VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Volgens jouw definitie stop een VvE na 10 jaar met bestaan of is er na 10 jaar geen enkel onderhoud meer nodig.
Je hebt duidelijk meer verstand van juridische zaken dan MJOP’s 🙂Citaat:
Er ligt een rechterlijke uitspraak!
Dus?
Citaat:
Dat is geen theoretische constatering of vrijblijvend advies waar een VvE naar eigen inzicht iets mee kan doen.
De uitspraak heeft nu eenmaal juridische gevolgen voor de VvE.
Die kun je niet wegredeneren met de gedachte dat herstel misschien te duur of te omslachtig wordt.
Het probleem bestaat dus niet alleen op papier, de VvE zal zich aan die uitspraak moeten houden en de consequenties daarvan moeten verwerken.Wat een onzin. Er komt namelijk helemaal geen Politie of andere Handhaving langs om te checken of de VvE zich wel aan de uitspraak heeft gehouden.
Citaat:
Dat die consequenties vervelend of kostbaar zijn, maakt ze niet minder werkelijk.
Een rechterlijke uitspraak is geen absolute werkelijkheid of Heiligheid.
Citaat:
Ik vraag me af of je het wel wil begrijpen.
Dat denk ik ook over jou.
Citaat:
“Niemand stapt naar de rechter” is natuurlijk een nogal bijzondere juridische maatstaf.
Met die redenering kun je vrijwel iedere overtreding van regels in een VvE tot praktisch beleid verheffen.
Zolang niemand bezwaar maakt, doen we gewoon alsof het klopt.
Zoiets?Nee. En dat weet je zelf ook wel dat je nu gebruik maakt van een afleiding/stroman.
Citaat:
Overigens vind ik “het de meeste eigenaren een rotzorg zal zijn” nogal een merkwaardig argument voor een bestuurder.
Het is juist de taak van een bestuurder om de VvE behoorlijk te besturen, ook wanneer de meerderheid van de eigenaren daar op dat moment geen enkele belangstelling voor heeft.Geen argument, maar een objectieve constatering.
Citaat:
En behoorlijk besturen is besturen conform de regelgeving 😉
Beetje een dooddoener op basis van een verkeerde aanname dat het een argument van mij zou zijn, terwijl het een objectieve constatering van mij is.
Citaat:
@VM Ik zie in je reactie veel gezucht en gekreun.
Gaat zoveel tijd kosten, gaat zoveel geld kosten, wie moet dat dan gaan doen enz. enz.Ik mag hopen dat je nu eindelijk eens gaat inzien wat de gevolgen kunnen zijn van het nemen van nietige besluiten.
Beetje slappe reactie.
Je maakt je druk over een VvE aspect waar de meerderheid helemaal niks om geeft. Te weinig opkomst op ALV’s, te weinig vrijwilligers voor kascommissie en bestuurders, en het belangrijkste van alles: geen eigenaar die wenst dat de servicekosten verhoogd worden. Het zal de meeste eigenaren een rotzorg wezen of er op een ALV, waar niemand komt opdagen, een nietig besluit is genomen.Jij kan in je theoretische wereld vastzitten van juridische zaken, maar in de praktijk werkt alles heel anders.
De gevolgen kunnen enorm zijn, maar niemand die bereid is om daar een tientje per maand meer voor te betalen, omdat er dan één eigenaar blij is dat alles juridisch op papier klopt. Jij kan op jouw beurt veel zuchten en kreunen over de mogelijke gevolgen van nietige besluiten aan de hand van enkele rechtszaken, maar de realiteit is dat in duizenden VvE’s met duizenden ALV’s er nooit een meningsverschil bij de rechtbank wordt uitgevochten. Men vindt het zonde van tijd én geld! Bepaalde aanbieders van rechtsbijstand stellen al beperkingen op in de polisvoorwaarden dat men onderlinge geschillen maar onderling zonder jurist uitvecht. Vooral als het om bedragen van onder de 500-1000 euro gaat.Op papier heeft deze VvE nu problemen, maar mijn punt is dat deze VvE na het zien van het kostenplaatje misschien alles maar laat zitten. Dit aspect lijkt totaal aan je voorbij te gaan. Waarschijnlijk dat deze VvE minstens nog een verhoging van de servicekosten per ingang van zo snel mogelijk gaat realiseren, maar zelfs daaraan twijfel ik nog aangezien de rechter meerdere malen moest uitleggen dat het bestuur een fout had gemaakt. En ongetwijfeld neemt de ALV dan weer een nietig besluit, maar niemand die dan nog naar de rechter stapt in deze VvE.
