[Helene]

Citaat:

[quote quote=8458]

Citaat:

Wil wrote:

Hoe lossen we dit op? Zijn daar regels voor?

Wie binnen het bestuur welke titel draagt is (voor leden en derden) van nul en generlei betekenis, alle bestuursleden zijn wettelijk gezien volkomen gelijk. Met vriendelijke groet, Bob[/quote]

Binnen ons bestuur is een bestuurslid benoemt met beperkte functie. Staat bij de KvK ingeschreven als bestuurder. De beperkte functie houdt in dat hij alleen maar verantwoordelijk is voor het tekenen van de facturen (deze zelfverzonnen functieomschrijving heeft natuurlijk geen enkele betekenis,  je bent bestuurslid of niet) en als bijbaantje lid van de financiële commissie.

[Helene]

Ik ben toch zo blij met dit forum! Binnen onze VvE gaat het tijdens de vergaderingen  de meeste tijd over dit soort zaken. Organiseren van feestjes, aanschaf van decoraties, uitjes voor de vrijwilligers enz. Na de vergadering gaan de leden voldaan naar de borrel om nog even na te praten op kosten van de VvE  over de zaken die ze weer voor elkaar hebben gekregen. Wij hebben een erg actieve VvE!
Vandaar dat ik nu met een enorme lekkage zit opgescheept. Daar wordt dan weer niet over vergaderd.
Ik ben het er helemaal mee eens dat dit niet betaald kan worden uit de pot van de VvE!

[Helene]

Bedankt Bob,
Ik krijg ook steeds meer het idee dat ik in de maling wordt genomen. Soms ben ik waarschijnlijk te naïef. Bovendien verwacht je niet in de maling genomen te worden.
Ik ga dit zeker even checken. Maar dan nog, als dit mijn gelijk bevestigd ben ik er nog steeds niet.
Weet je toevallig ook of de beheerder zelf de autorisatie verzorgd? Volgens de beheerder ligt de autorisatie bij Twinq. Maar dat kan ik mij nauwelijks voorstellen. Dan moet bij iedere mutatie Twinq ingeschakeld worden?

[Helene]

Hoi William,
Inmiddels heb ik contact gehad met de beheerder over de inzage en de complicatie in Twinq. Volgens hem is hij hier al dagen mee bezig en heeft hierover contact op directieniveau binnen Twinq. Deze geven aan dat de inzage is beperkt en niet alles meer is in te zien voor de leden in verband met de AVG, waar zij zich aan te houden hebben.
Ik kom nu niet verder dan het tabblad “werkelijk t.o.v. de begroting” en als ik dan op de hyperlink klik wordt ik teruggeleid naar de hoofdpagina.
Ik heb gewezen op het contract waarin staat dat er volledige inzage is in de financiële administratie via Twinq. Hij leek oprecht bezorgd en vindt het ook vervelend dat hij dit nu niet na kan komen. Zelfs de kascommissie liep tegen deze beperkingen op.
Ik heb ook aangegeven dat ik van een andere SKW gecertificeerde beheerder (jij dus),  die gebruik maakt van Twinq, heb begrepen dat dit probleem bij hen niet speelt. Hij zou graag in contact komen met deze beheerder.
Er is nu afgesproken dat hij er alles aan zal doen dat ik uiterlijk vrijdag inzage heb en anders de facturen waar ik om gevraagd heb met toestemming van het bestuur naar mij te sturen. Op  mijn opmerking dat hij hiervoor geen toestemming hoeft te vragen aan het bestuur, nuanceerde hij dit dat hij het bestuur dit ging mededelen.
Uit eerdere berichtgeving van jou begreep ik dat leden via Twinq volledige inzage hebben, ook de debiteurenlijst. Is dat nog steeds of is dit beperkt in verband met de AVG? Wat is er nog meer in de inzage veranderd/beperkt in verband met de AVG?
Alvast hartelijk dank voor je reactie,

[Helene]

