Colin
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Artikel 10 van het MR 1992 luidt: “indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.
Persoonlijk ben ik geneigd een kroonlijst tot de gevel te rekenen, vergelijkbaar met de lijst om een schilderij en functioneel bepalend voor het aangezicht van het gebouw zoals de rest van de gevel dat ook is.
Ik zie het niet als een onderdeel van het dak. Wat is de functie van een dak? Dat de bewoners een warm en droog onderkomen hebben. Draagt een decoratieve kroonlijst bij aan die functie? Ik denk het niet.
Maar goed, dit is slechts mijn redenering, op basis van boerenverstand. Ik ben geen bouwkundige.Ja, de eigenaren zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor de gemeenschappelijke bouwdelen van het pand. Als het achterstallig onderhoud niet bekostigd kan worden uit het eigen vermogen van de VvE (reserves), dan zullen de eigenaren een eenmalige extra bijdrage aan de VvE moeten voldoen ter grootte van hun breukdeel. Bij een mini-VvE bestaande uit een beneden- en een bovenwoning zal dit waarschijnlijk een 50/50 verhouding zijn. De splitsingsakte geeft hierover uitsluitsel.
Wat ik niet helemaal begrijp is de bepaling dat er een ALV moet worden gehouden uiterlijk in april. Ik ken alleen de bepaling “binnen 6 maanden na afloop van het boekjaar” en het boekjaar is vrijwel altijd gelijk aan een kalenderjaar. Met een ALV voor 1 juli zit de VvE dus aan de goede kant van de streep.
Of is jullie een VvE een curieuze uitzondering met een boekjaar dat loopt van 1 november tot en met 31 oktober?
Verder denk ik dat de rechter het belang van 1 eigenaar niet zo zwaar zal laten wegen als de ALV iets later wordt gehouden.De opstelling van de beheerder is inderdaad meer dan opvallend. Meneer wil een zolderverdieping dicht laten maken!!! Waar bemoeit hij zich in hemelsnaam mee? Hij heeft niets te willen. De VvE is zijn opdrachtgever, hij heeft slechts te doen wat de VvE wil.
Maar goed, als ik hele verhaal zo eens lees, dan hebben jullie wel een ingewikkelde Box van Pandora situatie gecreëerd met zijn allen. Alsjeblieft zeg. Als ik het goed begrijp, hebben 3 van de 6 eigenaren de zolderverdieping bij hun appartement “getrokken”. Ik ben met Rob eens dat een aanpassing van de splitsingsakte/breukdelen gewenst is. Waarschijnlijk een kostbaar grapje. Wat ik mij vervolgens afvraag: gaan we dit grapje dan herhalen als de huidige of toekomstige eigenaren van de andere 3 appartementen die ruimte op een gegeven moment er ook bij willen hebben? Dan blijven we bezig natuurlijk 🙂
Tsja, en over die kelderruimtes. Als het niet expliciet in de akte staat, zou ik zeggen dat het niet bij de appartementen hoort.Klopt, ik heb nog nooit meegemaakt dat een eigenaar dergelijke kosten door de VvE vergoed wilde hebben. Reparatie/vervanging van een cilinder als gevolg van slijtage komt hoogst zelden voor. Wat je daarentegen wel regelmatig ziet zijn eigenaren die een ander deurbeslag mooier/handiger/beter vinden en dit op eigen kosten aanbrengen, zonder dat aan de originele cilinder iets mankeert. Dan zijn de kosten sowieso niet voor de VvE.
Voor de VvE valt er niets te beslissen. Als een bewoner een dergelijke voorziening nodig heeft, dan moet de VvE daaraan meewerken. Vergunning is niet van toepassing.
Vluchtwegen moeten zijn voorzien van vluchtwegaanduidingen, noodverlichting en vrij zijn van obstakels. Een traplift wordt bevestigd aan de wand en vormt normaal gesproken geen belemmering om op een veilige manier het gebouw te verlaten.
Dat de traplift van de bewoner blijft is in zekere zin betrekkelijk. Wat gebeurt er als de betreffende bewoner overlijdt? Gaan de nabestaanden de lift eruit slopen en doorverkopen of zoiets? In de praktijk zie ik eerder gebeuren dat het ding blijft hangen.
