Wouter
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
@Carla, excuus. Wel gelezen kennelijk niet geantwoord.
Er is een eigen bestuur, bestaande uit (3) eigenaren. De beheerder is een grote (landelijke) organisatie. Eigenlijk weet ik niet eens goed of de beheerder ook onderdeel is van het bestuur, zij organiseren de jaarlijkse vergaderingen wel en zitten deze ook voor. Dat zegt op zich niet veel natuurlijk, maar ik weet het eigenlijk niet!
Betreft de kosten, is dit werkelijk zo hoog? Ik heb in elk geval nog geen offerte aangevraagd bij de notaris… (had ik al gemeld dat er een projectnotaris van toepassing is?) Weet verder ook niet of dus deze specifieke notaris alle notariële wijzigingen van alle huizen bij ons “moet” doen, of dat dit “alleen maar” geldt voor de verkoop vanaf de woningbouworganisatie naar particulieren…
@Rob, stel dat een individu (stel een eigenaar van mijn woning na mij) inderdaad wil vorderen dat de akte conform de werkelijkheid is. Kan ik dan bijvoorbeeld aangeklaagd en/of aansprakelijk gesteld worden hiervoor ook al is dit 5, 10 of 20 jaar na de wijziging? En zo ja, is hier nog een verjaringstermijn van toepassing?
Ik ben zelf van plan hier nog lang te blijven wonen, het “probleem” zal dan ook niet snel naar boven komen…
@william, inderdaad die 100% had ik ook al ergens gelezen (raak beetje het overzicht krijgt waar ik wat lees op het moment… 🙂 ). Dit maakt het naast de (waarschijnlijk) enorme kosten ook op praktische haalbaarheid bijzonder lastig. Ik ga zeker niet 100% hypotheekhouders op hetzelfde moment bij elkaar krijgen. En stemmen ophalen door langs de deur te gaan zal wel niet toegestaan zijn?? :S
Carla, Rob, William,
wederom dank voor de uitvoerige reacties. De linkjes kan ik zeer waarderen, waarvoor dus dank! Hoewel deze in beginsel denk ik om wat anders gaat (al dan niet voldoende stemming voor het type besluit) is de quote die je aanhaalt van punt 4.2 interessant en inderdaad valt er te betwisten of mijn voorgenomen wijziging niet te veel onduidelijkheid brengt tov de bestaande splitsing…
Ook maak je zeker een terecht punt van het verloren gaan van afspraken over de jaren. We zijn twee jaar geleden van beheerder veranderd, met dit soort overdrachten kan ik me voorstellen dat er informatie verloren gaat…
Het bewust maken van een mogelijk nietig besluit is an sich inderdaad laakbaar, ben ik met je eens.
het citaat uit punt 4.8 is venijnig…
–> toestemming voor afwijkend gebruik is wat anders dan het wijzigen van de bestemming zelf… (!)
lees ik dit goed? Oftwel, ik mag het schuurtje als tuin gebruiken (per afgelopen vergadering besloten en toestemming verleent) maar ik mag niet de muren en het dak van het schuurtje weghalen (dit is dan dus het mogelijk nietige deel van de uitslag van de stemming)?
wordt vervolgt??? 🙂
groet, Wouter
William en Bob,
Bedankt wederom voor de aanvulling. Bob, fijn een dergelijke nuchtere kijk op de zaak te horen.
Ik denk dat het slim is dat ik een schriftelijke onderbouwing stuur aan de vve beheerder op basis van de argumenten (en jurisprudentie) die hier zijn genoemd. Hierin kan ik dan aangeven waarom ik denk dat verdere actie, en dus wijziging van de akte, niet nodig is.
Zal hier eens aan beginnen, wellicht post ik deze reactie hier nog wel even als uitkomst van de discussie tot nu en eventueel om te zien of dit volgens jullie compleet en overtuigend genoeg is.
Vriendelijke groet,
WouterHallo William,
Gaat het dus om de splitsingsakte en -tekening? Want dan komt het weer een beetje op de discussie in het begin toch?
@Bob schreef toen ook al iets van “conform akte en splitsingstekening betekent dat je het uitsluitend gebruik hebt van het vet omlijnde gedeelte. Natuurlijk heeft het stukje tekening een (beginsel)gebruik, maar je krijgt toestemming om te verbouwen (slopen).”
