VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Volgens mij was het ontbreken van een volledige kascommissie (ongeacht of dit intern of extern was) de oorzaak van nietigheid van het besluit inzake de goedgekeurde jaarrekening.
Volledig uitbesteden aan een extern bureau klopt mijns inziens niet helemaal wanneer je het zuiver houdt.
Er moet toch altijd minstens 1 eigenaar de kc vertegenwoordigen. Zo niet, dan zal een extern bureau door de ALV gekozen moeten zijn waarbij de kosten inzichtelijk zijn. Ook zal dit bureau verslag uit moeten brengen van haar bevindingen aan de ALV. Als dat niet met een fysieke aanwezigheid op de ALV gebeurt, dan schriftelijk met een heldere rapportage.Belangrijk is wel dat de kc de opdracht geeft aan dit bureau om de jaarrekening te controleren. Of de beheerder als de beheerder daarbij duidelijk de kc als contactpersoon aangeeft voor inhoudelijke zaken. Want als het bestuur de opdrachtgever zou zijn, dan kan het bestuur de bevindingen van het extern bureau sturen of manipuleren. Een extern bureau handelt namelijk in het voordeel van haar opdrachtgever.
Waarschijnlijk zal een rechter een externe bureau die de kascontrole uitvoert juridisch beschouwen als vervanging van de kascommissie zoals bedoeld in BW 2:48 lid 2 BW (en conform de AvS) als daarvoor een duidelijke meerderheid heeft gekozen (dus niet alleen maar de helft +1). Maar ik vind het juridisch veiliger wanneer er altijd minstens 1 eigenaar in de kc zit, omdat het extern bureau anders de beheerder als contactpersoon en/of opdrachtgever heeft. Dat lijkt mij geen gezonde basis voor een goede kascontrole aangezien het meestal de beheerder is die de daadwerkelijke jaarrekening heeft opgesteld. Tenzij dit externe bureau eerst wordt betaald voor haar diensten en dan pas de jaarrekening controleert.
Jouw doel om de brutale eigenaar ertoe te bewegen met jullie te communiceren gaat niet behaald worden met incassokosten. Ik snap je frustratie, maar om kosten voor onnodige ALV’s in rekening te brengen, moeten er echt veel meer waarschuwingen aan vooraf gaan. Daarom dient ook dat onderwerp is een paar keer op een ALV worden besproken, omdat in jullie situatie in beginsel alleen het extern bestuur verantwoordelijk is voor de onnodige ALV, zie 32.
Het extern bestuur bepaalt dus aan de hand van een verzoek van 1 eigenaar of een ALV nodig is. Wanneer het extern bestuur naar jouw oordeel dit ten onrechte heeft bepaald, dan is de eigenaar die het verzocht heeft onschuldig. Dus dient er eerst besproken te worden hoe het proces van art 32 met een extern bestuur wordt vormgegeven. Dat is voor het extern bestuur nu te vrijblijvend.Al 5 jaar?
Ja dan wordt het tijd op alles op scherp te zetten.
Dit onderwerp telt overigens veel zwaarder dan de onnodige ALV’s en loopt de VvE bovendien alleen met dit onderwerp risico gedagvaard worden. Dan moet de rechter niet afgeleid kunnen worden door de onterechte incassokosten.Dus één lid van een VvE kan het VvEBestuur dwingen een extra vergadering te organiseren, zelfs als er maar één beslissing genomen hoeft te worden en 2 van de 3 eigenaren het al eens zijn over die beslissing?
Dat is een echte goudmijn voor het VvEBestuur.
Dat zijn één van de nadelen van een extern bestuur. Een intern bestuur zou namelijk niet voor jan joker een ALV organiseren. Dan kan je beter het extern bestuur erop aanspreken. Want het extern bestuur bepaalt immers of er gene of wel ALV georganiseerd wordt. Geen enkel intern bestuur heeft zin in meer dan 1 ALV per jaar, tenzij er echt veel punten met spoed zijn. Op de volgende ALV moet je dus de kosten van de vorige ALV agenderen en bespreken wie deze dient te betalen. De brutale eigenaar of het extern bestuur.
agendapunten op tijd ingedient worden niet op de agenda gezet, een punt aangedragen door een eigenaar die de bestuurder altijd steunt wordt wel geagendeerd
Het lijkt alsof je dit forum alleen maar gebruikt als dagboek om even te kunnen klagen. Alsof dat de situatie gaat oplossen.
Dit soort brutale eigenaren, die alleen maar met hun eigen belang bezig zijn, maken het voor vrijwillige bestuurders soms moeilijk om nog bestuurder te willen blijven.
