VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Citaat:
Als iets conform het MR gemeenschappelijk is, komen de kosten voor onderhoud en vervanging voor de VvE, en dus voor gezamenlijke rekening.
Dan geldt de verdeelsleutel voor gemeenschappelijke kosten zoals die in de akte is vastgelegd.Dat is iets te kort door de bocht in deze situatie.
Citaat:
Elk etage beschikt over zijn eigen rookgasafvoer.
Mijn vraag gaat om de kostenverdeling. Mijn idee is:
Begane grond 3/3 (dus 3 gelijke delen voor A, B en C)
Eerste verdieping 2/2 (2 gelijke delen voor B en C)
Tweede verdieping 1/1 (volledig voor C)Dan moet je naar het ontwerp kijken.
Art 17 lid 1 en lid 2 maken duidelijk onderscheid in onderdelen welke ten behoeve zijn voor de gezamenlijke leidingen en en welke onderdelen ten behoeve zijn van de privéwoning. Een loodrechte rookgasbuis die verticaal naar beneden loopt is meestal gewoon van de VvE en elke horizontale aftakking is voor de individuele eigenaar.
Volgens mij loopt het met de rookgaskanalen iets minder overzichtelijk, maar zou je kunnen beweren dat de rookgaskanalen op de 1e verdieping nog niet voor gezamenlijk gebruik zijn. Maar dat hangt echt van het ontwerp af, want de hoofdriolering blijft op de 1e verdieping wel een gezamenlijk bezit. Dus als de rookgaskanalen opdezelfde manier gebouwd zijn als de riolering, dan is de kostenverdeling toch echt volgens de breukdelen zoals Rob al schreef.Wellicht zullen jullie Art 18 moeten lezen en een ALV moeten organiseren om de definitieve verdeling te bepalen.
Toch zullen jullie dan ook aan de consequenties moeten denken. De VvE dient namelijk al het onderhoud uit te laten voeren en de aannemer niet lastig te vallen met een kostenverdeling, in plaats van dat alleen de aannemer op de 3e etage onderhoud uitvoert en op de etages daaronder de individuele eigenaren verantwoordelijk zijn voor onderhoud.Citaat:
Mijn punt was dat je niet kunt stellen dat een bestuur verplicht is een garagevloer regelmatig te laten inspecteren als daarvoor geen wettelijke of andere concrete grondslag bestaat.
Mee eens, maar zo zei je het niet.
En om dan maar nooit iets te inspecteren, al is het 1x per 10 jaar, omdat er geen regelgeving over bestaat, blijf ik zeer onverstandig vinden.Citaat:
En juist daar zat het verschil tussen jouw standpunt en het mijne.
Jij vond dat een periodieke inspectie noodzakelijk was en koppelde daar zelfs een mogelijke termijn aan.
Ik vind dat je niet zonder meer kunt stellen dat zo’n periodieke inspectie noodzakelijk is als daar geen wettelijke grondslag voor bestaat.Een periodieke inspectie is noodzakelijk wanneer er een aanleiding is. En die aanleiding lijkt er te zijn. Een mogelijke termijn is vrij in te vullen en ik gaf meerdere opties. Een nieuwe VvE van amper 5 jaar oud met een garage hoeft zich de eerstkomende 10 tot 20 jaar nog nergens zorgen over te maken, tenzij de barsten groeien als kool.
Citaat:
Dat jij vervolgens zegt: “Als een eigenaar een scheur meldt, moet het bestuur daar iets mee”, is op zichzelf logisch. Maar dat is hier een hypothetische situatie die je zelf introduceert.
Ik introduceerde het omdat er een topic is gestart.
Citaat:
We kunnen niet achteraf van een vraag over periodieke inspectie een melding van een concrete scheur maken en vervolgens concluderen dat het bestuur die melding heeft genegeerd.
Klopt, maar wanneer de meldingen blijven binnen komen wel.
Citaat:
Maar dat is iets anders dan zeggen dat er onafhankelijk daarvan een algemene periodieke inspectieplicht bestaat.
Dat beweer ik niet. Mijn punt is dat je als bestuurder niet passief kan afwachten wanneer alles verkeerd gaat. Je zal preventief moeten handelen om zo de kosten te beheersen. In dat licht vind ik het verstandig om garagevloeren te inspecteren al is het 1x per 10 of 20 jaar, ongeacht of de wet daarover iets of niets zegt.
Citaat:
Wat kan ik doen. Ik wil het graag uitbesteden.
