VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
De vraag is of zo’n gebruikersgroep op 100% eigendom uitkomt of niet? En zoja, is er dan nog een overkoepelende VvE waarin wordt aangegeven hoeveel procent eigendom elke gebruikersgroep heeft?
Je kan op verschillende websites Modelreglement 2006 van de KNB inzien en vergelijken met jouw splitsingakte.
Kans is groot dat jouw AvS erg veel is aangepast, waarschijnlijk door de grooteigenaar bij oprichting en heeft de grooteigenaar ook de term gebruikersgroepen verzonnen.
Ik ben de term nog nooit tegengekomen, maar dat zou nog aan mij kunnen liggen. Maar het zegt Rob ook niets. Mijn vermoeden is dus dat het een dingetje van jouw grooteigenaar is als die de vorige eigenaar was van de verschillende gebouwen die nu worden vertegenwoordigd door verschillende VvE’s/VvE-groepen.Al ben ik de term nog nooit tegengekomen, weet ik wel van sommige flats die uit verschillende VvE’s / sub-VvE’s bestaan. Dat zou je kunnen omschrijven als gebruikersgroepen. Maar dat is niet relevant, want de kern blijft hetzelfde. Alle breukdelen zal je namelijk moeten optellen. En waarschijnlijk staat er in jouw AvS ook iets over verdeelsleutels.
Hoe groot is de kans dat je zo iemand gaat vinden?
In artikelen 8 en 9 van het Modelreglement van 2006 wordt de term ‘gebruikersgroepen’ namelijk niet bestaat.De kleinere gebruikersgroepen sparen dus zelfstandig binnen hun eigen reservefonds.
ik ken zo’n constructie ook niet en het klinkt als een zelfverzonnen term door de grooteigenaar.
Artikelen 8 en 9 gaan over de breukdelen, dus je zal de breukdelen moeten controleren en een grooteigenaar niet automatisch geloven, vooral die van jullie niet omdat ze liegen over het sparen voor groot onderhoud.Sinds 2025 stelt de grooteigenaar echter dat de opgebouwde rente op deze fondsen niet toekomt aan de specifieke gebruikersgroep die het vermogen heeft opgebouwd, maar moet vloeien naar de algemene middelen (waar de grooteigenaar voor 85% in deelt).
Klinkt als onzin, maar de grooteigenaar zou gelijk kunnen hebben. Dat zal je zelf moeten checken in jullie splitsingakte onder artikel 8.
Toch is het een tegenstrijdige stelling van de grooteigenaar als een specifieke zelfstandige gebruikersgroep wel een eigen reservefonds heeft, maar ineens de rente zou moeten verdelen. Je kan net zo makkelijk het tegenovergestelde beweren dat de grooteigenaar ongelijk heeft volgens artikel 8.De grooteigenaar onderbouwt dit met de stelling dat baten toekomen aan de gezamenlijke eigenaars (conform artikel 8 en 9 van het Modelreglement 2006) en dat dit betrekking heeft op álle VvE-leden. Onze interpretatie is daarentegen dat ‘gezamenlijke eigenaars’ in deze context uitsluitend slaat op de specifieke leden die daadwerkelijk hebben bijgedragen aan het desbetreffende reservefonds.”
Het correcte antwoord is de breukdelen optellen van alle afzonderlijke VvE’s (of VvE gebruikersgroepen) zoals omschreven in artikel 8.
Uitleg:
De VvE is onderverdeeld in acht gebruikersgroepen. Zes daarvan beschikken over een eigen onderhoudsstructuur, een afzonderlijk reservefonds en zelfstandig beslissingsrecht. De overige twee groepen zijn volledig in eigendom van één grooteigenaar (gebruikersgroep Algemeen). Deze eigenaar bezit circa 85% van de breukdelen en voert om die reden geen eigen reservefonds binnen de VvE-structuur. Het beheer van de gemeenschappelijke onderdelen verloopt centraal conform de splitsingsakte, onder financieel toezicht van de kascommissie.Dat is geen geldige reden en ook niet juridisch haalbaar.
Sparen is ‘verplicht’ conform: Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars.
https://www.rijksoverheid.nl/vraag-en-antwoord/huis-kopen/vve-geld-reserveren-groot-onderhoudVoorbeeld: Bij de volgende vaststelling van de jaarrekening en/of begroting en/of MJOP kan je voor de stemming aangeven dat het spaarbedrag omhoog moet ongeacht wat die grooteigenaar daarvan vindt. Doet de ALV dit niet dan laat je het besluit van de ALV vernietigen en vraag je de rechter dat er gespaard moet worden conform de wet, dus 0,5% van de herbouwaarde.
