VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Een MJOP is geen wet van Meden Perzen, maar een inkijk in te verwachte kosten.
Dan snapt helaas niet iedereen.
En niemand kan iets zinnigs zeggen over te verwachte kosten over 25 jaar. Sommige zaken zullen altijd op het MJOP blijven terugkomen, maar andere zaken kunnen jarenlang uitgesteld worden zonder al te veel risico’s. Vooral als iets alleen maar esthetisch is, dan hoeft het niet. Mensen willen niet al hun geld uitgeven aan een flatgebouw.In principe ben ik het overigens wel eens met deze stelling.
Ook ik heb (helaas) regelmatig mijn twijfels over de kennis van kascommissieleden.Maar helaas, zo werkt de wet nu eenmaal niet.
Een bestuurder hoort dwingend recht niet te negeren;Een bestuurder kan niet de ALV uren laten duren totdat iemand zich tegen haar/zijn zin in kandidaat stelt als lid van de kascommissie.
En hoe de wet werkt is kennelijk totaal niet belangrijk. We hebben nu namelijk een uitelkaar gevallen demissionair kabinet die nog even alle VvE-regels overhopp probeert te gooien. Zoiets moet ik eens als demissionair VvE-bestuurder proberen met jou als VvE-lid. 🙂De AVS stelt dat een kascommissie moet bestaan uit 2 leden.
Ook in BW2:48 is bepaald dat een kascommissie uit 2 leden moet bestaan.
Dus ja, een kascommissie MOET uit 2 leden bestaan.
Wat jou beter lijkt is totaal niet van belang hierbij.Het zal niet de eerste keer zijn dat een besluit tot goedkeuring van de jaarrekening door een rechter wordt vernietigd omdat de kascommissie niet aan de juiste voorwaarden voldoet.
Er zijn genoeg ALV’s in Nederland waarbij er maar 1 vrijwilliger zich aanmeldt voor de kascommissie. Soms zelfs niemand. Op dat moment is zowel de hele wet als de AvS niet van belang, want de realiteit is te weinig aanmeldingen of vrijwilligers, dus geen 2 leden voor de kascommissie.
En een besluit tot goedkeuring van de jaarrekening staat los van de kascommissie. Een kascommissie geeft alleen advies om een jaarrekening wel of niet goed te keuren. Een kascommissie keurt geen jaarrekeningen goed, want dat doet de ALV. Het is niet verboden om tegen het advies in van de kascommissie een jaarrekening wel of niet goed te keuren. De vraag of het verstandig is het, is niet relevant.
Pas wanneer de kascommissie haar controlerende taak niet kan uitoefenen, ongeacht het aantal kascommissieleden, dan wordt het pas echt spannend. Vooral als ene bestuur of beheerder dit tegenwerkt.
een kascommissie kan makkelijk uit 1 persoon bestaan, ongeacht wat een MR/AvS zegt. Het gaat niet om kwantiteit maar om kwaliteit. En 1 extern bureau voor de kascontrole lijkt mij beter dan een kascommissie bestaande uit 10 eigenaren welke er geen verstand van hebben.
Wat een grote onzin om een MJOP voor 30 jaar te willen hebben. Weer typisch een geval van te ver doorschieten.
De NEN 2767-inspectie / conditiemeting geeft een volledig beeld van welke zaken er allemaal zijn in een gebouw, maar dat betekent niet dat al die zaken ook geld gaan kosten volgens de planning van 30 jaar geleden of na 30 jaar vernieuwd moeten worden.cv-ketels en hydroforen (voor VvE’s) behoren niet regelmatig onderhoud nodig te hebben.
Met waterontharders (voor VvE’s) ben ik niet bekend.Rob:
Helaas is dat in jouw situatie waarschijnlijk de juiste conclusie.
monaster:
@RB Ben ik helemaal met je eens. Ik denk dat de Rechter hier de enige oplossing is.
slangenkuil:
We kunnen niet anders dan naar de rechter stappen
Ik denk dat jullie het allemaal verkeerd hebben en momenteel nog niet naar de rechter moeten stappen.
Jullie hebben als ik het goed begrijp nu geen bestuur en en de beheerder heeft kennelijk nu het mandaat van de ALV om de financieën te regelen. Dat betekent allereerst zsm een nieuwe ALV uitschrijven want een VvE zonder bestuur kan niet.
De wanbestuurder is ontslagen, maar hij was toch de enige bestuurder? Dan kan hij nog niet bij de KvK worden uitgeschreven. En de beheerder moet de bankpas van de ontslagen wanbestuurder laten blokkeren.
