[ottovr]

Ik geef toe dat in M2017 de toedeling van verhaalbaarheid naar de verkoper en de verkrijger behoorlijk dichtgetimmerd is ondanks de -onnodige- vaagheid betreffende de term ‘Eigenaars’ in art. 16.4, maar ik benadrukte eerder het verschil van de verhaalbaarheid op dit punt toendertijd, vergeleken met die van nu.
Overigens zit er een hinderlijke grammaticafout in M2017 art. 42.3 …hoofdelijk aansprakelijk voor de met betrekking tot het overgedragen Appartementsrecht verschuldigde voorschotbijdragen en definitieve bijdragen… waarbij ‘het’ ‘de’ moet zijn (had voorkomen kunnen worden door de volgorde van’Appartementsrecht’ en ‘…bijdragen’ om te draaien)

[ottovr]

“…de kosten van brandstof en electriciteit benodigd voor de centrale verwarming ook tot de schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars behoren”. Dat geldt alleen als er in het geval van individuele bemetering een appartementseigenaar meer dan zes maanden in gebreke blijft. De verhaalbaarheid van boven de voorschotten uitgaande stookkosten blijft m.i. vaag omdat de verscheidene Modelregimenten dit type kosten niet vermelden.

[ottovr]

Vroeger was het op het basis van het appartementenrecht zo, dat een VVE niet meer dan achterstallige periodieke en eenmalige, door de ALV besloten, bijdragen kon verhalen op een appartementsverkrijger. Dus bijv. stookkosten die buiten het maandelijkse voorschot vielen, konden niet op de koper verhaald worden. Maar de Modelreglementen verschillen van elkaar op het gebied van de verhaalbaarheid op de verkrijger. Model-73 Art. 25 lid 3:3. “Alleen de vroegere eigenaar is aansprakelijk voor de extra voorschot-bijdragen bedoeld in artikel 37 en de definitieve bijdragen die verschuldigd zijn als gevolg van besluiten van de vergadering die tot stand gekomen zijn in het tijdvak, gedurende hetwelk hij eigenaar was. Hetzelfde geldt voor bijzondere bijdragen verschuldigd terzake van andere rechtsfeiten, die in voormeld tijdvak hebben plaats gehad”.
4. In afwijking van het vorige lid is uitsluitend de nieuwe eigenaar aansprakelijk voor assurantiepremiën en het verschuldigde loon aan de administrateur, voorzover deze premie of dit loon opeisbaar is geworden na de vervreemding”. Zie voor verhaalbaarheid ook Model-83 Art. 28 lid 3, Model-92 Art. 28 lid 3, Model-06 Art. 40 lid 4, Model-17 Art. 42 lid 3 – 5.
Ik kan uit de Modelreglementen nog steeds het antwoord op mijn vraag niet distilleren.

[ottovr]

Ik citeer mijzelf: “Ik krijg de indruk dat dit tegenwoordig anders is. Art.5:122 BW maakt geen verschil tussen het al of niet periodiek verschuldigd zijn aan de VVE”; ik bedoelde hier NIET mee dat art. 5:122 vroeger WEL een verschil maakte tussen periodiek verschuldigde bij dragen en andere bijdragen – ik baseer de overweging op andere bronnen die aangaven dat er verschil werd gemaakt tussen periodieke an andere bedragen waar het om de verhaalbaarheid op een appartementskoper gaat.

[ottovr]

Het lijkt mij onderdehand ook niet waarschijnlijk dat de eigenaar wegens de vermeende onrechtmatige overstap gelijk gaat krijgen bij de rechter; volgens wat ik intussen las had hij zich daar eerder hebben moeten melden. De onbetaalde warmtekosten zijn die welke op de jaarlijkse afrekening van de VVE met de eigenaar zijn verschenen. Ik kan mij van vroeger herinneren dat het in VVE-land zo was dat er bij de verkoop van een appartement een verschil werd gemaakt betreffende het type kosten dat een VVE kon verhalen op de koper als de huidige eigenaar achterstallig was. De VVE kon alleen de periodieke bijdragen verhalen; extra-kosten zoals de stookkosten voor zover die het totaal der periodieke voorschotten overschreden hadden zouden niet op de koper verhaald kunnen worden. Ik krijg de indruk dat dit tegenwoordig anders is. Art.5:122 BW maakt geen verschil tussen het al of niet periodiek verschuldigd zijn aan de VVE maar ik wil zeker weten of mijn indruk klopt, dus dat de VVE gewoon alle stookkosten van de laatste twee boekjaren kan verhalen.

