VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Als de AvS inderdaad dwingend de CPI zou voorschrijven, zou ik niet weten wat daar nietig of onwettig aan zou zijn.
Het betekent in feite dat de AvS het bestuur en de ALV verplicht om contracten te sluiten die voldoen aan de CPI-eis.
Is het handig zo’n bepaling in de AvS, dat denk ik persoonlijk van niet.
Als geen enkele beheerder een indexatie op basis van de CPI wil gebruiken, kan de VvE dus geen overeenkomst aangaan met die beheerder of zij zullen de AvS moeten wijzigen, wat natuurlijk niet heel eenvoudig is.“Als de AvS inderdaad dwingend de CPI zou voorschrijven, zou ik niet weten wat daar nietig of onwettig aan zou zijn”
Vandaar dat ik ergens anders schreef dat een overeenkomst die in strijd is met die bepaling nietig is, of die overeenkomst nu getekend is of niet.
Daarbij moet ik wel toegeven dat ik onlangs heb vernomen dat die stellingname mogelijk onjuist is en een interne statutenregel blijkbaar niet automatisch externe nietigheid van een contract met een derde zou betekenen 😉Want daar gaat een VvE niet over. Al staat er in de AVS dat het onderhoudscontract voor liften of ketels niet meer dan 100 euro per jaar mag kosten, dan betekent dat nog niet dat zo’n artikel in een AvS enige juridische waarde heeft.
Ieder bedrijf bepaalt zelf haar indexatie. Is de klant het daar niet mee eens, dan zijn er niet veel opties.Maar denk je niet dat de CPI over personeel in loondienst bij de VvE gaat?
Daarnaast zie ik niet goed waarom het goedkeuren van jaarrekeningen automatisch zou betekenen dat daarmee ook iedere onderliggende contractwijziging is goedgekeurd.
Dat zal naar mijn idee afhangen van wat de leden wisten of redelijkerwijs konden weten op het moment van goedkeuring.Een indexatie is nog geen contractwijziging. Ik neem aan dat jij ook van mening bent dat het vast staat dat er sinds 2003 sprake is van stilzwijgend verlengen. Dat een ALV niet met iedere individuele contractuele verhoging akkoord hoeft te gaan, lijkt mij logisch. Dat heet stilzwijgend verlengen. Met het goedkeuren van de jaarrekening gaat men niet automatisch akkoord met de verhoging, maar men heeft ook sinds 2023 geen enkel bezwaar gemaakt. Het komt gewoon niet sterk over wanneer een ALV jaren achter elkaar de jaarrekening goedkeurt en geen enkele kanttekening plaatst bij de beheerderskosten. Ja 14% indexatie is erg pittig en niet heel erg netjes, maar daar had men uiterlijk in 2024 iets over moeten zeggen en niet nog eens een paar jaar gebruik maken van de diensten van de beheerder om vervolgens in 2026 te zeggen dat men het niet eens is met de verhoging van jaren geleden. Die boekjaren zijn voor de beheerder gewoon afgesloten.
- Deze reactie is gewijzigd 2 maanden, 3 weken geleden door .
Wat kan de VVE het beste doen?
Een nieuwe beheerder zoeken.
Heb ik ook weer wat geleerd, namelijk dat ik niet altijd automatisch de kant van de VvE moet kiezen.
Ik ben dus van mening veranderd:Ik vind niet dat ze formeel bezwaar moeten indienen, maar eerst informeel met de beheerder in gesprek moeten en om een verklaring vragen waarom er zo’n enorme prijsstijging is gehanteerd. Wanneer je sinds 2003 de beheerder en bestuurder bent dan verdien je om in een persoonlijk gesprek te horen dat er onvrede over de prijs is gekomen. Dan heeft de beheerder ook nog een keuze om wel of niet iets aan te doen. Als de uitleg plausibel is, of de beheerder is bereid de komende jaren de prijs niet te verhogen, dan ben je er samen uitgekomen en was formeel bezwaar niet nodig.