Iedereen die naar de rechter stapt dient goed te begrijpen dat het tijd en geld gaat kosten voor zowel de natuurlijke personen (eiser en verweerder) als voor de VvE. En in veel gevallen is het probleem van de VvE dan nog steeds niet aangepakt.
Lijkt mij dat het meeste wel vanzelfsprekend is voor bestuurders in deze zaak.
Wat wel interessant is in deze zaak, is de discussie over de rookgaskanalen.
Ik vraag mij wel af in dit soort zaken hoe oud het gebouw is en of er eerst blokverwarming zat.
Als bij de oprichting blindelings is gekozen voor een modelreglement zonder dit aan te passen op de bouwkundige situatie, dan krijg je inderdaad dit soort onduidelijkheden. In ieder geval is het ook duidelijk dat indien een VvE zou bepalen blokverwarming te vervangen voor individuele ketels, dat men dan ook rekening moet houden met de AvS.Citaat:
Hoe kom je daar toch bij.
Kan toch zomaar zijn dat er over bijvoorbeeld 12 jaar grote uitgaven te verwachten zijn.
Die zie je dan toch nog niet in een 10 jaren planning.
Vandaar dat het dus verstandig is dat de termijn die een MJOP moet beslaan groter wordt, bijvoorbeeld zoals de voorgestelde 30 jaar 😉Dan weet je niet hoe MJOP’s werken (net als de regering) 🙂
In een 10 jarige planning behoort ook geld opzij gezet te worden voor uitgaven die juist over 12 jaar plaatsvinden.Citaat:
De rechtbank is er natuurlijk niet om problemen binnen een VvE op te lossen.
Dat snap ik. Daarom vind ik de rechtbank ook geen oplossing voor wanneer eigenaren het onderling met elkaar oneens zijn.
Citaat:
Ik schenk hier op het forum regelmatig aandacht aan het fenomeen nietige besluiten.
Niet voor niets maak ik mij er telkens hard voor dat VvE’s en bestuurders ervoor zorgen dat zij zich aan de wet- en regelgeving houden en voorkomen dat er nietige besluiten genomen worden.Dat lijkt mij onmogelijk. Ik doe zelf mijn best om zo correct mogelijk een VvE te besturen, maar ik kan niet dagelijks gratis een jurist raadplegen om even te sparren bij elke essentiële keuze en daarbij alle juridische gevolgen te overzien. Bij twijfel kan ik wel de rechtsbijstand van de VvE bellen, maar dat kan ik niet iedere dag of week blijven doen. Daarnaast is de VvE zo breed dat het vrijwel onmogelijk is om op de hoogte te zijn van echt alles rondom de VvE. Zelfs de rechtsbijstand weet niet alles en weet ik soms op een specifiek thema van de VvE net iets meer, dankzij mijn ervaring.
Citaat:
Er moet dus een nieuw besluit worden genomen over de reservering voor 2021.
Die reservering moet voldoende zijn voor de uitvoering van het door de VvE vastgestelde MJOP en moet bovendien zo worden vastgesteld dat ieder jaar eenzelfde bedrag wordt gereserveerd.Een nieuw besluit over de reservering voor 2021 heeft effect op de afgeronde financiën van 2022-2025. Wie gaat die correcties uitvoeren on voor welk uurloon? Dat is gewoon geen doen. Met de beheerder die deze VvE heeft, gaat dat heel wat extra kosten.
