Rene
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Een appartement kan twee eigenaren hebben, maar zij mogen samen maar één stem uitbrengen. Die stem kan dus niet opgedeeld worden in twee halve stemmen, voor elke eigenaar één. Ze moeten ‘t samen uitzoeken wie als stemgerechtigde op de vergadering mee doet.
Elke uitgebrachte stem telt vervolgens mee naar verhouding van ‘t breukdeel.Dit is zoals William aan geeft al rekening mee gehouden via de breukdelen.
Het kleinere breukdeel is mede i.v.m. de niet hebben van fruitgebruik van de genoemde delen. Wat echter jammer is van deze passage is dat ‘t een potentiële tegenstrijdigheid oproept met de splitsingsbreuken in de AvS.
Om een administratieve nachtmerrie te voorkomen, zou ik gewoon de volgens de splitsingsreglementen de servicekosten hanteren en uit de pot de kosten betalen.
Anders moet je alle facturen gaan beoordelen, en verdelen over iedereen of alleen woningen. En waarom wordt er in het artikel kosten voor garages dan niet expliciet voor rekening van de garagehouders bestempeld?
Dus servicekosten volgens breukdelen, en alle kosten uit de pot. Zo gaat het bij bijna alle VVE’s.De postbezorgers krijgen slecht betaald en pakketten waarvoor ze twee keer langs moeten zijn nog minder rendabel. Het gevolg daarvan is dat ze bij afwezigheid op zoek gaan naar buren die wel thuis zijn. Een naambordje gaat dat niet oplossen.
https://www.deurstickergeenverkoop.nl/contents/nl/p34_sticker-wij-nemen-geen-pakket-aan-voor-buren.html
Ik heb sowieso een hekel aan utopische oplossingen die in de praktijk waarschijnlijk geen verschil zullen maken. Dus verplichten van naambordjes moet je niet aan beginnen.We kennen je AvS niet, maar grote kans dat niemand een eigen dak heeft, alleen gezamenlijke daken.
Dat ieder “zijn eigen deel” op zich neemt anders dan ‘t splitsingsdeel druist dan ook in tegen de opzet van een VVE.
En de eigenaar heeft waarschijnlijk op eigen houtje aanpassingen gedaan aan een gemeenschappelijk deel.
Persoonlijk zou ik kijken wat een reëel bedrag is voor de werkzaamheden. Dat de eigenaar hier vervolgens een potje van gemaakt heeft, zou ik niet zo snel aan meebetalen achteraf.
De werkzaamheden aan het dakterras is afhankelijk van de AvS. Je kan wel zeggen ik heb er geen profijt van, maar sommige delen waar je geen profijt van hebt worden al rekening mee gehouden in de breukdelen.
Even los van je verhaal, er is geen MJOP pot, je bedoelt daarmee het onderhouds- of reservefonds. MJOP is slechts het plan voor de komende x jaar. Aan de hand van dat plan kan je de opbouw van de benodigde reserves gaan inschatten.
Dat plan is precies dat, een plan, het is geen besluit en ook niet bindend. Elke uitgave uit ‘t plan zal per jaar dat ‘t gedaan wordt besproken moeten worden op de ALV.
Tot slot, niet reserveren is m.i. zeer slecht en kortzichtig gedrag. Bijvoorbeeld op ‘t moment dat er groot onderhoud komt en er is een eigenaar die niet de financiële middelen kan opbrengen, zal er een groot juridisch touwtrekken volgen wat voor niemand voordelig zal uitvallen.Artikel 18 is bedoeld om dingen die niet benoemd zijn in de AvS ter stemming te brengen in de ALV.
Deze stelling is onjuist. Ook over zaken die benoemd zijn in AvS en MR kan onduidelijkheid/twijfel bestaan. De vergadering heeft alsdan de mogelijkheid om over die zaken te beslissen.
