[VvE-stem]

[quote quote=128330]Ik ben eerlijk gezegd wel zeer nieuwsgierig wat jij nu precies ‘mooi’ vindt aan deze uitspraak.
Alle VvE’s die ik ken met blokverwarming maken namelijk allemaal gebruik van deze reductiefactoren.
Voor zover ik weet doen bijvoorbeeld Ista en Techem dat ook standaard.

Deze reductiefactor wordt vaak gebruikt bij appartementen die bijvoorbeeld op een hoek, de bovenste verdieping, of tegen een buitenmuur liggen, en hebben vaak meer warmteverlies dan centraal gelegen appartementen, om zodoende deze extra warmteverliezen te compenseren en de verdeling van de stookkosten eerlijker te maken.
Deze factor verlaagt effectief het gemeten warmteverbruik voor een appartement, waardoor je minder kosten toegewezen krijgt dan je volgens het absolute verbruik zou moeten betalen.

Ik kijk dus uit naar een volgende rechtszaak m.b.t. deze reductiefactoren 😉
Als eigenaar zou ik dan ook direct een beroep doen op de mogelijke nietigheid van de omslag van het warmteverbruik in het algemeen.[/quote]

Mooi is dat de rechter de discussie over reductiefactoren in de prullenbak gooit. Tenzij het nadrukkelijk wordt vermeld in de AvS. Reductiefactoren zijn niets meer dan een (oneerlijke) sigaar uit eigen doos. Iedereen krijgt dan reductiefactoren en alles wordt betaald via de vaste kosten. Meer energieverbruik wordt op die manier dan gestimuleerd door de eigenaren van de woning met de reductiefactoren. Niet veel mensen lijken te begrijpen dat de facturen van de gasleverancier al door de VvE betaald zijn en dat het met de afrekening stookkosten van een VvE gaat om een eerlijke kostenverdeling. In een eerlijke kostenverdeling is echt geen plaats voor reductiefactoren.

Ista en Techem passen niet standaard de reductiefactoren toe. Die doen exact wat de beheerder zegt, al dan niet in opdracht van het bestuur. Bij Techem zijn de default-settings in principe geen reductiefactoren. De default-settings van Ista is meer volgens de mentaliteit van hoe men het altijd al heeft gedaan in een specifieke vve, ongeacht of dat fout is.

Waarom zou men warmteverliezen compenseren als in de splitsingakte staat vermeld dat alles ten behoeve van de individuele woningen is voor de eigenaar en niet de VvE? Waarom moet er dan voor stookkosten een onderscheid gemaakt worden? Waarom zou men wel warmteverliezen compenseren in een flat, maar niet in een rijtjeshuis? Ik heb het nog nooit meegemaakt dat mensen in rijtjeshuizen extra geld doneren aan de hoekwoningen, maar in een flat zou dat ineens wel eerlijk zijn? Elke woning in een flat (of rijtjeshuis) heeft voordelen en nadelen en een koper kiest die woning zonder de voorwaarden dat men wel gecompenseerd moet worden voor alle nadelen, maar niet de voordelen. En dat de compensatie maar betaald dient te worden door het collectief.

[VvE-stem]

[quote quote=11220]

Anoniem wrote:

Dank voor de support, maar in welk wetsartikel kan ik dat inzagerecht vinden? Waar staat het in MR92?

Artikel 41 lid 6
Voor wie nog meer wil lezen:
https://avvr.nl/vve-recht-op-inzage-administratie-niet-absoluut/[/quote]

Error page 404
Deze pagina is op dit moment niet beschikbaar.

[VvE-stem]

[quote quote=128626]In een ander verhaal over deze kwestie op de NOS-site is overigens te lezen dat het project nu is gepauzeerd.

Daarmee gaan de problemen niet kleiner worden lijkt mij.
Ik ga ervan uit dat de partijen waarmee mogelijk al contracten zijn aangegaan, de VvE ook aan deze contracten zullen gaan houden. Een opmaat naar mogelijk nog meer juridische ellende.[/quote]

Dat artikel bevestigt een beetje mijn gelijk op 2 punten:

“Het moest een voorbeeld worden van hoe een koopflat de energietransitie naar aardgasvrij maakt.”
De rechtspraak gaat zich dan ook niet zomaar keren tegen stadsverwarming en Richard de Laat heeft goed onderbouwd dat de rechter een ander oordeel had moeten hebben.

