Rene
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Zoals het bij ons werkt:
De ALV geeft opdrachten/toestemming aan het bestuur. Het bestuur geeft werk uit handen aan de beheerder.
Als er geen getekende offerte of een andere vorm van opdracht/akkoord is van het bestuur dan worden dit soort facturen (gelukkig nog niet voorgekomen) ook niet betaald.
Begrijp ik het goed dat er 9.000 gereserveerd is voor onderzoek met een uitloop naar 14.500.
En nu een factuur van de beheerder komt voor 13.000 euro voor werk wat er in de voorbereiding (onderzoek) is gedaan? Dan is het binnen de gestelde begroting van de ALV. En ze hebben algelopen vier jaar dus ook onderzoek en offertes geregeld.
Of komt deze factuur apart/bovenop de eerder genoemde bedragen?
En wat is de reactie van het bestuur? Zij zijn tenslotte verantwoordelijk voor de uitgaven.
Zoals ik de foto zie, is het één trap per twee voordeuren. Klopt dat?
Dan vermoed ik dat ‘t gemeenschappelijk is. Je deelt ‘t tenslotte met een buurman.
Maar AvS zou uitsluitsel moeten geven.Er even vanuit gaande dat het schrappen van artikel 40 (de zorgwoningfunctie) op een rechtsgeldige vergadering is gebeurd, had daarop de AvS via de notaris aangepast moeten worden. Afhankelijk van de complexiteit (vaak akkoord alle bewoners èn hypotheekverstrekkers) kan dat best prijzig zijn.
Dat zou nu alsnog kunnen/moeten gebeuren.
Maar dit alles zou m.i. een verkoop/hypotheekaanvraag niet volledig hoeven te blokkeren. Zeker als de originele stukken aanwezig zijn waarmee aangetoond wordt dat artikel 40 effectief al jaren buiten werking is.
Strikt genomen mag het niet, want de AvS is een wettelijk document. Als je beslist om ‘t anders te doen, dan moet je ‘t document volgens de gestelde regels laten aanpassen. De overheid kan ook geen wetten uitschrijven die tegen de grondwet in gaan. Tot zover het zwart/wit volgens de regeltjes.
In dit geval zou je best als viermansbestuur door kunnen gaan. Maar je loopt ‘t risico dat je bij een verhitte discussie vast loopt in een padstelling. En op dat moment blijkt waarom een oneven aantal uitkomst biedt.
Je kan ook iemand RvC laten worden. Deze kan mee vergaderen en houdt toezicht op de activiteiten van het bestuur, maar heeft formeel geen stemrecht in bestuursvergaderingen.antwoord is hier te vinden (je had ‘t al in grote lijnen):
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/appartement-kopen/geld-reserveren-voor-groot-onderhoud-appartementsgebouw
in het kort:- minimaal 0,5% van de herbouwwaarde sparen per jaar als er geen MJOP is
- Als het MJOP aangeeft dat er minder nodig is dan 0,5%, dan mag je dat bedrag aanhouden
- als 80% akkoord is om het anders te doen, dan mag dat ook
Dus de notaris zit er een beetje naast. Als jij officieel vast gelegd hebt in de notulen dat jullie tweeën het eens zijn om het anders te doen, dan is een MJOP niet per definitie verplicht. Het kan wel verplicht zijn in de AvS. (MR2006 stond dat er standaard in geloof ik).
Overigens is het wel raadzaam, (ook voor kleine VVE’s) om een eenvoudig MJOP op te stellen zodat je de grote uitgaven enigszins in kaart hebt zodat je weet waarvoor je zelf moet sparen.De splitsingsakte heb je ook gehad bij het kopen van de woning, dus in hoeverre ben je niet ingelicht door ‘t bestuur, van iets wat je al sinds de aankoop van de woning had kunnen weten?
Anders gezegd, wat verwacht je precies van ‘t bestuur?
Wat betreft zorgwoningen, daar gelden vaak aanvullende eisen en verplichtingen voor, waardoor banken bergen op de weg zien bij een eventuele excutieverkoop. Dat is de rede dat het verkrijgen van een hypotheek lastiger is, maar niet onmogelijk. Even googlen maakt duidelijk dat er speciale zorgwoninghypotheken zijn. Niet veel, maar ‘t bestaat wel.Het is een rekensom van wat de onderhoudskosten zijn voor een langere periode bijvoorbeeld 15 of 20 jaar incl. een inschatting van reparaties van het houtwerk. En zet dat tegenover de vervanging.
Bij ons was schilderwerk om de vijf jaar met hoogwerker voor 19 ramen 275 euro per raam excl. reparaties. Voor reparaties kwam er gemiddeld 200 euro per raam bij om ‘t überhaupt weer schilderbaar te maken. Waarbij de opmerking kwam dat ‘t slechts levensverlengend was tot de volgende schilderbeurt. Dus grote kans dat andere delen van het kozijn soortgelijke reparaties nodig heeft bij de volgende schilderronde. Zo blijf je bezig.
