VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Een VvE betekent samen eigenaar zijn van één gebouw.
En dat je buren bent. 🙂
Omdat beslissingen direct invloed hebben op anderen én op gezamenlijke kosten, zijn duidelijke en vaste regels onmisbaar. Ze voorkomen willekeur en beschermen alle eigenaren.
Onjuist. Mensen voorkomen willekeuren en beschermen eigenaren. Regels zijn geen natuurlijke personen.
Een VvE met regels kan ook gewoon een wanbestuur hebben (of criminele bestuurders). Dus voorkomen de regels geen problemen.Ik ben ervan overtuigd dat veel problemen binnen VvE’s in de praktijk niet ontstaan doordat regels te streng zijn, maar doordat er van de regels wordt afgeweken of deze verschillend worden geïnterpreteerd.
Ik heb een geheel andere overtuiging.
Problemen in VvE’s komen niet door weinig of veel regels, maar door mensen. Mensen die willen vertellen wat alle anderen wel of niet moeten doen (meestal met allerlei regeltjes). Of mensen die voor een dubbeltje op de eerste rij willen zitten. Of mensen die zicht nergens in verdiepen en onverschillig blijven. En die onverschilligheid begrijp ik wel wanneer mensen niet van plan zijn om jaren in een VvE te wonen. Maar dat maakt de situatie wel erg vervelend.Wanneer bestuurders of individuele eigenaren een eigen invulling geven aan bestaande afspraken, ontstaat al snel willekeur en ongelijkheid en dat leidt naar mijn mening tot de strubbelingen die men vaak aan “starre regelgeving” toeschrijft.
Dat is zeker niet mijn ervaring. Ik ben juist enorm tegen willekeur en ongelijkheid. De AvS is voor mij wel een leidraad en vormt meestal wel een basis in iedere VvE-kwestie, maar de AvS blijft een goedgekeurd document van vele jaren geleden en groeit niet mee met alle overige ALV’s van een VvE die de jaren daarna komen.
Regels mogen uiteraard worden aangepast wanneer zij niet meer aansluiten bij de praktijk of de wensen van de gemeenschappelijke eigenaren, maar dat hoort te gebeuren via de formele en democratische besluitvorming binnen de VvE, en niet door ze flexibel toe te passen afhankelijk van de situatie of personen.
En vervolgens kost het een vermogen om een AvS aan te passen bij de notaris. Dat geld kan beter gebruikt worden voor onderhoud.
Regels hoeven niet onveranderlijk te zijn, maar zij moeten wél duidelijk, consequent en betrouwbaar worden toegepast.
Voor appartementseigenaren is het naar mijn mening daarom eerder geruststellend dan beperkend wanneer de regels als vast uitgangspunt worden beschouwd.Daar ben ik het ook mee eens.
- Deze reactie is gewijzigd 2 weken, 5 dagen geleden door .
Om te beginnen blijf respectvol met elkaar omgaan.
Binnen de Nederlandse samenleving gaan we al genoeg respectloos met elkaar om.Dan is mijn punt overgekomen. Ik was kritisch op de persoon die denkt kritisch te zijn. En dat vond je kennelijk niet heel erg leuk. Dan weet je een beetje hoe de bestuurder jouw kritiek zou kunnen ervaren. 🙂
De een heeft meer kennis van een V.v.E. dan de ander.
Op zich zegt dit genoeg.
Dit kun je zien aan de antwoorden of uitingen in deze discussie.
Een antwoord op mijn vraag ‘Is het belangrijk dat leden van een V.v.E. in het belang van een V.v.E. contacten mogen hebben met externe bedrijven cq belanghebbenden’.
Hier is géén eenduidig duidelijk antwoord op en is, vind ik, een moeilijke situatie.Het antwoord is duidelijk, en het antwoord is nee. Maar dat was niet het antwoord dat je volgens mij wilde horen. Dat dit antwoord niet door anderen wordt gegeven, is zoals je zelf al zegt en ik citeer: “De een heeft meer kennis van een V.v.E. dan de ander”.
Gezien de praktijk met in vele V.v.E’s strubbelingen lijken de regels niet altijd duidelijk te zijn en een postieve bijdrage kunnen leveren.
Ik denk dat er nog veel te doen zal zijn m.b.t. vele V.v.E’s.
