[PMSchC]

Interessante en tegelijk verwarrende uitspraak! Met name 3.7 “Gelijkmatige toerekening” roept vragen bij mij op.

Het gaat mij om de tekst “De kantonrechter stelt vast dat dit wel zo is opgenomen in het MJOP, maar dat uit de notulen van de vergadering niet blijkt dat is besloten de reservering jaarlijks te indexeren. Daarnaast is de kantonrechter met [verzoeker] van oordeel dat deze wijze van reserveren strijdig is met de wet. Dat de kosten gelijkmatig moeten worden toegerekend aan de onderscheiden jaren, houdt naar het oordeel van de kantonrechter tevens in dat de reservering zo moet worden vastgesteld dat elk jaar eenzelfde bedrag wordt gereserveerd. Het ieder jaar laten oplopen van het reserveringsbedrag is dus niet toegestaan, omdat daardoor de reservering deels wordt uitgesteld. De bedoeling van de wet is juist om te voorkomen dat toekomstige eigenaren worden geconfronteerd met hoge kosten, omdat onvoldoende is gereserveerd.“.

De kantonrechter oordeelt dat, óók als de vergadering akkoord zou zijn gegaan met jaarlijkse indexering van de dotatie, een indexering van de dotatie in strijd zou zijn met de wet. Als argument wordt aangegeven “De bedoeling van de wet is juist om te voorkomen dat toekomstige eigenaren worden geconfronteerd met hoge kosten”.

Ik merk op dat:
1. Indexering (jaarlijks) van de dotatie óók leidt tot een gelijkmatige toerekening van de kosten. Immers: “gelijkmatig”, zoals het BW vereist, is niet hetzelfde als “gelijkblijvend”!! Op dit punt slaat de rechtbank de plank naar mijn mening volledig mis!
2. Dat het de bedoeling van de wet zou zijn om te voorkomen dat toekomstige eigenaren worden geconfronteerd met hoge kosten is de interpretatie van de wet volgens de rechtbank. Máár, net zo goed zou het de bedoeling van de wet kunnen zijn om te voorkomen dat (ook) huidige eigenaren worden geconfronteerd met hoge kosten! Waarom hier kennelijk een onderscheid wordt gemaakt tussen huidige en toekomstige eigenaren is mij volstrekt onduidelijk, sterker, dat is voor mij volstrekt onacceptabel.
3. In de uitspraak van de rechtbank het/een advies van een deskundige (inzake MJOP en dotatie) ontbreekt.

Daarnaast zou, de uitspraak van de rechtbank volgend, een VvE bij het vaststellen van de dotatie (dus) ook geen indexering mogen toepassen van de kosten voor toekomstig onderhoud, kosten waarvan alleen het prijspeil per heden kan worden bepaald? Voor de VvE waarvan ik lid ben zouden het niet indexeren van de dotatie én het niet indexeren van toekomstige onderhoudskosten een verdubbeling van de dotatie voor dit jaar tot gevolg hebben (en dan komen we aan het einde van de MJOP-periode alsnog heel veel geld tekort omdat we de onderhoudskosten niet hebben geïndexeerd). Waanzin natuurlijk, alsof je over 5 jaar een nieuwe auto zou willen aanschaffen, daar dan de huidige prijs voor zou rekenen en je vervolgens je jaarlijkse reservering niet zou laten meestijgen met (bijvoorbeeld) de inflatie/loonstijging.

Onze ledenvergadering voor 2024 moet nog gehouden worden. Ik zal in elk geval zorgen dat in het MJOP de gelijkmatig(!) stijgende dotatie wordt opgenomen en dat aan de vergadering dat MJOP én de dotatie én de indexering van de dotatie ter goedkeuring wordt voorgelegd. Voor huidige én potentiële c.q. toekomstige eigenaren is dan in elk geval duidelijk hoe het zit met de ontwikkeling van de dotatie.