Daarna ging het over dat een koper verder niets te eisen heeft, hooguit iets wel of niet te accepteren.
Zo zul je altijd zien dat in een verkoopadvertentie staat “compacte en efficiënt ingerichte keuken” en dan ga je kijken blijkt het een krappe en matig uitgeruste keuken te betreffen…
Als dit een breekpunt voor iemand is, ziet die af van koop. Toch? Dan ga je toch niet claimen dat er iets niet klopt.
Ik snap wel dat min voorbeeld niet echt 1 op 1 is, maar zolang VOORAF voor een toekomstige koper maar duidelijk is wat er veranderd is en wat daarover de afspraak is zie ik geen bezwaar.
Inmiddels gaat het er volgens mij in mindere mate om wat ik nu uiteindelijk doe, maar of hetgeen ik wil afspreken met de vereniging juridisch houdbaar is.
vriendelijke groet,
Wouter
PS, ik merk in mijn reacties dat mijn bewoording en/of antwoord eventueel als “hard” kunnen overkomen. Ik hoop dat het wel meevalt, ik ben werkelijk op zoek naar een goede oplossing binnen alle redelijke en juridische grenzen.
Het is dus niet zo dat ik probeer koste wat kost alle tegenargumenten, of argumenten die in mijn nadeel zijn, probeer af te schieten. Ik zoek echt geldige punten en redenatie (het liefst jurisprudentie) om te kunnen beargumenteren hoe deze casus (in mijn voordeel) kan uit pakken 🙂@Rob,
hmm… sterk punt. Ik heb er even over na moeten denken maar is het niet zo dat ik dit impliciet al bedoelde?
Dus waar ik zeg dat ik niet wil dat het muurtje omvalt, doel ik op “het in het gevaar zijn van de hechtheid van het gebouw”. Mocht dit zo zijn (dus de muur zou kunnen omvallen) dan MAG ik dit niet zo doen volgens het reglement (naast dat ik dit natuurlijk persoonlijk ook niet WIL…)
Als ik echter de wijziging doorvoer en zorg draag dat de hechtheid van het geheel na aanpassing gewaarborgd blijft, doe ik toch alles netjes en zoals het hoort?
Immers, een verbouwing aan een woning waarbij een draagmuur (binnen/buiten/uitbouw) wordt “aangepast” (verwijderd/opengebroken) is eveneens een wijziging van de constructie van het gebouw. Zolang de hechtheid wordt gegarandeerd tijdens en na de wijziging (bijv. middels een stalen I-balk over de overspanning) is er toch niets aan de hand?
@Carla,
ik zal kijken of ik het blad ergens kan kopen…
Inhoudelijk draag je echter inderdaad nog al wat aan… (in mijn nadeel 🙁 )
Ik vraag me wel af van de eerste alinea, of het een én (1) én (2) én (3) moet zijn of is het een of/of/of. Dan nog, wat is “persoonlijk”? en wat is “voor herstel vatbaar”? Ruim begrip lijkt me…
Dan je punt betreft Openbare Registers, wat wordt hieronder verstaan? Ik meende hier een paar dagen terug ook iets dergelijks te hebben gelezen nietwaar? Overigens wat staat daar dan in, dat niet meer zou kloppen? Ik neem aan iets van erfgrens etc? Toch niet; dit is een schuur met een dak met bitumen toplaag en een muurtje van rode baksteen etc etc etc?
Hoor graag jullie kijk hier nog eens op!
vriendelijke groet,
Wouter
Carla, je hebt een goed punt. Natuurlijk loopt er vanalles door elkaar, en de opmerking betreft het dak dat niet meer gaat lekken zaait achteraf misschien wat verwarring.
Let wel dat ik niet heb aangegeven dat ik dit heb belooft, ik heb dit gekscherend gezegt! Zo staat het ook in die betreffende post… in mijn luchtigheid heb ik dit gezegt maar het slaat nergens op naturlijk. Ik had ook kunnen zeggen dat de stand van de planeten niet veranderd door mijn toedoen…
Het al dan niet omvallen van de muur is mijn “probleem” verder denk ik. Dit is nu niet ineens anders dan elke andere erfafscheiding toch? Stel, vve of niet, de houten schutting van jouw buurman valt om. Mogelijk zelfs als je er net langsloopt en deze komt bovenop jou… wat dan? Wordt het juridisch anders als de houten schutting een stenen muur is? En/of wordt het juridisch anders alsdeze muur onderdeel van een index is, die ik na toestemming van de ALV heb aangepast (onder voorwaarde dat alles voor eigen kosten en risico is, en dat eea veilig en netjes gebeurd).
