Gerard
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Las dit hele topic nog eens door en kwam tot de ontdekking dat ik een laatste update nog niet had gedaan.
Na een maand wachten is een herinnering de deur uit gegaan aan de oude beheerder voor het bedrag dat hij volgens het bindend advies aan de VVE diende terug te betalen.
Deze betaling is vervolgens door de oude beheerder uitgevoerd.
Geduld is dus een schone zaak en wij zijn blij dat het zo is afgelopen.
GerardHoi William,
Wij konden pas bezwaar aantekenen na 1 januari omdat toen de factuur binnenkwam. De brief waarin de verhoging was aangekondigd had het bestuur en de vve-beheerder niet bereikt.
Later kwam die brief na verzoek om toelichting alsnog binnen, toen is ook direct bezwaar aangetekend.Die verhoging is nog niets vergeleken bij ons, een stijging van 420% alleen maar vanwege het feit dat er vorig jaar een schade is geclaimed die de betaalde premie overstijgt. Nergens in de voorwaarden iets te vinden over een vorm van bonus/malus zoals bij autoverzekeringen.
Direct bezwaar aangetekend, is nog in behandeling.Wij waren in beheer bij een grote VVE Beheerder in De Bilt. Aan die firma werden ook de incassomachtigingen afgegeven. Per 1 december 2017 zijn wij toen geswitched naar een andere VVE Beheerder in Amsterdam en de incassomachtigingen moesten opnieuw worden afgegeven. Bankrekening van de VVE wijzigde niet en staat op naam van de VVE. De adressering van deze rekening staat op het adres van de VVE Beheerder.
Stel dat in de eerste vergadering niet aan de quorum eis wordt voldaan. Dan loop je in de 2e vergadering nog steeds tegen hetzelfde fenomeen aan als de grooteigenaar daar aanwezig is c.q. bij volmacht vertegenwoordigd is?
@Bob,
met zo’n reactie maak je je in ieder geval bij mij niet populair.
Een wat genuanceerdere reactie zou jou sieren.
GeradrdDit komt uit een uitspraak gedaan op 14 augustus 2018 aangaande de rookgasafvoeren of deze gemeenschappelijk zijn of niet:
4.8 Als uitgangspunt geldt de (vaste) rechtspraak van de Hoge Raad inzake de uitleg van de akte van splitsing in appartementsrechten (HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337): “Zoals is overwogen in HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078 (…), gelden voor de uitleg van splitsingsstukken in een geval als het onderhavige de volgende uitgangspunten.
Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening). Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening.
De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privé gedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsing stukken kenbaar zijn.
Indien de ingeschreven splitsing stukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. In geval van tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening kan niet op voorhand ervan worden uitgegaan dat hetzij de akte van splitsing, hetzij de splitsingstekening de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan juist weergeeft. De rechter zal aan de hand van de aan de splitsing stukken te ontlenen aanwijzingen – waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende gedeelten zijn omschreven in de tekst van de akte onderscheidenlijk zijn weergegeven in de splitsingstekening, en hetgeen overigens uit de splitsing stukken valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan – en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening.”
Uit deze, niet bepaald gedetailleerde, tekeningen valt niet af te leiden dat de schachten in de appartementen als gemeenschappelijk zijn aangeduid; enkel de ruimten rondom de appartementen zijn als zodanig (door arcering of anderszins) aangegeven. Dat betekent dat uit de tekening kan worden afgeleid dat alles wat zich in het appartement bevindt niet gemeenschappelijk is. In de splitsingsakte zelf is ook geen aanwijzing te vinden over het wel of niet gemeenschappelijk zijn van de schachten en/of de rookgasafvoerpijpen van de cv-ketels. Dan blijft over het Modelreglement waarnaar in de splitsingsakte wordt verwezen. In artikel 9 lid 1 sub b (“de gemeenschappelijke zaken”) wordt verwezen naar de technische installaties met de daarbij behorende leidingen en dan met name naar de centrale verwarming (inclusief radiatoren en bijbehorende kranen); uit deze omschrijving zou kunnen worden afgeleid dat een cv-ketel, die overigens niet wordt genoemd, gemeenschappelijk is (nu de radiatoren en bijbehorende kranen in de privé gedeelten wel als gemeenschappelijk worden benoemd onder de noemer “centrale verwarming”). Echter in de slotzin van artikel 9 lid 1 sub b wordt als uitzondering op “gemeenschappelijke gedeelten” benoemd “ alles voor zover die installaties [waaronder dus een cv-ketel met de daarbij behorende rookgasafvoerpijp, zo verstaat het hof] niet uitsluitend [onderstreping hof] ten dienste van één privé gedeelte strekken”. De (vervolg)vraag is dus of de cv-ketels met de daarbij behorende rookgasafvoerpijpen uitsluitend ten dienste staan aan (of gebruikt worden door) één appartement. Overigens heeft de VvE niet gesteld dat, gezien de tekst van artikel 9 lid 1 sub b, ook de cv-ketels gemeenschappelijk zouden zijn; integendeel, uit de stukken leidt het hof af dat iedere eigenaar zorgdraagt voor vervanging van de eigen cv-ketel en dat die vervangingskosten niet ten laste komen van de VvE.
