VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Wat een opmerkelijke hobby heb je 😀
Wel knap dat je zoiets gevonden heb.
Citaat:
Voor de oorspronkelijke discussie lijkt het mij interessanter om eerst vast te stellen wat de wetgever met “gelijkmatige toerekening” heeft bedoeld en hoe de rechtspraak dat inmiddels uitlegt.
Maar dat was niet de oorspronkelijke discussie
De oorspronkelijke discussie is:Citaat:
U heeft nog een paar dagen de tijd om te reageren op het voorgenomen Wetsvoorstel versnelling verduurzaming en onderhoud verenigingen van eigenaars, de einddatum is zondag 20 september 2026.
Het gaat mij met name om de forse verhoging van de dotatie als het wetsvoorstel wordt aangenomen.
Citaat:
Misschien toch nog eens goed punt 3.7 van de uitspraak van deze rechter doorlezen.
Citaat “…Het ieder jaar laten oplopen van het reserveringsbedrag (indexering dus 😉 ) is dus niet toegestaan, omdat daardoor de reservering deels wordt uitgesteld.”Dat is jouw interpretatie dat de rechter doelt op indexering, maar dat vind ik niet echt duidelijk. Vast staat dat het oplopen wettelijk gezien niet mag, maar dat indexeren verboden is, dat haal ik er niet uit.
Zo ook heel raar en oneerlijk zijn, want dan zouden eigenaren nu de indexering van 20jaar later alvast deels moeten betalen zonder er iets voor terug te krijgen?Citaat:
Voor de oorspronkelijke discussie lijkt het mij interessanter om eerst vast te stellen wat de wetgever met “gelijkmatige toerekening” heeft bedoeld en hoe de rechtspraak dat inmiddels uitlegt.
Dat kunnen we niet vaststellen, want het document is te karig en zoals ik eerder al opmerkte is de kantonrechter niet heel duidelijk. Bovendien hebben wij de stukken niet om te weten wat de VvE dan precies heeft gedaan en wat de kantonrechter daar verkeerd aan vindt. Ik ben wel zeer benieuwd naar de financien van deze VvE om er van te kunnen leren. Nu blijft het raden van wat de rechter bedoeld zou kunnen hebben.
Mijn vermoeden is dat je iedere jaar ongeveer hetzelfde moet sparen. Niet eerst 50.000 euro en het jaar daarna 10.000 euro, maar 2 jaar 30.000 euro, omdat het gelijkmatig verdeeld moet zijn. Daarin kan ik nog mee gaan.
Met of zonder rechtszaak, moet de de VvE nu de servicekosen verhogen. Met andere woorden, de eigenaren moeten rechtsom of linksom meer geld gaan neerleggen. Het is in beginsel dan niet relevant hoe dat boekhoudkundig wordt verwerkt (binnen de kaders van redelijkheid natuurlijk).
Citaat:
Dat klopt, en daar heeft de ALV ook over gestemd en is er blijkbaar gekozen voor voorstel 2, het exploitatietekort 2021 van ruim € 11.000 aanzuiveren door de eigenaren.
En dat is te weinig. Dus gaat de VvE het komend jaar ontdekken dat men achterloopt met sparen, toch?
Maar al zou men het exploitatietekort niet aanzuiveren, dan moeten de servicekosten nog steeds drastisch omhoog.Citaat:
Echter, de reservering voor het MJOP is een onderdeel van de exploitatierekening.
De kantonrechter is van oordeel dat de jaarlijkse reservering voor het reservefonds in 2021 lager is dan nodig ter uitvoering van het door de VvE vastgestelde MJOP. Het besluit om de reservering vast te stellen is daarom nietig, omdat het in strijd is met de wet.Zo heb ik de uitspraak niet geinterepreteert en volgens mij las ik dat ook nergens. De hoofdreden van de kantonrechter is dat de verdeling van het spaarbedrag niet gelijkmatig is verdeeld dus dat het daarom strijdig is met de wet.
Citaat:
Om die reden begrijp ik niet waarom de kantonrechter de besluiten tot het verlenen van décharge en het vaststellen van de jaarstukken over 2021, waaronder de jaarrekening over 2021, en het besluit tot het aanzuiveren van het exploitatietekort 2021 met een extra bijdrage van de eigenaren tot een bedrag van € 11.000,00 niet heeft vernietigd.
