Colin
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Welk recht denken ze dan te kunnen ontlenen aan dat artikel? In lid 2 staat duidelijk dat het bestuur geen opdrachten kan verstrekken die een door de vergadering vastgesteld bedrag overschrijden. Waarschijnlijk heeft de vergadering nooit een bepaalde limiet vastgesteld, laat staan dat er een machtiging is verleend.
Dat het bestuur buiten de vergadering om een lening is aangegaan, is helemaal ongehoord en in strijd met het MR en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Ze zadelen de leden ongevraagd op met renteverplichtingen. Dat is onbestaanbaar. Deze bestuursleden horen thuis in de gevangenis.Als er niemand is om mee te vergaderen, bestaat voor jouw probleem geen oplossing. Het is namelijk onontkoombaar dat de gezamenlijke eigenaren een vergadering beleggen om een bestuur of (externe) bestuurder te benoemen. Alleen het bestuur is namelijk bevoegd om de inschrijving bij de KvK te regelen.
Je zult dus toch moeten proberen om met de 2 andere eigenaren te vergaderen. Om te voorkomen dat ze daarvoor naar Nederland moeten komen, kunnen ze zich door een gevolmachtigde laten vertegenwoordigen in die vergadering.
Het belangrijkste agendapunt is vervolgens de benoeming van een bestuur. Gelet op de omstandigheden, in casu een VvE waarvan 2 van de 3 eigenaren in het buitenland verblijven, ben jij in feite de enige die voor een bestuursfunctie in aanmerking kan komen. Tenzij er geld is om een derde partij, bijvoorbeeld een externe professional, te benoemen. Daar ga ik in deze casus niet vanuit.
Als bestuurder kun jij vervolgens de formaliteiten met de KvK regelen, inclusief het overleggen van een kopie van je ID-bewijs. Echter, daarna doet zich meteen het volgende probleem voor. Als jouw appartement wordt verkocht, verwacht ik dat je niet langer bestuurder van de VvE wenst te zijn. Dat betekent dat er voorafgaand aan de eigendomsoverdracht weer een vergadering belegd moet worden, waarin jij wordt ontslagen als bestuurder en een nieuwe bestuurder wordt benoemd. De nieuwe bestuurder zou de toekomstige eigenaar van jouw appartement kunnen zijn. Hij is vervolgens bevoegd om zichzelf in te schrijven en jou bij de KvK uit te schrijven.
Het voorgaande is naar mijn beste weten de enig juiste gang van zaken. Wellicht kun je dit hele proces omzeilen door net te doen alsof er is vergaderd en jezelf gewoon in te schrijven als bestuurder met ingang van een recente datum. De KvK vraagt niet naar notulen van de ledenvergadering als bewijs van de benoeming tot bestuurder. Ook in dit geval denk ik dat er nog steeds een nieuwe bestuurder moet komen, die jou vervolgens uitschrijft. Zeker weten doe ik dit niet. Na de verkoop kun je proberen om jezelf uit te schrijven. Lukt dit, dan is de VvE daarna echter weer slapend en zal de nieuwe eigenaar van jouw appartement vroeg of laat tegen hetzelfde probleem aanlopen.
Los van het voorgaande roept jouw bericht ook de vraag op of jouw appartement, zelfs met een bestuurder en een formele inschrijving wel verkoopbaar is? Ik heb de indruk dat er verder ook helemaal niets is geregeld. Een VvE is niet slapend, omdat alleen de inschrijving bij de KvK niet is geregeld. Anders gezegd, met alleen een inschrijving is de VvE nog lang niet wakker. Integendeel. Wordt er een maandelijkse VvE-bijdrage geïnd, inclusief een spaardeel dat voor toekomstige groot onderhoud in een reserve wordt gestort? Niet verplicht onder de oudere modelreglementen, maar wel aan te raden is een MJOP (meerjarenonderhoudsplan) op grond waarvan dat spaardeel is bepaald. Wordt er jaarlijks een begroting en een jaarrekening opgesteld? Is er een opstalverzekering, inclusief glas voor het gehele pand afgesloten? Kortom, hoe is het beheer van de VvE in de huidige situatie precies geregeld?Tsja, ik zou zeggen stuur een brief naar de Rabobank en de KvK, waarin je de situatie toelicht met onderbouwing vanuit de splitsingsakte en hun nadrukkelijk attendeert op het feit dat de bestuursleden niet bevoegd zijn. Ik zou verwachten dat de betreffende partijen dan vanzelf weer terugkomen bij de VvE om het bestuur op de vingers te tikken.
