kv66
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Kort door de bocht in mijn optiek : De vergadering.
Maar de leden van die vergadering kunnen (geen tijd, geen expertise) in het algemeen niet die offertes volledige beoordelen.
Het is dus de taak van diegene die de offertes evalueert om daarvan een (beknopt) overzicht te maken, waaruit voor het ALV lid inzichtelijk wordt of de aanbieders aan de eisen van het gevraagde voldoen en de kosten.
Daarbij kunnen voor- en nadelen van die bedrijven toegelicht worden en als laatste op basis van die evaluatie een aanbeveling welke offerte de voorkeur verdient.
Als het bestuur het aanvragen van offertes aan de beheerder heeft uitbesteed is de beheerder dus diegene die het overzicht maakt. Het bestuur kan daar natuurlijk de eigen inzichten aan toevoegen.
Zo’n overzicht komt ter discussie/stemming in de vergadering, die het bestuur daarmee dus machtigt om die specifieke uitgave te doen.
De meerjarenbegroting is naar mijn mening geen machtiging om die uitgaven dan ook maar te doen, met of zonder offertes resp. de ALV.@Nico
Helemaal mee eens dat er per lift/installatie specifiek gekeken moet worden.
Dat je je niet in al teveel technische details wilt begeven is wel te begrijpen. Details vergen vaak lappen tekst en dus veel tijd van de auteur. Maar zoals bekend zit de duivel in de details en komen we er zonder die details meestal niet uit.
Ik vraag me af of het hebben van een vang (op- of neerwaarts) de remcontrolecontacten overbodig maakt.
De vang is, denk ik, het ultieme vangnet als de kooi (ongecontroleerd) in beweging is met een snelheid boven een bepaald aantal meters per seconde. Het is een veiligheidsmechanisme die die beweging moet stoppen, het voorkomt een ongecontroleerde beweging niet.
Het risico is hier dat de kooi gaat bewegen als de deuren open zijn ten gevolge van een slechte rem. Het gevaar is o.a. dat er zich op dat moment iemand in de deuropening bevindt.
Het idee van de remcontrolecontacten is om te controleren of de rem gelicht is of niet. Dit om te voorkomen dat de aandrijving gestart wordt terwijl de rem niet gelicht is, die in zo’n geval de lift door de rem trekt, daarmee de rem(voering) bovenmatig en snel laat slijten en daardoor de remwerking van de rem aantast.
Die slechte remwerking is een oorzaak dat de kooi ongecontroleerd in beweging zou kunnen komen.
Om iemand in de deuropening te behoeden voor zeer ernstig letsel, zal het vangmechanisme de kooi tenminste binnen 1 meter verplaatsing vanuit stilstand tot staan moeten brengen. Doet een vang dat?
Onze lift is van 2005 en ik begrijp dat een opwaartse vang vanaf 1999 verplicht is in NL. Dus onze lift heeft een opwaartse vang, daar ga ik dan maar vanuit.
Kwam nog dit https://www.liftinstituut.nl/wp-content/uploads/Ongevallen-met-personenliften-OKTOBER2019-v2-1.pdf overzicht tegen. Auteur is het liftinstituut.
Vanaf 2000 tot nu, een document van 123 pagina’s lang.
Een snelle scan laat mijn oog vallen op deze conclusie op blz 87 mbt een keuringsinstantie/rapport.
Citaat
“De keuringsinstantie: deze heeft de taak duidelijk veiligheidstekortkomingen in beeld te brengen. Daarbij blijkt dat een advies niet altijd goed geïnterpreteerd wordt. Adviespunten zouden eigenlijk tot een minimum moeten worden beperkt. Keuringsrapporten moeten niet voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Óf het is veilig, óf het is niet veilig, en in het laatste geval moeten er maatregelen worden genomen.”
Einde citaat (vet gedrukt door mij)
Zo is het maar net, en dat brengt mij terug naar mijn oorspronkelijke irritatie: ik heb een goedgekeurde lift die, plat gezegd, niet veilig is.
Overigens ook een uitspraak vh liftinstituut”” Heden ten dage behoort de lift tot de veiligste transportmiddelen. Verticaal transport door middel van een lift is dan ook veel veiliger dan traplopen”.
Wij zijn in het trotse bezit van twee trappenhuizen. In het eerste jaar van bewoning is deze uitspraak bevestigd, toen is er iemand van de trap gekukeld. Sindsdien vragen we ons af: moeten we de lift, de trappenhuizen of beiden op slot doen om alle risico’s uit te bannen.Ben er inmiddels achter vwb de urgentiecodes. In eerste instantie over het hoofd gezien, maar het staat in 2018V7 onder artikel 7.3.
Mijn vertaling: Urgentie 1 is afgekeurd en de boel gaat op slot. Urgentie 2 is afgekeurd, gaat niet op slot, maar lift mag niet meer gebruikt worden. Urgentie 3 is aandachtspunt.
Geen indicatie van mogelijke hersteltermijnen.
