PMSchC
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Dat klopt(e) inderdaad.
Ik heb een nieuw document aangemaakt dat het mij eenvoudiger maakt om op eventuele vervolgopmerkingen te reageren.
Zie link “viertal schema’s” in de eerste regel.
Net nagekeken, die zou moeten werken.
Ik heb het MJOP van DikOz overgenomen en op basis daarvan een viertal schema’s aangemaakt die het verloop van het reserveringsfonds in de volgende situaties tonen:
1. Het originele verloop, gebaseerd op een jaarlijkse dotatie gelijk aan “het rollend gemiddelde” van de geïndexeerde onderhoudskosten (lees: dotatie gelijk aan het gemiddelde van de som van die geïndexeerde kosten over de toekomstige 30 jaar, inclusief het startjaar) volgens DikOz MET TEVENS een rendement (dat was een vraag van DikOz) van 1,2% per jaar op basis van liquiditeit en dotatie.
2. Als onder 1.) maar nu is de som van dotatie en rendement gelijk aan de dotatie zoals die onder 1.) te zien is: de dotatie valt hier dus wat lager uit.
3. Een aanvangsdotatie op jaarbasis die wordt vastgesteld zó dat uitgaande van die aanvangsdotatie binnen een zekere scope (hier 30 jaar) het saldo van het reserveringsfonds aan het einde van elk jaar (net) niet negatief wordt.
4. Ter illustratie van de aanvangsdotatie in schema 3.) wordt getoond waar de dotatie voor 2026 ad € 53.266 op is gebaseerd namelijk een saldo in kolom 8 van € 29 (praktisch gezien is dat € 0). Eenzelfde berekening moet voor elk jaar in schema 3.) worden uitgevoerd.
Kijk vooral naar de voorlaatste kolom in schema 3). Die laat een heel rustig verloop van de dotatie zien en dat is in de schema’s 1.) en 2.) heel anders!
Een paar dingen die me opvielen, en ik vergeet vast nog wel iets:
– Het bouwkundig bureau dat het MJOP opstelt voor de VvE waarvan ik lid ben, rekent (nog steeds) met een indexatie van de onderhoudskosten van 2,0% per jaar en niet van 3,5% per jaar. Die 3,5% lijkt mij echt teveel maar dat is een andere discussie.
– Het doel van het reserveringsfonds is om daaruit binnen een zekere scope (hier steeds 30 jaar) uitgaven voor toekomstig groot onderhoud volgens het/een MJOP te kunnen bekostigen. Schema 3.) voldoet prima aan deze voorwaarde. Het is niét de bedoeling om het saldo van dat fonds onnodig te laten oplopen zoals dat in schema’s 1.) en 2.) valt te zien (zeker niet als de vergadering er niet mee instemt).
– Een MJOP hoort posten te bevatten die niét tot de gewone jaarlijkse kosten behoren. Anders gezegd: posten als “klein dagelijks onderhoud” en “onvoorziene kosten” horen in de jaarlijkse begroting te worden opgenomen, niet in het/een MJOP. Wederom voor dit verhaal niet relevant maar ik meld het toch maar even.Volg link in post hierboven voor een bijgewerkte versie van het gelinkte document.
- Deze reactie is gewijzigd 1 jaar, 6 maanden geleden door .
Je kunt inderdaad de dotatie elk jaar herberekenen in plaats van elke 5 jaar. Ik heb het [url=https://1drv.ms/b/c/ca668ae7b8d3518d/EZjEO1c_26lCmuIruytOb8EBvKLwTUhCLf7TBJxr6q0etA?e=bOwGKb/]hierboven gelinkte document[/url] uitgebreid met
– een tabel op basis van jaarlijkse herberekening
– de formules (dat zijn er trouwens 2) met een link naar een simpel (want: houdt geen rekening met een eventueel rendement) Excel-bestand voor het berekenen van de dotatieDie jaarlijkse herberekening levert ten opzichte van de 5-jaarlijkse herberekening overigens geen spectaculaire verschillen op, in mijn optiek althans.
Een panklaar bestand waarmee alles doorgerekend kan worden op de manier zoals ik die in het gelinkt document laat zien, kan ik om diverse redenen niet leveren.
Ik ben het absoluut met Rob eens dat het MJOP niet iets compleet onbegrijpelijks zou moeten zijn.