De genoemde voorwaarden zijn nogal ruime begrippen natuurlijk. Ik bedoel hiermee niets anders dan de directe acties die ik doe om de gewenste aanpassing te realiseren. Gevolg schade en cascade acties/problemen kan ik niet zomaar overzien, ik heb ook geen risicoinventarisatie gedaan… hoever kun je/ moet je/ wil je hier mee gaan?
Dan nog over je punt betreft de wijziging waar het echt om gaat. Even vooraf, ik praat natuurlijk in mijn voordeel maar probeer dit wel met realistische argumenten te doen:
Ik heb NIET gevraagd om een wijziging van de splitsingsakte, noch heb ik gevraagd om toestemming voor de SLOOP van de schuurtjes, noch om het verwijderen van indexnummers.
Wat ik heb gevraagd is het aanpassen van bepaalde delen van de schuurtjes ten einde dit bij mijn tuinoppervlak te kunnen gebruiken.
Als de ALV dus voor stemt, hoeft dit wat mij betreft niet te betekenen dat de index moet vervallen. Ik ga de index aanpassen en anders gebruiken, niets meer, niets minder.
Wat betreft het gebruik van de index is een ander punt en kom ik er makkelijker mee weg denk ik op basis van de discussie hier en de jurisprudentie, zoals je ook zelf aangeeft. Een nagelstudio zou kunnen, dus een grasveld, bloemperk of openlucht fietsenstalling ook.
Waken voor een nietig besluit is zeker belangrijk. Ik zal zeker in gesprek gaan met de beheerder en eea doorspreken. Ben ook benieuwd naar zijn uitgebreidere argumentatie en mogelijk jurisprudentie waarop hij baseert dat dit wel via de notaris moet…
Verder heb ik er geen haast mee, alhoewel ik niet had gedacht dat dit er achterweg zou komen ná het besluit in de ALV… ik voorzag meer tijd en moeite in de feitelijke aanpassing van mijn tuin…
Vriendelijke groet wouterBob, william en carla, dank voor de aanvullende info. Gewoon goed om te weten wat een beetje jullie achtergrond is. De argumenten, of de discussies hier ansich, zullen verder inderdaad geen feitelijke overtuiging brengen maar wel goede redenatie en perspectief bieden. Zeker de verwijzingen naar de echte precedenten, zoals carla aanreikte, vind ik erg nuttig.
Je moet volgens mij vrij diep in de materie zitten dergelijke zaken te vinden, want met mijn ge-google vind ik ze niet…
Eventueel meerdere van dit soort vergelijkbare statements zijn dan natuurlijk ook welkom!
@rob, de schuurtjes die ik later heb bijgekocht waren inderdaad reeds onderdeel van de vve. Ik heb ze overgenomen van de woningbouwcorporatie die hier nogsteeds woningen in de verhuur heeft. Dit is inderdaad via de notaris afgehandeld.
Mijn voorstel om de schuurtjes aan te passen is van toepassing op zowel de schuurtjes die ik in mijn bezit kreeg bij aankoop van de woning, als die ik later heb bijgekocht.
De schuurtjes waren na de initiële splitsing in 2007 overgebleven, en niet aan een woning toegekend. Ik heb me laten vertellen dat dit te maken had met een verdeling van de gesplitste boven- en benedenwoningen en de samengevoegde woningen. (De gesplitste woningen kregen 1 schuurtje, de samengevoegde 2) Door de fysieke ligging van de schuurtjes bleken er kennelijk achter de rij woningen waar ik woon dus relatief teveel schuurtjes te staan. Ze hebben dit kennelijk toen maar zo gelaten…
Als er nog meer vragen zijn of iets is onduidelijk dan vul ik dat graag nog even aan!
Vriendelijke groet,
Wouter
Bob, william en carla,
Wederom dank voor de bijdragen! Denk dat dit een snelle en doeltreffende gedachtewisseling is zo!