Hoi Bob en Rob,
Hartelijk dank voor jullie reacties. Natuurlijk is mijn opmerking over de financiële commissie sarcastisch bedoeld.
Zolang wij een bestuur hebben wat niet functioneert, de regels niet in acht neemt en hierbij ondersteund wordt door de beheerder en grooteigenaar zal er niet veel veranderen. Tel daarbij de onverschilligheid van de leden die alles wel best vinden en de diverse commissieleden die denken zich alles te kunnen permitteren onder het mom van wij zijn vrijwilligers en besparen de VvE veel geld.
De grooteigenaar bv. is verleden jaar gekozen tot kascommissielid en dit jaar als bestuurder. Deze stelt de VvE aansprakelijk voor schade in een huurwoning voor een bedrag van ruim € 9000,00. Het bestuur wijst elke aansprakelijkheid af maar besluit wel tot betalen. (gehele mailwisseling tussen grooteigenaar en bestuur gevonden in Twinq). Ik heb de beheerder en het bestuur direct dringend verzocht dit niet te betalen maar dit tijdens de vergadering aan de leden voor te leggen. Ik wil graag weten waarom ik als VvE lid aansprakelijk wordt gesteld. Jullie raden het al, de rekening is betaald en getracht zal worden dit te verhalen op de leverancier van de verwarming. Toch niet gek dat ik weinig vertrouwen heb in zijn controle van verleden jaar en genoemd bedrag zal dit jaar ook wel weer weggepoetst worden. Misschien heel toevallig, maar door een “complicatie” in Twinq heb ik geen inzage meer in de financiële administratie.
Ervaring leert dat het niet is toegestaan tijdens de vergadering kritische vragen te stellen.
De vergaderingen worden gedomineerd, geregisseerd en gedicteerd door het bestuur.
Wat te denken van een voorzitter a.i.(!) die na het nemen van een  besluit, wat volgens de grooteigenaar kan worden aangevochten, de aanwezige leden vraagt na te denken over het feit dat men continue de wil wordt opgelegd door een kleine groep eigenaren. (deze kleine groep wijst alleen maar naar de reglementen) en dit in de volgende vergadering wil bespreken!! Want volgens hem is het doel van een VvE saamhorigheid en pas als het misgaat kan men terugvallen op de regels. De arrogantie ten top.
Deze dictator is onlangs opgestapt.
Vanwege de niet kritische houding van de leden ging en gaat er veel mis in onze VvE. En daar zal de VvE financieel de schade van gaan voelen.
Een klein lichtpuntje: 1 dag na de nieuwsbrief van september ontvingen de leden een nieuwsbrief met als onderwerp: Bestuurscrisis. 4 van de 5 bestuursleden hebben aangegeven hun functie te willen neerleggen, zelfs per direct. Maar in goed overleg is besloten tot 31 december aan te blijven, om het blijvende bestuurslid te ondersteunen.
Ik vrees dat ik nog een lange weg te gaan heb eer de lekkage is opgelost en ik aan herstel binnen mijn appartement kan beginnen. En waarschijnlijk een gevecht zal moeten aangaan de schade vergoed te krijgen!

[Helene]

