VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
dankjewel Rob. ik deel je uitgangspunt. Maar ik voeg nog wat info toe.
Links van de geplande open deuren naar het platte dak zit het slaapkamerraam van een echtpaar dat het geloop langs dat raam helemaal niet prettig vindt en vreest voor waardedaling van hun appartement, dan wel een “claim” als zij ooit hun appartement verkopen en de verkoper er achteraf achter komt dat de splitsingstekening niet klopt met de werkelijkheid.
En voorts: Aan de linkerkant van de geplande openslaande deuren zit op een halve meter de dakrand; het bestuur wil niets doen aan valbeveiliging en vindt dat het risico van degene die op het dak gaat.
Ook daar hebben enkele bewoners moeite mee. Een nieuwe eigenaar wil misschien best een appartement kopen maar niet eentje waar achteraf blijkt dat er een potentieel onveilige situatie is, die niet op de splitsingstekening stond..
Kortom, misschien niet wettelijk verplicht om de tekening te laten wijzigen, maar wel zeer raadzaam?Nee, is ook niet raadzaam, want er is waarschijnlijk geen sprake van een wijziging van de splitsingtekening.
Wel zullen jullie op de aankomende ALV deze kwestie moeten agenderen en eisen dat er valbeveiliging komt wanneer de meerderheid akkoord gaat met de vervanging van ramen voor deuren. Want op jullie bestuur kan je kennelijk onvoldoende rekenen dat dit goed geregeld gaat worden.De rechter stelt alleen de nietigheid vast, hij creëert haar niet.
Nietig is nietig, of je nu een goede advocaat hebt of niet.Duidelijk, maar hoe werkt dat in de praktijk?
De ALV besluit zonder 2/3e vereiste meerderheid om onderhoud te laten uitvoeren. Dat is een nietig besluit.
De VvE geeft nav het ALV-besluit de opdracht aan een bedrijf, die het uitvoert.
Jaren later komt men erachter dat het een nietig besluit was, maar het uitgevoerde onderhoud is in de praktijk niet terug te draaien. Wat maakt het dan nog uit dat het besluit nietig was?
Gaat de ALV de VvE op extra kosten jagen door het uitgevoerde onderhoud opnieuw te laten uitvoeren, maar dan wel met een 2/3e vereiste meerderheid? Ik denk dat niemand dat zou willen, want alle eigenaren houden de servicekosten graag zou laag mogelijk.Natuurlijk bedoel ik bovenstaande niet als argument voor VvE’s om voor ALV-besluiten geen 2/3e vereiste meerderheid te krijgen. Maar ik probeer meer te begrijpen wanneer hoe het vaststellen van een nietig besluit door de rechter, wanneer dit te laat is omdat de opdracht voor onderhoud al is gegeven, de VvE helpt of beschermt.
Links van de geplande open deuren naar het platte dak zit het slaapkamerraam van een echtpaar dat het geloop langs dat raam helemaal niet prettig vindt en vreest voor waardedaling van hun appartement, dan wel een “claim” als zij ooit hun appartement verkopen en de verkoper er achteraf achter komt dat de splitsingstekening niet klopt met de werkelijkheid.
Heeft iemand de splitsingtekening al bekeken en geconstateerd dat er sprake is van een niet kloppende tekening wanneer daar de deuren zijn geplaatst? Een splitsingtekening bevat namelijk meestal geen details over waar ramen of deuren zitten, maar gewoon keiharde lijnen waar het bezit van de VvE stopt en het bezit van een individuele eigenaar begint.
Bestuur en/of ALV en/of beheerder zijn dus vrij om de ramen te vervangen voor deuren aangezien het kozijn van de huidige ramen volledig in de ruimte van de VvE zit. Zoals je zelf al aangeeft: “het vervangen van de vaste ramen in openslaande deuren is volledig in gemeenschappelijk ruimte; zowel binnen als buiten”.Zolang de wijziging van vaste ramen naar openslaande deuren geen wijziging aanbrengt in de goederenrechtelijke toedeling of begrenzing van privé- of gemeenschappelijke gedeelten, is een wijziging van de splitsingsakte naar mijn mening niet vereist.
Er is dus helemaal geen sprake van een wijziging van de splitsingsakte. Ik geef zo’n ‘claim’ van dat echtpaar daarom zeer weinig kans van slagen.
