VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Stel je hebt 10 agendapunten waarover gestemd mag worden in een VvE van 100 leden. En 10 keer is het iedere keer 51 voor en 49 tegen (en een 2/3e meerderheid is alle 10 keren niet vereist). Dan kan je als VvE wel conform de Splitsingakte de 10 besluiten aannemen, maar heb je vervolgens wel een enorm verdeelde VvE. Met ruzie in de VvE is er geen tijd meer voor de doelstellingen van de VvE, terwijl de Splitsingakte strikt wordt nageleefd. Als dan ook nog een paar leden van die 49 tegenstemmers naar de rechter stappen om minstens 5 van de 10 aangenomen besluiten nietig te laten verklaren of te laten vernietigen, dan heb je als VvE toch echt verloren ongeacht wie we wel en niet gelijk heeft.
Rechtbank Amsterdam 23 november 2010 (https://rijssenbeek.nl/kennisbank/de-jaarlijkse-barbecue-van-de-vve/)
De kantonrechter voegde toe dat het begrijpelijk is dat het bestuur zich inzet voor het betrekken van de bewoners bij het beheer van het gebouw, maar dat dit niet valt onder de doelstelling van de VvE.Elkaar juridisch de VvE-tent uitvechten over wie gelijk heeft volgens de splitsingakte behoort ook niet tot de doelstelling van de VvE. De doelstelling van de VvE is heilig en de splitsingakte behoort daarbij niet meer dan een middel te zijn om de doelstellingen van de VvE beter na te kunnen streven, in plaats van wie volgens de splitsingakte gelijk heeft het doel op zich wordt.
Wat zit je toch in de ontkenning 😀
Splitsingaktes/Modelreglementen zijn niet heilig omdat
– Modelreglementen steeds herschreven moeten worden. 1973, 19883, 1992, 2006 en 2017
– Splitsingaktes uiteindelijk worden aangepast door mensen die er vaak onvoldoende verstand van hebben.
– Splitsingaktes soms strijdig met de wet kunnen zijn. Als het zo heilig was, dan was dat niet het geval.
Weet je wel wat je zelf schrijft? Je zegt: “Als een artikel in strijd is met de wet, geldt de wet, niet de akte.” Dus is de wet heiliger dan de akte. Je zegt het nota bene zelf: “De splitsingsakte is heilig, maar het wetboek nog net een stukje heiliger”. Iets dat heiliger is dan het andere, toont aan dat het andere dus uiteindelijk niet zo heilig is.
– Er een nieuwe Warmtewet voor nodig was in 2014 om die niet heilige Splitsingaktes/Modelreglementen eens even duidelijk te corrigeren op fouten (want dat is nu eenmaal het gevolg van wanneer mensen zonder voldoende verstand iets opstellen). Als die Splitsingaktes/Modelreglementen echt zo heilig waren dan was er geen Warmtewet nodig om hoger in hiërarchie te staan.
– De rechter in de zaak die jezelf hebt aangehaald laat zien dat de Splitsingakte van een VvE inhoudelijk niet klopte.
– Splitsingaktes volgens de splitsingaktes zelf ook aangepast mogen worden. Dat aspect is juist strijdig met iets dat heilig zou zijn. Als iets heilig is, dan is het in beton gegoten. En splitsingaktes zijn niet in beton gegoten.Nee dat is geen gewoonterecht.
Zakelijk heb je gewoon het recht om facturen te sturen. Verjaringstermijn zal waarschijnlijk 5 jaar zijn, dus je bent nog op tijd. De VvE is geen sociaal-maatschappelijke instelling. Inzake de elektra van de laadpalen is de VvE gewoon een commerciele instelling die zich moet houden aan afgesloten contracten en de daarin genoemde opzegtermijnen.Als je geen tussenmeters hebt, dan snap ik niet dat je het verbruik van de laadpalen denkt te weten. Een app van een laadpaal is echt niet betrouwbaar genoeg. Zonder tussenmeters kan je juridisch geen elektra in rekening brengen.
Als je gelijk hebt over het verbruik van de VvE laadpaal (7000 kwh pjr) en de andere twee (5000 kwh pjr), dan vraag ik mij af of daar een verklaring voor is of dat het dagelijks waarneembaar is dat de VvE paal vaker wordt gebruikt dan die andere twee.Afkoppelen kan inderdaad niet zomaar, maar jarenlang betalen voor elektra van een ander kan ook niet zomaar. Vooral als blijkt dat er geen contractuele verplichting door de VvE is aangegaan inzake die laadpalen.
De komende jaren gaan vastrechtkosten inderdaad explosief stijgen in NL, maar voor gas zal dat veel erger zijn dan voor elektra.Veel sterkte met deze zaak.