Ik wens je veel succes met de ALV 18 meiIk zou het nog korter houden:
Gedurende tien maanden is de Eigenaar-1etage herhaaldelijk verzocht om foto’s te delen. Tot op heden heb je geen foto’s, of een onderbouwing, of een offerte ter goedkeuring ontvangen, dus adviseer je de ALV om tegen het verzoek van die eigenaar te stemmen. Ook kan je die die eigenaar een officiele waarschuwing op de ALV geven dat hij dient te stoppen met zijn onredelijke manier van communiceren. Maar daarmee zet je alles wel op scherp. Misschien is dat ook nodig na zoveel intimidaties.De officiele route voor iedere eigenaar is eerst een offerte opvragen van een bouwkundige en dan pas goedkeuring van de beheerder of bestuurder ontvangen. Dat lijkt niet gebeurd, dus staat de brutale eigenaar al niet sterk.
Dat je weigert werkzaamheden goed te keuren zonder foto’s is heel goed. Maar al zou je aan de hand van foto’s zien dat je een bouwkundige moet inschakelen, dan is het verstandiger om namens de VvE een bouwkundige in te schakelen en niet via een individuele eigenaar.Hij heeft de vergadering toch gehouden. Zoals verwacht was deze niet nuttig. Hij was zelf niet goed voorbereid.
We hebben besloten om de kosten door te berekenen en hem de rekening te sturen.
Er staat nergens in de statuten dat wanneer op initiatief van een eigenaar er op een correcte wijze een extra ALV is georganiseerd, er dan door andere eigenaren beoordeeld kan worden of die ALV nuttig was en zoja dat die eigenaren dan de kosten kunnen verhalen op die eigenaar. Jullie zijn dus onrechtmatig bezig door de kosten van de ALV op hem te willen verhalen. Wanneer jullie daarvoor ook een incassobureau gaan inschakelen, dan zijn jullie helemaal verkeerd bezig en kunnen die extra incassokosten zelfs op jullie verhaald worden.
Bovendien gaat het maar om 140 euro aan kosten. Dat je je daarover al druk kan maken. Er zijn ergere dingen in de wereld en in de VvE.
Hier zeg je wel iets wat ik in mijn achterhoofd ook een beetje rekening mee heb gehouden, temeer omdat er wel meer dingen zijn waar ik grote vraagtekens bij zet. Dan maar de confrontatie aangaan en zien wat er gebeurt na verlaging, dan komt eea vanzelf aan het licht nietwaar? 😉
Maar……. Het jaarlijkse verbruik van 2600 kWh geeft eigenlijk ook wel aan dat die kans erg klein is en nog steeds prima te verwerken is bij 3x25A.Uiteraard wordt het aftreden van huidig bestuurslid door ons aangemoedigd, vervanging is aanwezig.
Bovengenoemde liftgegevens komen rechtstreeks vanuit Kone en staan tevens vermeld in het aanwezige logboek van de lift.
Fijn om hier zo te kunnen sparren 🙂
Die 2600 kWh geeft wel weg dat er niet veel verrassingen zullen zijn in jullie flat, maar uitgesloten is het niet. Er kan altijd verlichting van een commerciele ruimte of iets van een voormalige bestuurder op de VvE-aansluiting zitten.
Inderdaad gewoon de confrontatie aangaan. Alleen je hebt nog één aspect niet genoemd in je overwegingen. Dat is of de VvE zeker weet dat de VvE in de toekomst ook geen extra elektrische apparaten meer zal aanschaffen. Het is immers makkelijker om je aansluiting te verlagen dan te verzwaren. Want dan doen de netbeheerders ineens moeilijk. Als jullie alleen een lift en verlichting hebben, misschien nog intercom en een elektrische schuifdeur, dan kan het zijn dat de VvE in de toekomst ook nooit iets extra’s nodig zal hebben. Maar stel dat jullie over 5 jaar allemaal voor de aanschaf van elektrische laadpalen zijn (mijns inziens geen taak van een VvE, maar dat is een andere discussie). Dan ga je aan 3x25A waarschijnlijk niet genoeg hebben.
Hoeveel kost eigenlijk de aanpassing naar 3x25A? Is dat nog onder of inmiddels al boven de 10.000 euro?
Misschien is de huidige wetgeving in deze óók niet duidelijk genoeg en vatbaar voor meerdere interpretaties.
Nee hoor, geen meerdere interpretaties mogelijk.
