Rene
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Ik vind het knap en knap stom dat mensen toch de ruimte vinden om een ondubbelzinnige opsomming toch ter discussie te stellen.
Het hele woord gevellijn wordt niet in het MR genoemd.
Mijn simpele ezelsbruggetje is als ‘t de elementen buiten houdt, dan is ‘t waarschijnlijk gemeenschappelijk.
Je verhaal roept meer vragen op, dan dat ‘t een duidelijke situatie schetst.
Is het contract opgezegd met in achtneming van de opzegtermijn? Of per direct?
Hebben jullie gevraagd om een specificatie? En staat er iets gespecificeerd in de factuur?
Is er gestemd over de lening? Welke voorwaarden zijn er besproken?
(looptijd, rente, voortijdig aflossen, administratiekosten etc).
Wat is de relatie tussen de 28.000 en later 6000 euro en de lening?Ik vermoed dat de 6000 euro meer is dan alleen de kosten van de lening.
het is mij niet helemaal duidelijk wat je bedoelt met beschermglas.
Bedoel je een frans balkon met een hek van glas?
Ramen (en deuren) die naar binnen kunnen openen zeg ik uit praktisch en financieel oogpunt, dat kan de bewoner prima zelf.
Een hek van glas of enig ander materiaal wat op 8m hoogte zit, zie ik liever niet iedereen over de reling hangen met een mop en een sopje.Niet alles kan en hoeft m.i. vanuit het MR geregeld te worden. Met mijn hiervoor gegeven voorbeeld en common sense kan de ALV prima een besluit nemen deze in ieder geval aan de buitenzijde periodiek te reinigen.
De binnenzijde is juist praktischer om bij de bewoner neer te leggen, aangezien er met gesloten deuren haast geen ruimte tussen zit.Wat betreft eigendom, het betreft sowieso een gemeenschappelijk deel, vergelijkbaar met bijvoorbeeld een balkonhek.
Wat is een hang- en sluitwerk?
Hangwerk is het benodigde materiaal om de beweegbare delen van uw huis vast te maken, zoals scharnieren voor ramen en deuren. Sluitwerk is het materiaal wat u nodig heeft om uw ramen en deuren af te sluiten, zoals sloten en schuiven.[/]M.i. is het dus zeker geen hang en sluitwerk, maar een niet specifiek benoemd onderdeel van “de ramen” welke gewoon gemeenschappelijk zijn.
Overigens vind ik de geoffreerde bedragen we bijzonder. Voor dat geld heb ik nieuwe slaapkamerramen (1m20 x 1m20) met tripleglas, roosters en kunststof kozijn laten plaatsen binnen onze VVE.Wie is ze? ‘t bestuur? of de ALV?
De VVE neemt geen besluiten, dat doet de ALV en/of bestuur.De ALV kan dat beslissen, want zij zijn het hoogste bestuursorgaan van de VVE.
het bestuur alleen onder voorwaarden. D.w.z. een procesvolmacht gegeven in de AvS of een (doorlopende) procesvolmacht uitgegeven door de ALV.Tevens kunnen er ook in de AvS boetebesluiten staan die door de uitvoerder nu incassokosten genoemd worden.
Maar het is aan te bevelen op de eerste volgende vergadering het incassobesluit te nemen. Het is een formaliteit, maar beschermt iedereen wel voor een deel voor de bijkomende kosten als één van je buren de rekening niet netjes betaald.
De notaris zal sowieso zijn fout moeten herstellen, dat lijkt mij evident.
Los van de locatie, wijken de kadastrale tekeningen van de twee wijken van elkaar af? of zijn ze voor 99,9% identiek?
Als ze identiek zijn, dan kan iedereen met wat gezond verstand de situatie 1op1 vertalen naar de juist wijk.Dan is het slechts een administratieve/vormfout die weinig/geen impact heeft wanneer deze gecorrigeerd wordt.
Wanneer er wèl grote verschillen zijn in afmeltingen van de kadastrale gegevens zijn, dan kan dat vervelende gevolgen hebben voor de breukdelen. Met gevolge de servicekosten en/of stemrechten.
Ik ben even benieuwd, betreft het een fout uit het verleden die nu pas opgemerkt wordt, of betreft ‘t nieuwbouw met een nieuwe/jonge VVE?
Hi Rob,
de eerste keer quote je ‘t juist. geen geldig besluit. Met de nadruk op geldig. Maar je kan elk onderwerp op de 1e vergadering bespreken èn ter stemming brengen. En dus wel peilen wat de betrokken leden vinden die op de 1e ALV er van vinden. Noem ‘t een peiling, mening, advies, signaal of ongeldig besluit. Het enige wat ‘t niet is, is geldig.
.Ik kan me vergissen, maar volgens mij moet je een onderwerp besproken hebben op de 1e vergadering wil je op de 2e ALV zonder opkomst quorum kunnen beslissen.
Het is geen regel, het is een gentlemen’s agreement bij ons.
