[PMSchC]

De kern van de boodschap in dit draadje wordt door een aantal forumdeelnemers volledig naar de achtergrond gedrukt als gevolg van het gebruik van vermeend spitsvondig taalgebruik. Daarentegen heb ik geen enkele relevante inhoudelijke reactie gezien op het door mij gepresenteerde dotatiemodel en de vrij uitgebreide toelichting hierop. Misschien moet ik dan toch maar aannemen dat bij een aantal deelnemers de minimaal benodigde capaciteiten ontbreken om mijn model of iets vergelijkbaars ook maar enigszins te doorgronden?

Citaat:

Daarintegen schreef je op 22 september:
“Die uitspraak komt er op neer dat als, bijvoorbeeld, het totaal van de geplande (geïndexeerde?) onderhoudskosten over een periode van 30 jaar € 300.000 bedragen er jaarlijks € 10.000 moet worden gedoteerd.”

Daarmee geef je wat mij betreft aan dat er jaarlijks een vast bedrag gedoteerd zou moeten worden.
Dat het niet jouw persoonlijke visie is, of dat die methode volgens jou niet eerlijk zou zijn, doet daar niets aan af

Tja, ik gaf toch ondubbelzinnig aan dat de uitspraak van de kantonrechter neerkomt op het jaarlijks moeten doteren van een gelijkblijvend bedrag. Vervolgens roep je iets warrigs over “persoonlijke visie”, “oneerlijke methode” en “doet er niets aan af”. Dus: ik haal een uitspraak van een ander (in dit geval de kantonrechter) aan en daarmee is het wat jou betreft zomaar mijn uitspraak? Sorry, maar deze vorm van “logica” is werkelijk lachwekkend en dieptriest bovendien.

[PMSchC]

Rob schreef:
“Ik vind het wel apart dat jijzelf degene bent die de betreffende uitspraak in je reactie op 22 september ter sprake hebt gebracht om duidelijk te maken dat er er een vast bedrag per jaar gedoteerd zou moeten worden.”

Ik lees graag waar ik zou hebben gesteld dat wat mij betreft per jaar een vast bedrag gedoteerd moet worden.

[PMSchC]

Er bestaat bij sommige deelnemers aan dit draadje kennelijk twijfel aan de uitleg van de wet en de uitspraak van de kantonrechter.

Mag ik vragen wie van de twijfelende deelnemers aan dit draadje heeft gereageerd op de internetconsultatie? Want het gaat in dit draadje uitsluitend (zie de openingspost) om het wetsvoorstel en de mogelijkheid die iedereen gehad heeft om hierop middels die internetconsultatie te reageren.

Het discussiëren over de inhoud van de wet en de interpretatie van de uitspraak van de kantonrechter zou dus op een andere plek, in een ander draadje, op het forum moeten plaatsvinden want dat voorkomt dat onderwerpen door elkaar heen gaan lopen.

[PMSchC]

Er lopen een paar dingen door elkaar heen want in dit draadje wordt gereageerd op posts in het het door DikOz gestarte draadje “30-j MJOP: onzalig plan? Alternatief: 10 jaar rollend, sparen of lenen ?“ en dat is niet handig.

Het document achter de link in mijn post#148940 heb ik aangevuld overigens.

[PMSchC]

Ik herhaal een deel van de onder 3.7 te lezen uitspraak van de kantonrechter:

Dat de kosten gelijkmatig moeten worden toegerekend aan de onderscheiden jaren, houdt naar het oordeel van de kantonrechter tevens in dat de reservering zo moet worden vastgesteld dat elk jaar eenzelfde bedrag wordt gereserveerd.
Wat mij betreft is dat duidelijke taal.

Bekijk ook
– de links in mijn eerdere posts in dit draadje
– mijn post #148940, klik op de link in die post en bekijk dan met name de tabellen achter de link “vijftal schema’s” plus de uitleg daarbij
voor wat mogelijk nieuwe inzichten.

• Deze reactie is gewijzigd 1 week, 5 dagen geleden door -.

[PMSchC]

De kantonrechter heeft geoordeeld dat de dotatie niét mag worden geïndexeerd, zie de betreffende uitspraak. Inderdaad mogen de onderhoudskosten wél geïndexeerd worden, sterker, dat moet niet worden nagelaten. De wetgever laat evenwel in het midden met welk percentage gerekend mag of moet worden.

Die uitspraak komt er op neer dat als, bijvoorbeeld, het totaal van de geplande (geïndexeerde?) onderhoudskosten over een periode van 30 jaar € 300.000 bedragen er jaarlijks € 10.000 moet worden gedoteerd.

De VvE-leden doteren zodoende in het 30e jaar als gevolg van inflatie feitelijk veel minder dan de leden in het 1e jaar. Is dat dan een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren zoals de huidige wet dat, ook volgens de uitspraak, vereist? Ik ben van mening dat dat zeker niet het geval is.

