[Rob]

Onlangs verscheen in een andere discussie deze uitspraak.
Het gaat mij nu om punt 2.2 van deze uitspraak.

Citaat:

Op 14 november 2022 zijn de leden van de VvE in de vergadering bijeengeweest. Tijdens deze vergadering zijn onder andere de besluiten genomen over het verlenen van décharge en het vaststellen van de jaarstukken over 2021, waaronder de jaarrekening 2021 en daarmee de reservering over 2021 aan het reservefonds en het aanzuiveren van het exploitatietekort 2021 met een extra bijdrage van de eigenaren tot een bedrag van € 11.000,00. In de notulen van de vergadering van eigenaars van 14 november 2022 staat hierover het volgende.

“Wie is er tegen om het bestuur dechargeren? 3 eigenaren zijn tegen. Het voorstel wordt niet aangenomen. Dit betekent dat aan het bestuur decharge wordt verleend over het gevoerde financiële beleid m.b.t. boekjaar 2021.”

en

“Voorstel 1: om dotatie te verhogen conform de berekening van de kascie. en dat het exploitatietekort € 25.000 wordt over 2021?
Hier zijn slechts 2 eigenaren voor. Het voorstel is niet aangenomen.”

en

“Voorstel 2: exploitatietekort 2021 van ruim € 11.000 aanzuiveren door de eigenaren?
Dit voorstel wordt door een ieder aangenomen, nadat voorstel 1 te weinig voorstemmen heeft gekregen.”

In deze VvE was het Modelreglement 1983 van toepassing waar in artikel 4 lid 4 is bepaalt::
“Indien over enig boekjaar de definitieve bijdragen de voorschotbijdragen te boven gaan, moeten de eigenaars dit tekort binnen een maand na de vaststelling van de exploitatierekening aanzuiveren.”

Dan rijst de vraag welke beslissingsruimte de ALV nog had ten aanzien van het aanzuiveren van een eenmaal vastgesteld exploitatietekort.

De formulering “moeten de eigenaars dit tekort aanzuiveren” is dwingend en wijst erop dat het aanzuiveren van een vastgesteld tekort geen vrijblijvende keuze van de ALV is.

Het interessante is dat de rechter vervolgens wél oordeelt dat de dotatie aan het reservefonds te laag was.
De reservering voor 2021 wordt daarom nietig verklaard en de VvE zal een nieuw besluit moeten nemen waarin een juiste reservering wordt vastgesteld.
Daarmee laat de uitspraak naar mijn mening een relevante vraag onbeantwoord.
Als de hogere, juridisch vereiste dotatie leidt tot een hoger exploitatietekort, waarbij in de vergadering kennelijk werd uitgegaan van een tekort van €25.000 bij de door de kascommissie voorgestelde hogere dotatie, dan volgt uit artikel 4 lid 4 dat ook dát tekort door de eigenaars moet worden aangezuiverd.

Juist op dat punt vind ik de uitspraak opmerkelijk: de rechter verklaart de vastgestelde reservering te laag en dus nietig, maar bespreekt niet wat het gevolg daarvan is voor de vastgestelde exploitatierekening en het daarin opgenomen exploitatietekort.

[VvE-stem]

Wat een nutteloze rechtszaak

Citaat:

3.12
Partijen hebben allebei voor een deel gelijk gekregen. De kantonrechter zal daarom de proceskosten tussen partijen compenseren, waardoor ieder de eigen kosten draagt.

Bovendien vind ik het ook een onduidelijke zaak

Citaat:

3.7
Daarnaast is de kantonrechter met [verzoeker] van oordeel dat deze wijze van reserveren strijdig is met de wet. Dat de kosten gelijkmatig moeten worden toegerekend aan de onderscheiden jaren, houdt naar het oordeel van de kantonrechter tevens in dat de reservering zo moet worden vastgesteld dat elk jaar eenzelfde bedrag wordt gereserveerd.

Alsof het dus niet een te laag spaarbedrag is, maar dat de vorm van het MJOP niet voldoet aan de eis. Alsof dat relevant is in het verhaal van de verzoeker. Bestuur en kascommissie hebben duidelijk niks beter te doen dan het met elkaar oneens zijn en vallen de rechtstaat hiermee lastig.

[Rob]

De kwalificaties “nutteloze rechtszaak” en “de rechtsstaat lastigvallen” brengen volgens mij niemand veel verder.
Wat mij betreft leidt het ook af van het juridische punt uit deze uitspraak dat ik ter sprake wil brengen.

Dat iemand van mening is dat de procedure “nutteloos” was, is wat mij betreft ook niet echt relevant.
De kantonrechter heeft immers wél een besluit van de VvE nietig verklaard, namelijk de vaststelling van de jaarlijkse reservering. De rechter oordeelt dus dat de VvE op dat punt niet conform de wettelijke eisen heeft gehandeld.