Ben wel benieuwd hoe dat juridisch in elkaar zit als de beheerder tevens bestuurder is.
Feitelijk zou die persoon dan namens de VvE, en namens de beheerder de overeenkomst moeten ondertekenen.
Wat natuurlijk ongebruikelijk en ongewenst is.Ongewenst Ja, maar men zal daarom ook vasthouden aan het besluit van de ALV.
Vervolgens zijn alle jaarrekeningen goedgekeurd, dus men kan het bestuur er niet meer op aanspreken. Dat zal de verdediging zijn van de beheerder en terecht. Ik zou in de schoenen van de beheerder ook denken dat men de prijsverhoging goed vond en denken dat de VvE nog steeds tevreden is.Ook als hij wel ondertekend zou zijn, zou de overeenkomst op grond van de bepaling over de indexatie in jullie splitsingsakte dus sowieso nietig zijn.
Ik had niet gedacht dat je die mening zou hebben. Interessant.
Maar…, wij kennen natuurlijk niet de exacte tekst in jullie akte. 😉
Is natuurlijk nog wel een belangrijke kanttekening.Hahaha, dat is een leuke. 🙂
Ja we kennen niet de exacte tekst, maar een VvE die in haar AvS bepaalt wat de indexatie van een ander bedrijf moet zijn? Dat lijkt mij geen enkele waarde hebben. Volgens mij slaat de indexatie ook op personeel in dienst bij de VvE en dat is niet het geval met beheerders. Die staan nooit op de loonlijst van VvE’s.En een beheerovereenkomst waarin een max indexatie zou staan, lijkt mij onwaarschijnlijk maar is niet onmogelijk. Volgens mij is dat dan wel de enige beheerder in Nederland die daarmee akkoord is gegaan. Als dit het geval is dan heeft de VvE al gewonnen want is er sprake van contractbreuk. Ironisch, omdat Koos juist beweert dat het contract nietig is omdat het niet in de ALV is behandeld én niet is ondertekend.
Het zou fijn zijn als mensen niet adviseren om te stoppen met betalingen.
Het is gewoon risicovolle optie om je geld eventueel terug te kunnen krijgen ovv opschortingsrecht, maar dan wel op ramkoers. Dus ik zou niet weten waarom ik dat niet zou moeten noemen. We zijn allemaal volwassenen die zelf wel kunnen inschatten of het wel of niet verstandig is om op ramkoers te gaan. Zoals Koos Wiedeman in zijn 1ste reactie overkwam, vond ik het wel een optie om mee rekening te houden. Later vond ik zijn positie helemaal niet sterk en zou ik er niet aan beginnen tenzij je gewoon echt definitief gaat breken met die beheerder. Maar aangezien de beheerder er al sinds 2003 zit, vind ik dat niet netjes en niet in verhouding staan. Van de rechter verliezen ze daarmee ook de gunfactor in deze situatie.
Stoppen met betalen is juridisch en praktisch nogal risicovol en vrijwel nooit een goed advies.
‘Risicovol’ Ja
‘Nooit een goed advies’ ben ik niet met je eens. Maar je moet wel sterk in je zaak staan om onder opschortingsrecht je geld terug te claimen. Probleem en spagaat is vaak dat de weggestreepte kosten nog een beetje met elkaar te maken moeten hebben. Soms kunnen VvE leden denken de servicekosten niet te hoeven betalen omdat men het niet eens is met een afgewezen declaratie, en schorten dan de betaling op. Zo werkt het niet.Ook als er discussie is over de indexering, blijft er in principe gewoon een betalingsverplichting bestaan totdat er een besluit is genomen of een rechter anders oordeelt.
Niet betalen kan snel leiden tot achterstanden, incassokosten en escalatie, terwijl het geschil over de index juist nog niet inhoudelijk is beslecht.Zo werkt het leven niet altijd. En men gaat ook niet altijd naar de rechter.
