VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Stel ( heb eigenlijk een hekel aan stel dat …..) maar stel dat jij, je je inschrijft bij de KvK als kascontrole-expert en je bent ook nog eens een accountant die voldoet aan art.2:393 lid 1 BW……en je krijgt de opdracht van een VvE …..dan voldoe je volledig aan de eisen genoemd in BW 2:48., toch!
Uiteraard, als ik jou dan een verklaring omtrent de getrouwheid van de stukken zou overleggen, dan is inderdaad gewoon voldaan aan de eisen in BW2:48 en is een kascommissie bestaande uit twee leden niet meer noodzakelijk.
Ontbreekt die verklaring van een accountant, zal de VvE dus 2 leden voor een kascommissie moeten gaan benoemen, al dan niet uit de leden.
Wat een onzin, hoewel misschien inhoudelijk correct. Het gaat nog steeds om een VvE waarbij een accountantsverklaring niet verplicht is en zowel de wet als de statuten goedkeuring geven om de jaarstukken door de 2 grootste financieel-onkundige mensen te laten uitvoeren (zonder accountantsverklaring) toevallig om dat die 2 mensen samen in een VvE zitten. Heeft een ALV in de realiteit geen financieel-onkundige mensen, dan zou het ineens verplicht zijn om mensen in te moeten schakelen met een accountantsverklaring? Dat is enorm krom.
En als de regels zo krom zouden zijn, dan zou ik Rob van de kascommissie-expert.com kunnen inschakelen en kan hij op papier aangeven dat hij iemand extra heeft ingehuurd, terwijl dat niet zo hoeft te zijn, zodat hij voor de VvE kan aantonen dat er 2 mensen naar gekeken hebben en de kascontrole daardoor conform de statuten zijn uitgevoerd
ALV volgens de hij op papier accountantsverklaring
in
k gewoon Als het zo flauw z
Wellicht met de termen van redelijkheid en billijkheid onderbouwd zou je zomaar een extern buro ( anno 2026 ) in mogen/kunnen schakelen. Wie weet! 🙂
Volgens mij is dat iedere keer inderdaad wel weer het geval. (redelijkheid en billijkheid)
Het is duidelijk met alle bovenstaande rechtspraak dat geen controle van de jaarstukken in geen geval is toegestaan en dus een besluit nietig is ongeacht het jaartal van het MR. Beetje zware straf van de rechter indien de gehele ALV geen enkele boodschap heeft aan een controle. De ALV kan immers nogmaals de jaarrekening goedkeuren zonder controle en komt de ALV hiermee weg als dan niemand naar de rechter gaat. Niet dat dit verstandig is voor het vaststellen van de financiële gezondheid van een VvE, maar dat is toch het principe van de meerderheid die ergens iets over heeft bepaald.Maar als een VvE tegenover de rechter bij een wel genomen kascontrole kan aantonen dat men geheel volgens de redelijkheid en billijkheid bepaalde stappen heeft ondernomen dan kan zo’n VvE al heel ver komen. Hoe jonger het MR des te groter het speelveld voor alle stappen in redelijkheid en billijkheid.
Zoals de rechter in deze uitspraak aangeeft; “Bij gebrek aan animo bij de leden van de VvE zitting te nemen in de (kas)commissie had het op de weg van de VvE gelegen een accountant te benoemen teneinde de getrouwheid van de stukken over 2011 en 2012 te (laten) onderzoeken.”
Een accountant benoemen dus.
Of, een kascommissie benoemen die zich bij laat staan door een extern bureau.Beetje vreemd en tegenstrijdig dit.
Aan de ene kant is een accountantscontrole niet verplicht voor VvE’s, maar wel als er geen kc is?
Dan wordt de VvE door de rechter gedwongen om geld uit te geven aan het onderzoeken van de jaarstukken?
Ik weet niet of feitelijk zo zwart-wit is, maar mocht het zo zwart-wit zijn dan lijkt mij het advies voor VvE’s helder. Altijd een gratis kc regelen uit haar leden.Maar waarom een accountantsbureau is een extern bureau die de rol van de kc overneemt. Dus waarom zou een gewoon extern bureau niet mogen?
Wat moet een VvE anders doen als er geen vrijwilligers zijn voor de kc? Geen vrijwilligers en geen extern bureau is ook geen optie.
Voor rekening van de eigenaar en zeker niet voor rekening van de VvE. Als de eigenaar de woning heeft verhuurd, dan is er een kans dat de bewoner dit moet betalen, maar dat hangt volgens mij van het huurcontract af.
