Rene
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Een over het videovergaderen. Wij doen dit op ‘t werk momenteel veelvuldig, dus voldoende ervaring.
Met meer dan vijf man wordt al snel chaos. Als het fatsoen ontbreekt om elkaar aan te horen is het nauwelijks te sturen. Iets wat bij een een ALV nog wel eens ontbreekt.
Ontopic, met vier appartementen, wat is de toegevoegde waarde van een beheerder?
Zeg die beheerder op, neem een administrateur in dienst en doe ‘t lekker zelf met z’n vieren.
Wij hebben 120 appartementen en gebruiken een beheerder als eerste aanspreekpunt voor de leden, afhandeling van de simpele dingen en de boekhouding. Maar aan het roer staat het bestuur bestaande uit leden van de VVE en niet een externe die graag zijn eigen verdienmodel en/of producten opdringt.
De gemeente kijkt met een bouwvergunning alleen naar de bouw. Niet naar VVE aangelegenheden of eigendom. Iedereen kan zelfs een bouwvergunning aanvragen voor ‘t paleis op de Dam. Die kan zelfs bij wijze van spreken goedgekeurd worden, maar dat wil nog niet zeggen dat je ‘t daarmee ook mag uitvoeren.
Jou ALV heeft ingestemd met plan A. Gemeente heeft bouwtechnisch groen licht gegeven voor plan B.
Dus er moet een gekwalificeerde meerderheid komen voor B, of een bouwvergunning voor A.
Maar sta je samen met ‘t andere appartement? dan heb je voldoende stemmen om een gekwalificeerde meerderheid tegen te gaan.in principe is je stemrecht gelijk aan je breukdeel. elk appartement mag één stem uitbrengen en die weegt even zwaar als ‘t breukdeel. Dus ja hij mag voor elk appartement een stem uitbrengen, maar als de breukdelen zo zijn dat jou appartement 2/4e deel is en de onder appartementen 14e deel kom je op een 50-50 verdeling.
Of elk apartement is 1/3e, dan heeft hij kwa stemmen gelijk, maar zou je ook maar 1/3e hoeven inleggen per appartement.
Als er rare aanpassingen gedaan zijn in de stemverhouding, dan zou je als eerste moeten nagaan of dat wel zo vast gelegd is in de AvS. En of dat wel correct is.
Daar heeft sowieso een notaris zitten slapen als dat echt zo is.Zonder er een Corona discussie van te willen maken, ik denk dat 1 juni nog geen enkele garantie biedt.
Wat betreft vergadering, de noodverordening van de overheid overstijgt de VVE regel dat ‘t binnen zes maanden moet na afsluiten boekjaar. Ga er verder pragmatisch mee om, vakantieperiode komt er ook aan. Als we weer vrij op pad mogen wil iedereen weg, dus een vergadering eind juni t/m begin september is ook onpraktisch.
Tevens is voor grote VVE’s nog een uitdaging om een ruimte te boeken tegen die tijd. Wij zitten zelf bij een muziekvereniging en die zitten straks overvol met de zaalverhuur.
Ook het bestuur zal pragmatisch te werk moeten gaan. Doe geen dure dingen die niet per direct uitgevoerd moeten worden. Als je goed in de lak zit zeg maar, dan maakt een jaartje opschuiven ook niet uit. En dan kan je achteraf ook nergens voor op de vingers getikt worden.
Zoals Bob al aangeeft is een MJOP een planning, geen goedkeuring noch vrijbrief voor een bestuur.Om alle neuzen in dezelfde richting te krijgen lijkt het mij noodzakelijk dat er openheid is over alle zaken die voortvloeien uit de keuze voor een dergelijk besluit en lijkt het mij dus ook belangrijk dat er duidelijkheid is over de aandachtsgebieden die Nico hier o.a. naar voren brengt.
Alvorens een goed besluit te kunnen nemen zullen de eigenaren ook moeten weten op welke manieren die “problemen” opgelost gaan worden en uiteraard duidelijkheid over de de kosten daarvan.