Maar stel dat men wel het boekje heel veilig volgt zoals jij omschrijft. En vervolgens geeft de rechter de VvE gelijk en moet de beheerder geld aan de VvE betalen. Dan is het maar de vraag of de VvE haar geld krijgt. De beheerder kan inschatten of de VvE de moeite gaat nemen om er een zaak van te maken en de gok nemen dat de VvE die moeite niet gaat nemen.Maar stel dat ze de betalingen hebben gestopt. De VvE claimt 20.000 en houdt 10.000 euro in. De beheerder vind het prima en beëindigt de overeenkomst. Dan heeft de VvE toch 10.000 euro teruggekregen en moeten ze op zoek naar een nieuwe beheerder, zoals ze ook willen. Dit vind ik in deze situatie overigens geen schoonheidsprijs, want kennelijk zit de beheerder er al sinds of zelfs voor 2003 en is de beheerder ook nog eens bestuur. Als je als VvE om een paar duizendjes te winnen zo met een beheerder omgaat, dan zal je veel succes nodig hebben om een nieuwe beheerder te krijgen, want die gaan terecht de bevriende beheerders adviseren niet met deze VvE in zee te gaan.
Daarnaast is het ook niet zeker dat de beheerder niet zal procederen of het contract zal beëindigen; dat maakt de uitkomst behoorlijk onvoorspelbaar.
Ja dat maakt het risicovol. Zo is het leven ook.
Ik denk dat het sterker is om dit via de ALV en formeel bezwaar op te pakken en eventueel juridisch te laten toetsen, in plaats van via betalingsstopzetting druk te zetten.
Bijna met je eens, maar dat maakt een betalingsstopzetting nog steeds wel één van de opties.
Ik vind niet dat ze formeel bezwaar moeten indienen, maar eerst informeel met de beheerder in gesprek moeten en om een verklaring vragen waarom er zo’n enorme prijsstijging is gehanteerd. Wanneer je sinds 2003 de beheerder en bestuurder bent dan verdien je om in een persoonlijk gesprek te horen dat er onvrede over de prijs is gekomen. Dan heeft de beheerder ook nog een keuze om wel of niet iets aan te doen. Als de uitleg plausibel is, of de beheerder is bereid de komende jaren de prijs niet te verhogen, dan ben je er samen uitgekomen en was formeel bezwaar niet nodig.Of gewoon je verlies nemen en op zoek gaan naar een andere beheerder.
Welk verlies? Ze zijn meer dan 20 jaar tevreden over die beheerder?
Maar…. aangezien jullie al heel lang bij deze beheerder zitten doet hij zijn werkt kennelijk toch ook best goed, en is het de vraag of een andere beheerder jullie beter gaat helpen.
Feitelijk hebben jullie nu alleen eigenlijk een strijdpunt waar je wel of niet samen uit wil komen.Precies, en dat is de kern. Koos noemt het onterecht afdwalen, maar dit is waar het op neer komt. Willen ze er wel of niet met de VvE uitkomen? Speelt er misschien nog veel meer dan alleen de prijsverhoging?
Is niet behandeld in ALV, is niet ondertekend…..
Hoeft ook niet, want stilzwijgende verlenging sinds 2003.
Verrassing! Wel in onze splitsingsakte.
Dat er iets over een werknemers indexatie staat vermeld in jullie AvS is volgens mij zeldzaam, maar wel mogelijk.
Maar dat kan alleen gelden op personeel in loondienst bij de VvE, dus werknemers van de VvE.
Tussen beheerder en VvE is een overeenkomst dat men bepaalde diensten levert, maar daarmee is de beheerder nog niet in loondienst.
Misschien wil je dit dubbelchecken bij een jurist? Het lijkt mij niet handig als je erachter komt dat ik gelijk heb wanneer je bij de rechter staat. 🙂Verrassing! Wel in ons contract!
