Rene
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Het lijkt mij van groot belang dat de beheerder of bestuur de presentielijst vast stelt zodat de gestelde quorum verplichtingen ook op een later punt nog bewezen kunnen worden. In principe zouden die stukken voor iedereen van de VVE inzichtelijk moeten zijn.
Vaak zie je dat er bij onvoldoende opkomst er een verplichte tweede vergadering gehouden wordt, waar alleen de punten definitief gemaakt kunnen worden die op de 1e ALV tot stemming ingebracht zijn. Deze punten dienen duidelijk gecommuniceerd te worden op de uitnodiging van de 2e vergadering.
De 1e vergadering opschorten en een tweede uitschrijven bij onvoldoende quorum wordt veel gedaan, maar is dus absoluut een verkeerde interpretatie van de regels!
Nieuwe punten inbrengen op de 2e vergadering mag/kan, maar moeten eveneens bij onvoldoende quorum op een derde (voor deze punten dus de tweede) vergadering opnieuw behandeld en ter stemming gebracht worden.
In modelreglement van 2017 artikel 56.5 staan een aantal situaties waarbij een quorum geld voor de opkomst. Onder die opsomming valt heel veel!
en voor die situaties geldt:In een vergadering, waarin minder dan twee derden van het totaal aantal stemmen kan worden uitgebracht, kan geen geldig besluit worden genomen.
Voor deze zaken dient dus een tweede vergadering gehouden te worden waarbij deze quorum voor de opkomst komt te vervallen. Niet die voor de stemming zelf!
In deze tweede vergadering kan over de aanhangige onderwerpen een besluit met twee derden meerderheid worden genomen, ongeacht het aantal stemmen dat op deze tweede vergadering kan worden uitgebracht.
Dus hoewel er in modernere reglementen dus geen absoluut quorum geld voor de opkomst, geldt er wel een quorum voor veel beslissingen op die ALV genomen kunnen worden.
bestuurder? of beheerder?
Veel VVE’s hanteren een externe beheerder, maar dat is GEEN bestuurder. De beheerder kan in principe wel voorgedragen worden als bestuurslid, maar dit moet je eigenlijk niet willen. (slager die zijn eigen vlees keurt…)
Het bestuur komt bijna altijd uit de VVE zelf. En die stuurt de beheerder aan. Bij het niet goed functioneren van de beheerder, spreek je in eerste instantie het bestuur aan. Als er dan niks mee gebeurd, bespreek het dan op de ALV.
Als het bestuur zijn werk niet goed doet, dan is ook de ALV de eerste stap denk ik. Procederen tegen de VVE is in basis ook procederen tegen jezelf. Je kan ook jezelf beschikbaar stellen als bestuurslid om orde op zaken te stellen. Participeren bereik je veel meer dan ageren en procederen. Zeker als je niet de financiële middelen hebt om te procederen.
inderdaad staat er nog steeds een opsomming. En het tweede deel zegt volgens mij dat het stuk wat IN de woning t.b.v. uitsluitend DIE woning loopt privé is.
Dus als er een afvoer of waterleiding specifiek voor één appartement loopt is deze alleen binnen de woning voor de eigenaar, maar buiten de woning gezien als gemeenschappelijk.
Een gemeenschappelijke leiding opdelen in privé gedeelten per woning waar het doorheen loopt is niet te beheren en dus niet wenselijk en lijkt mij niet de bedoeling van het artikel.
Een privé leiding buiten de woning door gemeenschappelijke ruimten laten beheren door een afzonderlijke eigenaar idem.
^^ precies dat. Voorzitter, zit voor. Hij is geen CEO, directeur, baas of eigenaar van het geheel. De ALV is het hoogste orgaan binnnen een VVE.
Volgens mij schrijven de meeste modelreglementen een oneven aantal bestuursleden voor. Dit i.v.m. een kan op een patstelling bij een even aantal. Uitschrijven van een ALV vergadering dus om een nieuw lid te vinden voor ‘t bestuur.
Éénkoppige besturen zou ik als onwenselijk beschouwen.Dit is een verkeerde manier van handhaving door de VVE.
Iedereen over één kam scheren.
Als er op de openbare weg regelmatig te hard gereden wordt, dan sluit de overheid toch ook de weg niet?
