VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
1. Ik dacht sommige beginners te helpen met vragen zoals ik ooit geholpen werd toen ik een beginner was.
2. Ik dacht te kunnen sparren over sommige VvE onderwerpen.Ik ben natuurlijk erg benieuwd naar de juridische uitspraak waar je op doelt en met name natuurlijk naar de context waarin de rechter dat gezegd zou hebben.
De ‘vrijheid’ van een VvE bestuur wordt m.i. gelukkig beperkt door de reglementen.
Als ik dan ook nog in mijn omgeving zie hoe een VvE door wanbeheer en bestuur de vernieling in wordt gestort denk ik dat de regels voor een VvE bestuur niet streng genoeg kunnen zijn !Maar je hebt nog steeds geen antwoord gegeven op de vraag waarom jij meent een hoog mandaat nodig te hebben.
Het maakt in principe helemaal niet uit of het een grote of kleine VvE is.
Voor beide is het jaarlijks onderhoud goed te voorzien en te plannen.
En in beide kan er inderdaad iets kapot gaat dat op basis van de huidige regels gewoon gerepareerd kan worden met een beperkt mandaat.
Benoem dan eens een feitelijke situatie waarin jij met je rug tegen de muur stond omdat het mandaat niet hoog genoeg zou zijn geweest.Nog meer strengere regels voor een VvE-bestuur en dan vinden VvE’s helemaal geen kandidaten meer voor het bestuur.
Wanbestuur en vooral wanbeheer los je trouwens niet op met meer regels voor het bestuur.Ik stond niet met mijn rug tegen de muur, omdat het mandaat niet hoog genoeg was omdat ik wel kan besturen. Maar ik heb het zien gebeuren bij andere VvE’s.
Het is een discussie die regelmatig opkomt bij ons. Ik ben er tegen om voor over 30 jaar te sparen.
– Je spaarbedrag is over 30 jaar niets meer waard,
– waarschijnlijk heb ik mijn huis dan al verkocht,
– het is schone schijn, je spaart niet voor over 30 jaar maar voor al die posten waarvoor je nog geen 30 jaar hebt kunnen sparenMaar is 10 jaar dan wel goed? In ieder geval kijken wij wel een beetje naar 15 jaar zodat wij niet in jaar 11 grote tekorten voorzien.
Daar heb je het beste argument om niet te veel te blijven sparen. Het spaarbedrag over 30 jaar niks meer waard.
En met jouw opmerking dat tegen die tijd jij jouw huis hebt verkocht, zie ik aan de reacties dat ze jou niet begrijpen. Het is de realiteit dat sommige starters en sommige senioren weinig binding hebben met de VvE over 30 jaar, omdat men dan allang is vertrokken naar een ander huis of naar de dood. Als men die realiteit niet onder ogen kunt zien en men niet snapt dat een bestuur die belangen ook mee moet laten wegen in het opstellen van een MJOP, dan heeft een discussie weinig zin met die mensen.En alsof over 10 jaar het spaarbedrag ineens wegvalt. Jij spaart sowieso met een nooit eindigende MJOP van 10 jaar uiteindelijk voor een bedrag over 30 jaar.
En waarom zou 10 jaar niet goed zijn? Over 5 jaar kan je altijd nog bepalen om 15 jaar in de toekomst te kijken. Iedereen moet gewoon een minimum sparen voor groot onderhoud. Dat kan men een beetje verhogen om veilig te zitten. Maar wanneer men dat spaarbedrag gaat verdubbelen dan komt er een moment dat niemand meer zijn appartement kan verkopen en misschien wel moet overgaan op gedwongen verkoop. Bestuurders behoren dit toch te snappen?Verder ben ik het met je eens hoor. Men mag een MJOP van 30 jaar maken, maar dat heeft mijns inziens geen enkele waarde. Over 15 jaar kan er al zoveel veranderd zijn. En een VvE dient flexibel te blijven, dus van een MJOP te moeten afwijken indien dit verstandiger is.
