[mvanw]

(Jammer van de storing, maar dan doen we nogmaals een poging…)

Geachte forum leden…

Mede door de spook verhalen op het forum, hoe het niet moet, nu een vraag over hoe het wel zou moeten. Ons bestuur zit nog heel lang (± 1,5 jaar), en wil het wel op de juiste manier doen. Vandaar het beroep op jullie expertise over hoe e.e.a. aan te vliegen en door de ALV heen te loodsen.

Globaal bestaat onze vve uit 100+ appartementen waarvan de helft als bovenwoning en de andere helft als onderwoning. Verder hebben we model reglement 1992 en is alles gemeenschappelijk, behalve de fietsenstalling voor boven.

Nu komt het, op de laatste ALV is besloten dat een paar bewoners op eigen verzoek zouden gaan informeren naar de kosten en mogelijkheden voor het aanpassen van de raam partijen van de boven woningen. (En zoals Rob reeds opmerkte voor deze rubriek verdween, dit is niet vanwege slijtage of onderhoud.
D voorstel it is omdat de ramen door bewoners niet of amper te doen zijn en de glazenwasser dit niet meer mocht (arbo) of wilde doen, en zonder absurde aanpassingen aan het pand (reling of overhang constructie) was het gevraagde bedrag voor slechts de helft maar kunnen doen te hoog voor velen)

Kort samen gevat, boven heeft nu schuif ramen en men wil dit gaan aanpassen voor draai-kantel ramen. Ver lijkt het er op dat de bewoner(s) redelijk ver zijn met het voor uitzoeken, en voor we in gesprek gaan met hun over hoe dit te brengen op de ALV, lijkt het mij wel handig dat we weten wat wel en niet kan, en hoe dit de bij de leden over te brengen.

1. De ramen, huidig dan wel nieuwe behoren tot de schil en behoren tot de gemeenschappelijke delen van de vve.
2. Aangezien deze tot de gemeenschappelijke delen behoren en er geen verdere splitsing is, moet een gekwalificeerde meerderheid van alle leden (boven en beneden) voor zijn en/of aanwezig op de ALV
3. De kosten voor het aanpassen komt op rekening van de betreffende eigenaren van de boven woningen. De vve draagt hier zelf niet aan mee.
4. Eventueel onderhoud zal wederom door de vve (alle leden) in de toekomst bekostigd worden.

Dit is kort hoe ik denk dat het zou moeten zijn. Hiermee kunnen we het gesprek aan en geen plannen hoe dit te gaan brengen op de ALV.
Mocht ik iets vergeten, verkeerd zien of als iemand ervaring of tips hiermee heeft, dan hoor ik dit graag.

Mvg

Marlon

[Rob]

Persoonlijk ben ik het in deze kwestie geheel niet eens met punt 3
Aangezien de ramen en kozijnen onder de gemeenschappelijke zaken vallen is de VvE verantwoordelijk voor het onderhoud van de ramen en kozijnen, en dus ook het schoon maken/houden daarvan.
Kennelijk is dat vrij lastig en wil men daar iets aan gaan doen.
In principe is de keuze dus: 1. we kunnen er niet bij dus we doen er niets meer aan waardoor de boel verwaarloosd, 2. het aanbrengen van een reling of overhangconstructie of 3. het vervangen van alle schuiframen voor kantelramen.
Naar mijn mening zullen de kosten voor de oplossing voor de VvE zijn, en niet alleen voor de bewoners van de bovenwoningen.

[Carla]

Beste Marlon,
Ik ga een heel eind met je mee.
Toch ook is het voor een goede kijk op de ontwikkelingen, zoals deze zich voordoen in jullie appartementencomplex handig nog wat nadere details te kennen.
Zoals:
A…Begrijp ik het goed dat tot heden de ramen wél werden gewassen? Zo ja, hoe dan? En hoeveel verdiepingen heeft het gebouw? En waren deze kosten voor de VvE?
B…Leeft de wens om de schuiframen te veranderen in kiep/kantelramen bij alle eigenaars van de bovenste verdieping(en)?
C…Komt deze wens uitsluitend voort uit het schoonmaakprobleem of zijn er nog meer argumenten? En zo ja, welke?
Zie je reactie graag.
Met vriendelijke groet,
Carla.

