VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Mag een VVE van een flatgebouw een collecte verbod uitvaardigen? Collectes hebben een maatschappelijke functie.
Gelukkig mogen VvE’s dat. Eigenaren in een flatgebouw hebben namelijk recht op hun privacy. š
De VVE heeft besloten tot cameratoezicht. Mag dat? Dat tast mijn privacy ook aan, en ik hoor alom dat cameratoezicht weinig zin heeft. Ik huur dus heb geen stem in de VVE
Ja gelukkig mag de VvE zoiets besluiten.
Maar hoe tast dat uw privacy aan? Staan de camera’s op uw voordeur gericht?Overigens horen eigenaren weer dat cameratoezicht wel zin heeft. š
Toch vreemd. Gaat het nou om niet verhuren of om overlast? De feiten konden ook gaan over 1 huurder die de overlast veroorzaakte. Ik dacht dat het om een zaak ging waar ze met zijn tienen op 60 vierkante meter zaten en dat ik zou zien dat een mens op minstens een x aantal vierkante meters mag leven excl voorzieningen zoals toilet.
https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2024:2075
Verzoek tot vernietiging van een besluit voor zover daarbij geen toestemming wordt verleend voor het verhuren van het appartement aan meer dan Ć©Ć©n huurder/gebruiker. Anders dan de kantonrechter, die het besluit nietig heeft verklaard, wijst het hof het verzoek tot vernietiging van het besluit af.
Wat is jouw mening daarover dan?
Dus de dienstbaarheidbepaling is de default en alleen de AvS kan anders bepalen. Wel erg vreemd, omdat de AvS alleen bij oprichting wordt bepaald en een aanpassing daarop te veel geld kost. Als een ALV zou willen, dan zouden ze de AvS niet terugdraaien naar de default want onderhoud aan het gebouw is al duur genoeg.
Buitenzonwering zou in principe altijd voor rekening moeten zijn van de individuele eigenaar, waarbij er eventueel richtlijnen voor de kleuren zouden kunnen zijn. Niet alleen vanwege de dienstbaarheidbepaling, maar ook vanwege een praktische invulling van het dagelijkse beheer en/of het onder controle houden van de begroting. Maar soms is de VvE net de politiek en begeeft ook de VvE zich vaak ver buiten haar kerntaken.
BW 5.127: De besluiten worden genomen bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, voor zover de statuten niet anders bepalen.
MR 1973, Art 36 lid 2 bepaalt: āBlanco stemmen zijn van onwaarde.ā
Dus ik ben wel erg benieuwd naar de AvS, want het lijkt nu alsof de rechtbank een blunder heeft gemaakt door de blanco stemmen op te tellen waardoor het totaal onterecht op 83 stemmen uitkwam, terwijl dit op 77 stemmen had moeten uitkomen.
Wat een grappige rechtszaak!
Een slechte verliezer die scenario 1 niet wilde hebben stapte naar de rechter. Maar heeft de rechter een blunder gemaakt?Want de uitslag is:
ā¢ Scenario 1: 40 stemmen
ā¢ Scenario 2: 20 stemmen
ā¢ Scenario 3: 17 stemmen
ā¢ Blanco: 6 stemmen
Totaal stemmen 83Blanco stemmen behoren niet altijd te worden meegeteld, hoewel dat uiteraard in de AVS precies staat omschreven. Er is dus een kans dat volgens de AvS met een correcte verwerking van de blanco stemmen de uitslag is:
ā¢ Scenario 1: 40 stemmen
ā¢ Scenario 2: 20 stemmen
ā¢ Scenario 3: 17 stemmen
ā¢ Blanco: 6 stemmen, die niet onderdeel uitmaken van het totaal aantal stemmen
Totaal stemmen is dan 77
Dus dan zou scenario 1 volgens de regel (de helft+1) wel de benodigde meerderheid gehad.Ik ken geen enkele bepaling in de AVS die bemetering verplicht zou stellen.
Het is enkel de warmtewet waarin Ć©Ć©n en ander nu bepaald is.Laat ik mijn vraag dan anders formuleren.
Is het toegestaan om radiatoren met radiatormeters te voorzien van ventilatoren?
En zo nee, wie zou dat dan moeten/kunnen controleren.Ik ken ook geen enkele bepaling in de AVS die bemetering verplicht stelt, en dat is juist mijn punt omdat er kennelijk AvS’en bestaan die juist bemetering niet toestaan. Al is het er maar eentje, dat is 1 te veel.