Ik durf te wedden dat niet veel van de reageerders op mijn posts in dit draadje een realistisch model gebruiken op basis waarvan het onderbuikgevoel (dat er te veel, te weinig of voldoende wordt gedoteerd) aannemelijk kan worden gemaakt. Mijn post van 26 september jl. 12:09 lijkt mij een heel duidelijk argument om ook ruim vóóruit te moeten, te willen en te durven kijken. Lees het na en let goed op wat ik aangaf: “<em class=”d4pbbc-italic”>hebben we beoordeeld als zijnde realistisch qua kosten“.
Een MJOP is geen wet, dat klopt. De politie komt mede daarom ook niet langs om VvE-bestuurders in de boeien te slaan als onvoldoende gedoteerd wordt. Maar om je kop in het zand te steken omdat je over 30 jaar toch niet meer leeft, verhuisd bent of wat dan ook, dat zijn wat mij betreft flutargumenten om niet te willen bijdragen aan kosten die soms overduidelijk gemaakt zullen moeten gaan worden, ook al is dat over 30 of 40 jaar. Ieders bijdrage, de dotatie, is dan weer wél in de wet beschreven. En daar heb je je, lijkt mij simpel, aan te houden.
Omdat een groot deel van de VvE’s niet voldoende doteert, is (dus) een wetsaanpassing op dit punt onvermijdelijk. En ligt dat dan aan de wetgever? Nee, het is het onvermogen en de onwil van een té groot deel van de betrokken VvE’s.
Dat is niet wat ik zei.
Maar nu steek jezelf je kop in het zand, omdat je niet verder kan kijken dan wel of niet voor over 30 jaar een groot bedrag sparen en welke gevolgen jouw koppigheid heeft op de rest van de VvE. Je zal toenadering moeten zoeken ipv jouw wil is wet op iedereen willen opleggen.– waarschijnlijk heb ik mijn huis dan al verkocht,
In tegenstelling tot een VvE, waar de individuele eigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor het onderhoud, werken bijvoorbeeld woningcorporaties met een langetermijnvisie die niet afhankelijk is van persoonlijke belangen van bewoners. Dat is voor het onderhoud van een gebouw naar mijn mening essentieel.
Wat een naïviteit.
Woningcorporaties hebben geen langetermijnvisie. Gewoon zoveel mogelijk winst door verhuur en zo min mogelijk groot onderhoud. Waarom dacht je anders dat men de flats loopt uit te ponden? Niet doordat men decennia lang zo enorm goed voor een flat heeft gezorgd.Persoonlijke belangen van individuele eigenaren (niet bewoners) zijn uiteraard ondergeschikt aan de beste keuze voor het onderhoud, maar daarin spreek je jezelf tegen, want het ALV is toch zo hoog en heilig en het bestuur kan volgens jou niet genoeg restricties hebben? Een goed bestuur kiest de beste keuze voor het onderhoud, maar kan soms worden tegengehouden door individuele eigenaren die denken aan hun korte periode die zij in de flat zullen wonen/verhuren.
– waarschijnlijk heb ik mijn huis dan al verkocht,
Deze zin maakt misschien wel meteen duidelijk waarom een VvE eigenlijk een heel slecht bedacht systeem is als je kijkt naar het onderhoud op de lange termijn.
En dan wil jij dat slecht bedacht systeem nog slechter maken door de vrijwillige bestuurders extra te demotiveren door nog meer regelgeving? Er blijft dan geen bestuurder meer over.
… Wij willen de beheerder veel zelfstandig laten doen
Die indruk krijg ik niet echt, gezien de waslijst aan beperkingen die daarop volgt.
Een flink aantal van die punten zou ik eerder regelen in de beheerovereenkomst met de beheerder.Die waslijst aan beperkingen is gewoon zoals het gebruikelijk werkt in de VvE. Dus je indruk die je krijgt is incorrect. Alleen dat drempelbedrag van 2500 euro is overdreven laag.
