VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Wat een nutteloze rechtszaak
Citaat:
3.12
Partijen hebben allebei voor een deel gelijk gekregen. De kantonrechter zal daarom de proceskosten tussen partijen compenseren, waardoor ieder de eigen kosten draagt.Bovendien vind ik het ook een onduidelijke zaak
Citaat:
3.7
Daarnaast is de kantonrechter met [verzoeker] van oordeel dat deze wijze van reserveren strijdig is met de wet. Dat de kosten gelijkmatig moeten worden toegerekend aan de onderscheiden jaren, houdt naar het oordeel van de kantonrechter tevens in dat de reservering zo moet worden vastgesteld dat elk jaar eenzelfde bedrag wordt gereserveerd.Alsof het dus niet een te laag spaarbedrag is, maar dat de vorm van het MJOP niet voldoet aan de eis. Alsof dat relevant is in het verhaal van de verzoeker. Bestuur en kascommissie hebben duidelijk niks beter te doen dan het met elkaar oneens zijn en vallen de rechtstaat hiermee lastig.
Ik wens de VvE Marsdiep héél véél succes!
Overigens wordt het systeem rondom de wereld van de vve in dit bovenstaand verhaal gemanipuleerd en gesaboteerd door de grooteigenaar. De grooteigenaar weet precies wat ze kunnen doen en waarmee ze weg kunnen komen, omdat in veel gevallen de particuliere eigenaren het allemaal toch niet snappen of niet weten hoe ze zoiets moeten stoppen (net het echte leven). Het gaat veel tijd en geld kosten om van zo’n grooteigenaar te winnen. Rechters geven particuliere eigenaren echt wel gelijk. Achterstallig onderhoud met lekkages van 9 jaar oud? Daarvoor kan 1 eigenaar al naar de rechter stappen. Maar particuliere eigenaren moeten wel met een duidelijk verhaal bij de rechter komen. Gejammer over de werking van blokverwarming is echt niet relevant en laat zien dat de eigenaren eigenlijk nog geen enkel idee hebben van wat er gebeurt. Alsof er nog niemand van de eigenaren met minstens een beetje financiele kennis in de kascommissie zit.
Citaat:
De politiek zal hier – helaas – vermoedelijk niet het juiste loket voor een oplossing zijn.
Zolang de bewoners blijven hopen op een reddingsboei vanuit het gemeentehuis, verliezen zij kostbare tijd.
Waarschijnlijk zal alleen een gang naar de rechter hen de mogelijkheid geven om de machtspositie van Woonforte te doorbreken en om de transparantie af te dwingen waar ze recht op hebben.Klopt, alleen de rechter. Hoewel als de grooteigenaar een betere advocaat heeft, dan kunnen de partucliere eigenaren nog steeds verliezen. Vooral met gratis rechtsbijstand.
Citaat:
Machtsverhoudingen blokkeren verandering
Volgens bewoners ligt een belangrijk deel van het probleem bij de machtsverhoudingen binnen de VvE. Woningcorporatie Woonforte is groot-mede-eigenaar en beschikt over een meerderheid van stemmen in de Algemene Ledenvergadering (ALV).Dan weten vve leden niet hoe ze het van een grooteigenaar kunnen winnen bij de rechter.
Citaat:
In de praktijk betekent dit volgens hen dat besluiten kunnen worden genomen zonder steun van particuliere eigenaren.
Een recente ontwikkeling heeft dat gevoel verder versterkt. Tijdens een ALV werd een medewerker van Woonforte als tijdelijk bestuurder gepositioneerd, waarna jaarrekeningen alsnog zijn goedgekeurd.
Voor bewoners bevestigt dit een beeld dat al langer leeft: de controle ligt feitelijk bij één partij, terwijl andere eigenaren nauwelijks invloed hebben.Dat is het smerig spel van een grooteigenaar. Dat kunnen particuliere eigenaren winnen bij de rechter.
Citaat:
Beheer en besluitvorming onder druk
Ook het eerdere beheer door MVGM speelt een grote rol in het dossier. Volgens bewoners en betrokkenen is er sprake van structurele tekortkomingen.Zij wijzen op:
onvolledige en te laat aangeleverde stukken
gebrekkige communicatie
onduidelijke besluitvorming
herhaald aanpassen van onderhoudsplannen zonder uitlegGarppig dat ik nu pas de naam van de beheerder lees. Dit is wel een van de meest klantonvriendelijke beheerders die een vve kan hebben. Meteen dumpen dus. Dit soort grote beheerders steunen altijd de grooteigenaar, ongeacht of dat klopt volgens de statuten (Akte van Splitsing).