Dat was omdat de verzoeker het niet heeft duidelijk gemaakt. Kortom, even kort door de bocht, de verzoeker heeft niks duidelijk kunnen maken, maar de rechtr ontdekte een vormfoutje waardoor er nog iets nietigs kon worden verklaard en uiteindelijk niemand won of verloor.
Citaat:
Wat mij betreft is dat duidelijke taal.
Als het duidelijke taal voor je is, waarom schrijf je dan iets op wat helemaal niet waar is?
En dan citeer ik jou met:Citaat:
De kantonrechter heeft geoordeeld dat de dotatie niét mag worden geïndexeerd,
Citaat:
Zo’n 60% doet niet wat de wet lijkt voor te schrijven. Lijkt omdat die 60% de wet mogelijk leest zoals dat ik ook doe: ‘gelijkmatige toerekening’ gaat over het proces, het uitrekenen, niet over de uitkomst (de getallen).
Dat ook, maar als bestuurder behoor ik te handelen in het belang van de VvE. De wet is niet geschreven in het belang van een specifieke VvE, maar gooit alle VvE’s op 1 hoop en geeft het richtlijnen. En nu is het duidelijk dat de wetgevers duidelijk wetten maken voor VvE’s die helemaal niks met het belang van VvE’s te maken hebben. Maar meer met het belang van bedrijven die zich bezighouden met duurzaamheid. Schandalig eigenlijk.
Na het herlezen van de uitspraak, vraag ik mij toch af of iedereen deze zaak hetzelfde interpreteert.
Ik denk van niet omdat ik de uitspraak ook niet geheel duidelijk vind.
Het lijkt alsof je conform de wet gewoon een vast bedrag in de dotatie moet opnemen, en dat staat helemaal los van hoe het MJOP verder wordt vormgegeven. Niks meer, niks minder.Ik maak de fout dat ik de analyse van PMSchC kon aannemen. Maar de kantonrechter geeft helemaal geen verbod op het indexeren van de dotatie. Dus ik had mijn vorige reactie willen verwijderen maar die optie staat er niet meer.
Citaat:
De kantonrechter heeft geoordeeld dat de dotatie niét mag worden geïndexeerd, zie de betreffende uitspraak.
Wie is er nou bestuurder van de VvE en verantwoordelijk voor een realistisch MJOP? Het VvE-bestuur of de Kantonrechter?
Als bestuurder moet je rekening houden met geindexeerde prijzen ongeacht wat een kantonrechter daarvan vindt.Citaat:
De kwalificaties “nutteloze rechtszaak” en “de rechtsstaat lastigvallen” brengen volgens mij niemand veel verder.
Wat mij betreft leidt het ook af van het juridische punt uit deze uitspraak dat ik ter sprake wil brengen.Dat is jouw mening, maar het gelijk staat aan mijn kant. Men moet niet voor ieder meningsverschil naar de rechter rennen. Zeker in deze zaak niet waar niemand volledig gelijk heeft gekregen en het iedereen tijd en geld heeft gekost incl de VvE maar niemand er privé of namens de VvE iets heeft gewonnen. Kortom, nutteloos. De VvE moet nog steeds de financien oplossen, dus welk doel heeft de kascommissie hier nu mee bereikt? Dat een ALV opnieuw gaat stemmen over een paar tienduizendjes.
Citaat:
Dat iemand van mening is dat de procedure “nutteloos” was, is wat mij betreft ook niet echt relevant.
Natuurlijk is dat relevant. Er is in de VvE wereld een toename van meningsverschillen die bij de rechter wordt uitgevochten en dat moet stoppen. Men moet gewoon beter leren om met elkaar samen te werken.
Citaat:
Daarmee blijft naar mijn idee een interessante vraag liggen: als bij een nieuw besluit een hogere, wettelijk vereiste reservering moet worden vastgesteld en daardoor het exploitatietekort hoger uitvalt, wat betekent dat dan voor MR1983 artikel 4 lid 4, waarin staat dat de eigenaars een vastgesteld tekort moeten aanzuiveren?
Dan heb ik eroverheen gelezen dat de rechter van mening was dat het tekort hoger moet uitvallen. Ik las:
Citaat:
3.7
Daarnaast is de kantonrechter met [verzoeker] van oordeel dat deze wijze van reserveren strijdig is met de wet. Dat de kosten gelijkmatig moeten worden toegerekend aan de onderscheiden jaren, houdt naar het oordeel van de kantonrechter tevens in dat de reservering zo moet worden vastgesteld dat elk jaar eenzelfde bedrag wordt gereserveerd.En eigenaren moeten toch altijd een vastgesteld tekort aanzuiveren? Dus ik snap niet waarom deze rechtszaak daarin anders zou zijn.