Gezien de toekomst is het jammer dat de kosten alleen maar stijgen mede als gevolg van géén goede regels.
Voor bepaalde leden, óók de kritsche, wordt het wonen binnen een V.v.E. een steeds grote probleem.
Ik wil deze discussie graag afsluiten.Regels zijn wel duidelijk, maar leden weten gewoon heel weinig over VvE’s. Leden hebben ook geen verantwoordelijkheden of een taak om regels te weten zoals bestuursleden de regels moeten weten.
En kosten stijgen door inflatie en regelzucht of hebzucht vanuit Den Haag, niet door een gebrek aan regels. Eerder een overschot aan regels.Wat dacht je van;
– stemrecht in de ALV
– goedkeuring van begroting en jaarrekening
– benoemen, ontslaan en dechargeren van bestuurders
– besluiten nemen over onderhoud en financiële verplichtingen
– controle van het bestuurDat bestuurders vrijwilligers zijn verdient respect, maar vrijwilligheid verandert wat mij betreft niets aan de plicht tot zorgvuldig en transparant bestuur.
Dat zijn geen taken en verantwoordelijkheden van de gewone leden!
Stemrecht is een recht, maar geen taak of verantwoordelijkheid. Een lid hoeft niet naar een ALV te komen, een lid hoeft geen verantwoordelijkheid te dragen als zijn/haar stem niet in het belang van de VvE wordt uitgevoerd, etc. Een lid hoeft niet eens te stemmen.Leden nemen geen besluiten, maar de ALV neemt besluiten over de begroting, jaarrekening, benoemen en ontslaan van bestuurders, onderhoud en andere financiële verplichtingen.
Leden worden alweer niet verantwoordelijk gehouden voor hoe men afzonderlijk hiervoor stemt. Ik heb zelfs meegemaakt dat leden wel eens tegen de AvS in hebben gestemd (gelukkig een minderheid), of met hun stem juist tegen het belang van de VvE in hebben gestemd. Het is dan ook geen taak. Leden kunnen immers kiezen om niet te stemmen op een ALV of helemaal niet naar een ALV te komen. Dat kan je als bestuurder niet maken!Controle van het bestuur ligt mijns inziens bij de kascommissie. Dat is een duidelijk omschreven taak en verantwoordelijkheid. Kascommissieleden staan hiërarchisch dan ook hoger dan leden, maar lager dan bestuursleden.
Hoezo staan bestuurders boven de leden?
In een VvE ligt de hoogste beslissingsmacht bij de ALV en het bestuur moet uitvoeren wat de leden gezamenlijk besluiten.
Dat is geen hiërarchie maar vertegenwoordigend bestuur.
Een bestuurder heeft weliswaar meer bevoegdheden dan een individueel lid, maar staat echt niet hoger in rang.Ben je nou serieus? Niet op de man spelend, maar meer dat ik je reactie gewoon niet begrijp.
Ik weet namelijk dat je erg veel VvE-kennis hebt. En daardoor spar ik nog met je om te kijken waarover ik nog iets kan leren.Jaarlijks heb je 1 ALV en 364 andere dagen. De leden besluiten op die ene avond van de ALV maximaal 10 of 20 besluiten.
Het bestuur van de VvE is echt niet 364 dagen bezig met alleen het uitvoeren van die 20 besluiten. Het dagelijks bestuur gaat zoveel verder dan een paar besluiten van de ALV. Dus hiërarchie.
Dat is geen mening van mij, maar een simpele constatering hoe het dagelijks bestuur werkt.Hoger in rang staat ene bestuurder zeker wel dan een lid. Een lid kan geen contracten rechtsgeldig ondertekenen. Een lid kan geen opdracht geven per mail of telefoon om even iets snel in de VvE te repareren. Dus alweer hiërarchie.
Het bestuur is verantwoordelijk voor het dagelijks bestuur en daar hebben de gezamenlijke leden tijdens een ALV geen interesse in en wordt daar ook niks over besloten.Beste VM, het valt me op dat je je regelmatig van een toon en taalgebruik bedient die niet heel constructief is.
Inhoudelijk is je feedback vaak bruikbaar, maar de manier waarop je andere leden van het forum benaderd zou niet mijn stijl zijn.
Zou je mij een plezier willen doen en minder op de man spelen.Dank,
RobBedankt dat je mijn feedback bruikbaar vindt.
