Rene
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Ja, de oorspronkelijke AvS blijft van kracht tot dat een nieuwe volgens de juiste procedure is aangenomen.
Een aanpassing is geen kleinigheid en een goed stappenplan is te vinden op : https://www.vverecht.nl/2013/02/splitsingsakte-wijzigen-stappenplan-met-toelichting/
Niet alleen de eigenaren hebben een zegje, ook hypotheekverstrekkers moeten akkoord gaan. Want hun onderpand voor de hypotheek wordt mogelijk aangepast in vorm of in waarde.2 eigenaren (hoekwoningen), welke conform de splitsingsakte 30/130 aandeel hebben in de VVE (o.b.v. woninggrootte), bezitten namelijk ca. 45% van het totale kozijn & raamoppervlak binnen de VVE. Hiermee betalen de overige eigenaren (7 stuks, 100/130 aandeel) onevenredig veel mee aan het vervangen voor de kozijnen.
Even los van dat ‘t splitsingsreglement dat niet toestaat, doe je daarbij doe je een volledig verkeerde aanname dat de prijs van kozijnen lineair verbonden zijn aan ‘t oppervlakte.
En je denkwijze gaat nu los op één individueel aspect van ‘t onderhoud. De breukdelen is toegespitst op de som van alle verwachte kosten. Het ene onderhoudt is nadelig voor de ene en ‘t andere onderhoud misschien weer wat nadeliger voor de andere.
Je wil ook niet gaan bijhouden wie er hoe vaak en naar welke etage gebruik maakt van de lift, om vervolgens de energierekening voor de lift tot de cent nauwkeurig door te belasten.
Even doorgerekend betalen de twee hoekwoningen 5% meer dan de andere woningen. Als de woningen verder van gelijke afmetingen zijn, dan lijkt me dat redelijk.
Ik zou me meer focussen op ‘t rendement van dubbelglas en dat duidelijk maken zoals ik eerder aangaf en een kosten/baten overzicht. Op internet kwam ik ergens een groffe schatting van 23 euro per m2 glas warmteverlies.
Dus bij 10m2 bespaar je 230 euro per jaar op de gasrekening. Als de vervanging 1000 euro kost, dan ben je met vier jaar alweer uit de kosten! En daarna alleen maar winst!Nog even een nabrander, het niet opnemen van vervanging van het MJOP is op zich al een slechte zaak. Het kan nog in prima staat zijn nu. Vroeg of laat zal ‘t vervangen MOETEN worden. Dus zelfs al doe je niks, je zal ‘t toch moeten opnemen in het MJOP en gaan sparen!
Als ik bij onze VVE kijk naar het verschil in stookkosten tussen de laatste woningen enkel glas en degene die dubbelglas hebben geplaatst, dan is de terugverdientijd van alleen ‘t dubbelglas op één hand te tellen.
Je geeft aan dat de kozijnen nog in goede staat zijn. Dan denk ik dat deze al een keer vervangen zijn. En de vraag is, is dat een zacht hout of een hardhout geweest. Als ‘t zacht hout is, dan moet je er rekening mee houden dat dit onderhoudsgevoelig wordt met de jaren.
Als de kozijnen in goede staat zijn, dan zou je kunnen opteren om alleen het glas te vervangen. Je loopt wel een risico dat eenmaal aan de klus begonnen te zijn, dat de kozijnen toch meer te verduren hebben gehad dan voorzien en dat je voor een voldongen feit staat om toch ook gelijk de kozijnen te moeten vervangen.
Scheefgroei van sommige woningen wel en andere niet zou ik proberen te voorkomen. Ik heb te maken gehad met zo’n erfenis van een vorig bestuur en nu moesten de resterende ramen bij ons echt vervangen worden i.v.m. houtrot. En dat ging uit de gezamenlijke pot. Degene die het eerder had gedaan uit eigen zak had een toelage gehad (maar geen volledige vergoeding). Je begrijpt dat er een hoop scheve ogen waren toen die laatste ramen jaren later door de VVE vervangen werden.
