William
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hoi Kave,
Bij mijn weten oppert alleen Modelreglement 2006 de mogelijkheid om een afwijkende kostenverdeling op te nemen in het huishoudelijk reglement. Bij dit modelreglement is het tevens verplicht het HHR op te laten nemen in de openbare archieven (het Kadaster).Hoi Kave,
je zult je vraag iets duidelijker moeten stellen, willen wij het 100% kunnen begrijpen.
Als je vraag gaat over een nog op te stellen splitsingsakte, volgens mij kan een notaris het zo gek maken als hij zelf wil. Een notaris is niet verplicht een modelreglement te volgen. Als de ontwikkelaar van een pand een afwijkende kostenverdeling op wil laten nemen in de nieuwe splitsingsakte, staat volgens mij niemand hem daarbij in de weg.‘Persoonlijk vindt ik het ook een vorm van wanbeheer.
Er is duidelijk jarenlang geen sprake geweest van een actuele MJOP, anders zou deze situatie naar mijn idee niet voorgekomen zijn.’
Mee eens, maar daar verandert de VvE nu niks meer aan. Feit is, als ik het goed begrepen heb, dat er over 10 jaar behoorlijke kosten gemaakt moeten worden voor het reviseren/vervangen van de liftinstallaties. Kosten waarvoor er niet genoeg voor gespaard is en/of wordt. De VvE moet dan zorg dragen dat het geld er daarvoor over 10 jaar wel is. De meest logische weg is dan om het spaarbedrag drastisch te verhogen. Deze VvE heeft er echter voor gekozen de geplande kostenlast te verlagen, door een lift buiten werking te stellen.
@sb9a, startjaar 2011 betekent vermoedelijk dat de MJOP in dat jaar is opgesteld of is herzien, óf het houdt het jaar van de prijsstelling in. Vaak wordt er een kleine index gerekend, wat er voor zorgt dat het geschatte bedrag enigszins actueel blijft.Bob,
ik snap je vraag niet. Mijn antwoord is volgens mij een vrij duidelijk antwoord op:
‘Mag een VVE met meerderheid van stemmen een 2e lift sluiten?’Ik denk dat we hier veilig kunnen veronderstellen dat modelreglement 1973 van toepassing is.
Ik zie echter niet waarom een dergelijk besluit niet gewoon met een normale meerderheid genomen kan worden. De reglementen spreken over het ‘wegbreken’ van installatie(s) waar een andere stemverhouding nodig is, maar niet over het uitschakelen. De situatie is eigenlijk vergelijkbaar met het uitzetten van een lamp in de centrale hal, alleen de gevolgen zijn anders.
Aangezien er nog een lift in werking is, die vermoedelijk ook op alle etages stopt (?), geef ik je ook weinig kans. En eerlijk gezegd, als de VvE financieel echt pas op de plaats moet maken, een rigoureus maar te begrijpen beslissing van de vereniging.De huidige staat van het gebouw lijkt mij doorslaggevend in dit geval. Na de stukken te hebben bekeken, heb ik het gevoel dat deze VvE pas recent is begonnen met het opbouwen van een reservefonds, zeg 2 à 3 jaar geleden. Verder lijkt het mij zeer verstandig om een MJOP op te (laten) stellen met een vooruitzicht van ten minste 15 jaar.
Wellicht kan ik in het algemeen een paar vragen van Bob proberen te beantwoorden:
3. Rekening houdende met de post schilderwerk hekwerken in 2016, ontvangt de beheerder 8% begeleidingskosten over het uit te besteden bedrag. Dan kom je redelijk in de buurt van de begrote beheervergoeding in 2016.
4. Geen fatsoenlijk op te geven zonder de splitsingsakte.
5. Klinkt mij niet vreemd. Iemand overlijdt, bestuur zorgt voor een rouwboeket voor de weduwe/weduwnaar en declareert dit bij de vereniging. Hoort niet, maar ik heb er nog nooit iemand wat van horen zeggen.
