. Je geeft zelf al aan dat de vereniging het contract sluit, op basis van een besluit van de leden. Verder is er genoeg jurisprudentie waaruit blijkt dat niet-leden ook financieel moeten bijdragen aan de voorzieningen die gemeenschappelijk zijn.
Kortom, niet moeilijk doen. Alle gemeenschappelijke kosten omslaan over de eigenaren, ongeacht of ze wel of niet lid zijn van de parkvereniging.
Dat is helemaal niet vreemd. De corporatie kan als eigenaar zonder problemen instemmen met besluiten over het huishoudelijke reglement van de VvE. Dergelijke besluiten raken de corporatie als rechtspersoon niet, omdat ze enkel betrekking hebben op de persoonlijke levenssfeer van natuurlijke personen.
Dat de corporatie haar huurders veel strengere regels oplegt, doet voor de VvE niet ter zake. Dat is een zaak tussen 2 contractpartijen, waar de VvE buiten staat. Een huurder kan de huurovereenkomst eenvoudig beëindigen als hij moeite heeft met de huisregels.
In mijn VvE is 1 appartement in handen van een vastgoedbelegger, die ook veel strengere regels hanteert voor wat wel en niet mag in het privégedeelte. De woningzoekenden die bij hem aankloppen weten dit en tekenen de huurovereenkomst met hun volle verstand.
Kortom, niets aan de hand.Er is geen alternatief voor het stemmen in een algemene ledenvergadering. Dat veel eigenaren in het buitenland zitten is hun probleem. Het laatste dat jij als welwillende eigenaar moet doen is daar jouw probleem van maken.
Ik zou conform de voorgeschreven procedure een ledenvergadering uitschrijven. Als de in het buitenland verblijvende eigenaren de geagendeerde onderwerpen belangrijk genoeg vinden, dan zorgen ze in de vergadering maar voor een vertegenwoordiger met een volmacht en steminstructies. Ze hebben vast wel familie of vrienden, die kunnen inspringen.
Zo niet, dan moet je in de vergadering waarschijnlijk vaststellen dat het vereiste quorum niet is gehaald. Volgens de modelreglementen moet je dan binnen 6 weken een 2e vergadering bijeenroepen. Voor die vergadering is geen quorum vereist en kun je zo nodig in je eentje besluiten nemen. Probleem opgelost!Het is inderdaad cruciaal om na te gaan in hoeverre de VvE actief is. Daarbij beschouw ik een MJOP overigens niet als een essentiële voorwaarde. Met wat gezond verstand kunnen de eigenaren zelf ook wel bepalen hoeveel geld er gespaard moet worden voor schilderwerk, gevel en dak. Belangrijker is de vraag of er een reserve voor groot onderhoud is opgebouwd via een maandelijkse bijdrage, die de eigenaren moeten voldoen. Zo ja, hoeveel zit er in die pot? Daarnaast is relevant dat de eigenaren jaarlijks minimaal 1x vergaderen en bij die gelegenheid een begroting en een jaarrekening vaststellen. Deze documenten zijn voor een potentiële koper essentieel om inzicht te krijgen in het financiële reilen en zeilen van de VvE. Tenslotte is het verplicht dat er minimaal 1 bestuurder is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel en is het zeer gewenst dat er een zakelijke bankrekening is die op naam van de VvE staat. Het laatste is eigenlijk ook verplicht, maar voor een kleine VvE schijnt het niet zo eenvoudig te zijn om dit tegen acceptabele kosten bij een bank te regelen.
Ik zou er niet aan beginnen als blijkt dat er helemaal niets is geregeld. Tenzij je de behoefte voelt om jezelf heel veel rompslomp te bezorgen.Ik denk dat deze vraag niet thuishoort op dit forum. Er is namelijk geen sprake van een gewone VvE, maar waarschijnlijk van een eigenaarsvereniging op een recreatiepark. Het lidmaatschap daarvan is niet verplicht, zoals bij een gewone VvE.
Toch zijn ook niet-leden verplicht een bijdrage te voldoen aan de parkvereniging, omdat zij ook profijt genieten van het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke parkvoorzieningen. Als de overgang van de oude naar de nieuwe beheerder geen wezenlijke gevolgen heeft voor de hoogte van de bijdrage, heeft een niet-lid mijns inziens geen grond om zich niet te committeren aan de nieuwe situatie.Het spijt me, maar dit relatief jonge forum lijkt op dit moment het drukst bezocht en daarmee het centrale praatclubje in VvE-land te worden.
Het forum van VvE Kwesties bestaat veel langer, is heel goed, veel bruikbare informatie te vinden, maar lijkt wat activiteit betreft over zijn hoogtepunt heen.
