VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Leuk opzetje.
Belangrijkst zijn de kerntaken, namelijk:
– de ALV het advies te geven om de jaarrekening wel of niet goed te keuren
– de ALV het advies te geven om wel of niet goedkeuring te geven voor het financiële beleid van de VvE uitgevoerd door het dagelijks bestuur (dus door de beheerder en door het bestuur).
– eventuele discussie-punten of opmerkingen tussen bestuur en beheerder enerzijds en de kascommissie anderzijds op de ALV mondeling toe te lichten en te vermelden of het bestuur en de beheerder openheid van zaken hebben gegeven en wel of niet meewerkend waren.
In de AvS is meestal iets te lezen over de kascommissie dat dit orgaan de jaarrekening moet onderzoeken en aan de vergadering een verslag bevindingen moet delen en daarnaast dat het bestuur verplicht is de commissie ten behoeve van haar onderzoek alle door de kascommissie gevraagde inlichtingen te verschaffen. Als het hier al fout gaat, dan heeft de VvE een groter probleem.Als ik inhoudelijk kijk naar jouw bulletpoints:
– Controleren of afspraken uit de wet zijn nageleefd, is echt geen taak van de kascommissie. Uiteraard heeft de kascommissie wel een meldingsplicht indien zoiets wordt ontdekt.
– De splitsingsakte zou alleen gecontroleerd moeten worden inzake de juiste verdeelsleutel voor de servicekosten. Maar wanneer en beheerder dat niet correct hanteert, dan mag je de ALV het advies geven per direct een andere beheerder te zoeken.
– Controleren of afspraken uit het huishoudelijk reglement zijn nageleefd, heeft echt niks met de kascommissie te maken.
– Controleren van verzekeringen? Misschien alleen de premie en het vrijwillig eigen risico. De dekking is aan de verzekeraar en dat kan samen met de looptijd echt geen reden om de ALV het advies te geven om een jaarrekening niet goed te keuren.
– Contracten met leveranciers kunnen juist wel gecontroleerd worden. Het kan voorkomen dat een contract allang is vernieuwd, maar dat nog steeds de oude prijs wordt betaald
– Incassomaatregelen bij achterstallige betalingen is een verantwoordelijkheid van de beheerder. Het bestuur dient de beheerder hierop aan te spreken.Waarom een kascommissie controleert is dat de VvE een dagelijks bestuur moet hebben en de ALV na een boekjaar het doen en laten van het dagelijks bestuur moet kunnen evalueren. De ALV kan dit niet zelf, dus moeten daarvoor (kas)commissieleden aangesteld worden zodat de beheerder en het bestuur jaarlijks 1 aanspreekbeurt
inzake de onafhankelijke (kas)controle.Ik meen uit de reacties te lezen, dat men het met IL eens is. En zo zijn er velen.
Ja wel mee eens, maar dat is geen garantie voor de rechter.
Je kan beter nog aan die juriste vragen waarom zij van mening is dat een gewone meerderheid, dus de helft+1, voldoende is.Als vertrekpunt neem ik altijd, dat voor elk besluit een gewone meerderheid vereist is, tenzij uit wet- of regelgeving anders volgt.
Ook niet correct
Welke meerderheid vereist is staat in de AvS.
De basis van elke AvS is een Modelreglement. En jij hebt het MR van 1992.
Wellicht kort door de bocht van wat ik nu ga schrijven, maar een veel beter uitgangspunt zou dan zijn: Elk besluit dat echt heel veel geld kost (waar de grens ligt is moeilijk te bepalen, maar laat het ergens tussen de 50.000 en 100.000 euro zijn) of een langdurige verplichting met zich meebrengt (dus leningen of onderhoudscontracten van meer dan 1 jaar) is een 2/3e meerderheid nodig. Kost het geen of weinig geld, dan is de gewone meerderheid prima. Tenzij het niks met de VvE te maken heeft, zoals een BBQ organiseren voor 1000 euro.De door mij geschetste casus vermeldt, dat er een door de ALV vastgesteld budget van 150.000 euro is voor een nieuw dak met extra isolatie (conform vastgestelde begroting van bv februari 2025).