Volgens mij was het ontbreken van een volledige kascommissie (ongeacht of dit intern of extern was) de oorzaak van nietigheid van het besluit inzake de goedgekeurde jaarrekening.
Volledig uitbesteden aan een extern bureau klopt mijns inziens niet helemaal wanneer je het zuiver houdt.
Er moet toch altijd minstens 1 eigenaar de kc vertegenwoordigen. Zo niet, dan zal een extern bureau door de ALV gekozen moeten zijn waarbij de kosten inzichtelijk zijn. Ook zal dit bureau verslag uit moeten brengen van haar bevindingen aan de ALV. Als dat niet met een fysieke aanwezigheid op de ALV gebeurt, dan schriftelijk met een heldere rapportage.Belangrijk is wel dat de kc de opdracht geeft aan dit bureau om de jaarrekening te controleren. Of de beheerder als de beheerder daarbij duidelijk de kc als contactpersoon aangeeft voor inhoudelijke zaken. Want als het bestuur de opdrachtgever zou zijn, dan kan het bestuur de bevindingen van het extern bureau sturen of manipuleren. Een extern bureau handelt namelijk in het voordeel van haar opdrachtgever.
Waarschijnlijk zal een rechter een externe bureau die de kascontrole uitvoert juridisch beschouwen als vervanging van de kascommissie zoals bedoeld in BW 2:48 lid 2 BW (en conform de AvS) als daarvoor een duidelijke meerderheid heeft gekozen (dus niet alleen maar de helft +1). Maar ik vind het juridisch veiliger wanneer er altijd minstens 1 eigenaar in de kc zit, omdat het extern bureau anders de beheerder als contactpersoon en/of opdrachtgever heeft. Dat lijkt mij geen gezonde basis voor een goede kascontrole aangezien het meestal de beheerder is die de daadwerkelijke jaarrekening heeft opgesteld. Tenzij dit externe bureau eerst wordt betaald voor haar diensten en dan pas de jaarrekening controleert.
Jouw doel om de brutale eigenaar ertoe te bewegen met jullie te communiceren gaat niet behaald worden met incassokosten. Ik snap je frustratie, maar om kosten voor onnodige ALV’s in rekening te brengen, moeten er echt veel meer waarschuwingen aan vooraf gaan. Daarom dient ook dat onderwerp is een paar keer op een ALV worden besproken, omdat in jullie situatie in beginsel alleen het extern bestuur verantwoordelijk is voor de onnodige ALV, zie 32.
Het extern bestuur bepaalt dus aan de hand van een verzoek van 1 eigenaar of een ALV nodig is. Wanneer het extern bestuur naar jouw oordeel dit ten onrechte heeft bepaald, dan is de eigenaar die het verzocht heeft onschuldig. Dus dient er eerst besproken te worden hoe het proces van art 32 met een extern bestuur wordt vormgegeven. Dat is voor het extern bestuur nu te vrijblijvend.Al 5 jaar?
Ja dan wordt het tijd op alles op scherp te zetten.
Dit onderwerp telt overigens veel zwaarder dan de onnodige ALV’s en loopt de VvE bovendien alleen met dit onderwerp risico gedagvaard worden. Dan moet de rechter niet afgeleid kunnen worden door de onterechte incassokosten.Dus één lid van een VvE kan het VvEBestuur dwingen een extra vergadering te organiseren, zelfs als er maar één beslissing genomen hoeft te worden en 2 van de 3 eigenaren het al eens zijn over die beslissing?
Dat is een echte goudmijn voor het VvEBestuur.
Dat zijn één van de nadelen van een extern bestuur. Een intern bestuur zou namelijk niet voor jan joker een ALV organiseren. Dan kan je beter het extern bestuur erop aanspreken. Want het extern bestuur bepaalt immers of er gene of wel ALV georganiseerd wordt. Geen enkel intern bestuur heeft zin in meer dan 1 ALV per jaar, tenzij er echt veel punten met spoed zijn. Op de volgende ALV moet je dus de kosten van de vorige ALV agenderen en bespreken wie deze dient te betalen. De brutale eigenaar of het extern bestuur.
agendapunten op tijd ingedient worden niet op de agenda gezet, een punt aangedragen door een eigenaar die de bestuurder altijd steunt wordt wel geagendeerd
Het lijkt alsof je dit forum alleen maar gebruikt als dagboek om even te kunnen klagen. Alsof dat de situatie gaat oplossen.