Citaat:
Naar mijn mening zal de VvE dan ook moeten bekijken hoe het daardoor ontstane hogere tekort bij de eigenaren in rekening moet worden gebracht.
De correcte wijze is alle eigenaren van 2021 aanschrijven en de gecorrigeerde reservering bij die eigenaren in rekening brengen, toch? Maar ook dat is toch geen doen. Bovendien zijn alle huidige eigenaren verantwoordelijk voor de problemen van nu en is het de zorg van iedere individuele eigenaar of men 5 jaar later een naheffing krijgt vanwege een nietig besluit.
Citaat:
Een nietig besluit is niet hetzelfde als een besluit waarvan je achteraf zegt: dat was niet zo handig, maar volgende keer doen we het anders.
Een nietig besluit kan juridisch niet in stand blijven.Klopt, maar het corrigeren gaat zoveel tijd een geld kosten wanneer iemand alle eigenaren van 2021 moet aanschrijven en de boekhouding van 2021-2025 moet corrigeren, dat ook die weg geen stand kan houden.
Citaat:
In deze zaak zegt de kantonrechter bovendien expliciet dat er een nieuw besluit moet worden genomen ter vervanging van het nietige besluit.
De consequentie daarvan kun je dus niet simpelweg wegzetten als “2021 is geweest, we kijken vanaf nu vooruit”.Ik zou niet weten hoe je de consequentie dan wel kan wegzetten.
Citaat:
De VvE zal het nietige besluit moeten vervangen door een besluit dat wél aan de wettelijke eisen voldoet.
En vervolgens moet worden bezien welke financiële consequenties die nieuwe reservering heeft.Ja dat zou de VvE moeten, maar de vraag is of de VvE dat ook gaat doen als men daarvan het kostenplaatje inzichtelijk heeft. Dus niet het extra in rekening te brengen bedrag voor een correcte reservering, maar de kosten die nodig zijn om dit financieel en boekhoudkundig correct te laten verlopen.
Citaat:
Waar baseer je die stelling op?
Ervaring
Citaat:
Heb even snel gekeken naar het huidige MJOP van een VvE.
Uit de meeste simpele berekening, dus even zonder extra poespas er omheen, volgt dan;
10 jaar, totale kosten € 458.408 , dotatatie per jaar € 45.841
20 jaar, totale kosten € 1.382.536 ‘ dotatatie per jaar € 69.127
30 jaar, totale kosten € 1.706.370 ‘ dotatatie per jaar € 56.879Dan klopt de 10 jarige planning dus niet en zijn de totale kosten veel te laag. De kunst van een MJOP is om het zo stabiel mogelijk te houden. Ergens is dat natuurlijk onmogelijk met inflatie, maar dat is in te calculeren.
Citaat:
Het gaat mij met name om de forse verhoging van de dotatie als het wetsvoorstel wordt aangenomen.
Dat is een aanname.
Een MJOP van 10 jaar hoort niet veel te verschillen van een MJOP van 30 jaar inzake de dotatie.Citaat:
Mag ik vragen wie van de twijfelende deelnemers aan dit draadje heeft gereageerd op de internetconsultatie? Want het gaat in dit draadje uitsluitend (zie de openingspost) om het wetsvoorstel en de mogelijkheid die iedereen gehad heeft om hierop middels die internetconsultatie te reageren.
Ik weet niet wat je bedoelt met ’twijfelende deelnemers’, maar ik heb niet gereageerd op de internetconsultatie.
Ik ben enorm tegen de eerste 2 punten (helft+1 ipv 2/3e meerderheid en 30jarig MJOP), maar ik weet dat de belangen van de duurzaamheidsbedrijven zwaarder wegen dan het belang van de VvE’s voor een onbetrouwbare en incompetente overheid.Citaat:
Het discussiëren over de inhoud van de wet en de interpretatie van de uitspraak van de kantonrechter zou dus op een andere plek, in een ander draadje, op het forum moeten plaatsvinden want dat voorkomt dat onderwerpen door elkaar heen gaan lopen.
