VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
In onze VvE (MR 1992 – meer dan 250 appertementsrechten) zijn er leden die formeel andere leden willen aanschrijven. Dit betreft VvE zaken met mogelijk oppositie voor het VvE bestuur. Maar ook leden die een zaak tegen de VvE willen voeren (vergaderrecht). Het bestuur weigert echter om een adreslijst van eigenaren te overleggen en beroept zich te pas en onpas, soms tot aan de griffie toe, op de AVG. Dit leidt tot allerlei complicaties. De griffie krijgt natuurlijk die adressen wel maar VvE leden slagen daar maar niet in en moeten aan de hand van het leden overzicht op de ALV agenda i.c.m. het bellentableu ledenlijsten samenstellen wat het bestuur dan weer munitie geeft om over de AVG te beginnen. Sommige leden laten zich hierdoor intimideren waardoor een aantal initiatieven worden geannuleerd. Graag uw zienswijze.
Zie: https://rijssenbeek.nl/kennisbank/mag-een-vve-bestuur-de-ledenlijst-of-een-presentielijst-delen/
Je hebt recht op een eigenaarslijst, maar die ga je van jouw bestuur niet krijgen, omdat het verschuilen achter smoesjes zoals de AVG ze wel goed uitkomt.
Dus gewoon naar het bellentableau gaan en alle namen fotograferen. Dat heeft helemaal niks met AVG te maken. Jullie kunnen de intimidaties van het bestuur daarover helemaal negeren, want het bestuur weet duidelijk niet waarover men het heeft.
Jullie kunnen ook bij de mensen aanbellen, want op die manier leer je meteen de eigenaren kennen en weet je meteen wat er wel en niet leeft. Met huurders moet je niet in gesprek gaan.Daarvoor is destijds de wet al aangepast en moest de VvE verplicht gaan reserveren op basis van een MJOP of 0,5% van de herbouwwaarde.
Ik dacht dat die 0,5% was gekomen als richtlijn. Geen enkele bestuurder had een idee wat nou een realistisch bedrag is om te sparen voor de reserve, ongeacht of er een MJOP was.
Sommige beheerders vinden 50/50 wel netjes. Dus 50% naar de exploitatierekening en 50% naar de reserve. Ik vind het een mooi startpunt om te hanteren, maar ik denk niet dat je als bestuurder je hierop moet blind staren. In mijn eerder voorbeeld ging van de 200.000 een 100.000 naar de reserve en stel de andere 100.000 gaat naar de exploitatierekening. Dat zegt nog steeds helemaal niks over de VvE en de staat van het gebouw, behalve dat er heel veeld verdwijnt.Juist een van de redenen om naar langere MJOP’s te kijken is dat veel VvE’s onvoldoende reserveren voor onderhoud dat buiten de huidige 10-jaars horizon ligt.
Dat wordt niet opgelost door een 30-jarig MJOP als je geen goed bestuur en beheer hebt.
Daarnaast zit er een behoorlijke tegenstelling in je statement.
“…, of je geen voldoende geld over hebt voor de daadwerkelijke uitvoering van groot onderhoud.”
Juist een van de redenen om naar langere MJOP’s te kijken is dat veel VvE’s onvoldoende reserveren voor onderhoud dat buiten de huidige 10-jaars horizon ligt.Tegenstelling? Ik zou niet weten hoe.
Iedere VvE kan de ontvangen servicekosten maar 1 keer uitgeven. Stel een VvE ontvangt ieder jaar 200.000 euro waarvan ieder jaar 100.000 euro naar de reserve gaat. Dan heeft de VvE na 10 jaar 1.000.000 euro. En stel dat een VvE ieder jaar 10.000 euro investeert in een gedegen 30-jarige MJOP. Dan heeft die VvE na 10 jaar geen 1.000.000 euro maar 900.000 euro. Dan heeft een VvE mijns inziens geen voldoende geld overgehouden voor een daadwerkelijke uitvoering van groot onderhoud.Ten eerste snap ik niet waarom je zo afgeeft op Atlas research.
Atlas research is van mening zonder gedegen onderzoek en zonder werkelijke feitenkennis de overheid incorrect te adviseren recht tegen de belangen in van mijn VvE. Alsof Atlas research de overheid adviseert dat iedere burger nu verplicht kosten moet gaan maken om een planning te gaan maken van wat iedere burger privé de komende 30 jaar denk te gaan uitgeven.
