[kv66]

Inmiddels hebben wij voor onze VvE de zaak rond. We hebben nu een VvE privacyverklaring, een VvE verwerkingsregister en een samenwerkingsovereenkomst met bijbehorend verwerkingsregister met onze administratief beheerder.
De samenwerkingsovereenkomst met onze beheerder is aangepast aan onze wensen. Naast een aantal kleine aanpassingen is het aangehaalde artikel over de verantwoordelijkheid van de VvE geschrapt en het delen van gegevens met derden, zoals genoemd in de het verwerkingsregister van de beheerder, kan alleen met toestemming van of via het bestuur.
Eind goed al goed wat mij betreft en we zien wel waar in de praktijk het schip strandt.

[kv66]

@Bob
Hear,hear
P.S. Hear, hear,hear
P.P.S, Hear,hear,hear,hear

[kv66]

Hallo allemaal,
Het koopcontract is getekend.
Twee verassingen.
1. Ik ken de kopers vluchtig, het zijn de ouders van één vd bewoners die naast ons gebouw in een eengezinshuis wonen. Past qua leeftijd prima in onze populatie.
2. Bij het koopcontract zit als bijlage onze begroting en jaarrekening.
De begroting en jaarrekening zijn in een format zoals die door onze beheerder wordt gebruikt. Wij, als bestuur, verspreiden deze documenten in dit format niet onder de leden. De verkoper had die dus ook niet.
De enige manier waarop de makelaar deze documenten heeft kunnen verkrijgen, is om deze rechtstreeks op te vragen bij onze administratief beheerder. Die was bij de makelaar bekent, omdat de verkoper dat op de vragenlijst had ingevuld.
De vraag ligt (opnieuw) dus nu bij onze beheerder of zij deze documenten aan de makelaar heeft verstrekt en de reden (wet, intern beleid, gegroeide praktijk etc) waarom zij op eerste verzoek dat heeft gedaan. Zware bevalling, heb nog geen duidelijk antwoord, maar de eerste reacties duiden op een verschil van mening in deze.
Ik denk dat alle argumenten wel zijn gewisseld, dus dit is het einde van dit topic wat mij betreft; het was mij een waar genoegen.
O ja, voor ik het vergeet; het hebben van een meningsverschil met een andere partij betekent niet dat die ander onbetrouwbaar is, er een potje van maakt, een leugenaar is, fraude pleegt of dat welke andere negatieve kwalificatie dan ook van toepassing zou kunnen zijn.

[kv66]

VvE Boskwartier schreef: “Incassobureaus/aannemers/advocaten/opdrachtnemers hebben niets, maar dan ook niets met de AVG te maken. De glazenwasser of de poetsdame zijn opdrachtnemers en dienen de gegevens in te kunnen zien? Toch van de gekke….”.
Er staat dat deze gegevens gedeeld worden met de opgesomde ontvangers. Er staat niet dat een notaris/aannemer etc. die gegevens kunnen inzien. Ik had mijn tekst nog preciezer moeten formuleren als volgt ……kunnen worden gedeeld.
Maar in geval van een incassobureau die de achterstallige bijdrage moet gaan innen, kan het niet anders dan dat die NAW-gegevens krijgt plus de gegevens over de achterstand, plus de voorgaande correspondentie incl. gegevens die daar dan weer in staan. Ook de aannemer die op een bepaald adres zijn werk moet doen in opdracht van de beheerder (die kan nl uitvoerder zijn van een overeenkomst gesloten door de VvE) moet toch tenminste dat adres weten en dan is het wel zo netjes dat deze aannemer ook de naam van dat adres te horen krijgt. En zo kunnen we pagina’s volschrijven over de legitimiteit dat de gegevens met de opgesomde ontvangers zouden moeten worden gedeeld.
Overigens vind ik dat ook notarissen etc geen gegevens van de beheerder zouden moeten kunnen ontvangen maar alleen van het bestuur van de VvE. Tenzij de beheerder door de wet daartoe verplicht wordt. Maar misschien is wat ik vind helemaal niet werkbaar. Ik wacht de reactie van de beheerder even af, voordat ik overhaaste en misschien volledig onjuiste conclusies ga trekken.
VvE Boskwartier schreef:” Het komt mij voor dat “beheerder” zich met een “jantje van leiden” van alle “werk” probeert weg te blijven.” Ik vind dat weer zo’n conclusie/opmerking die kant noch wal raakt, niet gebaseerd is op feiten en naar het schijnt bedoeld is beheerders af te schilderen als leugenaars en luiwammesen. Waar komt die frustratie met beheerders toch vandaan. Het voegt naar mijn stellige overtuiging niets toe aan de discussie, althans niet aan deze.

