VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Wanneer is er sprake van wanbestuur of wanbeheer in een VvE en hoe kan dat worden voorkomen?
Ik vind een schimmige wijze van stemmen in de ALV wanbestuur- en beheer.
Ik vind een schimmige wijze van het gebruik van volmachten wanbestuur- en beheer.
Ik vind de uitslag van de stemming in een ALV pas bekend maken in de notulen wanbestuur- en beheer.
Ik vind het huishoudelijk reglement aanpassen zonder goedkeuring wanbestuur- en beheer.
Ik vind het zonder mandaat van de ALV verstrekken van opdrachten aan partijen wanbestuur- en beheer.Is het huishoudelijk reglement echt zo belangrijk in theorie als in de praktijk?
Ben het met alles wel met je eens, en reglementen zouden nooit zonder ALV aangepast mogen worden (dat lijkt mij meer de kern van het probleem), maar in mijn beleving hechten rechters nooit zoveel waarde aan het huishoudelijk reglement (itt de AvS).Is zonder mandaat van de ALV opdrachten verstrekken aan partijen altijd volgens jou wanbestuur of
alleen boven een hoog bedrag zoals 25.000 euro?Wanneer is er sprake van wanbestuur of wanbeheer in een VvE en hoe kan dat worden voorkomen?
Ik vind een schimmige wijze van stemmen in de ALV wanbestuur- en beheer.
Ik vind een schimmige wijze van het gebruik van volmachten wanbestuur- en beheer.
Ik vind de uitslag van de stemming in een ALV pas bekend maken in de notulen wanbestuur- en beheer.
Ik vind het huishoudelijk reglement aanpassen zonder goedkeuring wanbestuur- en beheer.
Ik vind het zonder mandaat van de ALV verstrekken van opdrachten aan partijen wanbestuur- en beheer.Goed initiatief!
Ik vind het MJOP niet bijhouden wanbestuur.
Ik vind de ALV niet informeren over verwachte verhogingen van de servicekosten vanwege verwachte MJOP uitgaven wanbestuur.
Ik vind het consequent negeren van het modelreglement en splitsingsakte wanbestuur.
Ik vind het niet opvragen en evalueren van meerdere offertes boven een richtbedrag (ALV) wanbestuur.
Ik vind blijven hangen bij een beheerder die niet levert wanbestuur.Ik vind een eerlijke stemming in de ALV zo vanzelfsprekend, dat ik helemaal ben vergeten dat daar het begin kan zijn van de eerste tekenen van wanbestuur. Vooral de uitslag van de stemming in een ALV pas weken later bekend maken in de notulen vind ik erg bizar dat eigenaren dat accepteren (zoals in een topic was te lezen).
Leuk om te lezen hoe jullie dit zo formuleren. Daardoor zit ik mij nu af te vragen welke vanzelfsprekende VvE-zaken ik nog meer over het hoofd heb gezien.
Het niet opvragen van meerdere offertes boven een bepaald (richt)bedrag is overigens ook ooit eens keihard van tafel geveegd door een rechter. Blijven hangen bij een beheerder die niet levert, zou ik nog kunnen begrijpen als de ALV de beheerder een 2e kans zou willen geven, maar op een gegeven moment zal een ALV toch echt de stekker uit een slecht presterende beheerder moeten trekken.
Ik hoop dat er nog meer verrassende reacties komen.
Ik heb in mijn omgeving, in een termijn van misschien een paar jaar, een goed beheerde en bestuurde VvE zien afglijden tot een slecht beheerde en bestuurde VvE, waar de regelgeving overboord lijkt te zijn gegooid en de eigenaren het met zeer summiere, en vaak ook nog eens onjuiste informatie moeten doen.
Helaas worden veel VvE’s geregeerd door een meerderheid van ‘domme’ eigenaren die vaak niet verder kijken dan hun neus lang is en dit wanbeheer en wanbestuur voor zoete koek slikken.
Maar ook daar zal ooit weer eens het moment komen dat er iemand opstaat die op zoek gaat naar specifieke informatie.