Ben benieuwd naar je antwoorden op onderstaande vragen;
Wanneer vind jij een conditiemeting wél zinvol?Dat is ten eerste afhankelijk van het gebouw, ten tweede van het jaarlijks onderhoud (klein én groot).
Een conditiemeting kan je om de 5, 10 of zelfs 20 jaar uitvoeren. Standaard MJOP’s zijn meestal 10 jaar. Dus na ongeveer 10 jaar is het handig om te weten hoe de volgende 10 jaar eruit moet gaan zien. Dan neem ik aan dat de afgelopen 10 jaar er regelmatig klein en groot onderhoud is uitgevoerd.Een conditiemeting ieder jaar of om de paar jaar is onzin, want na een conditiemeting weet je de staat van het gebouw. Zo’n conditiemeting zou heel slecht zijn al wanneer je het na een paar jaar weer moet doen en het een totaal ander beeld zou geven.
Hoe bepaal je objectief of een dak nog 2 jaar of 10 jaar mee kan?
Door er minstens naar te gaan kijken. Dus niet blind staren naar een MJOP overzichtje achter je computer.
En de bepaling van hoe lang je moet wachten, moet je niet door een Excelletje laten bepalen.
Wanneer je weet hoe lang het geleden is wanneer het dak voor het laatst is gedaan, dan weet je dat je na 20 of 30 jaar het dak weer moet gaan onderhouden, aannemende dat men er een beschermende ballastlaag op heeft geplaatst. Kaal bitumen gaat de 20 jaar echt niet halen zonder problemen (tenzij je flat in de schaduw van een grotere flat staat).Als indexatie onzin is, hoe verwerk je dan toekomstige prijsstijgingen in een MJOP?
Ten eerste, dat schreef ik niet
Ik schreef: “Verplicht periodiek indexeren van bedragen is ook onzin want niet alles wordt alleen maar duurder volgens indexeringen. Dat is de marktwerking.”Ten tweede, niemand kan de toekomst voorspellen dat iemand weet welke indexering de juiste is. Je kan niet op alle prijzen maar blindelings een x procent indexering rekenen. Voor bepaalde liftkosten zal je een hoger indexeringspercentage moeten hanteren dan voor verlichting. Ik heb gemerkt dat de kosten van hout enorm hard zijn gestegen. Ik denk dat in geen enkele MJOP welke in de jaren 2010-2020 zijn samengesteld, de indexeringen voor hout-vervangingskosten correct zijn geindexeerd. En soms vallen kosten weer mee. Dan had ik rekening gehouden met een een jaarlijkse stijging van bijvoorbeeld 2% en dan bleek het minder dan 1% te zijn. Dat lijkt weinig, maar wanneer het in de 100 duizenden euro’s loopt, dan gaan die kleine percentages toch wel verschil maken.
In de vve van jou gebeurt dat misschien, maar in de overige VvE’s niet hoor. 😉
En dan nog, al zou het wél de realiteit in vve-land zijn, dan nog geldt dat iets wel of niet is toegestaan alleen afhangt van hetgeen er in wet- en regelgeving is bepaald.
Gelukkig niet in mijn VvE. Maar dat komt omdat ik daar een bestuurder ben 🙂
Maar ik ken voldoende VvE’s. Eigenaren weten van te voren niet wanneer er beunhazen worden ingeschakeld. Ik ken echt extreme gevallen.In wet- en regelgeving is bepaald dat oplichterij niet mag. Maar het gebeurt toch. Mensen in VvE’s houden zich over het algemeen echt niet bezig met wet en regelgeving. Er wordt niet voor niets op regelmatige basis allerlei regels overtreden. Niet alleen in VvE’s maar in heel Nederland. Met die realiteit zal je als VvE rekening mee moeten houden.
- Deze reactie is gewijzigd 1 week, 3 dagen geleden door .
Daar heb ik ook een hekel aan tijdens vergaderingen. Van die eigenaren die maar van alles roepen en alles en iedereen beschuldigen. Prima als men kritiek heeft, en het is goed dat men ook kijkt naar de minpunten. Maar tijdens vergaderingen moet kritiek wel inhoudelijk onderbouwd kunnen worden, want anders is het alleen maar laster. Soms is het een gevoel van een eigenaar dat men bestolen wordt, en soms klopt dat ook. Maar niet altijd. Ik geloof graag dat die incompetente Private Equity beheerders de VvE’s bestelen, maar de vraag is voor hoeveel. Een paar euro per incassobrief is natuurlijk oplichterij, maar is nog geen ramp. Het laat vooral zien dat een VvE dan zo snel mogelijk weg moet bij zulke onbetrouwbare beheerders die voor iedere wind een paar euro’s extra’s vragen. Vooral extra kosten voor vergaderingen in de avond vind ik erg ongepast.