[kv66]

Hallo allemaal, ik heb onlangs de samenwerkingsovereenkomst gekregen van onze administratief beheerder.
De samenwerkingsovereenkomst die ik heb gekregen is een juridisch document opgesteld door het bekende advocatenkantoor in VvE land uit het perspectief van haar klant, onze administratief beheerder. Beslaat 6 pagina’s tekst en een blad om te tekenen. Het is een soort Algemene voorwaarden, maar dan toegespitst op de AVG. Het verwerkingsregister beslaat twee A4’tjes.
Ik ben een juridische leek, maar ik heb een klein A4’tje vol met opmerkingen en vragen teruggestuurd. Hier mis ik weer de helpende hand van de belangenverenigingen VEH en VvE belang.
Ik heb nog geen inhoudelijke reactie gekregen van onze beheerder, maar wel een mail dat alle vragen/opmerkingen vanuit alle aangesloten VvE’s worden verzameld en dan pas beantwoord. Kan dus even duren. Tot die tijd wordt er niet verwacht dat het bestuur de overeenkomst getekend terugstuurt, maar houdt de beheerder zich er wel aan.
Een paar artikelen wil ik hier wel delen, met mijn vraag of opmerking daarbij.
Artikel luidt: ” De VvE is verantwoordelijk ten aanzien van de door de Beheerder uit te voeren Verwerking(en) in opdracht van de VvE”.
Mijn opmerking/vraag : Op mij komt dit over dat de VvE dus altijd verantwoordelijk is voor iets of alles dat beheerder doet of niet doet met de gegevens. Is dat juist geïnterpreteerd? Indien onjuist, hoe moet ik dit artikel dan lezen.
Er zit ook keurig dit artikel in:
Indien ten tijde van het ondertekenen van de Overeenkomst door het bestuur van de VvE, nog geen besluit is genomen door de vergadering van eigenaars waarin het bestuur wordt gemachtigd om namens de VvE de Overeenkomst met de Beheerder aan te gaan, dan geldt dat de Overeenkomst wordt aangegaan onder de ontbindende voorwaarden dat de vergadering van eigenaars het bestuur niet (alsnog) machtigt de Overeenkomst aan te gaan met de Beheerder.
In het verwerkingsregister is een kolom die opsomt welke partijen de gegevens ontvangen. Dat zijn onder meer Notarissen, advocaten, incassobureaus, aannemers, opdrachtnemers.
Mijn vraag/opmerking: Geeft de VvE hiermee, omdat dit in het verwerkingsregister staat, a priori instemming/toestemming om deze gegevens te delen met de opgesomde ontvangers in die kolom?
Als ik inhoudelijk reactie krijg zal ik die, als dat kan, hier wel delen.

[kv66]

De planning is aangehouden en gisteren is het hoogste bod door de verkoper geaccepteerd. Levering mid september – mid oktober. In de komende tijd zal het koopcontract klaar gemaakt worden. Ben benieuwd of mij nog wat gevraagd wordt.

[kv66]

@monaster. Bofkont dat je lekker in de zon zit, hoewel hier hebben we ook niet te klagen.
Maar ik denk toch dat de Griekse zon je zodanig verblind dat de AvS, MRR, HRR niet goed meer te lezen zijn. Als ik onze AvS, MRR1992, HHR lees, staan daar tal van elementaire omgangsvormen in die verwoord zijn in geboden en verboden. Ik doe het ook niet hoor, politieagent spelen, maar ik denk dat de AvS etc. daartoe wel verplicht. Sterker nog, het bestuur is ook nog officier van justitie die schikkingen (boetes) mag versturen.
Ik ben het van harte met je eens dat de taak van de VvE beperkt zou moeten zijn tot instandhouding van het gebouw. Helaas is de praktijk ook hier weerbarstig, er zijn genoeg besturen die er lustig op los vertimmeren aan het gebouw om het mooier, beter, en de laatste tijd vooral duurzamer te maken. Al dan niet gelegitimeerd door de AvS, althans hun interpretatie daarvan. En de maatschappelijke discussies wat er allemaal tot de taken van de VvE behoort, ook geëntameerd door de belangenverenigingen, doet het ergste vermoeden.
Bovenstaand is volledig off-topic en mag van mij door de moderator zondermeer verwijderd worden, maar dan ook graag de aanleiding.
Ik heb, dacht ik, tot nog toe de term “AVG” niet gebruikt en ik heb de startpost ook met opzet niet in deze sectie geplaatst, de forummoderator heeft het hiernaartoe verplaatst.