[mvanw]

Hallo Rob, Carla…
Je opties zijn juist. 1. Niets doen (of zelf), ramen vervangen (word onderzocht) of een aanpassing t.b.v. glasbewassing door middel van een reling of overhang constructie.
Want de ramen werden gedaan in het verleden. Of het voor mijn tijd al gebeurde weet ik niet, maar begin 2011 is inderdaad op de ALV gekozen voor een glasbewassing enkel voor de boven woningen, en werd dit apart verrekend door een extra maandelijkse bijdrage van de boven bewoners. Vanwege ‘slechte’ communicatie tussen over planning en uitvoer tussen beheerder/glazenwasser/bewoners, in combinatie met klachten, is de glasbewassing weer stop gezet op de laatste ALV.
Het complex loopt rond en zijn 2 woningen op elkaar met de bovenwoningen op de 2e en 3e woonlaag. De ramen waar we het over hebben zitten aan de buitenzijde waar de beneden woningen een uitstekend balkon hebben van bijna 5 meter, dus dit gebeurde met een hoogwerker
De slaapkamer ramen (2e woonlaag) zijn geen probleem. De woonkamer ramen (3e woonlaag) liggen verdiept met een vlakke rand van een meter breed, waarover de glazenwasser heen liep, na uit het bakje van de hoogwerker te zijn gestapt. Dit is waarschijnlijk ook het punt waarom deze dit niet meer mag/kan/wil. (en misschien wel terecht ook)
Woonkamer ramen kunnen zelf gedaan worden, als de bewoner ‘moedig’ genoeg is, de slaapkamer ramen moeten er uit getild worden of kunnen met veel kunst en vliegwerk gedaan worden, wat ook door bewoners al gedaan word.
Of iedereen deze wijziging wil, durf ik niet te zeggen, in het verleden waren er ook al mensen tegen de glazenwasser , dus op de ALV zal dit blijken. Waarschijnlijk zullenn de kosten voor nieuwe ramen te hoog zijn voor veel . Geschat is €5000 tot €6500 euro voor alles.
Het mooie is ook dat een eventueel plan B, het treffen van voorzieningen ten behoeven van glasbewassing nooit door de leden gevraagd of geopperd is. Op de ALV is alleen het ontbreken hiervan als één van de oorzaken genoemt voor het niet mogen uitvoeren van glasbewassing. Hierna is meteen door de bewoners afgesproken het vervangen van de raampartijen te gaan onderzoeken…
Maar nu ik dit zo lees, denk ik dat we plan B toch maar eens gaan uitzoeken als alternatief..
Maar stel we zouden toch graag een alternatief willen, dan geld voor plan B hetzelfde als de ramen.
1. De eventuele aanpassing komt aan/op de schil, dus een gekwalificeerde meerderheid moet voor zijn. (alle leden onder en boven)
2. Het onderhouden en de bijhorende kosten hiervan komt voor rekening van de vve, dus alle leden betalen hier aan mee. (onder en boven)
3. Beneden woningen hebben hier niets aan, dus zullen de kosten van plan B voor de bovenwoningen moeten komen, die er wel van profiteren.
Ik ken lang niet alle bewoners, maar indien er door onder bewoners kosten voor raampartijen en/of aanpassingen t.b.v. glasbewassing van de bovenwoningen zijn, gaat dit nooit en te nimmer door de ALV heenkomen. Nogmaals, er is absoluut geen bouwtechnische noodzaak de ramen aan te passen.
En de beneden bewoners, hebben buiten andere kosten voor onderhoud en een iets gewijzigd aanzicht van het complex totaal geen voordeel of profijt van zowel ramen of aanpassing.
Vandaar de stelling dat de rekening voor aanpassing , hoe dan ook voor de boven bewoners is..
Mvg
Marlon