Ik zie er eerlijk gezegd het nut niet zo van in om jullie verslag vooraf toe te sturen.
De kans dat ze de notulen dan gaan aanpassen en opnieuw versturen lijkt mij nihil.
Bij het bespreken van de notulen op de vergadering kan je jouw op- en aanmerkingen maken, je verslag overleggen en verzoeken dat aan de notulen toe te voegen.Dan heb je duidelijk zoveel juridische kennis, maar ben je op dit gebied of erg naïef of gewoon een prutser. Dat vind ik wel opmerkelijk. Misschien moet je zelf maar eens eerst een bestuurder worden van een VvE.
Ik hoop echt voor je dat er geen sprake is van oplichterij en dat je na het lezen van alle relevante documenten begrijpt hoe het werkelijk in elkaar zit.
Ik ken niet alle details, maar hoe meer je erover schrijft, des te meer ik vermoed dat er sprake is van oplichterij.
2 privelaadpalen was meerwerk optie van het bouwbedrijf. 2 Eigenaren hebben hiervoor gekozen.
VVE laadpaal behoort gewoon bij de centrale voorziening van het gebouw (VVE eigendom dus).Of alle laadpalen waren al eigendom van de VvE of geen van de laadpalen waren al eigendom van de VvE. Welke optie het ook is, lijkt er sprake van een onrechtmatige daad.
In de verkoopbrochure was aangegeven dat er max 2 privelaadpalen op de centrale aansluiting konden.
Dit geeft zeer grote financiële gevolgen voor de HELE vve want nu zitten we als VVE op een 3×80 AMP aansluiting waarvoor we met z’n allen heel hoge vastrechtkosten betalen.
Zonder de 2 prive laadpalen konden we met 3×50 AMP uit, hetgeen ongeveer 2500 euro pjr goedkoper is.
De komende jaren rijzen deze vastrechtkosten de pan uit, met financiële gevolgen voor alle leden (VVE bijdrage).Dus sluit je namens de VvE de aansluiting van de 2 laadpalen, indien deze niet van de VvE zijn. Wel eerst de contracten lezen of hierover niet iets wordt vermeld
Tot slot, de vastrechtkosten behoren volgens een jurist van Vereniging Eigen Huis tot de vaste kosten van het gebouw (modelreglement 2016) en kunnen dus niet apart, v.w.b. de verhoogde vastrechtkosten, doorberekend worden aan individuele leden/laadpaaleigenaren.
Onzin
Netbeheerderskosten kan je gewoon doorberekenen. Netbeheerderskosten van 3x80A zijn zelfs op basis van verbruik, maar dat snappen ze waarschijnlijk niet bij Vereniging Eigen Huis.
Maar je haalt nu wel zaken door elkaar. De VvE is de eigenaar van het gebouw, maar wie is de eigenaar van de parkeerplaatsen en wie is de werkelijke eigenaar van de laadpalen? Als er niks in de AvS staat over de parkeerplaatsen en laadpalen dan is MR2016 niet van toepassing. Je moet echt op zoek gaan naar koopovereenkomsten en andere contracten inzake eigendom/verhuur van de laadpalen en gerelateerd elektraverbruik.Jullie VvE behoort op zijn minst fysieke tussenmeters te hebben voor het correct registreren van het elektra verbruik per laadpaal. Per direct! Of per direct de laadpalen ontkoppelen als die laadpalen niet van de VvE zijn (en er geen onderliggend verhuurderscontract is). Zo simpel is het. Via een account het verbruik inzien heeft geen enkele juridische waarde en behoort geen enkele VvE te accepteren.
Volgens mij kan je ook beter de zaak aanmelden bij de rechtsbijstand van de VvE en geen gebruik meer maken van gratis rechtsbijstand. Alleen het bestuur kan de zaak aanmelden bij de rechtsbijstand. Die gaan ook vragen naar de door mij genoemde officiële documenten.
Moeten we ons verslag van de opname sturen of wachten tot de ALV van 18-11-2025
Natuurlijk is het beter om jullie verslag van te voren naar bestuur en beheerder te sturen met het verzoek de aanpassingen door te voeren of toe te voegen. Goedkeuring notulen staat meestal aan het begin van een ALV op de agenda, dus weten jullie al snel hoe die oplichter in de ALV gaat staan. Eigenlijk weet je dat nu al, omdat de notulen incorrect zijn.
Verder is het verstandig om jullie op de hoofdzaken te richten. Een jaarrekening die te laat wordt gepresenteerd hoort niet, zeker niet in een VvE waar zoveel onvrede is en zelfs vermoedens van corruptie. Maar procedures zijn mijns inziens ondergeschikt aan de daadwerkelijke fouten en wanbestuur.