Voor mij blijft daarom de principiële vraag overeind, hoe kunnen eigenaars hun VvE-rechten effectief uitoefenen wanneer het bestuur de enige partij is die beschikt over betrouwbare eigenaarsgegevens en tegelijkertijd weigert die beschikbaar te stellen?
Zolang op die vraag geen antwoord wordt gegeven, zie ik het zelf verzamelen van gegevens persoonlijk vooral als een noodoplossing en niet als een oplossing van het onderliggende probleem.
De beheerder kan in Twinq een ledenlijst laten zien zonder meteen alle privacy gevoelige info te laten zien.
Al heb je daar ook niet veel aan als een meneer Jansen de eigenaar is van Nr 1.
Eigenaars kunnen overigens altijd hun zegje doen op een ALV en dan op de ALV in stemming brengen wanneer de volgende ALV moet zijn.Misschien heeft de kascommissie inzage in de ledenlijst via Twinq
Leden van de kascommissie moeten immers kunnen controleren of alle debiteuren netjes betalen en geen achterstand hebben.Ik blijf erbij dat het adviseren van een betalingsstop zonder volledig inzicht in de juridische positie onverstandig is.
Mee eens
Het opschortingsrecht is geen drukmiddel dat je naar eigen inzicht kunt inzetten.
Een beetje wel.
Daarvoor moet eerst worden vastgesteld dat daadwerkelijk sprake is van een opeisbare tegenvordering of een voldoende samenhangend geschil.
Dat is wel veiliger ja
Als achteraf blijkt dat de VvE niet bevoegd was om betalingen op te schorten, dan creëert de VvE zelf een betalingsachterstand en kunnen incassokosten, rente en mogelijk zelfs ontbinding of schadeclaims volgen.
Daarom is het ook een risico 🙂
Als je iets koopt in de winkel kan je ook niet 3 jaar later zeggen dat je de prijs eigenlijk te duur vond en je daarom geld zou moeten terugkrijgen.
Als de AvS inderdaad dwingend de CPI zou voorschrijven, zou ik niet weten wat daar nietig of onwettig aan zou zijn.
Het betekent in feite dat de AvS het bestuur en de ALV verplicht om contracten te sluiten die voldoen aan de CPI-eis.
Is het handig zo’n bepaling in de AvS, dat denk ik persoonlijk van niet.
Als geen enkele beheerder een indexatie op basis van de CPI wil gebruiken, kan de VvE dus geen overeenkomst aangaan met die beheerder of zij zullen de AvS moeten wijzigen, wat natuurlijk niet heel eenvoudig is.“Als de AvS inderdaad dwingend de CPI zou voorschrijven, zou ik niet weten wat daar nietig of onwettig aan zou zijn”
Vandaar dat ik ergens anders schreef dat een overeenkomst die in strijd is met die bepaling nietig is, of die overeenkomst nu getekend is of niet.
Daarbij moet ik wel toegeven dat ik onlangs heb vernomen dat die stellingname mogelijk onjuist is en een interne statutenregel blijkbaar niet automatisch externe nietigheid van een contract met een derde zou betekenen 😉Want daar gaat een VvE niet over. Al staat er in de AVS dat het onderhoudscontract voor liften of ketels niet meer dan 100 euro per jaar mag kosten, dan betekent dat nog niet dat zo’n artikel in een AvS enige juridische waarde heeft.
Ieder bedrijf bepaalt zelf haar indexatie. Is de klant het daar niet mee eens, dan zijn er niet veel opties.Maar denk je niet dat de CPI over personeel in loondienst bij de VvE gaat?
Daarnaast zie ik niet goed waarom het goedkeuren van jaarrekeningen automatisch zou betekenen dat daarmee ook iedere onderliggende contractwijziging is goedgekeurd.
Dat zal naar mijn idee afhangen van wat de leden wisten of redelijkerwijs konden weten op het moment van goedkeuring.Een indexatie is nog geen contractwijziging. Ik neem aan dat jij ook van mening bent dat het vast staat dat er sinds 2003 sprake is van stilzwijgend verlengen. Dat een ALV niet met iedere individuele contractuele verhoging akkoord hoeft te gaan, lijkt mij logisch. Dat heet stilzwijgend verlengen. Met het goedkeuren van de jaarrekening gaat men niet automatisch akkoord met de verhoging, maar men heeft ook sinds 2023 geen enkel bezwaar gemaakt. Het komt gewoon niet sterk over wanneer een ALV jaren achter elkaar de jaarrekening goedkeurt en geen enkele kanttekening plaatst bij de beheerderskosten. Ja 14% indexatie is erg pittig en niet heel erg netjes, maar daar had men uiterlijk in 2024 iets over moeten zeggen en niet nog eens een paar jaar gebruik maken van de diensten van de beheerder om vervolgens in 2026 te zeggen dat men het niet eens is met de verhoging van jaren geleden. Die boekjaren zijn voor de beheerder gewoon afgesloten.