[Carla]

Beste Marlon,
Dank voor je uitgebreide reactie. Met je aanvullende info ontstaat er iets meer duidelijkheid. Althans voor mij en voor wat het waard is.
Om te beginnen….er was een goede regeling met betrekking tot het wassen van de ramen waar eigenaars niet zelf bij konden komen. Prima.
Totdat…..en hier ligt een cruciale punt ( m.i.) Er was sprake van slechte communicatie over planning en uitvoering én er waren klachten van andere aard.
Toe is de glas bewassing stop gezet. Ik neem aan dat dit een besluit van de VvE is geweest.
Kijk, dat de man uit zijn bakje stapte om op de regel van 1 mtr. breed zijn werkzaamheden voort te zetten is natuurlijk ongeoorloofd in verband met veiligheid enz ( de Arbowet ).
Ik denk dat over al de door jou genoemde punten gecommuniceerd had kunnen worden.
Zowel over de klachten, de planning én met de gecontracteerde glazenwasser over zijn handelen.
Of dat inderdaad heeft plaats gevonden, weet ik niet.
Zo ja, dan neem ik aan dat jullie niet het gewenste resultaat hebben kunnen bereiken.
Zo nee, dan vind ik het een manco in de gehele casus.
Uiteindelijk, hoe dan ook, zit de VvE nu met het probleem van hoe verder.
Want inderdaad, zoals al geopperd, behoort het wassen van de ramen tot de verantwoordelijkheid van de gehele VvE. Iets wat nu achterwege blijft.
De oplossing ligt dus meer, naar mijn idee, in een voortzetting van de eerdere situatie. Het is niet onmogelijk, voor een professioneel bedrijf om de ramen van de verdiepingen te reinigen. Dat is immers gebleken. Even zo de afspraken over een juiste kostenverdeling voor hen die dit aangaat.
Maar goed, je hebt ook te maken met een idee vanuit de eigenaars nl. de ramen te vervangen door kiep/kantelramen. Zoals afgesproken zijn ze dat zelf gaan onderzoeken en kan er een voorstel verwacht worden welke aan de leden van de VvE kan worden voorgesteld.
( of deze wens werkelijk alles te maken heeft met al het voorgaande, kan ik niet inschatten )
Wanneer die weg de voorkeur heeft van de leden dan heb je te maken met diverse punten uit het M.R. 1992., waar je even heel goed naar moet kijken. Want het zijn kosten die niets met het onderhoud te maken hebben. Maar dat wist je al.
Art. 14 om te beginnen. Dan art. 38: lid 7 ( m.n. eerst zorgen dat de benodigde gelden in kas zijn, o.v.v. de overeengekomen bestemming. )
En ja, mocht dit worden aangenomen dan behoren de nieuwe ramen eveneens tot de schil en dus ter verantwoording van de VvE. ( wat ga je doen wanneer iemand ook die ramen niet gaat wassen? ) ( plaagstootje ) 😉
Mocht het worden verworpen, dan zou ik toch nog eens even verder gaan kijken of er bedrijven zijn die de bovenste ramen wil en kan wassen op een verantwoorde wijze.
( zelf zou ik hier prio aan geven )
Het is misschien een beetje de bekende koe in de k… kijken, maar achteraf bezien was het wellicht beter geweest dat de VvE in zijn totaliteit ( begin van oprichting ) had besloten haar verantwoordelijk te nemen en zorg had gedragen voor het een deugdelijk bedrijf die naar behoren zijn taak uit moet voeren.
Ik hoop dat je er wat verder mee komt en de VvE de juiste afweging kan gaan maken.
Met vriendelijke groet,
Carla.