Jij begon daar zelf mee op 22 september 2026 om 09:34
Citaat:
De kern van de boodschap in dit draadje wordt door een aantal forumdeelnemers volledig naar de achtergrond gedrukt als gevolg van het gebruik van vermeend spitsvondig taalgebruik. Daarentegen heb ik geen enkele relevante inhoudelijke reactie gezien op het door mij gepresenteerde dotatiemodel en de vrij uitgebreide toelichting hierop. Misschien moet ik dan toch maar aannemen dat bij een aantal deelnemers de minimaal benodigde capaciteiten ontbreken om mijn model of iets vergelijkbaars ook maar enigszins te doorgronden?
Wat een vermakelijke zelfoverschatting.
Ik klik in ieder geval niet op vage links van anonieme forumleden. Daarnaast ben ik ook niet geïnteresseerd genoeg in dotatiemodellen van anderen om op vage links te klikken. Mijn VvE heeft al een MJOP en die is prima.
Tot slot geef je zelf aan dat, en ik citeer; “Want het gaat in dit draadje uitsluitend (zie de openingspost) om het wetsvoorstel en de mogelijkheid die iedereen gehad heeft om hierop middels die internetconsultatie te reageren.” Dus jouw dotatiemodel is in deze discussie niet meer dan een bijlage.Citaat:
Daar gaat het niet om.
Natuurlijk gaat het daarom. Ze zijn in die VvE toch helemaal niks opgeschoten?
Er is nog steeds een financieel tekort en dit hadden kascommissie en bestuur gewoon als volwassen mensen moeten kunnen oplossen zonder rechter. Bestuur heeft hierin overigens extra gefaald.Citaat:
De vraag die ik opwerp is alleen: welk exploitatietekort is dat wanneer het bedrag waarmee dat tekort is berekend mede berust op een reserveringsbesluit dat door de rechter nietig is verklaard?
Dat komen we toch nooit te weten? Volgens mij zijn de dossierstukken niet openbaar.
Of je moet de rechtsbijstand van de verweerder een mailtje sturen met de hoop dat ze iets willen zeggen zonder daarbij privacygevoelige zaken los te laten.Citaat:
De reservering maakt immers onderdeel uit van de exploitatierekening.
De ALV heeft een reservering voor 2021 vastgesteld, maar de kantonrechter heeft geoordeeld dat juist dát besluit nietig is en dat daarvoor een nieuw besluit moet worden genomen.Ook daarmee schiet de VvE toch helemaal niks op?
Want 2021 is al geweest en iedereen heeft de servicekosten al betaald. We kunnen niet terug in de tijd reizen.Citaat:
Dat betekent naar mijn mening dat er een relevante vervolgvraag ontstaat, moet het exploitatietekort van 2021 vervolgens worden bepaald aan de hand van de oorspronkelijke, nietige reservering, of moet bij een nieuwe vaststelling van de reservering ook de exploitatierekening en daarmee het tekort opnieuw worden bekeken?
Lijkt mij het laatste vanuit praktische beweegredenen. Ik heb geen idee of ook dat een nietige handeling is, maar we kunnen 2021 niet over doen. Dan heeft de rechter bepaald dat 2021 nietig is, maar dat verandert niks aan de boekhouding van 2021 tot op heden. Het bestuur moet wel de aankomende ALV met een goede oplossing komen. En dat ook helder uitleggen, want hoe het nu gaat vind ik behoorlijk onduidelijk.
Citaat:
Mijn punt is dus juist dat de uitspraak niet duidelijk maakt wat het effect van het nietig verklaren van de reservering is op de eerder vastgestelde jaarrekening en het daarin opgenomen exploitatietekort.
Ja mee eens, maar mijn punt is dat niet de grootste zorg is van de VvE. Dat is namelijk het financieel tekort.