Jezelf kandidaat stellen als bestuurder en dit ruim voor de ALV al vertellen aan de andere eigenaren. Dan krijg je zeer waarschijnlijk een meerderheid achter je staan.
Citaat:
Het is mij niet helemaal duidelijk waarom je nog met het bestuur in discussie bent nu je een en ander al aan de rechter hebt voorgelegd. Ik zou dat niet doen, en gewoon afwachten wat de rechter er straks over gaat zeggen.
Maar ook andersom, vind ik het opmerkelijk dat het bestuur nog antwoord geeft. Zou ik als bestuurder ook niet meer doen.
Citaat:
Heel eerlijk, als er hier op het forum vragen worden gesteld, ga ik er persoonlijk eigenlijk automatisch vanuit dat ik met een appartementencomplex te maken heb, wat in dit geval dus een onjuiste aanname blijkt te zijn geweest.
Dat is misschien wel de belangrijkste les die we allebei geleerd hebben? 🙂
Citaat:
Persoonlijk ben ik van mening dat een VvE beheerder hier geen kosten voor in rekening mag brengen.
voor niets gaat de zon op
Citaat:
De software van de beheerder heeft geen mogelijkheid digitaal inzage te geven in de administratie.
Twinq geeft dat wel. Welke software gebruikt jullie beheerder?
Citaat:
Het bestuur kan wel een overzicht van het grootboek bij de beheerder opvragen. De beheerder brengt hiervoor kosten in rekening.
Logisch dat er bewust wordt gemaakt van kosten, al is een overzicht van 1 grootboekrekening natuurlijk 5 seconden werk. In Twinq dan.
Citaat:
Deze kosten mogen niet zonder meer worden doorberekend aan degene die het verzoek doet en komen daardoor voor rekening van de VvE. Uiteindelijk betalen alle leden hier dus aan mee. Het bestuur stelt daarom voor om jouw voorstel op de agenda van de volgende ALV te plaatsen.
Goed verzonnen. Ik gaf dan ook niet voor niets de tip om aan te melden voor kascommissie of bestuur.
Citaat:
Dus we moeten wachten op de volgende ALV!
Zet het maar op de agenda, want dan begint de discussie pas echt. Misschien krijgen meer leden twijfels om dan de jaarrekening goed te keuren.
Citaat:
Je kunt niet zonder meer stellen dat een bestuur nalatig is omdat het een niet-bestaande inspectieverplichting niet heeft nagekomen. Er zal eerst vastgesteld moeten worden dat die verplichting überhaupt bestaat.
Een verplichting hoeft niet te bestaan. Maar het is allemaal begonnen met een melding door t2tgv22.
Die heeft misschien iets gezien. Een scheurtje of een barstje?
En de beheerder deed er niks mee.
In het geval van t2tgv22 zou ik het dan aankaarten op de ALV. Dan moet je als bestuur er echt iets mee doen.Citaat:
Het bestuur is niet automatisch aansprakelijk als er iets misgaat met een constructie.
Klopt.
Citaat:
Dat een parkeergarage instort, betekent op zichzelf nog niet dat bestuursleden persoonlijk aansprakelijk zijn.
Er moet sprake zijn van bijvoorbeeld onzorgvuldig of verwijtbaar handelen/nalaten en er moet een causaal verband zijn met de schade.Klopt, maar na hoeveel nalatigheid en niks doen met de zorgen van een eigenaar begint het verwijtbaar handelen van een bestuurder?
Citaat:
Als het bestuur bijvoorbeeld het noodzakelijke onderhoud laat uitvoeren, een redelijk onderhoudsbeleid hanteert, het MJOP volgt of deskundig laat aanpassen, signalen van mogelijke gebreken serieus laat onderzoeken, bij twijfel een deskundige inschakelt en kan aantonen dat het bestuur redelijkerwijs heeft gehandeld, dan is het nogal kort door de bocht om achteraf te zeggen: “de garage is ingestort, dus het bestuur had vaker moeten inspecteren en is aansprakelijk.”
Dat is niet waar het over ging. Jij vond het en ik citeer “klinkklare onzin” om de veiligheid van een garagevloer regelmatig te laten inspecteren terwijl de wet daar niks over zou zeggen. Nu ineens begin je over een redelijk onderhoudsbeleid en een MJOP. Maar waarom zou je dat doen als je mijn uitgangspunt klinkklare onzin vond? Als je van mening bent dat mijn uitgangspunt klinkklare onzin is, dan moet je ook geen onderhoud plegen en het in een MJOP opnemen.
Citaat:
Pas wanneer een bestuur bijvoorbeeld bewust noodzakelijke inspecties achterwege laat terwijl daar een concrete aanleiding voor is, kan het een probleem worden.
Precies, dus jouw opmerking over klinkklare onzin slaat helemaal nergens op.
Citaat:
Een bestuur hoeft niet achteraf te kunnen aantonen dat het ieder denkbaar risico heeft uitgesloten.
Dat is onmogelijk omdat er altijd iets onverwachts kan gebeuren, maar bestuur en beheerder hebben wel een inspanningsplicht. Helemaal niks doen aan een garagevloer omdat het mag volgens de wet, is bestuurlijk gezien geen optie.
Citaat:
Nu wordt ik gelukkig niet gehinderd door kennis, maar stel dat de parkeerkelder ónder het gebouw ligt: als je dan de vloer van de kelder periodiek gecontroleerd zou je dan ook de tussenvloeren van de verdiepingen moeten controleren?
Nu word (word zonder t) ik gelukkig niet gehinderd door jouw gebrek aan kennis 😀
Google anders even op: Instorting garage NieuwegeinCitaat:
En als we alle constructievloeren van een gebouw periodiek zouden moeten laten inspecteren, mogen we inderdaad ook meteen de tussenvloeren meenemen. 😉
Rijden jullie met auto’s rond op de tussenvloeren? Sorry, dat wist ik niet. 😀
Jullie zijn wel erg vermakelijk 😀
Vergeet ook niet erbij te vermelden dat bestuursleden niet kunnen bepalen dat er 5 maanden niet gebouwd worden. Iedere eigenaar heeft het recht om in alle redelijkheid (dus niet midden in de nacht) een schilderij op te hangen en daarvoor een gaatje te boren.
Citaat:
Ik lees allerlei redenen om een besluit te laten vernietigen.
Ik ook
Citaat:
Maar er is geen vergadering geweest, leden brachten gewoon hun stembriefje tussen de genoemde tijd en gingen weer weg, er werd immers niks meer besproken. Andere leden hebben hun stembriefje in de brievenbus gedaan en zijn niet eens op de ALV aanwezig geweest. Ik heb al meerdere keren aan het bestuur en de beheerder om de presentielijst gevraagd, krijg geen eens antwoord. We zijn al naar de kantonrechter gestapt dus dat loopt. maar ik wil graag alles goed uitzoeken voordat we daar eventueel heen moeten.
Gelukkig zijn jullie binnen een maand naar de rechter gestapt.
Reken erop dat jullie daar ook heen moeten. Er zal namelijk een mondelinge zitting gaan plaatsvinden.Citaat:
Andere leden hebben hun stembriefje in de brievenbus gedaan en zijn niet eens op de ALV aanwezig geweest.
Zonder volmacht is dit niks waard en mag niet worden meegeteld, want men moet aanwezig zijn op een ALV of een volmacht indienen.
Citaat:
Ik heb al meerdere keren aan het bestuur en de beheerder om de presentielijst gevraagd, krijg geen eens antwoord.
Die ga je niet krijgen, tenzij de jurist van de VvE dit officieel deelt als productie in de rechtszaak.
Die kans lijkt mij groot, zoniet dan gaat de VvE nog meer moeite hebben om te winnen, want men moet ook conform de AvS de 2/3e meerderheid van een 2/3e opkomst moeten aantonen.Ik hoop echt dat jullie deze zaak winnen.
Citaat:
Het bestuur gaat niet uit zichzelf een nieuwe jaarrekening opstellen omdat iemand beweert dat het besluit nietig is.
Dan zal je toch echt naar de rechter moeten stappen om een verklaring voor recht te krijgen dat het besluit tot goedkeuring van de jaarrekening nietig is.Maar het besluit om de jaarrekening 2025 is toch ongeldig en wordt geacht niet te bestaan?
Wanneer iemand dit bij de aankomende ALV aangeeft, dan is het bestuur op de hoogte gebracht en zou het pro-actief moeten handelen want anders laat het bestuur bewust een nietig besluit in stand.Citaat:
Van mij mag je alles omdraaien, maar zorg dan dat je dat aan kan tonen met bepalingen uit de modelreglementen en/of jurisprudentie.
Mocht het zover komen, dan zal ik dat zeker doen. Ik schat alleen in dat ik dat nooit zal meemaken. Maar mocht het gebeuren zal ik laten weten of ik wel of niet gewonnen heb.
Citaat:
De ALV heeft helemaal niets te maken met het verstrekken van inzage in de administratie, dat is een recht dat voortvloeit uit het reglement, dus ik zou niet weten wat een besluit van de vve daar mee te maken heeft.
En ja, het inzagerecht is niet alomvattend, echter…ALV is toch het hoogste orgaan?
Als een eigenaar allerlei verzoeken zou indienen om inzage te krijgen, dan zou ik dat behandelen als een ingekomen stuk op de eerstvolgende ALV indien ik niet met het verzoek akkoord kan gaan. Eigenaren kunnen eisen dat ze de ledenlijst in willen zien met of zonder contactgegevens, maar eigenaren vertrouwen er ook op dat hun gegevens niet zomaar gedeeld worden aan iedereen. Dat vertrouwen ga ik echt niet zomaar beschamen buiten de ALV om, omdat iemand een bepaald artikel uit een AvS op een bepaalde manier interpreteert en met allerlei andere beweegredenen geen rekening houdt.Het is mij overigens niet duidelijk welke documenten vve leden willen inzien en zich beroepen op inzagerecht.
Zijn het alleen ledenlijsten, bankafschriften en offertes? Of is er nog meer?
Ledenlijsten zijn een punt van discussie want welke leden zitten te wachten op een individuele eigenaar die de ledenlijst ontvangt?
Bankafschriften zijn allemaal digitaal in Twinq of ander boekhoudkundig systeem, dus daar mag je als lid van de kascommissie wel in kijken. Een gewoon lid laat ik daar echt niet in kijken, want de digitale bankafschriften bevatten allerlei privé-informatie. Geen enkel lid van een vve heeft het recht om de bankrekeningnummers te zien van andere vve leden.
Niemand heeft bij mij overigens ooit gevraagd om inzage bankafschriften.
En offertes worden altijd gedeeld ruim voor de ALV en kan iedereen inzien, zoals het hoort.Citaat:
We hebben 3 jaar lang de jaarrekening goedgekeurd. Alleen 2025 kreeg een nieuw bestuur en een nieuwe Vve beheerder en daar ging het mis.
Niet handig wanneer het bestuur geen openheid van zaken heeft gegeven.
Maar met het nieuwe bestuur en beheerder is het dus nog slechter geworden. Dan blijf ik bij mijn eerder advies, namelijk aanmelden voor bestuur of kascommissie of anders vertrekken. Laatste optie is uiteraard je erbij neerleggen en accepteren dat je er niks tegen gaat doen. Alleen als bestuur heb je volledige slagkracht en als kascommissie wat minder, maar heb je wel volledige vrijheid in controle, tenzij het bestuur en/of beheerder dat onterecht beperkt. Die kans schat ik ook hoog in. Geen normale beheerder zal zo’n nep-ALV te accepteren.
Mocht je kiezen voor kascommissie, wees dan niet bang om het advies te geven aan de ALV om de jaarrekening niet goed te keuren (alleen als je dat dan voldoende kan beargumenteren).
Het huidige bestuur gaat je als lid echt geen inzage geven en bovendien hebben andere eigenaren in veel gevallen geen interesse in meningen van individuele leden zonder functie van bestuur of kascommissie.Citaat:
Dat is goed om te weten, bedankt!
Zoals Rob al aangeeft, zal je dan wel het proces moeten doorlopen van het besluit nietig verklaren door de kantonrechter. Tot die tijd is de goedkeuring op papier geldig.
Citaat:
Wij gaan zeker niet weg wonen hier al 26 jaar.
We hebben een eigen bestuur en een extern Vve kantoor.
In de ALV is echter niet gevraagd om een akkoord voor het inschakelen van een externe kascommissie dat heeft het bestuur zelf gedaan, en die hebben het boekjaar 2025 goed gekeurd.
Het Vve kantoor maakt gebruik van een digitaal boekhoudingssysteem, maar laat ons weten dat er geen mogelijkheid is voor de leden om de financiën in te zien, dit kan alleen de kascommissie en het bestuur.Een extern VvE kantoor? Een beheerder dus?
Die zou toch iets moeten doen en niet geheel passief blijven toekijken.
En als er een digitaal boekhoudingssysteem is, dan zou je als kascommissie al erg ver moeten kunnen komen.En wie heeft boekjaar 2025 goedgekeurd? De ALV neem ik aan. Zoals je het schrijft lijkt het alsof het bestuur of de externe kascommissie het heeft goedgekeurd. Op zich allemaal niet relevant want met een ongekozen kascommissie is de goedkeuring toch ongeldig.