1. Het aangaan van verplichtingen voor uitgaven en doen van betalingen boven €2.500.
Dat regelt bestuur en de beheerder onderling. Kan de beheerder in Twinq instellen.2. Het aangaan of wijzigen van onderhoudscontracten.
Dat kan alleen de ALV. Bestuur kan dat in uitzonderingen.
Beheerders zullen dit nooit doen, of doen het na goedkeuring van het bestuur.3. Het kiezen van leverancier(s) of aannemer(s) die specifiek groot onderhoud zal/zullen uitvoeren.
Dat kan de ALV alleen. In sommige gevallen mag het bestuur dat ook.
Beheerders zullen dit nooit doen.4. Het gunnen of laten uitvoeren van groot onderhoud aan de eigendommen die de VvE beheert.
Gunnen kan ALV alleen, laten uitvoeren doet het bestuur.
Beheerders zullen dit nooit doen, of doen het na goedkeuring van het bestuur.5. Het aangaan van leningen of het doen van investeringen op/uit naam van de VvE.
Dat kan de ALV alleen.
Beheerders zullen dit nooit doen.6. Het wijzigen van het huishoudelijk reglement van de VvE.
Dat kan de ALV alleen.
Beheerders zullen dit nooit doen.7. Het nemen van beslissingen met significante gevolgen voor de leden van de VvE en/of de eigendommen die de VvE beheert.
Dat kan de ALV alleen.
Beheerders zullen dit nooit doen.8. Het nemen van juridische stappen of het aangaan van juridische verplichtingen uit naam van de VvE of haar leden.
Dat kan de ALV alleen. Staat nota bene in de AvS.
Beheerders zullen dit nooit doen.Kortom, geen reden om bovenstaande te registreren bij de KvK. Want een bedrijf kan ook denken met zoveel restricties om niet met een VvE verder te willen gaan.
Bij de KvK kan je registeren “zelfstandig bevoegd tot een bepaald bedrag” bijvoorbeeld 25.000 euro. Boven dat bedrag is gezamenlijke bevoegdheid nodig. Maar daar kijken aannemers niet naar. Dus zal je moeten inregelen bij de bank.Mij is in elk geval helder dat we op dit moment absoluut onvoldoende doteren en dat was het punt wat ik maken wilde.
Dat betekent niet dat de scope naar 30 jaar moet, maar gewoon dat een bestuur goed moet besturen. Ik weet niet wat de kostenpost is, maar natuurlijk ben ik voor dat je iets opzij legt per jaar voor de kostenpost die pas in beeld kwam na 31 jaar. Maar wellicht dat we verschillen van mening over de vraag hoe hoog die dotatie moet zijn. Hanteer voorlopig gewoon 100 euro en zie na 10 jaar of dat bedrag verhoogd moet worden.
@ DikOz: Jouw vraag of een MJOP een goede voorspelling was is eigenlijk een teken dat het MJOP meer waarde krijgt dan waarvoor het bedoelt is, zoals ik in mijn vorige reactie probeerde uit te leggen. Maar volgens mij is het tegelijkertijd ook jouw argument om niet te zwaar aan een MJOP te tillen, omdat de opstellers er toch meestal ruim naast zitten.
@ PMSchC: De 0,5% herbouwwaarde-wet waar je volgens mij op doelt is geen wet waarvoor politie wordt ingezet om boetes uit te delen. 😊
Ik snap overigens niet dat je de wetgever zoveel waarde geeft. Maar laat ik enkel naar je argumenten kijken.
