ottovr
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Rob, zeer bedankt voor deze verwijzing! Ik had al kennis genomen van die NEN 1006 Waterwerkbladen maar niet alle zorgvuldig genoeg doorgelezen en was daarom onbekend met dat stukje tekst. Ik heb de relevante werkbladen nu wel goed gelezen, en ik kom tot de conclusie dat ze wat slordig geredigeerd zijn waardoor het moeilijk is te komen tot een ondubbelzinnige conclusie. Door de relevante artikelen uit meerdere werkbladen met elkaar te vergelijken lijkt het op basis van logica toch mogelijk om te komen tot een beeld van wat voorgeschreven is. In het gedeelte dat jij aanhaalt uit Werkblad 3.1 wordt “bedrijfsverzamelgebouw” genoemd waardoor de indruk wordt gewekt dat met “woning” een bedrijfswoning wordt bedoeld, en niet een appartementencomplex, hoewel je zou kunnen stellen dat juridisch gezien een VVE ook een bedrijf is.
In Werkblad 3.3 staat:“WATERWERKBLAD WB 3.3 / Met betrekking tot de afsluit- en aftapmogelijkheden is in artikel 3.3 van NEN 1006:2015 het volgende gesteld:
3.3.2 Een afsluiter moet zijn aangebracht aan het begin van leidingen naar [ ] weinig gebruikte tappunten.
3.3.5 In gebouwen met meer dan één woon- of bedrijfseenheid [ ] moet de leidingwaterinstallatie in iedere eenheid kunnen worden afgetapt.
[b]Algemeen [/b]
Het afsluiten en aftappen van leidingen heeft tot doel het buiten gebruik stellen van de leidingwaterinstallatie of een gedeelte daarvan in verband met bevriezingsgevaar, herstelwerkzaamheden of onderhoud.In art. 3.3.2 wordt er gesproken over “weinig gebruikte tappunten” maar wat is de norm daarvoor? Geldt het ook voor bijv. de toevoerkraan voor de wasmachine in een garage? In 3.3.5 wordt er dan weer niet gesproken over een stopkraan maar over aftappen; echter om iets af te kunnen tappen moet er wel ergens een afsluitkraan zitten; alleen, hier staat niet waar dan wel. Ik neem aan dat in 3.3.5 met ‘leidingwaterinstallatie’ ook een enkele leiding met 1 kraan kan worden bedoeld zoals typerend is voor een garage die een eigen aanvoer heeft vanaf een hoofdleiding.
De belangrijke conclusie nu die ik vind dat men mag trekken, is dat formeel gezien, ook op afzonderlijke leidingen die vanaf de hoofdleiding naar één appartement voeren, een stopkraan moet zitten.
Overigens ben ik nergens in de werkbladen een beschrijving of regel tegengekomen die tegengekomen voor de situatie dat er iets aan een appartements(‘perceel’)stopkraan moet gebeuren; ik neem aan dat NEN 1006 het vanzelfsprekend vindt dat dan de kraan van de hoofdleiding van het gebouw wordt dichtgedraaid. De noodzaak hiertoe zou grotendeels weggekomen kunnen worden door steeds twee stopkraantjes per appartement te monteren. Het zal zelden voorkomen dat beide tegelijkertijd vervangen of hersteld moeten worden.Intussen is de hoofdkraan vervangen. Ik houd mij aanbevolen voor andere oplossingen dan die van leidingbevriezing. De betreffende monteur vond het te riskant in dit geval omdat door de druk de ijsprop zou kunnen losschieten.
Ik zag je reactie even over ‘t hoofd René… 🙂
De reden dat je bewoner teruggefloten moest worden was een andere dan eigengereidheid. De monteur die de hoofdkraan moest afsluiten, bleek daartoe wegens een defect aan de hoofdkraan niet toe in staat te zijn en deelde dit de bewoner en het beheer mee, welke vervolgens een rondschrijven hierover rondstuurde aan de bewoners en verzocht om een datum op te geven wanneer het repareren van de hoofdkraan hen uitkwam. Niet verbazingwekkend is het mij dat er tot op heden stilte rond dit onderwerp heerst…
Intussen bleek mij dat de reden dat het water centraal moest worden afgesloten niets met de aan- of afwezigheid van een stopkraan in het betr. appartement te maken had; het ging om een wijziging aan de waterleiding in de (stopkraanloze) garage van het appartement. Ik heb het vermoeden nu dat bij ruimtes die bouwkundig niet een geheel zijn met een appartement en daarmee ook niet op precies dezelfde leidingaftakking zitten, het niet gebruikelijk is om een stopkraan te monteren, maar die gebruikelijkheid is niet logisch want nu moet je bij werkzaamheden alsnog het water voor het hele gebouw afsluiten. Ik zie op dit moment ook geen andere oplossing dan leidingbevriezing om de noodzakelijke werkzaamheden te verrichten. Ik houd me intussen aanbevolen voor een tip waar ik de tekst van NEN1006 zou kunnen doornemen.Beste René, bedankt voor je reactie; het is jammer dat het ook jou niet bekend is of het ergens verplicht is gesteld. Met zo’n verplichting in de hand is het makkelijker om mede-eigenaren te dwingen zo’n stopkraan te installeren; een mogelijkheid nu zou zijn om de ALV ervan te overtuigen het in het HR op te nemen.