Het HHR is niet bedoelt om kosten van de VVE op basis van de AvS te verschuiven naar individuele eigenaren. Dat houdt zoals je zelf al verwacht geen stand.
Dus even terug naar je opties:
optie 1, wat als in de toekomst zoals in mijn VVE het geval was niet de eigenaren uit eigen overweging willen vervangen, maar het vanwege einde levensduur vervangen moet worden. Dan zal de VVE die kosten moeten dragen, want ook al hebben anderen het eerder op eigen initiatief en portemonnee vervangen, nu is er noodzaak en het blijft een gemeenschappelijk deel.
Optie 2, verschuiven van het eigendom naar privé. Maar het onderhoud gemeenschappelijk. Als ‘t begint te rotten wijst de eigenaar binnen no-time naar ‘t onderhoud uitgevoerd door de VVE. Zelfde bij lekkage, is ‘t ‘t raam, de gevel, of de aanhechting/afdichting tussen de twee. Wederom ruimte voor discussie die je niet wil hebben.
Los daarvan aanpassen van de AvS een een lang lopend en kostbare aangelegenheid. Stop je geld liever in onderhoud dan in aanpassing regelgeving.
Optie 3, is niet de escape voor de hoge kosten verbonden aan een wijziging van de AvS. Als het HHR botst met de Avs dan geld de AvS, dus de aanpassing in de HHR is nietig.
Optie 4,
hoewel ik persoonlijk geen voorstander ben van onnodig geld lenen, vind ik het in het geval van verduurzaming en het ontbreken van de financiële middelen wel een redelijke oplossing. Je zal de servicekosten wel moeten verhogen om de lening te dragen, maar daarmee voorkom je ‘t probleem dat mensen ‘t niet kunnen ophoesten.
Maar maak ook een totaalstaatje van alle kosten. Dus niet alleen vervanging, maar ook op de huidige manier door gaan, incl. schilderwerk en reparaties, maar ook stookkosten. Ik durf er vergif op in te nemen dat vervanging zich op redelijke termijn zich terug verdiend.
Je kan ‘t misschien niet willen, handiger is het wel. Nu staat de woning nog op naam van de overledene. O.a. de WOZ aanslag zal ook geadresseerd zijn t.a.v. de geregistreerde eigenaar. Is er wel een notaris betrokken geweest bij de afhandeling van de erfenis? Ik vraag me namelijk af of de erfenis wel goed geadministreerd is.
Overigens is een uittreksel van het eigendom € 2,60:
https://www.kadaster.nl/producten/woning/eigendomsinformatie
“Hebt u een huis, stuk grond of een boot geërfd? Laat de notaris een verklaring van erfrecht inschrijven bij het Kadaster. U staat dan vermeld als eigenaar in de kadastrale registratie.”
Heb je bij de afhandeling van de erfenis het laten inschrijven door de notaris?
Kijk niet alleen naar de rekening, maar ook naar de inleg via de breukdelen. Zou prima zo kunnen zijn dat de betreffende appartementen al meer betalen via de servicekosten.
Zoals Carla al aangeeft, 30dB lijkt mij waanzin. Een willekeurige CV installatie van valliant doet 45/46dB. En dat zijn toch echt geen lawaaimachines.
In het modelreglement van 1973 wordt glas nergens benoemd. Alleen raamkozijnen staat er benoemd als onderdeel van de buitengevel. Echter heeft m.i. de opsteller van ‘t document raamkozijnen incl. glas bedoelt.
In alle opvolgende modelreglementen is het ook niet voor niets verduidelijkt tot “raamkozijnen met glas”.
Ook het vervangen van kozijnen wordt bemoeilijkt als het eigendom gescheiden zou zijn. Je krijgt dus situaties (waar jullie je nu in bevinden) dat werkzaamheden onhandig uit de pas lopen.