Hoi Bob en Rob,
Zoals beloofd. Ik zal proberen het zo kort mogelijk te houden, maar een stukje voorgeschiedenis is handig.
Afgelopen december werden wij geconfronteerd met een ernstige lekkage in ons appartement. Het water kwam door de gevel naar binnen. Vele onderzoeken zijn er uitgevoerd door een lekdetectie bedrijf en de uitkomsten hiervan waren op tegenschot liggende balkons waardoor het water bij ons naar binnen kwam. De klachten van op tegenschot liggende balkons, waardoor de gevels ernstig vervuilden en er water liep tussen de gevel en de balkons, zijn door mij en een aantal andere leden d.m.v. agendapunten en ingekomen stukken op vele vergaderingen onder de aandacht gebracht en geweigerd. Stelselmatig werd dit door het bestuur van tafel geveegd. En dat begrijp ik wel, want het bestuur heeft tijdens een arbitragezaak in 2014 over de vele gebreken tijdens de oplevering afspraken gemaakt met de aannemer zonder toestemming van de vergadering. Een van die afspraken was, dat de spuwers van de balkons zijn dichtgemaakt om zo de wateroverlast weg te nemen met die voorwaarden dat er geen klachten meer in behandeling werden genomen over wateroverlast.
Het lekdetectie bedrijf heeft een bouwkundig onderzoek geadviseerd en de constructeur van het gebouw is ingeschakeld en heeft onderzoeken uitgevoerd. Uitkomst van deze onderzoeken:
De balkons zijn niet volgens tekening uitgevoerd, balkons hangen op tegenschot en de waterkering ontbreekt. Aangenomen kan worden dat dit niet beperkt is tot de balkons waarvan ik lekkage heb. Advies van de constructeur: De balkons rondom af kitten en de balkonplaat op afschot brengen. De enige oplossing hiervoor is een nieuwe afwerklaag aan te brengen op afschot.
Ja, de afspraken die het bestuur gemaakt heeft gaat de VvE veel geld kosten. De termijn waarop er nog beroep gedaan kan worden op gebreken is allang verstreken.
De onderzoeken zijn begin juli afgerond. Ik heb het bestuur, gezien de ernst van de situatie, verzocht een vergadering uit te schrijven, met als enig agendapunt de problemen van de balkons. Geen reactie.
Begin augustus informeert het bestuur de leden met een nieuwsbrief dat er problemen zijn met een aantal balkons en dat er offertes zijn aangevraagd bij gespecialiseerde bedrijven om afschot te realiseren.
September informeert het bestuur de leden dat er inmiddels opdrachten zijn verstrekt om de problemen op te lossen. Op basis van opgedane ervaringen met een ander balkon is aan dit bedrijf de opdracht verstrekt. (De opgedane ervaring is dat de tegelzetter van een lid van de  TC, die eerder bij hem tegels heeft gelegd, de opdracht heeft gekregen!)
En nu komt de financiële commissie in beeld. In de nieuwsbrief staat: Ter info, alle opdrachten zijn verstrekt op basis van urgentie om de problemen op te lossen en met goedkeuring van de financiële commissie .
De urgentie om afschot te realiseren d.m.v. het aanbrengen van tegels ontgaat mij. Dit is ook niet het advies van de constructeur. De ALV is gepland op 31 oktober a.s. Het bestuur is bevoegd om de oorzaak van de lekkage weg te nemen zonder toestemming van de vergadering. Voor de aanpassing is toestemming nodig van de vergadering.
Bovendien hebben zij met het verstrekken van de diverse onderzoeksopdrachten het mandaat overschreden. Het bestuur had de leden tijdens de vergadering in mei al moeten informeren over de problemen en kosten en een mandaat te vragen de onderzoeken uit te laten voeren tegen bekendmaking van de kosten.
Ondanks dat de balkons (in september, dus ruim 2 maanden na uitkomst van de onderzoeken) zijn afgekit heb ik nog steeds last van lekkage. Onlangs is er weer een vochtmeting geweest, de bedoeling is dat er binnen 2 weken weer een vochtmeting wordt uitgevoerd, mits het heeft geregend. De urgentie voor het leggen van tegels ontgaat mij. Inmiddels heb ik ook al gehoord dat deze werkzaamheden pas in november plaatsvinden.
Bij het leggen van tegels heb ik een aantal vraagtekens: Van wie is deze tegelvloer dan, wie is verantwoordelijk bij schade en betaalt hiervoor het herstel? Als het appartement verkocht wordt en de nieuwe eigenaar besluit de tegels te verwijderen hebben wij weer een probleem. Worden hier afspraken over vastgelegd?
Bovendien dekt de opstalverzekering van de VvE de schade in ons appartement niet, omdat dit een fout in de constructie betreft en achterstallig onderhoud. Op vragen hierover krijg ik geen enkele reactie van het bestuur.
Wellicht kan de financiële commissie hierin iets betekenen?:)
Tot zover,
Vriendelijke groeten, Helene
 
 

[Helene]

Hoi Rob,
Sterker nog, binnen het bestuur is in tegenstelling tot de statuten voorschrijven geen voorzitter van het bestuur benoemd. Benoeming voorzitter van het bestuur is wel maandenlang een agendapunt geweest van de bestuursvergaderingen. Een van de bestuursleden, die inmiddels is vertrokken, is een periode ” zo goed” geweest deze functie te vervullen en noemde zich en ondertekende met voorzitter van de VvE  a.i. (?)Volgens de gegevens van de KvK is er geen bestuurslid ingeschreven met deze functie, alleen secretaris en penningmeester en algemeen lid. Het totaal ingeschreven bestuursleden bij de KvK verschilt ook nog met de benoemingen die uit de notulen en de gegevens van de beheerder blijken.
De VvE heeft een externe voorzitter ingehuurd om de vergaderingen te leiden. En daar lijden wij onder.

