Rene
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Er wordt m.i. twee specifieke vormen van verhuur verboden, maar niet alle vormen van verhuur.
Pension is een soort van B&B gericht op kortstondig verblijf/overnachten. En kamerverhuurbedrijf is een oude term voor het verkameren van de woning, waarbij er geen hoofdverblijf meer overblijft. Maar alleen maar losse kamers met vaak gemeenschappelijk keuken/toilet/douche. Bijvoorbeeld een studentenhuis.Hier wordt het e.e.a. uitgelegd met een gerechtelijke uitspraak erbij. https://www.nederlandvve.nl/vve-nieuws/vve-kan-kamerverhuur-aan-studenten-verbieden/
Waar ‘t bijna altijd op neer komt, verkameren van de woning mag niet. Maar jij mag als hoofdbewoner (huur of eigenaar geen verschil) wel gewoon één of meerdere kamers onderverhuren. Zolang er maar aanwijsbaar een hoofdbewoner is.
Wat @monaster zegt. geldig besluit, dus je bent verplicht mee te doen.
Als hij/zij toegang weigert, dan wordt ‘t nog leuker. Dat wordt het volgens mij een vervangende machtiging halen bij de rechter. Die verleend dan in alle waarschijnlijkheid toestemming om de woning te betreden gecombineerd met een dwangsom.Wel een hoop werk voor wat roostertjes.
Jullie zijn samen de VVE. En je hebt vanuit bestuurlijk oogpunt blind vertrouwd op ‘t oordeel van je medebestuurder. Maar een verkeerd oordeel is niet persé direct nalatig. Zelf had je ook kunnen gaan kijken, maar hebt dat je ook niet gedaan. Ben je dan zelf ook nalatig? Je hebt dus bestuurlijk taken verdeeld, maar vanuit de vereniging gezien blijft de vereniging verantwoordelijk voor ‘t onderhoud. Niet een individuele eigenaar.
Ik ben daarom van mening dat het gewoon een tegenvaller is voor de VVE. En dat het dus volgens ‘t breukdeel moet worden bijgedragen aan de VVE als er niet voldoende reserve is.
Zie de Splitsingsakte!!
De ALV beslist!De ALV beslist over ‘t onderhoud (hoe en wat). Dus als je daarmee bedoelt dat ‘t een verkeerde inschatting op conto van de ALV was, dan heb je gelijk. Maar de ALV beslist niet over een (her)verdeling van de kosten. Dat staat bij voorbaat vast in de AvS. De ALV kan dus niet beslissen om de kosten voor gemeenschappelijk onderhoud bij één of enkele leden neer te leggen. Los van een feit dat in een klein 50/50 VVE je daar niet snel een meerderheid van stemmen krijgt.
punt 1. Meerdere offertes is vaak wenselijk, maar in een VVE niet wettelijk verplicht. Het ligt dus aan de afspraken die er gemaakt zijn binnen de VVE.
punt 2. Inderdaad zeer ongewoon om zonder enige grondslag grote bedragen te gaan inleggen. Maar het is de ALV die bepaald wat de servicekosten moeten zijn/worden. Niet ‘t bestuur. Ik maak uit je verhaal op dat het bestuur te veel zijn eigen zin door drukt i.p.v. in opdracht van de ALV(de leden) te besturen. Overigens ook raar om een betalingsregeling met zo’n korte looptijd voor te stellen. Als je dat aanpast naar 5j met 4% rente dan zit je op 160 euro p/m. En bij 10j zakt dat onder de 100 euro. Dat is een stuk beter te behappen dan 650 euro. Tel daar de hudige energieprijzen erbij op en je weet als VVE dat je mensen in de problemen gaat helpen.
Je verteld dat er een meerderheid voor was. Maar was dit een gewone meerderheid of volgens quorum (vaak 2/3e)?
En zelfde vraag voor de opkomst. Ik krijg er jeuk en rillingen van om zo’n grote uitgave zonder voldoende reserve er online doorheen te drukken. Ik zou daar zelf als bestuurslid niet eens aan willen meewerken.Punt 3. klinkt ook weer een bestuur dat z’n boekje te buiten probeert te gaan, maar ook een ALV (de leden) die over zich heen laten lopen. Als er niet ingegaan wordt op alle terechte vragen moet je eigenlijk in alle gevallen met z’n allen tegen stemmen.
Nu het “besluit” genomen is, is eigenlijk de gang naar de rechter de enige oplossing. De vraag is of het besluit wel geldig is. Het rammelt aan alle kanten, maar je moet wel met bewijzen komen. Het enige goede antwoord is, zoek geen rechtsadvies/bijstand op een forum, maar ga naar je rechtsbijstandsverzekering of juridisch loket.
Ga ook opzoek naar medestanders. Hoe groot is de VVE en hoeveel mensen kunnen dit niet betalen?