- Deze reactie is gewijzigd 3 weken, 1 dag geleden door .
Wat kan de VVE het beste doen?
Een nieuwe beheerder zoeken.
Heb ik ook weer wat geleerd, namelijk dat ik niet altijd automatisch de kant van de VvE moet kiezen.
Ik ben dus van mening veranderd:Ik vind niet dat ze formeel bezwaar moeten indienen, maar eerst informeel met de beheerder in gesprek moeten en om een verklaring vragen waarom er zo’n enorme prijsstijging is gehanteerd. Wanneer je sinds 2003 de beheerder en bestuurder bent dan verdien je om in een persoonlijk gesprek te horen dat er onvrede over de prijs is gekomen. Dan heeft de beheerder ook nog een keuze om wel of niet iets aan te doen. Als de uitleg plausibel is, of de beheerder is bereid de komende jaren de prijs niet te verhogen, dan ben je er samen uitgekomen en was formeel bezwaar niet nodig.
Ben wel benieuwd hoe dat juridisch in elkaar zit als de beheerder tevens bestuurder is.
Feitelijk zou die persoon dan namens de VvE, en namens de beheerder de overeenkomst moeten ondertekenen.
Wat natuurlijk ongebruikelijk en ongewenst is.Ongewenst Ja, maar men zal daarom ook vasthouden aan het besluit van de ALV.
Vervolgens zijn alle jaarrekeningen goedgekeurd, dus men kan het bestuur er niet meer op aanspreken. Dat zal de verdediging zijn van de beheerder en terecht. Ik zou in de schoenen van de beheerder ook denken dat men de prijsverhoging goed vond en denken dat de VvE nog steeds tevreden is.Ook als hij wel ondertekend zou zijn, zou de overeenkomst op grond van de bepaling over de indexatie in jullie splitsingsakte dus sowieso nietig zijn.
Ik had niet gedacht dat je die mening zou hebben. Interessant.
Maar…, wij kennen natuurlijk niet de exacte tekst in jullie akte. 😉
Is natuurlijk nog wel een belangrijke kanttekening.Hahaha, dat is een leuke. 🙂
Ja we kennen niet de exacte tekst, maar een VvE die in haar AvS bepaalt wat de indexatie van een ander bedrijf moet zijn? Dat lijkt mij geen enkele waarde hebben. Volgens mij slaat de indexatie ook op personeel in dienst bij de VvE en dat is niet het geval met beheerders. Die staan nooit op de loonlijst van VvE’s.En een beheerovereenkomst waarin een max indexatie zou staan, lijkt mij onwaarschijnlijk maar is niet onmogelijk. Volgens mij is dat dan wel de enige beheerder in Nederland die daarmee akkoord is gegaan. Als dit het geval is dan heeft de VvE al gewonnen want is er sprake van contractbreuk. Ironisch, omdat Koos juist beweert dat het contract nietig is omdat het niet in de ALV is behandeld én niet is ondertekend.
Het zou fijn zijn als mensen niet adviseren om te stoppen met betalingen.
Het is gewoon risicovolle optie om je geld eventueel terug te kunnen krijgen ovv opschortingsrecht, maar dan wel op ramkoers. Dus ik zou niet weten waarom ik dat niet zou moeten noemen. We zijn allemaal volwassenen die zelf wel kunnen inschatten of het wel of niet verstandig is om op ramkoers te gaan. Zoals Koos Wiedeman in zijn 1ste reactie overkwam, vond ik het wel een optie om mee rekening te houden. Later vond ik zijn positie helemaal niet sterk en zou ik er niet aan beginnen tenzij je gewoon echt definitief gaat breken met die beheerder. Maar aangezien de beheerder er al sinds 2003 zit, vind ik dat niet netjes en niet in verhouding staan. Van de rechter verliezen ze daarmee ook de gunfactor in deze situatie.
Stoppen met betalen is juridisch en praktisch nogal risicovol en vrijwel nooit een goed advies.
‘Risicovol’ Ja
‘Nooit een goed advies’ ben ik niet met je eens. Maar je moet wel sterk in je zaak staan om onder opschortingsrecht je geld terug te claimen. Probleem en spagaat is vaak dat de weggestreepte kosten nog een beetje met elkaar te maken moeten hebben. Soms kunnen VvE leden denken de servicekosten niet te hoeven betalen omdat men het niet eens is met een afgewezen declaratie, en schorten dan de betaling op. Zo werkt het niet.Ook als er discussie is over de indexering, blijft er in principe gewoon een betalingsverplichting bestaan totdat er een besluit is genomen of een rechter anders oordeelt.