Gewone leden zijn geen juridische vertegenwoordigers van de VvE. Bestuurders wel. Hoeveel duidelijker wil je het nog hebben? Dus in het belang van een VvE moeten en mogen gewone leden ook geen (officiële) contacten hebben met externe bedrijven cq belanghebbenden. Je jaagt daarmee ook eerder bedrijven weg, ongeacht of je gelijk hebt. Ik kan mij ook niet voorstellen dat externe bedrijven zitten te wachten op contacten met gewone leden. Externe bedrijven worden niet betaald om naar ruzies te luisteren.VvE-stem, ik lees jouw reacties best als bijzonder onaangenaam eerlijk gezegd. Zo ook nogal aanvallend en ‘op de man’. Volgens mij helemaal nergens voor nodig op een forum als dit. Misschien eens proberen minder vanuit je eigen kokervisie/onderbuik te reageren, dat zou het discussiëren een stuk prettiger maken. Ongeacht dan nog of je gelijk hebt of niet.
Absoluut geen aanval, enkel een constatering!
Jahoor, ik een kokervisie zou geen aanval zijn maar een constatering. Als mensen die mij kennen weten dat ik iets niet heb, dan is dat wel een kokervisie. Ik ervaar het in ieder geval wel lichtelijk als een aanval, zoals jij mijn reacties kennelijk als bijzonder onaangenaam leest. Hoe we het van elkaar beleven kunnen we niets aan veranderen. Ik ben wel oprecht benieuwd wat er dan “zo bijzonder onaangenaam is” aan mijn reacties. Overigens ervaar ik weer de reacties van Rob steeds meer als onaangenaam en misschien dat dat in mijn reacties opvalt.
Maar je hebt met jouw reactie overigens nog geen antwoord op mijn vraag gegeven.
En wat voor inzage wil je dan, als je geen controlerende functie heb als lid van de kascommissie?
En hoe kan een ontslagen en uitgeschreven bestuurder eigenlijk een beheerder uitschrijven?
Is er geen nieuwe bestuurder?We zijn inmiddels zover dat de huidige beheerder ontslagen is maar het contract is stilzwijgend verlengt t/m 31-12-2026. Daar trekt de bestuurder zich niets van aan, hi9j heeft de beheerder uitgeschreven bij de KvK.
We kregen ofeertes van 2 nieuwe beheerders en moeten snel beslissen. Dat betekent dat we zowel de huidige beheerder (deze is nog niet betaald over 2025 en 2026) als de nieuwe beheerder moeten betalen.Dat klopt inderdaad. Die wanbestuurder kan jullie beheerder wel uitschrijven, maar dat staat los van de contractuele verplichting om de beheerder te betalen.
Op de ALV moet je aangeven dat jullie niet akkoord gaan en de bestuurder persoonlijk aansprakelijk stellen voor alle dubbele beheerderskosten. En natuurlijk na de ALV binnen 30 dagen het wanbesluit door de rechter laten vernietigen.Hi VvE-stem,
Hi VvELid. 🙂
Er zijn in de afgelopen 20 jaar geen andere apparaten geweest dan de enkel de verlichting + lift volgens 3 bewoners die hier al vanaf oplevering wonen. De lift zelf verbruikt nominaal 10,3A per fase, de aanloopstroom is 14,4A.
De commerciële ruimtes staat overigens helemaal los vd woningen en hebben hun eigen ingangen en installaties.Aanloopstroom van max 15A moet je inderdaad echt zeker weten.
Ik snap dat de commerciële ruimtes los vd woningen staan. Ik bedoelde daarmee dat je met zo weinig woningen niet al te veel algemene ruimtes kan hebben, waar apparaten een behoorlijke aanloopstroomspiek vragen.
Overigens is er wel een kleine kans aanwezig dat er stiekem wel een ruimte op de VvE-installatie is aangesloten. Je gaf namelijk aan dat er nooit werk van gemaakt is, dus zoiets kan een reden zijn.Het bestuur bestaat uit 1 bestuurslid, welke sinds een aantal maanden hier niet meer woont en nu gaat aftreden. Dat deze van geen toegevoegde waarde was is al gebleken, maar zoals Rob al eerder zei, hij heeft ooit z’n vinger opgestoken omdat er niemand anders beschikbaar was.
Inmiddels zijn er 3 nieuwe bewoners (binnen 1 jaar) en wij hebben eea nu opgepakt en gaan hopelijk wat meer orde scheppen 😉Die bestuurder kan niet aftreden als er niemand anders zijn vingertje op gaat steken om bestuurder te worden. Er moet immers altijd iemand in de KvK ingeschreven staan. Mijn tip is dat jullie met z’n drieën in het bestuur gaan zitten. Dan kunnen jullie echt alles oppakken en orde scheppen incl een nieuwe beheerder uitkiezen.