[Rob]

Als eerste valt me op dat er nog steeds veel eigenaren niet helemaal begrijpen dat zij lid zijn van een VvE en derhalve gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van het gehele gebouw.
Wellicht is het nodig om de onder bewoners daarvan te overtuigen 😉
“Want de ramen werden gedaan in het verleden. Of het voor mijn tijd al gebeurde weet ik niet, maar begin 2011 is inderdaad op de ALV gekozen voor een glasbewassing enkel voor de boven woningen, en werd dit apart verrekend door een extra maandelijkse bijdrage van de boven bewoners.”
Op grond van welk artikel uit jullie splitsingsakte was/is het dan toegestaan om een bepaalde groep eigenaren een extra bijdrage te laten betalen voor deze werkzaamheden?
Dat lijkt mij toch echt in strijd met art. 3 lid 1a en dus een nietig besluit.
Carla, ik ben helaas nog steeds niet overtuigd van de relatie tussen art. 14 en 38 😉
Naar mijn idee heeft art. 14 betrekking op individuele verzoeken van een eigenaar/eigenaren om veranderingen aan te brengen in het gebouw.
De vergadering is dan bevoegd om die toestemming te geven en kan daar eveneens voorwaarden aan verbinden.
Wanneer niet alle eigenaren mee willen doen blijft nog steeds het probleem van de onbereikbare ramen aanwezig.
Daar de ramen en kozijnen gemeenschappelijke zaken zijn is dat toch echt een probleem van de gezamenlijke eigenaren.
Artikel 38 ziet naar mijn idee alleen toe op besluiten tot uitgaven die buiten het onderhoud vallen.
Ik ben van mening dat alle eigenaren er belang bij hebben dat alle ramen en kozijnen van het gebouw op een normale manier bereikbaar en te onderhouden zijn.
Wanneer er geen andere mogelijkheid is om dat voor elkaar te krijgen dan het wijzigen van de raampartijen ben ik persoonlijk van mening dat de vergadering hiertoe mag besluiten en eventuele kosten o.g.v. art. 3 lid 1b voor de gezamenlijke eigenaars zijn !

[Carla]

Beste Rob,
Even kort:
Er is geen relatie tussen art. 14 en art 38. Die suggestie heb ik, hoop ik, ook niet gewekt. Art 14, daar verwees ik naar om niet voorbij te gaan aan het architectonisch uiterlijk van het gebouw. Meer niet.
Verder ben ik van mening, dat het besluit van de VvE, genomen in 2011, redelijk en billijk genoemd mag worden.
Art 38, lid 5 gaat over uitgaven die buiten het onderhoud vallen, dat klopt. Echter de ( eventueel ) geplande uitgaven voor andere ramen, gaan niet uit de grote pot ( om het zo maar even te zeggen ) maar komen toe aan de eigenaars die dit wensen ( een persoonlijke wens dus )
Dan gaat art 38, m.n. lid 7 en 8 in werking.
Nu gebleken is dat de, bovenste, ramen niet onbereikbaar zijn voor een glazenwasser, zou ik zelf er alles aan doen om de situatie van 2011 te gaan herstellen. En ben ik van mening dat het vervangen van de ramen een nogal ingrijpende en kostbare actie is, louter vanwege een schoonmaakprobleem.( ! )

[Rob]

Waarom vindt jij het dan redelijk en billijk als er een besluit wordt genomen dat in strijd is met de splitsingsakte?
Zelf woon ik op de bovenste etage, mijn mechanische ventilatie en afzuigkap gaan direct door een aparte pijp door het dak.
Toch moet ik meebetalen aan het onderhoud en stroomverbruik van de gemeenschappelijke afzuigkanalen voor de appartementen op de onderliggende appartementen.
In principe dus even onredelijk en onbillijk, maar……….. zo hebben ze dat destijds nu eenmaal vastgelegd in de splitsingsakte.
Dat wist ik toen ik het appartement kocht en zal me daar dus aan moeten houden of ………. proberen de VvE zover te krijgen de splitsingsakte te veranderen.
Ik denk echt dat je art. 38 los moet zien van “wensen” van eigenaren.
Bij wensen van eigenaren volstaan volgens mij art. 9 lid 2 en art. 14 voldoende.
Alleen wanneer men als VvE besluit tot buiten het onderhoud vallende uitgaven komt men pas bij artikel 38 lid 5 t/m 8 terecht.
Alleen “De eigenaar die van zodanige maatregel geen voordeel trekt is niet verplicht in de kosten hiervan bij te dragen”
Dan kom je dus wéér in de moeilijke discussie wanneer iemand wel of geen voordeel trekt.
Wanneer normaal onderhoud daardoor anders niet mogelijk is en de onderhoudsstaat daardoor verslechterd is het een zaak van de gezamenlijke eigenaars om daar een oplossing voor te vinden.
Ik blijf nog van mening dat bij een gezamenlijk probleem een gezamenlijke kostenverdeling hoort.
Wanneer de ramen weer door een extern bedrijf worden gedaan moet dat natuurlijk wel kunnen zonder halsbrekende toeren uit te halen zoals uit het bakje van de hoogwerker te stappen (wat uiteraard tegenwoordig ook verboden is 😉
In mijn vorige VvE vielen de ramen en kozijnen onder het privégedeelte en dat maakt het toch een stuk eenvoudiger allemaal kan ik wel zeggen 😉

