Harry Tresoor
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Dank Ronald.
In artikel 126 lees ik (1.2a) “het bedrag dat de ALV besluit” **ÓF** (1.2b) “0,5% van de herbouwwaarde”. Als er genoeg geld in reserve is voor de volgende grote schilderbeurt, kan de bijdrage in theorie (dus) naar €0,00.In artikel 122 (3) is trouwens sprake van de “omvang van het reservefonds” en niet van de “bijdragen aan het reservefonds”. Een onnodig grote reservepot nodigt alleen maar uit tot beleggen en speculeren en dan haal je je nog meer problemen op de hals en evt. een faillisement.
Een MJOP is wettelijk verplicht, maar daarin staat ook veel onzin. Buitenschilderwerk gebeurt normaal om de 6 á 8 jaar. Als er maandelijks een glazenwasser langs komt, kan dat naar 10 á 12 jaar. Een eenvoudige spreadsheet geeft je alle getallen.
Als je onverhoopt door het (wettelijk) minimum zakt, heb je daarna 3 jaar de tijd om dat via (extra) bijdragen aan te vullen.
In artikel 126 (1.3) staat ook dat een aparte reserve-rekening niet verplicht is, als de ALV dat besluit. In onze VVE van 3 eigenaren doen we dat dus niet. De ALV is altijd het hoogste orgaan. Deze wet is bedoeld om speculanten en huisjesmelkers tot de orde te roepen, niet voor fatsoenlijke mensen.
In onze Akte stonden / staan clausules die in strijd waren met de wet. Maar die was opgemaakt door Dirk K.:
https://panorama.nl/artikel/481046/notaris-van-de-onderwereld-opgepakt-en-geschorstHelemaal goed. Ik heb jouw referentie ook gelezen. Klopt maar voor een deel.
Wij (VVE van 3) hebben alles unaniem beloten en vastgelegd in besluitenlijsten.
Als ik (betuurder) voor de rechter moet komen, dan vrees ik het leukste … 😉over and out.
Wij (VVE van 3) maken een onderhoudsplan (MJOP) voor de komende 10 jaar en daarop baseren we onze reserves. Dat groeit elk jaar en staat daar maar te staan, maar dat gaan we beslist niet beleggen, zolang ik bestuurder ben.
Het wettelijk minimum van de reserve is 0,5% van de herbouwwaarde, dat je permanent moet aanhouden. Sommige adviezen gaan tot 1,0%. Alles wat daar boven zit is zinloos. Zodra deze reserve is berijkt, kun je de VVE bijdragen verlagen.
Duik je (door bijv. een grote schlderbeurt) onder het wettelijk minimum, dan heb je 3 jaar de tijd om je reserves weer op pijl te brengen. Dat kan betekenen dat de VVE bijdragen per jaar up-down gaan en dat is niet de bedoeling. Zoek een neefje die handig is met spreadheets.
Groet, Harry
Monaster, bedoel je de oorpronkelijke of de bijgestelde Akte van Splitsing?
Wij (VVE van 3) negeren onze oorspronkelijke Akte van Splitsing uit 2013 al sinds het begin. Daarin staan clausules die inmiddels achterhaald en/of niet meer van toepassing zijn. De eerste bestuurder (een Vastgoed Cowboy) is met de nooderzon vertrokken en liet de VVE achter in het eerste stadhouderloze tijdperk. Ondertussen zijn 2 van de 3 appartementen van eignaar gewisseld en heb ik me in 2020 als enige overlevende opgeworpen als bestuurder.
Zo stond er bijv. niets in de oorspronkelijke Akte over de scope van het onderhoud van de de VVE; dak, gevels, tuin. Dat hebben we onlangs (unaniem) nader gespecificeerd in de notulen en besluitenlijst van de ALV.
Als pensionado heb ik alle tijd (en zin) om me in de kleine lettertjes te verdiepen. Deze Aktes zijn gebaseerd op een Modelakte, waarin uitdukkelijk staat vermeld, dat daar clausules kunnen worden geschrapt, gewijzigd of toegevoegd. Dat moet dan wel heel duidelijk worden afgesproken in bijv. de Notulen en Besluitenlijst van de ALV.
Het is handig om deze wijzigingen te laten vastleggen in een notariële akte. Maar dat kost de VVE elke paar jaar weer een handvol geld. Doen we even niet. Met een VVE van 3 kunnen we hier goed mee leven.
Groet, Harry
Richard, hebben jullie een Kascommissie? Heeft die een verslag gemaakt? Is dat besproken op de ALV? Hebben de leden een complete uitdraai van alle banktransacties? Wij (VVE van 3) hebben dat allemaal goed geregeld.
Hoe groot is jullie VVE en wat verstaat men onder ‘Algemene Kosten’? Dat kan (per eigenaar) best redelijk zijn, maar zonder transparantie valt dat niet te beoordelen. Als je zin en tijd hebt moet je er als een tijger achteraan en bijv. lid worden van het Bestuur of de Kaskommissie.
Rob zei het kort en bondig; snel afscheid nemen van dit bestuur. Maar dan moet je een opstand organiseren onder de leden en alternatieve kandidaten achter de hand hebben. Dan kun je een agendapunt inbrengen voor de volgende ALV. Maar misschien zit de Voorzitter van de ALV ook in het Bestuur of in de Kaskommissie en weigert hij/zij het agendapunt en dan heb je ruzie.
Sterkte en Succes, Harry
Emma, vervelend als zo’n ‘Vastgoed Cowboy’ mede eigenaar is en tegelijk penningmeester. Dat kan ook positief zijn, want die ‘huisjesmelkers’ zijn gebaat bij goed onderhoud vanwege de hogere huur die ze kunnen vragen. Als jij er niet door wordt benadeeld, zou ik het laten zitten.
Wij zijn een VVE van 3 eignaren. De twee bewoer-eigenaars vormen het bestuur, de Cowboy is gewoon lid.
Het bestuur (waaronder de penningmeester) heeft wettelijke verantwoordelijkheden en bevoegdheden en kan zelfstandig handelen zonder toestemming van de leden. Jammer, dat het bij zo’n kleine VVE niet in goed overleg gaat, maar misschien valt alles nog binnen de regels. Waarschuwing: Die Cowboys en hun Beheerders weten daar alles van.
Emma, kijk even naar de stemverhoudingen: de meerderheid kan altijd een ALV bijeen roepen en het bestuur (met de penningmeester) veranderen, ongeacht wat er in de splitsingsakte staat. Leg dat goed vast in de notulen en zorg voor een alternative penningmeester.
Zorg ook voor juridische bijstand, privé of via de opstalverzekering. Maak voorlopig geen ruzie, want een verzekering dekt geen bestaande conflicten.
Sterkte en succes, Harry