Het was zeker niet mijn bedoeling om op de man te spelen. En met de laatste reactie was ik er eerlijk gezegd een beetje klaar mee. Maar jullie blijven geduldig, dus probeer ik het nog een keer.Maak ik overigens wel onbedoeld mijn punt over dat kritische leden niet altijd constructieve leden hoeven zijn. 🙂
Volgens mij weet jij niet helemaal wat goede buren zijn. VvE-leden zijn in de eerste plaats buren van elkaar, investeerders even buiten beschouwing gelaten.
En volgens mij weet je ook niet wat vrijwilligheid betekent.
En volgens mij weet je ook niet wat er precies in de werkelijkheid van VvE-land gebeurt.
Kritiek leveren op het bestuur betekent zeker niet automatisch dat leden meedenken en vragen stellen over besluiten die ons allemaal raken. Ja, zo hoort een VvE te werken, maar zo werkt het maar zelden. Vaker hebben kritische leden eerder een dubbele agenda. Misschien ben ik wat bitterder geworden door de jaren heen, maar zo is de werkelijkheid nu eenmaal. Draait vaker dan je denkt om persoonlijk belang. Echte kritische leden die meedenken, die weten hoe ze een ander moeten helpen. Een groot deel van de mensen die zichzelf kritisch noemen, helpen anderen zelden of nooit.En een VvE is duidelijk wel een hiërarchische organisatie waarin bestuurders boven leden staan.
Bestuurders hebben immers een bestuurlijke verantwoordelijkheid zoals je zelf al zegt. Leden hebben geen enkele verantwoordelijkheid, dus lager in de hiërarchie. Modelreglementen die zelfs vol staan van de taken en verantwoordelijkheden van bestuurders. En wat zijn de taken en verantwoordelijkheden van de gewone leden?Je geeft zelf al antwoord op je eigen vraag.
Overtredingen kunnen een boete als gevolg hebben. Jij lijkt mij geen standaard overtreder, maar als jouw gemachtigde dat wel was in een VvE waar ik bestuurder zou zijn, dan hadden we goed met elkaar gebotst. Aangezien jij geen reden hebt om vriendschappelijke omgangsvormen met bestuursleden te hebben, zou ik ook doorgaan tot het bittere eind zolang je dezlefde overtredende gemachtigde blijft inzetten. 🙂Gelukkig werkt het wel al jaren zo in VvE-land en maken wanbetalers geen kans.
Ik snap niet waarom je denkt dat er een bepaling nodig zou zijn in een MR om de beheerder wel of niet die bevoegdheid te geven. Volgens mij bestaat er geen verbod.
In de echte wereld hebben beheerders gewoon zelfstandige bevoegdheden tegenover appartementseigenaars.De stellingname dat een kritisch lid net zoveel rechten zou hebben als een bestuurder is ook zo’n dooddoener. De stellingname dat kritische leden altijd gelijk zouden hebben omdat ze kritiek durven geven op het bestuur slaat al helemaal nergens op.
Vrijwillige bestuurders hoeven taken helemaal niet naar behoren uit te voeren. Heel simpel, maar niet veel mensen die dat snappen.
En het is ook niet belangrijk of je een vriendschapsband met de bestuurder hebt of niet. Maar het maakt dingen in het leven wel makkelijker. Grappig dat je totaal niet zou weten waarom dat nodig zou zijn. Dat bevestigt een beetje mijn beeld van jou. Alsof jij iemand gaat helpen die jou loopt uit te schelden of je gewoon nooit met respect behandelt. Wanneer mensen op het bestuur lopen te zeuren, dan loopt het bestuur vroeg of laat gewoon weg. En dan raar opkijken waarom er zo weinig vrijwilligers te vinden zijn voor het VvE-bestuur.
Nee, het is niet mijn stelling dat je maar in het bestuur moet gaan plaatsnemen als je kritisch bent. Totaal niet zelfs. Kritische mensen kunnen namelijk zeer incompetent zijn of gewoon erg dom. Zulke mensen moet een VvE echt niet in een bestuur willen hebben. Mijn stelling is wel dat mensen die ontevreden zijn over het bestuur moeten overwegen om plaats te nemen in het bestuur. Als ze zo ontevreden zijn, dan mogen ze met hun grote mond laten zien hoe het dan wel moet. Anders moeten ze gewoon lekker ontevreden blijven. Kritiek uiten mag altijd, maar het moet wel leuk en constructief blijven. De meeste kritische mensen snappen dat vaak niet.
Ook als een bestuurder zijn taken goed uitvoert, dan zijn er altijd wel leden die ontevreden zijn. Ook heel simpel. Het bestuur heeft als doel de belangen van de VvE te behartigen en dat zijn niet de belangen van individuele leden. Ook niet als die leden kritisch zijn.
Contractueel vastgelegd tussen beheerder en VvE dient de beheerder de werkelijke stookkosten te incasseren. Ervaring leert dat dat niet altijd goed gaat wanneer een eigenaar is vertrokken. Daardoor ontstaat er bij de VvE een financieel verlies waarop de goede beheerders een borg hebben verzonnen. De beheerder heeft immers de taak om bij de notaris door te geven wat de schulden zijn. Alleen omdat de eindafrekening door bedrijven als Ista en Techem nog niet klaar is betekent niet dat er geen inschatting gemaakt kan worden van het werkelijk verbruik. Uiteindelijk wordt bij de definitieve eindafrekening de borg verrekend en is alles weer correct betaald. Ik zou dus niet weten waarom je rechtop zou gaan zitten. Alsof een eigenaar het recht heeft om als vertrekkende eigenaar geen eindafrekening stookkosten zou hoeven betalen.
Ik was het al met je eens voordat ik je uitgebreide uitleg las, Rob. Dat heb je helder uitgelegd.
Beheerders incasseren bij een verkoop overigens ook altijd een borg stookkosten, want het werkelijke verbruik moet gewoon betaald worden.Bestuurders zijn gekozen vertegenwoordigers van de VvE.
Kritische leden zijn dat niet.
Dan moet je je of aanmelden voor het bestuur als je echt zo kritisch bent.
Overigens hebben kritische leden niet altijd gelijk. Kritische leden kunnen het ook helemaal mis hebben.Zoals je zegt heeft de bestuurder nog een vriendschapsband met enkele leden en op zich is dat een beter teken dan dat hij dat heeft met niemand. Misschien is het voor jou ook handiger om een vriendschapsband met hem te hebben. Hij zet zich namelijk vrijwillig in en jij nog niet.
Nooit tolereren.
Tijdens de ALV gewoon aangeven dat wanneer hij zich niet kan gedragen je de Politie zal bellen.
Rechtsbijstand inschakelen en de werkelijke eigenaar een waarschuwing sturen. Die waarschuwing had al na de eerste incidenten gestuurd moeten worden. Uiteindelijk kan je de werkelijke eigenaar een boete geven voor het wangedrag van een gemachtigde als het niet stopt.Het vinden van een gekwalificeerde meerderheid lijkt mij jullie grootste probleem en niet of alle hypotheekhouders kosten gaan doorberekenen. Zou wel raar zijn als de hypotheekhouders daarvoor kosten gaan doorberekenen, want er moet enkel een akkoord gegeven worden op een wijziging.
Als jullie al verhuurders hebben, dan kan je aannemen dat het besluit om een zelfbewoningsclausule in de AvS op te nemen voor de rechter gaat komen. Ik durf niets te beweren over de rechtmatigheid van zo’n besluit. Ik vermoed alleen dat het nietig verklaard kan worden. Maar een jurist of een hypotheekhouder, met name van een verhurende eigenaar, weet waarschijnlijk wel of zo’n besluit rechtmatig zal zijn.Volgens mij zal je voor het nemen van dit besluit een jurist of advocaat nodig hebben.
Volgens BW 2:12 mag je als eigenaar echt wel op jezelf stemmen. BW 2:12 gaat totaal ergens anders over.
Het is duidelijk dat je dus geen goede advocaat hebt.Dat de wanbestuurder jarenlang wanbeleid heeft gevoerd is echt heel erg, maar ik vraag me dan af hoe hem dat al die jaren is gelukt. Liggen alle andere eigenaren soms te slapen? Als niemand in jullie VvE keihard de wanbestuurder aanpakt, dan zal het inderdaad nooit ophouden. Hij is duidelijk slimmer dan alle andere eigenaren bij elkaar. Dat is wel heel erg vervelend voor jullie.