Als je een meerderheid kan vinden, dan kan het onderwerp opnieuw ter discussie stellen of desnoods ook het bestuurs ontslaan en een nieuw bestuur gaan kiezen. Zij werken voor jou, niet andersom! Maar dan moeten er wel mensen zijn die ‘t willen gaan doen.En er zijn nog veel meer vragen die ik kort hou:
Is er geen meerjaren onderhoudsplan MJOP? Stond dit punt er dan niet in?
Wat was/is de technische staat van de huidige hekken. Is het aan vervanging toe? Of wil met vooral voor de “mooi” de boel opknappen? In het laatste geval zeg ik, eerst sparen, dan uitgeven.
Wat betaalde je tot nu aan servicekosten voor deze verhoging/extra bijdrage? En hoe lang al?
is er een reservefonds en hoeveel heeft daarin gezeten de afgelopen jaren?Ik begrijp dat het de bewoner dus op eigen innitiatief de afsluiting had afgeroepen en nu is terug gefloten.
Hulde voor ‘t optreden van ‘t bestuur.Maar dan blijft m’n punt dat de bewoner ‘t de eigen woning ook kan laten aanpassen m.b.v. leiding bevriezen.
Dat zal ook met de hoofdaansluiting moeten gebeuren waarschijnlijk. Denk maar niet dat ze weer een niveautje hooger de wijk daarvoor gaan afsluiten.Zie https://www.youtube.com/watch?v=f9z-Dw0qjv0 Dan hoeft er voor de overige bewoners geen overlast te zijn.
Het is in ieder geval geen onderdeel van de modelreglementen. Je verteld niet of t briefje van een individu of vanuit de vereniging is.
Als het van een individu is, dan mag dat niet zomaar. Dat hij geen eigen afsluiter (meer) heeft mag niet zomaar zonder overleg t probleem van de rest te worden gemaakt.
Niet elke loodgieter beschikt over de middelen, maar er zijn er genoeg die gewoon de leiding kunnen bevriezen.
Dan hoeft niet de hoofdaansluiting dicht. En als ze daar dan toch bezig zijn adviseer ze om weer een eigen afsluiter te laten plaatsen.Spreek eventueel t bestuur aan op het gedrag van deze individu.
Wat ik hier lees, is voldoende aanleiding om je niet druk te maken over een aantal offertes, maar het zo snel mogelijk wegsturen van een aantal bestuursleden.
Als de mensen die nu weg blijven één keer samen komen, zou dat wel eens voldoende kunnen zijn om ‘t bestuur weg te sturen. Maar dan moeten er wel andere mensen opstaan en verkiesbaar willen stellen. Want beter weten is ook meer zelf doen.Een goedgekeurd MJOP is geen vrijbrief voor een bestuur om dan maar volgens
Pin me er niet op vast, maar ik meen dat het op volgorde van artikel gaat. Dus artikel 1 gaat voor artikel 2. Lid a van artikel 3 gaat voor lid b van artikel 3.
Daar is vervolgens weer één uitzonder op mogelijk. Als in Artikel 1 verwezen wordt naar een ander artikel om bijvoorbeeld uitzonderigen te duiden. Een artikel wat uitzonderingen bepaald voor voorgaande artikelen kan dus niet, tenzij dat in het voorgaande artikel is aangekondigd.
Wat hier dus interessant is, is de berekening van de breukdelen dus wel benoemd is. Dat is zeker voer voor advocaten.
Een eenmalige begroting is nog geen MJOP. Met een MJOP kijk je niet alleen naar een begroting voor wat er nu of binnenkort gedaan moet worden, maar plan je alle grote werkzaamheden over meerdere jaren. Op basis van dat plan weet je :
A hoeveel geld je totaal de komende 20 jaar bijvoorbeeld nodig gaat hebben
B waneer je een bepaalde hoeveelheid geld nodig hebt.Met deze twee gegevens kan je uitrekenen bij benadering wat je servicekosten zouden moeten zijn om :
A alle geplande werkzaamheden te doen
B voldoende liquide middelen te hebben om op ‘t juiste moment voldoende in kas te hebben.4000 euro klinkt namelijk niet alsof daarmee ‘t volledige pand onderhouden wordt. Er worden nu een aantal specifieke klussen aangepakt. Maar verder dan dat? Wat komt daarna? Is het bijvoorbeeld schilderwerk? Dat komt elke vijf tot zes jaar wel terug. Dus over vijf/zes jaar heb je weer 4k nodig. Misschien wel 5k tegen die tijd. Dus je moet nu door blijven sparen voor de komende onderhoudsklussen. Servicekosten op peil voorkomt bijbetalen in de toekomst.
En ja, als je te laat begint met sparen, heb je feitelijk een lange tijd te weinig servicekosten betaald. En daar moet je nu op voor op de blaren zitten om die achterstand in te gaan halen.