Onze reacties hebben elkaar gekruist. Ik ben het met je eens hoor, ik heb ook geprobeerd aan te geven dat het slechts mijn mening betreft.
Een gepland tekort van bijna € 30.000 voor 16 appartementen vind ik toch wel wat veel.Het kan trouwens zo zijn dat de kozijnen en deuren van de appartementen uitgesloten zijn van de gemeenschappelijke gedeelten, en dat er alleen een kleurvoorschrift is opgenomen in de akte. Dit is op zich geen vreemde uitzondering op de modelreglementen. Het lijkt er in ieder geval wel op met deze MJOP.
Hoi allen,
Dan zit ik kennelijk goed mis. Ik baseerde mijn berekening op het feit dat er gesproken wordt over een dotatie van € 100 per appartement, en er wordt per jaar € 9.800 gedoteerd. Als het er ‘maar’ 16 zijn, ligt de situatie iets anders inderdaad.
Bob, vermoedelijk zit houtrot en eventuele vervanging opgenomen in die ene post onder ‘schilderwerk’. Meestal worden er geen complete MJOP’s met toelichting aan de vergadering voorgelegd, maar een beknopt overzicht zoals Kelly laat zien. Doorgaans wordt er volgens mij uitgegaan van een vervangings-/houtrotpercentage van 10% van de kozijnen, en wordt dat bovenop de geplande kosten voor alleen schilderen gegooid. Dan kom je tot een totaalpost ‘schilderwerk’.
Ik ken de betreffende galerijflat, en ken de door de overheid verplichte onderzoeken en heb er mee te maken (gehad). Ik kan je vertellen dat het allemaal zwaaaaaar overtrokken is. Uiteraard is het instorten van galerijen zoals in 2011 de meest extreme situatie, maar alle onderzoeken die ik tot nu toe terug heb zien komen bij dergelijke galerijflats, komen zonder advies voor herstel terug. Misschien kunnen we hier een ander topic over starten? Ik heb er redelijk veel ervaring mee 🙂 .
Hoi Kelly,
Ik heb de MJOP even vluchtig bekeken, en zoals ik het bekijk valt de ‘ongezonde’ situatie hard mee hoor. € 30.000 in de min (gepland) klinkt natuurlijk veel, en dat is het ook. Echter:- De grootste post tot dan toe is het overlagen van de dakbedekking in 2021. Van alle te plannen onderhoudswerkzaamheden, is het vervangen/overlagen van dakbedekking degene die in mijn ervaring het meest verschoven wordt. Bijvoorbeeld; In 2020 is voorafgaand aan het jaar van overlagen, een dakinspectie. Hieruit kan prima blijken dat het overlagen 5 jaar kan worden uitgesteld. Onderhoud zoals (buiten)schilderwerk hangt veel meer vast aan een cyclus, gemiddeld eens per 6 jaar.
- Als ik het goed lees, bestaat de Vve uit 98 appartementen, die € 100 per jaar bijdragen aan het reservefonds. Stel dat er in 2021 een extra eenmalige bijdrage nodig is van de eigenaren, die is dan ‘slechts’ iets meer dan € 300 per appartement. Ik vind dat niet bizar hoog, heb ze veel hoger gezien. Uiteraard is de hoogte van bedragen relatief, afhankelijk per persoon.
- Daarom vraag ik mij af waarom dit niet tot en met 2021 wordt uitgesmeerd over de begroting. € 300 per eigenaar, is tot 2021 € 75 per jaar per eigenaar (2017 t/m 2020). Per jaar € 75 per eigenaar/appartement extra storten in het reservefonds is al een stuk beter.
Ik zou me in deze situatie niet al te veel zorgen maken. Let op, dit is slechts mijn mening en geen onomkeerbare waarheid.
Tot slot, het opvallende vind ik wel het vooruitzicht om in de min te gaan. Wie plant er nou dat men over een aantal jaar behoorlijk in de min gaat? Naar mijn mening moet de opsteller van de MJOP hier rekening mee houden, en een hogere dotatie plannen.Hoi Kelly,
Het zijn in ieder geval geen schulden. Hou er rekening mee dat het slechts een planning betreft. Het feit dat de MJOP laat zien dat het reservefonds in de min gaat, betekent dat er werkzaamheden op de planning staan waarvoor niet genoeg voor gespaard is/wordt door de eigenaars.
Gelukkig mag een VvE geen werkzaamheden laten uitvoeren waarvoor op dat moment geen geld op de spaarrekening staat. Een gezonde situatie is het echter niet.
Als je het appartement koopt, moet je dus rekening houden met of; een stijgende VvE-bijdrage omdat de geplande werkzaamheden gefinancierd moeten worden,
of; dat de geplande werkzaamheden niet worden uitgevoerd of uitgesteld omdat de eigenaars niet meer willen bijdragen om de geplande werkzaamheden te financieren.Hoi Jaap,
Dit is niet mogelijk door een aanpassing/aanvulling op het Huishoudelijk Reglement.
De enige mogelijke manier die ik zie, is de volgende:
– Vraag gezamenlijk als groep eigenaars in de betreffende hal (‘de kopers’) toestemming aan de vergadering om deurdrangers aan te laten brengen op de deuren in die hal.
– Zorg voor een document waarin staat dat ‘de kopers’ ten alle tijde verantwoordelijk blijven voor onderhoud, vervanging, herstel, verwijdering en alle kosten die daar bij komen kijken. Voeg dit document toe aan de notulen van de betreffende vergadering.
Naar mijn mening is dit de meest gemakkelijke manier. Na toestemming van de vergadering kunnen de deurdrangers door jullie worden aangebracht. Let op; de vergadering kan de toestemming ook weer intrekken!
Misschien heeft iemand nog aanvullingen?Is er in de betreffende besluiten een termijn genoemd? Bijv; ‘De vergadering besluit om het voegwerk nog dit jaar te laten herstellen’.
Een bestuur moet de genomen besluiten (laten) uitvoeren, maar ze hebben binnen de vastgestelde begroting wel keuzeruimte. Wellicht komen de herstelwerkzaamheden juist wel dik boven het vooraf vastgestelde bedrag.
Je moet zorgen dat je medestanders krijgt, een VvE is nu eenmaal een mini-democratie. Als het merendeel van de vergadering geen vertrouwen heeft in het bestuur, zal de vergadering besluiten het bestuur te ontheffen van haar taken.Je geeft aan dat het bestuur er naar gevraagd is, maar wat was het antwoord?
De meest logische lijkt me om, als de vergadering dat wil, het zittende bestuur van zijn taken te ontheffen en nieuwe bestuurders te benoemen.Goedemorgen Matthijs,
Wat een verhaal joh! Wel alle respect voor de manier waarop je dit hebt aangepakt, ik ken letterlijk geen enkele (vrijwillige) bestuurder en/of lid van een VvE die zo op de hoogte is van het appartementsrecht als jij.
Helaas kan ik je geen fatsoenlijk advies geven in deze, godzijdank heb ik een dergelijke verregaande kwestie nog nooit meegemaakt. Hou er rekening mee dat dit een forum is, en je hier zeker geen 100% waarheden gaat vinden. Heb je al een bij een jurist geïnformeerd?
Daarnaast moet je jezelf altijd afvragen (=mijn mening) wat een eventuele toekomstige rechtsgang nog op kan leveren. Hou er altijd rekening mee dat dit een tijdrovende en dure kwestie wordt! Ook al wordt je uiteindelijk in het gelijk gesteld, de rekening van advocaten/juristen e.d. zullen altijd eerst door de VvE betaald moeten worden.