Ik zou bij de verzekeraar even navragen of een stukje aanvullende dekking nodig is of dat dit thuishoort op de inboedelpolis van de bewoner.Nee, hier bestaat geen oplossing voor. Waar je in deze VvE mee te maken hebt is een mede-eigenaar, die als een zogenaamde beroepsquerulant kan worden beschouwd. Dat is een ongeneeslijke ziekte. Slechts door het vertrek of overlijden van de betreffende eigenaar kan de VvE hiervan bevrijd worden.
Verder denk ik dat het stemproces niet juist is verlopen. Of het nu gaat om een integraal nieuw reglement, een wijziging daarvan of een enkele aanvulling daarop, er is altijd een gekwalificeerde meerderheid nodig. Volgens het MR1992 een meerderheid van 2/3 in een vergadering waarin 2/3 van het aantal stemmen is vertegenwoordigd. Ik ken niet alle modelreglementen, maar een ontsnappingsroute door over elk nieuw artikel met een gewone meerderheid te besluiten, lijkt mij onwaarschijnlijk. Ik beschouw de besluitvorming daarom als nietig.
Los van alles raad ik je aan de betreffende mede-eigenaar zoveel mogelijk te negeren en je eigen leven te leiden. De regels die je als voorbeeld geeft zijn inderdaad lachwekkend en in de praktijk niet te handhaven. Als de straat onderdeel is van de openbare ruimte buiten het gebouw, heeft de VvE daar helemaal geen zeggenschap over. Ga dus vooral lekker buiten zitten met mooi weer.Het kostte mij even tijd om artikel 39 te doorgronden, maar je moet lid 2 inderdaad zo lezen dat de vergadering het besluit dient te nemen een beheerovereenkomst (op administratief of technisch gebied) aan te gaan. Lid 1 zegt in feite dat de vergadering niet kan besluiten andersoortige (langlopende) overeenkomsten aan te gaan, tenzij uit het reglement blijkt dat dit wel kan.
Conclusie: artikel 41 lid 3 is van toepassing, waardoor een ALV noodzakelijk is.De functie van voorzitter binnen een VvE bestaat officieel niet. Informeel kun je voorzitter, vice-voorzitter, secretaris of penningmeester in het bestuur zijn bij wijze van onderlinge rolverdeling. Voor de wet ben je een bestuurder. Ik raad je aan om jezelf wel op korte termijn als zodanig in te schrijven bij de KvK. Het betreffende formulier kun je downloaden van de website van de KvK.
De beheerder heeft gelijk dat de agenda voor de 2e agenda gelijk moet zijn aan de agenda voor de 1e vergadering. In die zin was mijn bericht van 24 april niet juist. Het beleggen van een vergadering buiten de beheerder om bleek ook al niet mogelijk, omdat je andere 2 leden onbereikbaar zijn.
Ik vrees dat er in dit geval geen andere oplossing is dan enige tijd na de 2e vergadering opnieuw een 1e vergadering te houden met dit agendapunt. Je zult de beheerder hier dan opdracht voor moeten geven. Ik kan niet voorspellen hoe hij hierop zal reageren. De kans is groot dat bij gebrek aan opkomst ook hiervoor weer een 2e vergadering moet worden gehouden. Daarmee kom je op 4 in plaats van 2 vergadering in 1 jaar. Mogelijk dat hij gaat sputteren, omdat deze extra dienstverlening niet bij het contract is inbegrepen. Anders wordt het wachten tot de vergadering van volgend jaar.Nee, dat is niet mogelijk. De lasten van de VvE kunnen alleen op basis van de breukdelen over de leden worden verdeeld. Hoe vaak er ook wordt vergaderd, de kosten van die vergaderingen maken gewoon deel uit van de realisatiecijfers in de jaarstukken en kunnen niet worden doorbelast aan individuele eigenaren.
Het zou ook volkomen onwenselijk zijn, omdat jij een persoonlijk belang in de vergadering hebt. In het geval dat de vergaderkosten voor jouw rekening komen en de vergadering neemt vervolgens een besluit dat niet in jouw straatje past, voel je je enorm bekocht.
De keerzijde van de medaille is dat je als individuele eigenaar geen extra vergadering kunt afdwingen. Als het bestuur bepaalt dat je maar moeten wachten tot die ene jaarlijkse vergadering, dan moet je het daarmee doen. Het enige alternatief is een schriftelijk verzoek aan het bestuur van een aantal eigenaren dat tenminste 10% van het stemmenaantal vertegenwoordigt. Als het bestuur hier geen gehoor aan geeft, kan deze groep zelf een vergadering bijeen roepen. Zie artikel 33, lid 3 en 4 van het modelreglement 1992.Let op dat de zaken goed helder zijn. Je gaf eerder aan dat je jezelf in een eerdere vergadering tot voorzitter hebt benoemd. Sta je ook bij de KvK ingeschreven als bestuurder?