Of je hebt de AvS verkeerd begrepen, of je hebt gelijk over jouw AvS en dan is dat artikel in jullie AvS nietig of onwettig. Een VvE kan niet bepalen in een AvS hoe een ander bedrijf omgaat met de indexatie voor personeel.
En staat er in jullie overeenkomst tussen beheerder en VvE werkelijk dat er een max indexatie is of dat deze gebonden is aan CPI? Zoja, dan chapeau. Dan hebben jullie al gewonnen, zonder de hele AvS erbij te halen.
Maar dat is niet wat je in jouw eerste reactie zei.- Deze reactie is gewijzigd 2 maanden, 3 weken geleden door .
In de eerste post lees ik:
– Beheerder wijkt eenzijdig af van indexatie in overeenkomst
– beheerovereenkomst 2023 nietig zou moeten zijn.
– De kascommissies hebben dit al deze tijd niet opgemerktBeheerder wijkt niet eenzijdig af van indexatie, want een indexatie tussen VvE en beheerder wordt niet contractueel vastgelegd in een splitsingakte. De maximale indexatie behoort in een contract tussen VvE en beheerder te staan. Maar geen beheerder is volgens mij zo gek dat in een contract op te nemen.
Beheerovereenkomst 2023 is niet nietig, maar jarenlang steeds stilzwijgend verlengd, zelfs al sinds 2003.
De kascommissies hebben dus al jaren liggen slapen. Net als de VvE en de ALV’s, die jarenlang de verantwoordelijkheid voor het bestuur hebben uitbesteed aan dezelfde beheerder.
Dus nee, ik dwaal niet af. Ik vertel je gewoon in het kort waar je staat. Met alle feiten die je tot nu toe hebt gedeeld gaat echt geen rechter jullie gelijk geven. Jullie zullen met heel wat sterkers moeten komen. Al zou ik dat niet op een forum delen, want misschien leest jullie beheerder ook mee.
Maar je hoeft mij niet te geloven. Dubbelcheck het met jullie rechtsbijstand.En dit staat los wat mijn mening is over de 14% indexering door jullie beheerder. Dat zou ik persoonlijk een reden vinden om in ieder geval al offertes van andere beheerders op te vragen.
En een contract tussen beheerder en VvE staat meestal in Twinq.
Ik heb nu alle notulen ingelezen in mijn systeem tot en met de oprichtingsvergadering. De beheerder is aangesteld in 2003 als bestuurder op basis van een alv besluit, maar er is toen niets ondertekend.
Dus staat jullie beheerder nog sterker.
En jullie beheerder is voor 2003 ook aangesteld als beheerder, of alleen als bestuurder en was de beheerder daarvoor ook al jullie beheerder?
Om nu na meer dan 23 jaar te beweren dat het contract tussen beheerder en de VvE niet rechtsgeldig tot stand is gekomen en daardoor niet stilzwijgend kan worden verlengd, komt op mij echt niet sterk over. Na 23 jaar de vaste beheerder en bestuurder te zijn, is het duidelijk dat er sprake is van stilzwijgend verlengen. Ik ga het knap vinden als je de recht iets anders kan laten denken.
Ook om nu 3 jaar later terug te komen op een verhoging van de beheerderskosten, is ook al niet erg sterk.
Als ik eerlijk ben is het eerder de VvE en de ALV aan te merken dat jullie al zo lang hebben liggen slapen.
Als ik dat al heb, dan denk ik dat een rechter dat helemaal heeft. Want ik ben in beginsel nog partijdig, want ik ben voor de VvE. De rechter is echt neutraal.Ruim 14% indexering is pittig en zou een reden kunnen zijn om over te stappen en het dus te laten klappen door de betalingen aan de beheerder te stoppen. De vraag is alleen of je dat gaat winnen. Een beheerder gaat om een paar duizendjes niet procederen, maar beëindigt wel het contract.