Citaat:
Daarnaast zouden bewoners tijdens vergaderingen worden geconfronteerd met complexe voorstellen en grote financiële besluiten zonder voldoende voorbereiding.
Dit heeft volgens hen geleid tot een situatie waarin vertrouwen vrijwel volledig is verdwenen.Onderhoud en technische staat zorgen voor extra onrust
Naast de financiële en bestuurlijke kwesties zijn er ook zorgen over de technische staat van het gebouw. Bewoners spreken over uitgesteld onderhoud, verschuivingen in meerjarenplannen en terugkerende problemen zoals lekkages.Ongeschikte beheerder = Check
Ongeschikt bestuur = Check
Smerige grooteigenaar = Check
Dan heeft deze vve 3 zeer belangrijke zaken tegen en dat zal pittig worden om bij de rechter gelijk te halen en/of de ALV’s om te draaien in het voordeel van de particuliere eigenaren. Het is niet onmogelijk, maar het is niet makkelijk.
Politiek gaat deze vve niet helpen. Dit probleem met gespikkeld bezit is bij de politiek bekend maar wordt geen aandacht aan gegeven.Citaat:
Dat roept ook een bredere vraag op: wat zijn de gevolgen als zich een ernstig probleem voordoet en achteraf blijkt dat de VvE verantwoordelijk is?
Dan moet iedereen betalen, dus en grooteigenaar en particuliere eigenaren
Citaat:
Bewoners voelen zich klemgezet
Wat in het hele dossier terugkomt, is het gevoel van machteloosheid. Bewoners geven aan dat zij jarenlang geprobeerd hebben om via de bestaande structuren verandering te realiseren.Geprobeerd zonder voldoende kennis gaat inderdaad geen vruchten afwerpen.
Citaat:
Maar door de combinatie van onduidelijke financiën, besluitvorming en machtsverhoudingen zien zij geen mogelijkheden meer om binnen de VvE zelf tot oplossingen te komen.
“Je loopt vast. Alles wat je probeert, strandt uiteindelijk.”Ja zo gaat dat met verkeerde bestuurders, onjuiste beheerders en vervelende grooteigenaren.
Citaat:
Concrete oproep aan de gemeenteraad
Daarom ligt de bal nu bij de politiek. Bewoners hebben de gemeenteraad meerdere concrete voorstellen gedaan, waaronder:
een onafhankelijk forensisch accountantsonderzoek naar de financiën
een externe beoordeling van de blokverwarming
een technische inspectie van het gebouw
ondersteuning bij het herstellen van transparantie en controle
Volgens hen is dit de enige manier om duidelijkheid te krijgen over de situatie en om verdere escalatie te voorkomen.Daar gaat de politiek niet over.
Particuliere eigenaren kunnen alleen of in samenwerking met rechtsbijstand
– de vve dagvaarden
– besluiten nietig laten verklaren
– bepaalde eisen in stemming laten brengen op de aankomende ALVCitaat:
Politiek kan dit niet negeren
Met het dossier nu op tafel bij de gemeenteraad verschuift de verantwoordelijkheid. Waar bewoners jarenlang zelf probeerden tot oplossingen te komen, ligt de vraag nu nadrukkelijk bij de politiek.
Wat gebeurt er als bewoners structureel geen inzicht krijgen in financiën, geen grip hebben op besluitvorming en vastlopen in hun eigen VvE?
Voor bewoners van Marsdiep is het antwoord duidelijk: zonder ingrijpen verandert er niets.
En daarmee is dit dossier niet langer alleen een probleem van één complex, maar een test voor hoe wordt omgegaan met signalen van bewoners die zeggen dat het systeem hen in de steek laat.
Bewoners hopen dat na publicatie van dit artikel eindelijk stappen worden gezet en er duidelijkheid komt over de situatie. Voor velen voelt dit als een laatste oproep om de problemen serieus te nemen en daadwerkelijk tot actie over te gaan.De gemeenteraad is niet verantwoordelijk, maar gelukkig voor deze vve weten gemeenteraden anno 2026 ook niet waarvoor zij wel en niet verantwoordelijk zijn.