[Helene]

Hoi Bob,
Bedankt voor je snelle reactie. Ik wist het wel! En als ik het weet zou de kascommissie  hier toch ook van op de hoogte moeten zijn dat dit niet kan! Dat de leden toestemming hebben gegeven voor deze  constructie bewijst ook dat ze teveel vertrouwen hebben in het bestuur en de beheerder en klakkeloos het groene kaartje omhoog houden. Deze SKW gecertificeerde beheerder heeft toch ook een adviserende rol?
Dan hebben wij ook nog een grooteigenaar (100 stemmen) in het bestuur, waarvan de vertegenwoordiger ruime kennis heeft van VvE zaken en een externe voorzitter van de vergadering die zich voorstelt als iemand met ruime ervaring binnen VvE’s, want hij is ook voorzitter van een VvE! (?) Ja, dan zit het allemaal wel snor en dan past het niet om als gewoon lid kritische vragen te stellen. Ik vraag mij weleens af of ik de enige ben die bij aankoop de statuten heb doorgeworsteld en de vergaderstukken kritisch bekijk en terugval op deze duurbetaalde statuten.
Ik vermoed dat zij dit opgenomen hebben in het HR nadat Rijssenbeek het HR heeft nagekeken. De VvE heeft in ieder geval een factuur ontvangen en betaald voor advies betreffende het HR. Tijdens de vergadering zijn er nog wijzigingen aangebracht. Het bestuur ging akkoord met deze wijzigingen!! Op mijn opmerking dat dit niet aan het bestuur is maar aan de vergadering kreeg ik zowaar gelijk van de beheerder.
Binnenkort meer over de ruime opvattingen van het bestuur over wat zij verstaan onder onverwacht en noodzakelijk en de rol/toestemming /bevoegdheden van de financiële commissie.
 

[Helene]

Hoi William,
Ik kan niets inzien. Als ik op de hyperlink klik word ik teruggeleid naar de homepage.
Als wij maar 1 vergadering in het najaar zouden  hebben is het logisch dat de jaarrekening dan aan de vergadering wordt voorgelegd.
Maar wij hebben in het voorjaar al 2 vergaderingen gehad, waarbij men niet verder is gekomen dan het vaststellen van de aanwezigen, mededeling van het  bestuur, vaststellen van de notulen en de agenda. Hier en daar een nietig en vernietigbaar besluit met de mededeling dat als men het er niet mee eens is, hiervoor naar de kantonrechter kan gaan.
En de beheerder heeft in overleg met het bestuur besloten de jaarrekening door te schuiven naar de najaarsvergadering omdat een aantal posten nog niet correct waren en men hiervoor zelfs naar het jaar 2016 is terug gegaan. Het streven was om de jaarrrekening voor 1 juli aan de leden te doen toekomen. Helaas…..
Verder nog een oproep van de voorzitter van het  bestuur aan de aanwezigen om eens na te denken wat te doen aan het kleine aantal leden wat op de regels wijst.
Zo verlopen bij ons de vergaderingen

[Helene]

[quote quote=5660]Goodmorning, je hebt het antwoord zelf al gegeven. 😉
Het verhaal van een softwareprobleem is onzin.[/quote]
Hallo William,
Binnen onze VvE is er vanaf juli geen inzage meer  mogelijk in de financiele adminstratie. Volgens onze SKW gecertificeerde beheerder is er navraag gedaan bij Twinq en deze geeft aan dat er een complicatie is. Het duurt wel erg lang eer deze complicatie is opgelost. Aangezien jullie ook gebruik maken van Twinq wil ik graag weten of hiervan bij jou iets bekend is.
Of is het mogelijk dat deze complicatie in de software alleen bij onze VvE is of dat er voor individuele leden een ” complicatie” kan worden ingebouwd.
De jaarrekening van 2017( ja, dat is binnen onze VvE mogelijk) moet nog ter vaststelling aan de vergadering worden voorgelegd en ik wil deze ook kunnen controleren.
Alvast bedankt voor je reactie.
Helene

[Helene]

