William
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Bedankt voor jullie input! Godzijdank speelt dit slechts bij een enkele VvE’s, het merendeel werkt gewoon volgens de regels. Het toeval wilde dat men er precies een VvE uitzocht waar de leden min of meer passief zijn.
Als er nog vragen zijn over de certificering en/of (her)keuring, laat maar weten, ik weet er nu alles van 😉 😀Goedemorgen Bob,
Zie hier de ‘kritieke’ opmerking in de eerste rapportage:
‘De beheerder heeft niet geborgd dat overboekingen van spaarrekening naar rekening-courant geschiedt met toestemming conform de akten door voorzitter i.c.m. lid alv.’
In reactie hierop is geloof ik iets gestuurd in de trant van: ‘De beheerder heeft een doorlopende machtiging in het Kamer van Koophandel-register, bovendien is er in de beheerovereenkomst een clausule opgenomen die deze volmacht bekrachtigd, zolang de beheerovereenkomst loopt’.
Overigens wordt er in elke ALV waarbij niemand zich aanmeldt, de beheerder nogmaals gemachtigd (door middel van een besluit) om overboekingen te doen van spaarrekening naar rekening-courant, tot het moment dat er wel iemand uit de VvE wordt aangewezen.
De reactie van het SKW: ‘Zo mag het niet’.Hoi Marijke,
eerlijk gezegd heb ik een dergelijke situatie nog nooit meegemaakt of zien gebeuren. Allereerst zou ik je onderburen laten nagaan of er absoluut geen bouwkundige/technische bezwaren zijn voor een dergelijke verbouwing. Daarnaast weet ik niet zeker of dergelijke verbouwingen door de gemeente worden toegestaan.
Als jij er verder geen problemen mee hebt, zou ik de onderburen eerst met bovenstaande laten komen, daarna met een goed onderbouwd plan, inclusief tekeningen en een voorstel voor wijziging splitsingsakte en splitsingstekening(en). Als jij er dan nog geen bezwaren tegen hebt, pas akkoord geven door middel van een vergaderbesluit in een ALV.
In die vergadering keuren jullie beide de concept-splitsingakte (de nieuwe) goed en krijgen de onderburen akkoord om de verbouwingen (volgens plan) in gang te zetten.
Met de woningwaarde van de onderburen heb jij in feite helemaal niks te maken. Je moet alleen zorgen dat jij er geen enkele kosten van hebt, je schiet met de verbouwing en splitsingswijziging immers helemaal niets op. Dat betekent dat je ook hier vooraf afspraken moet maken (in de ALV).
Ik denk dat de bovenstaande werkwijze sowieso nog wel eens tegen kan gaan vallen qua kosten. Een dergelijke verbouwing is niet zomaar een verbouwing. Jullie wonen in en zijn leden van een VvE, daar zitten altijd meer haken en ogen aan.
Wellicht dat Rob, Bob en/of Carla ervaring in dit soort kwesties hebben 🙂Hoi Bob,
Het betrof een kritiek opmerking/afwijking. Hoe de opmerking exact is, zal ik komende week even op moeten zoeken. Er stond in ieder geval geen oplossing is, die heeft men na een navraag ook niet gegeven.
De opmerking betreft de eerder door mij besproken matige technische staat van een VvE, was een algemene opmerking.Hoi Carla,
Het door jou aangedragen zou een uitstekende oplossing, mits er dus leden van de Vve opstaan om hier de verantwoordelijkheid voor nemen.
Het punt is echter dat men hier niet voor in de rij staat, om onbekende redenen. Dan zit je dus als beheerder met een spaarrekening (reservefonds), waar het geld in theorie niet legaal kan worden afgeboekt. Ik vraag me af of men dan bijvoorbeeld zo ver zou moeten gaan om een notariële volmacht aan de beheerder te geven.Hoi Carla,
Ik zie eerlijk gezegd het ‘tegen de regelgeving in’ nog niet echt. Naar mijn weten handelt elke ‘grote’ beheerder zo, of we begrijpen elkaar helemaal verkeerd.
‘Zou de SKW niet bedoelen dat er van de beheerder verwacht mag worden de regels te keen en die ook toe te passen? Dan is zijn reprimande terecht, toch!’
Hier ben ik niet mee eens, sorry. Een beheerder doet waar hij voor betaald wordt. Door leden van de VvE wordt dit te pas en te onpas geroepen; ‘onze beheerder moet doen waar hij voor betaald wordt’. In dit geval wordt de beheerder betaald om de financiële administratie af te handelen. Grote kans dat deze het complex nooit, wellicht één maal, gezien heeft. Hoe kan deze er dan verantwoordelijk voor gehouden worden dat bijvoorbeeld het dak in slechte staat verkeert?Hoi Carla,
Ik begrijp je verhaal, maar dat gaat hier niet op. De beheerder is door de VvE gemachtigd de bankzaken in het algemeen te regelen, en staat als gevolmachtigde ingeschreven bij de KvK. De bank controleert de regels in de splitsingsakte niet, dus wel of geen benoemde gemachtigden, de betalingen kunnen in de praktijk gedaan worden, echter is dat tegen de regels van de splitsingsakte in. ( We hebben nu alleen even over de overboekingen van spaarrekening naar rekening-courant en vice versa).
Maar, het gaat me ook niet zo zeer hierom. Het gaat me om het feit dat het SKW controleert en reprimandes uitdeelt op basis van factoren waar een beheerder letterlijk niets aan kan doen.Hoi Rob,
Posts hebben elkaar gekruist zie ik. Als de structuur zoals beschreven in de splitsingsaktes wordt gevolgd, worden meestal de beheerder (voorzitter van de vergadering, benoemd bij de opening van de ALV) en een bestuurslid gemachtigd de overboekingen uit het reservefonds te accorderen.