@Peron
Interessante informatie. Ik heb er even op gekauwd.
Begrijp ik het goed, het CCvDL heeft een test bedacht om te beproeven of de kooi onbedoeld in beweging gezet zou kunnen worden.
Die test bleek bij uitvoering min of meer destructief voor het remsysteem en leidde tot een incident. Als de wiedeweerga is die test afgeschaft.
Maar is de uitkomst (remsysteem naar knoppen geholpen) van die test nu de aanleiding dat er een remcontrolevoorziening wordt geadviseerd? Of zijn er nog tig andere incidenten gebeurd die niet het gevolg waren van die omstreden test, en vormen die de aanleiding.
Kan me wel voorstellen dat het aansluiten van een paar draden op een bestaande ingang van het besturingssysteem weinig kost.
Maar als er idd software en/of hardware aangepast moet worden aan het besturingssysteem of andere componenten is de ervaring dat het snel erg kostbaar wordt. Dan wordt het waarschijnlijk idd tijd om de gehele lift te modificeren.
Intrigerend is de verwijzing naar de opwaartse vang. Is dat ook zo’n klein, maar potentieel gevaarlijk hoog risico als die vang er niet is, zoals het ontbreken van de remcontrolevoorziening die is.
Staat er op de keuringsrapporten van de liften zonder zo’n vang ook het advies om bij het onderhoudsbedrijf te informeren over het aanbrengen van zo’n vang.
Het advies is remcontrole contacten altijd aanbrengen, is dat ook het advies voor de opwaartse vang.
Zijn er nog meer van deze risico’s waarbij de kans dat die optreden klein is, maar het gevaar potentieel hoog.
Ik blijf het een opmerkelijke zaak vinden dat nu juist dit risico op deze bijzondere manier onder de aandacht gebracht wordt. Ik wacht de aanbieding van de liftfirma af en zal zeker doorvragen. Ik ben technisch geschoold, maar of ik het allemaal resp. de details kan begrijpen zelfs als ik er met me neus bovenop sta, is nog te bezien.@nico
Nico schreef: “het blijft in eerste instantie toch een advies welke een gecertificeerde keurende instantie op het keuringsverslag vermeld. Wat de eigenaar ermee doet is zijn beslissing.”.
En dat is nou precies wat mij stoort. Verplichte periodieke veiligheidskeuringen zijn toch ook ingesteld om te voorkomen dat een eigenaar maar wat doet met adviezen.
Voor de tijd van de APK voor auto’s was het advies toen sinds jaar en dag: ” zorg dat het profiel van de band min xxx mm is, dat is veilig”.
Heeft niet geholpen en dus is bij de APK een duidelijke grens vast gelegd waar, op de dag van de keuring, aan moet worden voldaan .
Er wordt niet gekeken of een band veel of weinig kost, gewoon vervangen, punt. Laat staan dat de keuringsinstantie aanbeveelt om de kosten voor het vervangen van de band op te nemen in de MJOB.
Zo ook bij de periodieke keuring van de lift.
Er zijn lijsten met controlepunten, gebaseerd op wet- en regelgeving. Alle controlepunten zijn voorzien van een urgentie.
Dit soort urgentiescores komen uit de risicoanalyse van het falende onderdeel en zijn niet afhankelijk (althans niet in eerste aanleg) van de kosten van herstel. Het is nodig voor de veiligheid.
Een keuring moet, althans in mijn optiek, kraakhelder zijn voor de eigenaar van het gekeurde product.
Op een keuringsrapport moeten geen adviezen staan, maar opdrachten aan de eigenaar.
Binnen 12 jaar noodverlichting aanbrengen. Je kan het er mee eens zijn of niet, je kan het belachelijk vinden dat veiligheidszaken 12 jaar kunnen wachten, doet niet ter zake; gewoon binnen 12 jaar doen.
Als je niet eens bent de keuringspunten/urgentie etc, klagen bij, ja bij wie eigenlijk.
Maar dat ontslaat je dan niet van de plicht om het gebrek op te heffen in de gegeven tijd.
Een keuringsinstantie moet zich niet bezig houden met geven van vrijblijvende adviezen. Een keuring is om te bepalen of de lift aan de vastgelegde veiligheidsstandaards/toleranties in de wet- en regelgeving op de dag van keuring voldoet.
Het kan zijn dat de SBCL twee opdrachten heeft, nl regel/beheers de keuringen en geef gevraagd en ongevraagd advies.
Ik ben van mening dat je die adviezen dan niet via het vehikel van keuringen/keuringsrapporten moet communiceren.
Het krijgt daarmee een lading die verwarring zaait. Je moet adviezen en keuringsuitkomsten strikt scheiden.
@Bob
Je samenvatting in je laatste post hierboven is waarover het hier gaat.
Bob schreef:” Hoe onafhankelijk zijn de onafhankelijke adviezen……..”.
Het CCvDL (Centraal College van Deskundigen Liften) is samengesteld uit vertegenwoordigers van belanghebbende.
