VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Op grond van BW2:48 is een VvE verplicht om;
– indien een raad van commissarissen ontbreekt en er geen accountantsverklaring wordt overgelegd, een kascommissie te benoemen.
– een onderzoek naar de balans en staat van baten en lasten uit te voeren.
– Verslag uit te brengen aan de vergadering.Als een ALV jaarrekeningen goedkeurd zonder dat is voldaan aan bovenstaande wettelijk voorgeschreven voorwaarden handelt zij in strijd met de wet, wat dus altijd nietigheid zal opleveren.
Geef je geen antwoord op mijn vraag en bewijs je mijn gelijk.
Ik ken BW2:48 en dat is duidelijk.
Maar er bestaat geen straf voor het handelen in strijd met dit wetsartikel. Toch heeft de rechter een straf verzonnen.
Dit wetsartikel geeft iedere individuele eigenaar het recht om tegen de meerderheid in, te winnen als minderheid in een ALV wanneer er gestemd wordt over wel of niet goedkeuren van de jaarrekening. Geen juridisch achterdeurtje, maar gewoon een mooi verzorgde voordeur.
Vervolgens kan geen enkele eigenaar een kascontrole iets interesseren, en keurt men unaniem (toch? of is dit een andere zaak?) de jaarrekening goed. Daarover staat dus niks in de AvS of in de wet. Er staat nergens dat de gehele ALV in overtreding is van de AvS (of de wet) wanneer men zonder controle toch een jaarrekening goedkeurt. Er bestaat geen geschreven verbod hierop. Dus mag de gehele ALV ook niet daarvoor door een rechter gestraft worden. De ALV was toch het hoogste orgaan van de VvE? Waarom denkt de rechter daar anders over en gaat de rechter vervolgens op de stoel van een eigenaar zitten?Volgens mij spreek je jezelf aardig tegen in deze twee stellingen.
Nee hoor, ik spreek mijzelf niet tegen.
Er is geen juridische achterdeur, maar er is altijd de optie om naar de rechter te stappen. Er is immers een kans dat je de rechter kan overtuigen dat je gelijk hebt. Als de tegenpartij dan ook nog eens een zwakke verdediging heeft, dan is het goed mogelijk dat je zonder juridische achterdeur toch nog je zin kan krijgen. Sommige mensen doen dat zelfs voor hun hobby.Er staat volgens mij nergens in de AvS dat wanneer er geen commissie is, het dan verboden is om de jaarrekening goed te keuren. Daarom snap ik niet waarom de rechter de goedkeuring niet accepteert.
Uiteraard verklaar ik de ALV voor gek dat men zonder kascontrole de jaarrekening goedkeurt, maar daar gaat het niet om. De ALV heeft besloten geen boodschap te hebben aan een kascontrole en hoewel er wel staat dat er een kascommisssie moet zijn, staat er nergens dat je dan de jaarrekening niet mag goed keuren.En dan heb ik het nog niet eens over de enorme betalingsachterstand van ruim 2 ton.
Bijzonder is dat deze beheerder erom bekend staat ook merkwaardige, lees nietige, besluiten te laten nemen t.a.v. betalingsachterstanden, zie deze discussie.De werkelijke vraag is dan ook hoe de VvE-leden dit accepteren en het hun hoofd halen om de jaarrekening goed te keuren en de beheerder niet te ontslaan.
Dat is vreemd.
Het is toch de ALV die accepteerde dat er geen kascontrole heeft plaatsgevonden?
Een Kascommissie kan alleen advies geven om een jaarrekening wel of niet goed te keuren. Dat er geen kascontrole heeft plaatsgevonden, kan je interpreteren als een advies om de jaarrekening niet goed te keuren. De meerderheid bepaalde op de ALV dat men dat niet belangrijk vond. Vreemd dat de rechter denkt hoger te staan dan de meerderheid van VvE-leden op een ALV. De rechter is immers geen VvE-lid.3. het bestuur laat de maandbijdrage gelijk (om de oudhjes te paaien..grrr.)
Ik zou denken dat vooral oudjes hier niet in trappen.
Jouw fout begint bij het accepteren dat er geen MJOP is. Juist een MJOP zal antwoord geven op de vraag of het verstandig is om wel of niet geld uit te geven aan luxe zaken. Ik kan het deels wel eens zijn met Rob en DikOz en zijn analyse, maar ik vind alle juridische details van de AvS echt niet interessant. Je zal gewoon meer dan een 1/3e minderheid moeten mobiliseren om tegen een groen dak te stemmen, indien je daar tegen bent. Dat is hoe de democratie in een VvE werkt (al willen politici dat aanpassen van 1/3e naar de helft+1). Er is geen juridisch achterdeurtje voor slechte verliezers om enkel de zin door te drammen van 1 enkele eigenaar. Lijkt mij overigens ook een makkelijke taak met 80+ers. Je geeft het argument zelf al, namelijk laag houden van servicekosten.
Lukt het je niet om meer dan 1/3e minderheid mee te krijgen, dan kan je het altijd proberen bij de rechter dat er geen MJOP is en daarom het besluit voor luxe zaken ongeldig of nietig te laten verklaren, omdat je zin niet hebt gekregen.Overigens wel een onbekwaam bestuur dat men zo’n financieel beleid kan hebben. Niet weten of je voldoende spaart voor de komende 10 jaar en dan ondoordacht een groen dak willen kopen. Kleuters handelen zo ondoordacht en onverantwoordelijk. Dat 80+ers met zoveel levenswijsheid ook zo kunnen handelen zou je niet verwachten.
En camera’s zijn in deze tijd helaas geen luxe zaak meer.
De problemen ontstaan juist wanneer de meerderheid besluiten neemt die in strijd zijn met de splitsingsakte.
Ook dan ontstaan er geen problemen. Problemen ontstaan pas als er iemand naar de rechter stapt omdat de ALV besluiten heeft genomen die in strijd zijn met de splitsingsakte.
Deze problemen voorkom je door tijdens de vergadering alles te bespreken waardoor iemand geen noodzaak ziet om naar de rechter te stappen. Anders gezegd; op een vergaderingen moeten gewoon alle belangen worden afgewogen. Iedereen moet wel eens water bij de wijn doen, maar niemand heeft zin om dat eenzijdig met regelmatig te doen. Zeker niet wanneer iemands belang direct op het spel staat.Ook totaal niet relevant of de kosten contractueel wel of niet in rekening gebracht mogen worden.
Conclusie blijft z.s.m. overstappen.
Daarnaast dient een externe partij geen inzage te hebben in de debiteurengegevens, misschien daarom wel handig om te kijken wat contractueel rechtmatig is in deze.Daar is de meerderheid het niet altijd mee eens. 🙂
Hoe gaat het met jullie zoektocht naar een nieuwe beheerder?
Mediators helpen echt niet wanneer er sprake is van wanbestuur. Wanbestuurderders moeten gewoon per direct ontslagen worden.
Je gaat wederom voorbij aan de rechterlijke uitspraak dat het behartigen van immateriële belangen niet tot de doelstelling van de VvE behoort.
Dat komt omdat de doelstelling van een bestuurder niet primair het blindelings volgen van rechterlijke uitspraken is, maar dat de VvE gezond is en zo perfect mogelijk functioneert. In zo’n VvE is sowieso geen ruimte voor immateriële belangen, maar mijns inziens ligt daar echt geen algeheel verbod op. Ik vind het wel interessant om de rechterlijke uitspraak te lezen en hierop voorbereid te zijn. Kern van de argumentatie lijkt te zijn dat niet alle VvE-leden hoeven te betalen voor een bitterbal die enkel door een paar op de BBQ aanwezige VvE-leden gegeten worden. Duidelijk, dan dien ik als bestuurder daar rekening mee te houden indien een 2/3e meerderheid voor een BBQ is.
Rechters besturen geen VvE’s.
Rechterlijke uitspraken kunnen ook zeker niet gezien worden als algemeen VvE-beleid, (al komt het wel dichtbij in de buurt).
Pas wanneer er onenigheid is in VvE’s, dan geven de rechterlijke uitspraken een objectieve richtlijn.Wat zou je dan wel logisch vinden?
Splitsingakte verwijst naar modelreglement 2017, waar in artikel 10 staat dat de vaste kosten verdeeld worden volgens breukdelen.Dat hangt van de werking van het CV-systeem af, aannemende dat je het over een CV-systeem hebt.
En dat hangt van de specificaties van de betreffende facturen af.
Alles wat gerelateerd is aan verbruik, hoeft niet op basis van breukdelen.
Hebben jullie een nulmeting vastgesteld? Dan weet je wat het CV-systeem verbruikt bij geen verbruik (of bij zo min mogelijk verbruik).
Het begint dus eerst met het vaststellen van percentages, hoeveel vast en hoeveel variabel is. Daarna kijk je naar breukdelen, hoofdelijke omslag, puur verbruik, en eventueel verbruik percentueel gekoppeld aan vaste kosten. Hoewel hoofdelijke omslag soms eerlijker is, blijft dat meestal strijdig met de AvS. Je kan je het jezelf zo moeilijk mogelijk maken met eerlijke berekeningen. Dus kiest men vaak voor puur breukdelen, terwijl percentages van verbruik gekoppeld aan vaste kosten eerlijker zijn.Toevoeging hierop:
Het gaat dus om de vaste kosten van de rekening. De variabele kosten kunnen we al verdelen obv verbruik. Dat is dus bekend.Ja welke rekening en voor wat? Gasrekening voor blokverwarming en waterrekening voor enkel warm waterverbruik?
Hebben zij het debiteurenbeheer uitbesteed aan vve-services?
En beheerders die het debiteurenbeheer hebben uitbesteed, moeten per direct verboden worden. In ieder geval moeten we ze geen VvE-beheerders meer noemen. Debiteurenbeheer is misschien wel de allerbelangrijkste taak die een VvE-beheerder moet uitvoeren. Als men dat al niet kan, dan moet je als VvE daar echt niet mee samen willen werken.