In een MJOP staat behoorlijk gedetailleerd, op mogelijk tientallen pagina’s, beschreven welke toekomstige (onderhouds)werkzaamheden zullen moeten worden uitgevoerd. Moet je daar als VvE-lid iets van [i]snappen[/i]? Moet je weten wat, bijvoorbeeld, het “Vervangen buitenplafond hwc” inhoudt? Naar mijn mening is dát niet per sé nodig (hoewel het geen kwaad kan), dat is meer iets waar bestuur, eventuele technische commissie, VvE-beheerder en technisch manager van die VvE-beheerder zich mee zouden moeten bezighouden.
Het enige wat je als VvE-lid wél zou moeten snappen, is dat uit een MJOP een lijst met toekomstige uitgaven per jaar naar voren komt én dat die lijst het [b]basisfundament[/b] vormt voor de bepaling van de benodigde dotatie. Andere “fundamenten” zijn onder meer de scope van het MJOP danwel de door de VvE gehanteerde scope van het MJOP, (begin)saldo van het reservefonds, te verwachten indexering van onderhoudskosten, rendement saldo reservefonds en de jaarlijkse indexering van de dotatie.
Rob haalt terecht aan dat veel VvE-leden niet ver vooruit willen kijken waar het het bepalen van de dotatie betreft. En inderdaad, verder vooruitkijken betekent [b]altijd[/b] dat de dotatie hoger wordt en dát wil niet iedereen. Om te laten zien welke effecten te verwachten zijn bij het naar achter in de tijd verschuiven van het reserveren voor toekomstig onderhoud, heb ik een tweetal tabellen gemaakt om dit duidelijk(er) te maken: [url=https://1drv.ms/b/c/ca668ae7b8d3518d/EZjEO1c_26lCmuIruytOb8EBvKLwTUhCLf7TBJxr6q0etA?e=bOwGKb]Dotatie: kortcyclisch vs lange termijn[/url].
Over de juridische aspecten van de in het gelinkte document genoemde mogelijke consequenties van kortcyclisch bepalen van de dotatie wil ik het nu niet hebben maar ik sluit niet uit dat de overheid met aanvullende wetgeving op dit punt gaat komen.
Er zijn zaken waarover je onmiddellijk kunt beginnen met discussiëren, en er zijn zaken waarbij je eerst cijfers moet bestuderen vóórdat je met discussiëren kunt beginnen.
Het bepalen van de dotatie is bij uitstek iets dat in die tweede categorie past, wat mij betreft althans. Daarom ben ik blij met de bijdrage van DikOz waarin hij met cijfers aankomt (zie de link in zijn bijdrage hierboven).
DikOz laat zien dat de wijze waarop volgens velen de dotatie moet worden bepaald, en dat zóu dan tevens de wettelijk bepaalde methode zijn, er toe leidt dat het saldo van het reservefonds meerdere keren negatief wordt:
5 keer bij een tijdshorizon van 10 jaar
6 keer bij een tijdshorizon van 20 jaar
4 keer bij een tijdshorizon van 30 jaarHet lijkt mij dat dit niet juist kan zijn.
Wie geïnteresseerd is in een rekentool waarin 4 methoden zijn opgenomen voor het bepalen van de dotatie, kan [b][url=https://1drv.ms/w/c/ca668ae7b8d3518d/EfJpbbYIH6JMqYcW_gSxIOwBqRGVDYl26RxE33WrUfQqjw?e=ifQ1Vj]deze bijlage bekijken.[/url][/b]
[quote quote=138070]Mijn voorkeur gaat uit naar een periode van 50+ jaren.
Alle onderdelen die bekend zijn worden meegenomen in de berekening voor de jaarlijkse dotatie aan het onderhoudsfonds. Zou bereik je in ieder geval dat ook voor toekomstige jaren geld wordt gereserveerd.[/quote]Helemaal mee eens! Pas nadat er ver genoeg vooruit is gekeken, kun je eventueel besluiten om de scope te verkorten. Zo’n besluit kun je alleen nemen na bestudering van de cijfers en, bijvoorbeeld, aanpassing van het MJOP als duidelijk is dat daar onjuiste bedragen of onderhoudscycli in worden vermeld.
Over het bepalen van de dotatie heb ik een mening, en die kan ik toelichten. Zie hiertoe een artikel wat ik geschreven heb, mogelijk bevat het interessante zaken: [url=https://1drv.ms/b/c/ca668ae7b8d3518d/EbYBlFTmkStKnOYbApdmJZkB6KiLRPZ1kkhTN5S3ge291w?e=cI6duV]Rekenmodel dotatie[/url]
In het artikel is ook een link te vinden naar een opzet van mijn kant voor rekenmodel voor het bepalen van de dotatie, iets waarvan ik denk dat het tijd wordt dat dat door belanghebbende partijen wordt geïntroduceerd.