Hoewel ik er geen idee van had, ben ik/zijn wij als eigenaar van een lift ook vertegenwoordigd. Geen idee wie of welke organisatie dat is.
Het CCvDL is bevolkt met eigenaren/beheerders, certificerende instellingen, werknemers in de liftindustrie en werkgevers in liftindustrie. Allemaal belanghebbende inderdaad. Geen enkele onafhankelijke geest kan ik ontdekken.
Over het CCvDL is weinig te vinden, maar ik vond één verslag van een vergadering van het CCvDL hier https://www.nlb.nl/wp-content/uploads/19-014-vsl-CCvDL-91-190312.pdf.
Best interessant om te lezen. B.v wat precies betekent “damage control” in dit verband onder punt 3 vh verslag. En waarom moet het SBCL een WOB-verzoek doen bij SZW. SBCL is nota bene een organisatie die door SZW is opgetuigd/aangewezen.
Maar ik ken je hier vooral van bijdragen in juridische zin. Kan jij wat zeggen of het hier een productaansprakelijkheid zou kunnen zijn. Kan jij wat zeggen hoe het met de aansprakelijkheid zou kunnen zitten als de eigenaar het advies in de wind slaat.Hallo die Nico,
Ik laat me graag in het pak naaien, maar of dat dat hier €1500-2000 waard is?
Maar met €1500 per installatie en naar mijn schatting 20.000 installaties is dat een extra omzet van 30 miljoen voor de branche en het voorkomen van een even grote schadepost voor die branche in geval het een product aansprakelijkheid betreft; anderen betalen. Kassa!!
Urgentie 3 punt; ingeschat als een zeer laag risico dus, nog lager dan de ARBO voorzieningen onder 4.8 van de checklijst, waar mijn noodverlichting vast ook onder valt. Ik kan allemaal niet met elkaar rijmen.Ha,ha Nico, de opmerking ARBO/VOK werpt mij 13 jaar terug in de tijd.
Ik was het al bijna vergeten, maar wij hadden ook een VOK punt mbt de noodverlichting op de kooi.
Ik heb het nog even opgezocht. Ik had zelfs de SBCL destijds aangeschreven, maar een nietszeggend algemeen antwoord terug gekregen.
Uiteindelijk dus zelf maar laten doen. We hadden nog een noodverlichting liggen en de liftmonteur heeft die er toen tijdens regulier onderhoud in gezet.
Maar het herinnert wel aan iets anders . Dit was ook een veiligheidsdingetje. Maar eentje in categorie 3.
Dat betekende destijds dat daar een termijn van 12 jaar voor stond om het op te lossen. Ik heb me toen ook al verbaast dat er veiligheidszaken zijn die 12 jaar kunnen wachten.
De remcontrolevoorziening check is in het schema voor de comformiteitsbeoordeling 2018V7 opgevoerd onder nummer 3.5.2 en met een urgentie 3 geïndiceerd.
Ik kan nergens vinden welke termijn daaraan gekoppeld is, ook 12 jaar? Maar waarom wordt er dan niet gewoon, net als bij de noodverlichting, een dwingend punt van gemaakt met 12 jaar (of hoeveel jaar urgentie 3 dan ook is) termijn?
Vwb de kosten. In document SI 15:2019 van de SBCL wordt gezegd: “ Tevens adviseert het CCvDL aan gebruikers/eigenaren om dit op te nemen in de MJOB”. Elke organisatie heeft of in het MJOB of op de exploitatiebegroting een post voor onvoorziene zaken van pakweg €300-500 voor precies hiervoor.
Waarom zou de CCvDL adviseren om dit in de MJOB op te nemen. Zijn de kosten dermate hoog dat er voor gespaard moet worden?Nico schreef:“ik begrijp de frustratie….”. Het is gelukkig geen frustratie, maar verbazing.
Nico schreef:” Vooruitschrijdend inzicht (2012) leerde…”.
Deze dure en gewichtig klinkende term wordt vaak gebruikt om een ontwerpfout of iets waar men in verleden niet of niet goed over heeft nagedacht met de mantel der liefde te bedekken, zodat de rekening bij een ander komt te liggen.
Nico schreef: “Op zich is dat natuurlijk niet verkeerd, maar dat kan niet op het bord geschoven worden van de liftbedrijven. Immers de installaties die voor 2012 zijn gemoderniseerd/geleverd met regeling voldeden op dat moment aan de dan geldende liftnormen”.
De gouden regel in wet- en regelgeving is dat de fabrikant een veilig product moet leveren, zelfs zonder specifieke regels. De regels zijn nodig om een gelijk speelveld voor alle fabrikanten te voorzien.
Dat de regelgeving destijds zo’n remcontrolevoorziening niet specifiek voorschreef, ontslaat/ontsloeg de fabrikant niet van de verplichting om een veilig product te leveren.
Het extreme voorbeeld is de 737 max. Dat vliegtuig voldeed aan alle regelgeving en was gecertificeerd.