Hoewel het geen makkelijke weg is (ervaring) moet je de probleemgevallen aanspreken.
Hypothetisch , wat als deze meneer besluit te gaan samenwonen met zijn vriendin. Dan rest de keuze verhuizen of hondje weg doen? Dan wordt m.i. de stelling van de rechter onhoudbaar.
Ik blijf me verbazen over al die mensen die de AVG gebruiken om de VVE terug te dringen naar het stenen(papieren) tijdperk. Contactgegevens kan digitaal (mailadres) of analoog (postadres) zijn. De AVG bestempeld de een niet gevoeliger dan de ander.
Dus waarom zo dwars zijn, terwijl het in de meeste gevallen alleen maar voordelen bied. Email is sneller, goedkoper, makkelijker terug te vinden/te doorzoeken, etc.
Alleen in het geval van ouderen kan ik me nog voorstellen dat er nog prijs gesteld wordt op papieren communicatie. Met alle respect, dat is een uitstervende categorie. (die kunnen namelijk tegenwoordig ook steeds meer en meer met e-mail overweg).
Ja, er dient officieel toestemming gevraagd te worden, maar wat is het praktisch nut om dat niet te geven?
Ontopic, ik heb ‘t MR 1992 niet nagelezen, want volgens mij was ‘t antwoord al gegeven. Als er niet in voorzien wordt in het reglement, dan staat de VVE/ALV daar redelijk vrij in om daar hedendaagse methodes voor te gebruiken.
Ik neem aan dat je met samenwerkingsovereenkomst een verwerkingsovereenkomst bedoelt.
Wat ik uit het hele verhaal niet kan opmaken, is er een nieuwe beheercontract aangegaan. Of is er een verwerkingsovereenkomst gesloten met een bestaande VVE beheerder waar al een beheercontract mee was.
In het laatste geval, er is een wettelijke grond (noodzaak door splitsingreglement) voor het verwerken van een aantal gegevens. Daarmee is er dus geen toestemming nodig voor het verwerken van de gegevens.
Het is dus een formalisering van nieuwe wetgeving en valt dan m.i. onder beheeractiviteiten die het bestuur mag/kan uitvoeren. De beheerpartij beheert de administratie en een verwerkingsovereenkomst verandert daar niets aan. Het legt alleen vast wat er verwerkt wordt en hoe er met gegevens omgegaan wordt.
Is er een beheerovereenkomst aangegaan, dan is het een ander verhaal. Dat is absoluut een aangelegenheid voor de ALV.
Ik kan alleen maar meegeven dat een bewonerscommissie (BC) andere leden heeft dat de VVE, en dus in die zin geen onderdeel is van de VVE.
Bewoners hoeven geen eigenaar te zijn (bijvoorbeeld huurders) en eigenaren zijn niet altijd de bewoners (bijvoorbeeld verhuurders).
De VVE heeft dus in principe niks te zeggen over de BC. Wel zou het goed zijn als de VVE en BC goed met elkaar communiceren over de onderwerpen die elkaar raken.
Echter is het organiseren van uitjes absoluut GEEN VVE aangelegenheid. Pas dus op dat er ook geen VVE geld voor aangewend wordt.
Zoals het bij ons werkt:
De ALV geeft opdrachten/toestemming aan het bestuur. Het bestuur geeft werk uit handen aan de beheerder.
Als er geen getekende offerte of een andere vorm van opdracht/akkoord is van het bestuur dan worden dit soort facturen (gelukkig nog niet voorgekomen) ook niet betaald.
Begrijp ik het goed dat er 9.000 gereserveerd is voor onderzoek met een uitloop naar 14.500.
En nu een factuur van de beheerder komt voor 13.000 euro voor werk wat er in de voorbereiding (onderzoek) is gedaan? Dan is het binnen de gestelde begroting van de ALV. En ze hebben algelopen vier jaar dus ook onderzoek en offertes geregeld.
Of komt deze factuur apart/bovenop de eerder genoemde bedragen?
En wat is de reactie van het bestuur? Zij zijn tenslotte verantwoordelijk voor de uitgaven.
Zoals ik de foto zie, is het één trap per twee voordeuren. Klopt dat?