De tijdshorizon van een MJOP speelt bij het vaststellen van de dotatie naar mijn mening ook een niet te onderschatten rol. Ik kijk alleen niet naar het aantal jaar, want dan is een scope van 50 jaar nog te kort. Ik kijk dus naar iets anders, namelijk het gebouw waarover het gaat. Dan pas maak ik een MJOP op basis van een scope van 10 jaar, maar wel met 30 jaar in het achterhoofd. De wetgever snapt niet dat niet alle gebouwen hetzelfde zijn. Logisch want daarvoor is het een wetgever en geen VvE-bestuurder. Als de wet zegt dat een scope van 30 jaar verplicht, dan krijg je nog meer rommel in de VvE-wereld (maar ik verwacht ook niet iets anders).Waarom een scope van 10 jaar? Omdat mensen in het hier en nu leven. Bovendien kan er nog van alles veranderen. En daarnaast moet een VvE zich ook niet uit de markt prijzen. Het heeft dus echt geen zin om in detail te kijken welke kosten er allemaal aan zouden kunnen komen. Want zoals ook veel forumbezoekers al hebben opgemerkt, is een MJOP aan verandering onderhevig en is een voorspelling van 10 jaar geleden over nu enorm gedateerd en soms ook helemaal verkeerd. Bovendien wordt er in de VvE-wereld ook bewust veel uitgesteld. Dus is het niet gek dat MJOP’s vaker niet kloppen dan wel.
Wat ik in mijn eerdere reacties en in deze probeer duidelijk te maken is dat het MJOP een richtlijn is en geen wet. Het is een middel om goed te kunnen besturen, maar niemand gaat strak het MJOP volgen in de uitvoering omdat iemand dat 10 of 30 jaar geleden heeft bedacht. Ik hoop in ieder geval niet, want de bedenkers van MJOP’s zijn vaak geen aannemers. Ik heb wel geleerd dat er daarom veel fouten in een MJOP kunnen zitten, met name als dit via een beheerder is opgezet. Als bestuurder wil je niet op een ALV moeten zeggen dat iedereen 30.000 euro moet bijbetalen en dat is het doel van het MJOP, namelijk om zoiets te voorkomen
Jouw tabel kan ik niet zien, maar ik ben eigenlijk meer geïnteresseerd in welke kostenpost pas in zicht komt in een scope van 31 jaar of meer.
Als VvE kunnen eigenaren hun kop in het zand steken maar forse uitgaven zijn onontkoombaar. Daarom behoren bestuurders daar boven te staan en rekening te houden met een weloverwogen dotatie. Maar bestuurders dienen ook rekening te houden met het feit dat de mensen nu leuk willen leven. Doen bestuurders dat niet, dan zet iedereen misschien wel de woning te koop met alle gevolgen van dien. En dat stond dan niet vermeld in het MJOPJe gaat volledig voorbij aan het feit dat niet het bestuur het hoogste orgaan is in een VvE, maar de ALV.
Zoals eerder aangegeven zijn de planmatige kosten voor een jaar prima te voorzien en dus te plannen.
Voor deze planmatige werkzaamheden en uitgaven vraagt het bestuur toestemming in de ALV.
Daarmee zijn deze kosten dus gedekt.Blijft dus alleen nog over de onvoorziene kosten.
Hierin wordt ook weer voorzien in de modelreglementen, waarin vaak is bepaald;<em class=”d4pbbc-italic”>“… Voor zover in verband met de omstandigheden het nemen van spoedeisende maatregelen welke uit een normaal beheer kunnen voortvloeien noodzakelijk is, is het bestuur zonder opdracht van de vergadering hiertoe bevoegd, met dien verstande dat het voor het aangaan van verbintenissen een belang van een nader door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaande de machtiging nodig heeft van de voorzitter van de vergadering.”
En daarnaast kunnen zij dan altijd nog tekst en uitleg geven over die onvoorziene kosten in de eerstvolgende ALV.