Citaat:
Overigens zegt de rechter in 3.4 letterlijk:
“De kantonrechter is van oordeel dat de jaarlijkse reservering voor het reservefonds in 2021 lager is dan nodig ter uitvoering van het door de VvE vastgestelde MJOP. Het besluit om de reservering vast te stellen is daarom nietig, omdat het in strijd is met de wet.”Dat is dus niet mijn interpretatie dat de reservering te laag was.
De rechter stelt dat zelf vast.Dat staat er inderdaad heel duidelijk en heb ik overheen gelezen. Geen idee hoe ik dat heb gedaan. 🙂
Citaat:
En wat betreft het laatste punt: ik zou dit geen “vormfoutje” noemen.
De rechter heeft een inhoudelijk oordeel gegeven dat het reserveringsbesluit in strijd met de wet en daarom nietig was.
Dat is iets wezenlijk anders.Ja mee eens, maar deels blijf ik het nog steeds een vormfout noemen. Zoals je eerder aangeeft, is het niet duidelijk wat nu de consequenties zijn. Want wat moet de VvE nu in de praktijk gaan doen met zo’n nietig besluit?
Ik blijf van mening dat bestuur en kascommissie hier onderling uit hadden moeten komen. Ze moesten het uitvechten bij de rechter en met een gelijkspel plus onvoldoende voor het bestuur, moet de ALV besluiten dat het bestuur misschien moet gaan aftreden. Alsof bestuur niet wist dat men te weinig spaarde. Maar men mag ook op zoek naar een nieuwe beheerder, want je moet kunnen aannemen dat een beheerder de ALV informeert wanneer het bestuur kiest voor een te lage reservering. Hoeveel andere zaken heeft deze beheerder nog meer gedogen?Citaat:
Maar juist daardoor blijft mijn vraag staan.
Ja snap ik, maar je komt dit toch nooit te weten? Of ben je van plan de rechtsbijstand van de verweerder te benaderen omdat je het antwoord MOET weten? 🙂
Citaat:
De rechter vernietigt het reserveringsbesluit omdat de reservering voor 2021 niet rechtsgeldig is vastgesteld en bepaalt dat daarvoor een nieuw besluit moet worden genomen. Tegelijkertijd blijft de jaarrekening, waarin die reservering kennelijk is verwerkt, evenals het daarop gebaseerde besluit tot aanzuivering van €11.000, buiten beschouwing.
Er blijft wel meer buiten beschouwing in die zaak en daarom vond ik het een zeer onduidelijke zaak.
Ik heb echt geen idee van wat je als bestuurder van deze rechtszaak, behalve dan dat je jaarlijks voldoende moet reserveren voor groot onderhoud (en dat bedrag moet ook nog eens constant zijn).Citaat:
Ik vraag me dus af wat juridisch het gevolg is van het feit dat een onderdeel van de exploitatierekening waarop het vastgestelde exploitatietekort is gebaseerd, achteraf nietig blijkt te zijn.
Dat lijkt mij juist de interessante vraag die deze uitspraak onbeantwoord laat.
Als jij dat al niet weet, dan weet ik dat helemaal niet. Maar ik maak mij geen zorgen over het juridisch gevolg, omdat een VvE altijd naar de toekomst moet blijven kijken. Leren van de fouten, het verleden afsluiten, en het in het heden beter doen. Als er weer een eigenaar is of kascommissie die het in de betreffende VvE daar niet mee eens, dan pas zul je weten wat juridisch het gevolg is.
Wat een opmerkelijke hobby heb je 😀
Wel knap dat je zoiets gevonden heb.
Citaat:
Voor de oorspronkelijke discussie lijkt het mij interessanter om eerst vast te stellen wat de wetgever met “gelijkmatige toerekening” heeft bedoeld en hoe de rechtspraak dat inmiddels uitlegt.
Maar dat was niet de oorspronkelijke discussie
De oorspronkelijke discussie is:Citaat:
U heeft nog een paar dagen de tijd om te reageren op het voorgenomen Wetsvoorstel versnelling verduurzaming en onderhoud verenigingen van eigenaars, de einddatum is zondag 20 september 2026.
