Rene
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Statuten van 1996, dus ik vermoed op basis van modelreglement 1992.
Daarin staat ‘t uitgelegd in artikel 41.
in ‘t kort:
– Bestuurders worden voor onbepaalde tijd en bestuurders kunnen ten alle tijden ontslagen worden.
– Bestuur dient te bestaan uit oneven aantal
– Elke aanstelling (of ontslag) gaat met meerderheid van stemmen op de ALV.
Je kan dus voor een zittend bestuurder dus elke ALV stemmen of hij mag aanblijven of niet.
En het is handig om voorafgaande van de ALV bekend te maken dat je je verkiesbaar stelt. Dan kan dit op de agenda opgenomen worden en is voor eenieder bekend wat er besproken gaat worden.
Hi Rob,
Ik ben ‘t grotendeels met je eens wat betreft transparantie. Ik zie niet de toegevoegde waarde om bij een achterstand naam en huisnummers te gaan noemen openbaren.
Met 120 woningen toont slechts 20% betrokkenheid bij de VVE/ALV. Maar als er wat te roddelen valt (buiten de vergaderingen om) dan doet bijna iedereen mee lijkt ‘t wel.
Wil je exact weten of Pietje of Marietje wel op de dag precies op tijd betaald heeft? Prima, we zoeken nog aanvulling voor de penningmeester/kascommissie 😉
De achterstanden zijn zeker inzichtelijk (de cijfers), en voor wie meer wil weten staat de deur ook zeker open (bijvoorbeeld aanschuiven bij/voor de bestuursvergadering).
Maar in dit geval vind ik dus de privacy belangrijker, dan direct en ongelimiteerd 100% transparantie te bieden.
Tenzij er proactieve communicatie is van de eigenaar, gaan betalingsachterstanden automatisch het incassotraject in via de beheerder. Deze werkwijze wordt elk jaar voorgelegd aan de ALV. Want het omslaan van achterstanden, daar zit ik zelf ook niet op te wachten.
Met het ene recht boven het andere kom je er niet. Je moet uitzoeken hoe deze situatie tot stand gekomen is en de fouten die daarbij gemaakt zijn (laten) corrigeren.
Meest voor de hand liggende situatie is een voormalige bedrijfsruimte die tot woonruimte gemaakt is. Waar mogelijk in het verleden wel toestemming van gemeente en VVE voor is verleend, maar waarbij nagelaten is de AvS aan te passen.
Aangezien het is ingericht als woonruimte, gebruikt wordt als woonruimte, en door de gemeente gezien wordt als woonruimte, is aanpassing in het splitsingsreglement het meest voor de hand liggende.
Dat is niet zomaar even langs de buren gaan. Je dient dit op een ALV in stemming te brengen. En bij instemming dient de AvS aangepast te worden door een notaris.
1. Als het een beetje goed geregeld is, dan is er een aansprakelijkheidsverzekering voor bestuur- en commissieleden. Daarmee dekt de VVE dat vrijwilligers niet persoonlijk hoeven op te draaien voor hun fouten.
Voor dingen die je niet voldoende beheerst moet je ook als commissielid niet gaan uitvoeren. Dus bijvoorbeeld niet sleutelen aan de lift, omdat je denkt dat je dat wel kan. (dus ook niet een liftdeur openen bij een stroomstoring!).
2. Een vrijwilligersvergoeding kan, maar is niet verplicht. Dat kan de VVE je ‘t beste vertellen.
3. Elke eigenaar is vrij om een machtiging af te geven voor de ALV. Voor het deelnemen in het bestuur dient iemand voorgedragen te worden op de ALV. Hoe dat zit met vertegenwoordiging in een bestuur vanuit een grote verhuurder, daar heb ik geen ervaring mee. Daar kunnen losse afspraken over gemaakt zijn.
Voor de ALV kan je de verhuurder vragen of je door hem gemachtigd wordt om zijn belang op de ALV te behartigen.
4. Dat ligt aan je huurcontract denk ik. Voor de verhuurder is het een stuk makkelijker om deze gecombineerd te verhuren. De woning kan voor een volgende huurder een stuk minder interessant zijn om te huren als er op dat moment geen parkeerplekken meer beschikbaar zijn. Tevens kàn ‘t huishoudelijk reglement staan dat de parkeerplekken gekoppeld zijn aan de woningen en niet los verhuurd en/of verkocht mogen worden.25.000 is wel enorm hoog, maar ja, het is gewoon een overeenkomst. En elk jaar zijn ze vrij om polis en tarief aan te passen. Maar niks staat je in de weg om op te zeggen en een andere verzekering te nemen.
1. Als hij het laat benomen in de splitsingakte zoals het nu in de huidige al beschreven wordt, namelijk niet behorend tot de algemene delen, dan is het enige at veranderd, dat ‘t expliciet benoemd wordt.
