RonaldL
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
En nu nog het wettelijk en overtuigend bewijs dat u de enige erfgenaam bent. Heeft een notaris het al dan niet bestaan van een testament verklaard? En u daarmee aangewezen als enige erfgenaam?
Blijkbaar heeft het kadaster wel nota genomen van het overlijden van de eigenaar maar niet bekend is met wie de erven zijn.
Niemand hier twijfelt aan uw oprechtheid, maar juridisch lijkt het niet afgerond. Maar wellicht missen wij hier informatie om de vraag goed te beantwoordenBob heeft natuurlijk, zoals gewoonlijk, gelijk met zijn verwijzing.
Maar in dit geval maakt het in de praktijk niet uit. 4/5 is hier hetzelfde als unaniem. En de nieuwe akte is niet gepubliceerd, sterker nog, er is geen voorstel naar de notaris gegaan, omdat er nog onderhandeld wordt over dat voorstel.
Om dan toch te handelen als ware de akte gepubliceerd is ook misschien wel naief.
Blijft dat er in eerste instantie een oplossing tussen de twee eigenaren gezocht moet worden voor nu en voor de toekomst, anders wordt hun gezamenlijk belang in de toekomst alleen via advocaten en rechters vorm gegeven. En dat is niet een gewoon-mensen-leefwereld vorm.
Zie nu dat er andere postings tegelijk gekomen zijn.De vve gaat niet over de splitsingsakte. De splitsingsakte kan slechts gewijzigd worden door de verzamelde eigenaars in unanimiteit bij de notaris. Tot dat de gewijzigde akte is gedeponeerd geldt de huidige akte.
Een besluit in de ALV van de vve is genomen zodra het genomen is met een maand wachttijd voor bezwaar. In een vergadering is een besluit genomen in meerderheid voor wijzigen splitsingsakte. Daarna is in een volgende vergadering geen besluit genomen, want geen meerderheid, slechts een mededeling “ik wil niet meer”. Het eerste besluit geldt nog steeds, want is niet gevolgt door ander besluit. Maar is allemaal niet relevant, want gaat over een onderwerp waar de vve helemaal niet over gaat, dus nietig.
Feitelijk ben je in overtreding door onderhoud te doen aan zaken die gemeenschappelijk zijn en slechts door de vve kan worden uitgevoerd. Je zou kunnen argumenteren dat in de ALV is besloten het onderhoud ieder voor zich te laten doen, maar daar dit besluit strijdig is met de splitsingakte zou nietigheid ingeroepen kunnen worden.
Juridisch sta je zwak. De oplossing is om met de andere eigenaar het op een akkoordje te gooien, dus werken aan begripvolle samenwerking is een must.
Mijn bescheiden mening. Lees dit als een aanleiding om je eigen gedachten te scherpen.MR 1992
Artikel 30:
3. De vereniging heeft ten doel het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars.
Behartigen is volgens woordenboek te omschrijven als “met toewijding verzorgen”.
Is de betekenis van het woord in juridische zin anders? Iemand?
Verzorgen betekent mijns inziens brieven schrijven, administratie voeren, financieel beheer etc etc.
Als het behartigen lijdt tot schulden en kosten, dan is er een ander artikel dat dan om de hoek komt kijken:
Artikel 3:
a-i blabla
j. alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars als zodanig.
In het aangehaalde vonnis in hoger beroep (https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHAMS:2018:3370)
is door het hof de woorden “als zodanig” zelfs cursief geschreven. In die zin vermoed ik dat het hof daar extra nadruk op wil leggen. En schrijft vervolgens “De dempingskosten staan daarvoor in een te ver verwijderd verband met de eigendom van het appartementsrecht.” Om daarmee aan te geven dat de schulden en kosten getoetst moeten worden aan de gezamenlijke belangen inzake het eigendom van het appartementsrecht en niet aan andere gezamenlijke belangen van de eigenaars.