Ben even benieuwd naar ‘t oppervlak van de tuinen. Dat zou de stelling van Monaster kunnen onderbouwen.
Ik heb hetzelfde vermoeden.Als dat zo is, dan hebben een aantal mensen lopen slapen:
1. de opsteller van het reglement. Die heeft makkelijk gerekend met het totale oppervlakte, terwijl vloeroppervlakte gebruikelijk is. Deze heeft niet voorzien dat het meerekeken van tuinoppervlakte tot scheve verhoudingen leidt.
2. de koper van de woning. Want je leest toch voordat je tekend. Dus je had ‘t al kunnen weten van de scheve verhoudingen.Aangezien de verhouding beneden/boven 50/50 is, krijg je waarschijnlijk nooit de vereiste meerderheid om de splitsingakte aan te passen. Wat dan volgt is de gang naar de rechter. De uitkomst daarvan is uiterst onzeker.
Aan de ene kant, afspraak is afspraak. Aan de andere kant redelijkheid en biddelijkheid. Dat is koffiedik kijken wat daar de uitspraak van wordt.Niet persé, want de keten van wettelijke aansprakelijkheid blijft gewoon bestaan.
Maar de Akte van Splitsing is heel duidelijk wat gemeenschappelijk is. Fysieke delen die gemeenschappelijk zijn volgens de AvS zijn dus niet toe te wijzen aan één specifieke eigenaar.
Artikel 9 mid 1.a van MR 1992 bevat een opsomming met o.a. balkonconstructies, borstweering en vloeren. De vloeren zijn m.u.v. de afwerklaag. Zoals je ‘t beschrijft zit er geen ondervloer onder de vlonderplanken en is dus onderdeel van de constructie. Gemeenschappelijk dus.
Zou ‘t bijvoorbeeld een betonnen vloer zijn geweest, waarop als afwerklaag vlonderplanken gelegd zijn, dan zou je de vlonderplanken als afwerklaag kunnen beschouwen.
Alleen bij uitzonderlijke gevallen (betalingsachterstand bijvoorbeeld) kan er sprake zijn van overdracht van lasten.
Want bij de overdracht is er een speciale positie voor de VVE om achterstallige betalingen via de notaris in te laten houden op de koopsom van de woning en dus door de oude eigenaar te laten betalen.
De VVE had deze kosten dus al bij de overdracht moeten indienen bij de notaris.
Door de passieve houding hebben ze hun kans gemist. Ik ben geen jurist, maar ik zie niet zo snel dat een vereniging die jaren heeft zitten slapen, ‘t probleem bij de nieuwe eigenaar kan neerleggen.
Het is niet jouw balustrade, het is gemeenschappelijk zoals je zelf al aangeeft, het is ook niet door jou verwijderd. Het is alleen toevallig bij jou appartement. Feitelijk is er iets gemeenschappelijks verwijderd en aangezien ze de veroorzaker niet meer kunnen vinden, en er jaren niet achteraan gezeten hebben, Draait de VVE er zelf voor op.van deze zelfde site : https://www.nederlandvve.nl/vve-nieuws/vve-bijdrage-opschorten-mag-dat/#:~:text=VvE%20bijdrage%20opschorten%20mag%20niet,vordering%20op%20zijn%20schuldeiser%20heeft.
Opschorten van betaling is geen legitiem dwangmiddel tegen een VVE. Alleen in het uitzonderlijke geval dat er daadwerkelijk geld tegoed zou zijn van de VVE is opschorting een legitiem middel. Daarom heb je nu ook waarschijnlijk een incassobureau aan je broek hangen. Dat het bestuur/beheerder je in jouw ogen niet de juiste stukken overlegd, daar heeft het incassobureau weinig mee van doen. Je hebt een betalingsverplichting tegenover de VVE. Het bestuur is niet de VVE. De E in VVE staat voor eigenaren.
Je hebt wel een jaarrekening ontvangen voor de vergadering, maar welke financiële stukken mis je dan precies?
Aangenomen dat er een kascommissie is, wat is het oordeel van de kascommissie?Als je echt van mening bent dat je niet alle stukken hebt/krijgt, en de ALV komt daar ook niet voor op, dan kan je naar de rechter. Maar is geen vrijbrief om dat maar niet te betalen.
En de VVE is voor (noodzakelijk) onderhoud. Als huurder klagen, maar ‘t voldoet nog technisch voor de VVE, dan mag een grootaandeelhouder z’n grootaandeel niet misbruiken om z’n huurders tevreden te stellen.
Kortom, te weinig informatie in de openingspost om een oordeel te kunnen vellen. Wat is de aanleiding om 14.000 uit te geven? de klachten? of de technische staat van een gemeenschappelijk eigendom.
En wat komt er voor terug voor die 14.000 euro. Hetzelfde, of iets veel luxers?