Dit soort brutale eigenaren, die alleen maar met hun eigen belang bezig zijn, maken het voor vrijwillige bestuurders soms moeilijk om nog bestuurder te willen blijven.
Ik wens je veel succes met de ALV 18 meiIk zou het nog korter houden:
Gedurende tien maanden is de Eigenaar-1etage herhaaldelijk verzocht om foto’s te delen. Tot op heden heb je geen foto’s, of een onderbouwing, of een offerte ter goedkeuring ontvangen, dus adviseer je de ALV om tegen het verzoek van die eigenaar te stemmen. Ook kan je die die eigenaar een officiele waarschuwing op de ALV geven dat hij dient te stoppen met zijn onredelijke manier van communiceren. Maar daarmee zet je alles wel op scherp. Misschien is dat ook nodig na zoveel intimidaties.De officiele route voor iedere eigenaar is eerst een offerte opvragen van een bouwkundige en dan pas goedkeuring van de beheerder of bestuurder ontvangen. Dat lijkt niet gebeurd, dus staat de brutale eigenaar al niet sterk.
Dat je weigert werkzaamheden goed te keuren zonder foto’s is heel goed. Maar al zou je aan de hand van foto’s zien dat je een bouwkundige moet inschakelen, dan is het verstandiger om namens de VvE een bouwkundige in te schakelen en niet via een individuele eigenaar.Hij heeft de vergadering toch gehouden. Zoals verwacht was deze niet nuttig. Hij was zelf niet goed voorbereid.
We hebben besloten om de kosten door te berekenen en hem de rekening te sturen.
Er staat nergens in de statuten dat wanneer op initiatief van een eigenaar er op een correcte wijze een extra ALV is georganiseerd, er dan door andere eigenaren beoordeeld kan worden of die ALV nuttig was en zoja dat die eigenaren dan de kosten kunnen verhalen op die eigenaar. Jullie zijn dus onrechtmatig bezig door de kosten van de ALV op hem te willen verhalen. Wanneer jullie daarvoor ook een incassobureau gaan inschakelen, dan zijn jullie helemaal verkeerd bezig en kunnen die extra incassokosten zelfs op jullie verhaald worden.
Bovendien gaat het maar om 140 euro aan kosten. Dat je je daarover al druk kan maken. Er zijn ergere dingen in de wereld en in de VvE.
Hier zeg je wel iets wat ik in mijn achterhoofd ook een beetje rekening mee heb gehouden, temeer omdat er wel meer dingen zijn waar ik grote vraagtekens bij zet. Dan maar de confrontatie aangaan en zien wat er gebeurt na verlaging, dan komt eea vanzelf aan het licht nietwaar? 😉
Maar……. Het jaarlijkse verbruik van 2600 kWh geeft eigenlijk ook wel aan dat die kans erg klein is en nog steeds prima te verwerken is bij 3x25A.Uiteraard wordt het aftreden van huidig bestuurslid door ons aangemoedigd, vervanging is aanwezig.
Bovengenoemde liftgegevens komen rechtstreeks vanuit Kone en staan tevens vermeld in het aanwezige logboek van de lift.
Fijn om hier zo te kunnen sparren 🙂
Die 2600 kWh geeft wel weg dat er niet veel verrassingen zullen zijn in jullie flat, maar uitgesloten is het niet. Er kan altijd verlichting van een commerciele ruimte of iets van een voormalige bestuurder op de VvE-aansluiting zitten.
Inderdaad gewoon de confrontatie aangaan. Alleen je hebt nog één aspect niet genoemd in je overwegingen. Dat is of de VvE zeker weet dat de VvE in de toekomst ook geen extra elektrische apparaten meer zal aanschaffen. Het is immers makkelijker om je aansluiting te verlagen dan te verzwaren. Want dan doen de netbeheerders ineens moeilijk. Als jullie alleen een lift en verlichting hebben, misschien nog intercom en een elektrische schuifdeur, dan kan het zijn dat de VvE in de toekomst ook nooit iets extra’s nodig zal hebben. Maar stel dat jullie over 5 jaar allemaal voor de aanschaf van elektrische laadpalen zijn (mijns inziens geen taak van een VvE, maar dat is een andere discussie). Dan ga je aan 3x25A waarschijnlijk niet genoeg hebben.
Hoeveel kost eigenlijk de aanpassing naar 3x25A? Is dat nog onder of inmiddels al boven de 10.000 euro?