Niet dat ik de illusie heb met dat laatste de handen in VvE-land op elkaar te krijgen, zie het maar als een poging tot toenadering 😉
Ik durf te wedden dat niet veel van de reageerders op mijn posts in dit draadje een realistisch model gebruiken op basis waarvan het onderbuikgevoel (dat er te veel, te weinig of voldoende wordt gedoteerd) aannemelijk kan worden gemaakt. Mijn post van 26 september jl. 12:09 lijkt mij een heel duidelijk argument om ook ruim vóóruit te moeten, te willen en te durven kijken. Lees het na en let goed op wat ik aangaf: “[i]hebben we beoordeeld als zijnde realistisch qua kosten[/i]”.
Een MJOP is geen wet, dat klopt. De politie komt mede daarom ook niet langs om VvE-bestuurders in de boeien te slaan als onvoldoende gedoteerd wordt. Maar om je kop in het zand te steken omdat je over 30 jaar toch niet meer leeft, verhuisd bent of wat dan ook, dat zijn wat mij betreft flutargumenten om niet te willen bijdragen aan kosten die soms overduidelijk gemaakt zullen moeten gaan worden, ook al is dat over 30 of 40 jaar. Ieders bijdrage, de dotatie, is dan weer wél in de wet beschreven. En daar heb je je, lijkt mij simpel, aan te houden.
Omdat een groot deel van de VvE’s niet voldoende doteert, is (dus) een wetsaanpassing op dit punt onvermijdelijk. En ligt dat dan aan de wetgever? Nee, het is het onvermogen en de onwil van een té groot deel van de betrokken VvE’s.
De post die opdook in het 31e jaar hebben we beoordeeld als zijnde realistisch qua kosten, het uitvoeringsjaar hebben we met 15 jaar naar achter in de tijd opgeschoven.
Als we
– [b]alle[/b] onderhoudskosten volgens het MJOP in de komende 45(!) jaar [i]met 84% verlagen[/i]
[b]OF[/b]
– [b]alle[/b] onderhoud(skosten) voor de komende 34(!) jaar [i]schrappen[/i]dan doteren we nu precies voldoende om de onderhoudswerkzaamheden volgens dat [i]enorm uitgeklede[/i] schema te kunnen betalen. Daar zit dan gelukkig wél die hele forse uitgave over 45 jaar bij 😉
Mij is in elk geval helder dat we op dit moment absoluut onvoldoende doteren en dat was het punt wat ik maken wilde.
En ja, het zijn allemaal aannames, hypothesen en noem maar op, waarop de dotatie volgens een MJOP gebaseerd is. Maar dat MJOP is alles wat je hebt. Daarbij moét je het MJOP gebruiken bij het vaststellen van de dotatie, of de scope nu 10 of 40 jaar is. Zoals eerder gezegd, er schijnt gesleuteld te worden aan wet- en regelgeving wat dit onderwerp aangaat, daar is het wat mij betreft de hoogste tijd voor.
Helaas, de chatbot gaf aan dat eenvoudige tabellen in BB-code worden geaccepteerd op het forum, dat blijkt dus niet helemaal het geval te zijn.
Mocht er behoefte aan zijn dan zal ik de tabel in de vorm van een afbeelding toevoegen.
@VvE-stem: je mag natuurlijk zélf bepalen hoeveel te sparen voor je nieuwe koelkast, de wet stelt echter bepaalde (niet al te helder geformuleerde en ook beperkte) eisen aan het sparen voor onderhoud binnen een VvE. Maar dit terzijde.
Ik ben van mening dat de gegevens uit een vastgesteld MJOP onverkort gebruikt moeten worden bij de vaststelling van de dotatie, dat is ook wat de wetgever voorschrijft. De tijdshorizon (scope) van een MJOP speelt bij het vaststellen van de dotatie naar mijn mening een niet te onderschatten rol, zoals ook anderen al hebben aangegeven. Behoudens uitzonderingen is een scope van 10 jaar echt véél te kort, ook 20 jaar is zeker niet altijd voldoende. De wetgever zou (ook) op het punt van de scope van een MJOP duidelijker kaders moeten aangeven hetgeen, zo heb ik uit betrouwbare bron vernomen, in uitgebreider zin ook staat te gebeuren (tijdslijnen zijn mij niet bekend).
