Rene
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Een eenmalige begroting is nog geen MJOP. Met een MJOP kijk je niet alleen naar een begroting voor wat er nu of binnenkort gedaan moet worden, maar plan je alle grote werkzaamheden over meerdere jaren. Op basis van dat plan weet je :
A hoeveel geld je totaal de komende 20 jaar bijvoorbeeld nodig gaat hebben
B waneer je een bepaalde hoeveelheid geld nodig hebt.Met deze twee gegevens kan je uitrekenen bij benadering wat je servicekosten zouden moeten zijn om :
A alle geplande werkzaamheden te doen
B voldoende liquide middelen te hebben om op ‘t juiste moment voldoende in kas te hebben.4000 euro klinkt namelijk niet alsof daarmee ‘t volledige pand onderhouden wordt. Er worden nu een aantal specifieke klussen aangepakt. Maar verder dan dat? Wat komt daarna? Is het bijvoorbeeld schilderwerk? Dat komt elke vijf tot zes jaar wel terug. Dus over vijf/zes jaar heb je weer 4k nodig. Misschien wel 5k tegen die tijd. Dus je moet nu door blijven sparen voor de komende onderhoudsklussen. Servicekosten op peil voorkomt bijbetalen in de toekomst.
En ja, als je te laat begint met sparen, heb je feitelijk een lange tijd te weinig servicekosten betaald. En daar moet je nu op voor op de blaren zitten om die achterstand in te gaan halen.
Ben even benieuwd naar ‘t oppervlak van de tuinen. Dat zou de stelling van Monaster kunnen onderbouwen.
Ik heb hetzelfde vermoeden.Als dat zo is, dan hebben een aantal mensen lopen slapen:
1. de opsteller van het reglement. Die heeft makkelijk gerekend met het totale oppervlakte, terwijl vloeroppervlakte gebruikelijk is. Deze heeft niet voorzien dat het meerekeken van tuinoppervlakte tot scheve verhoudingen leidt.
2. de koper van de woning. Want je leest toch voordat je tekend. Dus je had ‘t al kunnen weten van de scheve verhoudingen.Aangezien de verhouding beneden/boven 50/50 is, krijg je waarschijnlijk nooit de vereiste meerderheid om de splitsingakte aan te passen. Wat dan volgt is de gang naar de rechter. De uitkomst daarvan is uiterst onzeker.
Aan de ene kant, afspraak is afspraak. Aan de andere kant redelijkheid en biddelijkheid. Dat is koffiedik kijken wat daar de uitspraak van wordt.Niet persé, want de keten van wettelijke aansprakelijkheid blijft gewoon bestaan.
Maar de Akte van Splitsing is heel duidelijk wat gemeenschappelijk is. Fysieke delen die gemeenschappelijk zijn volgens de AvS zijn dus niet toe te wijzen aan één specifieke eigenaar.
Artikel 9 mid 1.a van MR 1992 bevat een opsomming met o.a. balkonconstructies, borstweering en vloeren. De vloeren zijn m.u.v. de afwerklaag. Zoals je ‘t beschrijft zit er geen ondervloer onder de vlonderplanken en is dus onderdeel van de constructie. Gemeenschappelijk dus.
Zou ‘t bijvoorbeeld een betonnen vloer zijn geweest, waarop als afwerklaag vlonderplanken gelegd zijn, dan zou je de vlonderplanken als afwerklaag kunnen beschouwen.
Alleen bij uitzonderlijke gevallen (betalingsachterstand bijvoorbeeld) kan er sprake zijn van overdracht van lasten.
Want bij de overdracht is er een speciale positie voor de VVE om achterstallige betalingen via de notaris in te laten houden op de koopsom van de woning en dus door de oude eigenaar te laten betalen.
De VVE had deze kosten dus al bij de overdracht moeten indienen bij de notaris.
Door de passieve houding hebben ze hun kans gemist. Ik ben geen jurist, maar ik zie niet zo snel dat een vereniging die jaren heeft zitten slapen, ‘t probleem bij de nieuwe eigenaar kan neerleggen.
Het is niet jouw balustrade, het is gemeenschappelijk zoals je zelf al aangeeft, het is ook niet door jou verwijderd. Het is alleen toevallig bij jou appartement. Feitelijk is er iets gemeenschappelijks verwijderd en aangezien ze de veroorzaker niet meer kunnen vinden, en er jaren niet achteraan gezeten hebben, Draait de VVE er zelf voor op.van deze zelfde site : https://nederlandvve.nl/vve-nieuws/vve-bijdrage-opschorten-mag-dat/#:~:text=VvE%20bijdrage%20opschorten%20mag%20niet,vordering%20op%20zijn%20schuldeiser%20heeft.