Als VvE kún je de dotatie anders, realistischer en eerlijker, begroten dan volgens de uitspraak van de kantonrechter zou moeten. Dat heb ik in mijn tabellen, met name in de tabel op pagina 3, laten zien. Vervelend is dat een VvE ingeval van een juridisch conflict dan niet sterk staat. Ik hoop daarom op een aanpassing van BW 5, artikel 126, lid 2, onder a.

Nu de internetconsultatie betreffende het wetsvoorstel is afgesloten, is het afwachten wat er uit de bus komt.

[PMSchC]

Het weglaten uit of samenvoegen van informatie in de tabellen leidt er niet toe dat die tabellen overzichtelijker worden of meer inzicht verschaffen, integendeel.

Door in de eerste 8 kolommen de absolute bedragen en in de laatste 3 kolommen de relatieve (naar 2026 contant gemaakte) bedragen te laten zien, zou het mogelijk moeten zijn om de gegevens in de tabellen na te rekenen waarbij dan maar aangenomen moet worden dat de bedragen in de kolommen 5 en 7 correct zijn.

Het belangrijkste is dat “iedereen” nu eindelijk eens zou moeten begrijpen dat de wijze waarop de dotatie volgens de letter van de wet moet worden bepaald in rekenkundig opzicht volkomen onzinnig is. Ik ben niet de enige die er zo over denkt trouwens, lees de bijlage die hier is te zien maar eens door.

[PMSchC]

Dat klopt(e) inderdaad.

Ik heb een nieuw document aangemaakt dat het mij eenvoudiger maakt om op eventuele vervolgopmerkingen te reageren.

[PMSchC]

Zie link “viertal schema’s” in de eerste regel.

Net nagekeken, die zou moeten werken.

[PMSchC]

Ik heb het MJOP van DikOz overgenomen en op basis daarvan een viertal schema’s aangemaakt die het verloop van het reserveringsfonds in de volgende situaties tonen:

1. Het originele verloop, gebaseerd op een jaarlijkse dotatie gelijk aan “het rollend gemiddelde” van de geïndexeerde onderhoudskosten (lees: dotatie gelijk aan het gemiddelde van de som van die geïndexeerde kosten over de toekomstige 30 jaar, inclusief het startjaar) volgens DikOz MET TEVENS een rendement (dat was een vraag van DikOz) van 1,2% per jaar op basis van liquiditeit en dotatie.

2. Als onder 1.) maar nu is de som van dotatie en rendement gelijk aan de dotatie zoals die onder 1.) te zien is: de dotatie valt hier dus wat lager uit.

3. Een aanvangsdotatie op jaarbasis die wordt vastgesteld zó dat uitgaande van die aanvangsdotatie binnen een zekere scope (hier 30 jaar) het saldo van het reserveringsfonds aan het einde van elk jaar (net) niet negatief wordt.

4. Ter illustratie van de aanvangsdotatie in schema 3.) wordt getoond waar de dotatie voor 2026 ad € 53.266 op is gebaseerd namelijk een saldo in kolom 8 van € 29 (praktisch gezien is dat € 0). Eenzelfde berekening moet voor elk jaar in schema 3.) worden uitgevoerd.

Kijk vooral naar de voorlaatste kolom in schema 3). Die laat een heel rustig verloop van de dotatie zien en dat is in de schema’s 1.) en 2.) heel anders!

Een paar dingen die me opvielen, en ik vergeet vast nog wel iets:
– Het bouwkundig bureau dat het MJOP opstelt voor de VvE waarvan ik lid ben, rekent (nog steeds) met een indexatie van de onderhoudskosten van 2,0% per jaar en niet van 3,5% per jaar. Die 3,5% lijkt mij echt teveel maar dat is een andere discussie.
– Het doel van het reserveringsfonds is om daaruit binnen een zekere scope (hier steeds 30 jaar) uitgaven voor toekomstig groot onderhoud volgens het/een MJOP te kunnen bekostigen. Schema 3.) voldoet prima aan deze voorwaarde. Het is niét de bedoeling om het saldo van dat fonds onnodig te laten oplopen zoals dat in schema’s 1.) en 2.) valt te zien (zeker niet als de vergadering er niet mee instemt).
– Een MJOP hoort posten te bevatten die niét tot de gewone jaarlijkse kosten behoren. Anders gezegd: posten als “klein dagelijks onderhoud” en “onvoorziene kosten” horen in de jaarlijkse begroting te worden opgenomen, niet in het/een MJOP. Wederom voor dit verhaal niet relevant maar ik meld het toch maar even.

[PMSchC]

Volg link in post hierboven voor een bijgewerkte versie van het gelinkte document.

• Deze reactie is gewijzigd 1 jaar, 7 maanden geleden door -.