De VvE waarvan ik lid ben, heeft een actueel MJOP met een scope van 30 jaar waar dat in het verleden flink minder was (25 jaar en 12 jaar). De actuele dotatie is door de vergadering hoger vastgesteld dan op grond van dat 30-jarige MJOP nodig is. We voldoen daarmee aan 2 wettelijke eisen: scope MJOP tenminste 10 jaar en dotatie gelijkmatig verdeeld. Dat is heel mooi, denk je dan, niet alleen omdat je als VvE aan een aantal wettelijke eisen voldoet.
Maar helaas, buiten dat 30-jarige MJOP om heeft onze VvE de daarbij behorende achterliggende gegevens opgevraagd, én gekregen. Die gegevens stelden ons in staat om ruimschoots verder dan 30 jaar te kijken, met name waar het de [b]kosten[/b] voor het toekomstig onderhoud betreft. En wat blijkt? Precies een jaar na afloop van de periode van 30-jaar komt een onderhoudspost naar voren die er voor zorgt dat we flink veel meer zouden moet gaan doteren. Hoewel we na overleg de betreffende post nog 15 jaar in de tijd naar achteren hebben kunnen schuiven, blijft dit een onplezierige, kostbare verrassing hetgeen uit de volgende tabel mag blijken:
[table]
[tr][td][b] Scope in jaren [/b][/td][td][b] Dotatie relatief [/b][/td][td][b]Dotatie gemiddeld[/b][/td][/tr]
[tr][td][align=center][/align][/td][td][align=center]100[/align][/td][td][align=center]87[/align][/td][/tr]
[tr][td][align=center]10[/align][/td][td][align=center]42[/align][/td][td][align=center]37[/align][/td][/tr]
[tr][td][align=center]15[/align][/td][td][align=center]80[/align][/td][td][align=center]70[/align][/td][/tr]
[tr][td][align=center]20[/align][/td][td][align=center]80[/align][/td][td][align=center]70[/align][/td][/tr]
[tr][td][align=center]25[/align][/td][td][align=center]80[/align][/td][td][align=center]70[/align][/td][/tr]
[tr][td][align=center]30[/align][/td][td][align=center]80[/align][/td][td][align=center]70[/align][/td][/tr]
[tr][td][align=center]35[/align][/td][td][align=center]147[/align][/td][td][align=center]128[/align][/td][/tr]
[tr][td][align=center]40[/align][/td][td][align=center]147[/align][/td][td][align=center]128[/align][/td][/tr]
[tr][td][align=center]45[/align][/td][td][align=center]147[/align][/td][td][align=center]128[/align][/td][/tr]
[tr][td][align=center]50[/align][/td][td][align=center]192[/align][/td][td][align=center]167[/align][/td][/tr]
[/table][b]Uitleg tabel[/b]
– dotatie relatief: nu is 100, een relatieve dotatie van 192 betekent een 1,92 maal zo hoog bedrag
– dotatie gemiddeld: dit is het bedrag (nu € 87) wat een eigenaar van een gemiddeld appartement per maand zou moeten doteren uitgaande van de scope van het MJOPAls VvE kunnen we natuurlijk onze kop in het zand steken maar de forse uitgave lijkt onontkoombaar, net als een aanpassing van de dotatie op enig moment. Laten we het huidige dotatieschema intact dan zal, uiterlijk zodra de betreffende post over 16 jaar in het zicht van een MJOP met een scope van 30 jaar komt, de dotatie nog veel forser moeten worden verhoogd dan nu eigenlijk al noodzakelijk is. En ja, je kunt mogelijk nog sleutelen aan jaartallen, bedragen, percentages indexering (onderhoud en dotatie) maar eenmaal het MJOP vastgesteld moet je daar als VvE ook de consequenties van dragen.
In het nieuws vandaag zijn de kosten van de vergrijzing. Ik zie een verband met het sparen voor toekomstig groot onderhoud: als je er nu niks aan doet dan zit je over 20, 30 jaar met de gebakken peren.
Een laatste bijdrage van mijn kant in dit draadje.
Als je [url=https://1drv.ms/x/s!Ao1R07jnimbK7BNNGpKGdaUjpO1Y?e=UJ70TB]de link in mijn vorige post[/url] volgt, dan zal een Excel-bestand met 3 tabbladen in je webbrowser geopend worden.
Vergelijk de aanvangsdotatie (cel I2) in het 1e tabblad (dat is mijn “model” voor het bepalen van de dotatie) met de aanvangsdotatie (cel H2) in het 3e tabblad (dat is het “model” volgens RonaldL voor het bepalen van de dotatie).
Het verschil tussen beide aanvangsdotaties is € 105.576 (model RonaldL) minus € 36.243 (mijn model) ofwel [b]€ 69.333[/b], voorwaar geen kleinigheid, zou ik zeggen.
