VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Mediators helpen echt niet wanneer er sprake is van wanbestuur. Wanbestuurderders moeten gewoon per direct ontslagen worden.
Je gaat wederom voorbij aan de rechterlijke uitspraak dat het behartigen van immateriële belangen niet tot de doelstelling van de VvE behoort.
Dat komt omdat de doelstelling van een bestuurder niet primair het blindelings volgen van rechterlijke uitspraken is, maar dat de VvE gezond is en zo perfect mogelijk functioneert. In zo’n VvE is sowieso geen ruimte voor immateriële belangen, maar mijns inziens ligt daar echt geen algeheel verbod op. Ik vind het wel interessant om de rechterlijke uitspraak te lezen en hierop voorbereid te zijn. Kern van de argumentatie lijkt te zijn dat niet alle VvE-leden hoeven te betalen voor een bitterbal die enkel door een paar op de BBQ aanwezige VvE-leden gegeten worden. Duidelijk, dan dien ik als bestuurder daar rekening mee te houden indien een 2/3e meerderheid voor een BBQ is.
Rechters besturen geen VvE’s.
Rechterlijke uitspraken kunnen ook zeker niet gezien worden als algemeen VvE-beleid, (al komt het wel dichtbij in de buurt).
Pas wanneer er onenigheid is in VvE’s, dan geven de rechterlijke uitspraken een objectieve richtlijn.Wat zou je dan wel logisch vinden?
Splitsingakte verwijst naar modelreglement 2017, waar in artikel 10 staat dat de vaste kosten verdeeld worden volgens breukdelen.Dat hangt van de werking van het CV-systeem af, aannemende dat je het over een CV-systeem hebt.
En dat hangt van de specificaties van de betreffende facturen af.
Alles wat gerelateerd is aan verbruik, hoeft niet op basis van breukdelen.
Hebben jullie een nulmeting vastgesteld? Dan weet je wat het CV-systeem verbruikt bij geen verbruik (of bij zo min mogelijk verbruik).
Het begint dus eerst met het vaststellen van percentages, hoeveel vast en hoeveel variabel is. Daarna kijk je naar breukdelen, hoofdelijke omslag, puur verbruik, en eventueel verbruik percentueel gekoppeld aan vaste kosten. Hoewel hoofdelijke omslag soms eerlijker is, blijft dat meestal strijdig met de AvS. Je kan je het jezelf zo moeilijk mogelijk maken met eerlijke berekeningen. Dus kiest men vaak voor puur breukdelen, terwijl percentages van verbruik gekoppeld aan vaste kosten eerlijker zijn.Toevoeging hierop:
Het gaat dus om de vaste kosten van de rekening. De variabele kosten kunnen we al verdelen obv verbruik. Dat is dus bekend.Ja welke rekening en voor wat? Gasrekening voor blokverwarming en waterrekening voor enkel warm waterverbruik?
Hebben zij het debiteurenbeheer uitbesteed aan vve-services?
En beheerders die het debiteurenbeheer hebben uitbesteed, moeten per direct verboden worden. In ieder geval moeten we ze geen VvE-beheerders meer noemen. Debiteurenbeheer is misschien wel de allerbelangrijkste taak die een VvE-beheerder moet uitvoeren. Als men dat al niet kan, dan moet je als VvE daar echt niet mee samen willen werken.
Weet iemand een manier hoe ik dit toch voor elkaar kan krijgen?
Ja, overstappen naar een VvE-beheerder die wel haar kerntaken normaal uitvoert.
Overigens is de nieuwe incassowet niet dit jaar maar vorig jaar ingegaan. En ongeacht wanneer dit is ingegaan, behoort de nieuwe incassowet geen reden te zijn om extra kosten in rekening te brengen voor het versturen van simpele mailherinneringen (in een geautomatiseerd boekhoudkundig systeem). Beheerders die dit toch doen, moeten geen beheerders zijn.Je schreef overigens wel ergens iets wanneer er geen vrijwilligers zijn voor de kascommissie. Ik wist niet dat er dan een accountantsbureau ingeschakeld moet worden. De VvE-beheerder heeft mij altijd duidelijk gemaakt dat die strenge regels niet voor VvE’s zijn, dus ik was nogal verbaasd. Over het algemeen hebben VvE’s en VvE beheerders geen zin in dure accountantsbureau’s is mijn ervaring. Maar dat is dus kennelijk niet helemaal terecht.
Opnieuw is er een uitspraak gepubliceerd waarin duidelijk wordt aangetoond dat bovenstaande stelling onjuist is.
Mijn stelling is juist in een normale/gezonde VvE. De uitspraak waarnaar jij refereert is overduidelijk niet gezond of normaal.
Breukdelen hoeft niet logisch te zijn. Netbeheerders van elektra hanteren een prijs op basis van verbruik.
Dus was mij eerste antwoord correct; Normaal gesproken met energiemeters en watermeters. Voor zowel grote als voor kleine VvE’s. bedrijven als Ista en Techem hanteren oppervlaktes/breukdelen als richtlijnen voor deze vaste kosten.