Dat advies, signaal, etc. nemen wij mee naar de tweede vergadering.
Bij de tweede vergadering komt de opkomst quorum te vervallen. En dus kunnen de aanwezigen op de 2e ALV een geldig besluit nemen over de onderwerpen van de 1e vergadering.Als de tweede ALV unaniem besluit het advies, signaal etc. over te nemen, dan valt dat binnen de regels naar mijn idee.
Het is iedereen vrij om op de tweede vergadering te komen, te spreken en een stem uit te brengen.
Wij geven alleen maar aan dat als iedereen er (stilzwijgend) mee instemt, wij op de tweede ALV in overeenstemming met de eerste vergadering te stemmen.Dit doen we alleen met makkelijke onderwerpen, waarbij de 1e vergadering duidelijk eensgezind is.
Bij onvoldoende quorum kan alleen op de tweede vergadering besloten worden. Maar er dient echter wel over vergaderd te zijn op de 1e vergadering. Er mogen dus geen nieuwe onderwerpen besproken worden op de tweede vergadering.
Zijn er wel nieuwe onderwerpen, dan is dat weer de 1e vergadering voor dat onderwerp met wederom de quorum eisen m.b.t. de opkomst. en eventueel een tweede vergadering voor dat onderwerp.
Bij ons wordt bij de tweede vergadering dus uitsluitend de onderwerpen van de eerste vergadering ter tafel gebracht.
En ons voorstel naar de leden is dus, als u niet komt op de tweede vergadering, dan houden wij ons aan de besluiten van de eerste vergadering en maken daar een rechtsgeldig besluit over. (in lijn met de uitkomst van de 1e vergadering).Aangezien de onderwerpen al besproken zijn, kan je op de tweede vergadering beginnen per onderwerp vragen:
1. Het besluit van de 1e vergadering was X. zijn er mensen die hier nog op of aanmerkingen over hebben of andere inbreng willen geven?
2. Wie is er eens met besluit X
3. wie is er oneens met XAls niemand op de tweede vergadering wat inbrengt op de 1e vraag, dan kan je redelijk snel met vraag 2 en 4 verder “afhameren”. Het is aan de aanwezigen van de tweede ALV om de vorm van de vergadering te bepalen. Dus ik zie niet
Overigens is het besluit van de eerste vergadering niet “ongeldig”. Het is “vernietigbaar”.
Wat ik daarmee wil aangeven is dat besluiten nog steeds democratisch met meerderheid van stemmen genomen kunnen worden. Echter alleen de rechtsgeldigheid ontbreekt door ‘t ontbreken van quorum.
M.i. is er dus weinig mis mee om dat snel af te wikkelen.Nogmaals, we doen dit alleen voor de “standaard” onderwerpen. Groot onderhoud, zoals bijvoorbeeld balkonhekken, daar doen we zelfs aparte ALV’s voor. Zodat we ons op één ding kunnen focussen. Dit komt de opkomst ook ten goede.
Is de eerste vergadering verder wel gehouden incl. stemmingen ook al hebben deze geen rechtsgeldigheid?
Want ook zonder ‘t halen van een quorum kan de 1e vergadering wel een signaal afgeven.
Zeg dat ‘t quorum 2/3e is en die avond is er 60 van de 100 man. Zeg dat 50 van de 60 decharge afgeven.
Dan zegt dat wel iets over ‘t gevoerde beleid door ‘t bestuur. Ook al is het (nog) niet rechtsgeldig.Zo doen wij ‘t wel regelmatig als er geen spannende dingen ter vergadering komen.
Dan bieden we de uitslag van de eerste vergadering en bieden aan deze uitkomst als hamerstuk op de 2e vergadering in klein comité te bekrachtigen.Dat scheelt een hoop mensen het zware offer van nog een vrije avond.
Wat niet kan is de tweede vergadering expliciet besloten maken voor bestuur en kascommissie. Onze 2e vergadering is dus uitsluitend een voorstel om ‘t zo af te handelen.
Hoewel ik als bestuurslid voor betrokkenheid ben, vind ik de tweede vergadering een vloek en een zege.
Ondanks een lage opkomst (hoewel wij elk jaar weer dichter bij ‘t quorum komen), geef je als bestuur toch openheid van zaken en iedereen een tweede kans om na aanleiding van de notulen van de 1e vergadering. Bij de tweede vergadering aanwezig te zijn.Maar daar loert voor mij ook ‘t grootste gevaar. Men haakt vaak af voor de tweede vergadering als men al op de eerste is geweest. Het gevolg is dat op de 2e vergadering vaak met nog minder mensen beslist wordt als dat er voor de 1e vergadering aanwezig waren. Een gehaaid personage zou met het ronselen van wat stemmen al heel snel tot een meerderheid van stemmen kunnen komen door de lage opkomst zeker op de 2e vergadering.