Overigens heeft het hof geen conclusie verbonden aan artikel 30.3 in deze uitspraak, daar “een andere grondslag voor het besluit niet is gesteld of gebleken”
Rest mijn eigen conclusie: ik kan geen andere conclusie trekken dan dat artikel 30.3 geen verruiming is van 3.j als het gaat om schulden en kosten.
MR 2017:
46.3 De Vereniging heeft ten doel het beheer van het Gebouw en de Grond, met uitzondering van de Privé-gedeelten, en het behartigen van gemeenschappelijke belangen van de Eigenaars.
Geeft geen extra informatie dan de MR 1992 Artikel 30.3
10.2.l alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke Eigenaars als zodanig, daaronder begrepen de schulden en kosten die voortvloeien uit besluiten van de Vergadering.
Geeft geen extra informatie dan de MR 1992 Artikel 3.j. zij het dat er een bijzin is bijgekomen: “daaronder begrepen de schulden en kosten die voortvloeien uit besluiten van de Vergadering”.
De crux hier zit in de woorden “daaronder begrepen”. Dat is een limieterende omschrijving die erop duidt dat “de schulden en kosten die voortvloeien uit besluiten van de Vergadering” nog immer getoest moeten worden aan “het belang van de gezamenlijke Eigenaars als zodanig”. Als namelijk “de schulden en kosten die voortvloeien uit besluiten van de Vergadering” gelezen had moeten worden als zijnde “niet in het belang van de gezamenlijke Eigenaars” had de bijzin “gemaakt in het belang van de gezamenlijke Eigenaars als zodanig” weggelaten moeten worden.
Alles bij elkaar moeten mijns inziens, getuige de aangehaalde uitspraak van het hof, schulden en kosten in een niet te ver verwijderd verband met de eigendom van het appartementsrecht staan.
Dan rest nog een laatste opmerking over “gezamenlijk belang”:
Er is deze discussie nogal een verschil van opvatting over de houding die een VVE zou moeten hebben ten aanzien van besluiten:
Bob zegt kortweg: zolang niet verboden door de rechtbank mag het wat ik deed.
Rob zegt kortweg: als een vermoeden bestaat dat de rechtbank het gaat verbieden, dan doe ik het niet.
De VVE heeft echter een andere taak: behartigen van gezamenlijk belang. Het lijkt mij niet in het belang van de eigenaars een besluit te nemen waarbij de kans dat een eigenaar (of toekomstig eigenaar) naar de rechter stapt aanzienlijk is. Het is geen grapje om als VVE je te moeten verdedigen bij de rechtbank, jaren lang procederen, hopeloze verdeeldheid tussen de eigenaars (ook zijnde buren), hoge kosten (tijd is ook geld)….. Net zo is het geen grapje om als (enige) eigenaar een zaak bij de rechtbank te moeten aanspannen om je gelijk te halen.
In het door Caroline aangedragen voorbeeld lijkt mij, gezien de aangehaalde uitspraak van het hof, voldoende kans dat een van de eigenaars (of meerdere) naar de rechter (zou willen) stappen aanzienlijk. Met toewijding verzorgen betekent dan NIET doen.
Heeft Bob naast de door hem geciteerde delen uit de reglementen nog voorbeelden van jurisprudentie c.q. uitspraken die een ander licht laten schijnen op de intepretatie van het begrip gezamenlijk belang van de eigenaars als zodanig?Helaas lees ik niks nieuws in de aangehaalde delen van mr2017. Er blijkt in ieder geval niet uit dat het een VVE nu wel is toegestaan om een kruisraket te kopen en die af te schieten op welk doel dan ook.
Dat de kosten voor rekening komen van de gezamelijke eigenaars is niet het punt, het gaat hier om of een besluit wel of niet nietig/vernietigbaar is. Ofwel gaat de VVE er over of niet.
Off topic: of een VVE een registergoed mag verkrijgen……. Welk hoger doel dient het om eerst 200.000 euro uit te geven, om daarmee een onderpand te hebben voor een lening van 160.000? Als de VVE solvabel is om een pand te kopen, heeft het die lening niet nodig.
