VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Dat klopt, het gaat ook helemaal niet om strafrecht in een VvE.
Maar aangezien jij schreef “Toch heeft de rechter een straf verzonnen.”, dacht ik het nietig verklaren van de jaarrekening maar even als “straf” te zien, om geen discussie over appartementsrecht en strafrecht te gaan beginnen.De straf noem ik een besluit van de ALV terugdraaien (nietig) terwijl niemand daarnaar gevraagd heeft.
De ‘overtreding’ is het niet hebben van een kascontrole. Als er geen bezwaar is dat er een nietig besluit is genomen, mag de rechter dat ook niet ongevraagd bestraffen.We hoeven geen discussie te beginnen over appartementsrecht en strafrecht. Maar het verschil is opvallend. Iemand krijgt pas een straf (of een maatregel) wanneer dat geëist wordt in strafrecht. Maar in appartementsrecht zou alles vele malen strenger moeten zijn voor onverklaarbare redenen.
Ik zie het nut niet van een ondersplitsing zonder bouwkundige aanpassing.
Onjuist, BW2:14 bepaald dat als een besluit in strijd is met de wet of de statuten, een dergelijke besluit nietig is.
De rechter geeft duidelijk aan dat het besluit in strijd is met de wet, dus…. het besluit is nietig,Dat is geen straf. De ALV krijgt met een nietig besluit geen boete van de politie en de eigenaren riskeren met 100 nietige besluiten geen eens een celstraf.
Een VvE kan zelfs niet met unanimiteit besluiten zich niet aan de wet te houden.
Als er een nietig besluit wordt genomen is het ongeldig, m.a.w. het besluit heeft nooit bestaan.Dat klopt niet helemaal.
Iemand moet bezwaar maken en dat is bij unanimiteit onmogelijk. Het kan dan goed een nietig besluit zijn, maar zolang niemand de rechter verzoekt om het besluit nietig te verklaren, mag het besluit niet nietig verklaard worden. Anders mogen de rechters jaarlijks honderduizenden notulen nalezen op zoek waar nog meer nietige besluiten zijn genomen.Interessante, maar redelijk onduidelijke zaak.
Aannemende dat een verbod op ondersplitsing niet vaak in een AvS voorkomt, kan een eigenaar de woning niet eindeloos ondersplitsen. Indien een eigenaar in een flat de woning zonder enige toestemming wenst aan te passen voor ondersplitsing, dan komt een ander dilemma boven tafel, namelijk of die woning eigen voordeuren krijgt. Zoja, dan is er wel een besluit van de ALV nodig aangezien de eigenaar in zo’n geval de gezamenlijke ruimte wenst aan te passen. Dat is in deze zaak niet duidelijk, maar lijkt ook nog helemaal niet te spelen.Een ondersplitsing lijkt dus alleen te mogen wanneer de eigenaar een paar kamers in een appartement maakt die in bezit is van meerdere eigenaren. Ik zou niet weten waarom iemand dat zou willen.
En wat is een ondersplitsing waard zonder officiële registratie in de AvS. Voor zo’n mutatie is ook goedkeuring nodig van de ALV. Zonder die mutatie is er juridisch toch geen sprake van ondersplitsing?
Op grond van BW2:48 is een VvE verplicht om;
– indien een raad van commissarissen ontbreekt en er geen accountantsverklaring wordt overgelegd, een kascommissie te benoemen.
– een onderzoek naar de balans en staat van baten en lasten uit te voeren.
– Verslag uit te brengen aan de vergadering.Als een ALV jaarrekeningen goedkeurd zonder dat is voldaan aan bovenstaande wettelijk voorgeschreven voorwaarden handelt zij in strijd met de wet, wat dus altijd nietigheid zal opleveren.
Geef je geen antwoord op mijn vraag en bewijs je mijn gelijk.
Ik ken BW2:48 en dat is duidelijk.
Maar er bestaat geen straf voor het handelen in strijd met dit wetsartikel. Toch heeft de rechter een straf verzonnen.
Dit wetsartikel geeft iedere individuele eigenaar het recht om tegen de meerderheid in, te winnen als minderheid in een ALV wanneer er gestemd wordt over wel of niet goedkeuren van de jaarrekening. Geen juridisch achterdeurtje, maar gewoon een mooi verzorgde voordeur.
Vervolgens kan geen enkele eigenaar een kascontrole iets interesseren, en keurt men unaniem (toch? of is dit een andere zaak?) de jaarrekening goed. Daarover staat dus niks in de AvS of in de wet. Er staat nergens dat de gehele ALV in overtreding is van de AvS (of de wet) wanneer men zonder controle toch een jaarrekening goedkeurt. Er bestaat geen geschreven verbod hierop. Dus mag de gehele ALV ook niet daarvoor door een rechter gestraft worden. De ALV was toch het hoogste orgaan van de VvE? Waarom denkt de rechter daar anders over en gaat de rechter vervolgens op de stoel van een eigenaar zitten?Volgens mij spreek je jezelf aardig tegen in deze twee stellingen.
