Rene
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
100% eens met Rob, AVG is niet relevant. Kascommissie is gewoon onderdeel van de VVE en dus blijven de gegevens binnen de organisatie.
Dat de penningmeester er bij is, dat kan wel handig zijn. Je hebt dan gelegenheid om bij onduidelijkheden direct toelichting te vragen. Maar eerst doornemen en dan vragen stellen indien nodig is ook een prima werkwijze.
Bij onze VVE zit de boekhouding in een online VVE portaal en kan iedereen gewoon bij de algemene gegevens op elk moment van de dag. Alleen de vertrouwelijke gegevens (bijvoorbeeld individuele betalingen) zitten meer afgeschermd voor bestuur en kascommissie.Wij hebben ook met dit bijltje moeten hakken, maar dan na jaren van wildgroei. Weliswaar met toestemming van de VVE, zijn er veel kozijnen vervangen. Jaren later zijn de oorspronkelijk kozijnen “op” en dienen door de VVE vervangen te worden, terwijl de overigen kozijnen die mensen op eigen initiatief vervangen hadden nog prima mee kunnen.
Gevolg is dus dat je niet alleen betaald voor je eigen kozijnen, maar uiteindelijk jou VVE bijdragen ook gebruikt wordt voor het noodzakelijk onderhoud bij je buren. Want dat jij nu zelf kozijnen koopt uit luxe, betekend niet dat anderen wanneer ‘t nodig is, kozijnen uit eigen zak moeten gaan betalen. Zij hebben hier per slot van rekening al voor betaald in de vorm van servicekosten.
Een ander mogelijk gevolg is dat jou schuifpui mogelijk duurder in onderhoud (bewegende delen) is over een flink aantal jaren t.o.v. het bestaande kozijn. Dat zou betekenen dat de VVE en dus de leden met z’n allen opdraaien voor de duurdere oplossing die jij nu aanschaft.
Zoals Yarding al aangeeft, wordt de aanpassing in de gemeenschappelijk delen (de schil) dus eigendom van de VVE.
Maar als je zelf de bijkomende kosten (mochten die er ooit komen) voor eigen rekening neemt en voor lief neemt dat je via de servicekosten een klein deel betaald voor iets waar je geen gebruik van maakt, dan heb je wel jaren het plezier van de de schuifpui. En dat is ook iets waard.
Een goede verdeelsleutel zorg ervoor dat alle kosten eerlijk verdeeld worden. Het is dus niet nodig, en zelfs tegen de regels van het splitsingsreglement om kosten anders te verdelen, tenzij anders vastgelegd in de akte van splitsing.
De ene klus heeft wat meer baat voor de appartementen en de volgende klus weer andersom.
Je zult zien dat de som van de alle appartementen bij elkaar vaak groter is dan de commerciële ruimten en dus betalen de appartementen al via de grotere bijdrage mee in de dingen waar zij meer vruchtgebruik voor hebben zoals bijvoorbeeld liften en dakdoorvoeren.
Economisch gaat ‘t goed, dus ze hebben werk voor ‘t uizoeken vaak. Als je voor kleine klusjes offertes gaat aanvragen, dan reageren sommige niet.
Beter doe je er aan om als VVE een vast klusbedrijf in de hand te nemen waarbij je een goed gevoel hebt over de prijs/kwaliteit. Het aanvragen van meerdere offertes voor klein werk (vve beheerder zijn uren zijn ook niet gratis) staat in geen verhouding tot het uiteindelijke werk.
Of als VVE zelf een kluscommissie in het leven roepen.
Heb je echt nieuwe sloten nodig? Kan je niet alleen de cilinders vervangen?Camera is een prima oplossing. Met een Dahua recorder zoek je ook binnen enkele minuten op wanneer iets gedumpt is. opnames waarbij geen activiteit is, kan die automatisch overslaan. Dan is het een koud kunstje om een aantal fragmenten te scannen wanneer de verandering op treed.
Zodra je gevonden hebt van wie de rotzooi is, laat je het afvoeren en leg je de rekening bij de bewoner neer. Dat gaat als een lopend vuurtje meestal, dat ‘t geld gekost heeft…. En dan houdt ‘t wel snel op.Voor het afgesloten boekjaar en lopende boekjaar heb je een preferent aandeel in de schulden wat betreft de servicekosten. Dat is wettelijk geregeld. Dus bij (gedwongen) verkoop krijg je altijd je geld mits je niet te lang wacht.
Wat de schade betreft, WA verzekering is meestal verplicht, dus aansprakelijk stellen en zo snel mogelijk uit handen geven.
Overigens valt ‘t plafond van de onderburen ook onder de opstalverzekering van de VVE. Het verhalen van de schade zal de verzekering dan verder regelen.5e rekening is nog te doen. Wij zitten met 120 appartementen en 30 garages dus een groot aantal banken nodig, waarbij niet elke bank met een vergunning ook VVE’s accepteert.