Echt, wees dan maar blij dat de splitsingsakte is voorzien van een bepaling waarin het inzagerecht is vastgelegd.Het inzagerecht wordt wel opgeblazen, want met meer dan een miljoen VvE-leden wordt inzagerecht maar door een paar enkelingen als heilig verklaard. Recht op inzage is ook geen garantie dat problemen worden opgelost. Onder de goede bestuurders zullen of meteen alle gegevens gedeeld worden of wordt het eerst voorgelegd op de ALV, omdat de ALV toch echt het hoogste orgaan is van een VvE (en niemand aanneemt dat ieder lid zomaar allerlei gegevens van andere leden kan opvragen). Onder de slechte bestuurders wordt er niets of nauwelijks iets van gegevens gedeeld (misschien incorrecte gegevens). Slechte bestuurders en beheerders blijven gewoon slecht besturen/beheren en zal inzagerecht geen oplossing bieden voor de problemen die er dan zullen zijn. Dat hebben we wel gezien aan de hand van vele vervelende verhalen. Het inzagerecht op zich heeft echt geen groot belang in de praktijk (los van de vraag welk MR van toepassing is), maar het staat leuk op papier en geeft sommige mensen kennelijk een goed gevoel.
In MR2006 is inzagerecht gelukkig alleen bestemd voor de leden van de kascommissie en niemand op dit forum heeft mij echt kunnen overtuigen dat dit anders moet. Gelukkig heb ik niet alleen maar holle statements gelezen en vond ik de discussie wel leerzaam en heb ik mijn mening wel lichtelijk moeten aanpassen. Bestuurlijk gezien zouden alle AvS’s dit zo geregeld moeten hebben is mijn overtuiging. Moet ik er wel bij vermelden dat ik van mening ben dat iedere eigenaar zich moet kunnen aanmelden tot lid van de kascommissie, ongeacht hoeveel KC-leden er al zijn. Als goede bestuurder maakt het mij echt helemaal niets uit of er 2 of tientallen KC-leden zijn. Meer is zelfs beter. Niet alleen voor de controle, maar voor het bestuurlijk proces binnen een mijns inziens enorm kwetsbare vereniging waarin zoveel geld een rol speelt. Het gaat immers om de rechten van de VvE en niet de rechten van de individuele eigenaar. Zoals inzagerecht nu is vormgegeven en op dit forum is verdedigd, wordt het alleen maar vanuit de rechten van de individu beleefd. Logisch want want inzagerecht is verzonnen door juristen die alles los bekijken en niet in het geheel, dus in het belang van de VvE.
En er was inderdaad een moment waarop ook ik behoefte had aan meer informatie. Dat daar totaal iets anders wordt uitgehaald dan dat ik probeerde duidelijk te maken, snap ik alleen niet. Achteraf vind ik inzagerecht voor de KC de enige echte correcte methode voor inzagerecht VvE’s zoals het in een gezonde VvE behoort te zijn. Op die manier kan het bestuur ook gewoon haar taak blijven uitoefenen in het teken van de VvE, maar niemand op dit forum die dat lijkt te begrijpen. Kan je net zo makkelijk onzin vinden als dat ik jouw mening (waar dat niet overeenkomt met mijn mening) onzin vind. 🙂
Dat je goed beheerde en bestuurde VvE’s zag afglijden tot slecht beheerde en bestuurde VvE’s geloof ik graag. Al betwijfel ik of het dan ooit wel goed bestuurde en beheerde VvE’s waren, want iets kan al rot van binnen zijn maar aan de buitenkant nog mooi glimmen. In ieder geval denk ik dat het landelijk nog wel veel erger gaat worden, want VvE-bestuur wordt enorm onderschat (en VvE-beheer wordt enorm overschat). Betere invulling van het inzagerecht gaat daar niks tegen doen. Meer strengere regels in de AvS ook niet. Je zegt het zelf dat de eigenaren het met zeer summiere, en vaak ook nog eens onjuiste informatie moeten doen en dat deze meerderheid van ‘domme’ eigenaren vaak niet verder kijken dan hun neus lang is en wanbeheer en wanbestuur dan ook voor zoete koek slikken. Deze stelling van jou is juist het argument dat je met inzagerecht niks gaat oplossen en ook dat het probleem veel groter is. Maar wat wel de oplossing is, is een geheel andere discussie.