Stel dat de bewoner nieuw al nieuw glas heeft, wie betaald de herplaatsing en in geval van glasbreuk wie is dan aansprakelijk?
Nog even los van de staat van de kozijnen, bekijk ook de kosten van het schilderwerk en eventuele reparaties in de toekomst. Bij mijn VVE waren de kosten van onderhoud in tien jaar hoger dan vervangen door kunststof.
Er wordt gesproken over erfdienstbaarheid. Ik maak daar uit op dat de grond van de gemeente is en dat er ergens vast gelegd is dat de gemeente over die grond een toegangsweg en parkeerplekken faciliteert. Maar de grond is van de gemeente, dus ik twijfel door deze erfdienstbaarheid dat de VVE de juiste instantie is om hier te handhaven.
https://www.vverecht.nl/2019/04/de-vve-wil-financieren-maar-een-of-meer-eigenaars-niet-wat-nu-is-opt-out-een-optie/
Hierin wordt alles net besproken.
Belangrijkste gegeven is dat de lening bij overdracht bij de notaris meegenomen dient te worden volgens mij.Mij lijkt het logischerwijs dat de vergadering een begintijd heeft (vastgelegd in de uitnodiging). Iedereen dient voor deze tijd aanwezig te zijn. Iedereen die daarna binnen komt is daarmee te laat en mag de vergadering volgens mij nog wel passief bijwonen, maar heeft geen stemrecht.
Enige minuten respijt kan ik me nog wel voorstellen om dat oogluikend toe te staan, mits de daadwerkelijke vergadering nog niet inhoudelijk gestart is, maar 1,5 uur is wel apart.Je moet je afvragen of je dat wilt. Je houdt een achterstallige betaling die nooit de betalingstermijnen overschrijd. Bij ons gaan achterstallige betalingen gewoon het incassotraject in na de nodige waarschuwingen. Hiermee is het probleem ook eindig.
Als je doorschuift, dan blijf je doorschuiven. En zodra de rente weer wat schappelijk is, loop je ook nog eens rendement mis.
Ik zie zonder goede onderbouwing, d.w.z. verhoudingsgewijs toenemende kosten van een parkeerplek t.o.v. de woningen, geen aanleiding om de splitsingsverhoudingen te wijzigen.
Een wijziging van de AvS puur om een minderheid financieel te benadelen zonder gegronde rede, dat is waar het denk ik op neer komt, zal vroeg of laat stranden. Terwijl en wel onnodige kosten gemaakt zijn.
Ik lees overigens met gefronste wenkbrauwen je andere topic waar in ook in gereageerd heb destijds. “virtuele statuten” en afwijken van de splitsingbreuken….
Feit is dat er iemand heeft (of eigenlijk iedereen) zitten slapen en enige jaren overheen gegaan zijn waardoor ‘t nooit meer 100% eerlijk recht te trekken is.
De hoogte van de stand van het reservefonds is moeilijk en niet eenduidig te bepalen.
Dat is afhankelijk van wat er in je onderhoudsplan zit en wanneer je van plan ben iets te doen.
Neem twee verenigingen waar het gebouw geschilderd wordt voor een fictief bedrag van 20.000 euro voor twee kanten en elke vier jaar wordt er geschilderd.
Vereniging A schilder voor en achterkant tegelijk en spaart elk jaar 5000 euro.
Heeft in de pot 1/t/m 4 jaar 0, 5k, 10k, 15k, 0k
Vereniging B schilder voorkant eerst en twee jaar later de achterkant en spaart elk jaar 5000 euro. Heeft in de pot 1/t/m 4 jaar 0, 5k, 0k, 5k, 0k
De ene club heeft dus 20k in reserve gehad en geeft het in één keer uit. De andere club spaart 2x tot 10k en geeft dat volledig uit.
De hoogte is dus o.a. afhankelijk voor grote uitgaven die je niet in één jaar wil ophoesten.
plus een stukje reserve voor onvoorziene dingen zoals tussentijdse reparaties.