Verder is mij niet helder hoe het bestuur precies benoemd had moeten worden. Er zijn sub-VvE’s die hun eigen ledenvergadering en bestuur hebben. Volgens mij stel je dat elke sub-VvE in haar eigen ledenvergadering ook een bestuurslid had moeten kiezen voor de hoofd-VvE. Dat is niet gebeurd. In plaats daarvan hebben de besturen van de sub-VvE’s onderling besloten wie van hen plaatsneemt in het bestuur van de hoofd-VvE. Wat is verder de betekenis van de hoofd-VvE? Organiseert deze een ledenvergadering waarvoor dan alle leden van de sub-VvE’s worden uitgenodigd? Zo ja, dan is elk besluit van deze vergadering per definitie een nietig besluit, een besluit dat geacht moet worden niet te zijn genomen, omdat het bestuur niet bevoegd is een ledenvergadering bijeen te roepen.
Los van het feit dat ze formeel niet benoemd zijn, maak je ook niet duidelijk wat je bezwaren zijn. De betreffende personen zijn benoemd als bestuurslid van een sub-VvE. Zijn ze dan ineens niet capabel om zitting te nemen in het bestuur van een hoofd-VvE? Niet om de gang van zaken goed te praten, maar mensen die bereid zijn zich in te spannen voor een VvE en verantwoordelijkheid te nemen voor het reilen en zeilen van een VvE zijn tegenwoordig met een lampje te zoeken. Je kunt ze ook het voordeel van de twijfel geven.Voor de binnenkant van je appartement ben je als eigenaar in principe zelf verantwoordelijk. Voor het overige is de situatie te specifiek om een eenduidig antwoord te kunnen geven.
Je stelt dat je de enige bent die last heeft van dit probleem. Als de oorzaak van dit probleem enkel gelegen is in het feit dat je ook de enige bent die geen isolatie heeft gebruikt, dan kun je de VvE weinig tot niets verwijten. De stelling van de VvE dat er geen probleem was geweest als je isolatie had gebruikt, lijkt in dit geval op waarheid te berusten.
Als er niettemin ook eigenaren zijn zonder vochtproblemen en zonder isolatie, dan wijst de oorzaak meer in de richting van een probleem op een specifieke plek in de muur. In dat geval ontkom je er niet aan om een externe deskundige een schouw te laten doen, bijvoorbeeld een bouwkundige van Vereniging Eigen Huis. Anders blijft het een welles nietes spelletje met de VvE.Het wijzigen van de splitsingsakte is geen sinecure en voor de VvE een kostbare aangelegenheid. Er moet een notaris worden ingeschakeld om dit hele proces te verzorgen, inclusief toestemming van alle hypotheekverstrekkers.
Ik zou jullie akte goed doorlezen. Normaliter is een unaniem besluit noodzakelijk. Als er tegenstemmers zijn wordt het een zaak van de lange adem. Ik wil je verwijzen naar de website Nederlandvve.nl waar je een uitgebreid stappenplan kunt vinden voor het wijzigen van een splitsingsakte. Bezint, eer gij begint zou ik jullie VvE-bestuur willen meegeven.Nee, van een dergelijk probleem heb ik nog nooit gehoord. Waarom weigert de KvK de inschrijving? Geeft men een reden op?
Naar aanleiding van de wetswijziging op grond waarvan het inschrijven van bestuursleden verplicht werd gesteld, heeft de KvK juist zelf het initiatief genomen om alle VvE’s aan te schrijven. Ook zijn de externe beheerkantoren aangeschreven met het verzoek om van alle in beheer zijnde VvE’s de bestuursleden in te schrijven.Je aanvullende toelichting verandert niet zoveel aan mijn eerder gegeven antwoord. Opties 1 en 2 zijn nog steeds geldig. Sterker nog, het feit dat de voorzitter van de ALV zelf geen eigenaar is, maar een externe partij, brengt een oplossing eerder binnen handbereik. Het risico dat de onderlinge verhoudingen tussen de leden van de VvE verstoord raken, bestaat nu namelijk niet of is in ieder geval veel minder groot.