Aan de linkerkant van de geplande openslaande deuren zit op een halve meter de dakrand; het bestuur wil niets doen aan valbeveiliging en vindt dat het risico van degene die op het dak gaat.
Ook daar hebben enkele bewoners moeite mee. Een nieuwe eigenaar wil misschien best een appartement kopen maar niet eentje waar achteraf blijkt dat er een potentieel onveilige situatie is, die niet op de splitsingstekening stond..Staan onveilige situaties vermeld op splitsingtekeningen? Bij ons niet in ieder geval.
En wanneer blijkt dat valbeveiliging verplicht was, dan is het bestuur in gebreken en misschien zelfs aansprakelijk indien er een ongeluk gebeurt, aangezien het feit dat het bestuur is aangesproken op de eventuele noodzaak van valbeveiliging en het bestuur gekozen heeft om het te negeren. Als er deuren worden geplaatst op een halve meter van een dakrand waar aannemers gemakkelijk af kunnen vallen, bijvoorbeeld wanneer men per ongeluk struikelt, dan zou een goede aannemer van te voren aangeven dat een valbeveiliging wel of niet verplicht is. Ook zou een bekwaam bestuur nooit zo’n gevaarlijke situatie creëren. Er zit kennelijk niet voor niets nu een raam.Het bestuur gaat niet over wel/niet iets doen aan valbeveiling, daar gaat de ALV over en/of wettelijke eisen.
Bestuur heeft uiteraard wel als taak om te waarschuwen dat als een dergelijke verandering plaats vindt, er valbeveiliging moet komen en/of verstandig is.Onzin, het bestuur gaat wel over om wel/niet iets te doen aan valbeveiling. In dit geval zal het bestuur het voor de zekerheid moeten neerleggen bij de ALV, omdat het aanpassen van een kozijn van raamwerk naar deuren een onveilige situatie kan veroorzaken, dus de kosten voor extra valbeveiliging veel hoger zullen uitvallen. Het is dus niet alleen maar een simpele bouwkundige aanpassing van raamwerk naar deuren. Het is goed mogelijk dat de meerderheid in dat geval liever kiest voor het niet aanpassen, want geen verstandige eigenaar zit te wachten op een gigantische aansprakelijkheidsclaim van een aannemer die invalide is geraakt omdat het bestuur te dom was om te begrijpen hoe belangrijk valbeveiliging is. Er is zelfs kans dat de rechtsbijstand van de VvE in dit geval besluit dat zo’n aansprakelijkheidsclaim niet onder de dekking valt, omdat het valt onder nalatigheid van het bestuur.
Oeiii, dat vind ik een gevaarlijke uitspraak.
Er zit echt wel een enorm groot en belangrijk verschil tussen nietig en vernietigbaar.
Een nietig besluit is nooit geldig geweest, ook zonder actie.
Een vernietigbaar besluit is een rechtsgeldig besluit dat pas ongeldig is wanneer het door een rechter wordt vernietigd.
Dat maakt voor verjaring, aansprakelijkheid, mogelijke schadeclaims en opvolgende besluiten een wereld van verschil.Aansprakelijkheid, mogelijke schadeclaims, etc worden bepaald aan de hand van subjectieve criteria en de 30 dagen grens?
– De 30 dagen grens, want als er geen verzoek tot vernietiging wordt ingediend, dan is het ooit vernietigbaar besluit voor altijd rechtsgeldig.
– Subjectieve criteria, want het is pas nietig als iemand van mening is dat het een fundamenteel totstandkomingsgebrek is en de rechter daarin wel of niet in meegaat (mede afhankelijk van de partij die de beste jurist of advocaat heeft). Dat gaat met een simpel rechtsbijstandje niet lukken.Nee hoor, er is geen wet, geen BW-bepaling en geen Modelreglement die voorschrijft dat stemmen anoniem moeten zijn.
Anoniem stemmen mag, maar is geen verplichting.Klopt, maar je moet er ook niet aan willen beginnen door het op te nemen in de notulen. Er is dan een risico dat eigenaren elkaar gaan lastig vallen en druk uitoefenen na de ALV. Verkiezingen voor de politiek zijn ook niet voor niets anoniem.
handopsteken = niet anoniem;
mondeling stemmen = niet anoniem
hoofdelijk stemmen = niet anoniem
schriftelijk stemmen kan anoniem zijnGaat mij alleen om het wel of niet opnemen in de notulen.