Met 1,4 miljoen woningen die onderdeel uitmaken van VvE’s, lijken de volgende nieuwsberichten ook sterk overdreven.
nporadio1.nl/nieuws/binnenland/b2cd62e5-511d-4758-bf33-1a353be4d4db/vereniging-van-eigenaren-vve-conflicten-makkelijker-op-te-lossen
fd.nl/samenleving/1527528/onwetendheid-zorgt-voor-hoogoplopende-ruzies-binnen-vves
Die vraag heeft een kantonrechter voor je beantwoordt.
Citaat <em class=”d4pbbc-italic”>“… Uit dit artikel volgt dat alle leden van de VvE het recht hebben op volledige inzage in de financiële administratie van de VvE. Dit recht volgt uit het feit dat alle leden van de VvE mede-eigenaar zijn van het gehele appartementencomplex (met een exclusief gebruiksrecht van het aan hen toebedeelde appartement). Daarbij past ook dat elk lid van de VvE zich desgevraagd op de hoogte moet kunnen stellen van informatie waaruit blijkt of alle leden de in de ALV vastgestelde bijdragen voldoen. Deze bijdragen dienen immers om het in hun gezamenlijke eigendom toebehorende appartementencomplex te onderhouden en de andere gezamenlijke verplichtingen te voldoen. <strong class=”d4pbbc-bold”>Door enkel informatie te verschaffen over de betalingen van alle leden tezamen, dus over hun eventuele gezamenlijke achterstand in betalingen, <span class=”d4pbbc-underline” style=”text-decoration: underline;”>wordt onvoldoende voldaan</span> aan de uit art. 32 lid 5 voornoemd voortvloeiende verplichting.“De akte en de uitspraak van de rechter zijn overduidelijk.
Dus je gaat feitelijk aan de vergadering vragen of je je wel of niet aan de akte cq. uitspraak van de rechter moet houden.
De ALV heeft daar helemaal niets over te zeggen.
De akte geldt voor ieder bestuurslid, ieder kascommissielid en ieder individueel lid.En heel eerlijk, hoe veel jaar ben je nu bestuurder en hoe vaak heb je een inzage verzoek gekregen.
Ik gok eerlijk gezegd op nul.Dat is een hele goede gok. Inderdaad 0, dus daarom vind ik dat inzagerecht ook enorm wordt opgeblazen. Alsof dat het allerbelangrijkste is van een VvE en het landelijk probleem is dat eigenaren geen gebruik kunnen maken van dat recht en dat daarom van alles mis gaat met VvE’s.
De akte en de uitspraak van de rechter zijn overduidelijk voor die specifieke VvE. Niet voor alle andere VvE’s. 🙂
En natuurlijk heeft de ALV daarover iets te zeggen. Gaat om een invulling van inzagerecht en ALV is hoogste orgaan, toch? Art 32 lid 5 bestaat in mijn AvS niet eens. Dus ik zou bijna hopen dat een eigenaar in mijn VvE inzagerecht gaat eisen. 😀
Ik weet zeker dat het niet gaat gebeuren, want als je als bestuurder je taak een beetje goed doet, dan heeft niemand behoefte om gebruik te maken van het inzagerecht. Er is immers een beheerder, een bestuur, een kascommissie en geen enkele aanleiding om inzage te willen hebben. En in een wereld van VvE’s waar het al heel moeilijk is om een beetje een normale opkomst te realiseren, staan de mensen al helemaal niet in de rij voor inzage. Van het bestuur voor mij weet ik dat er de afgelopen 30 jaar nog nooit iemand is geweest die inzage ging eisen. Al was er wel ooit iemand die inzage wilde hebben, maar dat was ik zelf en zit ik daarom in het bestuur.In principe ben ik het wel met je eens aangaande de reductiefactoren.