De offerte voor genoemde werkzaamheden bedraagt 145.000 euro (zonder bijkomende kosten) en dateert van bv 1-9-2025. (Nb er zit genoeg geld in kas voor deze uitgave).
Compliment aan het bestuur zou ik zeggen.Het bestuur heeft geen rekening gehouden met onvoorziene zaken, dus zoals ik in mijn vorige reactie al had aangegeven, verdient het bestuur dus zeker geen compliment.
Zo redenerende zou er toch veel voor te zeggen zijn,
a. dat hier weliswaar sprake is van een uitgave die weliswaar buiten het reguliere onderhoud valt (namelijk de extra isolatie om in aanmerking te komen voor subsidie), maar..
b. dat die offerte lager uitvalt dan het door de ALV vastgestelde bedrag in de begroting.
Het besluit tot instemming met de offerte zou dan toch rechtsgeldig door een gewone – en dus niet met een gekwalificeerde – meerderheid kunnen worden genomen?
Of ziet 38 lid 5 van MR 1992 op een heel andere situatie?
Wie het weet mag het zeggen..Allereerst dat iets niet 150.000 maar 145.000 euro zal kosten maakt voor de vereiste meerderheid niks uit.
Daarnaast is een budget bepaald voor uitgave uit het reservefonds en dat is iets anders dan bepalen of voor een bepaald bedrag wel/geen 2/3 meerderheid nodig is. Meeste VvE’s bepalen zo’n bedrag geen eens. Dat is vervelend voor de VvE’s met Modelreglementen uit 1992 of daarvoor, want pas vanaf 2006 zijn de Modelreglementen iets meer genuanceerd inzake de gekwalificeerde meerderheid (maar nog steeds niet genoeg naar mijn mening). Kortom, je kan op de ALV voordat er gestemd wordt gewoon aangeven dat er voor dit punt een 2/3e meerderheid nodig is volgens de AvS. En zorg dat jouw opmerking ook genotuleerd wordt.Persoonlijk vind ik het altijd leuk om te zien hoe rechters oordelen in soortgelijke kwesties en hoe zij tot dat oordeel zijn gekomen.
Daarnaast wordt maar weer duidelijk dat het ‘geen voordeel trekken uit zodanige maatregelen’ statement vaak onterecht ingeroepen wordt.Ja dat vind ik ook wel interessant om te zien, maar er zijn zoveel ‘onzinrechtszaken’ dat ik echt niet alles volg.
Ik vind de door jouw aangehaalde uitspraak een beetje off-topic, omdat lukaina duidelijk zit met de vraag welke meerderheid nodig is.Alle eigenaren die denken dat ze voor bepaalde investeringen niet hoeven mee te bepalen, vind ik overigens altijd zo kansloos en egoistisch. Dan is het alleen maar leuk als de rechter zulke verzoeken keihard van tafel veegt. Dat de kantonrechter dit niet heeft gedaan, vind ik schandalig. Maar het is allang mijn ervaring dat niet alle rechters heel veel verstand van VvE’s hebben. En valt en staat een uitspraak bij de kunsten va de advocaten.
Blijkbaar waren deze eigenaren van mening dat zij geen voordeel hadden van de isolatiewerkzaamheden aan dak en vloer en hebben daarom verzocht niet mee te hoeven betalen aan die isolatiewerkzaamheden.
De kantonrechter ging mee met dat standpunt en oordeelde dat zij dus inderdaad niet mee hoefden te betalen.
Het hof heeft echter bepaalt dat de isolatiewerkzaamheden niet los gezien kunnen worden van het geheel aan verduurzamingsmaatregelen en dat deze eigenaar wél voordeel trekken uit dat geheel, en daarom toch moeten meebetalen ondanks dat deze maatregelen hen (mogelijk) geen aanwijsbaar concreet voordeel opleveren.Oke, dan volg ik je weer. Ik zat maar te zoeken naar welke meerderheid er was.
In het kader van deze kwestie is het misschien ook nog leuk om even deze uitspraak te lezen.