Voor de lijst met banken zie https://www.dnb.nl/toezichtprofessioneel/openbaar-register/WFTDG/index.jsp?&page=2#overzicht
Dat zijn er dus nog aardig wat. Maar pas dus op voor banken die onder verschillende handelsnamen werken onder dezelfde vergunning. Alle handelsnamen samen zijn maar tot 100.000 gedekt onder ‘t depositogarantiestelsel.
Maar omvallen is nu (nog) geen actueel onderwerp. Wat nu speelt is dat niet iedereen op het geld van VVE’s zit te wachten en zo wel daar, zoals mvanw aangeeft, negatieve rente op moet gaan betalen.
Wat wij als VVE aan het doen zijn, is onderhoud naar voren trekken. Waardoor de reserve, maar ook de benodigde reservering af neemt.Voor de kozijnen, de afwerking, d.w.z. schilderen, aan de binnenkant, dat dien je inderdaad zelf te doen. Het aftimmeren voor zover nodig, dat zit bij de vervanging van de kozijnen in.
Wat betreft de vloer:
https://www.appartementeneigenaar.nl/vve-vraag-antwoord/noodzakelijke-renovaties-voor-wie-zijn-welke-kosten
In basis zou dit door de VVE vergoed moeten worden, maar als dit bij iedereen moet gebeuren betaal je ‘t per saldo alsnog zelf.
Enige uitzonderingen op dit zijn bijvoorbeeld toegang tot onderhoudskanalen waarvoor is opgenomen in de AvS dat deze altijd toegankelijk moeten zijn. Bij ons zijn sommigen zo slim om hier strak stucwerk overheen te laten aanbrengen. Daarmee is het dus niet meer toegankelijk en dus zijn herstelkosten als we erbij moeten voor de bewoner zelf.
U heeft alleen het recht om persoonsgegevens te verwerken als u zich kunt baseren op minimaal 1 van de 6 AVG-grondslagen. Eén van die grondslagen is ‘noodzakelijk voor de uitvoering van een overeenkomst’.
Ik ben persoonlijk van mening dat de AVG niet als algemeen doel heeft om als werkverschaffing te dienen. Dus een dienstverlener die niet als primair doel heeft het verwerken van je gegevens en dus alleen ter uitvoering een minimale set aan gegevens krijgt (bijv. voor het maken van een afspraak), lijkt mij een goede privacyverklaring afdoende.
Met een administratiekantoor of beheerpartij, daar stel je WEL een verwerkingsovereenkomst mee op. Want juist in die activiteiten ligt het verwerken van gegevens ten grondslag.Met gemeenschappelijke heg bedoel je gemeenschappelijk met de buren. Heeft de VVE überhaupt aanvullende regels over de erfgrens?
Ik denk dat je gewoon een regulier probleem hebt over de erfscheiding. Ja een tuinhuisje met beperkte afmetingen mag op de erfgrens, maar hij mag er niet overheen hangen (dakrand bijvoorbeeld). Maar hij mag niet zonder overleg de gezamenlijke heg vervangen of slopen. En daar staat de VVE buiten denk ik.De buren willen de erfafscheiding vervangen
Willen uw buren de gemeenschappelijk heg op de erfgrens vervangen door een schutting? Dan hebben uw buren uw toestemming nodig. U bent voor de helft eigenaar. Daarom moet u samen afspraken maken over het vervangen van de erfafscheiding.Komt u er samen niet uit? Schakel dan een mediator (conflictbemiddelaar) in om afspraken op papier te zetten. Wordt u het niet met uw buren eens, dan moet uw buurman aan de rechter toestemming vragen om op de erfafscheiding een schutting te plaatsenJe verhaal/vraag is mij niet helemaal duidelijk.
Heb je een rekening voor stookkosten of voor servicekosten gehad?
Servicekosten worden jaarlijks op de ALV vast gesteld en moeten vaak maandelijks voldaan worden. Aan het eind van het boekjaar is er vervolgens een overschot of een tekort.
Als er overschot is kan je dat doorschuiven naar ‘t volgende jaar of terug storten. In de pot storten is administratief ‘t makkelijkste en zorgt ervoor dat je wat extra reserve krijgt.
Wanneer er tekort is, dan is dat een stukje vervelender. Ook dan twee opties, als er nog genoeg geld in de pot zit, dan kan je interen op je reserve, of de ALV moet bij het afsluiten van het boekjaar dat er bijbetaald moet worden.
In alle gevallen is het boekjaar afgesloten en kunnen er geen verrassingen meer ontstaan ten aanzien van de cijfers, want die staan vast.