Dat het [i]model RonaldL[/i] niet kan kloppen, blijkt onder meer uit het feit dat aan het einde van de periode het saldo van de voorziening groot onderhoud (vrijwel) gelijk is aan het saldo aan het begin van de periode. Dat zal altijd het geval zijn, ongeacht de uitgaven volgens welk MJOP dan ook. Het kan toch nooit de bedoeling zijn, ook niet van de wetgever, dat begin- en eindsaldo in een periode gelijk zijn? Dat beginsaldo is er om (grotendeels) te worden uitgegeven aan onderhoud, het is niét bedoeld om op te potten (tenzij misschien de vergadering anders beslist).
Wat mij betreft toont ook deze (mini-)discussie aan dat er [b]geen transparante methode[/b] bestaat voor het bepalen van de dotatie. En is niet transparantie iets waar alle VvE-leden recht op zouden moeten hebben?
Dit alles doet me denken aan een bepaalde reclametekst, maar dan net even anders: “Eh, doe maar een bedragje …”. En ja, de VvE-leden betalen wel want ook dié weten niet hoe de dotatie moet worden bepaald.
Een memorie van toelichting is een kamerstuk dat een [i]toelichting[/i] geeft op een wet. Waar het in het geval van de dotatie om gaat, is boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, artikel 126 en dan met name de leden 1 en 2.
Het lijkt mij evident dat een VvE-lid graag ziet én er ook een financieel belang bij heeft dat de jaarlijks door de vergadering vast te stellen dotatie ten behoeve van de kosten voor toekomstige onderhouds-, herstel- en vernieuwingswerkzaamheden min of meer gelijke tred houdt met de toename van de “gewone jaarlijkse kosten” (een term uit lid 1). Anders gezegd: een sterk stijgende of dalende dotatie danwel een (jaarlijks) schommelende dotatie moet zo veel mogelijk worden voorkomen.
En dan lid 2 onder a.: [i]… daaronder mede begrepen een [b]berekening[/b] van de aan die werkzaamheden en vernieuwingen verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren.[/i]
Die [b]berekening[/b] kan uiteraard alleen de kosten op basis van het [i]huidige[/i] prijspeil opleveren. Omdat alle kosten in de [i]toekomst[/i] gemaakt zullen gaan worden, zal er bij de bepaling van de dotatie ook rekening moeten worden gehouden met een indexatie van die kosten. Omdat niemand in de toekomst kan kijken, is de keuze voor het indexatiepercentage nooit meer dan een “expert guess”. Artikel 126 stelt (daarom?) geen eisen of beperkingen aan die indexatie. Wat er bij mij niet ingaat is dat wél de kosten geïndexeerd zouden mogen worden (en, zoals gezegd, dat moéten ze ook) maar dat daarentegen de dotatie niét zou mogen worden geïndexeerd. Hoe dan ook, onze VvE-beheerder indexeert in elk geval de dotatie wél en in mijn optiek is dat volledig terecht.
Ik durf te stellen dat artikel 126 op een aantal punten ambigue is: we hadden anders immers deze discussie niet gehad. Om die reden zou dat artikel dan eigenlijk ook aangepast (verduidelijkt) moeten worden. Dat een rechter een uitspraak heeft gedaan die het huidige artikel ondersteunt, doet daar niet aan af. Dit wetsartikel is een voorbeeld van hoe wordt getracht om met woorden te beschrijven wat eigenlijk alleen duidelijk uit een berekening (met bijbehorende definities) naar voren kan komen.
Via [url=https://1drv.ms/x/s!Ao1R07jnimbK7BNNGpKGdaUjpO1Y?e=UJ70TB]deze link[/url] kun je een eenvoudig model van mijn hand in Excel-formaat bekijken wat je in staat stelt om de dotatie te bepalen op basis van een aantal uitgangspunten. Die uitgangspunten zijn onder meer startkapitaal van het reservefonds, uitgaven volgens MJOP, percentage staartkosten, percentage indexatie dotatie en percentage indexering kosten onderhoud. Het model is gevuld met willekeurige gegevens die je door de gegevens van je eigen VvE kunt vervangen (geel gemarkeerde cellen plus kolom met geel gemarkeerde kolomkop). Het bepalen van de aanvangsdotatie (cel I2) zul je moeten “gokken” totdat in kolom H “secundaire liquiditeit” het minimumbedrag zo laag mogelijk boven nul komt én alle cellen in kolommen B en H niet oranje of rood gekleurd zijn. Speel er eens mee en kijk of het je nieuwe inzichten verschaft. En ja, handigheid met Excel is een vereiste.