“Volgens de Commissie Bewonersbelang zijn berekeningen uit het verleden niet correct en valt de rekening straks hoger uit.”
In de uitspraak werd vermeld dat de kosten waren begroot op € 546.000,- euro.
Beetje een inkoppertje dat het duurder gaat worden, want
– gratis geld op het moment waar de eigenaren pas later de rekening van gaan krijgen
– gratis pannenset die bewoners zouden krijgen
– een gebouw van meer dan 20 etages met 128 woningen (op zo’n locatie) waar leidingen doorheen geboord gaan worden voor een collectief warmte-systeem dat zoveel kracht moet hebben, gaat minstens een miljoen kosten.
Was er eigenlijk wel een 2e offerte om te controleren of de installatiekosten wel realistisch waren?
En kennelijk waren er geen ingenieursberekeningen om zeker te weten dat het bouwkundig mogelijk was zonder al te veel schade te veroorzaken in de constructie van het gebouw (en schade aan de woningen).

Er is zoveel fout gegaan en er zal nog veel meer fout gaan. Wanneer 1 eigenaar het lukt om een schadevergoeding te ontvangen, dan zullen meer volgen en blijft de VvE nog in een jarenlange juridische strijd. Inmiddels hebben ze een andere beheerder las ik in het hoger beroep en hoop ik voor alle eigenaren het gehele onderzoek opnieuw wordt uitgevoerd door die nieuwe beheerder waarbij ook allerlei andere opties worden bekeken. Het probleem van de verwarming blijft namelijk nog liggen.

[VvE-stem]

[quote quote=128629]

VvE-stem wrote:

…. En dan zou het aan een vormfout liggen dat ze verloren hebben, omdat ze hadden moeten verzoeken om vernietiging i.p.v. nietig?

Dat noem ik geen vormfout.
Bij een verzoek tot vernietiging wordt het verzoek op een andere grondslag beoordeeld.
Bij nietigheid wordt alleen gekeken of het besluit in strijd met de wet of het spitsingsreglement is.

Overigens zeg ik niet dat ze het met vernietiging wel gewonnen zouden hebben.
Maar vanwege de uiteenlopende grondslagen zou ik graag een uitspraak op die gronden gezien willen hebben.

Een ander lezenswaardig juridisch artikel over deze uitspraak is hier te lezen. (pagina 33)[/quote]

Inderdaad een interessant artikel van Richard de Laat. Na het lezen van zijn argumenten, zou ik denken dat de rechter de tegenstanders gelijk had moeten geven.

Verder moest ik even googlen wat nou het verschil is tussen nietigheid en vernietiging en hoewel ik de verschillen snap, vind ik het wel erg dichtbij elkaar liggen en vandaar dat ik het een vormfout noem. Linksom of rechtsom wordt er verzocht een vergaderbesluit ongedaan te maken.

[VvE-stem]

[quote quote=112541]2. De enige toegang tot een terras is een keukendeur van het appartement;[/quote]
Dan heb je toch al je antwoord?
Schoonmaken van tegels en de glazenwasser is voor eigen kosten. Net zoals bij een balkon.

[VvE-stem]

[quote quote=128597]Het gaat toch om de VvE Poort van Zuid 1994, te Rotterdam?
In de rapportage van de NOS kan ik zien dat het gaat om minstens de nummer 800 tot 970 verdeeld over 17 etages, maar in de uitspraak staat dat er maar 128 woningen zijn.[/quote]
De onevennummers worden niet meegeteld?
Dan tel ik ruim 85 woningen. Mocht een Rotterdammer meer weten, dan hoor ik het graag.

[VvE-stem]

Overigens wel weer een oneerlijke voorstelling van de zaken door de NOS nu ik het terugkeek om te weten om welke VvE het nou ging. Geen woord over onteigening (individuele ketels) een lening van 20 jaar, de enorme kosten, de enorme verbouwing door de privéwoningen, de monopolie van de stadsverwarmings die soms echt niet rendabel is, etc.

[VvE-stem]

Het gaat toch om de VvE Poort van Zuid 1994, te Rotterdam?
In de rapportage van de NOS kan ik zien dat het gaat om minstens de nummer 800 tot 970 verdeeld over 17 etages, maar in de uitspraak staat dat er maar 128 woningen zijn.