Het gaat mij met name om de forse verhoging van de dotatie als het wetsvoorstel wordt aangenomen.
Citaat:
Misschien toch nog eens goed punt 3.7 van de uitspraak van deze rechter doorlezen.
Citaat “…Het ieder jaar laten oplopen van het reserveringsbedrag (indexering dus 😉 ) is dus niet toegestaan, omdat daardoor de reservering deels wordt uitgesteld.”Dat is jouw interpretatie dat de rechter doelt op indexering, maar dat vind ik niet echt duidelijk. Vast staat dat het oplopen wettelijk gezien niet mag, maar dat indexeren verboden is, dat haal ik er niet uit.
Zo ook heel raar en oneerlijk zijn, want dan zouden eigenaren nu de indexering van 20jaar later alvast deels moeten betalen zonder er iets voor terug te krijgen?Citaat:
Voor de oorspronkelijke discussie lijkt het mij interessanter om eerst vast te stellen wat de wetgever met “gelijkmatige toerekening” heeft bedoeld en hoe de rechtspraak dat inmiddels uitlegt.
Dat kunnen we niet vaststellen, want het document is te karig en zoals ik eerder al opmerkte is de kantonrechter niet heel duidelijk. Bovendien hebben wij de stukken niet om te weten wat de VvE dan precies heeft gedaan en wat de kantonrechter daar verkeerd aan vindt. Ik ben wel zeer benieuwd naar de financien van deze VvE om er van te kunnen leren. Nu blijft het raden van wat de rechter bedoeld zou kunnen hebben.
Mijn vermoeden is dat je iedere jaar ongeveer hetzelfde moet sparen. Niet eerst 50.000 euro en het jaar daarna 10.000 euro, maar 2 jaar 30.000 euro, omdat het gelijkmatig verdeeld moet zijn. Daarin kan ik nog mee gaan.
Met of zonder rechtszaak, moet de de VvE nu de servicekosen verhogen. Met andere woorden, de eigenaren moeten rechtsom of linksom meer geld gaan neerleggen. Het is in beginsel dan niet relevant hoe dat boekhoudkundig wordt verwerkt (binnen de kaders van redelijkheid natuurlijk).
Citaat:
Dat klopt, en daar heeft de ALV ook over gestemd en is er blijkbaar gekozen voor voorstel 2, het exploitatietekort 2021 van ruim € 11.000 aanzuiveren door de eigenaren.
En dat is te weinig. Dus gaat de VvE het komend jaar ontdekken dat men achterloopt met sparen, toch?
Maar al zou men het exploitatietekort niet aanzuiveren, dan moeten de servicekosten nog steeds drastisch omhoog.Citaat:
Echter, de reservering voor het MJOP is een onderdeel van de exploitatierekening.
De kantonrechter is van oordeel dat de jaarlijkse reservering voor het reservefonds in 2021 lager is dan nodig ter uitvoering van het door de VvE vastgestelde MJOP. Het besluit om de reservering vast te stellen is daarom nietig, omdat het in strijd is met de wet.Zo heb ik de uitspraak niet geinterepreteert en volgens mij las ik dat ook nergens. De hoofdreden van de kantonrechter is dat de verdeling van het spaarbedrag niet gelijkmatig is verdeeld dus dat het daarom strijdig is met de wet.
Citaat:
Om die reden begrijp ik niet waarom de kantonrechter de besluiten tot het verlenen van décharge en het vaststellen van de jaarstukken over 2021, waaronder de jaarrekening over 2021, en het besluit tot het aanzuiveren van het exploitatietekort 2021 met een extra bijdrage van de eigenaren tot een bedrag van € 11.000,00 niet heeft vernietigd.
Dat was omdat de verzoeker het niet heeft duidelijk gemaakt. Kortom, even kort door de bocht, de verzoeker heeft niks duidelijk kunnen maken, maar de rechtr ontdekte een vormfoutje waardoor er nog iets nietigs kon worden verklaard en uiteindelijk niemand won of verloor.