Deze zaak lijkt mij enkel weer een geval van een paar eigenaren die hoopten dat ze niet aan een investering/lening van 260.000 euro mee moesten betalen.
dank, maar stel er is 150.000 euro gebudgetteerd voor (voor dak en extra isolatie) en het bestuur komt een offerte van 145.000 euro.
Hoe luidt dan uw antwoord?Het bestuur had 175.000 euro moeten budgetteren, want er zijn altijd wel onvoorziene zaken die later ontdekt worden en waarover het bestuur tijdens de uitvoering de optie moet hebben om goedkeuring voor te geven. Offertes zijn namelijk maar offertes en hebben meestal scherpe prijzen, omdat bedrijven met elkaar moeten concurreren. Tijdens de uitvoering kan het bestuur erachter komen dat er bijvoorbeeld geen of onvoldoende rekening is gehouden met aansluitingen van dak naar de schoorsteentjes, of dat de schoorsteentjes ook gedeeltelijk een opwaartse bitumen laag moeten krijgen, omdat bijvoorbeeld de loodslabben op zijn.
Voor dit soort bedragen is het besluit van een ALV nodig ven een 2/3 meerderheid ipv de zeer zwakke helft+1 meerderheid.
In het kader van deze kwestie is het misschien ook nog leuk om even deze uitspraak te lezen.
Ik volg je niet. In die zaak is het niet duidelijk hoeveel % voor was, maar het lag minstens boven de 75%. Waarom is deze uitspraak leuk dan?
Oké, leuk, we wonen in dezelfde vve.
Laten de rechter even buitenwege 😉
MR2017 modelreglement is van toepassing.Op grond van welke bepaling in het MR denk jij mij te kunnen verplichten voor eigen rekening de scharnieren van mijn brievenbus te vervangen?
Je vraagstelling klopt niet.
De VvE of het bestuur kan namelijk individuele leden helemaal niet verplichten om de scharnieren van jouw brievenbus te vervangen. Tevens kan jij of andere individuele VvE-leden de VvE ook niet verplichten om de scharnieren van jouw brievenbus te vervangen op kosten van de VvE of dat de VvE daarvoor een opdracht geeft aan een aannemer.Stel ik ben VvE-bestuurder in jouw flat en ik jouw verzoek ontvang om de scharnieren in jouw brievenbus te vervangen, dan wijs ik dat verzoek gewoon heel simpel af. Vooral wanneer ik weet als dat scharniertje gewoon in de bouwmarkt te halen is voor amper 5 euro. Op basis van MR2017 zou ik misschien water bij de wijn moeten doen, door aan te geven dat je jouw bonnetje kan mailen en het bedrag deels of volledig op je bankrekening wordt overgemaakt, omdat inzake brievenbussen niks onder Art 12 staat vermeld. Maar de VvE gaat in geen geval een opdracht geven aan een aannemer om bij jou een scharniertje in je brievenbus te vervangen.
MR2017
Wanbetaling
17.1 Indien een Eigenaar de door hem aan de Vereniging verschuldigde bijdragen als bedoeld
in Artikel 15.3 en/of Artikel 16.3 en/of Artikel 56.7 en/of boetes niet binnen een maand
nadat het bedrag opeisbaar is geworden aan de Vereniging heeft voldaan, is hij zonder dat
enige ingebrekestelling is vereist in verzuim en is hij over dat bedrag, van de datum van
opeisbaarheid af, een rente verschuldigd, berekend op basis van de wettelijke rente als
bedoeld in artikel 6:119 BW, met een minimum van tien euro (€ 10,=) of zoveel meer als
de Vergadering jaarlijks mocht vaststellen. Het Bestuur is bevoegd dit bedrag te matigen.
Artikel 45 is niet van toepassing.Nog een aanvulling voor jullie verweer zijn de gehanteerde termijnen die gebruikt worden voor het versturen van een herinnering. Een betalingsherinnering na 2 weken is geen reden om daarvoor kosten in rekening te brengen. Wettelijke betalingstermijnen zijn meestal binnen 30 dagen, dus al wordt er binnen die 30 dagen elke dag een betalingsherinnering door een incassobedrijf verstuurd, dan kan de ontvanger dat gewoon negeren. Betalingsherinneringen na de 30 dagen is een ander verhaal, maar ik krijg niet de impressie dat je het daarover hebt. En volgens de AvS, maar dat kan verschillen per MR, mag je als VvE pas extra kosten in rekening brengen wanneer de maand voorbij is, maar dat is gelimiteerd en zeker niet gerelateerd aan het aantal verstuurde betalingsherinneringen.