Off topic: Helaas moet ik constateren dat nieuwere reglementen alleen maar complexer worden, steeds meer artikelen enz. Ik heb niet het gevoel dat de gemiddelde eigenaar die toenemende complexiteit pareert met toenemende intelligentie. Paradijs voor juristen in het vooruitzicht dus.
De voorlaatste toevoeging van Bob was uitstekend, lekker praktisch. De laatste toevoeging maakt het helaas niet helderder.Ergens in deze thread wordt ik “een expert” genoemd. Ik neem aan schertsend bedoeld. Prima. Maar ten overvloede: ik ben geen expert, maar wel een geinteresseerde in de VVE wereld omdat ook ik mij nu eenmaal door het simpele feit van eigenaar te zijn van een appartementsrecht in deze wereld bemoeienis heb.
Ik zou het overigens fijn vinden om niet als persoon aangesproken te worden op dit forum, ik probeer op basis van argumenten een mening geven, al doende te leren, hoofdzakelijk overigens door alleen topics te lezen. Mijns persoontje is daarbij geheel onbelangrijk en voor niemand interessant,
Die argumenten lukken niet altijd goed over het voetkicht te krijgen, omdat het forum nu eenmaal geen boekwerk is van 1000-en bladzijden.
Carolina, in je openingsvraag vroeg je om meningen, en daar heb je een aantal van gekregen. Net als de bondscoach die 17 miljoen pseudo-bondscoaches achter zich heeft staan, zul je zelf het veld moeten overzien en je eigen plan trekken. Gezien je reacties ben je daar prima toe in staat.
Ik zou graag nog een reactie willen geven, in het kader van het algemeen belang van de eigenaars als zodanig, op de gedachten wisselingen in deze thread, maar daar kom ik ff niet aan toe. Wordt vervolgd.Zie mijn eerdere reactie, het gaat er om wat de wet zegt, en inderdaad, in het verlengde daarvan wat verschillende rechters daarover hebben gezegt als ook en bovenal in hoger beroep.
Ik ken dat grachtje, heb er langs gelopen en later over de gedempte gracht, maar dat terzijde.
Het geeft wel iets anders aan, namelijk het managers syndroom. Daar bedoel ik mee het verschijnsel dat individuen die tot een bepaalde positie gekomen zijn (manager, voorzitter, 2e kamer lid, wethouder enz.) dan ook de onweerstaanbare neiging gaan vertonen “iets” te moeten gaan doen. Terwijl vaak juist niks doen de betere optie is. Waarom wil een bestuur opeens wat met een stukje groen gaan doen?
Bezint eer ge begint.
En die door Rob aangehaalde uitspraak aangaande grond dat niet van de VVE is en waar die VVE dus ver van moet blijven, lijkt mij zonneklaar. Ik zie niet in waarom een VVE bestuur of de ALV na zo een uitspraak zich nog in een soortgelijke situatie zou willen begeven.Vaak zijn VVE besturen vrijwilligers uit eigen gelederen. Vaak geen juristen of advocaten. En juist die VVE bestuurders doen er goed aan zich af te vragen of en wanneer een ALV-besluit eigenlijk wel kan/mag/legaal is. In onze VVE zie ik hetzelfde gebeuren: iedereen vindt wat, denkt wat, voelt wat, dacht wat….. Maar uiteindelijk geldt de wet. En dat is heel wat anders.
Rob zou wel eens gelijk kunnen hebben: de VVE gaat daar helemaal niet over, en kan dus daarover geen geldig besluit nemen (hetgeen wat anders is dan een besluit nemen).
Oplossing: start een vriendenclubje buiten de VVE om en regel met dat clubje zaken buiten de VVE om. En dan maar hopen dat toekomstige eigenaren dat vriendenclubje vriendelijk vinden. Maar of een gemeente daarmee zaken wil doen?
Zo gezien is het trouwens vreemd dat een gemeente mee gaat in een ongeldig besluit….. Maar ja, wat weten die nou?
Of heeft de gemeente daarmee het besluit gelegaliseerd, ook al was het in oorsprong nietig (of vernietigbaar, weet ik zo ff niet).100% legaal en juist.