Nee dat kan je niet afdwingen, want het is niet in eigendom van de VvE.
Dus de VvE moet per direct de aansluiting van die 2 privélaadpalen ontkoppelen.
Van wie heeft de VvE de laadpaal gekocht? Ook van Shell New Motion?
De verkoper van de laadpaal had de laadpalen niet mogen verkopen zonder eigen elektra aansluiting of de 3 laadpalen waren altijd al van de VvE geweest. De vraag is of de VvE is opgelicht.We moeten het in stemming brengen omdat hij het bedrag anders niet terugbetaald aan de VvE en ook de rest uit de kas haalt.
Zo werkt het echt niet.
Het nieuwe bestuur heeft daarvoor echt geen nieuw vergaderbesluit nodig.Jullie zijn nu dus 2 jaar verder en de bestuurder (oplichter) heeft kans gehad zijn leven te verbeteren.
Dat heeft hij kennelijk niet gedaan en de aankomende ALV gaan jullie hem wegstemmen en een nieuw bestuur kiezen.
Als die oplichter dat probeert tegen te houden, en niets zal overdragen (zoals bankpassen) dan is er een nieuwe situatie waarin jullie advocaat zou kunnen adviseren per direct te stoppen met het betalen van de maandelijkse servicekosten.Ik raad je echt aan dit eerst aan jullie advocaat voor te leggen!
Dit soort handelen valt m.i onder onbehoorlijk bestuur en kan worden aangemerkt als verduistering.
De bestuurder is daarmee naar mijn mening civiel aansprakelijk.Helemaal met je eens.
Blijft ook de vraag waarom de beheerder dit accepteert. Het is mij duidelijk dat de beheerder ongeschikt is als beheerder.
Huiseigenaren sturen volgens mij bijna nooit een bericht naar de VvE wanneer de woning is verkocht. Dat is de taak van de notaris, al zou het netter zijn als huiseigenaren dit ook zouden doen.
Notariskantoren stellen altijd vragen over de openstaande schulden en reservefonds.Ik kan alleen geen antwoord geven op je vraag want je hebt het niet over de woning maar over een parkeerplaats.
Als de parkeerplaats in de splitsingakte staat vermeld en bij de woning hoort en dus automatisch ook door de nieuwe eigenaar is gekocht dan stopt de automatische incasso op de dag die door de notaris wordt doorgegeven.
Als de parkeerplaats in eigendom is van de VvE en aan eigenaren of bewoners wordt verhuurd, dan heb je een geheel andere situatie.Het is gebruikelijk dat je enkele gegevens van de nieuwe eigenaar via de notaris krijgt, waarmee je als bestuur vervolgens de nieuwe eigenaar kan benaderen voor een welkomstbrief en voor het regelen van de maandelijkse servicekosten. De VvE mag dit doen zolang dit enkel gegevens zijn die nodig zijn voor de VvE. Sommige notariskantoren doen wel eens moeilijk en willen soms bijna niks doorgeven, maar dat kan de VvE negeren. Een notaris moet namelijk een antwoord van de VvE hebben over de schulden en reservefonds, dus een VvE kan aangeven dat het antwoord daarop wordt gegeven nadat de juiste gegevens van de nieuwe koper zijn ontvangen.
Wel vreemd dat beide laadpalen niet van de VvE zijn.
Daar klopt echt iets niet, want als de elektra-aansluiting op naam van de VvE staat, dan kan de laadpaalbeheerder dit niet bezitten. Als dit wel het geval is, dan dient de laadpaalbeheerder zelf een aansluiting te regelen.Je stelt volgens mij de verkeerde vragen.
Als het verbruik voor de laadpaal niet collectief is maar wel op het collectieve systeem is aangesloten, dan moet er een elektrische energiemeter worden aangesloten, of moet de VvE altijd zelf kunnen inzien wat het verbruik is. Dit had de VvE moeten eisen tijdens oplevering. De VvE kan altijd nog een elektricien inschakelen en een energiemeter plaatsen op een plek waar de VvE ook bij kan komen om dit af te lezen. De VvE moet het echt niet accepteren dat elektraverbruik wordt doorgegeven op basis van de eigen opgave van de gebruiker of laadpaalbeheerder.Als de andere laadpaal is gekocht door een laadpaalbeheerder dan dient die laadpaalbeheerder het verbruik van elektra te betalen aan de VvE en dan is het niet relevant wie namens die laadpaalbeheerder allemaal gebruik maakt van de paal. Die gegevens moet een VvE ook niet willen weten.
Betaalt die laadpaalbeheerder geen elektraverbruik? Dan moet de VvE dit kunnen uitschakelen, omdat de VvE immers de elektrakosten betaalt aan de energieleverancier en waarschijnlijk ook netbeheerder.