Wat dan overblijft is wat je aan servicekosten betaald hebt en betaald zou moeten hebben. Zitten daar afwijkingen in, dan ben je daarin gewoon een debiteur/crediteur.
Die (achter?)stand had bij de verkoop gemeld moeten worden zodat de notaris deze kon inhouden op de overdracht. Daarmee is de VVE wat meer gegarandeerd dat deze zijn geld krijgt. Maar als dit vergeten wordt of niet goed gegaan is, is dat geen vrijwaring voor achterstallige betalingen. Alleen de garantie dat ze hun geld krijgen bij de overdracht heeft de VVE verspeeld.
Dus naar mijn mening, als blijkt dat op basis van de vaststelling van de jaarrekeningen je geld verschuldigd bent, ben je dat ook nog steeds na de overdracht. Daar gelden dan wel de wettelijke verjaringstermijnen voor.
Als nu blijkt dat er de afgelopen jaren te weinig gespaard is of te veel uitgegeven, dan is dat een probleem voor het lopende en komende boekjaren. Als de jaarrekening 2018 voorjaar 2019 is opgemaakt en voor dat jaar moet er geld bij, dan zou je redelijkerwijs daar naar rato nog voor 2018 een rekening kunnen krijgen. Of dat ook wettelijk zo geregeld is, dan durf ik even niet te zeggen.
Dus misschien dat je wat kan toelichten over de stand van de jaarrekeningen en je betaalde servicekosten.Het heeft pas negatieve consequenties als hij/zij zich als directeur denkt te kunnen gaan gedragen. Want dat is een voorzitter dus absoluut niet.
Je bonusvraag: nee, zij moeten samen (en onderling) één stem/mening vormen. En jij hebt jou stem. En deze stem telt voor de waarde van het breukdeel van het appartement dat je bezit. In jou geval zijn er twee appartementen. Als deze in twee gelijke delen zijn gesplitst, dan hebben ze ook beiden 50% van de stemmen.
Wat uitgebreider:
Een bestuur bestaat uit personen, maar een VVE is onderverdeeld in breukdelen (verbonden aan de appartementen). Maar in een VVE van twee heb je geen apart bestuur nodig. Dat doe je bij grotere organisaties waarbij je niet met 20,30 of 100 man elke beslissing wil samen doen. Dan besteed je taken en verantwoordelijkheden uit aan een dagelijks bestuur.
Maar besturen is wat anders dan beslissen. Echt beslissen doet de ALV en dat is alle leden. Welk kan de ALV beslissen om taken aan het bestuur of bestuurder te geven.
Nog een misverstand, binnen een VVE is een voorzitter geen CEO of directeur. Als je een grote VVE hebt, dan heb je een voorzitter van het bestuur. Daarmee het hoofdaanspreekpunt van het bestuur en daarmee ook vaak voorzitter bij de bestuursvergaderingen. En je hebt een voorzitter van de ALV. Deze neemt het voortouw van de ALV, d.w.z. hij zit vooor, maar heeft op geen enkele manier een VETO recht o.i.d.
De (nieuwe) eigenaren van één enkel appartement moeten samen één stem (of geen) uitbrengen. Ze mogen dus niet hun stemverhouding ondersplitsen in elk 25%. Zolang maar duidelijk is dat een stemrecht hangt aan één appartement en niet aan het aantal mensen dat dat appartement vertegenwoordigd, moet ´t allemaal wel goed gaan.
De opsteller van deze AvS heeft naar alle waarschijnlijkheid inderdaad een fout gemaakt.
Maar niet één fout maar twee. Door deze afwijkende bepaling voor kosten moeten er twee boekhoudingen op nagehouden worden. Één voor de lift en één voor de overige kosten. M.i. was het handiger geweest om hier bij het breukdeel van de woning rekening mee te houden.
Ik ben heel benieuwd wat in de door Carla aangehaalde informatie staat. die kan ik niet terug vinden.wachten op de officiële/jaarlijkse vergadering en dan tijding uw punten insturen voor de agenda van de vergadering.
De notaris controleert dat verder niet. Dat is de taak van de kascommissie, maar dat zal je binnen een tweekoppige VVE allemaal niet hebben. Dus feitelijk zijn de twee eigenaren gezamenlijk daarvoor verantwoordelijk.
Maar twee leden en dan een externe beheerder? Hoezo overhead creëren.
Enige advies dat ik kan geven hier, is zoek geen advies hier, want dat is het beste bedoelde advies van een aantal vrijwilligers. Zoek juridische ondersteuning. Ik zou neigen naar dat de verkoper ervan op de hoogte was of had moeten zijn ten tijde van de overdracht. De hoogte van de pot wordt ook bij benadering genoemd bij het koopcontract. De vraag is dus in hoeverre deze misleidend is geweest.
Maar nogmaals, zoek juridische bijstand. Echte bijstand.