VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Citaat:
Citaat:
28.3 MR 2017: Een Eigenaar die gerechtigd is tot een Appartementsrecht dat bestemd is dan wel mede bestemd is voor de stalling van een motorrijtuig is bevoegd om, zonder toestemming van de Vergadering, voor eigen rekening en risico een oplaadpunt voor een elektrisch aangedreven motorrijtuig te doen aanbrengen…..
De Eigenaar die een oplaadpunt doet aanbrengen, is bevoegd om de kabels en leidingen die noodzakelijk zijn om het oplaad-punt op het elektriciteitsnet aan te sluiten te laten lopen via de Gemeen-schappelijke Ruimten, mits dat geschiedt op een daartoe geëigende en de voor de andere Eigenaars minst bezwarende wijze.
Einde citaat.In feite is dit artikel uit MR 2017 een voorloper op de komende notificatieregeling.
Concreet betekend dit, dat deze bewoners (zonder instemming van de ALV/VVE een eigen laadpaal voor eigen rekening en risico laten aanbrengen op hun eigen parkeerplaats, waarbij de kabels en leidingen worden aangesloten op hun eigen meter in de woning. Deze kabels worden aangebracht op de minst bezwarende wijze.Dat zijn tegenstrijdige zaken.
Jouw citaat uit MR 2017 geeft aan dat de kabels en leidingen die noodzakelijk zijn om het oplaadpunt op het elektriciteitsnet aan te sluiten te laten lopen via de Gemeenschappelijke Ruimten. Vervolgens geef je aan dat de kabels en leidingen worden aangesloten op de eigen meter in de woning.
Ook is jouw citaat MR 2017 strijdig met de regels dat zonder toestemming geen bouwkundige zaken aangepast mogen worden. Als je een goede beheerder en bestuur hebt, dan krijgt geen enkele privéeigenaar toegang tot de elektra van de VvE.Citaat:
Nu het dilemma:
Meerdere bewoners, gesterkt door onze VVE beheerder zijn van mening dat, ondanks MR 2017, nog steeds toestemming nodig is van de ALV en dat op geen enkele wijze in/op/aan gemeenschappelijke ruimten kabel gelegd mogen worden.
Wij (initiatiefnemers) bestrijden dit.
Er is een erkende installateur uitgenodigd op offertes op te maken en te beoordelen of e.e.a. veilig en volgens de regels wordt aangelegd/aangesloten, hetgeen door hem gegarandeerd wordt.
Aan alle gestelde regels waaronder een werkplan wordt voldaan, desalniettemin komt er geen overeenstemming vanuit de VVE.Dat is geen dilemma. Het is gewoon een enorme fout van een VvE wanneer eigenaren denken aan de gemeenschappelijke elektra van de VvE te mogen zitten, ongeacht of de uitvoerende elektricien wel of niet erkend is.
Citaat:
Tot slot vermeld ik dat de huidige gezamenlijke laadvoorziening (1 laadpaal voor 23 appartementen) blijft bestaan. Er komen dus een 8-tal nieuwe laadpalen bij welke via nieuw aangelegde bekabeling direct op de eigen meter worden aangesloten waarbij het laadverbruik dus privé wordt geregistreerd en afgerekend met de eigen energieleverancier.
Dus jullie hebben al een ongewenste situatie voor jullie VvE. Daar kunnen nog wel extra fouten bij, hahaha.
En hoe wordt die 4500 euro in rekening gebracht bij de eigenaren? Gewoon volgens de breukdelen, terwijl niet iedereen gebruik maakt van een laadpaal?Citaat:
We doen gewoon een beroep op MR 2017.
De beheerder met de andere eigenaren ook.
Citaat:
Graag jullie visie.
Mijn visie is niet aan beginnen. Privélaadpalen op de elektra installatie van de VvE gaat een enorme fout worden voor jullie VvE.
Citaat:
Maar je geeft ook aan “Het laden van e-fietsen in de gemeenschappelijke ruimten wordt vaak niet gedekt door de verzekeraars….”. Wordt het dan toch niet een zaak voor de VVE: een kwestie van (brand)veiligheid en van verzekering als je e-fiets door auto vervangt.
Nee.