Betalingsherinneringen die naar VvE-leden met een automatische incasso worden verstuurd is wel overduidelijk een teken dat je als VvE zo ver mogelijk uit de buurt van Munnik (en partnerbedrijven) moet blijven. Debiteurenbeheer is zo’n beetje de belangrijkste taak van een beheerder.
Dat er geen besluit genomen is door de VvE om in te stemmen met VvE Services is overigens geen sterk verweer. Dat kunnen jullie beter aanpassen in VvE-bestuur (aannemende dat je met VvE de ALV bedoelde).
Tot slot heb ik het idee dat je de constructie van Private Equity / Urban Care Groep afrekent op hoe Munnik omgaat met de Wet Kwaliteit Incassodienstverlening (WKI). Volgens mij zijn dit toch 2 verschillende kwesties, tenzij al die andere VvE-beheerders die ook in handen zijn van UCG precies hetzelfde handelen als Munnik inzake de WKI. Ik zou denken dat een paar andere VvE-beheerders onder de UCG het beter geregeld hebben dan Munnik.
Ik hoop dat jullie de rechtszaak winnen van Munnik! Aanpakken die prutsers!
Weet je, je kunt alleen je gelijk bewijzen als de metertjes geïnstalleerd zijn,
Zoals dat in zoveel flats al is gebeurd
Voor juristen misschien in beton gegoten maar de geest van de wet is vast niet dat men van de ene op de andere dag voor honderden euro’s verschillend gaat betalen door gebruik van een andere verdeelsleutel.
Een andere verdeelsleutel kan inderdaad honderden euro’s verschillen in de eindafrekening. Maar niet veel mensen die dat snappen.
Is dit nu echt de suggestie dat voor sommige van ons 3 tot 5 keer zoveel de werkelijke prijs van ons stookgedrag zou zijn?
Dat is geen suggestie, maar realiteit binnen VvE’s. Iedere dag voor de gehele dag lopen stoken is duurder dan men denkt, maar zolang er geen meters zijn, wordt niemand met die realiteit geconfronteerd.
Mensen met een afrekening van 200 euro kunnen ook gewoon het hele jaar thuis zijn, maar altijd een trui aan doen wanneer ze het koud hebben. Ook dat is een realiteit in VvE’s.
Er is op de jaarvergadering over gestemd en er is tegen gestemd.
Mijn punt is klaar maar sinds zaterdag krijg ik weer reacties.Ik wilde namelijk de eigenaren helpen in jouw VvE die voor hebben gestemd.
Maar ik wilde jou ook duidelijk maken dat je voor had moeten stemmen. Maar als jij één van de bewoners bent die per jaar 3000 euro of meer zou moeten betalen, dan snap ik waarom je tegen bemetering bent. Al is het duidelijk dat je aan de hand van mijn rekenvoorbeeld blokverwarming zonder bemetering niet solidair kan noemen.Ik toon slechts aan dat de teksten in de splitsingsakte er nauwkeurig toe doen.
Nee, dat toon je niet aan.
Niet voor niets beginnen vrijwel alle uitspraken met een opsomming van de van toepassing zijnde regels uit de splitsingsakte.
Aanpassingen die jij voor regelmatig voorhoudt, dus zonder daadwerkelijke wijziging van de akte, hebben nul waarde.De rechter weegt alle argumenten (voor en tegen) goed af. Logisch dat de teksten uit de AvS dan geciteerd worden.
Vandaar dat je alleen maar problemen op je afroept als je als VvE gaat afwijken van de akte.
Dat is bangmakerij en nog eens onwaar ook.