Iets van €100.000,- gedeeld door 92 woningen en 23 garages. Hoeveel kun je daar op besparen, dit is toch al laag?
Blokverwarming in garages?
Wij hebben een garage en hebben het nooit fout gevonden om ook de VVE-bijdrage over de garage te betalen en daar zit geen verwarming in. Ook de radiator in de keuken is al 30 jaar weg. Misschien zijn meters wel in ons (geldelijk) voordeel. Maar voor dit bijna 60 jaar oude gebouw vinden we het bedrag aan het externe bedrijf al sowieso weggegooid geld.
VvE-bijdragen voor garages zijn normaal en gerechtvaardigd conform de AvS. Dat heeft niks met blokverwarming te maken. Radiatoren in keukens staan ook los van de daadwerkelijke warmte in een woning, bemeterd of niet bemeterd.
Juist in een 60 jaar oude gebouw wil je meters en is het alles behalve weggegooid geld.100.000,- gedeeld door 92 = 1087 euro ongeacht hoeveel warmte iemand wel of niet gebruikt.
Met meters kan dit verschil makkelijk oplopen tot de ene bewoner die 400 euro betaalt en de andere bewoner 2500 euro. Op jaarbasis 500 euro winst hebben omdat er in de hele flat meters zitten is een enorme winst voor de zuinige bewoners. De kosten voor een bemeteringsbedrijf zoals Ista en techem vallen daarbij in het niet.
En na het eerste jaar zullen er voldoende bewoners zijn met zulke hoge rekeningen die het jaar daarna ineens heel wat zuiniger gaan leven, omdat men met meters pas schrikt hoeveel het verbruik pas echt kost. Nu snapt nog niemand in jullie flat hoe groot dat verschil is en hoe groot de verschillen zijn tussen de zuinige bewoners en de verspillende bewoners.Ik verbaas mij erover dat er nog flats zijn zonder meters voor de blokverwarming.
Ik ken een flat waar er wel radiatormeters zijn, maar geen meters voor het warme water. Dat verbruik wordt gewoon hoofdelijk gedeeld. Dus 100 woningen, dus warmwaterrekening gedeeld door 100 (geen rekening houdend met aantal mensen in een huishouden). Die mensen zijn of echt gek of snappen er echt helemaal niks van hoeveel geld ze weggeven aan het collectief. Warm water wordt verwarmd door het gas in een blokverwarmingssysteem. Dat is echt niet goedkoop. Ruim 10 tot 15 euro aan gasleveringskosten per kubieke liter. Dat tikt aan per jaar als de ene bewoner maar 15 kuub warm water verbruikt en de ander 40 kuub warm water. Of een gezin in een VvE die ver boven de 50 kuub uitkomt.Waarom de overheid ook zich niet moet bemoeien met de MJOP’s is omdat MJOP’s onderdeel zijn van een papieren werkelijkheid. MJOP’s zijn een hulpmiddel om de agenda van een VvE te bepalen, zodat je weet welk groot onderhoud je eerst moet aanpakken. Maar MJOP’s moeten geen doel op zich worden. Je MJOP kan er perfect uitzien en jarenlang goed zijn bijgehouden waar Atlas Research helemaal blij van wordt en waarvoor ook duizenden euro’s is betaald. Maar daar heb je niks aan als je gebouw uit elkaar valt of je geen voldoende geld over hebt voor de daadwerkelijke uitvoering van groot onderhoud. Een VvE moet ook geen MJOP-bureau financieel onderhouden.
Redelijk bedrag?
Een redelijk bedrag suggereert dat het bedrag ergens tussen te hoog en te laag moet liggen, terwijl het uitgangspunt van een MJOP juist is dat er voldoende wordt gereserveerd om de verwachte onderhoudskosten te kunnen betalen wanneer die zich voordoen, of… zoals de Minister het noemt “realistische bedragen”.Redelijk ja. Redelijk is realistisch.
Realistisch is dat het ergens tussen te hoog en te laag zit, bij voorkeur ergens iets meer dan boven het midden. De eigenaren van nu hoeven immers niet het gehele groot onderhoud te financieren voor de eigenaren van de toekomst. Dan voldoe je aan het voldoende reserveren om de noodzakelijke onderhoudskosten te kunnen betalen die iedereen aan heeft zien komen. Want niet alle verwachte kosten worden ook daadwerkelijke kosten. Sommige zaken kunnen worden doorgeschoven. Andere zaken kunnen minder luxe worden aangepakt.En wanneer je langer met MJOP’s en aannemers werkt, merk je dat aannemers met je meedenken en je sommige kosten proberen te besparen, omdat niet alles in een MJOP even belangrijk is, of niet alles in een MJOP ook realistisch is. Soms moet je volgens de planning iets vervangen, maar zien aannemers dat dat niet altijd nodig is. Dat merk ik met bouwkundige zaken, maar ook met technische zaken. Soms is een technische levensduur bereikt van een ketel of een boiler, maar niet altijd is het dan nodig om het dan zo snel mogelijk te vervangen.
Redelijk bedrag?
Een redelijk bedrag suggereert dat het bedrag ergens tussen te hoog en te laag moet liggen, terwijl het uitgangspunt van een MJOP juist is dat er voldoende wordt gereserveerd om de verwachte onderhoudskosten te kunnen betalen wanneer die zich voordoen, of… zoals de Minister het noemt “realistische bedragen”.Ministers staan niet bekend om hun kennis over “realistische bedragen”, dus dat kan ik totaal niet serieus nemen.
In het rapport van Atlas Research is ook te lezen dat een MJOP ook aan meer eisen zou moeten gaan voldoen.
De ALV is de baas in een VvE en niet Atlas research.
• Meetmethoden zoals Nen-normen toevoegen;
• Conditiemetingen op reguliere basis verplichten (bij actualisatie MJOP);
• Looptijd van het MJOP verlengen van tien naar dertig jaar;
• Verplicht periodieke indexatie van de bedragen in een MJOP opnemen;
• Btw opnemen bij elke kostenpost in het MJOP ten behoeve van de transparantie (er worden nu vaak nog verschillende btw-tarieven gehanteerd).”-Meetmethoden conform Nen-normen zegt niks over de echte realiteit.
-Conditiemetingen op reguliere basis verplichten is wel de allergrootste onzin. Alsof een goed dak binnen 2 jaar helemaal op. Dit punt alleen al laat zien wat er mis is met zulke adviesbureautjes. Geen enkel realiteitsbesef, pure geldverspilling en geen enkele specialisme in datgene waarover geadviseerd wordt. Maar daar zijn ze gek op in de overheid.
-Verplicht periodiek indexeren van bedragen is ook onzin want niet alles wordt alleen maar duurder volgens indexeringen. Dat is de marktwerking.
– Het lijkt mij logisch dat alle bedragen inclusief BTW zijn, omdat VvE’s alles met BTW moeten betalen. Als je MJOP exclusief BTW is, dan heb je geen goed MJOP. Niet alle zaken in een VvE vallen onder het 21% tarief.
Ja meters op de verwarming is verplicht.
Het heeft wat mij betreft weinig meer met ‘tijdelijk’ te maken.
Op papier kwam het bij mij wel tijdelijk over.
Maar als deze VvE van bestuur en van beheerder wisselt en men 5 of 10 jaar verder is, dan weet waarschijnlijk niemand meer dat het tijdelijk was.Volgens realiseert niet iedereen dat een MJOP niets meer is dan een planning, een prognose van wat er zou kunnen gebeuren. Het is een argument om de servicekosten en vooral het gedeelte daarvan voor de reservering van groot onderhoud vast te stellen op een redelijk bedrag. Dus geen 10 euro in de maand en ook geen 1000 euro in de maand. Een MJOP behoort ook nooit exact uit te komen. Daarom is die 0,5% een mooie richtlijn. Of dit redelijk is in nieuwbouw dat durf ik niet te zeggen. Ik vermoed van niet. Niemand houdt volledig rekening met de komende 30 jaar. Een 10 jarige planning is dus veel handiger. Maar als de overheid zo graag in een papieren werkelijkheid zou willen leven, dan kunnen we met zijn allen ook wel 50 jarige of 100 jarige MJOP’s kunnen maken. Want waarom stoppen bij maar 30 jaar?