Het is een VVE met de E van eigenaren. Geen G van gebruikers. Je koopt je in voor een percentage (breukdeel), je krijgt een appartementrecht met een oppervlakte gelijk aan dat percentage (breukdeel), en dus betaal je mee in alle kosten van dat gebouw naar rato van je percentage (breukdeel).
Dit is nooit 100% ideaal, maar ‘t is wel de één van de betere oplossingen.
Het voorkomt ‘t alternatief dat ELKE factuur moet worden beargumenteerd en opgesplitst.Neem ik gekscherend een voorbeeld het lappen van de ramen. Hoofdelijk? maar jij hebt een groter appartement, dus meer ramen. Is ook niet eerlijk. moet ‘t dan per raam? moet je alles gaan tellen. Tel je ramen? of m2 glas?
Gevolg is dat je voor elke factuur een andere rekenmethode/verdeelsleutel gaat krijgen.
De administrateur die rent gillend gek bij je weg.Nog even de genoemde lift, je woont misschien wel 2x zo groot als de buren, maar maakt met je gezin wel 4x zoveel gebruik van de lift als je alleenstaande buurman. Is hoofdelijk dan wel eerlijk. Of per m2, dus 2x of moet je per bewoner. Of zelfs een turflijst, wie pakt de lift en hoeveel etages en welke richting op?
Nee, houd ‘t liever bij aandeelhouder. 10%* van ‘t rendement is ook 10%* van de lasten.
*Of welk breukdeel er van toepassing is.Als het onder het MJOP valt (wat ik wel vermoed) kan bestuur zelfstandig handelen,…
Maar een MJOP is geen begroting, het is een onderhoudsplan welke als input gebruikt kan worden voor een begroting. Die door de ALV goedgekeurd dient te worden. Dus alleen een MJOP geeft ‘t bestuur géén enkele ruimte tot zelfstandig handelen.
Als het begroot is en akkoord bevonden door de ALV, dan heeft het bestuur enige vrijheid.
De koper moet in de geval niks.
De koper mag in basis ook helemaal niks. Want hij is geen eigenaar.
De enige optie mits hij graag die inspraak wil, is met een machtiging van de verkoper deelnemen aan de vergadering.
Wat wil de koper (wel of niet?)Notaris blunder van de hoogste orde. Daarnaast de verkoper en mogelijk in mindere mate de verkoopmakelaar. Van die laatste weten we hier niet welke diensten hij geleverd heeft.
De m2’s zijn van de VVE en kunnen niet verkocht zijn door de verkoper, want het was niet zijn eigendom. En dus ook niet toegevoegd worden/zijn aan het huis/kadastrale perceel.
Alleen het appartementsrecht was in eigendom van de verkoper, en je kunt alleen verkopen wat van jou is.
De VVE dient de notaris zo snel mogelijk op de hoogte te stellen en gewoon eisen dat de aanpassingen ongedaan worden gemaakt. Hoe hij dat recht breidt tussen koper en verkoper is zijn probleem. Hij heeft tenslotte een deel van het eigendom van de VVE zonder machtiging aangepast.
Klinkt als een bestuur die niet goed weet wat ze er mee moeten en dus ‘t maar laat zitten.
Niet zo zeer 1/10e van ‘t appartement waarin ze wonen. Bij ‘t voorbeeld van 1/10e van mijn eigen VVE zijn de appartementen gelijk aan elkaar.
Je zou kunnen denken aan 1/10e van het gemiddelde van de appartementen.
Bij de VVE van mijn ouders zijn de garages niet allemaal even groot. Daar is een soort berekening gedaan op m2 wat vaker gebeurd, waarbij vervolgens de m2 van de garage 1/10e is van een m2 van een appartement.
Vraag me niet waarom, misschien toeval, maar ik zie die 1:10 wel vaak terug komen.
Maar wat zijn de huidige verdeelsleutels en wat is de motivatie om daar aan te willen sleutelen? Die verdeelsleutel is bij het opstellen van de VVE niet zomaar uit de lucht komen vallen toch?
Met een VVE van twee kan je ook alle functies laten varen en gewoon alles samen beslissen. Elke vergadering is daarmee een ALV denk ik.
Dus samen de boekhouding bespreken, samen de aantekeningen vast leggen, samen offertes en opdrachten afstemmen.
Zoals Bob al aangeeft, kleine VVE’s kunnen niet aan de regels voldoen en is pragmatisme een stuk handiger.Wat betreft de olie, remmenreiniger werkt goed voor olie.
Hoeveel olie is “wat olie”? Ofwel, is het een dikke laag die op te stenen ligt. Of zijn ‘t een paar druppels per dag die zich als een olievlek uitvloeit.
Bij een auto kan je gewoon niet voorkomen dat er vroeg of laat wat druppels olie, een kloddertje smeervet, of wat remvloeistof weg druppelt. Een garage hoeft dus niet klinisch schoon te zijn.
dit gebeurt nu eenmaal:
Dit is echt teveel van ‘t goede:
