VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Citaat:
Citaat uit het eerder aangehaalde artikel van Rijssenbeek advocaten.
“Artikel 17 lid 2 MR 2006 bepaalt weliswaar dat installaties voor zelfstandige verwarming en de daarbij behorende leidingen privé zijn, maar dit vormt volgens het hof geen uitzondering op lid 1. De in lid 2 genoemde leidingen hebben geen betrekking op rookkanalen, omdat deze eerder al als gemeenschappelijk zijn aangewezen. Daarmee blijven rookgasafvoeren onder MR 2006 in beginsel gemeenschappelijke gedeelten en-zaken, aldus het hof Amsterdam.”Dat betekent niet dat het onmogelijk is om bij een geheel andere bouw van de rookgasafvoeren de rechter te overtuigen dat ook de rookgas voor de zelfstandige verwarming is. De begin van de zin is immers, ““Artikel 17 lid 2 MR 2006 bepaalt weliswaar dat installaties voor zelfstandige verwarming en de daarbij behorende leidingen privé zijn, maar…”
Daarin lees ik dat er een ingang is om geen uitzondering voor de rookgaskanalen te maken, ondanks dat het niet wordt genoemd in 17 lid 2. Alles valt en staat met de interpretatie van MR2006 incl eventuele wijzigingen in een AvS én de daadwerkelijke bouw van het systeem.Citaat:
VvE werd niet-ontvankelijk verklaard en moest ruim € 2.700 terugbetalen.
Citaat:
Het hof spreekt geen tuchtrechtelijk oordeel uit over mr. (zijn naam staat in het arrest). Maar de vastgestelde feiten roepen ernstige vragen op over zijn rol, zorgvuldigheid en betrouwbaarheid.
Tuchtrechtelijk oordeel gaat misschien wat ver, maar hij kan voorlopig niet meer betrouwbaar overkomen.
Citaat:
De kantonrechter in Haarlem heeft het VvE bestuur van een grote Haarlemse VvE twee fikse tikken op de vingers gegeven ( ECLI:NL:RBNHO:2026:9777 ).
Dit noem ik geen 2 fikse tikken, maar een kleine correctie.
Citaat:
Het gaat om een pand met drie verdiepingen. Begane grond – A, Verdieping 1 – B en Verdieping 2 – C.
Elk etage beschikt over zijn eigen rookgasafvoer. Begane grond loopt door alle verdiepingen.
Eerste verdieping loopt via tweede eveneens naar het dak. Tweede verdieping direct naar dak.Zijn het 3 individuele ketels met allemaal aparte rookgaskanalen die niet met elkaar zijn verbonden?
Dat maakt de situatie wel heel erg anders. En complex.Citaat:
De rookgasafvoeren zijn benoemd in het reglement, dus kan er ook geen sprake zijn van twijfel.
Ik zie het nu pas, alleen wordt het geen rookgaskanaal genoemd en zag het daarom eerst niet.
Toch staat er onder 17 lid 2c:
al die zaken die bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van – of uitsluitend dienstbaar zijn aan – één privé gedeelte, voor zover niet anders in het reglement vermeld of met inachtneming van het bepaalde in artikel 18 als zodanig gekwalificeerd.Dat is jouw interpretatie
Het dienstbaarheidscriterium wordt ook door de rechter meegewogen, dus kan het nog steeds alle kanten op, dus de ALV kan de doorslag geven hoewel gebonden aan de kaders van het bouwkundig ontwerp. Over dat bouwkundig ontwerp kan ik niks zeggen, behalve dan dat 1 verticale buis zoals de riolering of ventilatie ook volledig van rekening is van de VvE, kan een soortgelijke constructie van de rookgasafvoer niet afwijken van dezelfde regels. En indien niemand bezwaar maakt bij de rechter en wint, dan kan de VvE het gewoon hanteren in de doorbelasting.Als het hof Amsterdam oordeelde dat onder MR 2006 rookgasafvoeren in beginsel gemeenschappelijk zijn op grond van de expliciete aanwijzing van rookkanalen, dan moet je met hele goede argumenten komen om daar van af te wijken. Lijkt mij niet onmogelijk met een specifieke bouwkundig ontwerp, maar erg lastig wordt het wel. En wat is het financiele voordeel eigenlijk? Stel een onderhoud of reparatie kost 1000 euro? Gaat er dan gekeken worden naar waar die reparatie was? En hoe ziet Cohen dat voor zich met onderhoud. Dan is het 1000 euro delen door 3. Dan wordt 333 euro gedeeld conform de breukdelen. De andere 333 euro wordt gedeeld door 2 of ook op basis van breukdelen? En de laatste 333 euro is volledig voor de onderste etage. Dat gaat voor ruzie zorgen. Want waarom zou de eigenaar op de onderste etage dan in verhouding het meest moeten betalen bij onderhoud. Die gaat redenen vinden om niet het meeste te moeten betalen, omdat onderhoud niet direct gekoppeld kan worden aan het aantal meters rookgasafvoer. Hiermee ga je een rechter niet overtuigen om af te mogen wijken.
Dan ben je sneller klaar om het op basis van de breukdelen conform de AvS te bepalen.
En stel je rekent het aantal meters rookgasafvoer alleen apart bij de eigenaren in rekening wanneer ze worden schoongemaakt? Dan kan de eigenaar op de onderste etage ook beweren dat de meeste schoonmaakuren kwamen door het gedeelte van de rookgasafvoer op de bovenste etage. Daar komt immers rookgas van 3 woningen.
Citaat:
Als iets conform het MR gemeenschappelijk is, komen de kosten voor onderhoud en vervanging voor de VvE, en dus voor gezamenlijke rekening.
Dan geldt de verdeelsleutel voor gemeenschappelijke kosten zoals die in de akte is vastgelegd.Dat is iets te kort door de bocht in deze situatie.
Citaat:
Elk etage beschikt over zijn eigen rookgasafvoer.
Mijn vraag gaat om de kostenverdeling. Mijn idee is:
Begane grond 3/3 (dus 3 gelijke delen voor A, B en C)
Eerste verdieping 2/2 (2 gelijke delen voor B en C)
Tweede verdieping 1/1 (volledig voor C)Dan moet je naar het ontwerp kijken.
Art 17 lid 1 en lid 2 maken duidelijk onderscheid in onderdelen welke ten behoeve zijn voor de gezamenlijke leidingen en en welke onderdelen ten behoeve zijn van de privéwoning. Een loodrechte rookgasbuis die verticaal naar beneden loopt is meestal gewoon van de VvE en elke horizontale aftakking is voor de individuele eigenaar.
Volgens mij loopt het met de rookgaskanalen iets minder overzichtelijk, maar zou je kunnen beweren dat de rookgaskanalen op de 1e verdieping nog niet voor gezamenlijk gebruik zijn. Maar dat hangt echt van het ontwerp af, want de hoofdriolering blijft op de 1e verdieping wel een gezamenlijk bezit. Dus als de rookgaskanalen opdezelfde manier gebouwd zijn als de riolering, dan is de kostenverdeling toch echt volgens de breukdelen zoals Rob al schreef.Wellicht zullen jullie Art 18 moeten lezen en een ALV moeten organiseren om de definitieve verdeling te bepalen.
Toch zullen jullie dan ook aan de consequenties moeten denken. De VvE dient namelijk al het onderhoud uit te laten voeren en de aannemer niet lastig te vallen met een kostenverdeling, in plaats van dat alleen de aannemer op de 3e etage onderhoud uitvoert en op de etages daaronder de individuele eigenaren verantwoordelijk zijn voor onderhoud.Citaat:
Mijn punt was dat je niet kunt stellen dat een bestuur verplicht is een garagevloer regelmatig te laten inspecteren als daarvoor geen wettelijke of andere concrete grondslag bestaat.
Mee eens, maar zo zei je het niet.
En om dan maar nooit iets te inspecteren, al is het 1x per 10 jaar, omdat er geen regelgeving over bestaat, blijf ik zeer onverstandig vinden.Citaat:
En juist daar zat het verschil tussen jouw standpunt en het mijne.
Jij vond dat een periodieke inspectie noodzakelijk was en koppelde daar zelfs een mogelijke termijn aan.
Ik vind dat je niet zonder meer kunt stellen dat zo’n periodieke inspectie noodzakelijk is als daar geen wettelijke grondslag voor bestaat.Een periodieke inspectie is noodzakelijk wanneer er een aanleiding is. En die aanleiding lijkt er te zijn. Een mogelijke termijn is vrij in te vullen en ik gaf meerdere opties. Een nieuwe VvE van amper 5 jaar oud met een garage hoeft zich de eerstkomende 10 tot 20 jaar nog nergens zorgen over te maken, tenzij de barsten groeien als kool.
Citaat:
Dat jij vervolgens zegt: “Als een eigenaar een scheur meldt, moet het bestuur daar iets mee”, is op zichzelf logisch. Maar dat is hier een hypothetische situatie die je zelf introduceert.
Ik introduceerde het omdat er een topic is gestart.
Citaat:
We kunnen niet achteraf van een vraag over periodieke inspectie een melding van een concrete scheur maken en vervolgens concluderen dat het bestuur die melding heeft genegeerd.
Klopt, maar wanneer de meldingen blijven binnen komen wel.
Citaat:
Maar dat is iets anders dan zeggen dat er onafhankelijk daarvan een algemene periodieke inspectieplicht bestaat.
Dat beweer ik niet. Mijn punt is dat je als bestuurder niet passief kan afwachten wanneer alles verkeerd gaat. Je zal preventief moeten handelen om zo de kosten te beheersen. In dat licht vind ik het verstandig om garagevloeren te inspecteren al is het 1x per 10 of 20 jaar, ongeacht of de wet daarover iets of niets zegt.
Citaat:
Wat kan ik doen. Ik wil het graag uitbesteden.
Jezelf kandidaat stellen als bestuurder en dit ruim voor de ALV al vertellen aan de andere eigenaren. Dan krijg je zeer waarschijnlijk een meerderheid achter je staan.
Citaat:
Het is mij niet helemaal duidelijk waarom je nog met het bestuur in discussie bent nu je een en ander al aan de rechter hebt voorgelegd. Ik zou dat niet doen, en gewoon afwachten wat de rechter er straks over gaat zeggen.
Maar ook andersom, vind ik het opmerkelijk dat het bestuur nog antwoord geeft. Zou ik als bestuurder ook niet meer doen.
Citaat:
Heel eerlijk, als er hier op het forum vragen worden gesteld, ga ik er persoonlijk eigenlijk automatisch vanuit dat ik met een appartementencomplex te maken heb, wat in dit geval dus een onjuiste aanname blijkt te zijn geweest.
Dat is misschien wel de belangrijkste les die we allebei geleerd hebben? 🙂
Citaat:
Persoonlijk ben ik van mening dat een VvE beheerder hier geen kosten voor in rekening mag brengen.
voor niets gaat de zon op
Citaat:
De software van de beheerder heeft geen mogelijkheid digitaal inzage te geven in de administratie.
Twinq geeft dat wel. Welke software gebruikt jullie beheerder?
Citaat:
Het bestuur kan wel een overzicht van het grootboek bij de beheerder opvragen. De beheerder brengt hiervoor kosten in rekening.
Logisch dat er bewust wordt gemaakt van kosten, al is een overzicht van 1 grootboekrekening natuurlijk 5 seconden werk. In Twinq dan.
Citaat:
Deze kosten mogen niet zonder meer worden doorberekend aan degene die het verzoek doet en komen daardoor voor rekening van de VvE. Uiteindelijk betalen alle leden hier dus aan mee. Het bestuur stelt daarom voor om jouw voorstel op de agenda van de volgende ALV te plaatsen.
Goed verzonnen. Ik gaf dan ook niet voor niets de tip om aan te melden voor kascommissie of bestuur.
Citaat:
Dus we moeten wachten op de volgende ALV!
Zet het maar op de agenda, want dan begint de discussie pas echt. Misschien krijgen meer leden twijfels om dan de jaarrekening goed te keuren.
Citaat:
Je kunt niet zonder meer stellen dat een bestuur nalatig is omdat het een niet-bestaande inspectieverplichting niet heeft nagekomen. Er zal eerst vastgesteld moeten worden dat die verplichting überhaupt bestaat.
Een verplichting hoeft niet te bestaan. Maar het is allemaal begonnen met een melding door t2tgv22.
Die heeft misschien iets gezien. Een scheurtje of een barstje?
En de beheerder deed er niks mee.
In het geval van t2tgv22 zou ik het dan aankaarten op de ALV. Dan moet je als bestuur er echt iets mee doen.Citaat:
Het bestuur is niet automatisch aansprakelijk als er iets misgaat met een constructie.
Klopt.
Citaat:
Dat een parkeergarage instort, betekent op zichzelf nog niet dat bestuursleden persoonlijk aansprakelijk zijn.
Er moet sprake zijn van bijvoorbeeld onzorgvuldig of verwijtbaar handelen/nalaten en er moet een causaal verband zijn met de schade.Klopt, maar na hoeveel nalatigheid en niks doen met de zorgen van een eigenaar begint het verwijtbaar handelen van een bestuurder?
Citaat:
Als het bestuur bijvoorbeeld het noodzakelijke onderhoud laat uitvoeren, een redelijk onderhoudsbeleid hanteert, het MJOP volgt of deskundig laat aanpassen, signalen van mogelijke gebreken serieus laat onderzoeken, bij twijfel een deskundige inschakelt en kan aantonen dat het bestuur redelijkerwijs heeft gehandeld, dan is het nogal kort door de bocht om achteraf te zeggen: “de garage is ingestort, dus het bestuur had vaker moeten inspecteren en is aansprakelijk.”
Dat is niet waar het over ging. Jij vond het en ik citeer “klinkklare onzin” om de veiligheid van een garagevloer regelmatig te laten inspecteren terwijl de wet daar niks over zou zeggen. Nu ineens begin je over een redelijk onderhoudsbeleid en een MJOP. Maar waarom zou je dat doen als je mijn uitgangspunt klinkklare onzin vond? Als je van mening bent dat mijn uitgangspunt klinkklare onzin is, dan moet je ook geen onderhoud plegen en het in een MJOP opnemen.
Citaat:
Pas wanneer een bestuur bijvoorbeeld bewust noodzakelijke inspecties achterwege laat terwijl daar een concrete aanleiding voor is, kan het een probleem worden.
Precies, dus jouw opmerking over klinkklare onzin slaat helemaal nergens op.
Citaat:
Een bestuur hoeft niet achteraf te kunnen aantonen dat het ieder denkbaar risico heeft uitgesloten.
Dat is onmogelijk omdat er altijd iets onverwachts kan gebeuren, maar bestuur en beheerder hebben wel een inspanningsplicht. Helemaal niks doen aan een garagevloer omdat het mag volgens de wet, is bestuurlijk gezien geen optie.
Citaat:
Nu wordt ik gelukkig niet gehinderd door kennis, maar stel dat de parkeerkelder ónder het gebouw ligt: als je dan de vloer van de kelder periodiek gecontroleerd zou je dan ook de tussenvloeren van de verdiepingen moeten controleren?
Nu word (word zonder t) ik gelukkig niet gehinderd door jouw gebrek aan kennis 😀
Google anders even op: Instorting garage NieuwegeinCitaat:
En als we alle constructievloeren van een gebouw periodiek zouden moeten laten inspecteren, mogen we inderdaad ook meteen de tussenvloeren meenemen. 😉
Rijden jullie met auto’s rond op de tussenvloeren? Sorry, dat wist ik niet. 😀
Jullie zijn wel erg vermakelijk 😀
Vergeet ook niet erbij te vermelden dat bestuursleden niet kunnen bepalen dat er 5 maanden niet gebouwd worden. Iedere eigenaar heeft het recht om in alle redelijkheid (dus niet midden in de nacht) een schilderij op te hangen en daarvoor een gaatje te boren.