Rene
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Voor de kozijnen, de afwerking, d.w.z. schilderen, aan de binnenkant, dat dien je inderdaad zelf te doen. Het aftimmeren voor zover nodig, dat zit bij de vervanging van de kozijnen in.
Wat betreft de vloer:
https://www.appartementeneigenaar.nl/vve-vraag-antwoord/noodzakelijke-renovaties-voor-wie-zijn-welke-kosten
In basis zou dit door de VVE vergoed moeten worden, maar als dit bij iedereen moet gebeuren betaal je ‘t per saldo alsnog zelf.
Enige uitzonderingen op dit zijn bijvoorbeeld toegang tot onderhoudskanalen waarvoor is opgenomen in de AvS dat deze altijd toegankelijk moeten zijn. Bij ons zijn sommigen zo slim om hier strak stucwerk overheen te laten aanbrengen. Daarmee is het dus niet meer toegankelijk en dus zijn herstelkosten als we erbij moeten voor de bewoner zelf.
U heeft alleen het recht om persoonsgegevens te verwerken als u zich kunt baseren op minimaal 1 van de 6 AVG-grondslagen. Eén van die grondslagen is ‘noodzakelijk voor de uitvoering van een overeenkomst’.
Ik ben persoonlijk van mening dat de AVG niet als algemeen doel heeft om als werkverschaffing te dienen. Dus een dienstverlener die niet als primair doel heeft het verwerken van je gegevens en dus alleen ter uitvoering een minimale set aan gegevens krijgt (bijv. voor het maken van een afspraak), lijkt mij een goede privacyverklaring afdoende.
Met een administratiekantoor of beheerpartij, daar stel je WEL een verwerkingsovereenkomst mee op. Want juist in die activiteiten ligt het verwerken van gegevens ten grondslag.Met gemeenschappelijke heg bedoel je gemeenschappelijk met de buren. Heeft de VVE überhaupt aanvullende regels over de erfgrens?
Ik denk dat je gewoon een regulier probleem hebt over de erfscheiding. Ja een tuinhuisje met beperkte afmetingen mag op de erfgrens, maar hij mag er niet overheen hangen (dakrand bijvoorbeeld). Maar hij mag niet zonder overleg de gezamenlijke heg vervangen of slopen. En daar staat de VVE buiten denk ik.De buren willen de erfafscheiding vervangen
Willen uw buren de gemeenschappelijk heg op de erfgrens vervangen door een schutting? Dan hebben uw buren uw toestemming nodig. U bent voor de helft eigenaar. Daarom moet u samen afspraken maken over het vervangen van de erfafscheiding.Komt u er samen niet uit? Schakel dan een mediator (conflictbemiddelaar) in om afspraken op papier te zetten. Wordt u het niet met uw buren eens, dan moet uw buurman aan de rechter toestemming vragen om op de erfafscheiding een schutting te plaatsenJe verhaal/vraag is mij niet helemaal duidelijk.
Heb je een rekening voor stookkosten of voor servicekosten gehad?
Servicekosten worden jaarlijks op de ALV vast gesteld en moeten vaak maandelijks voldaan worden. Aan het eind van het boekjaar is er vervolgens een overschot of een tekort.
Als er overschot is kan je dat doorschuiven naar ‘t volgende jaar of terug storten. In de pot storten is administratief ‘t makkelijkste en zorgt ervoor dat je wat extra reserve krijgt.
Wanneer er tekort is, dan is dat een stukje vervelender. Ook dan twee opties, als er nog genoeg geld in de pot zit, dan kan je interen op je reserve, of de ALV moet bij het afsluiten van het boekjaar dat er bijbetaald moet worden.
In alle gevallen is het boekjaar afgesloten en kunnen er geen verrassingen meer ontstaan ten aanzien van de cijfers, want die staan vast.
Wat dan overblijft is wat je aan servicekosten betaald hebt en betaald zou moeten hebben. Zitten daar afwijkingen in, dan ben je daarin gewoon een debiteur/crediteur.
Die (achter?)stand had bij de verkoop gemeld moeten worden zodat de notaris deze kon inhouden op de overdracht. Daarmee is de VVE wat meer gegarandeerd dat deze zijn geld krijgt. Maar als dit vergeten wordt of niet goed gegaan is, is dat geen vrijwaring voor achterstallige betalingen. Alleen de garantie dat ze hun geld krijgen bij de overdracht heeft de VVE verspeeld.
Dus naar mijn mening, als blijkt dat op basis van de vaststelling van de jaarrekeningen je geld verschuldigd bent, ben je dat ook nog steeds na de overdracht. Daar gelden dan wel de wettelijke verjaringstermijnen voor.
Als nu blijkt dat er de afgelopen jaren te weinig gespaard is of te veel uitgegeven, dan is dat een probleem voor het lopende en komende boekjaren. Als de jaarrekening 2018 voorjaar 2019 is opgemaakt en voor dat jaar moet er geld bij, dan zou je redelijkerwijs daar naar rato nog voor 2018 een rekening kunnen krijgen. Of dat ook wettelijk zo geregeld is, dan durf ik even niet te zeggen.
Dus misschien dat je wat kan toelichten over de stand van de jaarrekeningen en je betaalde servicekosten.Het heeft pas negatieve consequenties als hij/zij zich als directeur denkt te kunnen gaan gedragen. Want dat is een voorzitter dus absoluut niet.
Je bonusvraag: nee, zij moeten samen (en onderling) één stem/mening vormen. En jij hebt jou stem. En deze stem telt voor de waarde van het breukdeel van het appartement dat je bezit. In jou geval zijn er twee appartementen. Als deze in twee gelijke delen zijn gesplitst, dan hebben ze ook beiden 50% van de stemmen.
Wat uitgebreider:
Een bestuur bestaat uit personen, maar een VVE is onderverdeeld in breukdelen (verbonden aan de appartementen). Maar in een VVE van twee heb je geen apart bestuur nodig. Dat doe je bij grotere organisaties waarbij je niet met 20,30 of 100 man elke beslissing wil samen doen. Dan besteed je taken en verantwoordelijkheden uit aan een dagelijks bestuur.
Maar besturen is wat anders dan beslissen. Echt beslissen doet de ALV en dat is alle leden. Welk kan de ALV beslissen om taken aan het bestuur of bestuurder te geven.
Nog een misverstand, binnen een VVE is een voorzitter geen CEO of directeur. Als je een grote VVE hebt, dan heb je een voorzitter van het bestuur. Daarmee het hoofdaanspreekpunt van het bestuur en daarmee ook vaak voorzitter bij de bestuursvergaderingen. En je hebt een voorzitter van de ALV. Deze neemt het voortouw van de ALV, d.w.z. hij zit vooor, maar heeft op geen enkele manier een VETO recht o.i.d.
De (nieuwe) eigenaren van één enkel appartement moeten samen één stem (of geen) uitbrengen. Ze mogen dus niet hun stemverhouding ondersplitsen in elk 25%. Zolang maar duidelijk is dat een stemrecht hangt aan één appartement en niet aan het aantal mensen dat dat appartement vertegenwoordigd, moet ´t allemaal wel goed gaan.
De opsteller van deze AvS heeft naar alle waarschijnlijkheid inderdaad een fout gemaakt.
Maar niet één fout maar twee. Door deze afwijkende bepaling voor kosten moeten er twee boekhoudingen op nagehouden worden. Één voor de lift en één voor de overige kosten. M.i. was het handiger geweest om hier bij het breukdeel van de woning rekening mee te houden.
Ik ben heel benieuwd wat in de door Carla aangehaalde informatie staat. die kan ik niet terug vinden.wachten op de officiële/jaarlijkse vergadering en dan tijding uw punten insturen voor de agenda van de vergadering.
De notaris controleert dat verder niet. Dat is de taak van de kascommissie, maar dat zal je binnen een tweekoppige VVE allemaal niet hebben. Dus feitelijk zijn de twee eigenaren gezamenlijk daarvoor verantwoordelijk.
Maar twee leden en dan een externe beheerder? Hoezo overhead creëren.
Enige advies dat ik kan geven hier, is zoek geen advies hier, want dat is het beste bedoelde advies van een aantal vrijwilligers. Zoek juridische ondersteuning. Ik zou neigen naar dat de verkoper ervan op de hoogte was of had moeten zijn ten tijde van de overdracht. De hoogte van de pot wordt ook bij benadering genoemd bij het koopcontract. De vraag is dus in hoeverre deze misleidend is geweest.
Maar nogmaals, zoek juridische bijstand. Echte bijstand.
Het moet voor elk lid mogelijk zijn om zijn medeleden aan te kunnen schrijven, wanneer bijvoorbeeld een bestuur weigert om een extra aangevraagde ALV te organiseren. Dus nee, die informatie moet gewoon beschikbaar zijn voor alle leden.
Ik heb ‘m weer gevonden. Het lopend en voorgaand boekjaar is bij de executieveiling als voorwaarde van de verkoop naar de koper door te berekenen. Dat moet dus wel bij aanvang van de executieveiling geregeld worden. En niet daarna lijkt mij.
Verder kunnen slechts nog bij koper worden verhaald de bijdragen uit het lopende en voorafgaande boekjaar op grond van art. 5:122 lid 3 en 4 BW. Deze zijn bevoorrecht op het appartementsrecht. Oftewel: de verdere achterstand en kosten van de geëxecuteerde aan de VvE kan de VvE slechts nog bij de geëxecuteerde verhalen en niet meer bij de koper.
@Rob, het was voor zover ik weet altijd het lopen en afgelopen boekjaar had je voorrang op alle andere preferente schuldeisers. Is daar eenverandering in gekomen?
Maar als je als VVE de boel laat sudderen, dan ben je de sigaar. Bij ons is het na zes maanden echt gas er op bij betalingsproblemen.De beheerder is een uitvoerder van taken. Deze wordt in principe aangestuurd door ‘t bestuur. Het bestuur is daarom je aanspreekpunt en degene die op de ALV de jaarstukken dient te verantwoorden als daar vragen over zijn.
Maar uit ervaring, juist in de beginperiode zijn er veel opstartproblemen waar veel uren in gaan zitten. Het kan ook gevolg zijn van een te beperkt beheerpakket afgesloten door de VVE. Als je dan vervolgens andere taken ook via de beheerder laat lopen dan komt er ook extra werk uit.
Bij onze beheerder is bijvoorbeeld het begeleiden van schadegevallen, altijd op basis van nacalculatie.
Maar het siert het bestuur en/of beheerder wel om enige toelichting te geven als daarom gevraagd wordt.Als ik het goed begrijp is het een VVE met drie leden.
Als er een openstaande factuur nog voldaan moet worden voor de (mislukte) incassotraject, dan is de opdracht van de VVE en dus de rekening voor de VVE. Bestuur(der) kan vernieuwen, maar de rechtsvorm van de VVE is één en dezelfde over de jaren heen.
Mogelijk dat er onvoldoende in kas is en stuurt de beheerder de rekening door in de vorm van éénmalige extra servicekosten door naar de leden.
Als ALV kan je beslissen het uit de pot te betalen, maar dat is broekzak/vestzak.
Waar je wel naar kan kijken is of de factuur niet inmiddels verjaard is.
Enige waar je naar kan kijken als individu, in hoeverre je verkoper van jou flat in gebreke is met het aanleveren van cijfers/gegevens. Maar ook dat lijkt me voor 500 euro van tien jaar terug een beetje te ver.Bij voldoende animo kan je het bestuur oproepen een ALV te organiseren. Laat deze ‘t na of weigert deze, dan kan je zelf een ALV gaan organiseren. Punt ter vergadering is benoeming van bestuur. Details staan in de AvS.
Het nieuw benoemde bestuur kan vervolgens de overeenkomst met de bestuurder/beheerder opzeggen.
De coöperatie heeft een aantal opties, één daarvan is zijn/haar gedelegeerd bestuurder voor te dragen als lid van het nieuwe bestuur, maar met de pet op van èn bestuurder èn beheerder staat belangenverstrengeling al snel op de loer. Ook in de huidige situatie.
Maar het komt zeer vaak voor dat coöperaties niet de juiste weg weten/kiezen bij het overgaan naar een VVE bij de verkoop van (een deel van) de woningen.Die “lege huls” vermoede ik al een beetje, maar daarmee verplicht je de onderliggende VVE’s aan de besluiten in de hoofd VVE te voldoen. De onderliggende VVE’s kunnen feitelijk alleen stemmen over de stemming die ze uitbrengen in de hoofd VVE.
Deze opzet is vanuit oogpunt van de corporatie misschien handig, maar vanuit VVE oogpunt onnodig complex. De kleinste VVE lijkt nu de wil van de grotere VVE’s opgelegd te krijgen.
Ze zijn in deze constructie zoals gezegd dus niet vrij om de verhoging te weigeren. Ze zijn lid van een overkoepelende VVE en hebben de beslissingen dus te conformeren en hebben dus nu een achterstallige betaling!
Even los daarvan een aangestelde beheerder is GEEN bestuur(der).
Pak je akte van splitsing erbij. Daaruit moet duidelijk worden, hoe de verdeling is gemaakt. Je zou er twee moeten hebben. één van de hoofd VVE en één van de ondersplitsing.
Heeft de corporatie een deel of alle woningen verkocht?
Een betere oplossing zou m.i. zijn individuele VVE’s voor elk gebouw. Wat je daarmee wel krijgt, is dat door de eigen koers er verschil in uitstraling krijgt.