Men spreekt over het verkopen van het dak. Daarmee is het dak m.i. dus geen onderdeel meer van de splitsing en dus geen onderdeel meer van de VvE, of zie ik dat verkeerd? Juist daardoor lijken de aandachtspunten van Nico m.i. toch wel belangrijk. Hoe gaat één en ander geregeld worden ?Nee, je moet werken in stappen en fases, want anders is het een niet te behappen probleem. Eerste stap is globaal de voor’s en na’s waaronder een financiële prognose in kaart brengen. Daarmee kan je beslissen of er überhaupt animo voor is en of ‘t enigszins haalbaar moet zijn.
Je hoeft geen architect, bouwkundige, vergunningen etc. te gaan regelen als er na de eerste stap geen animo of financieel haalbare indicatie voor is.
Het dak wordt niet daadwerkelijk verkocht, de appartementen die er op gebouwd worden is het gene wat verkocht wordt. De VVE wordt dus groter. Het aan/opgebouwde wordt volledig onderdeel van de VVE. incl. het nieuwe dak, de gemeenschappelijke delen van nieuwe woningen, en alle aanpassingen die nodig zijn voor de realisatie.
En er moet dus ook een nieuwe AvS komen waarbij alle belanghebbenden in mee moeten.
Ik zie dit eigenlijk alleen lukken bij VVE’s in acute geldnood of bij woningcorporaties waarbij de besluitvorming sneller gaat dan bij VVE’s.Volgens mij is dat voor machines. Of je moet het totale aantal auto’s melden ongeacht de aandrijving. Want zo goed als alle auto’s hebben meer dan 5kW (~6,8pk).
kW is namelijk een eenheid van vermogen. Vaak gebruikt voor aanduiding van elektrisch vermogen, maar ‘t is niet beperkt daartoe.
Kassa is een programma dat graag snel scoort met headlines. Genoeg nieuwssites ‘t bericht vervolgens herhalen met “volgens kassa….”
‘t probleem is dat de chemische reactie in accu’s geen externe toevoer van zuurstof nodig hebben, waardoor de brand, of beter gezegd, de chemische reactie niet gestopt kan worden op conventionele methode. D.w.z. afsluiten van de zuurstoftoevoer.
En in ‘t programma belichten ze maar één kant van de risicoanalyse, dat is namelijk de impact. Die is potentieel groot. Maar wat is nu het risico ofwel de kans dat ‘t gebeurd.
Daar wordt bij kassa geen woord over gerept.
Hypothetisch: benzine auto neemt bij een brand in een garage gemiddeld twee auto’s en drie appartementen mee. Echter ontbrand 1 op de 10.000 auto’s op benzine.
Nu electrisch, neemt 100 auto’s en 50 appartementen mee in de vlammenzee, echter ontbrandt slechts 1 op de 10.000.000 elektrische auto’s.
Welke zou je op basis van de cijfers moeten verbieden? De gene met de grote gevolgen? Of degene die zeer regelmatig voor komt…
En dit typ ik terwijl mijn ’51-er traction avant met 20l benzine en 40L LPG lekker droog in m’n garage staat.Op zich is het idee van optoppen niet nieuw. Ik ben een paar jaar terug met mijn ouders in Castricum voor een appartement. Daar had een woningcorporatie een extra etage aangebracht en met de winst op die appartementen o.a. de liftinstallatie betaald.
He probleem zit niet in de de dingen die Nico noemt:draagkracht fundering en draagwanden, aanpassen splitsingsakte, goedkeuring welstand, aanpassen hoofdstroomverdeler, aanpassen transportinstallatie(s), aanpassen wateraansluiting etc etc.
Dat zijn allemaal stappen in de realisatie. Het grote probleem zit in de besluitvorming van de VVE. Hoe krijg je alle neuzen in dezelfde richting in een megaproject als dit.
Statuten van 1996, dus ik vermoed op basis van modelreglement 1992.
Daarin staat ‘t uitgelegd in artikel 41.
in ‘t kort:
– Bestuurders worden voor onbepaalde tijd en bestuurders kunnen ten alle tijden ontslagen worden.
– Bestuur dient te bestaan uit oneven aantal
– Elke aanstelling (of ontslag) gaat met meerderheid van stemmen op de ALV.