In veel VvE’s is stemmen juist zichtbaar, zeker bij hoofdelijke stemming of bij kleine VvE’s.
Ook bestaat er geen enkel verbod om de stemuitslag in de notulen weer te geven.
Soms is het naar mijn mening zelfs juist verstandig om daar duidelijk over te zijn, bijvoorbeeld bij;
– bij betwiste stemverhoudingen
– bij gekwalificeerde meerderheden
– bij stemmingen per breukdeelDan kijkt de VvE niet naar het hoogste orgaan, namelijk de ALV maar dan kijkt de VvE naar de afzonderlijke eigenaren. Opnemen van namen in de notulen blijft onverstandig. Het kan zijn dat het bestuur het wel noteert op een kladje (om zeker te zijn van de breukdelen), maar het in geen geval opneemt in de notulen. Wanneer duidelijk is dat er geen verzoek tot vernietiging bij de rechter is, zijn de namen ook niet meer relevant.
Helaas wordt vaak het privacy argument gebruikt, maar ook dat is naar mijn mening onjuist.
Het stemgedrag in een VvE is functioneel en is uitsluitend bedoeld voor gebruik binnen de VvE, het dient een gerechtvaardigd belang, namelijk controleerbare besluitvorming en het wordt alleen gedeeld met leden, niet met het publiek.
Ik zie geen enkele reden waarom dat in strijd zou zijn met de AVG.Heb ik niet gezegd dat het in strijd zou zijn met de AVG. Het gaat om een democratisch proces, waarbij privacy inderdaad een factor speelt.
Notulen worden niet alleen gedeeld met leden, maar ook met makelaars, potentiële kopers, beheerders, etc. Dus dat heb je verkeerd dat het enkel voor gebruik binnen de VvE is. Eigenaren kunnen misschien anders gaan stemmen wanneer men weet dat alles in de notulen wordt opgenomen. Dat moet men niet willen. De ALV is de enige plek waar iedereen weet hoe iedereen stemt en daar moet het blijven.Oa in jouw linkje te lezen: https://nederlandvve.nl/vve-nieuws/het-verschil-tussen-nietigheid-en-vernietigbaarheid-van-besluiten/
“Een besluit waarin bepaald wordt dat één VvE lid voortaan hogere bijdragen moet betalen omdat hij voor geluidsoverlast zorgt. (Strijd met de splitsingsakte)”
Dit gaat toch veel verder dan een nietig besluit? Dit is mijns inziens namelijk een criminele strafbare handeling. Dit noem ik een VvE met afpersingspraktijken.
Dat komt omdat er ook fundamentele totstandkomingsgebreken bestaan.
Als het totstandkomingsgebrek niet fundamenteel is, is er spake van vernietigbaarheid.
Is het wel fundamenteel, zoals bijvoorbeeld het niet voldoen aan de quorum eis, dan leidt dat tot nietigheid.
Een betere uitleg is hier te lezen.Dank voor de uitleg.
In sommige zaken is het helder, maar omdat de vraag of iets wel of niet fundamenteels is een subjectieve kwestie is, vind ik het verschil niet volledig helder. Wanneer stopt het fundamentele totstandkomingsgebrek en begint het niet-fundamentele totstandkomingsgebrek?
Voorbeeld: Dat een oproepingstermijn van 12 dagen is gehanteerd terwijl 15 dagen verplicht is volgens de AvS lijkt mij op zich nog niet fundamenteel. Terwijl 15 dagen wel conform de AvS is dus zou alles minder dan 15 per definitie nietig moeten zijn waarbij er geen verzonnen variabele wordt toegevoegd of iets fundamenteels is terwijl het antwoord op deze vraag subjectief is.
Dus wanneer een oproepingstermijn van 3 dagen is gehanteerd, dan is dit alleen fundamenteel wanneer een agendapunt financiele gevolgen heeft. Daarover kan je van mening verschillen, dus subjectief terwijl ik dacht dat het verschil tussen nietig en vernietigbaar echt objectief bepaald moet kunnen worden. Het is dan duidelijker voor de juridische leek om te zeggen dat alles minder dan 15 dagen nietig is. In de praktijk komt nietig en vernietigbaar voor mij op hetzelfde neer. Je hebt als bestuur of beheer een fout gemaakt en een tik op de vingers gekregen dat alles rondom een besluit weer opnieuw gedaan moet worden. Het is voor de juridische leek dan niet belangrijk of alles opnieuw gedaan moet worden of het eerste besluit nietig was of vernietigd was. Want opnieuw een ALV, opnieuw agenderen, opnieuw uitleggen, opnieuw vragen beantwoorden, opnieuw stemmen en opnieuw beoordelen wat het definitieve besluit voor de VvE is. Wie heeft daar nou zin in?- Deze reactie is gewijzigd 4 dagen, 10 uren geleden door .