@Rob,
Ik denk dat informatie geschreven/gegeven door een notaris (jurist) juist wel op elke komma, punt en lidwoord, dus letterlijk gelezen moeten worden. Die boys en girls zijn ervoor opgeleid om elke komma, punt, lidwoord te wegen voordat het wordt opgeschreven. Als dat niet zo is, is het even slecht geregeld als bij ons.
Ik wil het “bij wijze van spreken” voorbeeld wel even doorspelen.
Ik ben het echt met je eens dat er weinig info te halen is voor de willekeurige voorbijganger. Dus ik hang bij Appie aan het prikbord de balans/V&W en de notulen. Met de naam van de vereniging erop, althans bij ons staat die erop. De boodschappende voorbijganger zal hoogstens denken, zo die zitten er warmpjes bij en zich vermaken met een sappig detail in de notulen. Maar daar komt iemand die er kopie van maakt (kopieermachine staat naast het prikbord) en die gaat het thuis in alle rust analyseren. Via de naam vd vereniging is, ik schat binnen 10seconden, bij de KvK te vinden over welke adressen het gaat. Even speuren op Facebook en co en daar rollen al de individuele namen van de bewoners over het scherm, emailadressen en alle andere gegevens die mensen op het net zetten.
Als de vereniging zo goed in slappe was zit, zullen de individuele bewoners ook wel niet onbemiddeld zijn. En dan rollen bij de bewoners de phishingmails binnen.
Onwaarschijnlijk scenario, Je mag het zeggen. Maar zelfs dan, wie ben ik, dat ik bepaal dat gegevens van anderen, die ik wel legaal heb verkregen, maar publiek kan maken.
Nogmaals, ik ben er ook voor dat DE koper zeer uitgebreid wordt geïnformeerd over de toestand van de VvE in alle aspecten. Maar niet op de manier waarop het nu gaat, waarbij het hele hebben en houden van de VvE op straat ligt. Die praktijk was eigenlijk altijd al slecht, maar zeker in deze tijd is die praktijk aan een grondige wijziging toe.
Op de planning staat voor morgen de finale biedingen van de geïnteresseerden. Ja, ik word door de verkoper uitvoerig op de hoogte gehouden. De biedingen tot nog toe zijn dus gedaan zonder dat de bieders de beschikking hadden over de gevraagde documenten. Is dat als slecht/dom te kwalificeren. Ik weet het niet. Het toont aan dat dit onderwerp niet hoog op het prioriteitenlijstje van de kopers staat. Ik houd jullie op de hoogte hoe dit afloopt.

[kv66]

@Bob.
Nu vind ik dat je de een ALV tot een zuiver technische handeling die alleen besluiten produceert, reduceert. Dat vind ik een beetje kort door de bocht. De AvS, MRR en HHR wemelen van gedragsregels. Die leveren dan ook meestal de sappige details/discussies op en je kan eindeloos twisten of dat soort regels wel gesteld moeten worden, maar je zult in eerste instantie je daaraan moeten houden.
En als de regel:” niet spugen over de balustrade” daarin staat, dan kan je denk ik niet zo’n onderwerp buiten de ALV zetten. Als een lid dit in de ALV dat ter sprake brengt, kan je de notulen ontdoen van emoties en minder nette bewoordingen, maar ik denk wel dat je de meningen waarheidsgetrouw moet notuleren. Het is goed mogelijk dat er over zo’n onderwerp helemaal geen besluit wordt genomen en dan zou je kunnen overwegen om niets op te nemen in notulen, maar misschien is een besluit om de regel te schrappen wel de uitkomst.
Schervengericht; hmmm, wij zijn met zijn twaalven, dan duurt het gelukkig wel even voordat de 6000 scherven bijeen zijn. En ik wil het geitenpaadje wel lopen, maar doe wel spikes onder mijn schoenen en zeker mij met hemelbouten.