[Carla]

Beste Rob,
Hier verschil ik van mening met jou. Dat is niet erg, de vragensteller in deze kwestie zal haar/zijn eigen conclusies moeten trekken uit de geboden reacties. Welke uiteindelijk worden geplaatst door zeer betrokken leken. Voor een min of meer sluitend antwoord zal hij/zij zich, indien gewenst, beter kunnen wenden tot een professional.
Onze VvE heeft b.v. daarvoor een overeenkomst afgesloten met Rijssenbeek Advocaten. ( OJD = Overeenkomst Juridische Dienstverlening ) Ideaal.
Je vergelijking met het deel van ‘ jouw’ mechanische ventilatie, gaat in mijn beleving niet op ten aanzien van de casus waar het hier over gaat. het is immers niet ‘jouw mechanische ventilatie’, maar een deel van het totale systeem. Dat je daarvoor bijdraagt in de daaraan verbonden stroom kosten kan ik niet onredelijk c.q. onbillijk noemen.
Ik zie wel relevantie met art. 9, lid 2. Goed dat je dit noemt.
Met vriendelijke groet,
Carla

[Rob]

Hoi Carla, het is zeker nier erg om van mening te verschillen.
Gezien de verschillen die je soms tegenkomt in diverse jurisprudentie komen meningsverschillen ook zelfs voor in juridische kringen 😉
Wat betreft mijn situatie probeerde ik eigenlijk duidelijk te maken dat de mechanische ventilatie van ons appartement geheel los staat van de totale installatie van de onderliggende appartementen.
Er is geen enkele verbinding met die installatie!
Groetjes Rob

[Carla]

Hoi Rob,
Zo zie je maar weer waar de verschillen kunnen liggen. Ik woon ook op de bovenste verdieping ( vier woonlagen ) en voor zover ik het kan nagaan staan de mechanische ventilaties van elke woning in verbinding met het kanaal wat uiteindelijk uitkomt op het dak.
Met als gevolg dat elke eigenaar verantwoordelijk is voor het schoonhouden van de kanalen ‘achter de voordeur ‘ ( in huis dus ) en de VvE voor het algemene kanaal tot en met de afvoerpijp op het dak.
Vandaar dat het niet is toegestaan gebruik te maken van een afzuigkap mét motor.
Anders ontstaat er een ‘overdruk’ waardoor b.v. kook luchten bij de ander naar binnen kunnen slaan.
Wat ik me wel afvraag of dan bij jou elk appartement een eigen afvoerpijpje op het dak heeft?
Dit is natuurlijk volkomen off-topic, maar ik ben nu eenmaal nieuwsgierig van aard. 😉
Met vriendelijke groet,
Carla.