@bob, de vergadering en stemming zijn reeds geweest. Ik heb de leden mijn plan toegelicht en de mogelijkheid tot vragen aan mij over het voornemen zijn geweest. Hierna is unaniem voor gestemd.
In hoeverre ALLES dan 100% duidelijk is, en volledig, blijft natuurlijk een lastige. Ik heb aangegeven de bestaande buitenmuur te laten staan indien mogelijk.
Omdat dit makkelijk is en omdat ik dan geen nieuwe erfafscheiding hoef neer te zetten. Behoud van het aanzicht is dan mooi meegenomen… stel nu echter dat ik die enkele muur niet goed kan stabiliseren en ik er geen vertouwen in heb dat deze bij een fikse wind eens in mijn tuin of in de brandgang terecht komt zal ik iets anders moeten verzinnen. Dit hebben we op voorhand in de vergadering niet besproken.
Nu heeft er niemand direct uitzicht op die muur, vanuit omliggende huizen. Dus ook niet mijn achterburen (die overigens geen onderdeel zijn van deze vve). Dus zelfs al zet ik er een schutting neer zal er waarschijnlijk niemand gaan “piepen”.
Overigens ben ik te allen tijde van plan mijn naaste buren (onderdeel vve) en mijn achterburen (geen vve) op de hoogte te brengen van wanneer ik wat doe, en eventuele wijzigingen hierin. Dit gewoonweg als goed nabuurschap.
@carla, dank voor de jurisprudentie. Zeker de eerste link is erg nuttig mbt het overtuigen van de vve beheerder.
Ook de tweede is een goeie, en waarschijlijk goed toepasbaar. Zoals ook bob aangeeft heeft niemand het geringste nadeel van mijn geplande actie. De “tegen” belangen zullen waarschijnlijk onvoldoende concreet zijn en/of persoonlijk. In elk geval niet van groot genoeg belang voor de vve om een dergelijk besluit te herroepen.
Nog een laatse vraag dan, zijn jullie zelf professionals in dit vakgebied? En indien jullie dit willen melden dan in welke hoedanigheid. Wellicht helpt dit hele verhaal mee in de onderbouwing voor de beheerder te kunnen meegaan zonder wijziging van de splitsingsakte.
Nogmaals dank voor deze nuttige en effectieve discussie. Zoals ik het nu zie moet het inderdaad gewoon prima zo te regelen zijn!
Mocht iemand nog toevoegingen hebben, ik houd de discussie in de gaten dus reageer dan vooral nog. Ik zal tevens posten hoe het verdere verloop en de besluitvorming in mijn specifieke geval gaat!
Groet, wouterHoi Bob,
De tekst komt nagenoeg exact overeen! Hier de exacte tekst:
(Er staat eerst een soortgelijke tekst wat over mijn woning zelf gaat, dan komen de beschrijvingen van de schuurtjes)
Het appartementsrecht, omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de nabij gelegen berging, gelegen op de begane grond, kadastraal bekend gemeente xxx , sectie A, complexaanduiding xxx, appartementindex xxx, uitmakende het vier/elfduizend drie en negentigste (4/11093ste) aandeel in de hiervoor omschreven gemeenschap hierna te noemen: “het registergoed” en/of “het verkochte”, door de koper te gebruiken als woonhuis respectivelijk berging.
Als ik jouw verhaal zo lees, ook betreft de “koninklijke weg”, is dit gewoonweg geen realistische optie voor mij… mocht iemand hier nog anders over denken hoor ik dat graag!
Dan ben ik verder nog wel benieuwd hoe eea vastgelegd dient te worden naar de vereniging omtrent het stellen dat het schuurtje intact blijft qua functie (geheel eens dat je op de exacte plek van de index nummers volgens de splitsingstekening spullen kan “bergen”) maar dat deze specifieke berging dus een iets gewijzigd uiterlijk heeft dan de omliggende bergingen…
Groet, wouterBob en Carla, dank voor de reacties.
Ik begrijp het punt van Carla. Mijn boerenverstand komt echter meer overeen met Bob’s laatste punt. En niet alleen omdat dit mij gunstiger uitkomt 😉
Even uitgaande dat we het zo zouden doen, heeft carla in principe een punt: feitelijk is de splitsingsakte onjuist op het punt van de bestemming van in dit geval 3 index nummers.