Het is enorm dubbelwerk, want zoals ik zei kunnen deze overboekingen nergens anders heen dan naar de lopende rekening, en betalingen vanaf de lopende rekeningen worden (in bijna alle gevallen) reeds geaccordeerd door een penningmeester/secretaris van de VvE’s etc.
Overigens nog een (naar mijn mening belachelijke) maatstaf die bij de de door mij bedoelde herkeuring werd gebruikt: De beheerder werd op de vingers getikt voor de matige technische staat van een VvE, waarvan de beheerder alleen de financiële administratie doet. Het SKW had hier geen boodschap aan, en gaf aan dat de beheerder de verantwoordelijkheid heeft/had om het bestuur hierop te wijzen.Hoi Carla,
Dat zou ik wel willen doen, alleen levert het SKW simpelweg geen oplossingen voor de problemen die zij aan de kaak stellen. Ook niet als je er naar vraagt…
Overigens ben ik niet lid van, of woonachtig in, een VvE. Ik heb beroepsmatig dagelijks met meer dan 100 VvE’s te maken. Al deze VvE’s hebben een beheerder, niet alle VvE’s hebben een bestuur.Hoi Bob,
daar ben ik van op de hoogte. Punt is echter, mocht er een lid benoemd worden als voorzitter van de vergadering (van het orgaan), moet er dus nog een extra accordering worden gegeven. Niks mis mee natuurlijk, alleen komt het dus vaak voor dat letterlijk niemand zich aanmeldt.
Daar komt het probleem met het SKW dus kijken…Hoi Pascal,
met dat laatste wordt waarschijnlijk de eenmalige mutatiekosten bedoeld. Het is voor jou zaak alles boven water te halen wat er momenteel speelt met/bij/omtrent de VvE, en nagaan in hoeverre deze is geactiveerd.
Wellicht kun je van http://www.nederlandvve.nl het stappenplan voor het activeren van een VvE nalopen en kijken hoe ver jouw VvE is. Het kan ook best zijn dat er in de splitsingsakte is bepaald dat het beheer de eerste periode (1, 2 of 3 jaar) wordt ondergebracht bij een bepaalde partij.
In de splitsingsakte wordt overigens (nooit) niet bepaald hoe hoog je maandelijkse bijdrage is, alleen voor welke aandeel jij verantwoordelijk bent voor de kosten van de VvE. De begroting en de daaruitvoortvloeiende bijdragen bepalen jullie zelf, aan de hand van de te verwachten kosten in een boekjaar.Hoi Matthijs,
Ik vind ook dat je een beetje kort door de bocht gaat met je een na laatste bericht :). Natuurlijk probeert een beheerder in eerste instantie zoveel mogelijk per mail te versturen, dit scheelt tijd en kosten. En ik weet bijna wel zeker dat het meestal andersom is, een beheerder/administrateur voedt vaak het bestuur een beetje op, die er vaak problemen mee hebben alles toch uit handen te geven. Maakt niet uit, het afstemmen tussen VVE en beheerder kost altijd tijd.
Ik kan me dan ook niet voorstellen dat als leden de stukken op aanvraag op papier willen, ipv via de mail, dat een probleem op levert. Heeft het bestuur bijvoorbeeld vooraf aangegeven dat men altijd alle stukken op papier wil hebben? Of is dit niet besproken.
‘Ik blijf het nogal verbijsterend vinden dat een sector waarin zó veel geld omgaat grosso modo wordt overgelaten aan grotendeels goedbedoelende amateurs/vrijwilligers.’
Hier ben ik het mee eens. Met name als je ziet dat het onderhoud van echt grote gebouwen en flats, soms dus gecoördineerd wordt door deze ‘vrijwilligers’.Hoi Marijke,
Als je verstandig bent, laten jullie eerst de splitsingsakte aanpassen, en pas als jij het helemaal met de te maken wijzigingen eens bent. Pas daarna kan de daadwerkelijke situatie worden aangepast naar wens van de eigenaar van de onderwoning.
Zo voorkom je dat hij/zij naar eigen inzicht verbouwingen gaat doen, en dat je vervolgens wel een splitsingsakte/tekening moet goedkeuren omdat de situatie nu eenmaal zo is.Iets te snel verzonden, om het verhaal af te maken:
Het is nu van belang om een gedegen onderhoudsplan op te stellen en op basis daar van te reserveren voor toekomstig onderhoud. Daar bij moet je dus waarschijnlijk uit gaan van een beginstand van € 0.
Soms is het gebruikelijk dat een splitsend grooteigenaar (een corporatie of ontwikkelaar), een eenmalig bedrag stort in het reservefonds van de VvE bij de splitsing in appartementsrechten (bruidsschat). Dit is volgens mij vaker het geval bij bestaande gebouwen, die later gesplitst worden, niet bij nieuwbouw.Hoi Mathijs,
mijn reactie uit rationaliteit (ik heb even geen reglementen ter beschikking), het lijkt me niet dat er met terugwerkende kracht reserveringen moeten worden gestort. De wet spreekt van verplicht jaarlijkse reservering, niet over een normbedrag of minimum (nog niet).
Het feit is, jij hebt een appartement gekocht in een VvE zonder spaargeld. Dat is simpelweg een niet goed overwogen aankoop geweest. Nu zeggen dat men in het verleden had moeten sparen klopt wel, en daar heb je ook helemaal gelijk in, maar is doelloos en ik vermoed dat je er niet ver mee komt. Zeker gezien het feit dat je als enige van de 15 deze mening hebt.
De begroting die je hebt gekregen geldt waarschijnlijk voor 1 kalenderjaar (?), dit zegt niks over de periode daarvoor.