Let dus op de bewoording en toewijzing van ‘t geheel. Als het wordt toegevoegd tot de algemene delen (dus gebruiksrecht voor hem, maar eigendom VVE) dan verschuift hij zijn kosten naar de VVE. Mits er een goed voorstel komt over de verdeelsleutel (servicekosten en stemrecht) dan hoeft dat ook geen probleem te zijn.
2. Afhankelijk van wat er bij 1 precies gebeurd, of beter gezegd niet gebeurd, loop je ‘t risico dat je mee gaat betalen aan wat nu voor zijn rekening komt. Als er wel een aanpassing komt in de verdeelsleutel, d.w.z. in verhouding tot de buurman minder servicekosten betalen, hakt dat ook in op je stemverhouding.
Je hoeft hier niet zonder meer in mee te gaan. Sterker nog, ik zou hier heel erg mee oppassen. Het is nu al een x-aantal jaren oud. Als je dit zomaar opneemt in het eigendom van de VVE zonder dat hij geld bij legt , dan heb je opeens een achterstand in je onderhoudsreserve.
Stel dat er om de 10 jaar 10.000 euro aan onderhoud nodig is. Het is nu 8 jaar geleden. Via aangepaste servicekosten gaat hij vanaf nu 1000 euro per jaar aan de VVE betalen en de uitbouw wordt onderdeel van de VVE. Dan heeft de VVE over twee jaar 2000 euro extra gespaard, maar staat voor een rekening van 10.000 euro. Dus komt de VVE 8000 tekort. Die dien betaald te worden door jullie samen volgens de nieuwe verdeelsleutel.
3. Lastig te zeggen, elk jaar hoort de ALV de boeken goed te keuren. Als dat gebeurd is, dan heb je ook fiat gegeven aan deze uitgaven….
Als het over meerdere jaren gaat, dan zelf heb je ook zitten slapen.
Je hebt ‘t over een administrateur, die voert alleen de administratie. Dus als hij een factuur door krijgt van één van de twee bestuursleden, dan gaat hij er vanuit dat ‘t correct is. Aangezien je samen met je buurman de VVE bent, heb je geen apart bestuur. Je bent zelf verantwoordelijk om de jaarrekening te controleren samen met je buurman.
Dit zal je dus met je buurman moeten bespreken, niet de administrateur.
Wat punt 1 en 2 betreft, wees voorzichtig en laat je goed informeren voordat je überhaupt iets doet. Tenzij hij het expliciet wil vastleggen als privé delen welke voor zijn eigen rekening zijn. Dan wijzigt er eigenlijk weinig. Let op dat een wijziging van de AvS ook geld kost voor de VVE. Dus ook daar zou je goede afspraken over moeten maken. Het levert jou namelijk niks op.
Checkboxen zou handiger zijn i.p.v. een enkele bullet, want meerdere redenen kunnen van toepassing zijn. In mijn geval vier van de vijf.
Ik heb zelf af en toe wel eens een vraag, maar ik heb met tien jaar bestuurswerk ook wel aardig wat bijltjes gehakt, dus help ook anderen graag.
Maar bijvoorbeeld ook ‘t topic over noodverlichting laatst, daar heb ik niet direct wat aan toe te voegen, maar ik vond ‘t interessant om te lezen.Ja, de vergadering is te laat, maar zal toch gehouden moeten worden. Er hangt geen strafmaat aan het te laat zijn van de vergadering. Het geeft leden wel de vrijheid om zelf een vergadering te organiseren over de jaarrekening. Maar ik verwacht dat de leden zelf niet ‘t initiatief genomen hebben om bij het uitblijven van de ALV aan de bel te trekken.
Juist op deze vergadering kan je ‘t bestuur aanspreken op ‘t uitblijven van de vergadering.
En de jaarrekening zal uiteindelijk toch een keer besproken moeten worden.
100% eens met Rob, AVG is niet relevant. Kascommissie is gewoon onderdeel van de VVE en dus blijven de gegevens binnen de organisatie.
Dat de penningmeester er bij is, dat kan wel handig zijn. Je hebt dan gelegenheid om bij onduidelijkheden direct toelichting te vragen. Maar eerst doornemen en dan vragen stellen indien nodig is ook een prima werkwijze.
Bij onze VVE zit de boekhouding in een online VVE portaal en kan iedereen gewoon bij de algemene gegevens op elk moment van de dag. Alleen de vertrouwelijke gegevens (bijvoorbeeld individuele betalingen) zitten meer afgeschermd voor bestuur en kascommissie.Wij hebben ook met dit bijltje moeten hakken, maar dan na jaren van wildgroei. Weliswaar met toestemming van de VVE, zijn er veel kozijnen vervangen. Jaren later zijn de oorspronkelijk kozijnen “op” en dienen door de VVE vervangen te worden, terwijl de overigen kozijnen die mensen op eigen initiatief vervangen hadden nog prima mee kunnen.
