Rene
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
ik zie ‘t probleem niet helemaal. Je voorziet een bedrag, dus dat begroot je. Je geeft ‘t uit en dat boek je dan. En als ‘t nodig is dan ligt je ‘t toe in ‘t jaarverslag. Maar aangezien je ‘t al besproken hebt ‘t jaar ervoor bij het toelichten van de begroting, zal ‘t weinig of geen toelichting nodig hebben in ‘t jaarverslag.
Hoe je ‘t in je begroting en jaarrekening verwerkt, daar ben je vrij in. Je kan ‘t prima zien als onderdeel van ‘t onderhoud. Want het is niet uitsluitend ten bate van de vaststelling van de servicekosten, maar vooral om het onderhoud beter te organiseren.
Maar een post “overige” met een subpost “MJOP” bereik je hetzelfde mee. Beetje broekzak vestzak waar je ‘t onder breng. Als je ‘t maar inzichtelijk hebt.
hoe verwekenDe VVE is verantwoordelijk voor de verzekering en dus ook van het gevolg van ‘t eigen risico.
Waar baseer je die conclusie op? Als er lekkage is door schuld van een bewoner, dekt de opstalverzekering wel de lekkage, maar komt het eigen risico wel voor kosten van die bewoner. Dus de automatische gevolgtrekking dat als je de verzekering afsluit dat je dus ook altijd voor het eigen risico moet opdraaien vind ik wat kort door de bocht.
Nou precies wat Monsteras zegt, ‘t eigen risico is een keuze van de VVE.
Door de VvE is een verzekering afgesloten met blijkbaar een eigen risico. De VvE had ook kunnen kiezen voor een verzekering zonder eigen risico. In het laatste geval zou de premie, die voor rekening van de VvE is, een stuk hoger zijn geweest. In mijn optiek komt het E.R. Dus ook voor rekening van de VvE.
Je vergelijking loopt ook meteen mank omdat bij een lekkage veroorzaakt door een bewoner er een schuldige is aan te wijzen en het bij waterschade privégedeelte betreft. Echter bij inbraak is er sprake van onheil buitenaf en in de TS wordt gesteld dat hang en sluitwerk (tegen ‘t gebruikelijke in?) gemeenschappelijk is.
Als gemeenschappelijk door onheil van buitenaf beschadigd raakt dient de VVE dit te herstellen. Of en hoe dit gedekt wordt, is dan helemaal niet relevant voor de bewoner. Want het is gemeenschappelijk begrijp ik uit de 1e post en daar kan alleen in geval van aansprakelijkheid iemand aansprakelijk gehouden worden. Maar de eigenaar heeft dit niet gedaan, het is hem overkomen.
Het bestuur dient een ledenlijst bij te houden en deze dient ook gewoon beschikbaar te stellen. De vraag is of het wel of niet verstrekken het algemeen belang van de VVE dient.
Maar als het om één email adres gaat, dan kan je dat ook makkelijk zelf bij deze bewoner vragen.
De AVG is niet “zij zult geen gegevens delen”
Als je uit VVE belang de overige bewoners wil aanschrijven, dan is dat je goed recht en daar dient het bestuur deze ledenlijst te verstrekken. Naar hedendaagse maatstaven is email een courant middel van communiceren en lijkt me ‘t niet nodig om dat als “staatsgeheim” af te schermen.
Zie ook dit draadje : https://www.vve-forum.nl/onderwerp/moet-een-bestuur-van-een-vereniging-de-ledenlijst-verstrekken/
ons reglement heeft juist een uitzondering voor hang en sluitwerk, maar geen idee of dat consequent in alle modeljaren terug komt.
De VVE is verantwoordelijk voor de verzekering en dus ook van het gevolg van ‘t eigen risico.“gewenst” is dus geen spoed.
Spoed is een dak dat zo goed als lek is en liever eerder dan later vervangen moet worden.
Anders gezegd, nu iets moeten doen om later erger te voorkomen.
Met alleen stemmen ontneem je mensen de mogelijkheid om je stelling te motiveren en daarmee anderen te overtuigen. Dat is volgens mij de rede dat je met alleen stemmen 100% instemming moet hebben. Dat is de enige situatie waarbij er niemand benadeeld wordt door ‘t niet kunnen uitoefenen van je spreekrecht.