Auto’s en fietsen zijn allemaal privézaken. Daar gaat de VvE niet over, hoe onhandig dat ook kan zijn in sommige gevallen voor VvE’s. Daarom moet een VvE het laden van e-fietsen in de gemeenschappelijke ruimten ook nooit toestaan.Citaat:
Citaat uit deze uitspraak (zie 4.5), waarin eveneens het besluit tot vaststelling van de jaarrekening nietig verklaard is omdat de kascommissie niet op de juiste wijze was benoemd.
“… Of een (geheel) externe kascommissie toelaatbaar is, is gelet op artikel 2:48 lid 2 BW
overigens ook nog de vraag.”Je haalt hier wel 2 dingen door elkaar.
In de zaak was veel meer aan de hand, inclusief een beheerder die nooit door de ALV is benoemd als beheerder en deze beheerder heeft een extern bureau ingeschakeld, geheel tegen de regels in, omdat een kc door de ALV benoemd moet worden, nog los van de vraag of een extern bureau wel of niet is toegestaan. Het is dus logisch dat de rechter heeft bepaald dat dit niet valt onder de vereiste kascontrole.
In deze zaak is men dus niet ingegaan op de vraag of een extern bureau is toegestaan is en onder welke omstandigheden dit wel of niet toelaatbaar is. De VvE had in deze zaak al verloren door stilzwijgend de nieuwe beheerder te accepteren en is het daarna van kwaad tot erger gegaan, hoewel gelukkig nog zonder fraude. Al zou je het een vorm van fraude kunnen noemen als de beheerder zonder goedkeuring van de ALV een externe kc gaat regelen. Dan heb je mijns inziens als beheerder gefaald, omdat de beheerder dan alleen bezig is met het schoonvegen van haar eigen straatje terwijl men juist in het belang van de VvE behoort te handelen.Overigens wel interessant aan deze zaak is:
4.11.
De gevraagde voorlopige voorzieningen worden afgewezen. Ter zitting is gebleken dat al een aanvang is gemaakt met groot onderhoud. Gezien de gebleken noodzaak van dit onderhoud en in aanmerking genomen dat het besluit daartoe op formele gronden nietig wordt verklaard, terwijl een grote meerderheid voor heeft gestemd, heeft [verzoeker] onvoldoende belang bij een verbod op de werkzaamheden.Het besluit is nietig want onvoldoende meerderheid was voor dit besluit. Toch gaan de werkzaamheden wel door vanwege de noodzaak van het onderhoud. Dat laat maar weer eens zien dat in het belang van de VvE de realiteit een hogere prioriteit heeft dan de statuten op papier.
Citaat:
Een accountant is een gereguleerd en beschermd beroep en valt onder strenge wettelijke regels, moet onafhankelijk zijn en staat onder toezicht en tuchtrecht.
Voor een willekeurig ander extern bureau geldt dat niet.De wetgever heeft dus blijkbaar gekozen voor;
óf controle door een officieel gereguleerde professional (accountant),
óf controle door minstens twee benoemde leden (kascommissie).Ja, ik volg je.
En ik noem dat krom, omdat dit 2 enorme uitersten zijn, zoals ik in mijn vorige reactie probeerde duidelijk te maken.
Of de kc voert de meest slechte controle uit door de meest onbekwame mensen die benoemd zijn als kc, of de kascontrole krijgt een accountantsverklaring door een bedrijf in een gereguleerd en beschermde branche terwijl dit niet verplicht is voor VvE’s. Ergens daartussen zou in alle redelijkheid en billijkheid voor een betaalbaar compromis gekozen moeten kunnen worden, met name wanneer de ALV hiervoor met minstens 80% kan stemmen en er geen aanleiding is om aan de jaarrekening te twijfelen. Meest veilige optie lijkt mij 1 of meerdere eigenaren en 1 extern bureau in de kc, al zou alleen een extern bedrijf ook mogelijk moeten zijn, hoewel de contactpersoon voor dit bedrijf geen bestuurder of beheerder zou mogen zijn.En zoals Carla ook al heeft aangegeven, zijn de modelreglementen door de jaren heen niet voor niets aangepast.
Dank voor de gouden tip. Mocht een VvE dit soort problemen niet kunnen oplossen, dan kan de gemeente dus misschien wel het probleem oplossen. Echt schandalig zulke verhuurders.
VvE’s behoren geen laadpalen te gaan beheren. Dat hoort ook niet bij de kerntaken van een VvE.