Maar toch staan ze allemaal aan de grond en de fabrikant wordt, technisch en financieel, ter verantwoording geroepen, en dus niet de eigenaar/gebruiker.
Het veiligheidsprobleem bij de 737 max is van een andere orde grootte dan de remcontrolevoorziening van een lift, maar het principe is gelijk.
Nico schreef:” veel lifteigenaren wisselen regelmatig van de onderhoudsfirma en waar gaat men dan een eventuele claim indienen? ….. Dat gaat wel heel erg moeilijk worden ”.
De lift heeft, net als auto’s en vliegtuigen, een kenteken/registratie. De fabrikant staat met naam en toenaam op het certificaat genoemd.
Ik heb het nog niet meegemaakt, maar ik ga er vanuit dat een veiligheidstechnische aanpassing aan een lift door derden (het aandrijfsysteem zal daar wel onder vallen) ook met naam en toenaam in het liftboek wordt genoteerd en er moet misschien opnieuw gekeurd worden.
Zo moeilijk is het dan toch niet om de primair verantwoordelijke te vinden.
Maar zelfs als het moeilijk is, is dat dan een argument om dan maar de eigenaar/gebruiker met de brokken te laten zitten.
Nico schreef:”….. relatief kleine ingreep (en kosten) op de liftinstallatie voor het aanbrengen van een remcontrole. Ik zou in ieder geval al eens offerte opvragen wat deze kosten zullen zijn ….”
Jij schat de kosten laag in en vindt het dus o.a. daarom logisch dat de eigenaar die dan maar betaalt.
Het klinkt een beetje als: “we moeten niet zeuren over een paar honderd euro”. Maar als die kosten hoog zijn, zeg pakweg €10.000, verandert dat dan de zaak?
Ik stond al in de startblokken om een mail naar mijn contactpersoon bij de onderhoudsfirma te sturen.
Maar ik wacht nog even af; een goede test om eens te kijken hoe serieus onze onderhoudsfirma het vak uitoefent.
Ik verwacht eigenlijk automatisch een offerte van onze onderhoudsfirma.
Het gebrek is al zeven jaar bekend, dan zal een paar maanden vertraging er ook niet meer toe doen.
Ik vind het prettig hierover met je te discussiëren, maar ik denk niet dat we de/een oplossing zullen vinden. Ik denk dat ik het maar eens zal aankaarten bij de verkoper die het product “keuring” aan mij verkocht heeft. Je moet altijd bij de verkoper beginnen in NL heb ik geleerd.@nico, bedankt voor je reactie.
Ben er wat verder ingedoken en verbaas me toch wel. In mijn onschuld dacht ik altijd dat er bij een keuring afgesproken grenzen zijn waaraan de lift/een onderdeel moet voldoen om goedgekeurd te worden.
Het valt binnen de toleranties of niet, het voldoet aan de wet of niet. En als het niet goed is moet de lift/het onderdeel onmiddellijk, of binnen een bepaalde termijn, hersteld worden. Anders wordt de lift stil gelegd.
Bij de herziening van de regelgeving in 2012, waarin een remcontrole-voorziening in de regelgeving is opgenomen onder de noemer UCMP, heeft men het blijkbaar niet noodzakelijk gevonden om deze voorziening verplichtend op te leggen voor liften van voor 2012. Het is EU-regelgeving en ik ga ervan uit dat daar goed over is nagedacht.
Ik heb dus een voor de wet goedgekeurde lift met een opmerking waar ik wat mee moet of misschien ook niet. Dan lees op de site van de VLR (de/een branchevereniging) het volgende:
“Sinds 3 oktober 2017 is daarom vastgelegd dat de remmen voor liften met een geregelde aandrijving met een bouwjaar vóór 2012 tijdens de periodieke- en modificatiekeuring worden beoordeeld. De informatie is bedoeld voor de eigenaar die zelf kan besluiten óf en wanneer hij deze maatregelen neemt om het gesignaleerde risico weg te nemen. Er is dus geen verplichting er iets aan te doen. De gebouweigenaar heeft echter wel een slechte positie indien er tijdens de keuring een opmerking wordt gemaakt en er geen maatregelen worden genomen.”
Dan denk ik een slechte positie tegenover wie en in welke context? Civielrechtelijk, strafrechtelijk, verzekeringstechnisch? Maar ik heb toch een wettelijk goedgekeurde lift?
Hoe kan ik een slechte positie hebben tegenover wie dan ook, als ik me minutieus aan de wet- en regelgeving houd. Wordt hier de onwetende leek/eigenaar fors onder druk gezet om de modificatie dan maar te laten uitvoeren.
En wat als zo’n modificatie niet mogelijk is, moet er dan maar een volledige renovatie van de liftinstallatie uitgevoerd worden.
Zover ik het begrijp komt dit uit de adviescommissie CCvDL, die de SBCL adviseert in deze.
Klaarblijkelijk kan de door de CCvDL gewenste modificatie niet worden gerealiseerd via koninklijke weg van de wet- en regelgeving.