Als antwoord op jouw vraag: “Is het toegestaan om radiatoren met radiatormeters te voorzien van ventilatoren?”
Daar kan ik geen ja of nee op antwoorden, omdat daarover niet iets wordt vermeld in de AvS (ik denk ook alle MR’en).
Maar ik kan wel aangeven dat het niet verboden is (dan zou je het kunnen omschrijven als toegestaan, maar ook niet helemaal). Iedere eigenaar/bewoner kan namelijk bij de bouwmarkt zo’n ding kopen en het op de radiator plaatsen. Want inderdaad wie zou dat dan controleren wanneer dat is gebeurd indien het niet mag en waarom zou het niet mogen. Maar de vraag is of het zin heeft om zo’n ventilator op een radiator te plaatsen welke onderdeel is van blokverwarming of stadsverwarming. Ik weet wel bijna zeker van niet, omdat het misschien 0,1% effect heeft en iemand misschien amper 5 euro zal besparen op jaarbasis. Beetje weinig voor die dingen die niet al te veel jaar meegaan en iets meer dan 5 euro kosten.Maar wat als een bewoner die dingen op de radiatoren plaatst en zegt dat de warmtemeters de, aan de bewoner beloofde, besparing door ventilatie niet goed registreren? Dan zeg ik als bestuurder dat zo’n bewoner vette pech heeft. Want het is niet het probleem van de VvE dat iemand voor een aantal tientjes rommel heeft gekocht en eist dat er daarom duurdere warmtemeters op alle radiatoren worden geplaatst ten koste van de VvE. En dan hebben we het over een investering die dan bijvoorbeeld ruim 25.000 euro kan kosten alleen om een iets betere bemetering die net als de goedkope standaard bemetering weer binnen maximaal 15 jaar vervangen moet zijn. Laat daarom de ALV lekker zelf beslissen welke warmtemeter men op kosten van de VvE gaat aanschaffen zonder overheidsbemoeienis.
Ik moest het zelf ook even zoeken, maar het blijkt dus dat er inderdaad radiatoren bestaan die inwendig voorzien zijn van ventilatoren.
Vraag blijft, wat is het verschil met de radiatorventilatoren die bij de bouwmarkt verkrijgbaar zijn en onder de radiator gemonteerd kunnen worden.
Zelf heb ik het idee dat de werking identiek is, en de laatst genoemde ventilatoren dus ook de metingen zou kunnen beĆÆnvloeden.Van het Nederlands recht en de AvS moet je als eigenaar gewoon kunnen verwachten dat bemetering verplicht is omdat individueel verbruik in kosten gebrachten dienen te worden op basis van werkelijk verbruik en niet op basis van breukdelen. Een discussie of er wel of geen ventilatie in de radiatoren is niet iets voor het recht of de AvS, maar de ALV die een besluit moet nemen over de technologie die de minste nadelen heeft tegen de beste prijs. Dat individuele eigenaren vervolgens voor een technologische beperking (waarvoor de ALV zelf heeft gekozen) naar de rechter stappen is een eigenlijk misbruik van het rechtssysteem. Dat we dan zulke vreemde uitspraken kunnen lezen, zou mijns inziens dan ook niet moeten mogen. Dat je als samenleving in 2027 het basisprincipe van ‘betalen voor je eigen verbruik’ nog moet gaan vastleggen in een nieuwe update van de warmtewet, vanwege het feit dat er kennelijk nog uitzonderingsposities bestaan, laat wel zien dat de samenleving het niet zo goed voor elkaar heeft als dat de samenleving zo graag denkt.
Zoals ik in mijn slotzin aangaf zal er ongetwijfeld een moment komen dat er iemand opstaat in de VvE.
Dat kan een āwakker gewordenā eigenaar zijn, of wellicht een nieuwe eigenaar in het complex.
Zo iemand gaat dan ineens allerlei lastige vragen stellen en wordt dan vaak direct bestempelt als āmoeilijkeā eigenaar.
Mocht deze eigenaar alle inzage geweigerd worden, dan kan hij, gesteund door de artikelen in het reglement, naar de rechter stappen om inzage af te dwingen, zoals de eigenaar in de betreffende uitspraak ook gedaan heeft.Daarmee is natuurlijk niet gezegd, dat het inzagerecht dƩ oplossing is voor alle problemen in een VvE.
Transparantie is in ieder geval wƩl een goede basis naar mijn idee.
