VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
In de eerste post lees ik:
– Beheerder wijkt eenzijdig af van indexatie in overeenkomst
– beheerovereenkomst 2023 nietig zou moeten zijn.
– De kascommissies hebben dit al deze tijd niet opgemerktBeheerder wijkt niet eenzijdig af van indexatie, want een indexatie tussen VvE en beheerder wordt niet contractueel vastgelegd in een splitsingakte. De maximale indexatie behoort in een contract tussen VvE en beheerder te staan. Maar geen beheerder is volgens mij zo gek dat in een contract op te nemen.
Beheerovereenkomst 2023 is niet nietig, maar jarenlang steeds stilzwijgend verlengd, zelfs al sinds 2003.
De kascommissies hebben dus al jaren liggen slapen. Net als de VvE en de ALV’s, die jarenlang de verantwoordelijkheid voor het bestuur hebben uitbesteed aan dezelfde beheerder.
Dus nee, ik dwaal niet af. Ik vertel je gewoon in het kort waar je staat. Met alle feiten die je tot nu toe hebt gedeeld gaat echt geen rechter jullie gelijk geven. Jullie zullen met heel wat sterkers moeten komen. Al zou ik dat niet op een forum delen, want misschien leest jullie beheerder ook mee.
Maar je hoeft mij niet te geloven. Dubbelcheck het met jullie rechtsbijstand.En dit staat los wat mijn mening is over de 14% indexering door jullie beheerder. Dat zou ik persoonlijk een reden vinden om in ieder geval al offertes van andere beheerders op te vragen.
En een contract tussen beheerder en VvE staat meestal in Twinq.
Ik heb nu alle notulen ingelezen in mijn systeem tot en met de oprichtingsvergadering. De beheerder is aangesteld in 2003 als bestuurder op basis van een alv besluit, maar er is toen niets ondertekend.
Dus staat jullie beheerder nog sterker.
En jullie beheerder is voor 2003 ook aangesteld als beheerder, of alleen als bestuurder en was de beheerder daarvoor ook al jullie beheerder?
Om nu na meer dan 23 jaar te beweren dat het contract tussen beheerder en de VvE niet rechtsgeldig tot stand is gekomen en daardoor niet stilzwijgend kan worden verlengd, komt op mij echt niet sterk over. Na 23 jaar de vaste beheerder en bestuurder te zijn, is het duidelijk dat er sprake is van stilzwijgend verlengen. Ik ga het knap vinden als je de recht iets anders kan laten denken.
Ook om nu 3 jaar later terug te komen op een verhoging van de beheerderskosten, is ook al niet erg sterk.
Als ik eerlijk ben is het eerder de VvE en de ALV aan te merken dat jullie al zo lang hebben liggen slapen.
Als ik dat al heb, dan denk ik dat een rechter dat helemaal heeft. Want ik ben in beginsel nog partijdig, want ik ben voor de VvE. De rechter is echt neutraal.Ruim 14% indexering is pittig en zou een reden kunnen zijn om over te stappen en het dus te laten klappen door de betalingen aan de beheerder te stoppen. De vraag is alleen of je dat gaat winnen. Een beheerder gaat om een paar duizendjes niet procederen, maar beëindigt wel het contract.
De vraag die jullie je eerder moeten stellen is of jullie tevreden zijn over de diensten van de beheerder. Zijn ze het die extra centen waard of niet. Goed dat jullie nu wakker worden, maar als er al geen eigenaar een bestuurder is naast de beheerder, dan wordt het erg lastig om een overstap naar een nieuwe beheerder te regelen. Wie vraagt de offertes aan, wie gaat in gesprek met minstens 2 of 3 beheerders?
Verwacht niet dat jullie huidige beheerder energie gaat steken in de overdracht, zodat de nieuwe beheerder goed wordt ingewerkt.Al zou ik niet eens een appartement kopen in een flat waar geen eens warmtemeters zijn. Dan weet ik dat die flat vol problemen zit, want een flat die in 2026 nog steeds geen warmtemeters heeft, heeft nog meer niet op orde.
Allemaal theoretische kennis.
Absoluut niet. Ik heb simpele praktijkvoorbeelden gegeven.
Als jij (of u) advocaat zou zijn zou je dan een groep eigenaren met een meerderheid in hun VVE willen verdedigen tegen de algemene opinie dat bemetering moet en de ‘tenzij’s’ gaan zoeken?
Nee natuurlijk niet.
En als ik eigenaar zou zijn in de VvE waar u woont zou ik mij zelfs hard maken om in de gehele flat warmtemeters geïnstalleerd te krijgen. Ook als de meerderheid tegen stemt, dan stap ik gewoon naar de rechter. Ik ga echt niet voor de warmte van mijn buren en andere flatbewoners betalen.Een document dat niet rechtsgeldig tot stand is gekomen kan niet stilzwijgend worden verlengd.
Maar dat is niet gebeurd in jullie VvE.
Er was immers al een beheerdersovereenkomst voor 2023. Jullie VvE heeft ooit de beheerder aangesteld op basis van een ALV toch? En die overeenkomst is destijds getekend door bestuursleden toch?Het is natuurlijk wel een beetje raar dat in deze situatie de eigenaarsgegevens wel, tegen betaling, per recht bij het kadaster kunnen worden opgevraagd. Of inderdaad, met de fotocamera én de ledenlijst van de ALV oproeping in de hand, kunnen worden samengesteld. En natuurlijk, dat over een dergelijke verzameling het bestuur dan weer begint te miepen en met de AVG begint te zwaaien! Hiermee wordt iedere grondslag voor een gerechtvaardigd belang van tafel geveegd.
De AVG is afleiding van het bestuur.
Verlies jullie doel niet uit het oog waar het echt om gaat.De beheerder heeft in Twinq zelf alle facturen geaccordeerd als zijnde bestuurder, want beheerder is volgens KvK uittreksel bestuurder.
Dat maakt de situatie nog lastiger.
Beheerders behoren namelijk gevolmachtigden of gemachtigden te zijn.
Is de beheerder ook gekozen als bestuur?Het feit dat de jaarrekeningen reeds zijn goedgekeurd door de ALV en dat er decharge is verleend aan de beheerder, betekent niet dat de VvE geen zaak meer heeft. Integendeel, de juridische positie van de VvE blijft sterk op basis van de hiërarchie van reglementen en de eigen contractvoorwaarden van Beheerder.
Hieronder volgt de analyse van de “zaak voor de VvE” bij goedgekeurde jaarcijfers:Klopt dat de VvE nog wel een zaak heeft, maar hoe meer argumenten de tegenpartij kan opvoeren, des te lastiger het wordt.
2. De Splitsingsakte is leidend en dwingend
In de juridische hiërarchie staat de Splitsingsakte boven een ALV-besluit.
• Artikel 45 van de akte schrijft dwingend de CPI voor [Splitsingsakte].
• Een ALV-besluit om een jaarrekening goed te keuren waarin een loonindex is toegepast, is nietig (ongeldig) voor zover dat besluit in strijd is met de akte.
• De VvE kan daarom stellen dat de beheerder onrechtmatig heeft gehandeld door een indexatiemethode toe te passen die de akte niet toestaat, ongeacht de jaarlijkse decharge.Op basis van welk MR is jullie AvS?
Ik dacht dat dit niet ging over contracten met derden. Het lijkt mij onwaarschijnlijk dat in een AvS staat vermeld dat leveranciers niet naar eigen inzicht hun vergoedingen mogen indexeren, want daar hebben VvE niks over te zeggen.4. Geen rechtsgeldig contract 2023
Zoals eerder vastgesteld, ontbreekt in de notulen van 2023 een formeel besluit tot het aangaan van de nieuwe overeenkomst.Het contract is dus stilzwijgend verlengd. Daarmee staat de beheerder sterk, vooral als daarover iets in jullie contract staat.
• Beheerder stelt in zijn eigen voorwaarden dat een contract pas tot stand komt na een ALV-besluit én ondertekening.
• Het goedkeuren van een jaarrekening is niet hetzelfde als het goedkeuren van een nieuw beheercontract voor de toekomst. De VvE kan dus aanvoeren dat er voor de jaren 2023-2025 geen contractuele basis was voor de gehanteerde loonindex en de nacalculatie van uren.Sorry, je hebt mij niet overtuigd. De rechter zal zeggen dat het contract stilzwijgend is verlengd en dat voor de beheerdersdiensten nu eenmaal betaald moet worden voor de geleverde prestaties.
2023-2025 zijn 3 boekjaren, dus 3 prijsverhoging waar jullie het niet mee eens zijn.
De rechter zal o.a. zeggen waarom de VvE niks aan de prijsverhoging heeft gedaan in voorgaande jaren.Stel de beheerder kost 10.000 euro per jaar
Indexering van gemiddeld 5% is
2022 10.000
2023 10.500
2024 11.025
2025 11.576
2026 12.155Indexering van gemiddeld 15% is
2022 10.000
2023 11.500
2024 13.225
2025 15.209
2026 17.490Verschil is
2022 0
2023 1.000
2024 2.200
2025 3.633
2026 5.335Totaal is
12.168 euroAchteraf zo’n bedrag terugvorderen terwijl de beheerder juist jullie beheerder is gebleven vanwege het stilzwijgend verlengen van de jaarlijkse prijsverhogingen?
Ik hoop dat jullie het lukt, maar ik schat de kans niet veel hoger in dan 50%, afgaande op jouw reacties.
Ik vraag mij af wat jullie rechtsbijstand daarover zegt. Zonder bestuur ga je overigens geen rechtsbijstand kunnen inschakelen.Hoe denk je met het strooien van onzin getallen iets aan te gaan tonen?
Hoe denk je dat ik met jou serieus kan discussiëren als je steeds van onderwerp verandert?
Jouw kritiek was dat ik tegenstrijdig zou zijn. Ik heb aangetoond dat niet te zijn met een simpel voorbeeld.
Als zo’n simpel voorbeeld te moeilijk voor je is dan heb ik je kennelijk te hoog ingeschat.Waarom zou niemand geloven in MJOP die op basis van NEN2767 is opgesteld?
Terwijl die norm zorgt voor een objectieve meting van de technische staat van een gebouw, wat resulteert in een betrouwbare langetermijnbegroting.De NEN2767 is geen waarzeggersbureau. Het is enkel een richtlijn of indicatie, maar het is niet zoals het in de realiteit gaat gaat verlopen. Een papieren werkelijkheid is geen realiteit. Dat probeer ik je al heel vaak duidelijk te maken!
Ik ken geen enkele beheerder die zo te werk gaat!
Je verdraait het weer. Ook dat maakt discussieren met jou heel lastig.
Ik zeg ook helemaal niet dat men zo ‘te werk’ gaat. Het is alleen een observatie van enkele beheerders en vervolgens een subjectief oordeel van een beheerder dat het een net bedrag is welke gespaard wordt voor groot onderhoud.Eigenaars betalen servicekosten in 2 delen, ongeveer de helft is bewoners deel en de andere helft is het eigenaarsdeel.
In het bewonersdeel zit de verwarmingskosten, de verlichting, bellensysteem misschien ook; en in het eigenaarsdeel zit het grootonderhoud via een meerjarenplan. Is dit een andere opbouw of niet?Sorry voor mijn fouten met quoten, ik ben vergeten hoe dit soort forumsysteem werkt.
Ik begrijp wat je bedoelt, al is dat niet de juiste benaming.
Eigenaars betalen gewoon servicekosten aan de VvE (geen bewonersdeel)
Alles gaat naar de VvE en een deel wordt uitgegeven aan de stookkosten, een ander deel aan de vaste lasten (zoals verlichting en schoonmaak) en het laatste deel aan het reservefonds voor groot onderhoud.
Een verhuurder doet dit ook, maar die stelt vervolgens aan haar huurders een volledig eigen servicekosten op. Daarvan is het grootste deel de huur, en een ander deel is voor een gedeelte van van de vaste lasten van de VvE en als laatste een deel voor de stookkosten.Alle bedragen ten behoeve voor de stookkosten worden bij elkaar verzameld en betaald aan de energieleverancier, een netbeheerder, misschien ook nog een drinkwaterbedrijf, ook nog een meetdienst wanneer de VvE een grootzakelijke gasaansluiting heeft, administratiekosten van de beheerder en als laatst de stookkostenberekening van alle bewoners door een Ista of een Techem (of ene ander kleiner bedrijf). De stookkosten worden in hoofdlijnen allemaal op dezelfde manier berekend. Althans als men zich een beetje aan de regels houdt. Een huurder betaalt niet meer of minder stookkosten als men hetzelfde verbruikt. Dat doen Ista, Techem, etc echt niet. Die verdelen het gewoon eerlijk op basis van verbruik, maar alleen als men daarvoor alle metertjes heeft geïnstalleerd. Dat gebeurt namelijk niet overal.
Misschien handig om nu alle betalingen van de VvE naar de beheerder stop te zetten.
Moet het bestuur wel per direct een ingebrekestellingsbrief naar de beheerder schrijven. Ik dacht dat je dan gebruik maakt van het Opschortingsrecht, maar als jullie overstappen is dit in feite niets meer dan nog iets van de VvE-gelden terugkrijgen. Weet wel dat je op deze manier al de toon zet. Maar alsof je nog bij zo’n beheerder zou willen blijven.Dank Rob, we hebben alle relevante documenten doorgenomen die je noemt en meer (Alle email correspondentie, modelreglement 1992, splitsingsakte, beheerovereenkomsten, levervoorwaarden beheerder, BvvB gedragscode(!), ALV notulen 2010-2026 en besluitenlijsten, alle jaarrekeningen en CBS indexatiereeksen). De wijzigingen zijn nooit geaccepteerd in een ALV, en niet ondertekend.
Dus we gaan juridisch advies inwinnen (hebben jullie tips?) en waarschijnlijk ook de raad van “VVE-stem” uitvoeren. (En wellicht de ca 100 andere VVE’s aanschrijven omdat de beheerder deze aanpak kamerbreed heeft toegepast.)
Dank voor de reakties!
Zijn alle jaarrekeningen goedgekeurd?
Dan wordt dat de verdediging van de beheerder dat de ALV uiteindelijk de verhoging heeft goedgekeurd.
Welke rechter gaat daar intrappen? Misschien jullie rechter.Heeft het bestuur in Twinq intern akkoord gegeven op de facturen?
Dan sta je als VvE helemaal nergens.
Hoe kom je daarachter? Door in Twinq te kijken en naar de historie te kijken door wie de factuur is ingeboekt en wie het vervolgens allemaal heeft geaccordeerd. Heeft het bestuur daar geen enkel akkoord op gegeven, dan sta je weer sterker, maar tegelijkertijd staat het bestuur dan weer minder sterk.Gaat het om alle facturen van 2023 tot op heden?
Tel alle bedragen bij elkaar op.
Vervolgens zullen jullie zelf moeten berekenen wat de VvE wel aan de beheerder had moeten betalen.
Dan komen jullie erachter wat het verschil is en dus om welk bedrag het gaat waarover het geschil gaat.
Dan zal de voorzitter van het bestuur eerst naar de beheerder moeten stappen en aangeven wat de eisen zijn.
Hoeveel wenst de VvE te ontvangen en wel of niet bij de beheerder te blijven. Als men weet dat jullie willen overstappen dan gaan ze het natuurlijk harder spelen. Is het verschil kleiner dan bijvoorbeeld 10.000 euro? Dan gaat het geschil eigenlijk om de helft want beide partijen ‘moeten iets verliezen’. Gaat de VvE om 5000 euro een rechtszaak beginnen? Zoja, succes!Mijn conclusie. Als het onzalige plan van een 30 jarig MJOP jaar doorgaat wordt er wel iets bereikt:
(1) Het getal van 42% van de MJOP’s, dat zich nu aan de financiële wettelijke eis van toerekening houdt, zal helaas misschien wel een ordegrootte minder worden.
(2) De titel van het artikelen van Kerstholt wordt bewaarheid, met 30 jarige MJOP’s gaan we helaas “Van MJOP naar financieel calamiteitenbeheer”Ik denk dat het weer extra geldtrekkerij wordt zoals met die energielabels en dat niemand nog die MJOP’s gaat geloven. Kortom, het beleid zal een averechtse werking hebben, zoals met alles uit Den Haag.
Dat is lekker makkelijk geld vangen voor jullie beheerder.
Zou die stelling ook van toepassing kunnen zijn op forumleden?
Ik lees bijvoorbeeld woorden als ‘incompetente Private Equity beheerder’, maar ik lees nergens de onderbouwing waaruit blijkt dat die beheerder daadwerkelijk incompetent zou zijn.
Sterker nog, uit ervaring weet ik dat in ieder geval één van de deelnemende beheerders competenter is dan menig beheerder die niet onder de UC paraplu valt.
Uiteraard kan je tegen het verdienmodel van een Private Equity partij zijn, maar dat betekend niet automatisch dat
zo’n partij ook incompetent zou zijn.En dat geldt eveneens voor kwalificaties als onbetrouwbaar en oplichterij.
Ik communiceerde met Grazie en gebruikte woorden die aangeven dat ik op zijn lijn zit.
Verder heb ik op dit forum meerdere malen mijn mening over Private Equity beheerders gegeven, dus moet je niet doen alsof dat niet zo is.Incompetent zijn ze ze wanneer ze niet eens meer zelf de servicekosten incasseren, maar dat uitbesteden.
Onbetrouwbaar zijn ze wanneer ze je niet kunt vertrouwen en daarover hebben meerdere forumleden al geschreven.
Oplichterij is het wanneer je het contract eenzijdig aanpast en voor iedere betalingsherinnering een paar euro’s in rekening gaat brengen per eigenaar per maand. Oplichterij is het ook wanneer je de beheerderskosten met meer dan 10% loopt te indexeren. Oplichterij is het ook, uiteraard een lichte variant, wanneer je beweert dat mensen eigenlijk helemaal niet in de avond willen vergaderen, dus dat er maar altijd overdag een ALV moet plaatsvinden en dat de VvE meer moet betalen als VvE’s de ALV’s in de avond willen hebben.
- Deze reactie is gewijzigd 3 weken, 6 dagen geleden door .