Dat (de voorzitter van) het bestuur van de VvE ervoor kiest om niet zelf de vergadering voor te zitten, is op zichzelf de juiste weg. In een vergadering wordt immers vaak gediscussieerd en gestemd over voorstellen van het bestuur. Daardoor is het bestuur zelf per definitie niet neutraal. Het modelreglement bepaalt daarom dat de ledenvergadering een voorzitter moet benoemen. Het is gebruikelijk dat dit een eigenaar is, niet zijnde een bestuurslid, die als capabel wordt beschouwd en bereid is zich hiervoor verkiesbaar te stellen. Ook kan het een persoon van buiten de VvE zijn, die specifiek voor deze rol wordt ingehuurd.
Het komt echter ook veel voor dat de externe beheerder als onderdeel van zijn takenpakket de vergaderingen voorzit. Formeel dient hier echter wel een vergaderbesluit aan vooraf te zijn gegaan. Los daarvan is hier niet veel op tegen zolang de beheerder in zijn rol van voorzitter zich puur richt op het leiden van de vergadering en niet sturend bezig is. Het is mij een raadsel welk belang de beheerder zou kunnen hebben bij de gewraakte uitspraak over het huishoudelijk reglement.
Het zou voor de hand liggen als het bestuur van de VvE de beheerder op zijn gedrag aanspreekt. Jullie VvE kenmerkt zich echter door een grote mate van passiviteit als de voorzitter en vice-voorzitter van het bestuur zelden of nooit op een vergadering verschijnen. Dat is de omgekeerde wereld. Een dergelijk bestuur valt niet serieus te nemen. Als de overige eigenaren het daarnaast ook allemaal wel best vinden, zijn in feite alle leden van de VvE in dezelfde mate schuldig aan de ontstane situatie.
Samenvattend kan de oplossing bestaan uit (een combinatie van) de volgende opties:
1. Het bestuur gaat een gesprek aan met de beheerder. Is het bestuur daartoe niet bereid, dan kan een willekeurig lid of een groepje van gelijkgezinde leden dit doen;
2. Het bestuur kan een brief aan de beheerder sturen. Is het bestuur daartoe niet bereid, dan kan een willekeurig lid of een groepje van gelijkgezinde leden dit doen;
3. De vergadering kan uit haar midden een voorzitter benoemen, voor zover een lid daartoe bereid wordt gevonden. De benoeming van een voorzitter dient formeel op de agenda van de ALV te worden geplaatst. In het voorstel verder opnemen dat de beheerder uit zijn functie van voorzitter wordt ontslagen en zich dient te beperken tot zijn rol als beheerder;
4. Idem als 3, met dit verschil dat het voorstel luidt om de samenwerking met de beheerder te beëindigen, met andere woorden het contract op te zeggen. Dit voorstel is vergaand, omdat het betekent dat voorafgaand aan de vergadering ook een nieuw beheerkantoor moet zijn gevonden dat het beheer gaat overnemen. Ook over het contract met de beoogde nieuwe beheerder moet dan formeel besloten worden.Je kunt een aantal dingen doen, afhankelijk van hoe de onderlinge verhoudingen in de VvE liggen. Daarbij ga ik er vanuit dat de voorzitter zelf ook eigenaar is. Dit maak je namelijk niet expliciet duidelijk in je bericht.
Optie 1
Als mildste variant zou je, eventueel met een of enkele andere mede-eigenaren, een informeel gesprek met hem kunnen aangaan. Een gesprek niet bedoeld om verwijten te maken, maar met een constructieve insteek. Probeer dit zodanig te verpakken dat de boodschap overkomt, dat hij zich in een ledenvergadering neutraal dient op te stellen in plaats van de discussie c.q. besluitvorming in een door hem gewenste richting te sturen.