Hoe meer open en transparant de bestuurder en beheerder te werk gaan, hoe minder vragen en zullen komen.
Op het moment dat een eigenaar gebruik wil gaan maken van het inzagerecht is dat al een teken dat er een probleem borrelt in de VvE.
Blijkbaar is er dan al onduidelijkheid en/of een gebrek aan informatie.Met āmoeilijkeā eigenaren heb ik geen problemen, maar wel met onredelijke eigenaren. Als je, zoals je zelf zegt, een goede transparante basis hebt, dan is het behoorlijk onredelijk te noemen om van alles te eisen onder het excuus van inzagerecht. Of misschien dat men de transparantie totaal niet begrijpt. In beide gevallen vind ik het dan onredelijk dat iedereen (muv eigenaren met MR2006) zich zomaar kan beroepen op inzagerecht en het bestuur onnodig aan het werk kunnen zetten. MR2017 heeft daarom niet voor niets een extra lid waarin staat vermeld dat inzage in een softwaresysteem ook prima is en dat voor kopietjes gewoon moet worden betaald. Volgens mij als jij een eigenaar bent in een VvE met mij als bestuurder, zouden we uit hobby al meerdere malen naar de rechter gegaan zijn waarmee we dan voldoende jurisprudentie zouden kunnen creĆ«ren zodat de opvolger van MR2017 weer met extra bepalingen aangevuld kan worden. š
Na jaren in een bestuur te zitten, ben ik echt van mening dat er nog zoveel gaten in een MR zitten. Alleen denk ik niet dat die moeten worden opgevuld met nog meer regels, maar juist met minder. Doel van een AvS moet zijn meer duidelijkheid en meer voorkomen van mogelijke geschillen. Maar zolang er oplichters zijn, zullen eigenaren (incl bestuurders) altijd moeten blijven opletten.
Als de ALV een dergelijk bedrag heeft afgesproken, is er op dat moment dus ook een mandaat.
Lijkt me overigens zeer onverstandig om zoān ruim mandaat af te geven.
Dan denk ik eerder aan bedragen tot bijvoorbeeld ā¬ 3.000Maar ik bedoelde eigenlijk in dit geval een meerjarig contract met een bedrijf.
Daar heeft het bestuur altijd eerst nog de toestemming van de ALV voor nodig.Met 3000 euro heb je het volgens mij over kleine VvE’s?
Een ALV van een grote VvE die het bestuur geen mandaat kan afgeven voor grotere bedragen, heeft dus geen vertrouwen in het bestuur. Kan men beter een nieuw bestuur kiezen. Ik begrijp niet wat je daar dan onverstandig aan zou vinden. Aannemende dat het bedrijf geen (familie)banden heeft met bestuursleden, etc.Het afsluiten van meerjarige contracten zonder enige toelichting of controle vind ook wel een teken van wanbestuur.
Volgens mij was een meerjaren contract zonder ALV-besluit met ruime meerderheid ooit door de rechter teruggedraaid, ongeacht de hoogte van de kosten, omdat de keuze voor verplichtingen voor meerdere jaren bewuster gekozen moest worden. Misschien dat ik dat niet geheel correct omschrijf, maar meen mij te herinneren dat zoiets de les was die ik eruit kon halen. Doet me denken aan wat ik onlangs heb gelezen m.b.t. hoe er gestemd moet worden (volgens mij heb jij mij die link gegeven: https://vverecht.nl/2013/05/besluitvorming-en-wijze-van-stemmen-in-de-alv/ ) Stemmen in de ALV moet bewust gebeuren en uiteraard adequaat. Dus niet zoals in een ander topic te lezen is dat de stemmingsuitslagen pas weken later in de notulen worden bekend gemaakt.Oh jawel hoor, een rechter zal zeker belang hechten aan de geldigheid van een huishoudelijk reglement.
Het is de ALV die bepaalt wat er in het HHR komt te staan, wat er uit wordt gehaald, wat er veranderd wordt enz.
Iedere wijziging van het huishoudelijk reglement die niet door de ALV is vastgesteld heeft geen enkele waarde.