Vraag me dus nog steeds af waarom jij meent een hoog mandaat nodig te hebben.Leuk dat je blijft sparren. 😊
Nee, ik ga helemaal niet voorbij aan het feit dat niet het bestuur het hoogste orgaan is in een VvE, maar de ALV. Maar ik heb ook genoeg realiteitsbesef dat het zo niet werkt in de praktijk. En als het wel zo werkt, dan is de VvE niet bepaald slagvaardig (ook een van mijn redenen waarom ik cynischer ben geworden).Verder lijk je vast te zitten in een hokjesgeest door te denken dat het gaat om wel of geen planmatige kosten. Soms gaat er iets stuk en is dat niet te voorzien. VvE-beheerders kiezen dan de goedkoopst mogelijke optie voor herstel zonder naar het planmatig onderhoud te kijken. Maar daarnaast, en volgens mij heb ik van jou die rechterlijke uitspraken linkjes gezien, waarin de rechter aangeeft dat het bestuur ook een bestuurlijke vrijheid heeft.
Tot slot denk ik aan de hand van jouw opmerking, en ik citeer: “Vraag me dus nog steeds af waarom jij meent een hoog mandaat nodig te hebben.” Dat je geen rekening houdt met grote VvE’s of dat je minstens nog geen onderscheid hebt gemaakt tussen het mandaat voor een kleine VvE en een grote VvE. Als er jaarlijks ruim een half miljoen binnen komt op de rekening van de VvE, dan liggen eigenaren echt niet wakker van een mandaat onder de 25.000 euro. Uiteraard zal er een toelichting op de jaarrekening gegeven moeten worden indien zoiets gebeurt, maar dat lijkt mij logisch voor grote VvE’s met zo’n enorme cashflow.
Een lager mandaat draagt ook bij aan meer transparantie en betrokkenheid van de leden.
Het gaat er helemaal niet om dat het bestuur niet vertrouwd zou worden, maar om het vergroten van de controlemechanismen zodat alle leden zich goed geïnformeerd en betrokken voelen bij de besluitvorming.Met iets subjectiefs als gevoelens kan je geen VvE besturen.
Bovendien komt het erg onkundig over als het bestuur voor iedere uitgave zo onzeker is dat het steeds de leden moet raadplegen. Uiteraard komt een bestuur niet op dag 1 in deze positie, maar wel na een paar jaar.
Bovendien zijn er tegenstrijdigheden in een VvE waarmee een bestuur ook niet veel kan, zoals betrokkenheid versus zorgeloos wonen. Complete transparantie en een lage opkomst op de ALV. Je kan wel idealistisch een drempelwaarde van 3000,- euro noemen, maar in de praktijk zit niemand te wachten om naar een ALV te komen om goedkeuring te geven voor een uitgave van 3001,- euro. Eigenaren hebben wel wat beters te doen. Met name de individuele investeerders die de woningen verhuren.Een lager mandaat, zoals €3.000 zorgt ervoor dat het bestuur niet zelfstandig grote uitgaven kan doen zonder goedkeuring van de ledenvergadering.
Dit vergroot de transparantie en controle van de VvE-leden over de financiën en beslissingen.Zolang het bestuur transparant is naar kascommissie en VvE-leden met een hoger mandaat t/m bijvoorbeeld 20.000 euro, dan is de transparantie en controle van de VvE-leden over de financiën en beslissingen gelijk aan een lager mandaat. Als de VvE-leden het er achteraf niet mee eens zijn, dan kunnen ze het bestuur om een toelichting vragen en indien gewenst laten aftreden.
Zijn er ervaringen en tips om dit handiger te doen?
Gewoon alles op 1 A4tje en als het meer dan 1 A4tje wordt, dan weet je dat je te veel hooi op je vork hebt.
Sommige zaken moet je ook echt niet willen combineren waardoor er te veel aannemers gelijktijdig in het pand rondlopen.
Afstemming tot in detail is iets wat je volgens mij moet afleren. Zo niet, dan ga je dat nog wel afleren, aangezien je volgens mij al voldoende werk overneemt van de beheerder terwijl die daar een commerciële vergoeding voor krijgt.