Opschorten van betaling is geen legitiem dwangmiddel tegen een VVE. Alleen in het uitzonderlijke geval dat er daadwerkelijk geld tegoed zou zijn van de VVE is opschorting een legitiem middel. Daarom heb je nu ook waarschijnlijk een incassobureau aan je broek hangen. Dat het bestuur/beheerder je in jouw ogen niet de juiste stukken overlegd, daar heeft het incassobureau weinig mee van doen. Je hebt een betalingsverplichting tegenover de VVE. Het bestuur is niet de VVE. De E in VVE staat voor eigenaren.
Je hebt wel een jaarrekening ontvangen voor de vergadering, maar welke financiële stukken mis je dan precies?
Aangenomen dat er een kascommissie is, wat is het oordeel van de kascommissie?Als je echt van mening bent dat je niet alle stukken hebt/krijgt, en de ALV komt daar ook niet voor op, dan kan je naar de rechter. Maar is geen vrijbrief om dat maar niet te betalen.
En de VVE is voor (noodzakelijk) onderhoud. Als huurder klagen, maar ‘t voldoet nog technisch voor de VVE, dan mag een grootaandeelhouder z’n grootaandeel niet misbruiken om z’n huurders tevreden te stellen.
Kortom, te weinig informatie in de openingspost om een oordeel te kunnen vellen. Wat is de aanleiding om 14.000 uit te geven? de klachten? of de technische staat van een gemeenschappelijk eigendom.
En wat komt er voor terug voor die 14.000 euro. Hetzelfde, of iets veel luxers?
Ik vind het knap en knap stom dat mensen toch de ruimte vinden om een ondubbelzinnige opsomming toch ter discussie te stellen.
Het hele woord gevellijn wordt niet in het MR genoemd.
Mijn simpele ezelsbruggetje is als ‘t de elementen buiten houdt, dan is ‘t waarschijnlijk gemeenschappelijk.
Je verhaal roept meer vragen op, dan dat ‘t een duidelijke situatie schetst.
Is het contract opgezegd met in achtneming van de opzegtermijn? Of per direct?
Hebben jullie gevraagd om een specificatie? En staat er iets gespecificeerd in de factuur?
Is er gestemd over de lening? Welke voorwaarden zijn er besproken?
(looptijd, rente, voortijdig aflossen, administratiekosten etc).
Wat is de relatie tussen de 28.000 en later 6000 euro en de lening?Ik vermoed dat de 6000 euro meer is dan alleen de kosten van de lening.
het is mij niet helemaal duidelijk wat je bedoelt met beschermglas.
Bedoel je een frans balkon met een hek van glas?
Ramen (en deuren) die naar binnen kunnen openen zeg ik uit praktisch en financieel oogpunt, dat kan de bewoner prima zelf.
Een hek van glas of enig ander materiaal wat op 8m hoogte zit, zie ik liever niet iedereen over de reling hangen met een mop en een sopje.Niet alles kan en hoeft m.i. vanuit het MR geregeld te worden. Met mijn hiervoor gegeven voorbeeld en common sense kan de ALV prima een besluit nemen deze in ieder geval aan de buitenzijde periodiek te reinigen.
De binnenzijde is juist praktischer om bij de bewoner neer te leggen, aangezien er met gesloten deuren haast geen ruimte tussen zit.Wat betreft eigendom, het betreft sowieso een gemeenschappelijk deel, vergelijkbaar met bijvoorbeeld een balkonhek.
Wat is een hang- en sluitwerk?
Hangwerk is het benodigde materiaal om de beweegbare delen van uw huis vast te maken, zoals scharnieren voor ramen en deuren. Sluitwerk is het materiaal wat u nodig heeft om uw ramen en deuren af te sluiten, zoals sloten en schuiven.[/]M.i. is het dus zeker geen hang en sluitwerk, maar een niet specifiek benoemd onderdeel van “de ramen” welke gewoon gemeenschappelijk zijn.
Overigens vind ik de geoffreerde bedragen we bijzonder. Voor dat geld heb ik nieuwe slaapkamerramen (1m20 x 1m20) met tripleglas, roosters en kunststof kozijn laten plaatsen binnen onze VVE.Wie is ze? ‘t bestuur? of de ALV?
De VVE neemt geen besluiten, dat doet de ALV en/of bestuur.De ALV kan dat beslissen, want zij zijn het hoogste bestuursorgaan van de VVE.
het bestuur alleen onder voorwaarden. D.w.z. een procesvolmacht gegeven in de AvS of een (doorlopende) procesvolmacht uitgegeven door de ALV.Tevens kunnen er ook in de AvS boetebesluiten staan die door de uitvoerder nu incassokosten genoemd worden.