Echter, is er een overeenkomst met de vereniging gemaakt waar we dan vastleggen dat dit “alternatieve ” gebruik van de indexen wordt toegestaan. Uiteraard zal een toekomstige koper van deze afspraak op de hoogte gebracht moeten worden.
Of hij/zij dit wel of niet accepteert en overneemt is een tweede en ligt volledig bij hen zelf. Dit lijkt me in beginsel hetzelfde als dat je van een woning die je wilt kopen accepteert dat deze bijvoorbeeld onder een vve valt of accepteert dat een stuk tuin/grond gepacht wordt… (of zie ik dat te simpel)?
De vraag is dan uiteindelijk: mag ik (wettelijk) een dergelijke afspraak binnen de vve maken waarbij een ieder dus accepteert (impliciet bij de stemming onlangs om de verbouwing toe te staan) dat de splitsingsakte een feitelijke onjuistheid bevat na het aanpassen van de schuurtjes. Of is het zelfs mogelijk dat de stemming “te kort door de bocht” is geweest?
Mocht zo’n afspraak gemaakt kunnen worden, kan dit dan “gewoon” onderling of moet dit notarieel vastgelegd worden?
Dan nog even terug naar de optie om het volgens het boekje te doen, dus akte wijzigen… moet dit echt zo lastig als in de bovenstaande link? Iedereen is al akkoord dus moet er dan nog een procedure worden doorlopen van concept nieuwe akte, die door iedereen weer goedgekeurd dient te worden, etc etc…?
Het gaat hier bovendien niet om een wezenlijk deel van het gezamenlijk complex, en niet om het hoofdgebouw en/of de bestemming “wonen”. Geeft dat bijvoorbeeld nog een mogelijkheid om eea versimpeld door te voeren?
Vriendelijke groet, wouterHoi Willem,
Helemaal correct, schuurtjes zijn gemeenschappelijk bezit en onderhoud is voor rekening van de VVE.
Mijn punt was gekscherend al; als ik een “aanpassing” aan de schuurtjes doe garandeer ik dat er geen lekkage meer kan ontstaan aan het dak. Ook het voegwerk van de muren hoeft niet onderhouden te worden. (uitgezonderd de buitenmuren die blijven staan).
De link voor het wijzigen van de splitsingsakte had ik al gevonden en doorgelezen. Dit was voor mij reden te meer om de notaris te willen omzeilen, vanwege de complexiteit dus alleen al…
Het tienvoudige van de kosten had ik niet gevonden, en als het daar op neerkomt kunnen we wel ophouden want dan kan het nooit uit… 🙁
Voor de beeldvorming, ik betaal 2,- p/m per schuurtje. Dus 6,- p/m totaal waarvoor dan de splitsingsakte gewijzigd zou moeten worden. Kan niet zo zijn toch dat dit dan tussen de 6-7k aan notariskosten gaat kosten?!Hallo William,
Dank voor de snelle reactie!
Betreft je eerste punt, wat mij betreft betaal ik de servicekosten gewoon door. Wellicht was dat niet helder in mijn eerste “oplossing”. Dus door te doen alsof de schuurtjes er gewoon staan… uiteraard betaal ik op mijn beurt dan de servicekosten door (hoewel er feitelijk geen onderhoud meer gepleegd hoeft te worden).
Een koper na mij, zal denk ik deze kosten ook voor lief nemen gezien de tuin-winst. Mocht dit niet zo zijn, kan je natuurlijk dan alsnog een dergelijke formaliteit doorvoeren omdat je dan toch bij een notaris zit voor de overdracht van de woning…
Wat bedoel je verder met je argument dat de ALV nu in principe heeft gestemd voor het verwijderen van een deel van het gebouw? Daar is inderdaad niets op tegen, maar zit er nog een voordeel in (zonder notaris?) 🙂
Advies inwinnen bij de notaris is natuurlijk een goed punt. Ik kan overigens niet kiezen want er zit een project notaris op het geheel… Ik weet niet wat de kosten voor advies zijn, maar ik heb de kosten voor het wijzigen van de splitsingsakte tussen de 600-750 geschat. Dit is mijn perceptie van veel (extra) geld voor een (mogelijk onnodige?) formaliteit.
nogmaals bedankt!
groet, Wouter