De vraag die jullie je eerder moeten stellen is of jullie tevreden zijn over de diensten van de beheerder. Zijn ze het die extra centen waard of niet. Goed dat jullie nu wakker worden, maar als er al geen eigenaar een bestuurder is naast de beheerder, dan wordt het erg lastig om een overstap naar een nieuwe beheerder te regelen. Wie vraagt de offertes aan, wie gaat in gesprek met minstens 2 of 3 beheerders?
Verwacht niet dat jullie huidige beheerder energie gaat steken in de overdracht, zodat de nieuwe beheerder goed wordt ingewerkt.Al zou ik niet eens een appartement kopen in een flat waar geen eens warmtemeters zijn. Dan weet ik dat die flat vol problemen zit, want een flat die in 2026 nog steeds geen warmtemeters heeft, heeft nog meer niet op orde.
Allemaal theoretische kennis.
Absoluut niet. Ik heb simpele praktijkvoorbeelden gegeven.
Als jij (of u) advocaat zou zijn zou je dan een groep eigenaren met een meerderheid in hun VVE willen verdedigen tegen de algemene opinie dat bemetering moet en de ‘tenzij’s’ gaan zoeken?
Nee natuurlijk niet.
En als ik eigenaar zou zijn in de VvE waar u woont zou ik mij zelfs hard maken om in de gehele flat warmtemeters geïnstalleerd te krijgen. Ook als de meerderheid tegen stemt, dan stap ik gewoon naar de rechter. Ik ga echt niet voor de warmte van mijn buren en andere flatbewoners betalen.Een document dat niet rechtsgeldig tot stand is gekomen kan niet stilzwijgend worden verlengd.
Maar dat is niet gebeurd in jullie VvE.
Er was immers al een beheerdersovereenkomst voor 2023. Jullie VvE heeft ooit de beheerder aangesteld op basis van een ALV toch? En die overeenkomst is destijds getekend door bestuursleden toch?Het is natuurlijk wel een beetje raar dat in deze situatie de eigenaarsgegevens wel, tegen betaling, per recht bij het kadaster kunnen worden opgevraagd. Of inderdaad, met de fotocamera én de ledenlijst van de ALV oproeping in de hand, kunnen worden samengesteld. En natuurlijk, dat over een dergelijke verzameling het bestuur dan weer begint te miepen en met de AVG begint te zwaaien! Hiermee wordt iedere grondslag voor een gerechtvaardigd belang van tafel geveegd.
De AVG is afleiding van het bestuur.
Verlies jullie doel niet uit het oog waar het echt om gaat.De beheerder heeft in Twinq zelf alle facturen geaccordeerd als zijnde bestuurder, want beheerder is volgens KvK uittreksel bestuurder.
Dat maakt de situatie nog lastiger.
Beheerders behoren namelijk gevolmachtigden of gemachtigden te zijn.
Is de beheerder ook gekozen als bestuur?Het feit dat de jaarrekeningen reeds zijn goedgekeurd door de ALV en dat er decharge is verleend aan de beheerder, betekent niet dat de VvE geen zaak meer heeft. Integendeel, de juridische positie van de VvE blijft sterk op basis van de hiërarchie van reglementen en de eigen contractvoorwaarden van Beheerder.
Hieronder volgt de analyse van de “zaak voor de VvE” bij goedgekeurde jaarcijfers:Klopt dat de VvE nog wel een zaak heeft, maar hoe meer argumenten de tegenpartij kan opvoeren, des te lastiger het wordt.
2. De Splitsingsakte is leidend en dwingend
In de juridische hiërarchie staat de Splitsingsakte boven een ALV-besluit.
• Artikel 45 van de akte schrijft dwingend de CPI voor [Splitsingsakte].
• Een ALV-besluit om een jaarrekening goed te keuren waarin een loonindex is toegepast, is nietig (ongeldig) voor zover dat besluit in strijd is met de akte.