Bij grotere VvE’s die gebruik maken van een externe beheerder, heeft deze doorgaans alleen de rol van administratief en technisch beheerder en wordt hij door het bestuur van de VvE aangestuurd.
Bij kleinere (inactieve) VvE’s heeft de beheerder vaak een dubbele pet op: naast de rol van beheerder is hij ook de formele bestuurder van de VvE, inclusief inschrijving bij de KvK. Ik ga er vanuit dat dit bij jouw VvE niet het geval is. Met andere woorden, dat ontslag van de bestuurder en uitschrijving bij de KvK niet aan de orde is. Wat resteert is dan alleen het opzeggen van de beheerovereenkomst.
Als het voorgaande klopt (de beheerder is geen bestuurder), zou ik de vergadering als volgt insteken. Lever bij de beheerder het volgende agendapunt in met bijbehorende toelichting:
Uitvoering beheertaken VvE
Als lid en bestuurder van (naam VvE invullen) heb ik de begroting tegen het licht gehouden. Ik ben tot de conclusie gekomen dat de kosten van het externe beheer een relatief groot deel uitmaken van de maandelijkse VvE-bijdrage. Verder heb ik vastgesteld dat het debiteurenbeheer in de huidige situatie te wensen over laat. De indruk bestaat dat de beheerder weinig tot geen prioriteit geeft aan het aanpakken van betalingsachterstanden van leden. Ik ben van mening dat het beheer kwalitatief beter en tegen lagere kosten uitgevoerd kan worden als de VvE het beheer in eigen hand neemt. Resumerend wil ik de vergadering daarom voorstellen de overeenkomst met de externe beheerder te beëindigen en het beheer van de VvE op te dragen aan de heer (eigen naam invullen) tegen een vergoeding van EUR 300,- per jaar.
Voilà, panklaar! Alle leden van de VvE zijn precies op de hoogte van het voorgestelde besluit. Dat ze de Nederlandse taal niet optimaal beheersen, laat ik gemakshalve maar even buiten beschouwing. Nu maar hopen dat de beheerder geen volmachten van de andere 2 eigenaren ronselt om jouw voorstel weg te stemmen.Thx Rob, opvallend dat in een paar dagen tijd 2x dezelfde vraag wordt gesteld. De inschrijfplicht bestaat al sinds 1 juli 2008. Verbazingwekkend dat er bijna 7 jaar na dato nog steeds VvE’s zonder inschrijving zijn. Ik had verwacht dat de KvK er strakker bovenop zou zitten. Ik stel nu vast dat ze alleen blaffen en niet bijten, laat staan dat er ooit een boete van EUR 17.000 is uitgedeeld.
Ook vind ik de rol van makelaars twijfelachtig. De vragensteller heeft al een makelaar, terwijl het appartement in feite niet verkoopbaar is. Een integere makelaar zou potentiële kopers juist wijzen op de risico’s van een inactieve VvE. Of nog beter hij zou de opdracht tot verkoop aan zich voorbij laten gaan met de boodschap aan de verkoper dat deze eerst de VvE-zaakjes maar eens op orde moet brengen. Maar nee, dat is natuurlijk niet in het belang van de portemonnee van de heren. In dit geval is het pas de bank die ingrijpt en de argeloze kopers wijst op de gebreken. Beter laat dan nooit, zullen we maar denken. Ik kan het niet genoeg benadrukken tegenover (startende) woningzoekers: wees je bewust van de verschillen tussen een grondgebonden woning en een appartementsrecht, het zijn 2 verschillende werelden, verdiep je grondig in het beheer en de financiële gezondheid van de VvE!Ja, je kunt het onderwerp alsnog toevoegen aan de agenda voor de 2e vergadering. Lijkt me trouwens een interessante vergadering om mee te maken, in casu een vergadering waarin 1 lid formeel gaat besluiten om de beheerder te ontslaan. Tamelijk uniek denk ik.