@Rob, Ik krijg nu toch de indruk dat we langs elkaar heen communiceren.
Schitterend geregeld in België. Maar daar wordt niet gezegd dat je die informatie aan de makelaar zou moeten leveren die het aan alleman kan verstrekken. Je verstrekt die informatie t.b.v. “ DE koper”. Dat is diegene die op het punt staat om te tekenen. Die is met naam en toenaam bekend. Dat is niet iemand die “zeer geïnteresseerd” is of een toevallige voorbijganger die het makelaarskantoor instapt en zegt graag de informatie te willen hebben. Als nu ook nog geregeld is in België dat de makelaarsorganisatie borgt dat deze gegevens alleen aan DE koper worden verstrekt, terug komen als DE koper afhaakt, dat DE koper geen kopieën mag maken en dat de makelaar deze gegevens na afhandeling vernietigd, dan ben ik al heel stuk tevreden en zal ik zonder mankeren de documenten leveren, ook aan een makelaar, hoewel aan de notaris wat betrouwbaarder overkomt.
In de huidige praktijk NL levert de verkoper/VvE de documenten aan een zwart gat, zijnde het kantoor vd makelaar. Die kan er mee doen wat hij wil en heeft geen enkele verifieerbare borging anders dat hij er “zeer zorgvuldig ” mee om zal gaan, althans heb ik van deze makelaar niet gehoord dat er zo’n borging is.
Dus graag ja, gisteren invoeren

[kv66]

Ik waardeer het dat je je zorgen maakt dat ik het mij te moeilijk maak.
Dat een eigenaar ongecensureerd de zaak over de muur kan gooien weet ik. Maar zoals je hebt kunnen lezen vind ik dat dat voor een gedeeld eigenaarschap van iets ook niet zomaar mogelijk zou moeten kunnen zijn.
Op welke manier kan iemand met de tekst: ”dhr (zwart vlakje) wil….” de identiteit van deze heer bij het kadaster kunnen achterhalen? En ook nog binnen 2 minuten.
Zoals gezegd hier verschillen van mening.

[kv66]

@william Dat je het niet waardeert kan ik begrijpen, maar als je uitgelegd krijgt waarom er zwarte delen zijn (bv. persoonsgebonden data) en dat die delen na het tekenen van het koopcontract, met de ontbindende voorwaarde, leesbaar zullen zijn, kan je er dan mee leven.
Ja, ik weet ook niet waarom er bankrekeningnummers in de balans staan. Komt zo uit het boekhoudprogramma rollen. Hoeft natuurlijk niet, maar leest voor de leden vd VvE wel makkelijk. En als alles binnen de VvE blijft maakt het ook niet uit. Zal het er eens met de beheerder over hebben.
Maar het gaat mij niet alleen om de bankrekeningnummers. Het is data, ook bv. saldi data van bankrekeningen, en dat is tegenwoordig goud waard. En die data die je ongecensureerd over de muur gooit ben je voor eeuwig kwijt. Je weet niet wie die data in handen krijgt en wat er eventueel mee te doen is. Ik weet het ook niet hoor, maar de afgelopen tijd heeft wel geleerd dat op het oog onschuldige data, in een andere vorm/context ineens van waarde is. Maar ook al vind je het allemaal onschuldig, privé gegevens van de VvE horen niet op straat, hoe onschuldig ook. Dan moet de wetgever de VvE’s verplichten de jaarrekening bij de KvK te deponeren.
Nu is onze VvE in saaiheid niet te overtreffen, dus er staat werkelijk niets brisant in de notulen, discussies over de hoogte vd heg zijn zo ongeveer wel het hoogtepunt. Maar toch zal ik alle Namen en Huisnummers zwart maken voordat ik zoiets aan derden geef. Het gaat nl niemand wat aan, buiten leden van de VvE, dat dhr X vindt dat de heg 10cm lager moet. De gecensureerde versie laat dus zien: “dhr (zwart vlakje) vindt dat de heg 10 cm lager moet”. Op de balans vervang ik het bankrekeningnummer met de tekst “bankrekeningnummer 1, 2, enz”.
Ik twijfel zeer over het witten van de saldi en eigen vermogen. Dat kan je dat overzicht net zo goed niet geven. Maar ik begin steeds meer en meer te neigen omdat te doen. De aanstaande koper zal het moeten doen met een waarheidsgetrouwe mededeling dat naar de mening van de VvE het reservefonds op orde is. De verkoper kan het aandeel van dat appartement in het reservefonds vrij te geven; vermenigvuldigd met het aantal appartementen geeft dat ook een goede indicatie. Overigens zegt de momentele hoogte van het reservefonds niet zoveel over de financiële toestand van de VvE.