Maar als het niet om gezamenlijke ruimtes gaat, dan zijn het dus individuele kosten. In dat geval vind ik kosten op basis van breukdelen ook niet het meest logisch.Een MJOP is geen wet van Meden Perzen, maar een inkijk in te verwachte kosten.
Dan snapt helaas niet iedereen.
En niemand kan iets zinnigs zeggen over te verwachte kosten over 25 jaar. Sommige zaken zullen altijd op het MJOP blijven terugkomen, maar andere zaken kunnen jarenlang uitgesteld worden zonder al te veel risico’s. Vooral als iets alleen maar esthetisch is, dan hoeft het niet. Mensen willen niet al hun geld uitgeven aan een flatgebouw.In principe ben ik het overigens wel eens met deze stelling.
Ook ik heb (helaas) regelmatig mijn twijfels over de kennis van kascommissieleden.Maar helaas, zo werkt de wet nu eenmaal niet.
Een bestuurder hoort dwingend recht niet te negeren;Een bestuurder kan niet de ALV uren laten duren totdat iemand zich tegen haar/zijn zin in kandidaat stelt als lid van de kascommissie.
En hoe de wet werkt is kennelijk totaal niet belangrijk. We hebben nu namelijk een uitelkaar gevallen demissionair kabinet die nog even alle VvE-regels overhopp probeert te gooien. Zoiets moet ik eens als demissionair VvE-bestuurder proberen met jou als VvE-lid. 🙂De AVS stelt dat een kascommissie moet bestaan uit 2 leden.
Ook in BW2:48 is bepaald dat een kascommissie uit 2 leden moet bestaan.
Dus ja, een kascommissie MOET uit 2 leden bestaan.
Wat jou beter lijkt is totaal niet van belang hierbij.Het zal niet de eerste keer zijn dat een besluit tot goedkeuring van de jaarrekening door een rechter wordt vernietigd omdat de kascommissie niet aan de juiste voorwaarden voldoet.
Er zijn genoeg ALV’s in Nederland waarbij er maar 1 vrijwilliger zich aanmeldt voor de kascommissie. Soms zelfs niemand. Op dat moment is zowel de hele wet als de AvS niet van belang, want de realiteit is te weinig aanmeldingen of vrijwilligers, dus geen 2 leden voor de kascommissie.
En een besluit tot goedkeuring van de jaarrekening staat los van de kascommissie. Een kascommissie geeft alleen advies om een jaarrekening wel of niet goed te keuren. Een kascommissie keurt geen jaarrekeningen goed, want dat doet de ALV. Het is niet verboden om tegen het advies in van de kascommissie een jaarrekening wel of niet goed te keuren. De vraag of het verstandig is het, is niet relevant.
Pas wanneer de kascommissie haar controlerende taak niet kan uitoefenen, ongeacht het aantal kascommissieleden, dan wordt het pas echt spannend. Vooral als ene bestuur of beheerder dit tegenwerkt.
een kascommissie kan makkelijk uit 1 persoon bestaan, ongeacht wat een MR/AvS zegt. Het gaat niet om kwantiteit maar om kwaliteit. En 1 extern bureau voor de kascontrole lijkt mij beter dan een kascommissie bestaande uit 10 eigenaren welke er geen verstand van hebben.
Wat een grote onzin om een MJOP voor 30 jaar te willen hebben. Weer typisch een geval van te ver doorschieten.
De NEN 2767-inspectie / conditiemeting geeft een volledig beeld van welke zaken er allemaal zijn in een gebouw, maar dat betekent niet dat al die zaken ook geld gaan kosten volgens de planning van 30 jaar geleden of na 30 jaar vernieuwd moeten worden.cv-ketels en hydroforen (voor VvE’s) behoren niet regelmatig onderhoud nodig te hebben.
Met waterontharders (voor VvE’s) ben ik niet bekend.Rob:
Helaas is dat in jouw situatie waarschijnlijk de juiste conclusie.
monaster:
@RB Ben ik helemaal met je eens. Ik denk dat de Rechter hier de enige oplossing is.
slangenkuil:
We kunnen niet anders dan naar de rechter stappen
Ik denk dat jullie het allemaal verkeerd hebben en momenteel nog niet naar de rechter moeten stappen.
Jullie hebben als ik het goed begrijp nu geen bestuur en en de beheerder heeft kennelijk nu het mandaat van de ALV om de financieën te regelen. Dat betekent allereerst zsm een nieuwe ALV uitschrijven want een VvE zonder bestuur kan niet.
De wanbestuurder is ontslagen, maar hij was toch de enige bestuurder? Dan kan hij nog niet bij de KvK worden uitgeschreven. En de beheerder moet de bankpas van de ontslagen wanbestuurder laten blokkeren.
Deze essentiële stappen zijn nodig voordat het stappen naar een rechter zin heeft.