VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
ik ben heel erg nlij met jouw laatste opmerking over gezamelijke leidingen in de prive meterkast.
Conform art. 11G van MR 2017 is dat bij ons het geval.Er lopen idd kabels en leidingen door een mantelbuis in mijn meterkast waar de bovenburen en verder, stroom door ontvangen.
DAT zou idd de minst bezwarende wijze zijn, zoals je aangeeft. Toch?
Nee, dat is niet de minst bezwarende wijze, omdat dit in de prive woning zit en extra risico op brand betekent. De gehele meterkasten zouden dan minstens extra brandveilig gemaakt moeten worden. Dat gaat behoorlijk oplopen inde kosten.
Maar ik vrees met de huidige situatie dat we naar de rechter moeten. Het bestuur is alles aan het vertragen, ook vanwege gebrek aan deskundigheid op dit gebied, vermoed ik.
Dat is een hele goede zet van het bestuur. Eerst zoveel mogelijk informatie verzamelen want gebrek aan deskundigheid op dit gebied zit bij de voorstanders van laadpalen. En het moet inderdaad bij de rechter neergelegd worden want Art 28.3 is te onduidelijk. De volgende zin kan op 2 manieren geïnterpreteerd worden: “De Eigenaar die een oplaadpunt doet aanbrengen, is bevoegd om de kabels en leidingen die noodzakelijk zijn om het oplaad-punt op het elektriciteitsnet aan te sluiten te laten lopen via de Gemeen-schappelijke Ruimten, mits dat geschiedt op een daartoe geëigende en de voor de andere Eigenaars minst bezwarende wijze.”
En de ALV zal moeten stemmen wat dan ‘de voor de andere Eigenaars minst bezwarende wijze’ zal zijn, want de ALV bepaalt hoe de buitenkant van het gebouw eruit ziet en dus de minst bezwarende wijze aan de buitenkant. De meerderheid kan wel altijd tegen blijven stemmen, maar zal dit moeten onderbouwen met onveiligheid. Niemand wil die gevaarlijke laadpaalkabels bij andere kabels in bestaande kabelgoten en niemand wil die gevaarlijke kabels buiten langs de gevel waar zijn/haar woning zit. En via een trappenhuis mag het niet zomaar, want dat is weer ene vluchtroute.
Geurt zei:
Onze VVE (modelreglement 2017) heeft 1 collectieve laadvoorziening op buitenterrein welke is aangesloten op de collectieve meter. Deze laadpaal staat op een gezamenlijke parkeerplaats.
@ VvE-stem, het is inmiddels wel duidelijk dat je mordicus tegen laadpalen in relatie met een VvE bent.
Dat mag natuurlijk!
Echter bereidt je er maar op voor dat geen lieve vadertje of moedertje zal zijn die dit tegen kan gaan houden.In MR 2017, is het al geregeld, waarbij opgemerkt dat nog niet alle voorwaarden bekend zijn die nog opgenomen kunnen worden in de notificatie-wet, die van kracht zal worden via een AmvB., en daarna dus ook voor alle oudere Modelreglementen van toepassing zal zijn.
Bijna fascinerend om te constateren dat er eerst nog veel meer elektrische voertuigen in brand moeten vliegen, voordat men ook tegen laadpalen is, en dat wellicht ook in een nieuw MR te lezen zal zijn. Doet me denken aan het asbestprobleem. Dat mocht ook jarenlang totdat het verboden werd. Lieve vadertjes of moedertjes houden dit niet tegen, maar andere mensen gelukkig wel. Daarom heb ik inhoudelijk ook kennis gedeeld over dit thema. Een elektrische auto met een accu die alleen gekoeld kan worden in een enorm grote metalen bak is heel wat anders dan een nutteloos sprinklersysteem.
Het Nederlands Instituut Publieke Veiligheid (NIPV) en de Brandweer adviseren gemeenten en pandeigenaren om maatwerk toe te passen, zoals het eventueel weren van laden in de parkeerkelder of het specifiek inrichten van laadplekken op de begane grond.
Voor iedereen die nog niet snapt dat je met je VvE geen laadpalen moet willen hebben en deze al helemaal niet in de parkeergarage moet willen hebben, vooral niet als deze garage onder de woningen zit. Een sprinklersysteem doet dus helemaal niks:
- Deze reactie is gewijzigd 1 week geleden door .
Rob:
Zoals Geurt terecht aangeeft komen de kosten voor de collectieve vastrechtkosten van de collectieve voorziening voor rekening van de gezamenlijke eigenaren conform de vastgelegde verdeelsleutel.
Netbeheerderskosten classificeren als collectieve kosten is niet helemaal correct. Zeker niet wanneer de facturen opgebouwd kunnen zijn op basis van verbruik. Maar ook omdat de VvE een 3x80A aansluiting heeft enkel voor laadpalen die niet door alle eigenaren gebruikt worden. Als een VvE geen eens een BBQ mag organiseren op kosten van de VvE omdat niet iedereen aanwezig zal zijn en omdat het geen kerntaak van de VvE is, dan neem ik aan dat een rechter over deze aansluiting hetzelfde denkt.
Carla
@ VvE-stem vraagt:”Hoe wordt die € 4500,00 in rekening gebracht?”
Daar is , als ik je goed lees, geen sprake van. Immers je geeft aan dat dit kosten zouden zijn voor het verzwaren van de gemeenschappelijk capaciteit, die door die juist NIET te gaan belasten. Maar de aansluitingen te laten aanbrengen in de eigen woning.Dat was mijn punt, want het zou dus wel in rekening gebracht moeten worden, omdat de laadpaal op de aansluiting van de VvE zit en Geurt het daarop ook aangesloten wil hebben.
Geurt
Wat de vastrechtkosten betreft, dat is een kostenpost die tot de vaste kosten van het gebouw horen (volgens de jurist van VEH en VVE belang. DAT betekend dat alle bewoners al enkele jaren hieraan meebetalen via de vve bijdrage.
Komende jaren zullen deze VR kosten exploderen en op eenieders rekening drukken. Ook degene die geen el.auto heeft en wil. We kunnen wel afschalen naar 3×50 amp, dat scheelt al heel wat.Dat hebben die (gratis) juristen toch echt verkeerd.
Het hoort niet dat de eigenaren zonder (elektrische) auto, en nog belangrijker; zonder aansluiting voor een laadpaal, meebetalen aan de netbeheerderskosten van 4500.- p/jaar. Je geeft nu zelfs aan dat zonder de laadpalen de aansluiting 3x50A kan zijn. En die kosten zijn ruim 3000 euro p/jaar. Kortom, de netbeheerderkosten horen naar evenredigheid deels doorbelast te worden aan de laadpaalgebruikers. Dus 1500 euro verdelen op basis van percentueel verbruik van de daadwerkelijke laadpaalgebruikers. Ook zakelijk gezien, snap ik niet waarom een VvE akkoord zou gaan met het dragen van kosten die niet volledig voor de gehele VvE is. De VvE maakt extra kosten voor laadpalen die de VvE niet nodig heeft, maar draagt wel dit financiële verlies? Waarom accepteert de ALV dit?Als in jullie VvE in principe iedereen een laadpaal zou mogen, dan zal 3x80A misschien onvoldoende capaciteit betekenen, en wordt jullie VvE harder geconfronteerd met het feit dat laadpalen niet bij een VvE horen en ook niet gerekend kunnen worden als vaste kosten van het gebouw. Die laadpalen hebben immers niks te maken met het gebouw. Laadpalen zijn sowieso ook geen kerntaak van een VvE en dat kunnen VvE beter overlaten aan de gemeente of bij de eigenaren zelf neerleggen. Iedere eigenaar is privé immers vrij om een laadpaal aansluiting aan te vragen bij de netbeheerder. Maar die laatste optie is minder populair, omdat men dan zelf alle kosten voor de laadpaal moet betalen.
- Deze reactie is gewijzigd 1 week geleden door .
Even een kleine correctie op jouw redenering VvE-stem, als je mij toestaat….je zegt ” Dat laat maar weer eens zien dat in het belang van de VvE de realiteit een hogere prioriteit heeft dan de statuten op papier”….. Ik denk nl. dat het toch door laten gaan van de werkzaamheden te maken heeft met het feit dat de verzoeker onvoldoende belang had. Hier is dus m.i. het persoonlijke belang ondergeschikt aan het algemeen belang van de VvE.
Dat bedoelde ik ook. De realiteit is het algemeen belang van de VvE. De statuten op papier dient in dit geval als persoonlijk belang, hoewel het persoonlijk belang niet eens werd duidelijk gemaakt. Het gaat er mij om dat de rechter aangeeft dat het besluit nietig wordt verklaard. En dat is heel erg, zoals Rob meerdere malen heeft duidelijk gemaakt. Het besluit hoort dus niet te bestaan volgens de statuten op papier. Maar toch bestaat het besluit wel in de realiteit.
Ik denk dat we het wel met elkaar eens zijn dat de VvE verplicht is een jaarlijkse kascontrole uit te laten voeren.
Ik ben het volgens mij 100% met je eens.
Je zou ze zelfs zomaar van de straat kunnen plukken….of via relaties bij b.v. de plaatselijke voetbalclub, toch! 🙂
Nogmaals geen nadere aanduiding waar de 2 aan moeten voldoen.Hiermee liet je mij echt heel hard lachen. Je kan inderdaad iedere gek van de straat plukken. Desnoods geef je de arme stakker 50 euro en wordt hiermee officieel voldaan aan de regel dat er een kc is volgens de regels. Maar het heeft inhoudelijk geen enkele waarde. Dus alweer een voorbeeld van de realiteit versus de statuten op papier.
Maar…….wat recht overeind blijft is het feit dat de 2 benoemd dienen te worden door de leden van de VvE
Klopt, dat blijft recht overeind. Daarom ben ik ook van mening dat men die beheerder moet ontslaan, want een beheerder behoort toch te weten dat de kc benoemd moet zijn, ongeacht of het een externe is.
Omdat de wet voorschrift dat er minstens 2 leden benoemd moeten worden, kan ik me voorstellen dat wanneer er inderdaad sprake is van het inhuren van b.v. genoemd buro, je wel vast laat leggen wie de 2 leden zijn.
Je geeft immers, als VvE, toestemming, maar dat doe je dan niet aan ‘het buro XYZ, maar aan 2 leden, van dat buro, die met naam en toenaam genoemd worden in de notulen.Die 2 leden komen dan vervolgens ook naar de vergadering om verslag uit te brengen.
Volgens mij heb je dan geheel voldaan aan wat de wet voorschrijft.
Hiermee heb je de meest veilige situatie omschreven en ben ik het 100% met je eens dat je dan hebt gedaan wat de wet voorschrijft. Alleen vind ik het persoonlijk iets te ver gaan dat je de namen van 2 medewerkers van een extern bureau in de notulen zou moeten opnemen, omdat je volgens de wet en/of de statuten anders misschien niet volledig de regels volgt, terwijl dit extern bureau veel meer waarde heeft dan 2 van de straat geplukte arme stakkers die je 20 euro per persoon geeft.
Ook hoeven de 2 leden van een extern bureau volgens mij niet naar een ALV te komen, als er een schriftelijke verklaring van de kc is.
Citaat:
28.3 MR 2017: Een Eigenaar die gerechtigd is tot een Appartementsrecht dat bestemd is dan wel mede bestemd is voor de stalling van een motorrijtuig is bevoegd om, zonder toestemming van de Vergadering, voor eigen rekening en risico een oplaadpunt voor een elektrisch aangedreven motorrijtuig te doen aanbrengen…..
De Eigenaar die een oplaadpunt doet aanbrengen, is bevoegd om de kabels en leidingen die noodzakelijk zijn om het oplaad-punt op het elektriciteitsnet aan te sluiten te laten lopen via de Gemeen-schappelijke Ruimten, mits dat geschiedt op een daartoe geëigende en de voor de andere Eigenaars minst bezwarende wijze.
Einde citaat.In feite is dit artikel uit MR 2017 een voorloper op de komende notificatieregeling.
Concreet betekend dit, dat deze bewoners (zonder instemming van de ALV/VVE een eigen laadpaal voor eigen rekening en risico laten aanbrengen op hun eigen parkeerplaats, waarbij de kabels en leidingen worden aangesloten op hun eigen meter in de woning. Deze kabels worden aangebracht op de minst bezwarende wijze.Dat zijn tegenstrijdige zaken.
Jouw citaat uit MR 2017 geeft aan dat de kabels en leidingen die noodzakelijk zijn om het oplaadpunt op het elektriciteitsnet aan te sluiten te laten lopen via de Gemeenschappelijke Ruimten. Vervolgens geef je aan dat de kabels en leidingen worden aangesloten op de eigen meter in de woning.
Ook is jouw citaat MR 2017 strijdig met de regels dat zonder toestemming geen bouwkundige zaken aangepast mogen worden. Als je een goede beheerder en bestuur hebt, dan krijgt geen enkele privéeigenaar toegang tot de elektra van de VvE.Nu het dilemma:
Meerdere bewoners, gesterkt door onze VVE beheerder zijn van mening dat, ondanks MR 2017, nog steeds toestemming nodig is van de ALV en dat op geen enkele wijze in/op/aan gemeenschappelijke ruimten kabel gelegd mogen worden.
Wij (initiatiefnemers) bestrijden dit.
Er is een erkende installateur uitgenodigd op offertes op te maken en te beoordelen of e.e.a. veilig en volgens de regels wordt aangelegd/aangesloten, hetgeen door hem gegarandeerd wordt.
Aan alle gestelde regels waaronder een werkplan wordt voldaan, desalniettemin komt er geen overeenstemming vanuit de VVE.Dat is geen dilemma. Het is gewoon een enorme fout van een VvE wanneer eigenaren denken aan de gemeenschappelijke elektra van de VvE te mogen zitten, ongeacht of de uitvoerende elektricien wel of niet erkend is.
Tot slot vermeld ik dat de huidige gezamenlijke laadvoorziening (1 laadpaal voor 23 appartementen) blijft bestaan. Er komen dus een 8-tal nieuwe laadpalen bij welke via nieuw aangelegde bekabeling direct op de eigen meter worden aangesloten waarbij het laadverbruik dus privé wordt geregistreerd en afgerekend met de eigen energieleverancier.
Dus jullie hebben al een ongewenste situatie voor jullie VvE. Daar kunnen nog wel extra fouten bij, hahaha.
En hoe wordt die 4500 euro in rekening gebracht bij de eigenaren? Gewoon volgens de breukdelen, terwijl niet iedereen gebruik maakt van een laadpaal?We doen gewoon een beroep op MR 2017.
De beheerder met de andere eigenaren ook.
Graag jullie visie.
Mijn visie is niet aan beginnen. Privélaadpalen op de elektra installatie van de VvE gaat een enorme fout worden voor jullie VvE.
Maar je geeft ook aan “Het laden van e-fietsen in de gemeenschappelijke ruimten wordt vaak niet gedekt door de verzekeraars….”. Wordt het dan toch niet een zaak voor de VVE: een kwestie van (brand)veiligheid en van verzekering als je e-fiets door auto vervangt.
Nee.
Auto’s en fietsen zijn allemaal privézaken. Daar gaat de VvE niet over, hoe onhandig dat ook kan zijn in sommige gevallen voor VvE’s. Daarom moet een VvE het laden van e-fietsen in de gemeenschappelijke ruimten ook nooit toestaan.Citaat uit deze uitspraak (zie 4.5), waarin eveneens het besluit tot vaststelling van de jaarrekening nietig verklaard is omdat de kascommissie niet op de juiste wijze was benoemd.
“… Of een (geheel) externe kascommissie toelaatbaar is, is gelet op artikel 2:48 lid 2 BW
overigens ook nog de vraag.”Je haalt hier wel 2 dingen door elkaar.
In de zaak was veel meer aan de hand, inclusief een beheerder die nooit door de ALV is benoemd als beheerder en deze beheerder heeft een extern bureau ingeschakeld, geheel tegen de regels in, omdat een kc door de ALV benoemd moet worden, nog los van de vraag of een extern bureau wel of niet is toegestaan. Het is dus logisch dat de rechter heeft bepaald dat dit niet valt onder de vereiste kascontrole.
In deze zaak is men dus niet ingegaan op de vraag of een extern bureau is toegestaan is en onder welke omstandigheden dit wel of niet toelaatbaar is. De VvE had in deze zaak al verloren door stilzwijgend de nieuwe beheerder te accepteren en is het daarna van kwaad tot erger gegaan, hoewel gelukkig nog zonder fraude. Al zou je het een vorm van fraude kunnen noemen als de beheerder zonder goedkeuring van de ALV een externe kc gaat regelen. Dan heb je mijns inziens als beheerder gefaald, omdat de beheerder dan alleen bezig is met het schoonvegen van haar eigen straatje terwijl men juist in het belang van de VvE behoort te handelen.Overigens wel interessant aan deze zaak is:
4.11.
De gevraagde voorlopige voorzieningen worden afgewezen. Ter zitting is gebleken dat al een aanvang is gemaakt met groot onderhoud. Gezien de gebleken noodzaak van dit onderhoud en in aanmerking genomen dat het besluit daartoe op formele gronden nietig wordt verklaard, terwijl een grote meerderheid voor heeft gestemd, heeft [verzoeker] onvoldoende belang bij een verbod op de werkzaamheden.Het besluit is nietig want onvoldoende meerderheid was voor dit besluit. Toch gaan de werkzaamheden wel door vanwege de noodzaak van het onderhoud. Dat laat maar weer eens zien dat in het belang van de VvE de realiteit een hogere prioriteit heeft dan de statuten op papier.
Een accountant is een gereguleerd en beschermd beroep en valt onder strenge wettelijke regels, moet onafhankelijk zijn en staat onder toezicht en tuchtrecht.
Voor een willekeurig ander extern bureau geldt dat niet.De wetgever heeft dus blijkbaar gekozen voor;
óf controle door een officieel gereguleerde professional (accountant),
óf controle door minstens twee benoemde leden (kascommissie).Ja, ik volg je.
En ik noem dat krom, omdat dit 2 enorme uitersten zijn, zoals ik in mijn vorige reactie probeerde duidelijk te maken.
Of de kc voert de meest slechte controle uit door de meest onbekwame mensen die benoemd zijn als kc, of de kascontrole krijgt een accountantsverklaring door een bedrijf in een gereguleerd en beschermde branche terwijl dit niet verplicht is voor VvE’s. Ergens daartussen zou in alle redelijkheid en billijkheid voor een betaalbaar compromis gekozen moeten kunnen worden, met name wanneer de ALV hiervoor met minstens 80% kan stemmen en er geen aanleiding is om aan de jaarrekening te twijfelen. Meest veilige optie lijkt mij 1 of meerdere eigenaren en 1 extern bureau in de kc, al zou alleen een extern bedrijf ook mogelijk moeten zijn, hoewel de contactpersoon voor dit bedrijf geen bestuurder of beheerder zou mogen zijn.En zoals Carla ook al heeft aangegeven, zijn de modelreglementen door de jaren heen niet voor niets aangepast.
Dank voor de gouden tip. Mocht een VvE dit soort problemen niet kunnen oplossen, dan kan de gemeente dus misschien wel het probleem oplossen. Echt schandalig zulke verhuurders.
VvE’s behoren geen laadpalen te gaan beheren. Dat hoort ook niet bij de kerntaken van een VvE.
Het laden van e-fietsen in de gemeenschappelijke ruimten wordt vaak niet gedekt door de verzekeraars, omdat het te vaak misgaat en wanneer het misgaat de schade ook enorm is.
Citaat:
“Waarom besteedt u het opmaken van de jaarrekening van uw VvE niet uit aan een team van professionals met meer dan 15 jaar ervaring op het gebied van VvE’s? De jaarrekening van uw VvE wordt door Kascontrole.com snel en grondig opgesteld.”Dit roept een principiële vraag op.
De taak van een kascommissie is immers om de door het bestuur en/of de beheerder opgestelde jaarrekening te controleren.Wanneer dezelfde partij zowel de jaarrekening opstelt als deze controleert, ontstaat naar mijn mening een ongewenste situatie waarin feitelijk sprake is van controle van het eigen werk.
In dat geval zou dus alsnog een onafhankelijke kascommissie of accountant moeten worden benoemd om de jaarrekening te controleren.Of het roept geen principiële vraag op, maar kan je gewoon aannemen dat het geen team is van professionals met meer dan 15 jaar ervaring op het gebied van VvE’s. Anders hadden ze wel begrepen dat het bestuur of de beheerder de jaarrekening opmaakt en dat een kascommissie alleen opgestelde jaarrekeningen controleert.