En daarmee kan de VvE in de problemen komen wanneer er zich een kwestie voordoet waarbij de ongeldige bepaling in het huishoudelijk reglement een rol zou spelen.Ja de ALV bepaalt de inhoud van het HHR, maar in mijn beleving is het eerst het Nederlands recht, dan de AvS, dan even helemaal niks, en dan uiteindelijk pas het HHR. Zelfs wanneer een ALV van mening is dat overtreders van het HHR zware boetes moeten betalen, kan een rechter daar een stokje voor steken, omdat het boetebedrag niet in verhouding staat met de overtreding en moet de VvE de proceskosten betalen omdat een overtreder het ergens niet mee eens was en de ALV daarover een besluit heeft genomen. De rechter trekt soms dan een streep door de gehele boete en is de ALV met haar besluit compleet door de rechter onderuit gehaald en lacht de overtreder zich rot. Dit gebeurt gelukkig niet aan de lopende band, maar het komt voor waardoor bedrijven als Rijssenbeek steeds meer de boetebepalingen in het HHR lopen bij te schaven in HHR’s en andere rechtsbijstandverzekeraars die dat blindelings kopiĆ«ren.
Meerdere offertes vragen zonder die goed beoordelen en te vergelijken, ofwel omdat het moet, verziekt de mogelijkheid voor VVVEās om die offertes snel te krijgen. En het misleid de ALV.
Met meerdere offertes kan ik beter beoordelen welke offerte de voorkeur heeft. Of dat voor beheerders ook geldt weet ik niet, die hebben zulke offertes al vaak gezien.
Maar ik heb ook van onze beheerder de volgende redenering gehoord āwij vragen alleen offerte bij partijen die het werk goed kunnen uitvoeren, dan is de goedkoopste de beste.ā. In dat geval bleek dat de garantie varieerde: āniet genoemdā; 1,5 jaar; en 10 jaar. Dat wil ik toch wel in de keuze betrekken.
Leveringsvoorwaarden wordt ook weinig naar gekeken hoor ik zo. Ik probeer altijd de opdracht onder consumenten voorwaarden te krijgen, een VVE is nu eenmaal geen bedrijf.Op een gegeven moment ben ik gaan inzien dat offertes niet zoveel betekenen. Ik denk dat beheerders dat ook wel zo zien. Al voelen beheerders natuurlijk niet dat het ‘hun servicekosten’ zijn. Een bestuur die dus niet zelf eigenaar is, lijkt mij zeer ongewenst en zelfs een teken van wanbestuur. Alsof alle werknemers van beheerders het ook maar iets kunnen schelen dat jij en alle andere eigenaren te veel voor bepaalde werkzaamheden betalen. Dat gegeven is voor veel mensen al moeilijk te accepteren.
Uiteindelijk draait het om een bepaalde betrouwbaarheid en kwaliteit van de bedrijven die de werkzaamheden mogen uitvoeren en vaak is het goedkoop heel simpel duurkoop. Leveringsvoorwaarden bekijk ik alleen bij grotere projecten waar meer risico’s aan verbonden zijn.
VvE’s vallen onder de verenigingen en worden helaas als bedrijven gezien wanneer het derden uitkomt. VvE’s vallen met een KvK-inschrijving echt niet onder het consumentenrecht, maar de overheid is wel weer van mening dat het reservefonds bij je privevermogen moet worden opgeteld.Goed initiatief!
Ik vind het MJOP niet bijhouden wanbestuur.
Ik vind de ALV niet informeren over verwachte verhogingen van de servicekosten vanwege verwachte MJOP uitgaven wanbestuur.
Ik vind het consequent negeren van het modelreglement en splitsingsakte wanbestuur.
Ik vind het niet opvragen en evalueren van meerdere offertes boven een richtbedrag (ALV) wanbestuur.
Ik vind blijven hangen bij een beheerder die niet levert wanbestuur.Dat zijn inderdaad wel essentiƫle details inzake het MJOP. Ik denk ook dat het MJOP niet door iedereen op waarde wordt geschat of dat men de gevolgen begrijpt. Het klopt dat er van de het MJOP kan worden afgeweken, maar het dient wel als richtlijn. Een kaal spaarbedrag conform de 0,5% herbouwwaarde-regel, zonder een MJOP te hebben, lijkt mij daarom een teken van bestuurlijke onkunde.
Ben het met alles wel met je eens, maar niet evalueren van offertes zie ik niet als een groot probleem, maar misschien bedoel je met evalueren het geven van een toelichting voordat de ALV een besluit moet nemen welk bedrijf een opdracht moet krijgen? Ook hoef je de ALV toch niet te informeren dat de servicekosten verhoogd moeten worden als dat al duidelijk wordt aan de hand van het MJOP? Of is dat een verkeerde aanname van mij en zou ik/iedereen rekening moeten houden met dat mensen dat misschien niet van het MJOP begrijpen?