In deze uitspraak lijkt het er op dat de CV-ketels, radiatoren en radiatorkranen toch niet tot gemeenschappelijke zaken worden gerekend.
Maar misschien lees ik het wel verkeerd.@Bob,
Ook de berichten in deze thread wel goed blijven lezen. Daarin staat namelijk de toenmalige VVE Beheerder. Die is namelijk NIET gelijk aan de huidige VVE Beheerder. Dus gevolgtrekkingen maken als van niet goed afgestudeerd etc. is hier niet aan de orde.In ons complex zijn in 2016 alle rookgasafvoeren vervangen teneinde HR-ketels te kunnen plaatsen. Ook alle VR-ketels zijn vervangen door HR-ketels.
Op dat moment hadden wij als VVE te maken met een groot-eigenaar die meer dan 50% van de totaal uit te brengen stemmen had en ook de toenmalige VVE Beheerder abusievelijk als VVE Bestuurder zag. Ik woonde toen pas 3 maanden in het complex en wist nog van toeten noch blazen van alle zaken die met appartementsrechten te maken hadden.
De extra ALV die gehouden werd, werd volledig gedicteerd door de groot-eigenaar die erop bleef hameren dat omwille van de veiligheid, koolmonoxide vergiftiging e.d. alles op zeer korte termijn vernieuwd moest worden.
De vernieuwing rookgasafvoeren werd betaald uit het reservefonds/onderhoudsabonnement Uniplan en de CV ketels kwamen ten laste van iedere individuele eigenaar (je zou dus kunnen zeggen ten laste van VVE alleen een beetje anders).De beheerder reageerde desgevraagd als volgt:
- in de AvS staat dat radiatoren en radiatorkranen deel uitmaken van de gemeenschappelijke zaken
- dat betekent, ongeacht het laatste zinnetje, dat de kosten van reparatie en vervanging voor rekening van de VvE komen
- mocht iets dergelijks uitgevochten moeten worden voor een kantonrechter dan wordt ook daar nadrukkelijk naar de tekst van de AvS gekeken
De beheerder alsmede de property manager bij deze beheerder zijn beide afgestudeerde juristen.
Dus, wij dienen deze zaken in ons MJOP op te nemen teneinde voldoende gelden in de reserve te hebben voor radiatoren die na zo’n 34 jaar de geest gaan geven.
Eenieder, hartelijk dank voor de bijdragen.Hieruit maak ik op dat er nu dus 2 tegengestelde meningen zijn. Bob stelt dat de onderhoudskosten voor radiatoren en radiatorkranen gemeenschappelijk zijn en William stelt dat dat niet het geval is?
Artikel 3 sub h van het Modelreglement 1983 luidt als volgt:
h. de verwarmingskosten, waaronder begrepen de kosten van de warmwaterinstallaties, de brandstofkosten, de kosten van het onderhoud van de verwarmingsinstallaties, de op de desbetreffende kosten betrekking hebbende administratie, alsmede, voor zover van toepassing, de kosten van registratie en de berekening van het warmtegebruik voor zover het gemeenschappelijke installaties betreft, tenzij de akte daaromtrent een afwijkende regeling bevat;
Echter in de AvS van de Hoofdsplitsing staat dat sub h uit het Modelreglement vervalt en sub i omgeletterd wordt naar sub h.
Dus kosten volledig voor de Ondersplitsing ?Hoofdsplitsing:
- appartementsrecht 1: begane grond, bedrijfsruimtes
- appartementsrecht 2: 1e, 2e, 3e verdieping, ieder 16 appartementen
Ondersplitsing:
- 151 appartementsrechten, bestaande uit 48 appartementen, 50 bergingen, 53 parkeerplaatsen
Dit alles in 1 complex.
OK, hartelijk dank voor de snelle reacties. Zal het punt direct in de eerstvolgende bestuursvergadering aan de orde stellen. Heeft indirect invloed op ons MJOP aangezien er de laatste tijd wat radiatoren beginnen te lekken en dus vervangen moeten worden.
Terwijl ik dit schrijf roept het toch weer een vraag op. De kosten van vervanging komen dan ten laste van zowel de ondersplitsing als de hoofdsplitsing?