Ik neem even artikel 17 uit mijn hoofd als voorbeeld, daarin wordt in de opsomming kozijnen genoemd. Vervolgens wordt nergens in de AvS het glas ook maar één keer bij naam genoemd. Niet als gemeenschappelijk, maar ook niet als zaak van individuele eigenaar. m.i. is het glas niet apart benoemd als zaak, en dus onderdeel van de kozijnen.
Dan is artikel 18 niet bedoelt om vervolgens glas, omdat ‘t niet specifiek benoemd is, ter discussie te gaan stellen en het zaak van de individuele bewoner te maken.
De laatste houten ramen zijn bij onze VVE vervangen door kunststof incl. dubbelglas door de VVE. Wel na aanhoudelijke discussie of we ‘t niet als individueel konden bestempelen, want andere bewoners hadden het op eigen initiatief vervagen en betaald.Artikel 18 is bedoeld om dingen die niet benoemd zijn in de AvS ter stemming te brengen in de ALV. En niet (verkeerde?) interpretatie van artikel 17 dan maar per stemming op te lossen.
Wij hadden flink wat discussie over de resterende houten ramen 10% van de appartementen. Heel veel mensen hadden het in het verleden op eigen initiatief (met toestemming) vervangen door kunststof. Die vonden het oneerlijk dat de resterende 10% nu uit noodzaak door de VVE vervangen werd.
Ook daar werd voorgesteld om te stemmen om de kosten bij de bewoners te leggen. Maar op basis van de AvS kon dat dus niet, want algemeen. En kan je dus niet even van afwijken zonder aanpassing van de AvS.
En een aanpassing van de AvS moet je zien als een aanpassing van de grondwet. Dat doe je niet zomaar eventjes.Er zou een scheiding moeten zijn tussen huurders en eigenaren. Een VVE kent namelijk geen huurders (als onderdeel van de VVE). En m.i. hebben huurders niet heel veel te zoeken in het systeem van de VVE. Hoogstens als contactpersoon voor het afhandelen van werkbonnen.
Binnen de VVE schrijft de AvS een bepaald deel van administratie voor en regelt ook inzicht in de stukken voor de eigenaren. Dus op basis van de AvS kan elke buur (eigenaar!) over jou gegevens beschikken.
Stel dat je bestuur het volledig zou laten afweten, dan moet je op basis van de ledenlijst wel je buren (wederom de eigenaren) wel kunnen aanschrijven om een ALV te organiseren bijvoorbeeld.
Let wel op, de AVG heeft kort door de bocht als doel het nodeloos vergaren van gegevens in te perken. Het doel is nooit geweest de werkbaarheid van organisaties en bedrijven onmogelijk te maken.
Het lastige is, de wet is nieuw, er is nog nauwelijks jurisprudentie en het sluit niet altijd goed aan bij de praktijk.
Kan iedereen zich nog de warmtewet herinneren. Menig VVE met blokverwarming zat met de handen in het haar, want ze waren opeens een energieleverancier die aan extra wettelijke regels moest voldoen. Dat is toen ook binnen een jaar aangepast omdat in de praktijk gevolgen had waar de wet in zijn opzet helemaal niet voor bedoelt was.
Een aanpassing van de AvS voor dit “probleem” is een dure en zoals een aantal al aangeven niet de beste manier om hier mee om te gaan. Ik zou als bewoner niet blij zijn met een VVE die mij eenzijdig gaat inperken in de vrijheden die ik op dit moment geniet.
Want met je voorstel van maximaal twee volwassenen betekend ook dat je op de 18e verjaardag van je kind, of je vrouw of je kind op straat dient te zetten.
Anders is het dat de bepaling al vanaf oprichting aanwezig is. Dan heb ik bij aanschaf als potentieel eigenaar er een keuze in gehad.
Je hebt al voldoende rechten als VVE doordat de huurder en verhuurder zich conformeren aan het huishoudelijk reglement en AvS. Ik ben als hoofdbewoner ook verantwoordelijk voor iedereen die bij mij inwoont. Of dat een partner, kind, of onder-/kamerhuurder is, maakt dan weinig of geen verschil.