De bal wordt door de SBCL dan maar gelegd bij de eigenaar/gebruiker van de lift. Maar kan een doorsnee eigenaar/gebruiker zo’n afweging wel maken.
En als die eigenaar niets doet en er gebeurt wat, dan komt het vingertje van ik heb je gewaarschuwd. Ik weet niet wat ik hiervan moet denken.
Elke vergelijking gaat mank, maar ik het probeer toch.
Het is alsof er op het APK-rapport van een 50 jaar oude kever staat: “geslaagd met vlag en wimpel, maar voortschrijdend inzicht en verkeersincidenten heeft/hebben opgeleverd dat het te overwegen is om ABS en rembekrachtiging te laten installeren”.
Nu U dit weet, heeft U in het geval van een incident, natuurlijk een slechte positie als U dit niet laat installeren.
Als er bij het transportmiddel auto een veiligheidsprobleem wordt vastgesteld, worden er miljoenen auto’s teruggeroepen om een modificatie te laten uitvoeren, op kosten van de fabrikant.
Als er bij het transportmiddel vliegtuig een veiligheidsprobleem wordt vastgesteld, zijn de rapen helemaal gaar voor de fabrikant.
Bij het transportmiddel lift lossen we dat anders op. Daar mag de argeloze eigenaar/gebruiker opdraaien voor een ontwerpfout mbt veiligheid; zo mag ik dat toch wel noemen als het aandrijfsysteem zodanig groot is dat deze de lift moeiteloos in beweging zet bij een niet gelichte rem, of andersom dat te rem te klein is gedimensioneerd.
Hij mag bovendien zelf beslissen of hij deze ontwerpfout zodanig ernstig vindt dat hij die moet laten verhelpen; let wel op zijn eigen kosten.
En als hij dat niet doet, tja dat is dan jammer, maar wij als fabrikant wassen onze handen in onschuld.Ben ook op zoek naar een losse spaarrekening voor onze VvE.
Zie niet zoveel banken/instellingen die dit aanbieden. Een aantal (de meeste?) eisen ook een betaalrekening, waaraan de spaarrekening dan wordt gekoppeld.
Dat is gelijk aan wat we nu (Rabo) hebben en kost geld voor de betaalrekening.
Het rijtje van DNB geeft ook op vermogen beheer toegespitste banken, die denk ik niet zitten te wachten op een VvE die in feite alleen maar het geld wil stallen en er niet mee wil beleggen oid.
Een aantal biedt helemaal geen zakelijke spaarrekening aan. En hoewel de buitenlandse banken een NL vergunning hebben, met depositiegarantie, heb ik een zekere weerstand om daar een rekening te openen.
Ik ben dus benieuwd bij welke banken de VvE van @Rene dan de spaarrekeningen heeft lopen en zijn dat dan losse spaarrekeningen.Leuk onderwerp.
Maar de redactie van VvE belang magazine in tamelijk consistent. Ook in de artikelen over bv zonnepanelen wordt zonder blikken of blozen gesteld dat diegene die tegen stemden toch (lekker) mee moeten betalen. In die zin is het voor VvE belang magazine helemaal geen merkwaardige opvatting.
De vraag is denk ik: “wie bepaald of er iets van voordeel is voor een individueel lid van de VvE in geval van een zaak die niet onder het onderhoud geschaard kan worden”. Ik heb dat eens aan een jurist gevraagd. Die kwam niet veel verder dan dat als er verschil van mening daarover is, de ALV dat bepaalt. Ja, zo lust ik er nog wel een paar; de gekwalificeerde meerderheid gaat met een enkelvoudige meerderheid beslissen dat het voor iedereen van voordeel is.
Ik denk dan ook dat alleen het individuele lid zelf kan bepalen of er iets voor hem/haar van voordeel is of niet.
Zelfs in het geval waar het ogenschijnlijk duidelijk is dat er een financieel voordeel is te behalen (de zonnepanelen leveren toch een hoger rendement dan de spaarrekening), kan het individueel nog steeds een risico zijn.
Het is een redelijk harde economische wetmatigheid dat er tegenover elk financieel gewin een financieel risico staat. En wie ben ik , dat ik als bestuur of ik als buurman voor mijn buurman ga bepalen dat zij/hij dat risico wel kan dragen.
Het voorgaande gaat nog over hard materieel voordeel, maar dat de auteur van het artikel redelijk zacht (im)materieel toekomstig voordeel kan bepalen voor iemand, plaats hem/haar toch op eenzame hoogte.
De opstellers van MR1992 (ik weet niet of er in andere MR’s gelijkwaardige zinnen zijn opgenomen) hebben met de eenvoudig klinkende zin : ” De eigenaar die van zodanige maatregel geen voordeel trekt is niet verplicht in de kosten hiervan bij te dragen” een stevige barrière opgericht tegen bestuurders die graag geld van anderen uitgeven, althans dat denk ik.
Of dat zo is weet ik niet. Helaas ontbreekt een uitgebreide memorie van toelichting bij het MR, tenminste ik ken die niet.
Nu nog VvE leden die die zin/barrière ook (willen) gebruiken en gewoon niet betalen in voorkomende gevallen of bestuurders die in de geest van die zin de VvE leden van te voren al deze zin bij de besluitvorming onder de aandacht brengen.Het is maar wat de ALV wil. Over de tijdshorizon van een MJOP bestaan evenveel meningen dan er VvE’s zijn. Zoiets als de 17 miljoen bondscoaches van het Nederlands voetbalelftal.
Ik ben van mening dat een MJOP een tijdshorizon zou moeten hebben van dat bouwdeel met de langste vervangingstijd. Dan betaald iedereen netjes het verbruik van het gebouw ongeacht of je er lang of kort woont, dan wel er komt te wonen ergens halverwege de rit.
Een misschien extreem voorbeeld van wat ik bedoel. Stel, jullie gebouw heeft een dak met pannen. En niet zomaar pannen van 13 in een dozijn, maar hoogwaardige keramische pannen. De gemiddelde, zo je wilt theoretische, levensduur wordt opgegeven met 100 jaar. De kosten om zo’n pannendak nu te vervangen zijn €100.000. Dan is het sommetje (even afgezien van inflatie etc) snel gemaakt. Per jaar moet er €1000 aan de pot worden toegevoegd. Dat is €6 per maand per appartement. Iedereen betaalt dus €6 p/m voor het gebruik/genot van het dak of je er nu 1 maand woont of 50jaar.
Als je een horizon kiest van 10 jaar mag je blij zijn als na 80jaar eens iemand, die dan het MJOP herziet, opmerkt dat over 20jaar het pannendak vervangen moet worden. Dan gaan die bewoners dus de rekening betalen van de afgelopen 80 jaar.
Maar zoals gezegd, evenveel meningen als VvE’s zijn, maar ik vind het hanteren van een 10jaars horizon een beetje kort door de bocht.Hallo Rob en DikOz
Ik krijg de indruk dat uit mijn bijdrage(n) naar boven komt dat wij zo maar (of oproepen) alle tekorten of uitgaven die het boekhoudkundig label ‘onvoorzien’ hebben gekregen op de jaarrekening, ten laste van het reservefonds laten komen en het reservefonds op die manier leegroven. Ik denk dat het tegendeel is waar.
Al die posten die het tekort op de jaarrekening veroorzaken worden bekeken of er in de MJOB een begrotingspost voor die uitgave is en er dus in het reservefonds middelen aanwezig zijn. Als die er is wordt die post ten laste vh fonds gebracht.
Als die begrotingspost er niet is op de MJOB of het begrote/gereserveerde bedrag is te laag, wordt gekeken of het ten laste brengen aan reservefonds het reservefonds onderuithaalt. Deze afweging is in zekere mate subjectief, dat realiseren we ons ook. Als we (het bestuur) tot de conclusie komen dat het reservefonds dit niet aan kan, stellen we de ALV voor die uitgave(n) niet ten laste van het reservefonds te laten komen.
Een voorbeeld om het te concretiseren. Op onze MJOB staat de post “rioolontstopping”.
Die hebben we 12 jaar geleden ingeschat op 1x in de 10jaar á €400 ex BTW. Zo je wilt, het is misschien wel een post ‘onvoorzien’ met een naam.
Elf jaren zijn voorbij gegaan zonder dat er iets gebeurde.
In het 12de jaar (2018) hebben we tweemaal de rioolreinigingsfirma moeten laten komen.
Tijdens de werkzaamheden kwamen ze erachter dat er ook nog een breuk zat in een rioolleiding in de kruipruimte.
Totale kosten €850 ex BTW. Ong. €400 van de €850 komt op het conto van de breuk.
Het bedrag van €850 wordt boekhoudkundig als een onvoorziene uitgave geboekt door onze beheerder.
Alleen onderhoudskosten die in de ALV zijn besproken en besloten worden door de beheerder rechtstreeks op het reservefonds (af)geboekt.
De kosten voor de verstopping (€450) zijn opgenomen in de MJOB; dus ten laste van het reservefonds ligt daar voor de hand.
Komende tijd moeten we gaan bedenken wat we met die €400 gaan doen voor de reparatie van de breuk, om de ALV een voorstel te doen; ten laste vh reservefonds of niet.
Rob schreef:” Wanneer er kosten in de MJOB zijn die jaarlijks terugkomen kan het volgens mij dan ook niet anders dan dat die kosten in zijn geheel ook onderdeel uitmaken……”
Posten op de MJOB die een jaarlijkse interval hebben komen natuurlijk op de jaarbegroting, alleen niet met die naam en toenaam, maar als onderdeel van de reservering voor het reservefonds.
Overigens is de post ‘lift algemeen en storingen’ de enige post met jaarlijkse interval op onze MJOB. Waarschijnlijk omdat we die 1 op 1 zo hebben overgenomen van de liftfirma.
Rob schreef:” Zoals gezegd wordt op basis van het MJOP geld gereserveerd voor (toekomstig) groot-onderhoud.”.
De term ‘groot-onderhoud’ komt in het MR1992 niet voor. Er wordt geen onderscheid gemaakt in groot, klein of wat voor soort onderhoud dan ook. Het is allemaal onderhoud.
Er wordt zelfs geen reservefonds gevormd voor onderhoud maar voor ‘andere kosten’ (MR1992 art 32, lid 1).
Rob schreef:” Uiteindelijk moeten die kosten toch ook weer aangevuld worden om op termijn geen tekorten in het onderhoudsfonds te krijgen”.
Helemaal mee eens, linksom of rechtsom de leden betalen.
Daarom maakt het m.i. niet zo veel uit waar je de kosten begroot, als ze maar begroot worden. Je moet ze daar begroten waar het voor jou het gemakkelijkste is. M.i. staat geen enkele regel dit in de weg.
Begroten op de jaarlijkse begroting levert het probleem van DikOz op. Begroten op de MJOB heeft dat nadeel niet of veel minder.
DikOz schreef:” Gewone kosten zijn bijvoorbeeld energie gemeenschappelijke zaken, verzekeringen, contracten preventief onderhoud, bestuurskosten, toevoeging aan reservefonds, vervanging lampen en klein onvoorzien (goed in te schatten aan de hand van de laatste jaren)”.
Interessante opsomming. De vraag is hoe kom je aan deze opsomming? Is dat omdat in het algemeen de jaarbegrotingen van VvE’s er zo uitzien of heb je ergens een lijstje gevonden wat onder ‘gewone kosten’ te verstaan is.
Vervanging van lampen is m.i. nu bij uitstek een post die op de MJOB thuishoort. Het gaat over kosten die het gevolg zijn van jarenlang gebruik van de lamp.
De interval en de kosten voor de vervanging zijn eenvoudig te berekenen uit brandduurlamp, brandtijd en het aantal lampen. Resultaat bij ons: een post op de MJOB voor lampen met een interval van 3 jaar.
En van lampen koop je er toch niet elk jaar een paar, althans wij doen dat niet, maar eens in de zoveel jaar in bulk.
DikOz schreef: ”….. klein onvoorzien (goed in te schatten aan de hand van de laatste jaren)”.
Moet dat niet gevolgd worden door de bekende zinssnede: ”Resultaten behaald in het verleden bieden geen garantie voor de toekomst”.
Maar als het goed is in te schatten, dan begrijp ik je initiële probleemstelling niet.
Er is bij jullie een overschot van ong 20% van de jaarbegroting (ex reservedotatie).
Misschien ten onrechte ben ik ervan uit gegaan dat dit elk jaar zo is, of tenminste dat dit geregeld voorkomt.
Dus is de vraag welke posten op jullie jaarbegroting veroorzaken dit overschot dan en waarom kan er geen begroting gemaakt worden die het overschot beperkt tot pak ‘m beet =< 5%.
DikOz schreef:” Maar, onvoorzien op het MJOP is eigenlijk dubbelop: het reservefonds heeft ook een bufferfunctie”.
Helemaal mee eens, onze MJOB heeft dan ook geen ‘onvoorzien’, maar kent wel vele posten met een naam voor reparatie c.q. correctief onderhoud.
En van de buffereigenschap van het reservefonds maken wij inderdaad gebruik voor uitgaven/kosten die niet met naam en toenaam op de MJOB staan.Hallo Rob en DikOz
@DikOz schreef: ” Een hoge onvoorziene uitgave is per bovenstaande definitie automatisch een ‘andere dan gewone jaarlijkse kostenpost’ en ik vind dat die dan direct ten laste van het reservefonds kan komen”.
Waarom is de hoogte van een uitgave hoog of laag en al dan niet onvoorzien, bepalend voor wat je daarmee qua boekhouding gaat doen.
M.i is er eigenlijk maar één criterium om uitgaven, al dan niet direct, ten laste van het reservefonds te laten komen nl. dat er in het reservefonds een reservering voor die uitgavepost aanwezig is als uitvloeisel van de MJOB.
Als die reservering er niet is en je toch het reservefonds belast, kom je daar geld te kort.
@DikOz schreef:” Ik vind dat elke begroting i.h.a. een post onvoorzien moet hebben”.
Daar ben ik het niet mee eens. Als er al een post ‘onvoorzien’ moet zijn, is die op zijn plaats op de MJOB.
De post ‘onvoorzien’, het woord zegt het al, is per definitie niet te begroten.
Het vaststellen hoe hoog een post ‘onvoorzien’ moet zijn is de hoge academische kunst van het vak ‘nattevingerwerk’.
Als je zo’n post op een jaarbegroting zet, waarbij je aan het eind van het jaar afrekent, dan roep je het probleem over je af.
@DikOz schreef:” Het reservefonds is voor ‘andere dan de gewone jaarlijkse kosten’”.
Zolang niet gedefinieerd is wat die ‘gewone jaarlijkse kosten’ dan zijn, kan je ook niet definiëren wat de ‘andere’ kosten zijn.