Beste Bob en William,
Je zou ervan uit mogen gaan dat de grooteigenaar een gevolmachtigde heeft ingezet met verstand van zaken en dat deze zich maar al te goed realiseert dat een nietig besluit wel degelijk en zeker het belang van de groot eigenaar  en dus de individuele eigenaar schaadt.
Ik heb in nog geen enkele vergadering meegemaakt dat deze gevolmachtigde enige opmerkingen heeft gemaakt of de leden die aangaven dat het een nietig besluit is heeft ondersteund. Er wordt bij het stemmen een beetje in de rondte gekeken hoe het merendeel van de leden stemt en daar gaat hij in mee.
Ik vraag mij af of de grooteigenaar deze notulen leest. Wie is de grooteigenaar dan? De manager die boven de VvE consulent, die aanwezig is tijdens de vergaderingen, staat ? Die op zijn beurt ook weer door de grooteigenaar wordt gemachtigd?
Dus wie beseft dan dat de gevolmachtigde voor een nietig besluit heeft gestemd en wie komt dan terug op het besluit? En door wie worden deze notulen gelezen?
Bovendien mogen we binnen onze VvE  blij zijn als we de notulen twee weken later ontvangen.

[Helene]

Hmmm, dit komt mij bekend voor!
Stel: Van deze 6 aanwezige leden hebben 2 leden zich goed voorbereidt op de vergadering en geven schriftelijk vóór de vergadering en tijdens de vergadering aan dat het voorstel in strijd is met de reglementen. Dus een nietig besluit!
De grooteigenaar stemt mee met de meerderheid want de belangen van de grooteigenaar worden niet geschaad en het voorstel wordt aangenomen.
Een nietig besluit wordt  geacht niet te zijn genomen en men hoeft zich hier dus niet aan te houden!  De beheerder geeft aan dat het een vernietigbaar besluit is en dat als men het hier niet mee eens is binnen 4 weken naar de kantonrechter kan gaan.
Als het besluit niet rechtsgeldig is genomen, levert dat inderdaad frustraties op bij de betrokken leden. Daarbij maakt het niet uit of het merendeel van de leden de vergadering niet bezoekt.
Het zou zomaar kunnen zijn dat deze leden om die reden de vergadering niet meer bezoeken, omdat de grooteigenaar alleen maar kijkt of zijn belangen niet worden geschaad en daarbij de reglementen naast zich neerlegt.
En wordt de VvE bijdrage gebruikt voor zaken die niets met het onderhoud van het gebouw te maken hebben. Want de meerderheid heeft besloten!
 
 

[Helene]

Hoi Bob,
Bedankt voor je reactie. Help mij even op weg..
Volgens de informatie van de KVK heeft …VvE Beheer een volledige volmacht. Wie moet dan aanwezig zijn op de vergadering om daar als gemachtigde op te treden? Een van de eigenaren van …VvE Beheer of kan dat dan ook een werknemer van …VvE Beheer zijn? En moet dat dan niet blijken uit de volmacht?
En heb ik dan de uitleg van Rijssenbeek advocaten niet goed begrepen?

[Helene]

Volgens Rijssenbeek moet de gemachtigde altijd een met name genoemd persoon zijn. Een volmacht geven aan de beheerder of aan de bestuurder of aan Beheer BV is niet mogelijk.
En dat is wat hier speelt. Er wordt een volmacht afgegeven aan ….. VvE Beheer.
Wellicht is het spijkers op laag water zoeken, maar het is toch niet zo moeilijk om dit gewoon volgens de regels te doen. Dan kunnen er achteraf ook geen misverstanden ontstaan. Bovendien is de beheerder hier al diverse malen op gewezen. Ook dat er volmachten afgegeven werden aan het bestuur (is niet toegestaan volgens MR 2006)
Dit werd dan omzeild door de volmachten af te geven aan echtgenotes van bestuursleden.
Dit moet je als bestuurslid zelf ook niet willen. Hierover is ook door ons navraag gedaan bij advocaat gespecialiseerd in VvE recht. Reactie: dit is in strijd met alle redelijkheid en billijkheid en mogelijke belangenverstrengeling.
 
 
 

[Helene]

Hoi William,
Omdat wij zeer serieus werk hebben gemaakt van het nieuw te schrijven huishoudelijk reglement, hebben wij veel gebruik gemaakt van nederlandvve en Rijssenbeek advocaten geraadpleegd. Zo hebben we zelf ook veel kennis vergaard.
Lees de reactie van Norbert Rijssenbeek op bijgaand artikel van nederlandvve.
https://nederlandvve.nl/vve-nieuws/rechtspersoon-vve-lid-wie-mag-in-de-vergadering-stemmen/
 

[Auteur]

Berichten