@BOB Die schrijft “Men zou zich op de voorhand kunnen afvragen wat er wel en niet in de notulen moet worden opgenomen, en nadenken over nut en noodzaak van bepaalde passages”. Een zeer verleidelijke gedachte, maar naar mijn mening een glibberig geitenpaadje. Maar dat weet Bob natuurlijk zelf ook wel.
Moet de a.s. koper dan niet weten hoe het ervoor staat. Opnieuw, natuurlijk. Maar hoe dat dan moet, zonder dat privé gegevens op straat komen te liggen, daar verschillen we van mening over.
De makelaar heeft niet gereageerd op mijn mail, dus ik heb ook nog niets gestuurd, ook het HHR niet. Ik ben het eens met RonaldL dat ik dat wel kan sturen. De verkoop vh appartement gaat als een gek en het zal binnen een aantal dagen verkocht zijn. In twee dagen drie biedingen tot aan de vraagprijs. Ik ben benieuwd of het koopcontract zonder dat ik iets gestuurd heb, getekend gaat worden. Ik heb de makelaar aangeboden om de diegene die gaat tekenen te ontmoeten, om hen mondeling uit te doeken te doen hoe het ervoor staat en over het reilen en zeilen van de VvE te vertellen.

[kv66]

Hallo Rob, geinig en gezellig dat je het niet met me eens bent.
Ik wil je meenemen in een fictief, maar niet ondenkbaar scenario.
Ik ben je buurman (oei, geef ik alweer weg dat in een man ben) en, beperkt bekend binnen de VvE, een notoire viespeuk. Dat blijft achter de voordeur, dus de VvE bemoeit zich er niet mee. Jij weet het want je bent mijn buurman. Afgelopen tijd heb ik een nare, vieze gewoonte geëtaleerd. Tijdens de ALV, een maand geleden, brengt onze onderbuurvrouw mevr. A, niet op haar mondje gevallen, het op hoge toon ter sprake: “wat het bestuur denkt te gaan doen om te zorgen dat die viespeuk kv66 van nr 10 ophoudt met het spugen over de balustrade”. Het is in het HHR verboden, maar daar trek ik me niets van aan. Ik zal je de rest van de discussie besparen, die doet niet zo ter zake.
Twee weken later ploffen de notulen op de deurmat. De notulist heeft het waarheidsgetrouw netjes geformuleerd: “Mevr. A verzoekt het bestuur maatregelen te nemen zodat dhr kv66 van nr 10 ophoudt met het spugen over de balustrade, en ook de rest vd discussie is ontdaan vd emoties” Ik zie het voor me Rob, dat jij met een tevreden gevoel over de transparante en nette wijze waarop deze zaak genotuleerd is, twee gaten door het papier jast en het opbergt.
Een maand later besluit je om je woning te verkopen. Misschien ben je het zat om naast een viespeuk te wonen, misschien een andere reden. Trek je dan ook nog zo gemakkelijk de notulen uit de kast om die aan de makelaar te geven, die het vervolgens aan de kopers geeft. Publiekelijk maken dat je naast een viespeuk woont, bevordert denk ik, de verkoop niet. Maar die notulen zijn niet alleen van jou, maar ook van mij, een gedeeld eigenaarschap. Ondanks dat ik een viespeuk ben, heb ik nog wel een klein beetje schaamtegevoel en vind het niet fijn als deze “data” publiek wordt. Waarom heb ik geen inspraak als jij niet publieke documenten van de VvE, die ook van mij zijn, publiek gaat maken.
Ik wil een stapje verder gaan. Ik heb na de ALV mijn leven overdacht en besloten die te verbeteren. Ik spuug niet meer over de balustrade en heb mijn huis achter de voordeur opgeruimd. Kortom viespeuk af. Dat weet jij omdat je mijn buurman bent. Dan doet het hele verhaal in de notulen niet meer ter zake. Is dit een reden om dat stukje uit de notulen zwart te maken. Je schrijft: “….geef ik de potentiele koper gewoon alle informatie die van belang is… “. Dat impliceert al dat jij bepaald wat voor de koper van belang is. Doe je dat uit het perspectief van de koper of van de verkoper? Hoe weet je of iets van belang is voor een koper?
Maar als je vindt dat alles ongecensureerd via de makelaar publiek gemaakt moet worden, dan ben je aanklager, jury en rechter tegelijk en nagel je mij publiekelijk aan de schandpaal voor iets wat ik niet meer doe of ben.
Je vraagt me hoe zo’n ontbindende voorwaarde er uit zou moeten zien. Op een schaal van 0-10, komt mijn juridische kennis nauwelijks boven de nul uit. Er zijn vast wel juristen die daar iets moois van kunnen maken. In huidige koopcontracten staat dacht ik standaard een ontbindende voorwaarde voor het doen van een bouwkundige keuring. Kan je waarschijnlijk aan spiegelen.
En ik weet wel dat er overal haken en ogen aan zitten. Maar de huidige praktijk om niet openbare documenten zonder meer over de muur naar de makelaar te gooien vind ik niet meer van deze tijd.
Je vraagt je af of ik ook niet alle informatie van tevoren wil weten. Het antwoord zal je niet verbazen. Ja graag, maar als die onvoldoende is, en ik wil die woning graag, rest niets anders dan een ontbindende voorwaarde. Voor de verkoper zou het geen probleem moeten zijn, als de VvE er goed voorstaat is het een formaliteit. Als een verkoper daar bezwaar tegen maakt, is dat al een teken aan de wand.