Maar het is aan te bevelen op de eerste volgende vergadering het incassobesluit te nemen. Het is een formaliteit, maar beschermt iedereen wel voor een deel voor de bijkomende kosten als één van je buren de rekening niet netjes betaald.
De notaris zal sowieso zijn fout moeten herstellen, dat lijkt mij evident.
Los van de locatie, wijken de kadastrale tekeningen van de twee wijken van elkaar af? of zijn ze voor 99,9% identiek?
Als ze identiek zijn, dan kan iedereen met wat gezond verstand de situatie 1op1 vertalen naar de juist wijk.Dan is het slechts een administratieve/vormfout die weinig/geen impact heeft wanneer deze gecorrigeerd wordt.
Wanneer er wèl grote verschillen zijn in afmeltingen van de kadastrale gegevens zijn, dan kan dat vervelende gevolgen hebben voor de breukdelen. Met gevolge de servicekosten en/of stemrechten.
Ik ben even benieuwd, betreft het een fout uit het verleden die nu pas opgemerkt wordt, of betreft ‘t nieuwbouw met een nieuwe/jonge VVE?
Hi Rob,
de eerste keer quote je ‘t juist. geen geldig besluit. Met de nadruk op geldig. Maar je kan elk onderwerp op de 1e vergadering bespreken èn ter stemming brengen. En dus wel peilen wat de betrokken leden vinden die op de 1e ALV er van vinden. Noem ‘t een peiling, mening, advies, signaal of ongeldig besluit. Het enige wat ‘t niet is, is geldig.
.Ik kan me vergissen, maar volgens mij moet je een onderwerp besproken hebben op de 1e vergadering wil je op de 2e ALV zonder opkomst quorum kunnen beslissen.
Het is geen regel, het is een gentlemen’s agreement bij ons.
Dat advies, signaal, etc. nemen wij mee naar de tweede vergadering.
Bij de tweede vergadering komt de opkomst quorum te vervallen. En dus kunnen de aanwezigen op de 2e ALV een geldig besluit nemen over de onderwerpen van de 1e vergadering.Als de tweede ALV unaniem besluit het advies, signaal etc. over te nemen, dan valt dat binnen de regels naar mijn idee.
Het is iedereen vrij om op de tweede vergadering te komen, te spreken en een stem uit te brengen.
Wij geven alleen maar aan dat als iedereen er (stilzwijgend) mee instemt, wij op de tweede ALV in overeenstemming met de eerste vergadering te stemmen.Dit doen we alleen met makkelijke onderwerpen, waarbij de 1e vergadering duidelijk eensgezind is.
Bij onvoldoende quorum kan alleen op de tweede vergadering besloten worden. Maar er dient echter wel over vergaderd te zijn op de 1e vergadering. Er mogen dus geen nieuwe onderwerpen besproken worden op de tweede vergadering.
Zijn er wel nieuwe onderwerpen, dan is dat weer de 1e vergadering voor dat onderwerp met wederom de quorum eisen m.b.t. de opkomst. en eventueel een tweede vergadering voor dat onderwerp.
Bij ons wordt bij de tweede vergadering dus uitsluitend de onderwerpen van de eerste vergadering ter tafel gebracht.
En ons voorstel naar de leden is dus, als u niet komt op de tweede vergadering, dan houden wij ons aan de besluiten van de eerste vergadering en maken daar een rechtsgeldig besluit over. (in lijn met de uitkomst van de 1e vergadering).Aangezien de onderwerpen al besproken zijn, kan je op de tweede vergadering beginnen per onderwerp vragen:
1. Het besluit van de 1e vergadering was X. zijn er mensen die hier nog op of aanmerkingen over hebben of andere inbreng willen geven?
2. Wie is er eens met besluit X
3. wie is er oneens met XAls niemand op de tweede vergadering wat inbrengt op de 1e vraag, dan kan je redelijk snel met vraag 2 en 4 verder “afhameren”. Het is aan de aanwezigen van de tweede ALV om de vorm van de vergadering te bepalen. Dus ik zie niet
Overigens is het besluit van de eerste vergadering niet “ongeldig”. Het is “vernietigbaar”.
Wat ik daarmee wil aangeven is dat besluiten nog steeds democratisch met meerderheid van stemmen genomen kunnen worden. Echter alleen de rechtsgeldigheid ontbreekt door ‘t ontbreken van quorum.
M.i. is er dus weinig mis mee om dat snel af te wikkelen.Nogmaals, we doen dit alleen voor de “standaard” onderwerpen. Groot onderhoud, zoals bijvoorbeeld balkonhekken, daar doen we zelfs aparte ALV’s voor. Zodat we ons op één ding kunnen focussen. Dit komt de opkomst ook ten goede.