Voorbeeld van hoe het zou moeten indien de verkoper weet dat een besluit in de lucht hangt.
Hoe je omgaat met de verdeling van de kosten is een zaak tussen koper en verkoper.Dat bedoelde ik ook:
De splitsingsakte gaat vermoedelijk ook niet over uw huis, maar slechts over dat gezamenlijke stukje grond. Vermoedelijk is er een VvE waarvan de leden zijn de huiseigenaren en is in de akte geregeld hoe dat stukje grond is gesplitst of juist niet is gesplitst maar gezamenlijk eigendom.
Daarom, lees de akte.
Er zijn ook andere VvE’s dan appartementengebouwen, zoals bijvoorbeeld een aparte VvE voor een parkeerdak.
Zonder inzage in de akte kunnen wij u niet verder helpen.Nee.
Lees de splitsingsakte. Daar staan uw rechten en plichten. Afsplitsing kan alleen door wijziging van deze splitsingsakte en daarvoor is medewerking vereist van alle overige eigenaren als ook eventuele hypotheek nemers (banken bijvoorbeeld) van al die eigenaars als ook begunstigden uit hoofde van erfdienstbaarheden. En is een notarieel proces.
Het MJOP is een technisch-commercieel-planning document dat aanleiding is om de jaarlijkse begroting vast te stellen. Het is ook aanleiding om het reservefonds te oormerken: 20.000 voor dak, 5.000 voor lift etc. De begroting wordt op voorspraak van bestuur vastgesteld door de ALV. De grootte van en het oormerken van de gelden in het reservefonds worden eveneens op voorspraak van het bestuur door de ALV vastgesteld, alsmede de voorschotten bijdragen door de eigenaars.
Tot nu toe zijn de VvvV alsook die extra gemachtigde eigenaar niet in beeld. Dat komt pas bij het betaalbaar stellen van de factuur van de aannemer. Om aan het geld dat op de speciale bankrekening van het reservefonds staat te kunnen komen moeten de VvvV en die gemachtigde eigenaar eerst hun OK geven.
Deze maatregel is alleen toegevoegd om te voorkomen dat de penningmeester er met het geld vandoor kan gaan.
Zo bezien hebben de VvvV en die gemachtigde eigenaar geen andere bevoegdheden dan alleen maar akkoord geven voor betaling van de factuur. Ze hebben nergens beslissingsbevoegdheden over, noch over de begroting, noch over waar het geld aan besteed gaat worden. Dat is en blijft allemaal aan de ALV met eventueel mandaten aan het bestuur.Daar waar 2/3 meerderheid nodig is, geld dat ook bij een 2e of volgende vergadering. Alleen de quorum eis vervalt bij de 2e vergadering.
Met een tegenstem van 56 stemmen redt je het dus noooooooit. Maaaar: als het volgens jou niet billijk is, kan je de zaak aanhangig maken bij de rechter.
Want een tegenstem die obstructie is, bijvoorbeeld het ekgen belang laat prevaleren, is niet billijk.
De rechter toetst in zijn uppie.
Just my 2 centsGerard schreef: onderhoud buiten de planning.
Dat is dus nog steeds onderhoud, dus is een gewone meerderheid voldoende.
De 2/3 regel is voor zaken die géén onderhoud zijn.
My 2 cents.Wat is eigenlijk het probleem?
A. Is het besluit OK maar verkeerd verwoord?
B. Is het besluit OK, juist verwoord, maar u dacht dat het anders was?
C. Is het besluit niet OK, maar zo verwoord dat het OK lijkt?
Ik kan nog wel wat verzinnen zo.
Het besluit heeft juridische status, de notulen niet. Er zijn zelfs betrekkelijk weinig vorm-vereisten voor notulen, zeker voor onderhandse notulen.
Daar notulen dienen als communicatie middel lijkt het logisch de voorzitter van de vergadering er op aan te spreken. Hij/zij zal toch wel genegen zijn de foutieve weergave van de feiten aan te passen “foutje bedankt”. Tenzij er gemanipuleer gaande is natuurlijk. Nou dat weet u dan.