Volgens mij bestaat er ook geen algemene verplichting om in VvE-notulen het individuele stemgedrag van leden op te nemen.
Vereist is dat uit de notulen blijkt dat het quorum is gehaald en met welke meerderheid een besluit is genomen, maar dat kan ook samengevat, door bijvoorbeeld alleen het aantal stemmen vóór en tegen te vermelden.Dat is inderdaad ook hoe ik het zie. Stemmen is altijd anoniem en het mag nooit in de notulen na te lezen wie wel en wie niet tegen heeft gestemd.
In sommige gevoelige zaken, vooral ook als een eigenaar tijdens de ALV al laat weten het besluit te willen vernietigen, dan noteer ik het aantal stemmen incl breukdelen, zodat beide partijen wat de feiten zijn. Dat moet ik als bestuurder zelf ook weten, want ik ga echt geen fout maken met besluiten die niet door de juiste meerderheid zijn genomen.In deze kwestie stapelen de gebreken zich op: te korte oproepingstermijn, besluit niet geagendeerd, zware privacy-impact én onduidelijkheid over de stemming.
Bij zo’n gevoelig besluit (camera’s, privacy!) mag je volgens de rechter dus meer zorgvuldigheid, betere documentatie en meer transparantie verwachten.
De ontbrekende stemverantwoording is hier één van meerdere factoren, niet een zelfstandige vernietigingsgrond.Klopt dat alles opstapelde, maar een niet anonieme stemverantwoording lijkt in deze zaak voor de rechter geen probleem te zijn. Dat de exacte breukdelen niet bekend waren, kan voor een rechter meegespeeld hebben. Maar de rechter heeft niet gereageerd op de opmerking dat de namen van voor-stemmers en tegen-stemmers niet in de notulen zijn opgenomen.
In de rechterlijke uitspraken en ook op de juridische websites voor VvE’s is meer genomen zorgvuldigheid rondom de besluitvorming inzake gevoelige kwesties zoals camera’s, altijd de boodschap. Rechters vergeven bestuurders en beheerders nog voor het feit dat men onvoldoende juridische kennis heeft, maar bestuurlijke luiheid wordt over het algemeen niet vergeven, en daarvoor kan je als bestuurder een tik op de vingers krijgen (en terecht ook).
In deze zaak lijkt dat ook terecht.
Het bestuur had van te voren moeten weten welke meerderheid (helft+1 of 2/3e meerderheid) noodzakelijk was. Artikel 56 is overduidelijk en de luiheid in het verweer van het bestuur is echt opmerkelijk. De installatie van een camerabewakingssysteem zou namelijk volgens het bestuur een beheermaatregel zijn. Dat was het beste argument die ze konden verzinnen? Dat klinkt als een mogelijk incompetent bestuur en was dit mijns inziens een onnodige rechtszaak omdat het bestuur had moeten weten dat er geen kwalificeerde meerderheid was voor het besluit. Als het bestuur en zelfs het beheer Artikel 56 al niet eens begrijpt, dan vraag ik mij af wat dit bestuur en het beheer nog meer niet begrijpt. Vooral de beheerder had beter moeten weten.- Deze reactie is gewijzigd 4 dagen, 11 uren geleden door .
Interessant.
Ik zag ook staan dat in de notulen moet worden opgenomen hoe ieder lid (indien aanwezig) gestemd heeft.
Onze beheerder zet dit niet in de notulen (ivm privacy), maar heeft die gegevens wel. Is het inderdaad een verplichting om het individuele stemgedrag te publiceren?Ik weet alleen niet of dit klopt. In MR2017 kan ik niet vinden dat dit verplicht is, maar misschien lees ik er overheen.
Overigens wel slordig van het bestuur om met zo’n magere opkomst zo’n gevoelig onderwerp goedgekeurd willen hebben en dan ook nog te laat zijn met de oproep.