[VvE-stem]

En ik vind het echt heel erg dat dit heeft kunnen gebeuren.
Dat je als VvE zo in een val kan lopen, omdat de meerderheid het allemaal niet snapt.
Ik zou bijna een wedje willen leggen. Over 5 jaar komt die VvE weer in de media, maar dan om te klagen dat het anders is gegaan dan dat er beloofd is.
Waar zal men dan over klagen?
– dat de warmte-verbruik zo duur is geworden?
– dat er niet correct wordt afgerekend op individueel gebruik?
– dat het vastrecht zo duur is?
– dat de begroting van 546.000 euro niet klopte, en de kosten meer dan een miljoen zijn geworden?
– dat de lening over 20 jaar voor maar 400.000 euro toch eigenlijk wel voor hoge servicekosten zorgt en dat dat niet van te voren duidelijk was?
– dat men weer van de stadsverwarming af moet, omdat de leverancier de stekker eruit trekt (en men daarvoor een extra lening moet afsluiten)?
– dat jaarlijks onderhoud toch wel duur is, hoewel dat na 5 jaar nog niet zo erg zal zijn, maar dat komt van zelf wel.

Het gaat om de VvE Poort van Zuid 1994, te Rotterdam,

[VvE-stem]

[quote quote=128568]

VvE-stem wrote:

Ergens was de uitslag te verwachten want de rechtspraak gaat zich echt niet keren tegen stadsverwarming.

Je hebt een mooi stuk geschreven, maar met deze passage ben ik het niet eens.
Ik lees daarin weinig vertrouwen in de rechtspraak.
[/quote]

Dank voor je jouw compliment. 🙂

Dat de rechtspraak zich niet gaat keren tegen stadsverwarming heeft niks te maken met de vraag of ik wel/geen vertrouwen heb in de rechtstaat, maar met een vorm van kansberekening en hoe hard de tegenstanders hun best hadden moeten doen.

De overheid heeft als doel iedereen van het gas af te krijgen.
De overheid geeft vervolgens de opdracht o.a. aan het Warmtefonds om dat doel te bereiken en laat die nou net in de zaak betrokken zijn, namelijk als verstrekker van de lening. Inzake het verstrekken van leningen, zeker van 20 jaar, moet men voor de particuliere markt zich heel wat aan bepaalde regels houden, maar zo niet in de VvE markt.

In de VvE is sprake van ketels op gas en men gaat van het gas af om aan de stadsverwarming te zitten. Was het andersom geweest of was de overstap naar blokverwarming geweest dan werden allerlei argumenten gebruikt, die nu niet werden gebruikt. Vindt men het erg dat de individuele eigenaren bij blokverwarming niet zelf een energieleverancier kan kiezen, omdat dat heel belangrijk is, blijkt het bij stadsverwarming ineens totaal niet erg te zijn dat er dan helemaal geen sprake meer is van een keuze, want de stadsverwarmingsleverancier heeft een monopoliepositie. En wanneer de vrije markt wordt uitgeschakeld, dan komen er enge en gevaarlijke dingen. Je bent als VvE dan volledig overgeleverd aan de wolven. Uiteraard doet men alsof de gebruikers in een VvE rechten hebben met stadsverwarming, maar die ‘rechten’ kosten meer geld dan de rechten in de vrije markt.

De overheid is de UBO van stadsverwarming, ongeacht of dit rendabel is of niet. Er wordt dus ergens erg veel belasting op gerekend (gewoon gas), om de ongezonde stadsverwarmingsindustrie levend te houden. Soms is het zo erg (en dan weet je dat het echt erg is) dat de leveranciers zelf de stekker eruit trekken:
http://www.nu.nl/economie/6307678/warmtenet-wordt-onaantrekkelijker-eneco-trekt-stekker-eruit-in-utrecht.html

En dan gaan een paar tegenstanders in een VvE naar de rechtbank om het indirect op te nemen tegen de overheid die de lening verstrekt en UBO is met een monopoliepositie, denkende dat ze evenveel kans maakten als de VvE. In de uitnodiging voor de ALV stond niet voor niks de vermelding dat tegenstanders maar naar een rechtbank moesten wandelen. Ze stonden al 10-0 achter en moesten met heel wat argumenten komen om de rechter te overtuigen van hun gelijk. En dan zou het aan een vormfout liggen dat ze verloren hebben, omdat ze hadden moeten verzoeken om vernietiging i.p.v. nietig?