Ik kan me voorstellen dat het lastig communiceren is met 2 eigenaren, die geen NL spreken en zelf niet in de VvE wonen. Je ziet het steeds meer, maar vanuit het oogpunt van de VvE vind ik al die verhuurconstructies een hele onwenselijke gang van zaken. Overigens neem ik aan dat de beheerder wel beschikt over de adressen van de betreffende eigenaren. Deze zijn dus ook voor jou beschikbaar als je daarom vraagt.
Het bedrag van EUR 300 lijkt me niet onredelijk, hoewel het vanuit mijn positie heel moeilijk is in te schatten hoeveel tijd deze VvE vergt.Beter was geweest als je een jaar geleden deze woning niet had gekocht. Van die misstap pluk je nu de zure vruchten met deze lastig casus. Een mini-VvE is altijd tricky als de andere eigenaren uitblinken in desinteresse en op vergaderingen schitteren door afwezigheid.
Wat betreft de externe beheerder. Dat is meteen duidelijk: veel te duur en bovendien weggegooid geld. Uit het feit dat de andere eigenaren een forse betalingsachterstand hebben, blijkt dat hij veel te laks is met invorderingsmaatregelen. Een wanprestatie. Dergelijke nalatigheid is onacceptabel, want een gezonde financiele huishouding is van levensbelang voor de VvE.
Het ontslaan van deze beheerder is echter om verschillende redenen nog niet zo eenvoudig. Ten eerste dient dit formeel een agendapunt te zijn, zodat alle eigenaren er kennis van kunnen nemen als ze de uitnodiging voor de vergadering van de beheerder ontvangen. Ook al kun je in de 2e vergadering in je eentje besluiten nemen, omdat er geen quorum meer geldt, het is niet mogelijk om vanuit het niets een onderwerp in de “groep” te gooien en daarover een besluit te nemen. Het moet op de agenda staan.
Maar dan… een beheerder die zijn eigen ontslag op de agenda moet zetten…hoe gaat die boodschap overkomen? Zakelijk geredeneerd zou het geen probleem mogen opleveren. De beheerder moet gewoon doen wat zijn opdrachtgever zegt.
Toch zou ik voorgaande situatie bij voorkeur vermijden. Hoe? Door buiten de beheerder om zelf een vergadering te beleggen met de 2 mede-eigenaren. Het beste is om toch met ze in gesprek te gaan en ze te overtuigen van je plan. Maak van deze vergadering ook notulen, waarin je de genomen besluiten vastlegt. Vergeet ook niet het contract met de beheerder na te lopen. Daar zal een bepaling in voorkomen over de wijze van opzegging, de opzegtermijn, enz. Daar zul je rekening mee moeten houden.
Stel dat dit allemaal lukt en de externe beheerder is verleden tijd, dan ben je er nog lang niet. Het zelf beheren van een VvE is wel iets waarmee je affiniteit moet hebben. Bij de start alleen al komt een hoop rompslomp kijken. Heeft de VvE een bestuur? Waarschijnlijk niet, dus zul jij in de eerdergenoemde vergadering als bestuurder moeten worden benoemd. Daarna moet je je inschrijven bij de KvK. Je zult het beheer van de bankrekening van de VvE in eigen hand moeten krijgen, inclusief tekenbevoegdheid. Het archief van de VvE moet je ophalen bij de externe beheerder en thuis gaan opslaan. Alle externe relaties van de VvE, zoals crediteuren, moeten een adreswijziging ontvangen, omdat jouw woning het correspondentieadres wordt. Het bijhouden van de administratie is in een mini-VvE niet veel werk, maar kennis van boekhouden is wel uiteraard wel handig. Ook het jaarlijks opstellen van een begroting en een jaarrekening is verplicht.
Als je door het voorgaande nog steeds niet bent afgeschrikt, is het tenslotte goed om stil te staan bij de consequenties voor de VvE als jij gaat verhuizen of nog erger, als je onverwachts wegvalt. Wie gaat het dan overnemen? Bij zelfbeheer manoeuvreer je de VvE in een kwetsbare positie, omdat je de continuiteit van het beheer niet kunt garanderen. Ik zeg niet dat dit een reden is om het niet te doen, maar iedereen moet zich wel bewust zijn van de risico’s.
Hier laat ik het even bij. Als je zover bent en alles staat op de rails, meld je dan maar weer op het forum. Ga ik dan verder in op het debiteurenbeheer en het aanpakken van de wanbetalende mede-eigenaren. Dat zijn de eenvoudig oplosbare problemen, waarover je je het minst druk hoeft te maken.
Sterkte en succes.