Deze essentiële stappen zijn nodig voordat het stappen naar een rechter zin heeft.Stel je hebt 10 agendapunten waarover gestemd mag worden in een VvE van 100 leden. En 10 keer is het iedere keer 51 voor en 49 tegen (en een 2/3e meerderheid is alle 10 keren niet vereist). Dan kan je als VvE wel conform de Splitsingakte de 10 besluiten aannemen, maar heb je vervolgens wel een enorm verdeelde VvE. Met ruzie in de VvE is er geen tijd meer voor de doelstellingen van de VvE, terwijl de Splitsingakte strikt wordt nageleefd. Als dan ook nog een paar leden van die 49 tegenstemmers naar de rechter stappen om minstens 5 van de 10 aangenomen besluiten nietig te laten verklaren of te laten vernietigen, dan heb je als VvE toch echt verloren ongeacht wie we wel en niet gelijk heeft.
Rechtbank Amsterdam 23 november 2010 (https://rijssenbeek.nl/kennisbank/de-jaarlijkse-barbecue-van-de-vve/)
De kantonrechter voegde toe dat het begrijpelijk is dat het bestuur zich inzet voor het betrekken van de bewoners bij het beheer van het gebouw, maar dat dit niet valt onder de doelstelling van de VvE.Elkaar juridisch de VvE-tent uitvechten over wie gelijk heeft volgens de splitsingakte behoort ook niet tot de doelstelling van de VvE. De doelstelling van de VvE is heilig en de splitsingakte behoort daarbij niet meer dan een middel te zijn om de doelstellingen van de VvE beter na te kunnen streven, in plaats van wie volgens de splitsingakte gelijk heeft het doel op zich wordt.
Wat zit je toch in de ontkenning 😀
Splitsingaktes/Modelreglementen zijn niet heilig omdat
– Modelreglementen steeds herschreven moeten worden. 1973, 19883, 1992, 2006 en 2017
– Splitsingaktes uiteindelijk worden aangepast door mensen die er vaak onvoldoende verstand van hebben.
– Splitsingaktes soms strijdig met de wet kunnen zijn. Als het zo heilig was, dan was dat niet het geval.
Weet je wel wat je zelf schrijft? Je zegt: “Als een artikel in strijd is met de wet, geldt de wet, niet de akte.” Dus is de wet heiliger dan de akte. Je zegt het nota bene zelf: “De splitsingsakte is heilig, maar het wetboek nog net een stukje heiliger”. Iets dat heiliger is dan het andere, toont aan dat het andere dus uiteindelijk niet zo heilig is.
– Er een nieuwe Warmtewet voor nodig was in 2014 om die niet heilige Splitsingaktes/Modelreglementen eens even duidelijk te corrigeren op fouten (want dat is nu eenmaal het gevolg van wanneer mensen zonder voldoende verstand iets opstellen). Als die Splitsingaktes/Modelreglementen echt zo heilig waren dan was er geen Warmtewet nodig om hoger in hiërarchie te staan.
– De rechter in de zaak die jezelf hebt aangehaald laat zien dat de Splitsingakte van een VvE inhoudelijk niet klopte.
– Splitsingaktes volgens de splitsingaktes zelf ook aangepast mogen worden. Dat aspect is juist strijdig met iets dat heilig zou zijn. Als iets heilig is, dan is het in beton gegoten. En splitsingaktes zijn niet in beton gegoten.Nee dat is geen gewoonterecht.
Zakelijk heb je gewoon het recht om facturen te sturen. Verjaringstermijn zal waarschijnlijk 5 jaar zijn, dus je bent nog op tijd. De VvE is geen sociaal-maatschappelijke instelling. Inzake de elektra van de laadpalen is de VvE gewoon een commerciele instelling die zich moet houden aan afgesloten contracten en de daarin genoemde opzegtermijnen.Als je geen tussenmeters hebt, dan snap ik niet dat je het verbruik van de laadpalen denkt te weten. Een app van een laadpaal is echt niet betrouwbaar genoeg. Zonder tussenmeters kan je juridisch geen elektra in rekening brengen.
Als je gelijk hebt over het verbruik van de VvE laadpaal (7000 kwh pjr) en de andere twee (5000 kwh pjr), dan vraag ik mij af of daar een verklaring voor is of dat het dagelijks waarneembaar is dat de VvE paal vaker wordt gebruikt dan die andere twee.Afkoppelen kan inderdaad niet zomaar, maar jarenlang betalen voor elektra van een ander kan ook niet zomaar. Vooral als blijkt dat er geen contractuele verplichting door de VvE is aangegaan inzake die laadpalen.
De komende jaren gaan vastrechtkosten inderdaad explosief stijgen in NL, maar voor gas zal dat veel erger zijn dan voor elektra.Veel sterkte met deze zaak.