Niet betalen kan snel leiden tot achterstanden, incassokosten en escalatie, terwijl het geschil over de index juist nog niet inhoudelijk is beslecht.Zo werkt het leven niet altijd. En men gaat ook niet altijd naar de rechter.
Maar stel dat men wel het boekje heel veilig volgt zoals jij omschrijft. En vervolgens geeft de rechter de VvE gelijk en moet de beheerder geld aan de VvE betalen. Dan is het maar de vraag of de VvE haar geld krijgt. De beheerder kan inschatten of de VvE de moeite gaat nemen om er een zaak van te maken en de gok nemen dat de VvE die moeite niet gaat nemen.Maar stel dat ze de betalingen hebben gestopt. De VvE claimt 20.000 en houdt 10.000 euro in. De beheerder vind het prima en beëindigt de overeenkomst. Dan heeft de VvE toch 10.000 euro teruggekregen en moeten ze op zoek naar een nieuwe beheerder, zoals ze ook willen. Dit vind ik in deze situatie overigens geen schoonheidsprijs, want kennelijk zit de beheerder er al sinds of zelfs voor 2003 en is de beheerder ook nog eens bestuur. Als je als VvE om een paar duizendjes te winnen zo met een beheerder omgaat, dan zal je veel succes nodig hebben om een nieuwe beheerder te krijgen, want die gaan terecht de bevriende beheerders adviseren niet met deze VvE in zee te gaan.
Daarnaast is het ook niet zeker dat de beheerder niet zal procederen of het contract zal beëindigen; dat maakt de uitkomst behoorlijk onvoorspelbaar.
Ja dat maakt het risicovol. Zo is het leven ook.
Ik denk dat het sterker is om dit via de ALV en formeel bezwaar op te pakken en eventueel juridisch te laten toetsen, in plaats van via betalingsstopzetting druk te zetten.
Bijna met je eens, maar dat maakt een betalingsstopzetting nog steeds wel één van de opties.
Ik vind niet dat ze formeel bezwaar moeten indienen, maar eerst informeel met de beheerder in gesprek moeten en om een verklaring vragen waarom er zo’n enorme prijsstijging is gehanteerd. Wanneer je sinds 2003 de beheerder en bestuurder bent dan verdien je om in een persoonlijk gesprek te horen dat er onvrede over de prijs is gekomen. Dan heeft de beheerder ook nog een keuze om wel of niet iets aan te doen. Als de uitleg plausibel is, of de beheerder is bereid de komende jaren de prijs niet te verhogen, dan ben je er samen uitgekomen en was formeel bezwaar niet nodig.Of gewoon je verlies nemen en op zoek gaan naar een andere beheerder.
Welk verlies? Ze zijn meer dan 20 jaar tevreden over die beheerder?
Maar…. aangezien jullie al heel lang bij deze beheerder zitten doet hij zijn werkt kennelijk toch ook best goed, en is het de vraag of een andere beheerder jullie beter gaat helpen.
Feitelijk hebben jullie nu alleen eigenlijk een strijdpunt waar je wel of niet samen uit wil komen.Precies, en dat is de kern. Koos noemt het onterecht afdwalen, maar dit is waar het op neer komt. Willen ze er wel of niet met de VvE uitkomen? Speelt er misschien nog veel meer dan alleen de prijsverhoging?
Is niet behandeld in ALV, is niet ondertekend…..
Hoeft ook niet, want stilzwijgende verlenging sinds 2003.
Verrassing! Wel in onze splitsingsakte.
Dat er iets over een werknemers indexatie staat vermeld in jullie AvS is volgens mij zeldzaam, maar wel mogelijk.
Maar dat kan alleen gelden op personeel in loondienst bij de VvE, dus werknemers van de VvE.
Tussen beheerder en VvE is een overeenkomst dat men bepaalde diensten levert, maar daarmee is de beheerder nog niet in loondienst.
Misschien wil je dit dubbelchecken bij een jurist? Het lijkt mij niet handig als je erachter komt dat ik gelijk heb wanneer je bij de rechter staat. 🙂Verrassing! Wel in ons contract!
Of je hebt de AvS verkeerd begrepen, of je hebt gelijk over jouw AvS en dan is dat artikel in jullie AvS nietig of onwettig. Een VvE kan niet bepalen in een AvS hoe een ander bedrijf omgaat met de indexatie voor personeel.
En staat er in jullie overeenkomst tussen beheerder en VvE werkelijk dat er een max indexatie is of dat deze gebonden is aan CPI? Zoja, dan chapeau. Dan hebben jullie al gewonnen, zonder de hele AvS erbij te halen.
Maar dat is niet wat je in jouw eerste reactie zei.- Deze reactie is gewijzigd 3 weken, 1 dag geleden door .