Optie 2
Een tikkeltje formeler wordt het als je dezelfde boodschap overbrengt via een brief, die je bij voorkeur laat ondertekenen door zoveel mogelijk andere mede-eigenaren.
Optie 3
Voorzitters kunnen soms buitengewoon eigengereide en narcistische types zijn. Als opties 1 en 2 niets hebben opgeleverd (of je verwacht dat ze niets zullen opleveren), kun je voor de eerstvolgende ledenvergadering een beargumenteerd voorstel indienen met de strekking dat aan de leden wordt gevraagd de voorzitter uit zijn functie te zetten. Met andere woorden, de ledenvergadering wordt gevraagd via stemming een besluit te nemen over het ontslag van de voorzitter. Probleem in dit geval is het feit dat degene die de ledenvergadering organiseert, waarschijnlijk dezelfde voorzitter is. Niettemin is hij verplicht om elk voorstel dat door de leden wordt ingediend, op de agenda te plaatsen. Elk lid van de VvE heeft namelijk het expliciete recht om onderwerpen te agenderen. De agenda wordt niet alleen bepaald door het bestuur van een VvE.Dat sluit aan bij mijn vermoedens, met dien verstande dat ik dus aanneem dat het onderhoud van alle voordeuren tot de gemeenschappelijke verantwoordelijkheid behoort. Dus ook de deuren van de andere 2 eigenaren, want deze zullen ook onderdeel zijn van de buitengevel.
Om de situatie recht te trekken zouden die 2 eigenaren de kosten die zij in het verleden hebben gemaakt, eigenlijk terug moeten krijgen. Daarmee wordt het voor jou eenvoudiger om je doel te bereiken.Nee, uiteraard mag dit niet. Het MJOP is niet meer dan een plan met een schatting van de kosten. Ik vind het bovendien al enigszins vreemd dat in het MJOP de vervanging door kunststofkozijnen is opgenomen. Dat is geen onderhoud, maar een verbetermaatregel waar het gebouw (hopelijk) duurzamer van wordt. Normaliter neem je in een MJOP – als het gaat over de buitenkant van het gebouw – het buitenschilderwerk op. Dat laat je vervolgens eens in de zoveel jaar terugkeren in het plan. Maar goed, in jullie VvE leefde kennelijk bij het opstellen van het MJOP al de wens om op termijn kunststofkozijnen te laten plaatsen. In dat geval is het een verdedigbare keuze, omdat het een duurzame oplossing is en een besparing wordt gerealiseerd op het buitenschilderwerk.
Dat neemt niet weg dat er bij een project van deze omvang meerdere offertes dienen te worden aangevraagd. Het bestuur legt vervolgens een onderbouwde keuze ter besluitvorming aan de ledenvergadering voor. Alleen de ledenvergadering is bevoegd een besluit te nemen over aanwending van de onderhoudsreserve. Het bestuur begaat een ernstige overtreding van de regels als het zonder besluit geld van de onderhoudsreserve uitgeeft. Dat jullie bestuur niet van deze regels op de hoogte is, doet mij ernstig twijfelen aan de competenties van de betreffende leden. Ze moeten zo spoedig mogelijk teruggefloten worden. Hebben jullie geen externe beheerder die kan ingrijpen?Ja, dit kan want de eigenaren handelen nu in strijd met de splitsingsakte. Ik vrees echter dat je zonder hulp van de rechter niet ver komt. De praktijk is bij dergelijke problematiek bijzonder weerbarstig.
Het hangt af van wat in de splitsingsakte van jullie gebouw staat. Als hierin geen specifieke bepalingen voorkomen over de gemeenschappelijke voordeuren, dan is het aannemelijk dat ze tot de gemeenschappelijke bouwdelen van het complex behoren. Onderhoud en reparatie komen dan ten laste van de VvE-middelen. Nogmaals, ik acht dit in jouw geval zeer waarschijnlijk.
Als de tuin zelf tot jullie privegedeelte behoort, is het aannemelijk dat de afscheidingsmuur ook jullie eigen verantwoordelijkheid is.
Betreft het een gemeenschappelijke tuin, waarvan alle leden van de VvE gebruik mogen maken, dan is de muur uiteraard ook gemeenschappelijk.