Ik zie er eerlijk gezegd het nut niet zo van in om jullie verslag vooraf toe te sturen.
De kans dat ze de notulen dan gaan aanpassen en opnieuw versturen lijkt mij nihil.
Bij het bespreken van de notulen op de vergadering kan je jouw op- en aanmerkingen maken, je verslag overleggen en verzoeken dat aan de notulen toe te voegen.Dan heb je duidelijk zoveel juridische kennis, maar ben je op dit gebied of erg naïef of gewoon een prutser. Dat vind ik wel opmerkelijk. Misschien moet je zelf maar eens eerst een bestuurder worden van een VvE.
Ik hoop echt voor je dat er geen sprake is van oplichterij en dat je na het lezen van alle relevante documenten begrijpt hoe het werkelijk in elkaar zit.
Ik ken niet alle details, maar hoe meer je erover schrijft, des te meer ik vermoed dat er sprake is van oplichterij.
2 privelaadpalen was meerwerk optie van het bouwbedrijf. 2 Eigenaren hebben hiervoor gekozen.
VVE laadpaal behoort gewoon bij de centrale voorziening van het gebouw (VVE eigendom dus).Of alle laadpalen waren al eigendom van de VvE of geen van de laadpalen waren al eigendom van de VvE. Welke optie het ook is, lijkt er sprake van een onrechtmatige daad.
In de verkoopbrochure was aangegeven dat er max 2 privelaadpalen op de centrale aansluiting konden.
Dit geeft zeer grote financiële gevolgen voor de HELE vve want nu zitten we als VVE op een 3×80 AMP aansluiting waarvoor we met z’n allen heel hoge vastrechtkosten betalen.
Zonder de 2 prive laadpalen konden we met 3×50 AMP uit, hetgeen ongeveer 2500 euro pjr goedkoper is.
De komende jaren rijzen deze vastrechtkosten de pan uit, met financiële gevolgen voor alle leden (VVE bijdrage).Dus sluit je namens de VvE de aansluiting van de 2 laadpalen, indien deze niet van de VvE zijn. Wel eerst de contracten lezen of hierover niet iets wordt vermeld
Tot slot, de vastrechtkosten behoren volgens een jurist van Vereniging Eigen Huis tot de vaste kosten van het gebouw (modelreglement 2016) en kunnen dus niet apart, v.w.b. de verhoogde vastrechtkosten, doorberekend worden aan individuele leden/laadpaaleigenaren.
Onzin
Netbeheerderskosten kan je gewoon doorberekenen. Netbeheerderskosten van 3x80A zijn zelfs op basis van verbruik, maar dat snappen ze waarschijnlijk niet bij Vereniging Eigen Huis.
Maar je haalt nu wel zaken door elkaar. De VvE is de eigenaar van het gebouw, maar wie is de eigenaar van de parkeerplaatsen en wie is de werkelijke eigenaar van de laadpalen? Als er niks in de AvS staat over de parkeerplaatsen en laadpalen dan is MR2016 niet van toepassing. Je moet echt op zoek gaan naar koopovereenkomsten en andere contracten inzake eigendom/verhuur van de laadpalen en gerelateerd elektraverbruik.Jullie VvE behoort op zijn minst fysieke tussenmeters te hebben voor het correct registreren van het elektra verbruik per laadpaal. Per direct! Of per direct de laadpalen ontkoppelen als die laadpalen niet van de VvE zijn (en er geen onderliggend verhuurderscontract is). Zo simpel is het. Via een account het verbruik inzien heeft geen enkele juridische waarde en behoort geen enkele VvE te accepteren.
Volgens mij kan je ook beter de zaak aanmelden bij de rechtsbijstand van de VvE en geen gebruik meer maken van gratis rechtsbijstand. Alleen het bestuur kan de zaak aanmelden bij de rechtsbijstand. Die gaan ook vragen naar de door mij genoemde officiële documenten.
Moeten we ons verslag van de opname sturen of wachten tot de ALV van 18-11-2025
Natuurlijk is het beter om jullie verslag van te voren naar bestuur en beheerder te sturen met het verzoek de aanpassingen door te voeren of toe te voegen. Goedkeuring notulen staat meestal aan het begin van een ALV op de agenda, dus weten jullie al snel hoe die oplichter in de ALV gaat staan. Eigenlijk weet je dat nu al, omdat de notulen incorrect zijn.
Verder is het verstandig om jullie op de hoofdzaken te richten. Een jaarrekening die te laat wordt gepresenteerd hoort niet, zeker niet in een VvE waar zoveel onvrede is en zelfs vermoedens van corruptie. Maar procedures zijn mijns inziens ondergeschikt aan de daadwerkelijke fouten en wanbestuur.