Een installateur die ik over het geval sprak meende dat de stopkraan ergens de afgelopen decennia wel verplicht is gesteld; hij zei dat het in elk geval gebruikelijk is tegenwoordig dat complexen niet worden afgeleverd zonder stopkraan per appartement, en dat allerwegen de omgekeerde ontwikkeling dan bij ons plaatsvindt in die zin dat er in steeds meer appartementen van oudere complexen een centraal afsluitkraantje wordt geplaatst.
Het briefje is niet vanuit de VVE of beheerder verstuurd. Het afsluiten is intussen uitgesteld; vanuit de beheerder kwam het bericht dat blijkt dat eerst de hoofdkraan moet worden gerepareerd(!).
Ik ga eens met het beheer en bestuur aan de gang.“Beste Ottovr,
Op https://www.nederlandvve.nl/doc-en-handleidingen/boek-2-bw/ kunt u lezen dat art. 19a niet van toepassing is op een VvE.”
In de tekst onder die link staat: “Artikel 19a:(Dit artikel gaat over de ontbindingsgronden van een in het handelsregister ingeschreven naamloze vennootschap, besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, coöperatie of onderlinge waarborgmaatschappij, een in het handelsregister ingeschreven vereniging of stichting. Het is niet van toepassing op een VvE, hoewel Boek 5 titel 9 BW dit niet aangeeft).”
Waarop is deze constatering gestoeld?Objectief gezien is het geen uitputtende opsomming – er zouden vermoedelijk altijd nog andere aan kunnen worden toegevoegd, maar de wijze waarop de genoemde zijn geformuleerd en bij elkaar gezet geeft aan dat het wat betreft de auteur, het als een dergelijke opsomming is bedoeld; zoiets hoef je niet uitdrukkelijk te vermelden. Art. 4 geeft juist een grote mate van rechtsonzekerheid omdat de daarin genoemde maatstaf “enige afwijking” wel de vaagste is die je kunt kiezen. Bij een interpretatiezaak kan alleen de rechter dan beoordelen in hoeverre de limitatieve opsomming in de MvT van toepassing is.
Ik had de MvT-link op de NCR-site waar ik het wetsontwerp had gelezen, over ‘t hoofd gezien. De in de MvT genoemde punten waarop van lid 2 en 3 afgeweken kan worden, zijn duidelijk niet als voorbeelden genoemd maar vormen m.i. een uitputtende opsomming die bondig geformuleerd, aan lid 2 en 3 hadden kunnen worden toegevoegd; was het allemaal ook duidelijker geworden, maw. ik vind lid 4 nog steeds zwak.
Ik vind art 6 lid 4 zwak (“4. Enige afwijking van de leden 2 en 3 heeft geen gevolgen voor de rechtsgeldigheid van de besluitvorming die in de vergadering heeft plaatsgevonden.”)
Intussen heb ik een reactie gekregen van Beheer waarin wordt gesteld dat de ALV in oveeenstemming is met de ‘Rijssenbeek’-normen, en “Met het bestuur is afgesproken om de vergadering op deze wijze te realiseren“. ‘n Kleinigheid: heeft het bestuur mij deze afspraak doen weten? Antwoord: ‘nee’. Voorts wordt het volgende gesteld: “Indien en voor zover leden een beroep doen op de nietigheid dan staat het deze leden vrij om een gang naar de rechtbank te maken”. Lees: “Ze zullen weinig kans maken”. Voorts: “Deze leden attendeer ik op het feit dat dat deze wijze van vergaderen is toegestaan…”, uh… Waar?! …” en dit uitzonderlijk is in verband met de coronasituatie”. Is ‘dit‘ ‘deze wijze van vergaderen’, of ‘toestaan’, danwel beide?
“Zoals u aangeeft is de noodwet nog niet door het parlement en dient de jaarrekening conform splitsingsakte nog steeds voor 1 juli geaccordeerd te zijn.”
De gezaghebbende mr. Richard de Laat in zijn bijdrage over corona & VVE ALV aangaande dit aspect: “… maar op overschrijding van die termijnen staat niet de sanctie, dat de ALV daarna de besluiten niet meer zou kunnen nemen. Aannemelijk is, dat het bestuur op basis van de laatste vastgestelde begroting voortgaat met het beheren en besturen van VvE, tot het moment waarop de nieuwe begroting alsnog kan worden vastgesteld.”
Het Rijssenbeekartikel houdt geen rekening met de overwegingen, zoals vormvereisten, die De Laat noemt tav. de ALV. Een ALV dient fysiek plaats te vinden, en daarbij dienen leden aanwezig te kunnen zijn. Digitaal vergaderen door de VVE is pas mogelijk als de Noodwet is aangenomen. VVE-besluiten die genomen worden, dienen unaniem te zijn om geldig te zijn als aan de voorgaande vereisten niet is voldaan. Het Bestuur kan wel spoedeisende besluiten nemen die achteraf geaccordeerd worden door de ALV maar ‘spoedeisendheid’ geldt dus niet tav. dreigende overtreding van de wettelijke termijn.