Met zes man moet toch wel wat te regelen zijn?Wat staat er in de AvS over het gebruik van de woning. Bij ons staat Expliciet gebruik als eengezinswoning. Dat betekend een hoofdbewoner en die mag wel weer een deel onderverhuren, maar er is een duidelijk onderscheid wie de hoofdbewoner is, en wie er onderhuurders (kamers) zijn.
Bij gelijke delen voor studenten is er dus geen hoofdbewoner die zijn deel onderverhuurd. Dat mag dus niet onder de definitie eengezinswoning.Het antwoord is al gegeven, maar ik onderstreep ‘t nog even. De notaris had de openstaande posten moeten opvragen bij de VVE en verrekenen bij de overdracht.
Door eerst met het ene artikel en als dat niet werkt een andere artikel te gooien, geeft ‘t bestuur al te kennen er een persoonlijke aversie tegen te hebben zonder goede onderbouwing. In dat opzicht is het al een zwaktebod.
Wat voor jezelf belangrijk is, is controleren dat je aan de wettelijke en HHR kaders voldoet. Dus o.a. de regels erfgrens goed controleren.
Op de ALV stevig in je schoenen staan en op dat moment aangeven dat je binnen de wettelijke kaders hebt gehandeld en dat er daarom niets te stemmen valt.
En als ze op de ALV nieuwe regeltjes gaan opstellen, dat je daar onder bezwaar aan zal voldoen, maar niet zonder de ontstane kosten te verhalen. Ervaring leert dat een gekwalificeerde een stuk moeilijker wordt als mensen op kosten gejaagd wordt.
Als je rechtsbijstand hebt, dan kan je ‘t eventueel van tevoren een brief door hun laten opstellen aan de ALV/bestuur. Daarmee kan je een strategisch signaal mee afgeven, dat je juridische stappen niet schroomt.
En bovenal, blij rustig en zakelijk op de ALV. Blijf dingen herhalen als ‘t bestuur niet op je motivatie in gaat en wijs ze daar vervolgens ook op.Zoals ik ‘t lees wordt de tweede één nergens aan toegewezen en daarom beter gelezen als een (un), maar staat in relatie tot de voorgaande zin op “één stem per woning”. Die “één stem” kàn door een ander worden uitgebracht en dat moet dan d.m.v. een schriftelijke machtiging overgedragen worden.
De één machtiging zoals Rob ‘m leest, snap ik, die ruimte voor verwarring is er, maar dat staat er niet.
Er wordt alleen benoemd dat een uitgegeven machtiging schriftelijk moet zijn en niet een half, niet twee, maar één stem is.
Kortweg het is de wegingsfactor (1) die benoemd wordt voor een machtiging. Maar ik lees hier geen beperkingsfactor in.
Als er verder geen artikelen zijn over machtigingen, dan mag er per machtiging een (één) stem uitgebracht worden, maar er zit geen beperking op het aantal machtigingen dat iemand met zich mee neemt.
Briefje terug sturen dat ze iemand kunnen voordragen voor ‘t bestuur als ze een steentje willen bijdragen. En dat je ‘t polariseren en stemmingmakerij vindt dat er via opmerkingen op een machtigingsformulier gecommuniceerd wordt i.p.v. een actieve dialoog op te zoeken.
Staat dit op zijn eigen machtigingsformulier of is dit bij iedereen op de steminstructie terecht gekomen? Wie heeft die agenda opgesteld? Je zou ‘t eventueel als ingekomen stukken kunnen vermelden en met dezelfde reactie als ik hierboven schets kunnen reageren op de ALV.
Verder niet teveel energie in steken.MJOP is een plan, het is geen goedgekeurde begroting. Dus wat mij betreft moet alles wat in het MJOP staat alsnog goedgekeurd worden op de ALV met de begroting van het het jaar dat betreffend onderhoud gepleegd gaat worden.
Een goedgekeurd MJOP is geen vrijbrief voor een bestuur om grote werkzaamheden verder zonder de ALV te laten uitvoeren. Dus tot zover geen man overboord.
Even voor de zekerheid, de schacht bevat individuele RGA’s. Nieuwe een enkele afvoer met meerdere ketels. Hangt ook samen met wat er in de AvS benoemd is. Maar ik denk dat de rookgasafvoeren individueel zijn.