Altijd weer leuk, die cursusjes ‘nietig’ en ‘vernietigbaar’ van de rechtbank.
ECLI:NL:RBLIM:2026:237
Inhoudsindicatie
Besluiten VvE.
Niet voldaan aan quorumeis, dus besluit 1 is nietig o.g.v. artikel 2:14 lid 1 BW.
Niet voldaan aan oproepingstermijn en besluitvorming van besluit 2, dus besluit 2 vernietigbaar o.g.v. artikel 2:15 BW.Ik begrijp het verschil nog niet
Waarom is het besluit niet nietig omdat er niet conform de AVS is gehandeld. Een besluit die genomen is waarbij niet is voldaan aan een oproepingstermijn behoort toch ook niet te bestaan?
Of een besluit dat is genomen waarbij niet is voldaan aan een quoromeis kan toch ook vernietigd worden?Het zal niet vaak voorkomen, maar ‘t is zeker wel mogelijk.
Met bouwkundige aanpassing bedoelde ik een aanpassing in de gezamenlijke ruimte.
In jouw voorbeeld met een maisonnette veranderde niks aan de gezamenlijke ruimte. Dus is er alleen intern in de woning iets aangepast. Als een eigenaar dat juridisch wil ondersplitsen, dan kan een eigenaar van een ondergesplitste niet stemmen voor de andere woning zonder een volmacht. In de praktijk is een ondersplitsing in dat geval ‘meer gedoe’.Als bestuurder begrijp ik de voordelen van een ondersplitsing niet en zou ik niet weten of ik in het geval van jouw voorbeeld er voor of er tegen moet zijn. Ik ben meer praktisch ingesteld en zou denken dat in jouw voorbeeld een woning met 2 voordeuren in het halletje van een privéwoning geen ondersplitsing nodig heeft. Dat is immers het probleem van de eigenaar hoe hij of zij dat verder vorm geeft, want voor de VvE maakt het geen verschil of in een woning van 125m2 een bouwkundige aanpassing heeft plaatsgevonden waardoor er 2 woningen van ruim 60 m2 zijn gecreerd.
Al wonen er 2 echtparen in die 2 gesplitste woningen en komen die alle 4 op een ALV, hun stem is niet meer dan een breukdeel van die betreffende woning conform de AvS.Hoewel een verbod zelden expliciet benoemd is, is een artikel over het gebruik van het appartementsrecht wel regelmatig aanwezig. Bij ons is het gebruik expliciet benoemd als ééngezinswoning. En daarmee is splitsing dus al vrijwel onmogelijk.
Een ééngezinswoning? Je bedoelt een gelijkvloerse appartement van meer dan 100m2 of een grondgebonden woning met daarboven appartementen?
Ik dacht dat de tijd van dit soort oplichters in de VvE branche verleden tijd was. Stom dat ik zoiets ik durfde te denken. Het is dus nog steeds mogelijk.
Toch wil ik niet in een wereld van wantrouwen leven.
Maar in een wereld van vertrouwen behoort toch ook gezonde dosis scepsis thuis. En dat kost toch een beetje tijd en energie.Ik wil ook niet in een wereld van wantrouwen leven, maar ik heb geen keuze. Het is alleen erg vermoeiend om echt overal maar rekening mee te houden.
Dat klopt, het gaat ook helemaal niet om strafrecht in een VvE.
Maar aangezien jij schreef “Toch heeft de rechter een straf verzonnen.”, dacht ik het nietig verklaren van de jaarrekening maar even als “straf” te zien, om geen discussie over appartementsrecht en strafrecht te gaan beginnen.De straf noem ik een besluit van de ALV terugdraaien (nietig) terwijl niemand daarnaar gevraagd heeft.
De ‘overtreding’ is het niet hebben van een kascontrole. Als er geen bezwaar is dat er een nietig besluit is genomen, mag de rechter dat ook niet ongevraagd bestraffen.We hoeven geen discussie te beginnen over appartementsrecht en strafrecht. Maar het verschil is opvallend. Iemand krijgt pas een straf (of een maatregel) wanneer dat geëist wordt in strafrecht. Maar in appartementsrecht zou alles vele malen strenger moeten zijn voor onverklaarbare redenen.
Ik zie het nut niet van een ondersplitsing zonder bouwkundige aanpassing.