Dan heb je een rekensom van twee keer repareren en drie keer schilderen een nieuwe raam bij elkaar. Dus per saldo op lange termijn (en VVE’s dienen te kijken op lange termijn) goedkoper.okey, jullie hebben een bepaling in het reglement welke de stemverhouding volgens breukdeel van het modelreglement vervangt door een stem per appartement.Dan is het niet 60%-40% maar inderdaad 1/3e – 2/3e. Vervelend, maar dan zal je elke oneerlijke beslissing bij de rechter voor moeten laten komen om deze te aan te vechten.
De penningmeester mag niet zomaar over het geld beschikken. Die voert alleen de controle over het geld uit. Lastiger wordt ‘t in kleine VVE’s als mensen meer petten op hebben.
Wat betreft de fundering, de VVE is verantwoordelijk voor het noodzakelijk onderhoud van de algemene delen. Je geeft zelf al aan dat het (nog) niet noodzakelijk is. En er is ook geen sprake van toenemende schade bij uitstel. Dan zal je naar de rechter moeten als de grootaandeelhouder zijn meerderheid misbruikt en handelt in puur eigen belang i.p.v. het belang van de VVE.
Het begint al bij de jaarbegroting. Als ze/jullie groot onderhoud willen doen, dan moet het in de begroting opgenomen worden. Dingen die niet in de begroting opgenomen zijn kunnen zonder officiële vergadering niet uitgevoerd worden.
Sowieso is er met 60% geen gekwalificeerde meerderheid. MR 1992 stelt 2/3e aanwezig en daarvan 2/3e moet voor stem. Dus alleen kan ze geen belangrijke besluiten nemen, tenzij jeOok het doorbreken van de muur moet door de ALV goedgekeurd worden.
@ hierboven, erfpacht is volgens mij onderdeel van de VVE. Je bijdrage aan de VVE zal iets toenemen. De eventuele erfpacht zit hier bij in.
Een veel VEEL makkelijkere weg is het appartement van je buren onder te splitsen. Je hebt dan alleen te maken met de hypotheek, kadaster, en notaris van jou en de buren. Je hebt dan alleen niet het eigendom van de stukje gemeenschappelijke ruimte die toegang bied tot je zolder.
Via de weg moet je heel veel neuzen dezelfde kant op krijgen.Feit is, dat de woning en dus het complex niet wind/waterdicht is zonder dit stuk gevel. Dus ongeacht of het een kozijn, deur, of muur is, tussen twee privédelen of niet, het complex is niet compleet zonder. Daarop kan je logisch redeneren dat het tot de gemeenschappelijke delen behoort.
LZzonder deze gevel komt (regen)water niet alleen de woning, maar het hele complex binnen en dus van algemeen belang.
Het is benoemd in artikel 17a. en daarmee vervalt artikel 17.2.c want 17.2.c. stelt zelf “…voor zover niet anders in het reglement vermeld…” Dus artikel 17.2.c stelt zichzelf al buiten werking op basis van de vermelding gevel in artikel 17a.
Zie ook derde alinea op :
http://www.teamnotarissen.nl/wonen/actueel/historie/gemeenschappelijke-delen-in-priv%C3%A9deel-appartement/
Na het stuk gelezen te hebben, elk van de 24 overig eigenaren kan succesvol zijn veto uitspreken. Zij gaan tenslotte dan meer betalen. En is daarmee een voldoende onderbouwde rede om nee te zeggen. Ik zou dat zelf ook hebben. Pech voor het penthouse, maar je hebt getekend voor 2x zoveel servicekosten bij de aanschaf van de woning. Een veranderende huizenmarkt doet daar weinig aan af.
Dat je niet met het verkeerde bedrag moet gaan rekenen. Vooral met de gekte op de huizenmarkt schiet de verkoopwaarde en met enige vertraging de WOZ waarde omhoog.
In mijn geval tegen Amsterdam aan zijn de huizenprijzen bijna 40% gestegen t.o.v. het dieptepunt van de crisis. Ik zie geen rede waarom de onderhoudskosten evenredig mee zouden moeten stijgen.
Maar een goed MJOP is een veel véél beter uitgangspunt dan het percentage aanhouden.het is 0,5% van de herbouwwaarde òf op basis van een gedegen MJOP. Dus als je een goed plan hebt waarbij minder geld nodig is, dan mag dat.
Let op de herbouwwaarde is vaak aanzienlijk lager dan de WOZ waarde of verkoopwaarde.
zie ook:Ja, het bestuur had expliciet mandaat moeten vragen op de ALV om ‘t zonder extra vergadering te regelen. Nu het niet gedaan is gaat het bestuur buiten zijn boekje.
Hoe je daar vervolgens op wilt handelen is een stuk lastiger. Op z’n minst zou je het bestuur hier tijdens de eerst volgende ALV op aan kunnen spreken. Als het gedrag niet veranderd, dan zou je kunnen overwegen om ‘t bestuur “naar huis”te sturen. Maar dan moet je ook wel mensen hebben die ‘t willen overnemen.