Je kan dus voor een zittend bestuurder dus elke ALV stemmen of hij mag aanblijven of niet.
En het is handig om voorafgaande van de ALV bekend te maken dat je je verkiesbaar stelt. Dan kan dit op de agenda opgenomen worden en is voor eenieder bekend wat er besproken gaat worden.
Hi Rob,
Ik ben ‘t grotendeels met je eens wat betreft transparantie. Ik zie niet de toegevoegde waarde om bij een achterstand naam en huisnummers te gaan noemen openbaren.
Met 120 woningen toont slechts 20% betrokkenheid bij de VVE/ALV. Maar als er wat te roddelen valt (buiten de vergaderingen om) dan doet bijna iedereen mee lijkt ‘t wel.
Wil je exact weten of Pietje of Marietje wel op de dag precies op tijd betaald heeft? Prima, we zoeken nog aanvulling voor de penningmeester/kascommissie 😉
De achterstanden zijn zeker inzichtelijk (de cijfers), en voor wie meer wil weten staat de deur ook zeker open (bijvoorbeeld aanschuiven bij/voor de bestuursvergadering).
Maar in dit geval vind ik dus de privacy belangrijker, dan direct en ongelimiteerd 100% transparantie te bieden.
Tenzij er proactieve communicatie is van de eigenaar, gaan betalingsachterstanden automatisch het incassotraject in via de beheerder. Deze werkwijze wordt elk jaar voorgelegd aan de ALV. Want het omslaan van achterstanden, daar zit ik zelf ook niet op te wachten.
Met het ene recht boven het andere kom je er niet. Je moet uitzoeken hoe deze situatie tot stand gekomen is en de fouten die daarbij gemaakt zijn (laten) corrigeren.
Meest voor de hand liggende situatie is een voormalige bedrijfsruimte die tot woonruimte gemaakt is. Waar mogelijk in het verleden wel toestemming van gemeente en VVE voor is verleend, maar waarbij nagelaten is de AvS aan te passen.
Aangezien het is ingericht als woonruimte, gebruikt wordt als woonruimte, en door de gemeente gezien wordt als woonruimte, is aanpassing in het splitsingsreglement het meest voor de hand liggende.
Dat is niet zomaar even langs de buren gaan. Je dient dit op een ALV in stemming te brengen. En bij instemming dient de AvS aangepast te worden door een notaris.
1. Als het een beetje goed geregeld is, dan is er een aansprakelijkheidsverzekering voor bestuur- en commissieleden. Daarmee dekt de VVE dat vrijwilligers niet persoonlijk hoeven op te draaien voor hun fouten.
Voor dingen die je niet voldoende beheerst moet je ook als commissielid niet gaan uitvoeren. Dus bijvoorbeeld niet sleutelen aan de lift, omdat je denkt dat je dat wel kan. (dus ook niet een liftdeur openen bij een stroomstoring!).
2. Een vrijwilligersvergoeding kan, maar is niet verplicht. Dat kan de VVE je ‘t beste vertellen.
3. Elke eigenaar is vrij om een machtiging af te geven voor de ALV. Voor het deelnemen in het bestuur dient iemand voorgedragen te worden op de ALV. Hoe dat zit met vertegenwoordiging in een bestuur vanuit een grote verhuurder, daar heb ik geen ervaring mee. Daar kunnen losse afspraken over gemaakt zijn.
Voor de ALV kan je de verhuurder vragen of je door hem gemachtigd wordt om zijn belang op de ALV te behartigen.
4. Dat ligt aan je huurcontract denk ik. Voor de verhuurder is het een stuk makkelijker om deze gecombineerd te verhuren. De woning kan voor een volgende huurder een stuk minder interessant zijn om te huren als er op dat moment geen parkeerplekken meer beschikbaar zijn. Tevens kàn ‘t huishoudelijk reglement staan dat de parkeerplekken gekoppeld zijn aan de woningen en niet los verhuurd en/of verkocht mogen worden.25.000 is wel enorm hoog, maar ja, het is gewoon een overeenkomst. En elk jaar zijn ze vrij om polis en tarief aan te passen. Maar niks staat je in de weg om op te zeggen en een andere verzekering te nemen.