Ik voorspel intussen dat beheer & bestuur van onze VVE kennende, zij er op gokken dat niemand een gang naar de rechter zal maken.Ik heb begrepen dat het bij het vragen om zo’n ‘Bij-voorraad-uitvoerbaar’-vonnis niet gaat om de eis vonnis op een specifieke vordering te wijzen maar in feite om een procedurele maatregel. De rechter zal een dergelijk vonnis wijzen als hem voldoende duidelijk is dat het om een notoire en langdurige wanbetaler gaat tegen wie herhaaldelijk vonnis is gewezen maar die geen tekenen van inkeer vertoont maar dwangverkoop steeds weet tegen te houden door tussentijdse betalingen te doen, en daarmee de schuld vlottend te houden en beneden dat schulddrempelbedrag waarbij het ook de hypotheekbank te gortig wordt.
>Ik kan me niet voorstellen dat er eigenaren zijn die hun bijdragen niet zouden betalen, >uitsluitend om “bestuurdertje-pesten”.
Ik kan moeilijk een andere reden verzinnen gezien de kosten die deze vorm van “lenen” bij de VVE met zich brengt.
>Het lijkt me zinvol jullie incassoprocedure eens goed onder de loep te nemen.
Onze beheerder is zeer overtuigd van eigen gelijk in dezen. En aangezien mijn medeleden zich als heel tevreden gedragen ten aanzien van de beheerder zal het moeilijk zijn ze te overtuigen een ander te nemen, temeer wij er de laatste 10 jaar al drie gehad hebben. Ik heb al voorgesteld alles weer in eigen beheer te nemen, net zoals het de eerste 35 jaar van het bestaan van dit complex het geval was, maar nee hoor, men wil extern beheer.
>De hoge incasso- en gerechtelijke kosten die het niet-betalen met zich mee zal brengen >zal voor mening eigenaar een reden zijn om het niet zover te laten komen, en zeker niet >als “spelletje” 😉
Nou, je weet dat voor het geld dat het je kost aan innings- en gerechtskosten, je heel wat terug krijgt, nl. de voldoening dat het het bestuur vele uurtjes kost om het een en ander in de gaten te blijven houden, en toe te zien dat de beheerder en het incassobedrijf op tijd steeds de juiste maatregelen nemen.
Daarnaast ben ik ook nog steeds van mening dat met een adequate en strikte incassoprocedure de kans op oninbare schulden tot een minimum beperkt is.
Dat is helemaal juist maar wordt steeds het maximaal-haalbare beproefd, vraag ik mij af. Zo hadden wij ten aanzien van een van de notoire schuldenaren allang een uit-voorraad-uitvoerbaar-vonnis bij de rechtbank moeten halen zodat ook toekomstige schulden door een gerechtsdeurwaarder geïnd kunnen worden zonder tussenkomst van de rechter.>Is er dan al contact geweest met deze eigenaar over de bijdrage van Januari?
Het was een voorbeeld, dat ik zo eenvoudig mogelijk hield.
>Toch een beetje ‘vreemd’ als hij de bijdrage van Februari wél keurig betaalt, maar die van >een maand eerder niet zou willen betalen,… toch?
Toch hebben wij dat soort rare snuiters hier; ik kan geen andere reden verzinnen dan dat zij zich geïnspireerd voelen door het spelletje ‘Bestuurdertje-pesten’. Om daar een eind aan te maken moeten ze het eerst wel heel bont maken, en dan kun je bij de rechter een ‘Bij voorraad uitvoerbaar-vonnis’ (ik weet niet wat de precieze benaming is) krijgen om dan voortaan een min of meer lik-op-stukbeleid te kunnen voeren.> Je moet je afvragen of je dat wilt. Je houdt een achterstallige betaling die nooit de >betalingstermijnen overschrijd.
De kans daarop hangt af van de lengte van de voor de VVE geldende betalingstermijnen. Naarmate de schuld groter is neemt ook de kans af dat die volgende betalingen welke niet door de debiteur als aflossing van de oorspronkelijke schuld worden aangemerkt, die schuld wegwerken voordat de betalingstermijn wordt overschreden.
>Bij ons gaan achterstallige betalingen gewoon het incassotraject in na de nodige >waarschuwingen. Hiermee is het probleem ook eindig.
Het probleem is eindig maar dat einde kan heel vervelend uitpakken, nl. dat de schuld (ingevolge van de schuldbepalingen in de gebruikelijke AvS’en) ter aflossing wordt uitgedeeld over de overige eigenaren. De toewijzing van een gedane betaling aan een voorgaande schuld staat het toepassen van een incassomaatregel niet in de weg; beide kunnen parallel gebruikt worden als er sprake is van de overschrijding van een betalingstermijn.
Dat risico moet worden afgewogen tegen het risico van verlies door oninbaarheid van oude schulden.
Ik zou toch graag een antwoord willen hebben op mijn oorspronkelijke vraag.