Wat een nutteloze rechtszaak
Citaat:
3.12
Partijen hebben allebei voor een deel gelijk gekregen. De kantonrechter zal daarom de proceskosten tussen partijen compenseren, waardoor ieder de eigen kosten draagt.Bovendien vind ik het ook een onduidelijke zaak
Citaat:
3.7
Daarnaast is de kantonrechter met [verzoeker] van oordeel dat deze wijze van reserveren strijdig is met de wet. Dat de kosten gelijkmatig moeten worden toegerekend aan de onderscheiden jaren, houdt naar het oordeel van de kantonrechter tevens in dat de reservering zo moet worden vastgesteld dat elk jaar eenzelfde bedrag wordt gereserveerd.Alsof het dus niet een te laag spaarbedrag is, maar dat de vorm van het MJOP niet voldoet aan de eis. Alsof dat relevant is in het verhaal van de verzoeker. Bestuur en kascommissie hebben duidelijk niks beter te doen dan het met elkaar oneens zijn en vallen de rechtstaat hiermee lastig.
Ik wens de VvE Marsdiep héél véél succes!
Overigens wordt het systeem rondom de wereld van de vve in dit bovenstaand verhaal gemanipuleerd en gesaboteerd door de grooteigenaar. De grooteigenaar weet precies wat ze kunnen doen en waarmee ze weg kunnen komen, omdat in veel gevallen de particuliere eigenaren het allemaal toch niet snappen of niet weten hoe ze zoiets moeten stoppen (net het echte leven). Het gaat veel tijd en geld kosten om van zo’n grooteigenaar te winnen. Rechters geven particuliere eigenaren echt wel gelijk. Achterstallig onderhoud met lekkages van 9 jaar oud? Daarvoor kan 1 eigenaar al naar de rechter stappen. Maar particuliere eigenaren moeten wel met een duidelijk verhaal bij de rechter komen. Gejammer over de werking van blokverwarming is echt niet relevant en laat zien dat de eigenaren eigenlijk nog geen enkel idee hebben van wat er gebeurt. Alsof er nog niemand van de eigenaren met minstens een beetje financiele kennis in de kascommissie zit.
Citaat:
De politiek zal hier – helaas – vermoedelijk niet het juiste loket voor een oplossing zijn.
Zolang de bewoners blijven hopen op een reddingsboei vanuit het gemeentehuis, verliezen zij kostbare tijd.
Waarschijnlijk zal alleen een gang naar de rechter hen de mogelijkheid geven om de machtspositie van Woonforte te doorbreken en om de transparantie af te dwingen waar ze recht op hebben.Klopt, alleen de rechter. Hoewel als de grooteigenaar een betere advocaat heeft, dan kunnen de partucliere eigenaren nog steeds verliezen. Vooral met gratis rechtsbijstand.
Citaat:
Machtsverhoudingen blokkeren verandering
Volgens bewoners ligt een belangrijk deel van het probleem bij de machtsverhoudingen binnen de VvE. Woningcorporatie Woonforte is groot-mede-eigenaar en beschikt over een meerderheid van stemmen in de Algemene Ledenvergadering (ALV).Dan weten vve leden niet hoe ze het van een grooteigenaar kunnen winnen bij de rechter.
Citaat:
In de praktijk betekent dit volgens hen dat besluiten kunnen worden genomen zonder steun van particuliere eigenaren.
Een recente ontwikkeling heeft dat gevoel verder versterkt. Tijdens een ALV werd een medewerker van Woonforte als tijdelijk bestuurder gepositioneerd, waarna jaarrekeningen alsnog zijn goedgekeurd.
Voor bewoners bevestigt dit een beeld dat al langer leeft: de controle ligt feitelijk bij één partij, terwijl andere eigenaren nauwelijks invloed hebben.Dat is het smerig spel van een grooteigenaar. Dat kunnen particuliere eigenaren winnen bij de rechter.
Citaat:
Beheer en besluitvorming onder druk
Ook het eerdere beheer door MVGM speelt een grote rol in het dossier. Volgens bewoners en betrokkenen is er sprake van structurele tekortkomingen.Zij wijzen op:
onvolledige en te laat aangeleverde stukken
gebrekkige communicatie
onduidelijke besluitvorming
herhaald aanpassen van onderhoudsplannen zonder uitlegGarppig dat ik nu pas de naam van de beheerder lees. Dit is wel een van de meest klantonvriendelijke beheerders die een vve kan hebben. Meteen dumpen dus. Dit soort grote beheerders steunen altijd de grooteigenaar, ongeacht of dat klopt volgens de statuten (Akte van Splitsing).