De nuance die ik daarbij wil maken is dat ik overigens zo min mogelijk wil afwijken van de AvS, alleen als het echt niet anders kan. Of als het beter voor de flat is, bijvoorbeeld besparing van onnodige kosten. En uiteraard maakt het uit wanneer je afwijkt van de AvS. Bij erg belangrijke, zwaarwegende zaken is afwijken zeer onhandig en af te raden, zoals bepalen van de servicekosten op een andere wijze dan op basis van de verdeelsleutel. Maar bij de minder belangrijke zaken is onderbouwd afwijken van de AvS in goed overleg met de ALV echt geen enkel probleem. Maar je komet er pas achter als je het uitprobeert.Nee hoor, het gaat om GOEDE redenen.
Jij suggereert regelmatig dat een aanpassing mogelijk zou zijn als het in het belang van de VvE en goed onderbouwd zou zijn. Het hof benadrukt dat er “heel goede redenen” moeten zijn, wat betekent dat de noodzaak zwaarwegend moet zijn zoals bijvoorbeeld veiligheid, juridische onwerkbaarheid, of correctie van fouten.
Daarnaast moet een reden om de splitsingsakte te wijzigen “objectief” zijn, en dus gebaseerd op feiten en omstandigheden die aantoonbaar en redelijk zijn, en niet slechts op subjectieve wensen, meningen of persoonlijke belangen van een deel van de eigenaren.Ik suggereer dat regelmatig omdat jij regelmatig (onterecht) het tegenovergestelde suggereert, behalve nu, nu je het wat nuanceert.
Het blind moeten volgen van de AvS is namelijk een vorm van bangmakerij. Daar prik ik maar al te graag doorheen.Je wekt naar mijn mening verwarring door te verwijzen naar bijvoorbeeld MR2006 art60 en MR2017 art65.
Deze artikelen regelen een formele wijziging van de akte terwijl jij juist de indruk wekt de regels te kunnen cq. mogen aanpassen zonder daadwerkelijke wijziging van de akte, op basis van gezamenlijke afspraken binnen de VvE.Voor mij allemaal hetzelfde. De verwijzing deed ik om aan te tonen dat de AvS aangepast mag worden volgens bepaalde regels. Dat lijkt nog niet iedereen te begrijpen. Bij mij staat de flat centraal en niet de AvS. De flat moet nog jaren mee, terwijl de AvS een standaard momentopname was van decennia terug en dus vaak erg gedateerd en over de houdbaarheidsdatum. De kosten van meer dan 10.000 euro om een AvS aan te passen is voor geen enkele eigenaar interessant.
Zoals eerder aangegeven zijn de postbussen in de splitsingsakte van DikOz specifiek benoemd als zijnde gemeenschappelijk.
Deze postbussen bevinden zich in de gemeenschappelijke hal, dus er is hier sowieso geen sprake van een gemeenschappelijke zaak in een privégedeelte.
Dat iedere eigenaar een eigen vak heeft, betekent enkel dat je het exclusieve gebruiksrecht hebt van jouw specifieke brievenbusvak, maar de postbussen als geheel (de constructie, het frame, etc.) blijft gemeenschappelijk eigendom, waarvan de VvE voor het onderhoud en reparaties dient te verzorgen, zoals geregeld in de akte.Dat is toch echt jouw verkeerde interpretatie.
Een scharniertje van één van de postbussen wordt alleen gebruikt door een privé-eigenaar en niet door de gehele VvE. Dus onderhoud is voor de privé-eigenaar en de VvE moet in geen geval hiervoor opdracht geven. Pas bij renovatie of vervanging is het voor de VvE. Jammer dat ik niet met jou in een VvE zit, want ik zou die uitdaging met jou aangaan tegenover een rechter (met MR2017 en MR2006) wetende dat ik niet van jou zou verliezen. Met oudere modelreglementen zou ik ook de uitdaging aangaan, maar ben ik iets minder zeker of ik van je zou winnen.Tenslotte:
Nietig is nietig.
Een nietig besluit bestaat niet, en verjaart dus ook niet.Wel voor die ene VvE die nu niet van een bordeel af kan komen omdat de rechter heeft besloten dat het verjaard is en dus de VvE een bordeel moet accepteren. Maar in de praktijk verjaart nietig zo vaak.