Waar ik me zorgen over maak is het beunhazengedrag. Grote kans dat als de afvoer 25j oud is, dat het een VR kanaal is. Daar MAG/KAN je geen HR ketel op aansluiten.
VR ketels worden sinds 2015 niet meer gemaakt. HR ketels op VR kanalen is een doomscenario met groot risico op koolmonoxide.
Maar de schacht zelf is van/voor de VVE. Dus je zit met ene puzzel van gezamenlijk en individueel eigendom die elkaar in de weg zitten voor goed onderhoud.
Daar zal je dus in je VVE tot een goed plan en kostenverdeling moeten komen.
Als de alv besluit met een gekwalificeerde meerderheid om dit een gemeenschappelijke oplossing te maken. Dan zou ik dat alleen maar toejuichen. Goede RGA is iedereen bij gebaat!De woonstichting koopt ook daadwerkelijk weer woningen aan? Dat kreeg ik niet mee uit je openingspost. Ook daar is denk ik niet direct iets tegen te doen denk ik. Dat is vrije marktwerking.
Maar wel tegen machtsmisbruik van een grootaandeelhouder in een VVE. Maar dat betekend elke beslissing waarbij de grootaandeelhouder zijn eigen zin door drukt bij de rechter laten toetsen.
Maar elke woonstichting is anders. Sommige werken juist goed samen met de VVE en brengen juist voordelen i.v.m. kennis van bijvoorbeeld verduurzamen.Wat ik me dan afvraag is, kon ‘t bestuur de vraag niet beantwoorden. Zij hebben tenslotte de uitgaven gedaan.
I.v.m. corona zoekt iedere VVE uitwegen om toch aan de regels te blijven voldoen zonder volledig stil te komen staan. Daarmee wordt je geconfronteerd met consequenties zoals die van u, die niemand had voorzien.
Aangezien de vergadering door gegaan is en mijn aanname is dat decharge is verleend, rest u slechts een gang naar de rechter om de beslissing van de vergadering aan te vechten.
Of dat ook mijn advies zou zijn, dat ligt er aan wat precies uw vragen waren. Misschien kunnen deze ook buiten de ALV om gewoon aan u beantwoord worden.Waarom zou je hier juridisch iets tegen willen doen? Ik merk (ook bij mijn eigen VVE) dat huurders als mindere bewoners gezien worden. Waarom is dat?
Tenzij er in de AvS een beperking is opgenomen tegen verhuren, dan mag iedere eigenaar zelf bepalen toch of hij het bewoond of verhuurd. Aangezien ‘t de woonstichting is, die de splitsingsakte heeft laten opstellen, verwacht ik niet dat ze zo’n bepaling hebben opgenomen die hun zelf in de vingers zou kunnen snijden.
Dat de AvS is destijds opgesteld vanwege de ambitie om bij verloop delen te kunnen verkopen maakt ‘t nog niet tot een verplichting.Zonder de preciese verwoordig van de AvS zijn het aannames, maar ik vermoed dat het gebruiksrecht van ‘t dakterras in de AvS benoemd staat. Maar dat zegt niet direct iets over de onderhoudskosten.
Maar elders moet ook benoemd zijn wat de gemeenschappelijke delen zijn. Als daar de uitbouw nergens in genoemd wordt, of nergens onder valt, dan is ‘t slecht vastgelegd.
Als de uitbouw goed is geregeld in de VVE/AvS dan is dat waarschijnlijk onderdeel van het gemeenschappelijke en heeft de die bewoner vaak een groter breukdeel en dus servicekosten om op die manier de kosten indirect bij de vruchtgebruiker neer te leggen. Voor ‘t dakterras geldt ‘t zelfde, maar in mindere mate.
Dus vooral de letterlijke tekst van de opsomming van gemeenschappelijke delen is interessant. Maar ook de verwoording van wat er precies aan de woning op de 1e etage en de woning op de begane grond wordt toegewezen.
Maar het lijkt mij vreemd dat een dak wat een functie heeft voor zowel de uitbouw èn ‘t dakterras niet gemeenschappelijk is.
Net als een balkon zou ‘t fundament voor de VVE moeten zijn, de afwerking d.w.z. flonders, tegels of iets anders is voor de bewoner. Tenzij de afwerking onderdeel is van de constructie, dan zou het m.i. volledig voor de VVE moeten zijn.