Citaat:
Daarnaast zouden bewoners tijdens vergaderingen worden geconfronteerd met complexe voorstellen en grote financiële besluiten zonder voldoende voorbereiding.
Dit heeft volgens hen geleid tot een situatie waarin vertrouwen vrijwel volledig is verdwenen.Onderhoud en technische staat zorgen voor extra onrust
Naast de financiële en bestuurlijke kwesties zijn er ook zorgen over de technische staat van het gebouw. Bewoners spreken over uitgesteld onderhoud, verschuivingen in meerjarenplannen en terugkerende problemen zoals lekkages.Ongeschikte beheerder = Check
Ongeschikt bestuur = Check
Smerige grooteigenaar = Check
Dan heeft deze vve 3 zeer belangrijke zaken tegen en dat zal pittig worden om bij de rechter gelijk te halen en/of de ALV’s om te draaien in het voordeel van de particuliere eigenaren. Het is niet onmogelijk, maar het is niet makkelijk.
Politiek gaat deze vve niet helpen. Dit probleem met gespikkeld bezit is bij de politiek bekend maar wordt geen aandacht aan gegeven.Citaat:
Dat roept ook een bredere vraag op: wat zijn de gevolgen als zich een ernstig probleem voordoet en achteraf blijkt dat de VvE verantwoordelijk is?
Dan moet iedereen betalen, dus en grooteigenaar en particuliere eigenaren
Citaat:
Bewoners voelen zich klemgezet
Wat in het hele dossier terugkomt, is het gevoel van machteloosheid. Bewoners geven aan dat zij jarenlang geprobeerd hebben om via de bestaande structuren verandering te realiseren.Geprobeerd zonder voldoende kennis gaat inderdaad geen vruchten afwerpen.
Citaat:
Maar door de combinatie van onduidelijke financiën, besluitvorming en machtsverhoudingen zien zij geen mogelijkheden meer om binnen de VvE zelf tot oplossingen te komen.
“Je loopt vast. Alles wat je probeert, strandt uiteindelijk.”Ja zo gaat dat met verkeerde bestuurders, onjuiste beheerders en vervelende grooteigenaren.
Citaat:
Concrete oproep aan de gemeenteraad
Daarom ligt de bal nu bij de politiek. Bewoners hebben de gemeenteraad meerdere concrete voorstellen gedaan, waaronder:
een onafhankelijk forensisch accountantsonderzoek naar de financiën
een externe beoordeling van de blokverwarming
een technische inspectie van het gebouw
ondersteuning bij het herstellen van transparantie en controle
Volgens hen is dit de enige manier om duidelijkheid te krijgen over de situatie en om verdere escalatie te voorkomen.Daar gaat de politiek niet over.
Particuliere eigenaren kunnen alleen of in samenwerking met rechtsbijstand
– de vve dagvaarden
– besluiten nietig laten verklaren
– bepaalde eisen in stemming laten brengen op de aankomende ALVCitaat:
Politiek kan dit niet negeren
Met het dossier nu op tafel bij de gemeenteraad verschuift de verantwoordelijkheid. Waar bewoners jarenlang zelf probeerden tot oplossingen te komen, ligt de vraag nu nadrukkelijk bij de politiek.
Wat gebeurt er als bewoners structureel geen inzicht krijgen in financiën, geen grip hebben op besluitvorming en vastlopen in hun eigen VvE?
Voor bewoners van Marsdiep is het antwoord duidelijk: zonder ingrijpen verandert er niets.
En daarmee is dit dossier niet langer alleen een probleem van één complex, maar een test voor hoe wordt omgegaan met signalen van bewoners die zeggen dat het systeem hen in de steek laat.
Bewoners hopen dat na publicatie van dit artikel eindelijk stappen worden gezet en er duidelijkheid komt over de situatie. Voor velen voelt dit als een laatste oproep om de problemen serieus te nemen en daadwerkelijk tot actie over te gaan.De gemeenteraad is niet verantwoordelijk, maar gelukkig voor deze vve weten gemeenteraden anno 2026 ook niet waarvoor zij wel en niet verantwoordelijk zijn.