[kv66]

Ik ben het ook helemaal eens met ROB en Monaster. En dat kan ook, neem als koper een ontbindende voorwaarde op in het koopcontract inzake boekenonderzoek van de VvE en klaar is kees.
Tot en met de contract ondertekening moet je het doen met gelimiteerde informatie, net als bij de bouwkundige kant vd zaak.

[kv66]

Bedankt voor alle reacties. Ik heb daarnaast juridisch advies ingewonnen en die zat volledig op de lijn van Bob dat de VvE in principe geen onderdeel van dit spel is, maar dat de verkoper aan zet is. Wel onmiddellijk gevolgd door de constatering dat de praktijk anders is en dat bemoeienissen van de VvE niet per definitie slecht of niet toegestaan zouden zijn.
Het is idd geen VvE zaak, maar om te voorkomen dat het hele hebben en houden van de VvE via een lid van de VvE uiteindelijk op straat komt te liggen, denk ik dat de VvE wel iets zou moeten regelen in de trant van: “het is verboden om VvE stukken naar derden te verspreiden ” bv via het HHR. Of zoiets standhoudt, geen idee. De AVG is nu wel van kracht, maar die gaat, denk ik, uitsluitend over persoonsgegevens en niet over de jaarrekening van de VvE.
Van het advies van onze administratieve beheerder schrok ik me een slag in de rondte. Ik hoop dat dit geschreven is door iemand die ook alleen maar de koffie rondbrengt. Heb ik redelijk scherp op gereageerd.
Maar ik wil ons lid niet in de steek laten (die is het overigens met mij eens, dus dat is makkelijk) en ik heb de makelaar onderstaand mail gestuurd. Nog geen reactie, maar als die komt zal ik die, als het kan, met jullie delen.
Citaat email
Ik heb me de afgelopen dagen op de hoogte gesteld over het reilen en zeilen mbt dit onderwerp. Ik ben eerlijk gezegd hoogst verbaasd over de gangbare praktijk mbt deze documenten en ik denk dat het hoog tijd is om de teugels aan te halen op dit gebied.
De gevraagde documenten zijn geen openbare documenten. De VvE heeft geen verplichting om deze te deponeren bij de KvK of kadaster. Als dat zo zou zijn kunt U deze documenten eenvoudig daar opvragen. In die zin zijn het dus privé documenten van de VvE. Ik heb naast advies van onze beheerder ook juridisch advies ingewonnen en andere bronnen geraadpleegd. Daaronder zijn ook geluiden als: “de koper moet toch weten hoe het ervoor staat” of “Wat is erop tegen er staan toch geen staatsgeheimen in”. Die laatste komt overeen met het argument “ik heb geen geheimen, dus iedereen mag alles van mij weten. Ik betwijfel of zo’n iemand ook zijn financiële gegevens op het internet zet.
Moet de koper dan niet weten hoe het ervoor staat. Natuurlijk, maar dan kan ook op andere manier geregeld worden. U kan zich, met U kennis en ervaring, aan de hand van deze documenten een beeld vormen over de VvE en die waarderen. Net zoals U de bouwkundige toestand van het object waardeert in termen als “goed onderhouden etc” kan dat ook voor de toestand voor de VvE. En net zoals U aan beveelt om een bouwkundig onderzoek te laten doen, met ontbindende voorwaarde in het koopcontract, kan dat ook voor “het boekenonderzoek” van de VvE. Zo wordt dat ook geregeld als een bedrijf een ander bedrijf wil kopen; dat is natuurlijk wel een andere schaal, maar in de kern hetzelfde.
Het juridisch advies kwam erop neer dat er een soort overeenkomst wordt opgesteld en door U ondertekend waarin geregeld wordt hoe er wordt omgegaan met de documenten. Dat gaat me net te ver.
Maar kunnen we het, zonder een formele getekende overeenkomst, over het volgende eens worden (is ook een vorm van overeenkomst):
Ik verstrek aan U de volgende documenten:
1. Gecombineerde balans en verlies&winstrekening 2017, al dan niet gezwart/gewit zoals ik dat nodig vind
2. Notulen van de laatste ALV (nov 2017) al dan niet gezwart/gewit zoals ik dat nodig vind
3. HHR
4. Meerjarenbegroting die wij zelf opgesteld hebben (wij hebben geen MJOP in de gebruikelijke uitvoering opgesteld door derden)
U verplicht zich als volgt:
1. U houdt die documenten op uw kantoor in dossier, U waardeert deze informatie en verstrekt aan potentiële kopers informatie in algemene termen zoals: “De VvE staat er goed voor, het reservefonds is op orde, de inkomsten van het reservefonds voldoen tenminste aan de wettelijke eis van 0,5% vd herbouwwaarde” etc. Of als U vindt dat de VvE er slecht voorstaat: “de VvE is een puinhoop”.
2. U verspreidt deze documenten niet, in welke vorm dan ook, ook niet aan collega makelaars, tenzij ik daar toestemming voor geef. Dan wil ik wel weten aan wie (NAW) die documenten dan gaan en in welke vorm.
Ik realiseer me dat dit misschien rauw op uw dak valt, omdat het sterk afwijkt van de huidige praktijk. Ik begrijp van (verkoper) dat die U al toestemming heeft gegeven om aan de ‘echt, echt geïnteresseerden’, die op het punt staan om het koopcontract te tekenen, deze documenten te verstrekken. Ik wil zeker geen spelbreker zijn en daar kan ik mee leven in dit geval, zolang ik hoor wie dat zijn.
Zover ik weet heeft U in het kader van de vragenlijst, waar gevraagd wordt naar het eigen vermogen vd VvE, al een balans/V&W overzicht gekregen die niet voor verspreiding bedoelt is, zoals (verkoper) dat op de vragenlijst heeft vermeldt. Ik ga ervan uit dat dat dus ook niet gebeurd is.
Mocht U van mening zijn dat de VvE wel een wettelijke plicht heeft om de gevraagde documenten zonder restricties te leveren, dan hoor ik dat graag van U waar die verplichting dan wordt opgelegd.
Einde citaat email

[kv66]

@Bob, erg helder.
Maar de praktijk is weerbarstig. De makelaar vraagt aan de verkoper om het jaarverslag, notulen etc. De verkoper vraagt aan mij een kopie van het jaarverslag, notulen etc. Een kopie kan ik een lid vd VvE niet weigeren (sterker nog die heeft de verkoper in principe al als ze goed zoeken) en vervolgens beland het alsnog bij de makelaar. En als het daar is, heb ik er geen enkele controle er meer over.
Bij ons staan helaas in de jaarrekening bv. bankrekeningnummers, maar ook dat volkomen vreemden zich even verlekkeren aan de stand van het reservefonds vind ik een vorm van voyeurisme die mij niet bekoort.
Hoe dan de aanstaande verkoper op een juiste manier en waarheidsgetrouw te informeren, zonder man en paard te noemen, weet ik ook even niet. Maar ik vind het rondstrooien van wat eigenlijk privézaken van de VvE zijn, ook niet zo leuk.

[kv66]

Het zal te maken hebben met waterafvoer als de normale hemelwaterafvoer verstopt zit. De drempel naar de woning zal altijd hoger gemaakt worden dan de hoogte van de noodspui of de hoogte van de rand van het balkon waarover het water eventueel vrijelijk kan wegstromen.
Maar je hoeft niet te wachten op de oplevering, je kan toch gewoon de architect of bouwer vragen waarom dat is.

[Auteur]

Berichten