Als de eigenaren in het complex allemaal een eigen CV hadden gehad, hadden ze ook geen korting of wat dan ook gekregen.Naar aanleiding van deze discussie kwam ik op de site van Techem wel onderstaand zeer opmerkelijk citaat tegen.
<em class=”d4pbbc-italic”>“Omdat de warmteafgifte niet goed is te bepalen is het volgens de Europese norm EN-834 niet toegestaan om radiatoren met ventilatoren te voorzien van radiatormeters.”Je moet dus meten, maar het mag niet 😉 🙂
Ook een mooi argument indien alle eigenaren individuele ketels zouden hebben. 🙂
En ik moest het ook even zelf zien op de website van Techem, maar ze hebben het over radiatoren mét ventilatoren.
Volgens mij zijn alle radiatoren gewoon zonder ventilatoren.
Maar stel een VvE kiest voor radiatoren met ventilatoren, dan moet men wel meten, maar dan met andere meetsystemen die ook door Ista en Techem worden aangeboden. Die meetsystemen zijn weer veel duurder voor een VvE om te kopen. Dus is het financieel niet interessant om te kiezen voor radiatoren met ventilatoren, als de investering voor het bemeteren dan het driedubbele gaat kosten (om vervolgens met die ventilatoren amper 10 euro op jaarbasis te besparen).Uiteindelijk zijn alle meetsystemen maar tijdelijk, want alles moet draadloos en digitaal en dat betekent dat alle meters voor de warmtekostenverdeling alleen op batterijtjes werken. En dat moet om de ruim 10 tot 15 jaar vervangen worden.
Gelukkig dwingt de overheid de VvE’s nog niet om te investeren in de allerduurste meetsystemen voor de warmtekostenverdeling.Inzagerecht leefde al op nederlandvve.nl in 2015.
Wat ik niet snap is waarom zulke eigenaren dan niet gewoon lid worden van de kascommissie.Error page 404
Deze pagina is op dit moment niet beschikbaar.Artikel blijkt te zijn verplaatst.
Het is nu hier te lezen !Dat is wel heel aardig om het artikel te zoeken. 🙂
Ik heb het daarom ook maar gelezen en vind er iets aan ontbreken, namelijk de redenen om gebruik te maken van het (niet allesomvattende) inzagerecht.Een reden waarom ik nooit zomaar alle leden inzage zal geven wordt in het stuk heel mooi omschreven:
Is het bestuur van de VvE gehouden alle overzichten en inzichten met betrekking tot wanbetalende VvE-leden te verstrekken op verzoek van elke eigenaar of kan het bestuur van de VvE volstaan met het doen van een opgave van de totale achterstallige verenigingsbijdrage verdeeld over het aantal appartementen dat een betalingsachterstand heeft?Ik vind niet dat alle leden zomaar per eigenaar de debiteurenlijst tot in detail mag inzien. Als een eigenaar daar het mee oneens is, en dan maken mij al die verschillende MR echt niks uit, dan gaat de betreffende eigenaar maar in de ALV aangeven waarom hij/zij dat recht denkt te hebben. Dan mag de ALV een besluit nemen over de gehele kwestie waarin ik de voordelen en nadelen zal noemen van inzagerecht. Als bestuurder maakt het mij echt niks uit of iemand iedere dag in Twinq loopt te zoeken naar alle stukken van de VvE. Maar ik ga die persoon echt niet 24/7 te woord staan. Daar is de jaarlijkse kascontrole voor.
Maar waarom zou iemand de hele dag in Twinq naar alle documenten van de VvE willen kijken? Niet om zozeer gebruik te maken van het inzagerecht om (zoals de AvS omschrijft) alle boeken en bescheiden te kunnen lezen. Ik denk dat de beweegredenen zijn om zeker te weten dat er geen fraude wordt gepleegd of dat er geen sprake is van geldverspilling. In de eerste plaats dus een factuurcontrole.