[ottovr]

Rob, zeer bedankt voor deze verwijzing! Ik had al kennis genomen van die NEN 1006 Waterwerkbladen maar niet alle zorgvuldig genoeg doorgelezen en was daarom onbekend met dat stukje tekst. Ik heb de relevante werkbladen nu wel goed gelezen, en ik kom tot de conclusie dat ze wat slordig geredigeerd zijn waardoor het moeilijk is te komen tot een ondubbelzinnige conclusie. Door de relevante artikelen uit meerdere werkbladen met elkaar te vergelijken lijkt het op basis van logica toch mogelijk om te komen tot een beeld van wat voorgeschreven is. In het gedeelte dat jij aanhaalt uit Werkblad 3.1 wordt “bedrijfsverzamelgebouw” genoemd waardoor de indruk wordt gewekt dat met “woning” een bedrijfswoning wordt bedoeld, en niet een appartementencomplex, hoewel je zou kunnen stellen dat juridisch gezien een VVE ook een bedrijf is.
In Werkblad 3.3 staat:[quote] “WATERWERKBLAD WB 3.3 / Met betrekking tot de afsluit- en aftapmogelijkheden is in artikel 3.3 van NEN 1006:2015 het volgende gesteld:
3.3.2 Een afsluiter moet zijn aangebracht aan het begin van leidingen naar [ ] weinig gebruikte tappunten.
3.3.5 In gebouwen met meer dan één woon- of bedrijfseenheid [ ] moet de leidingwaterinstallatie in iedere eenheid kunnen worden afgetapt.
[b]Algemeen [/b]
Het afsluiten en aftappen van leidingen heeft tot doel het buiten gebruik stellen van de leidingwaterinstallatie of een gedeelte daarvan in verband met bevriezingsgevaar, herstelwerkzaamheden of onderhoud.[/quote]
In art. 3.3.2 wordt er gesproken over “weinig gebruikte tappunten” maar wat is de norm daarvoor? Geldt het ook voor bijv. de toevoerkraan voor de wasmachine in een garage? In 3.3.5 wordt er dan weer niet gesproken over een stopkraan maar over aftappen; echter om iets af te kunnen tappen moet er wel ergens een afsluitkraan zitten; alleen, hier staat niet waar dan wel. Ik neem aan dat in 3.3.5 met ‘leidingwaterinstallatie’ ook een enkele leiding met 1 kraan kan worden bedoeld zoals typerend is voor een garage die een eigen aanvoer heeft vanaf een hoofdleiding.
De belangrijke conclusie nu die ik vind dat men mag trekken, is dat formeel gezien, ook op [i]afzonderlijke[/i] leidingen die vanaf de hoofdleiding naar één appartement voeren, een stopkraan moet zitten.
Overigens ben ik nergens in de werkbladen een beschrijving of regel tegengekomen die tegengekomen voor de situatie dat er iets aan een appartements(‘perceel’)stopkraan moet gebeuren; ik neem aan dat NEN 1006 het vanzelfsprekend vindt dat dan de kraan van de hoofdleiding van het gebouw wordt dichtgedraaid. De noodzaak hiertoe zou grotendeels weggekomen kunnen worden door steeds twee stopkraantjes per appartement te monteren. Het zal zelden voorkomen dat beide tegelijkertijd vervangen of hersteld moeten worden.

[ottovr]

Intussen is de hoofdkraan vervangen. Ik houd mij aanbevolen voor andere oplossingen dan die van leidingbevriezing. De betreffende monteur vond het te riskant in dit geval omdat door de druk de ijsprop zou kunnen losschieten.

[ottovr]

Ik zag je reactie even over ‘t hoofd René… 🙂
De reden dat je bewoner teruggefloten moest worden was een andere dan eigengereidheid. De monteur die de hoofdkraan moest afsluiten, bleek daartoe wegens een defect aan de hoofdkraan niet toe in staat te zijn en deelde dit de bewoner en het beheer mee, welke vervolgens een rondschrijven hierover rondstuurde aan de bewoners en verzocht om een datum op te geven wanneer het repareren van de hoofdkraan hen uitkwam. Niet verbazingwekkend is het mij dat er tot op heden stilte rond dit onderwerp heerst…
Intussen bleek mij dat de reden dat het water centraal moest worden afgesloten niets met de aan- of afwezigheid van een stopkraan in het betr. appartement te maken had; het ging om een wijziging aan de waterleiding in de (stopkraanloze) garage van het appartement. Ik heb het vermoeden nu dat bij ruimtes die bouwkundig niet een geheel zijn met een appartement en daarmee ook niet op precies dezelfde leidingaftakking zitten, het niet gebruikelijk is om een stopkraan te monteren, maar die gebruikelijkheid is niet logisch want nu moet je bij werkzaamheden alsnog het water voor het hele gebouw afsluiten. Ik zie op dit moment ook geen andere oplossing dan leidingbevriezing om de noodzakelijke werkzaamheden te verrichten. Ik houd me intussen aanbevolen voor een tip waar ik de tekst van NEN1006 zou kunnen doornemen.

[ottovr]

Beste René, bedankt voor je reactie; het is jammer dat het ook jou niet bekend is of het ergens verplicht is gesteld. Met zo’n verplichting in de hand is het makkelijker om mede-eigenaren te dwingen zo’n stopkraan te installeren; een mogelijkheid nu zou zijn om de ALV ervan te overtuigen het in het HR op te nemen.
Een installateur die ik over het geval sprak meende dat de stopkraan ergens de afgelopen decennia wel verplicht is gesteld; hij zei dat het in elk geval gebruikelijk is tegenwoordig dat complexen niet worden afgeleverd zonder stopkraan per appartement, en dat allerwegen de omgekeerde ontwikkeling dan bij ons plaatsvindt in die zin dat er in steeds meer appartementen van oudere complexen een centraal afsluitkraantje wordt geplaatst.
Het briefje is niet vanuit de VVE of beheerder verstuurd. Het afsluiten is intussen uitgesteld; vanuit de beheerder kwam het bericht dat blijkt dat eerst de hoofdkraan moet worden gerepareerd(!).
Ik ga eens met het beheer en bestuur aan de gang.