Nee hoor, ik spreek mijzelf niet tegen.
Er is geen juridische achterdeur, maar er is altijd de optie om naar de rechter te stappen. Er is immers een kans dat je de rechter kan overtuigen dat je gelijk hebt. Als de tegenpartij dan ook nog eens een zwakke verdediging heeft, dan is het goed mogelijk dat je zonder juridische achterdeur toch nog je zin kan krijgen. Sommige mensen doen dat zelfs voor hun hobby.Er staat volgens mij nergens in de AvS dat wanneer er geen commissie is, het dan verboden is om de jaarrekening goed te keuren. Daarom snap ik niet waarom de rechter de goedkeuring niet accepteert.
Uiteraard verklaar ik de ALV voor gek dat men zonder kascontrole de jaarrekening goedkeurt, maar daar gaat het niet om. De ALV heeft besloten geen boodschap te hebben aan een kascontrole en hoewel er wel staat dat er een kascommisssie moet zijn, staat er nergens dat je dan de jaarrekening niet mag goed keuren.En dan heb ik het nog niet eens over de enorme betalingsachterstand van ruim 2 ton.
Bijzonder is dat deze beheerder erom bekend staat ook merkwaardige, lees nietige, besluiten te laten nemen t.a.v. betalingsachterstanden, zie deze discussie.De werkelijke vraag is dan ook hoe de VvE-leden dit accepteren en het hun hoofd halen om de jaarrekening goed te keuren en de beheerder niet te ontslaan.
Dat is vreemd.
Het is toch de ALV die accepteerde dat er geen kascontrole heeft plaatsgevonden?
Een Kascommissie kan alleen advies geven om een jaarrekening wel of niet goed te keuren. Dat er geen kascontrole heeft plaatsgevonden, kan je interpreteren als een advies om de jaarrekening niet goed te keuren. De meerderheid bepaalde op de ALV dat men dat niet belangrijk vond. Vreemd dat de rechter denkt hoger te staan dan de meerderheid van VvE-leden op een ALV. De rechter is immers geen VvE-lid.3. het bestuur laat de maandbijdrage gelijk (om de oudhjes te paaien..grrr.)
Ik zou denken dat vooral oudjes hier niet in trappen.
Jouw fout begint bij het accepteren dat er geen MJOP is. Juist een MJOP zal antwoord geven op de vraag of het verstandig is om wel of niet geld uit te geven aan luxe zaken. Ik kan het deels wel eens zijn met Rob en DikOz en zijn analyse, maar ik vind alle juridische details van de AvS echt niet interessant. Je zal gewoon meer dan een 1/3e minderheid moeten mobiliseren om tegen een groen dak te stemmen, indien je daar tegen bent. Dat is hoe de democratie in een VvE werkt (al willen politici dat aanpassen van 1/3e naar de helft+1). Er is geen juridisch achterdeurtje voor slechte verliezers om enkel de zin door te drammen van 1 enkele eigenaar. Lijkt mij overigens ook een makkelijke taak met 80+ers. Je geeft het argument zelf al, namelijk laag houden van servicekosten.
Lukt het je niet om meer dan 1/3e minderheid mee te krijgen, dan kan je het altijd proberen bij de rechter dat er geen MJOP is en daarom het besluit voor luxe zaken ongeldig of nietig te laten verklaren, omdat je zin niet hebt gekregen.Overigens wel een onbekwaam bestuur dat men zo’n financieel beleid kan hebben. Niet weten of je voldoende spaart voor de komende 10 jaar en dan ondoordacht een groen dak willen kopen. Kleuters handelen zo ondoordacht en onverantwoordelijk. Dat 80+ers met zoveel levenswijsheid ook zo kunnen handelen zou je niet verwachten.
En camera’s zijn in deze tijd helaas geen luxe zaak meer.
De problemen ontstaan juist wanneer de meerderheid besluiten neemt die in strijd zijn met de splitsingsakte.
Ook dan ontstaan er geen problemen. Problemen ontstaan pas als er iemand naar de rechter stapt omdat de ALV besluiten heeft genomen die in strijd zijn met de splitsingsakte.
Deze problemen voorkom je door tijdens de vergadering alles te bespreken waardoor iemand geen noodzaak ziet om naar de rechter te stappen. Anders gezegd; op een vergaderingen moeten gewoon alle belangen worden afgewogen. Iedereen moet wel eens water bij de wijn doen, maar niemand heeft zin om dat eenzijdig met regelmatig te doen. Zeker niet wanneer iemands belang direct op het spel staat.Ook totaal niet relevant of de kosten contractueel wel of niet in rekening gebracht mogen worden.
Conclusie blijft z.s.m. overstappen.
Daarnaast dient een externe partij geen inzage te hebben in de debiteurengegevens, misschien daarom wel handig om te kijken wat contractueel rechtmatig is in deze.Daar is de meerderheid het niet altijd mee eens. 🙂
Hoe gaat het met jullie zoektocht naar een nieuwe beheerder?