Je gaat als VVE toch ook niet elk gezinslid apart een verklaring laten ondertekenen?
Het verhaal van de “units” begrijp ik niet. Bedoel je hier slaapkamers mee?
Handhaving van het huishoudelijk reglement voor eenieder die woonachtig is in het complex zou afdoende moeten zijn om overlast te voorkomen en/of in te perken.Ik snap gevoelsmatig de redenering, maar je gaat even de verhouding van de breukdelen voorbij. Daarin wordt al rekening gehouden dat garages niet overal evenveel profijt van hebben.
appartement 24 x 1/26 = 3,85% van de kosten
garage 16 x 2/416 = 0,48% van de kosten
Breukdelen zorgen er juist voor dat je elke rekening moet bediscussiëren wie er van profiteert en hoeveel. Garages hebben garagedeuren, die gaan als ‘t goed is ook uit de onderhoudsreserve.
Daarnaast zijn de ramen, trappenhuizen en centrale verlichting gemeenschappelijk, dus daarmee zijn de schoonmaak- en verbruikskosten gemeenschappelijk.
En (schone) uitstraling van een pand profiteert uiteindelijk iedereen van toch?Stopcontacten in gemeenschappelijke ruimten zijn over het algemeen voor gemeenschappelijke doelen, niet voor individueel gebruik.
Denk dan aan onderhoud en schoonmaak van de flat.
Stofzuigen kan eventueel met een verlengsnoer van je eigen stopcontact of bij de wasstraat en opladen van accu’s kan je prima in je eigen huis doen.
Ik weet niet hoe groot de VVE is, maar bij mij zou dat 120 appartementen, twee entrees, een oorlog worden om het enkel stopcontact en ook ‘t parkeren voor de entree wat vanuit de gemeente (wat weer i.v.m. hulpdiensten) verboden is.
Feitelijk heeft u toestemming nodig van de ALV om gebruik te maken van de algemene voorziening.
Ik zou de voorzitter er op wijzen dat hij hoofdelijk aansprakelijk is voor het niet correct uitvoeren van besluiten van de vergadering. Of je zo’n persoon in functie wil houden, dat is iets wat je als ALV moet bedenken.
Waar het keer op keer mis gaat, is dat voorzitters nogal eens denken dat ze de directeur zijn van het bedrijf….Is het dit jaar 9% of elk jaar 9%?
En hebben jullie een MJOP?
Komt de dotatie naar het reservefonds enigszins overeen met het benodigde saldo per jaar in het MJOP?
Als het geen honderden euro’s per woning is/wordt, dan zou ik ‘t lekker in de pot houden. Eigenlijk zou je je servicekosten en reservefonds moeten aanpassen aan de inflatie elk jaar. Als je dan een overschot hebt en geen tekorten voorziet op korte termijn, dan kan je ook een keer een indexering overslaan. Dan loop je snel genoeg weer in en scheelt weer administratief werk.
De enige absolute rede is wat je gezamenlijk op de ALV de beste keuze vindt.Artikel 9 is helder en vast. En bied geen ruimte om de bepalingen omtrent algemene delen in latere artikelen in te perken. En het verleggen van kosten van algemene delen naar individuele eigenaren is sowieso not done.
Voor zover ik weet moet je de artikelen in volgorde lezen. Dus artikel 9 weegt zwaarder dan de aanpassingen in artikel 17(?)
Het feit is dat deze AvS is aangepast waardoor er tegenstrijdigheden ontstaan zijn. Voorleggen aan de rechter is de enige weg om er uitsluitsel over te krijgen.
Maar als VVE /bestuur zijnde zou ik hier niet over blijven discussiëren, maar onafhankelijk/onbevooroordeeld juridisch advies inwinnen.
Als bestuur moet je naar eer en geweten de juistheid boven zien te krijgen, niet je persoonlijke belang of mening verdedigen.