Het forum van Vereniging Eigen Huis is helaas een paar jaar geleden gestopt. Nooit begrepen waarom. Ben er lang actief geweest, honderden vragen beantwoord, totdat al die tijd en moeite met 1 pennestreek van het net werd gehaald. Wat een kater heb ik daaraan overgehouden.
Back on topic. Ik deel het vermoeden van Rob, dat hier sprake is van een mini-VvE met slechts 2 leden. Mogelijk dat de vragensteller nog niet lang geleden het eigendom heeft verkregen en zich, gelet op de onbekendheid met het fenomeen VvE-beheerder, verkeken heeft op de gevolgen van een inactieve VvE.
Vraag is of deze situatie oplosbaar is met een ongewillige mede-eigenaar. Bij elk te nemen besluit kan een patstelling ontstaan als beide eigenaren 1 stem hebben. Bovendien is het uitbesteden van het volledige beheer een kostbare aangelegenheid voor een kleine VvE en waarschijnlijk niet financieel haalbaar.Ik kan me niet voorstellen dat de huisjesmelker om vernietiging gaat verzoeken. Hij maakt geen schijn van kans. Met de komst van nieuwe wetgeving om verplicht geld (jaarlijks een 0,5% van de herbouwwaarde of op basis van een MJOP) te sparen, wordt het belang van groot onderhoud weer eens onderstreept. Elke rechter zal dit belang het zwaarst laten wegen.
Het verwijzen naar lijstjes met VvE-beheerders is goed bedoeld, maar is dat wat de vragensteller voor ogen heeft?
Laat ik voorop stellen dat het vragen naar ervaringen van anderen helaas weinig zinvol is c.q. nauwelijks bruikbare reacties oplevert. Daar is het aantal deelnemers aan fora als deze veel te beperkt voor.
De vragensteller gebruikt de benaming VvE-beheerder niet in haar posting. Uiteraard zijn er beheerders die kunnen bieden wat haar VvE zoekt, maar dergelijke werkzaamheden doen zij normaliter voor de VvE’s waarmee een beheer- of dienstverleningsovereenkomst is gesloten, inclusief het financieel-administratieve en secretariële beheer.
Dat VvE-beheerders op ad-hoc basis onderhoudsklussen organiseren voor willekeurige VvE’s acht ik op een enkele uitzondering na minder aannemelijk.
Misschien heb ik het mis, maar ik denk dat de vragensteller specifiek op zoek is naar een partij die sec het onderhoud kan organiseren, los van het VvE-beheer in brede zin. Dat zijn gespecialiseerde bedrijven op het gebied van bouwkundig advies, die zich bezighouden met projectvoorbereiding en -coördinatie, het samenstellen van MJOP’s, calculaties, directievoering, bouwbegeleiding, toezicht en inspectie en wat dies meer zij.Correct, een eigenaar kan de rechter om vernietiging van een bepaald besluit verzoeken, maar dan moet hij wel aannemelijk kunnen maken dat zijn belangen zijn geschaad door de te late vergadering.
Vervolgens zal de rechter beoordelen of dat geschade belang zo ernstig is dat dit voorrang moet krijgen op het algemene belang van de overige eigenaren.
Ik zou het razend knap vinden als je door een verschil 2 weken kunt aantonen een bepaald nadeel te hebben ondervonden. Kortom, maak je niet druk, zo’n vaart zal het niet lopen in jouw VvE.Dit verhaal wekt niet de indruk dat er sprake is van een slapende VvE, want er wordt een maandelijkse bijdrage van de eigenaren gevraagd. Vreemd is daarentegen wel dat in die bijdrage kennelijk geen aandeel voor groot onderhoud is begrepen. Dat zou wel moeten, anders heeft de VvE geen middelen in kas om dit onderhoud te bekostigen en moeten de eigenaren steeds op ad-hoc basis een bedrag ophoesten. Voorafgaand daaraan moet de eigenaren ook nog eens een formeel besluit nemen om deze incidentele kosten volgens de breukdelen over de eigenaren om te slaan.
Wat in dit geval als enige oplossing resteert, is een zakelijke aanpak. Daarmee heb je het benodigde bedrag nog niet meteen binnen. Met andere woorden, het is onvermijdelijk dat je de kosten van een urgente onderhoudsklacht in eerste instantie zelf moet voorschieten, bij voorkeur met hulp van eventuele andere welwillende eigenaren.
Het aandeel van de nalatige eigenaar moet aan hem gefactureerd worden en zo nodig via incassomaatregelen ingevorderd worden. Voor een professionele beheerder zou dit een administratieve routineklus zijn. In een mini-VvE zonder externe beheerder of enige vorm van actief zelfbeheer wordt dit een lastige kwestie.Van dergelijke VvE’s zijn legio voorbeelden. Een of enkele grooteigenaren, in voorkomende gevallen met een dubbele pet (zowel eigenaar als beheerder) vormen een dictatuur, waardoor de resterende eigenaren geen noemenswaardige invloed hebben op de besluitvorming.