[quote quote=128568]
De rechters hebben zich uitgesproken over de eventuele nietigheid van de besluitvorming en oordeelde dat dat niet het geval was.
Het is in deze kwestie naar mijn mening een buitengewoon gemiste kans dat de tegenstanders geen gebruik gemaakt hebben van de mogelijkheid om binnen een maand vernietiging van de besluiten te verzoeken.[/quote]

Ook als men op tijd en de rechtbank verzocht om het besluit te vernietigen dan hadden ze veel meer hun best moeten doen. Niet alleen om met meer argumenten te komen, binnen een maand het verzoekschrift geschreven te hebben, en de rechter te overtuigen, maar iets veel belangrijkers, namelijk het overtuigen van de ALV.
Misschien heb je gelijk en hadden de tegenstanders gewonnen in een correct doorlopen vernietigingsprocedure. Maar dan zou de VvE hulp krijgen om op de volgende ALV het weer te proberen met de keuze voor stadsverwarming.

[VvE-stem]

[quote quote=40771]Ik kom er gewoon niet doorheen. Niemand (in de stichting) weet wie hier over zou moeten gaan.[/quote]

Dat is vakkundig jou zoveel mogelijk buiten spel zetten. Ten onrechte natuurlijk, maar dat interesseert die stichting helemaal niks.

[VvE-stem]

[quote quote=1684]
Echter, de verkopende makelaar heeft mij zeer weinig info gegeven over de VVE: er is alleen een opstalverzekering en verder niets. (Geen MJOP of administratie). Wat nu??? Het is mijn eerste koop, ik weet niet zo goed hoe ik hierop naar de verkopende makelaar moet reageren.[/quote]

Zou dit probleem nog steeds bestaan zoals in 2015, of zou het probleem kleiner of groter zijn geworden?

[VvE-stem]

[quote quote=11210]Heeft een lid van de VvE recht op inzage van de presentielijst en de bijbehorende machtigingen van een ALV-vergadering? Op Portaal 2100 zijn deze gegevens sinds kort afgeschermd. Vroeger kon ik ze wel inzien en downloaden.[/quote]

Ik heb het idee dat beheerders in het algemeen en de softwarebedrijven zoals Twinq de presentielijsten en machtigingen niet zo belangrijk vinden. De presentielijst en machtigingen zijn namelijk alleen belangrijk voor de VvE-leden.
Als bestuurder vind ik een samenvatting van de presentielijst belangrijk en dat daarop de volmachten worden vermeld. Alle fysieke presentielijsten en machtigingsformulieren hebben volgens mij in de praktijk een maand na de gehouden ALV ook geen waarde meer. Of zie ik dat te negatief?

[VvE-stem]

[quote quote=128489]
Deze discussies en uitspraken kunnen dan allemaal de prullenbak in. 😉 🙂
Waarbij de discussie over het gebruik van reductiefactoren m.i. wel weer heel interessant wordt.[/quote]

Of niet, want wanneer een VvE besluit om reductie toe te passen terwijl de AvS hiertoe geen ruimte biedt, dan is het nietig: uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBOBR:2014:1275
Deze uitspraak had ik niet zelf gevonden, maar kwam ik tegen op: 101vvevragen.nl/financien/stookkosten-vve/

Overigens ben ik echt tegen reductiefactoren. Iemand kiest een woning in een flatgebouw met alle voordelen én nadelen zonder daarbij recht te hebben om gecompenseerd te worden vanwege de nadelen. Zie je het al gebeuren in rijtjeshuizen dat je buurman op een hoekwoning bij je aanbelt wanneer hij de afrekening stookkosten heeft ontvangen? Of dat je kiest voor een woning op de bovenste etage van een flat, maar dat de je 1x per weet de eigenaren van de appartementen op de begane grond of 1e etage moet binnenlaten omdat zij niet net zo’n mooi uitzicht als jij hebben?

[VvE-stem]

[quote quote=128417]Mijn ervaring is dat terugvallen op de leveringsvoorwaarden achteraf een goed idee is. Maar vooraf schenken wij en vooral de beheerder daar veel te weinig aandacht aan. Bij onze volgende lift renovatie, dit jaar, zal ik proberen een boete voor te laat of te lang leveren op te nemen. Hoewel ik me weinig kans geef vanwege het grote werk aanbod in de sector probeer ik het toch. Vorige keer hebben wij de garantie van één naar vijf jaar weten op te krikken door vol te houden.[/quote]

Dat klinkt als een bekende werkwijze (voor zowel VvE als liftbedrijf). 🙂

[Auteur]

Berichten