Dan vermoed ik dat ‘t gemeenschappelijk is. Je deelt ‘t tenslotte met een buurman.
Maar AvS zou uitsluitsel moeten geven.Er even vanuit gaande dat het schrappen van artikel 40 (de zorgwoningfunctie) op een rechtsgeldige vergadering is gebeurd, had daarop de AvS via de notaris aangepast moeten worden. Afhankelijk van de complexiteit (vaak akkoord alle bewoners èn hypotheekverstrekkers) kan dat best prijzig zijn.
Dat zou nu alsnog kunnen/moeten gebeuren.
Maar dit alles zou m.i. een verkoop/hypotheekaanvraag niet volledig hoeven te blokkeren. Zeker als de originele stukken aanwezig zijn waarmee aangetoond wordt dat artikel 40 effectief al jaren buiten werking is.
Strikt genomen mag het niet, want de AvS is een wettelijk document. Als je beslist om ‘t anders te doen, dan moet je ‘t document volgens de gestelde regels laten aanpassen. De overheid kan ook geen wetten uitschrijven die tegen de grondwet in gaan. Tot zover het zwart/wit volgens de regeltjes.
In dit geval zou je best als viermansbestuur door kunnen gaan. Maar je loopt ‘t risico dat je bij een verhitte discussie vast loopt in een padstelling. En op dat moment blijkt waarom een oneven aantal uitkomst biedt.
Je kan ook iemand RvC laten worden. Deze kan mee vergaderen en houdt toezicht op de activiteiten van het bestuur, maar heeft formeel geen stemrecht in bestuursvergaderingen.antwoord is hier te vinden (je had ‘t al in grote lijnen):
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/appartement-kopen/geld-reserveren-voor-groot-onderhoud-appartementsgebouw
in het kort:- minimaal 0,5% van de herbouwwaarde sparen per jaar als er geen MJOP is
- Als het MJOP aangeeft dat er minder nodig is dan 0,5%, dan mag je dat bedrag aanhouden
- als 80% akkoord is om het anders te doen, dan mag dat ook
Dus de notaris zit er een beetje naast. Als jij officieel vast gelegd hebt in de notulen dat jullie tweeën het eens zijn om het anders te doen, dan is een MJOP niet per definitie verplicht. Het kan wel verplicht zijn in de AvS. (MR2006 stond dat er standaard in geloof ik).
Overigens is het wel raadzaam, (ook voor kleine VVE’s) om een eenvoudig MJOP op te stellen zodat je de grote uitgaven enigszins in kaart hebt zodat je weet waarvoor je zelf moet sparen.De splitsingsakte heb je ook gehad bij het kopen van de woning, dus in hoeverre ben je niet ingelicht door ‘t bestuur, van iets wat je al sinds de aankoop van de woning had kunnen weten?
Anders gezegd, wat verwacht je precies van ‘t bestuur?
Wat betreft zorgwoningen, daar gelden vaak aanvullende eisen en verplichtingen voor, waardoor banken bergen op de weg zien bij een eventuele excutieverkoop. Dat is de rede dat het verkrijgen van een hypotheek lastiger is, maar niet onmogelijk. Even googlen maakt duidelijk dat er speciale zorgwoninghypotheken zijn. Niet veel, maar ‘t bestaat wel.Het is een rekensom van wat de onderhoudskosten zijn voor een langere periode bijvoorbeeld 15 of 20 jaar incl. een inschatting van reparaties van het houtwerk. En zet dat tegenover de vervanging.
Bij ons was schilderwerk om de vijf jaar met hoogwerker voor 19 ramen 275 euro per raam excl. reparaties. Voor reparaties kwam er gemiddeld 200 euro per raam bij om ‘t überhaupt weer schilderbaar te maken. Waarbij de opmerking kwam dat ‘t slechts levensverlengend was tot de volgende schilderbeurt. Dus grote kans dat andere delen van het kozijn soortgelijke reparaties nodig heeft bij de volgende schilderronde. Zo blijf je bezig.
Dan heb je een rekensom van twee keer repareren en drie keer schilderen een nieuwe raam bij elkaar. Dus per saldo op lange termijn (en VVE’s dienen te kijken op lange termijn) goedkoper.