Het laden van e-fietsen in de gemeenschappelijke ruimten wordt vaak niet gedekt door de verzekeraars, omdat het te vaak misgaat en wanneer het misgaat de schade ook enorm is.
Citaat:
Citaat:
“Waarom besteedt u het opmaken van de jaarrekening van uw VvE niet uit aan een team van professionals met meer dan 15 jaar ervaring op het gebied van VvE’s? De jaarrekening van uw VvE wordt door Kascontrole.com snel en grondig opgesteld.”Dit roept een principiële vraag op.
De taak van een kascommissie is immers om de door het bestuur en/of de beheerder opgestelde jaarrekening te controleren.Wanneer dezelfde partij zowel de jaarrekening opstelt als deze controleert, ontstaat naar mijn mening een ongewenste situatie waarin feitelijk sprake is van controle van het eigen werk.
In dat geval zou dus alsnog een onafhankelijke kascommissie of accountant moeten worden benoemd om de jaarrekening te controleren.Of het roept geen principiële vraag op, maar kan je gewoon aannemen dat het geen team is van professionals met meer dan 15 jaar ervaring op het gebied van VvE’s. Anders hadden ze wel begrepen dat het bestuur of de beheerder de jaarrekening opmaakt en dat een kascommissie alleen opgestelde jaarrekeningen controleert.
Citaat:
Stel ( heb eigenlijk een hekel aan stel dat …..) maar stel dat jij, je je inschrijft bij de KvK als kascontrole-expert en je bent ook nog eens een accountant die voldoet aan art.2:393 lid 1 BW……en je krijgt de opdracht van een VvE …..dan voldoe je volledig aan de eisen genoemd in BW 2:48., toch!
Citaat:
Uiteraard, als ik jou dan een verklaring omtrent de getrouwheid van de stukken zou overleggen, dan is inderdaad gewoon voldaan aan de eisen in BW2:48 en is een kascommissie bestaande uit twee leden niet meer noodzakelijk.
Ontbreekt die verklaring van een accountant, zal de VvE dus 2 leden voor een kascommissie moeten gaan benoemen, al dan niet uit de leden.
Wat een onzin, hoewel misschien inhoudelijk correct. Het gaat nog steeds om een VvE waarbij een accountantsverklaring niet verplicht is en zowel de wet als de statuten goedkeuring geven om de jaarstukken door de 2 grootste financieel-onkundige mensen te laten uitvoeren (zonder accountantsverklaring) toevallig om dat die 2 mensen samen in een VvE zitten. Heeft een ALV in de realiteit geen financieel-onkundige mensen, dan zou het ineens verplicht zijn om mensen in te moeten schakelen met een accountantsverklaring? Dat is enorm krom.
En als de regels zo krom zouden zijn, dan zou ik Rob van de kascommissie-expert.com kunnen inschakelen en kan hij op papier aangeven dat hij iemand extra heeft ingehuurd, terwijl dat niet zo hoeft te zijn, zodat hij voor de VvE kan aantonen dat er 2 mensen naar gekeken hebben en de kascontrole daardoor conform de statuten zijn uitgevoerd
ALV volgens de hij op papier accountantsverklaring
in
k gewoon Als het zo flauw z
Citaat:
Wellicht met de termen van redelijkheid en billijkheid onderbouwd zou je zomaar een extern buro ( anno 2026 ) in mogen/kunnen schakelen. Wie weet! 🙂
Volgens mij is dat iedere keer inderdaad wel weer het geval. (redelijkheid en billijkheid)
Het is duidelijk met alle bovenstaande rechtspraak dat geen controle van de jaarstukken in geen geval is toegestaan en dus een besluit nietig is ongeacht het jaartal van het MR. Beetje zware straf van de rechter indien de gehele ALV geen enkele boodschap heeft aan een controle. De ALV kan immers nogmaals de jaarrekening goedkeuren zonder controle en komt de ALV hiermee weg als dan niemand naar de rechter gaat. Niet dat dit verstandig is voor het vaststellen van de financiële gezondheid van een VvE, maar dat is toch het principe van de meerderheid die ergens iets over heeft bepaald.Maar als een VvE tegenover de rechter bij een wel genomen kascontrole kan aantonen dat men geheel volgens de redelijkheid en billijkheid bepaalde stappen heeft ondernomen dan kan zo’n VvE al heel ver komen. Hoe jonger het MR des te groter het speelveld voor alle stappen in redelijkheid en billijkheid.