[Rob]

Hoi Carla,
Alleen de appartementen op de bovenste etage hebben een los staande installatie.
De andere appartementen zitten zoals bij jou op een gezamenlijk kanaal met één dakdoorvoer.
Ondanks dat de bovenste appartementen dus geheel los zitten, en dus op geen enkele wijze gebruik maken van dat kanaal moeten die eigenaren toch meebetalen aan het schoonmaken daarvan 😉 🙂

[Carla]

Thanks Rob, voor je bereidwilligheid mijn nieuwsgierigheid te bevredigen.;-)

[Rob]

Carla, inderdaad is het ideaal als je bijgestaan wordt door een advocaat.
Maar ook dan nog kan, zoals blijkt uit onderstaande jurisprudentie door een rechter in het nadeel van de VvE worden beslist.
Zelfs een VvE met dezelfde advocaat als jullie 😉
Deze jurisprudentie is ook een mooi voorbeeld voor zelfwerkzaamheid, redelijkheid en billijkheid en moeilijk bereikbare kozijnen.
Eerste aanleg
http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBDOR:2009:BH3102
Hoger beroep
http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHSGR:2010:1772

[mvanw]

Hoi Rob, Carla..
Dank voor de antwoorden. De wijze waarop deze discussie loopt, is precies waar ik op hoopte, aangezien de materie redelijk complex is en je zo iets ‘verkeerd’ leest of interpreteert.
Vandaar dat ik dit liever voor een vergadering of besluit vraag, dan erna.
Er is bij ons geen regel in de splitsingsakte of HHR die toestaat bepaalde bewoners extra te belasten, wel staat in het MR een jullie bekend artikel nl. art.38 sub 8 “….De eigenaar die van zodanige maatregel geen voordeel trekt is niet verplicht in de kosten hiervan bij te dragen.”
De beneden woningen hebben op de 1e woonlaag naar binnen open slaande deuren die ze zelf kunnen schoonmaken. Zij hebben totaal geen profijt, en een glazen wasser voor beneden zou ook weer praktische problemen geven, aangezien de balkons verhoogd en zwevend zijn, en redelijk afgesloten voor toegang van buiten af. Met andere woorden, is ook niet heel werkbaar.
Waarschijnlijk is daarom toen besloten dat deze extra kosten voor de boven bewoners zijn. Kan me ook niet herinneren dat hiertegen bezwaar gemaakt is door de leden. Ook blijkt uit een gesprek met een bewoner die hier wat langer woont, dat schijnbaar de ramen vanaf het begin dus voor de eigen verantwoordelijkheid zijn geweest. De rest van de gemeenschappelijke ramen in de entrees, liften en trappenhuizen lopen via de schoonmaak en worden door alle leden evenredig betaald
Wat betreft de klachten, waarom weer ‘democratisch’ besloten is de glasbewassing te stoppen, is dat te vaak de planning de mist in ging. (buiten klachten over het schoonmaken zelf) Deze planning zou jaarlijks vast gesteld moeten worden, maar werd vaak pas de week voor dat ze gingen komen door gegeven, wat niet echt veel tijd is de leden in te lichten.
En dan ook nog van ze kunnen komen maandag tot donderdag. Dit lijkt niet heel erg, maar wij moeten dus wel de buitenste ramen op een kier zetten en zonwering en rolluiken omhoog houden. En dan deed een hoogwerker het weer niet, kwamen ze toch weer op vrijdag of een week later, met als gevolg dat de helft de ramen al weer dicht had of de rolluiken gesloten. Het begon goed, maar werd steeds meer een hopeloze situatie, met van 4x per jaar naar 2x per jaar naar stop er maar mee.
Hoe meer we er in duiken, hoe meer haken en ogen er aan lijken te (komen) zitten. Het leek zo simpel, willen we andere ramen ja/nee. Meerderheid beslist, maar dat is het dus al lang niet meer. En voor elk artikel dat a zegt is weer een tegen artikel dat b zegt.
Ik ga dit binnenkort na de vakantie maar eens bij de rest van het bestuur in schieten en een gesprek plannen bij de beheerder, kijken wat hun er van denken en dan de alternatieven maar eens uitwerken.
Hierna mag de bewoner op de koffie komen…
Mvg Marlon

[Auteur]

Berichten