Presentielijst en de bijbehorende machtigingen zijn de documenten van de ALV. Dat behoort in ieder geval zichtbaar te zijn op de ALV zelf. Lijkt mij dat geen enkele beheerder dit volledig geheim mag houden. Misschien dat de beheerder dit in een excel-overzicht kan zetten, zodat alle eigenaren de eigen afwezigheid/aanwezigheid kunnen controleren.
Ik ben eerlijk gezegd wel zeer nieuwsgierig wat jij nu precies ‘mooi’ vindt aan deze uitspraak.
Alle VvE’s die ik ken met blokverwarming maken namelijk allemaal gebruik van deze reductiefactoren.
Voor zover ik weet doen bijvoorbeeld Ista en Techem dat ook standaard.Deze reductiefactor wordt vaak gebruikt bij appartementen die bijvoorbeeld op een hoek, de bovenste verdieping, of tegen een buitenmuur liggen, en hebben vaak meer warmteverlies dan centraal gelegen appartementen, om zodoende deze extra warmteverliezen te compenseren en de verdeling van de stookkosten eerlijker te maken.
Deze factor verlaagt effectief het gemeten warmteverbruik voor een appartement, waardoor je minder kosten toegewezen krijgt dan je volgens het absolute verbruik zou moeten betalen.Ik kijk dus uit naar een volgende rechtszaak m.b.t. deze reductiefactoren 😉
Als eigenaar zou ik dan ook direct een beroep doen op de mogelijke nietigheid van de omslag van het warmteverbruik in het algemeen.Mooi is dat de rechter de discussie over reductiefactoren in de prullenbak gooit. Tenzij het nadrukkelijk wordt vermeld in de AvS. Reductiefactoren zijn niets meer dan een (oneerlijke) sigaar uit eigen doos. Iedereen krijgt dan reductiefactoren en alles wordt betaald via de vaste kosten. Meer energieverbruik wordt op die manier dan gestimuleerd door de eigenaren van de woning met de reductiefactoren. Niet veel mensen lijken te begrijpen dat de facturen van de gasleverancier al door de VvE betaald zijn en dat het met de afrekening stookkosten van een VvE gaat om een eerlijke kostenverdeling. In een eerlijke kostenverdeling is echt geen plaats voor reductiefactoren.
Ista en Techem passen niet standaard de reductiefactoren toe. Die doen exact wat de beheerder zegt, al dan niet in opdracht van het bestuur. Bij Techem zijn de default-settings in principe geen reductiefactoren. De default-settings van Ista is meer volgens de mentaliteit van hoe men het altijd al heeft gedaan in een specifieke vve, ongeacht of dat fout is.
Waarom zou men warmteverliezen compenseren als in de splitsingakte staat vermeld dat alles ten behoeve van de individuele woningen is voor de eigenaar en niet de VvE? Waarom moet er dan voor stookkosten een onderscheid gemaakt worden? Waarom zou men wel warmteverliezen compenseren in een flat, maar niet in een rijtjeshuis? Ik heb het nog nooit meegemaakt dat mensen in rijtjeshuizen extra geld doneren aan de hoekwoningen, maar in een flat zou dat ineens wel eerlijk zijn? Elke woning in een flat (of rijtjeshuis) heeft voordelen en nadelen en een koper kiest die woning zonder de voorwaarden dat men wel gecompenseerd moet worden voor alle nadelen, maar niet de voordelen. En dat de compensatie maar betaald dient te worden door het collectief.
Dank voor de support, maar in welk wetsartikel kan ik dat inzagerecht vinden? Waar staat het in MR92?
Artikel 41 lid 6
Voor wie nog meer wil lezen:
https://avvr.nl/vve-recht-op-inzage-administratie-niet-absoluut/Error page 404
Deze pagina is op dit moment niet beschikbaar.In een ander verhaal over deze kwestie op de NOS-site is overigens te lezen dat het project nu is gepauzeerd.
Daarmee gaan de problemen niet kleiner worden lijkt mij.
Ik ga ervan uit dat de partijen waarmee mogelijk al contracten zijn aangegaan, de VvE ook aan deze contracten zullen gaan houden. Een opmaat naar mogelijk nog meer juridische ellende.Dat artikel bevestigt een beetje mijn gelijk op 2 punten:
“Het moest een voorbeeld worden van hoe een koopflat de energietransitie naar aardgasvrij maakt.”