Gevolg is dus dat je niet alleen betaald voor je eigen kozijnen, maar uiteindelijk jou VVE bijdragen ook gebruikt wordt voor het noodzakelijk onderhoud bij je buren. Want dat jij nu zelf kozijnen koopt uit luxe, betekend niet dat anderen wanneer ‘t nodig is, kozijnen uit eigen zak moeten gaan betalen. Zij hebben hier per slot van rekening al voor betaald in de vorm van servicekosten.
Een ander mogelijk gevolg is dat jou schuifpui mogelijk duurder in onderhoud (bewegende delen) is over een flink aantal jaren t.o.v. het bestaande kozijn. Dat zou betekenen dat de VVE en dus de leden met z’n allen opdraaien voor de duurdere oplossing die jij nu aanschaft.
Zoals Yarding al aangeeft, wordt de aanpassing in de gemeenschappelijk delen (de schil) dus eigendom van de VVE.
Maar als je zelf de bijkomende kosten (mochten die er ooit komen) voor eigen rekening neemt en voor lief neemt dat je via de servicekosten een klein deel betaald voor iets waar je geen gebruik van maakt, dan heb je wel jaren het plezier van de de schuifpui. En dat is ook iets waard.
Een goede verdeelsleutel zorg ervoor dat alle kosten eerlijk verdeeld worden. Het is dus niet nodig, en zelfs tegen de regels van het splitsingsreglement om kosten anders te verdelen, tenzij anders vastgelegd in de akte van splitsing.
De ene klus heeft wat meer baat voor de appartementen en de volgende klus weer andersom.
Je zult zien dat de som van de alle appartementen bij elkaar vaak groter is dan de commerciële ruimten en dus betalen de appartementen al via de grotere bijdrage mee in de dingen waar zij meer vruchtgebruik voor hebben zoals bijvoorbeeld liften en dakdoorvoeren.
Economisch gaat ‘t goed, dus ze hebben werk voor ‘t uizoeken vaak. Als je voor kleine klusjes offertes gaat aanvragen, dan reageren sommige niet.
Beter doe je er aan om als VVE een vast klusbedrijf in de hand te nemen waarbij je een goed gevoel hebt over de prijs/kwaliteit. Het aanvragen van meerdere offertes voor klein werk (vve beheerder zijn uren zijn ook niet gratis) staat in geen verhouding tot het uiteindelijke werk.
Of als VVE zelf een kluscommissie in het leven roepen.
Heb je echt nieuwe sloten nodig? Kan je niet alleen de cilinders vervangen?Camera is een prima oplossing. Met een Dahua recorder zoek je ook binnen enkele minuten op wanneer iets gedumpt is. opnames waarbij geen activiteit is, kan die automatisch overslaan. Dan is het een koud kunstje om een aantal fragmenten te scannen wanneer de verandering op treed.
Zodra je gevonden hebt van wie de rotzooi is, laat je het afvoeren en leg je de rekening bij de bewoner neer. Dat gaat als een lopend vuurtje meestal, dat ‘t geld gekost heeft…. En dan houdt ‘t wel snel op.Voor het afgesloten boekjaar en lopende boekjaar heb je een preferent aandeel in de schulden wat betreft de servicekosten. Dat is wettelijk geregeld. Dus bij (gedwongen) verkoop krijg je altijd je geld mits je niet te lang wacht.
Wat de schade betreft, WA verzekering is meestal verplicht, dus aansprakelijk stellen en zo snel mogelijk uit handen geven.
Overigens valt ‘t plafond van de onderburen ook onder de opstalverzekering van de VVE. Het verhalen van de schade zal de verzekering dan verder regelen.5e rekening is nog te doen. Wij zitten met 120 appartementen en 30 garages dus een groot aantal banken nodig, waarbij niet elke bank met een vergunning ook VVE’s accepteert.
Voor de lijst met banken zie https://www.dnb.nl/toezichtprofessioneel/openbaar-register/WFTDG/index.jsp?&page=2#overzicht
Dat zijn er dus nog aardig wat. Maar pas dus op voor banken die onder verschillende handelsnamen werken onder dezelfde vergunning. Alle handelsnamen samen zijn maar tot 100.000 gedekt onder ‘t depositogarantiestelsel.
Maar omvallen is nu (nog) geen actueel onderwerp. Wat nu speelt is dat niet iedereen op het geld van VVE’s zit te wachten en zo wel daar, zoals mvanw aangeeft, negatieve rente op moet gaan betalen.
Wat wij als VVE aan het doen zijn, is onderhoud naar voren trekken. Waardoor de reserve, maar ook de benodigde reservering af neemt.