Citaat:
Zoals de rechter in deze uitspraak aangeeft; “Bij gebrek aan animo bij de leden van de VvE zitting te nemen in de (kas)commissie had het op de weg van de VvE gelegen een accountant te benoemen teneinde de getrouwheid van de stukken over 2011 en 2012 te (laten) onderzoeken.”
Een accountant benoemen dus.
Of, een kascommissie benoemen die zich bij laat staan door een extern bureau.Beetje vreemd en tegenstrijdig dit.
Aan de ene kant is een accountantscontrole niet verplicht voor VvE’s, maar wel als er geen kc is?
Dan wordt de VvE door de rechter gedwongen om geld uit te geven aan het onderzoeken van de jaarstukken?
Ik weet niet of feitelijk zo zwart-wit is, maar mocht het zo zwart-wit zijn dan lijkt mij het advies voor VvE’s helder. Altijd een gratis kc regelen uit haar leden.Maar waarom een accountantsbureau is een extern bureau die de rol van de kc overneemt. Dus waarom zou een gewoon extern bureau niet mogen?
Wat moet een VvE anders doen als er geen vrijwilligers zijn voor de kc? Geen vrijwilligers en geen extern bureau is ook geen optie.
Voor rekening van de eigenaar en zeker niet voor rekening van de VvE. Als de eigenaar de woning heeft verhuurd, dan is er een kans dat de bewoner dit moet betalen, maar dat hangt volgens mij van het huurcontract af.
Volgens mij was het ontbreken van een volledige kascommissie (ongeacht of dit intern of extern was) de oorzaak van nietigheid van het besluit inzake de goedgekeurde jaarrekening.
Volledig uitbesteden aan een extern bureau klopt mijns inziens niet helemaal wanneer je het zuiver houdt.
Er moet toch altijd minstens 1 eigenaar de kc vertegenwoordigen. Zo niet, dan zal een extern bureau door de ALV gekozen moeten zijn waarbij de kosten inzichtelijk zijn. Ook zal dit bureau verslag uit moeten brengen van haar bevindingen aan de ALV. Als dat niet met een fysieke aanwezigheid op de ALV gebeurt, dan schriftelijk met een heldere rapportage.Belangrijk is wel dat de kc de opdracht geeft aan dit bureau om de jaarrekening te controleren. Of de beheerder als de beheerder daarbij duidelijk de kc als contactpersoon aangeeft voor inhoudelijke zaken. Want als het bestuur de opdrachtgever zou zijn, dan kan het bestuur de bevindingen van het extern bureau sturen of manipuleren. Een extern bureau handelt namelijk in het voordeel van haar opdrachtgever.
Waarschijnlijk zal een rechter een externe bureau die de kascontrole uitvoert juridisch beschouwen als vervanging van de kascommissie zoals bedoeld in BW 2:48 lid 2 BW (en conform de AvS) als daarvoor een duidelijke meerderheid heeft gekozen (dus niet alleen maar de helft +1). Maar ik vind het juridisch veiliger wanneer er altijd minstens 1 eigenaar in de kc zit, omdat het extern bureau anders de beheerder als contactpersoon en/of opdrachtgever heeft. Dat lijkt mij geen gezonde basis voor een goede kascontrole aangezien het meestal de beheerder is die de daadwerkelijke jaarrekening heeft opgesteld. Tenzij dit externe bureau eerst wordt betaald voor haar diensten en dan pas de jaarrekening controleert.
Jouw doel om de brutale eigenaar ertoe te bewegen met jullie te communiceren gaat niet behaald worden met incassokosten. Ik snap je frustratie, maar om kosten voor onnodige ALV’s in rekening te brengen, moeten er echt veel meer waarschuwingen aan vooraf gaan. Daarom dient ook dat onderwerp is een paar keer op een ALV worden besproken, omdat in jullie situatie in beginsel alleen het extern bestuur verantwoordelijk is voor de onnodige ALV, zie 32.
Het extern bestuur bepaalt dus aan de hand van een verzoek van 1 eigenaar of een ALV nodig is. Wanneer het extern bestuur naar jouw oordeel dit ten onrechte heeft bepaald, dan is de eigenaar die het verzocht heeft onschuldig. Dus dient er eerst besproken te worden hoe het proces van art 32 met een extern bestuur wordt vormgegeven. Dat is voor het extern bestuur nu te vrijblijvend.