De rechtspraak gaat zich dan ook niet zomaar keren tegen stadsverwarming en Richard de Laat heeft goed onderbouwd dat de rechter een ander oordeel had moeten hebben.“Volgens de Commissie Bewonersbelang zijn berekeningen uit het verleden niet correct en valt de rekening straks hoger uit.”
In de uitspraak werd vermeld dat de kosten waren begroot op € 546.000,- euro.
Beetje een inkoppertje dat het duurder gaat worden, want
– gratis geld op het moment waar de eigenaren pas later de rekening van gaan krijgen
– gratis pannenset die bewoners zouden krijgen
– een gebouw van meer dan 20 etages met 128 woningen (op zo’n locatie) waar leidingen doorheen geboord gaan worden voor een collectief warmte-systeem dat zoveel kracht moet hebben, gaat minstens een miljoen kosten.
Was er eigenlijk wel een 2e offerte om te controleren of de installatiekosten wel realistisch waren?
En kennelijk waren er geen ingenieursberekeningen om zeker te weten dat het bouwkundig mogelijk was zonder al te veel schade te veroorzaken in de constructie van het gebouw (en schade aan de woningen).Er is zoveel fout gegaan en er zal nog veel meer fout gaan. Wanneer 1 eigenaar het lukt om een schadevergoeding te ontvangen, dan zullen meer volgen en blijft de VvE nog in een jarenlange juridische strijd. Inmiddels hebben ze een andere beheerder las ik in het hoger beroep en hoop ik voor alle eigenaren het gehele onderzoek opnieuw wordt uitgevoerd door die nieuwe beheerder waarbij ook allerlei andere opties worden bekeken. Het probleem van de verwarming blijft namelijk nog liggen.
…. En dan zou het aan een vormfout liggen dat ze verloren hebben, omdat ze hadden moeten verzoeken om vernietiging i.p.v. nietig?
Dat noem ik geen vormfout.
Bij een verzoek tot vernietiging wordt het verzoek op een andere grondslag beoordeeld.
Bij nietigheid wordt alleen gekeken of het besluit in strijd met de wet of het spitsingsreglement is.Overigens zeg ik niet dat ze het met vernietiging wel gewonnen zouden hebben.
Maar vanwege de uiteenlopende grondslagen zou ik graag een uitspraak op die gronden gezien willen hebben.Een ander lezenswaardig juridisch artikel over deze uitspraak is hier te lezen. (pagina 33)
Inderdaad een interessant artikel van Richard de Laat. Na het lezen van zijn argumenten, zou ik denken dat de rechter de tegenstanders gelijk had moeten geven.
Verder moest ik even googlen wat nou het verschil is tussen nietigheid en vernietiging en hoewel ik de verschillen snap, vind ik het wel erg dichtbij elkaar liggen en vandaar dat ik het een vormfout noem. Linksom of rechtsom wordt er verzocht een vergaderbesluit ongedaan te maken.
2. De enige toegang tot een terras is een keukendeur van het appartement;
Dan heb je toch al je antwoord?
Schoonmaken van tegels en de glazenwasser is voor eigen kosten. Net zoals bij een balkon.Het gaat toch om de VvE Poort van Zuid 1994, te Rotterdam?
In de rapportage van de NOS kan ik zien dat het gaat om minstens de nummer 800 tot 970 verdeeld over 17 etages, maar in de uitspraak staat dat er maar 128 woningen zijn.De onevennummers worden niet meegeteld?
Dan tel ik ruim 85 woningen. Mocht een Rotterdammer meer weten, dan hoor ik het graag.Overigens wel weer een oneerlijke voorstelling van de zaken door de NOS nu ik het terugkeek om te weten om welke VvE het nou ging. Geen woord over onteigening (individuele ketels) een lening van 20 jaar, de enorme kosten, de enorme verbouwing door de privéwoningen, de monopolie van de stadsverwarmings die soms echt niet rendabel is, etc.