De beste remedie: bezint eer gij begint en koop nooit een appartement in een dergelijke VvE. Het bespaart je eindeloos veel ergernis, frustratie en derving van woongenot.
De enige weg loopt via de rechter, die besluiten van de vergadering kan toetsen aan de beginselen van redelijkheid en billijkheid. Ook hiervan zijn voorbeelden te vinden in de jurisprudentie, waaruit blijkt dat de rechter de belangen van de minderheid zwaarder laat wegen.
Ik weet verder niet hoe een dergelijke traject procedureel verloopt. Ik heb er gelukkig geen ervaring mee. Volgens mij begint het met een zogenaamd “verzoekschrift” aan de kantonrechter. Belangrijk is dat de genoemde minderheid van 17% gezamenlijk en eensgezind optrekt. Dat maakt de zaak sterker.
Ik denk dat de nadruk moet liggen op het ter discussie stellen van het feit dat slechts 1 persoon (de voorzitter) over een absolute meerderheid van stemmen beschikt door de aan hem verstrekte volmachten. Ik verwacht dat een rechter hier zeker een bepaalde mate van onredelijkheid in ziet.
Verder zou je een speerpunt kunnen maken van de belangenverstrengeling van de eigenaar die ook beheerder is. Met andere woorden, dat je in het verzoekschrift goed beargumenteerd waarom het beheer beter bij een onafhankelijke beheerder kan worden ondergebracht.
Succes met de hoofdpijndossier. Het zal allesbehalve meevallen.Ik sluit aan bij het vorige bericht. De gevels van een appartementencomplex behoren doorgaans tot de gemeenschappelijke zaken van het gebouw en vallen daardoor onder de verantwoordelijkheid van de VvE.
Ik verwijs naar artikel 14 van het MR 1992: de eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden.
Ik zou om te beginnen eens nagaan welke constructies er reeds aanwezig in het gebouw. Ik neem aan dat er appartementen zijn waarin in het verleden al een CV-installatie is aangelegd. Hoe is dat gebeurd? Het bestuur van de VvE zou je moeten kunnen vertellen hoe dat procedureel is verlopen.Verzekeringen zijn altijd tricky. Er wordt namelijk gekeken naar de oorzaak van de schade. Een opstalverzekering keert normaliter alleen uit bij brand-, water-, storm-en ontploffingsschade, voor zover de oorzaak buiten de VvE is gelegen. Het criterium is dat het moet gaan om een “onheil van buitenaf” dat je redelijkerwijs niet had kunnen voorkomen.
Als sprake is van achterstallig onderhoud – en daar lijkt het in dit geval sterk op – dan is de VvE in zekere zin nalatig geweest. De schade was te voorkomen geweest als de VvE wel tijdig onderhoud had gepleegd.
Wat mij betreft is het verhaal dus niet wazig, maar juist heel plausibel.De onderburen zijn hun boekje fors te buiten gegaan door in strijd met de regels van het appartementsrecht te handelen. Zonder expliciet vergaderbesluit is het de VvE niet toegestaan om groot of achterstallig onderhoud uit te voeren. De algemene ledenvergadering heeft op deze wijze geen inspraak gehad, niet kunnen beslissen wie het onderhoud gaat doen en niet formeel ingestemd met de kosten daarvan.
Ik zou in jouw plaats vooralsnog niet betalen. Als de VvE geen eigen vermogen heeft, dan kunnen de onderburen alleen via de rechter een bijdrage van jou afdwingen. Althans dat kunnen ze proberen. Gelet op de voorgeschiedenis acht ik het aannemelijk dat de rechter in jouw voordeel zal beslissen. Maar goed, dat weet je natuurlijk op voorhand nooit zeker.Op zich is het inderdaad vreemd dat de gevel als geheel geen gemeenschappelijke zaak is. Bij een vrijstaand appartementengebouw vormen de voor-, achter- en zijgevels een integraal geheel, dat bij groot onderhoud dus ook integraal wordt aangepakt.
Het complex van de topic opener heeft waarschijnlijk geen zijgevels, maar alleen een voor- en een achterkant. De insteek zal geweest zijn dat de appartementen aan de achterzijde verantwoordelijk zijn voor de achtergevel en de appartementen aan de voorkant verantwoordelijk zijn voor de voorgevel. Mogelijk dat het pand bouwkundig zodanig is ingedeeld dat je in zekere zin kunt spreken van 2 gescheiden complexen (eigen ingang e.d.) die alleen een dak met elkaar delen. Zo geredeneerd kan ik me iets voorstellen bij de splitsingsakte.