• De VvE kan daarom stellen dat de beheerder onrechtmatig heeft gehandeld door een indexatiemethode toe te passen die de akte niet toestaat, ongeacht de jaarlijkse decharge.Op basis van welk MR is jullie AvS?
Ik dacht dat dit niet ging over contracten met derden. Het lijkt mij onwaarschijnlijk dat in een AvS staat vermeld dat leveranciers niet naar eigen inzicht hun vergoedingen mogen indexeren, want daar hebben VvE niks over te zeggen.4. Geen rechtsgeldig contract 2023
Zoals eerder vastgesteld, ontbreekt in de notulen van 2023 een formeel besluit tot het aangaan van de nieuwe overeenkomst.Het contract is dus stilzwijgend verlengd. Daarmee staat de beheerder sterk, vooral als daarover iets in jullie contract staat.
• Beheerder stelt in zijn eigen voorwaarden dat een contract pas tot stand komt na een ALV-besluit én ondertekening.
• Het goedkeuren van een jaarrekening is niet hetzelfde als het goedkeuren van een nieuw beheercontract voor de toekomst. De VvE kan dus aanvoeren dat er voor de jaren 2023-2025 geen contractuele basis was voor de gehanteerde loonindex en de nacalculatie van uren.Sorry, je hebt mij niet overtuigd. De rechter zal zeggen dat het contract stilzwijgend is verlengd en dat voor de beheerdersdiensten nu eenmaal betaald moet worden voor de geleverde prestaties.
2023-2025 zijn 3 boekjaren, dus 3 prijsverhoging waar jullie het niet mee eens zijn.
De rechter zal o.a. zeggen waarom de VvE niks aan de prijsverhoging heeft gedaan in voorgaande jaren.Stel de beheerder kost 10.000 euro per jaar
Indexering van gemiddeld 5% is
2022 10.000
2023 10.500
2024 11.025
2025 11.576
2026 12.155Indexering van gemiddeld 15% is
2022 10.000
2023 11.500
2024 13.225
2025 15.209
2026 17.490Verschil is
2022 0
2023 1.000
2024 2.200
2025 3.633
2026 5.335Totaal is
12.168 euroAchteraf zo’n bedrag terugvorderen terwijl de beheerder juist jullie beheerder is gebleven vanwege het stilzwijgend verlengen van de jaarlijkse prijsverhogingen?
Ik hoop dat jullie het lukt, maar ik schat de kans niet veel hoger in dan 50%, afgaande op jouw reacties.
Ik vraag mij af wat jullie rechtsbijstand daarover zegt. Zonder bestuur ga je overigens geen rechtsbijstand kunnen inschakelen.Hoe denk je met het strooien van onzin getallen iets aan te gaan tonen?
Hoe denk je dat ik met jou serieus kan discussiëren als je steeds van onderwerp verandert?
Jouw kritiek was dat ik tegenstrijdig zou zijn. Ik heb aangetoond dat niet te zijn met een simpel voorbeeld.
Als zo’n simpel voorbeeld te moeilijk voor je is dan heb ik je kennelijk te hoog ingeschat.Waarom zou niemand geloven in MJOP die op basis van NEN2767 is opgesteld?
Terwijl die norm zorgt voor een objectieve meting van de technische staat van een gebouw, wat resulteert in een betrouwbare langetermijnbegroting.De NEN2767 is geen waarzeggersbureau. Het is enkel een richtlijn of indicatie, maar het is niet zoals het in de realiteit gaat gaat verlopen. Een papieren werkelijkheid is geen realiteit. Dat probeer ik je al heel vaak duidelijk te maken!
Ik ken geen enkele beheerder die zo te werk gaat!
Je verdraait het weer. Ook dat maakt discussieren met jou heel lastig.
Ik zeg ook helemaal niet dat men zo ’te werk’ gaat. Het is alleen een observatie van enkele beheerders en vervolgens een subjectief oordeel van een beheerder dat het een net bedrag is welke gespaard wordt voor groot onderhoud.