[PMSchC]

Je kunt inderdaad de dotatie elk jaar herberekenen in plaats van elke 5 jaar. Ik heb het [url=https://1drv.ms/b/c/ca668ae7b8d3518d/EZjEO1c_26lCmuIruytOb8EBvKLwTUhCLf7TBJxr6q0etA?e=bOwGKb/]hierboven gelinkte document[/url] uitgebreid met
– een tabel op basis van jaarlijkse herberekening
– de formules (dat zijn er trouwens 2) met een link naar een simpel (want: houdt geen rekening met een eventueel rendement) Excel-bestand voor het berekenen van de dotatie

Die jaarlijkse herberekening levert ten opzichte van de 5-jaarlijkse herberekening overigens geen spectaculaire verschillen op, in mijn optiek althans.

Een panklaar bestand waarmee alles doorgerekend kan worden op de manier zoals ik die in het gelinkt document laat zien, kan ik om diverse redenen niet leveren.

[PMSchC]

Ik ben het absoluut met Rob eens dat het MJOP niet iets compleet onbegrijpelijks zou moeten zijn.

In een MJOP staat behoorlijk gedetailleerd, op mogelijk tientallen pagina’s, beschreven welke toekomstige (onderhouds)werkzaamheden zullen moeten worden uitgevoerd. Moet je daar als VvE-lid iets van [i]snappen[/i]? Moet je weten wat, bijvoorbeeld, het “Vervangen buitenplafond hwc” inhoudt? Naar mijn mening is dát niet per sé nodig (hoewel het geen kwaad kan), dat is meer iets waar bestuur, eventuele technische commissie, VvE-beheerder en technisch manager van die VvE-beheerder zich mee zouden moeten bezighouden.

Het enige wat je als VvE-lid wél zou moeten snappen, is dat uit een MJOP een lijst met toekomstige uitgaven per jaar naar voren komt én dat die lijst het [b]basisfundament[/b] vormt voor de bepaling van de benodigde dotatie. Andere “fundamenten” zijn onder meer de scope van het MJOP danwel de door de VvE gehanteerde scope van het MJOP, (begin)saldo van het reservefonds, te verwachten indexering van onderhoudskosten, rendement saldo reservefonds en de jaarlijkse indexering van de dotatie.

Rob haalt terecht aan dat veel VvE-leden niet ver vooruit willen kijken waar het het bepalen van de dotatie betreft. En inderdaad, verder vooruitkijken betekent [b]altijd[/b] dat de dotatie hoger wordt en dát wil niet iedereen. Om te laten zien welke effecten te verwachten zijn bij het naar achter in de tijd verschuiven van het reserveren voor toekomstig onderhoud, heb ik een tweetal tabellen gemaakt om dit duidelijk(er) te maken: [url=https://1drv.ms/b/c/ca668ae7b8d3518d/EZjEO1c_26lCmuIruytOb8EBvKLwTUhCLf7TBJxr6q0etA?e=bOwGKb]Dotatie: kortcyclisch vs lange termijn[/url].

Over de juridische aspecten van de in het gelinkte document genoemde mogelijke consequenties van kortcyclisch bepalen van de dotatie wil ik het nu niet hebben maar ik sluit niet uit dat de overheid met aanvullende wetgeving op dit punt gaat komen.

[PMSchC]

Er zijn zaken waarover je onmiddellijk kunt beginnen met discussiëren, en er zijn zaken waarbij je eerst cijfers moet bestuderen vóórdat je met discussiëren kunt beginnen.

Het bepalen van de dotatie is bij uitstek iets dat in die tweede categorie past, wat mij betreft althans. Daarom ben ik blij met de bijdrage van DikOz waarin hij met cijfers aankomt (zie de link in zijn bijdrage hierboven).

DikOz laat zien dat de wijze waarop volgens velen de dotatie moet worden bepaald, en dat zóu dan tevens de wettelijk bepaalde methode zijn, er toe leidt dat het saldo van het reservefonds meerdere keren negatief wordt:
5 keer bij een tijdshorizon van 10 jaar
6 keer bij een tijdshorizon van 20 jaar
4 keer bij een tijdshorizon van 30 jaar

Het lijkt mij dat dit niet juist kan zijn.

Wie geïnteresseerd is in een rekentool waarin 4 methoden zijn opgenomen voor het bepalen van de dotatie, kan [b][url=https://1drv.ms/w/c/ca668ae7b8d3518d/EfJpbbYIH6JMqYcW_gSxIOwBqRGVDYl26RxE33WrUfQqjw?e=ifQ1Vj]deze bijlage bekijken.[/url][/b]

[PMSchC]

[quote quote=138070]Mijn voorkeur gaat uit naar een periode van 50+ jaren.
Alle onderdelen die bekend zijn worden meegenomen in de berekening voor de jaarlijkse dotatie aan het onderhoudsfonds. Zou bereik je in ieder geval dat ook voor toekomstige jaren geld wordt gereserveerd.[/quote]

Helemaal mee eens! Pas nadat er ver genoeg vooruit is gekeken, kun je eventueel besluiten om de scope te verkorten. Zo’n besluit kun je alleen nemen na bestudering van de cijfers en, bijvoorbeeld, aanpassing van het MJOP als duidelijk is dat daar onjuiste bedragen of onderhoudscycli in worden vermeld.

[Auteur]

Berichten