Citaat:
Blokverwarming als zichtbaar symptoom
De blokverwarming is voor veel bewoners hét voorbeeld van wat er misgaat. Nog altijd bestaat er volgens hen geen duidelijkheid over de werking, aanpassingen en het daadwerkelijke verbruik.Als de blokverwarming voor veel bewoners hét voorbeeld is van wat er misgaat, dan ben ik van mening dat de onwetende bewoners hét voorbeeld zijn van wat er mis gaat. Huilen in een lokale krant omdat het bestuur en beheer ongeschikt zijn en de vve leden niet weten hoe ze deze prutsers moeten ontslaan?
Citaat:
Bewoners signaleren onder meer dat:
Bewoners of eigenaren?
Bewoners moeten bij hun verhuurder zijn.Citaat:
de verwarming ook buiten het stookseizoen actief is
warm tapwater structureel op hoge temperatuur wordt gehouden
wijzigingen worden doorgevoerd zonder inzicht in de gevolgenDat is gebruikelijk dat blokverwarming buiten het stookseizoen actief is. Met name juist voor warm tapwater
Warm tapwater moet structureel op een hoge temperatuur gehouden worden, zodat het warm in de woning terecht komt.
Veel wijzigingen in de blokverwarming worden meestal niet bijgehouden. Soms wel in het begin met een nieuwe onderhoudspartij om de ideale instellingen te bepalen.Citaat:
Daarbij speelt ook een veiligheidsvraag. Te heet tapwater kan risico’s opleveren, terwijl tegelijkertijd onduidelijk is waarom deze instellingen worden gehanteerd.
Welke risico’s
Het weten of begrijpen waarom instellingen in blokverwarming worden gehanteerd is de verantwoordelijk van het onderhoudsbedrijf. Niet van de vve leden, en zeker niet van de bewoners.Citaat:
Sinds 2023 zijn er aparte meters geplaatst om gasverbruik beter inzichtelijk te maken. Volgens bewoners worden deze gegevens echter nog steeds niet gebruikt om transparantie te bieden.
“Je betaalt, maar je weet niet waarvoor. En als je het vraagt, krijg je geen duidelijk antwoord.”Dat is primair de verantwoordelijkheid van de beheerder en bestuur en secundair de verantwoordelijkheid van het bedrijf die de kostenverdeling regelt (zoals een Techem of een Ista). Maar een Techem of een Ista worden geheel aangestuurd door de beheerder (of bestuur).
Citaat:
Financiële huishouding roept fundamentele vragen op
Centraal in het dossier staan de financiën van de VvE. Bewoners stellen dat de administratie onvoldoende transparant is en dat controle op de geldstromen ontbreekt.Ook verantwoordelijk van bestuur en beheerder, dus die moeten per direct worden ontslagen door de VvE.
Citaat:
Inzage in cijfers zou beperkt zijn en eerdere gegevens zijn volgens hen niet meer toegankelijk. Tegelijkertijd worden besluiten genomen die direct financiële gevolgen hebben voor alle eigenaren.
De VvE maakt inderdaad besluiten die direct financiële gevolgen hebben voor alle eigenaren.
Citaat:
Uit stukken blijkt onder meer dat opbrengsten uit verhuur van een gemeenschappelijke ruimte niet zichtbaar zijn in de VvE-administratie:
De fout van de beheerder.
Citaat:
Daar tegenover staan kosten voor energie, water en verwarming die wél via de algemene bijdrage over alle bewoners worden verdeeld:
Dat hoort ook zo, maar wel op basis van gebruik.
Citaat:
Voor bewoners leidt dit tot een fundamentele vraag: hoe controleerbaar is de financiële huishouding van de VvE nog?
Heel erg controleerbaar. Maar dan moet je wel vve-leden die weten hoe ze moeten controleren. Tot nu toe krijg het idee dat niemand in de vve dat nog weet en zegt men geheel onterecht dat het systeem niet klopt.
Wanneer de financiële huishouding fundamentele vragen oproept, dan is de kern van het probleem niks anders het bestuur en de beheerder. En misschien ook de kascommissie als de kascommissie iedere jaar niks ontdekt en voor iedere jaarrekening het advies uitbrengt om dit goed te keuren. De kascommissie behoort zeker in een probleem vve als deze de zaken goed te controleren en behoort daarbij volledige inzage te hebben.
Citaat:
ALPHEN AAN DEN RIJN – Wat begon als een klacht over hoge energiekosten, is in drie jaar tijd uitgegroeid tot een vastgelopen dossier waarin bewoners van VvE Marsdiep spreken van structurele problemen met financiën, beheer en zeggenschap. Na herhaalde pogingen om via de officiële weg duidelijkheid te krijgen, trekken betrokkenen een harde conclusie: het systeem werkt niet meer.
Het systeem werkt wel, maar de verantwoordelijke mensen werken niet en dat zijn de beheerder en het bestuur.
En alle betrokkenen hebben kennelijk niet de kennis om dat te begrijpen?Citaat:
De kwestie ligt inmiddels bij de Alphense politiek. Voor bewoners voelt dat als de laatste mogelijkheid om nog beweging te krijgen in een situatie die volgens hen volledig is vastgelopen.
Politiek heeft hier niets mee te maken. Het probleem ligt dus ook bij de bewoners.
Citaat:
Jarenlange strijd zonder doorbraak
De eerste signalen ontstonden rond de blokverwarming, toen bewoners werden geconfronteerd met sterk oplopende kosten en een forse naheffing in 2023. Wat volgde was geen oplossing, maar een opeenstapeling van vragen.Dat is de verantwoordelijkheid van bestuur en beheerder. Die zijn verantwoordelijk voor het energiecontract.
Citaat:
“Je begint met één probleem, maar gaandeweg ontdek je dat er veel meer niet klopt,” zegt een betrokken bewoner. “Na drie jaar zoeken en vragen stellen moet je concluderen dat je nergens echt antwoord op krijgt.”
Dus moeten de vve per direct een ALV organiseren en een nieuw bestuur en nieuwe beheerder kiezen.
Citaat:
Volgens bewoners zijn in die periode brieven gestuurd, gesprekken gevoerd en uitgebreide documentatie gedeeld met betrokken partijen, waaronder raadsleden en wethouders. Zonder het gewenste resultaat.
Brieven van wie naar wie?
Brieven naar raadsleden en wethouders zijn nutteloos. Die zijn niet verantwoordelijk voor de VvE. De beheerder en het bestuur wel.Citaat:
Kostenverdeling is soms naar breukdeel, soms ook naar ‘ieder voor een gelijk deel”bijvoorbeeld voordeur.
En bij het trappenhuis bijvoorbeeld: 50/50 kosten trap 1 en 100% voor eigenaar van trap naar etage 2, (dus geen kosten voor begane grond). Misschien is bij nader inzien gewoon zelf betalen het eenvoudigst. Geen gezeur dan.Juist gezeur, want niemand betaalt graag onnodig meer dan hoeft.
Citaat:
Slecht plan!
100% zeker dat er in jullie splitsingsakte te lezen is op welke wijze deze kosten omgeslagen moeten worden over de eigenaren.
Iedere andere verdeling die daarmee in strijd is, is ongeldig en een voedingsbodem voor juridische conflicten.Helemaal met Rob eens. Uitgangspunt is kostenverdeling conform de breukdelen, tenzij er genoeg aanknopingspunten zijn om af te wijken. Uitgangspunt is dus niet iedereen zelf betalen om zo min mogelijk gezeur te hebben, omdat zo’n argumentatie het in geen geval wint van de vastgestelde kostenverdeling conform breukdelen.
Citaat:
Citaat uit het eerder aangehaalde artikel van Rijssenbeek advocaten.
“Artikel 17 lid 2 MR 2006 bepaalt weliswaar dat installaties voor zelfstandige verwarming en de daarbij behorende leidingen privé zijn, maar dit vormt volgens het hof geen uitzondering op lid 1. De in lid 2 genoemde leidingen hebben geen betrekking op rookkanalen, omdat deze eerder al als gemeenschappelijk zijn aangewezen. Daarmee blijven rookgasafvoeren onder MR 2006 in beginsel gemeenschappelijke gedeelten en-zaken, aldus het hof Amsterdam.”Dat betekent niet dat het onmogelijk is om bij een geheel andere bouw van de rookgasafvoeren de rechter te overtuigen dat ook de rookgas voor de zelfstandige verwarming is. De begin van de zin is immers, ““Artikel 17 lid 2 MR 2006 bepaalt weliswaar dat installaties voor zelfstandige verwarming en de daarbij behorende leidingen privé zijn, maar…”
Daarin lees ik dat er een ingang is om geen uitzondering voor de rookgaskanalen te maken, ondanks dat het niet wordt genoemd in 17 lid 2. Alles valt en staat met de interpretatie van MR2006 incl eventuele wijzigingen in een AvS én de daadwerkelijke bouw van het systeem.Citaat:
VvE werd niet-ontvankelijk verklaard en moest ruim € 2.700 terugbetalen.
Citaat:
Het hof spreekt geen tuchtrechtelijk oordeel uit over mr. (zijn naam staat in het arrest). Maar de vastgestelde feiten roepen ernstige vragen op over zijn rol, zorgvuldigheid en betrouwbaarheid.
Tuchtrechtelijk oordeel gaat misschien wat ver, maar hij kan voorlopig niet meer betrouwbaar overkomen.
Citaat:
De kantonrechter in Haarlem heeft het VvE bestuur van een grote Haarlemse VvE twee fikse tikken op de vingers gegeven ( ECLI:NL:RBNHO:2026:9777 ).
Dit noem ik geen 2 fikse tikken, maar een kleine correctie.
Citaat:
Het gaat om een pand met drie verdiepingen. Begane grond – A, Verdieping 1 – B en Verdieping 2 – C.
Elk etage beschikt over zijn eigen rookgasafvoer. Begane grond loopt door alle verdiepingen.
Eerste verdieping loopt via tweede eveneens naar het dak. Tweede verdieping direct naar dak.Zijn het 3 individuele ketels met allemaal aparte rookgaskanalen die niet met elkaar zijn verbonden?
Dat maakt de situatie wel heel erg anders. En complex.Citaat:
De rookgasafvoeren zijn benoemd in het reglement, dus kan er ook geen sprake zijn van twijfel.
Ik zie het nu pas, alleen wordt het geen rookgaskanaal genoemd en zag het daarom eerst niet.
Toch staat er onder 17 lid 2c:
al die zaken die bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van – of uitsluitend dienstbaar zijn aan – één privé gedeelte, voor zover niet anders in het reglement vermeld of met inachtneming van het bepaalde in artikel 18 als zodanig gekwalificeerd.Dat is jouw interpretatie
Het dienstbaarheidscriterium wordt ook door de rechter meegewogen, dus kan het nog steeds alle kanten op, dus de ALV kan de doorslag geven hoewel gebonden aan de kaders van het bouwkundig ontwerp. Over dat bouwkundig ontwerp kan ik niks zeggen, behalve dan dat 1 verticale buis zoals de riolering of ventilatie ook volledig van rekening is van de VvE, kan een soortgelijke constructie van de rookgasafvoer niet afwijken van dezelfde regels. En indien niemand bezwaar maakt bij de rechter en wint, dan kan de VvE het gewoon hanteren in de doorbelasting.Als het hof Amsterdam oordeelde dat onder MR 2006 rookgasafvoeren in beginsel gemeenschappelijk zijn op grond van de expliciete aanwijzing van rookkanalen, dan moet je met hele goede argumenten komen om daar van af te wijken. Lijkt mij niet onmogelijk met een specifieke bouwkundig ontwerp, maar erg lastig wordt het wel. En wat is het financiele voordeel eigenlijk? Stel een onderhoud of reparatie kost 1000 euro? Gaat er dan gekeken worden naar waar die reparatie was? En hoe ziet Cohen dat voor zich met onderhoud. Dan is het 1000 euro delen door 3. Dan wordt 333 euro gedeeld conform de breukdelen. De andere 333 euro wordt gedeeld door 2 of ook op basis van breukdelen? En de laatste 333 euro is volledig voor de onderste etage. Dat gaat voor ruzie zorgen. Want waarom zou de eigenaar op de onderste etage dan in verhouding het meest moeten betalen bij onderhoud. Die gaat redenen vinden om niet het meeste te moeten betalen, omdat onderhoud niet direct gekoppeld kan worden aan het aantal meters rookgasafvoer. Hiermee ga je een rechter niet overtuigen om af te mogen wijken.
Dan ben je sneller klaar om het op basis van de breukdelen conform de AvS te bepalen.
En stel je rekent het aantal meters rookgasafvoer alleen apart bij de eigenaren in rekening wanneer ze worden schoongemaakt? Dan kan de eigenaar op de onderste etage ook beweren dat de meeste schoonmaakuren kwamen door het gedeelte van de rookgasafvoer op de bovenste etage. Daar komt immers rookgas van 3 woningen.