[ottovr]

“Beste Ottovr,
Op https://nederlandvve.nl/doc-en-handleidingen/boek-2-bw/ kunt u lezen dat art. 19a niet van toepassing is op een VvE.”
In de tekst onder die link staat: “Artikel 19a:(Dit artikel gaat over de ontbindingsgronden van een in het handelsregister ingeschreven naamloze vennootschap, besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, coöperatie of onderlinge waarborgmaatschappij, een in het handelsregister ingeschreven vereniging of stichting. Het is niet van toepassing op een VvE, hoewel Boek 5 titel 9 BW dit niet aangeeft).”
Waarop is deze constatering gestoeld?

[ottovr]

Objectief gezien is het geen uitputtende opsomming – er zouden vermoedelijk altijd nog andere aan kunnen worden toegevoegd, maar de wijze waarop de genoemde zijn geformuleerd en bij elkaar gezet geeft aan dat het wat betreft de auteur, het als een dergelijke opsomming is bedoeld; zoiets hoef je niet uitdrukkelijk te vermelden. Art. 4 geeft juist een grote mate van rechtsonzekerheid omdat de daarin genoemde maatstaf  “enige afwijking” wel de vaagste is die je kunt kiezen. Bij een interpretatiezaak kan alleen de rechter dan beoordelen in hoeverre de limitatieve opsomming in de MvT van toepassing is.

[ottovr]

Ik had de MvT-link op de NCR-site waar ik het wetsontwerp had gelezen, over ‘t hoofd gezien. De in de MvT genoemde punten waarop van lid 2 en 3 afgeweken kan worden, zijn duidelijk niet als voorbeelden genoemd maar vormen m.i. een uitputtende opsomming die bondig geformuleerd, aan lid 2 en 3 hadden kunnen worden toegevoegd; was het allemaal ook duidelijker geworden, maw. ik vind lid 4 nog steeds zwak.

[ottovr]

Ik vind art 6 lid 4 zwak (“4. Enige afwijking van de leden 2 en 3 heeft geen gevolgen voor de rechtsgeldigheid van de besluitvorming die in de vergadering heeft plaatsgevonden.”)

[ottovr]

Intussen heb ik een reactie gekregen van Beheer waarin wordt gesteld dat de ALV in oveeenstemming is met de ‘Rijssenbeek’-normen, en “Met het bestuur is afgesproken om de vergadering op deze wijze te realiseren“. ‘n Kleinigheid: heeft het bestuur mij deze afspraak doen weten? Antwoord: ‘nee’. Voorts wordt het volgende gesteld: “Indien en voor zover leden een beroep doen op de nietigheid dan staat het deze leden vrij om een gang naar de rechtbank te maken”. Lees: “Ze zullen weinig kans maken”. Voorts: “Deze leden attendeer ik op het feit dat dat deze wijze van vergaderen is toegestaan…”, uh… Waar?! …” en dit uitzonderlijk is in verband met de coronasituatie”. Is ‘dit‘ ‘deze wijze van vergaderen’, of ‘toestaan’, danwel beide?
“Zoals u aangeeft is de noodwet nog niet door het parlement en dient de jaarrekening conform splitsingsakte nog steeds voor 1 juli geaccordeerd te zijn.”
De gezaghebbende mr. Richard de Laat in zijn bijdrage over corona & VVE ALV aangaande dit aspect: “… maar op overschrijding van die termijnen staat niet de sanctie, dat de ALV daarna de besluiten niet meer zou kunnen nemen. Aannemelijk is, dat het bestuur op basis van de laatste vastgestelde begroting voortgaat met het beheren en besturen van VvE, tot het moment waarop de nieuwe begroting alsnog kan worden vastgesteld.”
Het Rijssenbeekartikel houdt geen rekening met de overwegingen, zoals vormvereisten, die De Laat noemt tav. de ALV. Een ALV dient fysiek plaats te vinden, en daarbij dienen leden aanwezig te kunnen zijn. Digitaal vergaderen door de VVE is pas mogelijk als de Noodwet is aangenomen. VVE-besluiten die genomen worden, dienen unaniem te zijn om geldig te zijn als aan de voorgaande vereisten niet is voldaan. Het Bestuur kan wel spoedeisende besluiten nemen die achteraf geaccordeerd worden door de ALV maar ‘spoedeisendheid’ geldt dus niet tav. dreigende overtreding van de wettelijke termijn.
Ik voorspel intussen dat beheer & bestuur van onze VVE kennende, zij er  op gokken dat niemand een gang naar de rechter zal maken.

[ottovr]

Mijn oprechte dank! Wij zullen ons van stevige rechtsbijstand voorzien!

[Auteur]

Berichten