Daarmee heb je grote vrijheid de jaarbegroting en MJOB in te richten naar je eigen wens. Wij hebben het zo gedaan dat onze jaarbegroting eenvoudig is.
@Rob schreef:” …….ik vind dat een post die jaarlijks terugkomt in het MJOP niet op de meerjarenbegroting thuishoort maar op de jaarbegroting van de VvE”.
Er is geen wetmatigheid dat een kostenpost op de MJOB met een jaarlijkse interval dan per definitie op de jaarlijkse begroting thuis hoort.
Hoewel beide het woord “jaarlijks” in zich hebben, heeft dat niets met elkaar te maken.
De door DikOz opgeworpen vraag wordt geregeerd, in ons geval, door MR1992 artikel 4, lid 3 en 4 als volgt:
3. Indien over enig boekjaar de voorschotbijdragen, als bedoeld in artikel 5 tweede lid, de definitieve
bijdragen te boven gaan, zal het verschil aan de eigenaars worden terugbetaald, tenzij de vergadering anders besluit.
4. Indien over enig boekjaar de definitieve bijdragen de voorschotbijdragen te boven gaan, moeten
de eigenaars dit tekort binnen een maand na de vaststelling van de exploitatierekening aanzuiveren.
De bevoogding druipt eraf. De ALV wordt wel capabel genoeg geacht om te beslissen over het overschot, maar de auteur van het MR vindt het te eng om de ALV te laten beslissen over het tekort.
Ik weet niet of onze splitser ook deze visie was toegedaan, maar hij/zij heeft, met vooruitziende blik, in onze AvS dit lid 4 als volgt gewijzigd:
4. Indien over enig boekjaar de definitieve bijdragen de voorschotbijdragen te boven gaan, moeten de eigenaars dit tekort binnen een maand na de vaststelling van de exploitatierekening aanzuiveren, tenzij de jaarlijkse vergadering besluit het tekort geheel of gedeeltelijk ten laste van het reservefonds te brengen
Maar uiteindelijk maakt het eigenlijk niet uit hoe je de jaarlijkse begroting en MJOB opzet en welke posten je op de ene of andere begroting zet. Als het doel maar is om ervoor te zorgen dat de uitgaven en opbrengsten ook over een lange termijn met elkaar in evenwicht zijn. Begrotingen zijn daarvoor het middel en geen doel op zich.Ik vind het logisch dat de grondslag van de beheerder alleen “overeenkomst” is. Onze beheerder heeft geen privacyverklaring, althans niet voor de VvE’s die zijn aangesloten. Op mijn vraag waarom niet kwam het antwoord (Rijssenbeek) dat dat niet nodig was. Het past m.i. wel in de logische lijn van verantwoordelijkheden.
De AVG gaat over persoonsgegevens die een individu aan een organisatie afgeeft. De organisatie aan wie de gegevens worden afgestaan moet dan iets gaan doen.
Aan wie geeft een VvE lid die gegevens. Dat is toch echt aan de VvE.
Die heeft de wettelijke plicht tot iets, die heeft gerechtvaardigde belangen, die kan toestemming vragen/krijgen en kan op die grondslagen de gegevens verzamelen.
De VvE is de eerstverantwoordelijke om iets te gaan doen. Die stelt een privacyverklaring op met daarin welke gegevens er verzameld worden etc. en kan ook in die verklaring opnemen dat de verwerking door iemand anders gedaan wordt. Daarvoor wordt een overeenkomst gesloten met die ander, in het algemeen een beheerder. Als de VvE zelf die gegevens niet verwerkt, is voor de VvE ook geen register nodig. De VvE verstrekt de gegevens, c.f. de VvE privacyverklaring/overeenkomst, aan de beheerder.
De beheerder gaat de gegevens gebruiken/verwerken en moet daarvoor een register opstellen. En in deze lijn kan m.i. de grondslag voor de beheerder alleen maar “overeenkomst” zijn.
Dat het in de praktijk allemaal door elkaar loopt (de beheerder vraagt rechtstreeks gegevens op, de VvE krijgt van leden gegevens etc, etc) doet er m.i. niets aan af dat de VvE de organisatie is die de gegevens verzameld, beheerd en ook verantwoordelijk is wat er met die gegevens gebeurd.
In die zin begrijp ik dus de voorbeelden van VvEMetea (wat een verwarrende naam, Metea is dus geen VvE) en PandGarant dus niet. In alle bescheidenheid neig ik naar de mening dat deze VvE beheerders het niet bij het juiste eind hebben.Maar Rob, het tekort wordt veroorzaakt door onderhoudszaken die je niet van tevoren kan voorspellen en bij ons dan als onvoorziene uitgaven geboekt worden. Voorbeeld: de lift stopt en de reparatie kost €150. In de meerjarenbegroting staat elk jaar een kostenpost “Lift algemeen en storingen” voor de lift van €500. Dan mag de ALV toch wel beslissen dat deze kosten ten laste van het reservefonds te laten komen?