[PMSchC]

Ik heb een video op YouTube geplaatst waarin ik een model in Excel toelicht om de dotatie te kunnen bepalen: https://youtu.be/mkWT_19GZyw

Het in de video getoonde Excelbestand (xlsx-formaat) is daar te downloaden (link in de beschrijving). Je kunt de volgende gegevens zelf in het downloadbare bestand invoeren:
– lijst met onderhoudsuitgaven
– percentage indexering dotatie
– percentage rendement liquiditeit
– percentage rendement liquiditeit op onderhoudsuitgaven
– percentage staartkosten

De berekening van de dotatie houd ik voor mezelf, je zult dus zelf (dat gaat het beste m.b.v. binair benaderen) de aanvangsdotatie moeten bepalen.

Enige kennis van Excel is (uiteraard) een pré.

[PMSchC]

Aan het aantal reacties te zien, is niemand geïnteresseerd in dit onderwerp en dat is prima natuurlijk.

Gelukkig kan ik de VvE waarvan ik lid ben, voorzien van een schema op basis waarvan de aanvangsdotatie met zo’n 20% kan worden verlaagd ten opzichte van het schema wat door onze VvE-beheerder is/wordt aangedragen. Scheelt toch weer zo’n 8% op onze servicekosten …

[PMSchC]

Rob, Rene, dank voor jullie reacties.

Zoals ik in mijn openingspost aangaf, vraag ik mij af hoe de dotatie berekend kan worden.

In Nederland bestaan er momenteel ongeveer 135.000 VvE’s. Een flink deel van die VvE’s zal regelmatig, wat mij betreft bij voorkeur jaarlijks, de dotatie vaststellen. Het lijkt mij logisch dat een standaardmodel wordt gebruikt waarbij de uitkomst van de berekening, zeg maar de formule, uitgaande van een aantal uitgangspunten vaststaat.

De uitgangspunten zijn:
1. aanvangssaldo (van de rekening waarop het geld ten behoeve van toekomstig groot onderhoud wordt weggezet)
2. een lijst met toekomstige uitgaven voor groot onderhoud (voor een periode van minimaal 10 jaar)

Ik voeg daar aan toe:
3. jaarlijkse indexatie van de dotatie (bijvoorbeeld 2,5%: dotatie eerste jaar € 10.000, dotatie 2e jaar € 10.250 etc)

en, op basis van de reactie van Rob:
4. de periode (het aantal jaren) waarop de onder 2) bedoelde lijst betrekking heeft

en, op basis van de reactie van René:
5. rendement opgebouwd kapitaal

Opmerking bij punt 1):
Bij de VvE waarvan ik lid ben, wordt jaarlijks tijdens de algemene ledenvergadering de lijst met toekomstige uitgaven voor groot onderhoud opnieuw vastgesteld. Hierdoor kunnen zaken zoals bijvoorbeeld gestegen kosten door inflatie en verschuivingen van onderhoud in de tijd meegenomen worden bij de (ook weer jaarlijkse) vaststelling van de dotatie.

De bovenstaande 5 punten kún je als aannames omschrijven maar aangezien er niet méér gegevens beschikbaar zijn, zul je het als VvE bij de vaststelling van de dotatie hiermee moeten doen .

Maar goed, een standaardmodel voor de berekening van de dotatie én de daarbij behorende standaardberekening (formule) is op het internet niet terug te vinden. En dát verbaast me, want dat betekent dat iedere VvE zijn eigen methode kan/moet hanteren om de dotatie vast te stellen. Dat hoéft geen punt te zijn maar zou het niet vreselijk handig zijn als er een standaard voor de berekening zou bestaan?

Een standaardberekening (standaardformule) zou mogelijk tienduizenden VvE’s en zelfs ook VvE-beheerders(!) tijd kunnen besparen omdat bij gebruik van zo’n standaardberekening de dotatie een direct resultaat van de 5 hierboven beschreven punten zal zijn. De leden van een VvE hoeven vervolgens niet te vrezen dat de dotatie te hoog of te laag is vastgesteld.

Zien jullie iets in een standaardberekening op basis van de 5 hierboven aangegeven uitgangspunten?

[Auteur]

Berichten