1. Als hij het laat benomen in de splitsingakte zoals het nu in de huidige al beschreven wordt, namelijk niet behorend tot de algemene delen, dan is het enige at veranderd, dat ‘t expliciet benoemd wordt.
Let dus op de bewoording en toewijzing van ‘t geheel. Als het wordt toegevoegd tot de algemene delen (dus gebruiksrecht voor hem, maar eigendom VVE) dan verschuift hij zijn kosten naar de VVE. Mits er een goed voorstel komt over de verdeelsleutel (servicekosten en stemrecht) dan hoeft dat ook geen probleem te zijn.
2. Afhankelijk van wat er bij 1 precies gebeurd, of beter gezegd niet gebeurd, loop je ‘t risico dat je mee gaat betalen aan wat nu voor zijn rekening komt. Als er wel een aanpassing komt in de verdeelsleutel, d.w.z. in verhouding tot de buurman minder servicekosten betalen, hakt dat ook in op je stemverhouding.
Je hoeft hier niet zonder meer in mee te gaan. Sterker nog, ik zou hier heel erg mee oppassen. Het is nu al een x-aantal jaren oud. Als je dit zomaar opneemt in het eigendom van de VVE zonder dat hij geld bij legt , dan heb je opeens een achterstand in je onderhoudsreserve.
Stel dat er om de 10 jaar 10.000 euro aan onderhoud nodig is. Het is nu 8 jaar geleden. Via aangepaste servicekosten gaat hij vanaf nu 1000 euro per jaar aan de VVE betalen en de uitbouw wordt onderdeel van de VVE. Dan heeft de VVE over twee jaar 2000 euro extra gespaard, maar staat voor een rekening van 10.000 euro. Dus komt de VVE 8000 tekort. Die dien betaald te worden door jullie samen volgens de nieuwe verdeelsleutel.
3. Lastig te zeggen, elk jaar hoort de ALV de boeken goed te keuren. Als dat gebeurd is, dan heb je ook fiat gegeven aan deze uitgaven….
Als het over meerdere jaren gaat, dan zelf heb je ook zitten slapen.
Je hebt ‘t over een administrateur, die voert alleen de administratie. Dus als hij een factuur door krijgt van één van de twee bestuursleden, dan gaat hij er vanuit dat ‘t correct is. Aangezien je samen met je buurman de VVE bent, heb je geen apart bestuur. Je bent zelf verantwoordelijk om de jaarrekening te controleren samen met je buurman.
Dit zal je dus met je buurman moeten bespreken, niet de administrateur.
Wat punt 1 en 2 betreft, wees voorzichtig en laat je goed informeren voordat je überhaupt iets doet. Tenzij hij het expliciet wil vastleggen als privé delen welke voor zijn eigen rekening zijn. Dan wijzigt er eigenlijk weinig. Let op dat een wijziging van de AvS ook geld kost voor de VVE. Dus ook daar zou je goede afspraken over moeten maken. Het levert jou namelijk niks op.
Checkboxen zou handiger zijn i.p.v. een enkele bullet, want meerdere redenen kunnen van toepassing zijn. In mijn geval vier van de vijf.
Ik heb zelf af en toe wel eens een vraag, maar ik heb met tien jaar bestuurswerk ook wel aardig wat bijltjes gehakt, dus help ook anderen graag.
Maar bijvoorbeeld ook ‘t topic over noodverlichting laatst, daar heb ik niet direct wat aan toe te voegen, maar ik vond ‘t interessant om te lezen.Ja, de vergadering is te laat, maar zal toch gehouden moeten worden. Er hangt geen strafmaat aan het te laat zijn van de vergadering. Het geeft leden wel de vrijheid om zelf een vergadering te organiseren over de jaarrekening. Maar ik verwacht dat de leden zelf niet ‘t initiatief genomen hebben om bij het uitblijven van de ALV aan de bel te trekken.
Juist op deze vergadering kan je ‘t bestuur aanspreken op ‘t uitblijven van de vergadering.
En de jaarrekening zal uiteindelijk toch een keer besproken moeten worden.