Waar het in deze discussie wat mij betreft om zou moeten gaan, is wat er vervolgens met de exploitatierekening gebeurt.
De rechter verklaart de reservering voor 2021 nietig en bepaalt dat er een nieuw besluit over de reservering moet komen.

Daarmee blijft naar mijn idee een interessante vraag liggen: als bij een nieuw besluit een hogere, wettelijk vereiste reservering moet worden vastgesteld en daardoor het exploitatietekort hoger uitvalt, wat betekent dat dan voor MR1983 artikel 4 lid 4, waarin staat dat de eigenaars een vastgesteld tekort moeten aanzuiveren?

[VvE-stem]

Citaat:

De kwalificaties “nutteloze rechtszaak” en “de rechtsstaat lastigvallen” brengen volgens mij niemand veel verder.
Wat mij betreft leidt het ook af van het juridische punt uit deze uitspraak dat ik ter sprake wil brengen.

Dat is jouw mening, maar het gelijk staat aan mijn kant. Men moet niet voor ieder meningsverschil naar de rechter rennen. Zeker in deze zaak niet waar niemand volledig gelijk heeft gekregen en het iedereen tijd en geld heeft gekost incl de VvE maar niemand er privé of namens de VvE iets heeft gewonnen. Kortom, nutteloos. De VvE moet nog steeds de financien oplossen, dus welk doel heeft de kascommissie hier nu mee bereikt? Dat een ALV opnieuw gaat stemmen over een paar tienduizendjes.

Citaat:

Dat iemand van mening is dat de procedure “nutteloos” was, is wat mij betreft ook niet echt relevant.

Natuurlijk is dat relevant. Er is in de VvE wereld een toename van meningsverschillen die bij de rechter wordt uitgevochten en dat moet stoppen. Men moet gewoon beter leren om met elkaar samen te werken.

Citaat:

Daarmee blijft naar mijn idee een interessante vraag liggen: als bij een nieuw besluit een hogere, wettelijk vereiste reservering moet worden vastgesteld en daardoor het exploitatietekort hoger uitvalt, wat betekent dat dan voor MR1983 artikel 4 lid 4, waarin staat dat de eigenaars een vastgesteld tekort moeten aanzuiveren?

Dan heb ik eroverheen gelezen dat de rechter van mening was dat het tekort hoger moet uitvallen. Ik las:

Citaat:

3.7
Daarnaast is de kantonrechter met [verzoeker] van oordeel dat deze wijze van reserveren strijdig is met de wet. Dat de kosten gelijkmatig moeten worden toegerekend aan de onderscheiden jaren, houdt naar het oordeel van de kantonrechter tevens in dat de reservering zo moet worden vastgesteld dat elk jaar eenzelfde bedrag wordt gereserveerd.

En eigenaren moeten toch altijd een vastgesteld tekort aanzuiveren? Dus ik snap niet waarom deze rechtszaak daarin anders zou zijn.

[Rob]

Citaat:

…., dus welk doel heeft de kascommissie hier nu mee bereikt?

Zoals in de uitspraak te lezen “Daarnaast is de kantonrechter met [verzoeker] van oordeel dat deze wijze van reserveren strijdig is met de wet.”
Verzoeker heeft dus bereikt dat er andere wijze van reserveren moet komen die wél voldoet aan de wetgeving.
Zolang VVE’s en besturen dus nietige besluiten blijven nemen is het nooit nutteloos om een rechtszaak te beginnen.

Citaat:

En eigenaren moeten toch altijd een vastgesteld tekort aanzuiveren?

Dat klopt, en daar heeft de ALV ook over gestemd en is er blijkbaar gekozen voor voorstel 2, het exploitatietekort 2021 van ruim € 11.000 aanzuiveren door de eigenaren.

Daarover zegt de rechtbank;
“[verzoeker] heeft niet onderbouwd op grond waarvan de besluiten tot het verlenen van décharge en het vaststellen van de jaarstukken over 2021, waaronder de jaarrekening over 2021, en het besluit tot het aanzuiveren van het exploitatietekort 2021 met een extra bijdrage van de eigenaren tot een bedrag van € 11.000,00 nietig of vernietigbaar zouden zijn, zodat ten aanzien van die besluiten het verzoek wordt afgewezen.”

Echter, de reservering voor het MJOP is een onderdeel van de exploitatierekening.
De kantonrechter is van oordeel dat de jaarlijkse reservering voor het reservefonds in 2021 lager is dan nodig ter uitvoering van het door de VvE vastgestelde MJOP. Het besluit om de reservering vast te stellen is daarom nietig, omdat het in strijd is met de wet.
Als de reservering dus omhoog moet, zal het exploitatietekort dus eveneens groter gaan uitvallen, wat vermoedelijk overeen zal gaan komen met het in de vergadering voorgelegde voorstel 1.

Om die reden begrijp ik niet waarom de kantonrechter de besluiten tot het verlenen van décharge en het vaststellen van de jaarstukken over 2021, waaronder de jaarrekening over 2021, en het besluit tot het aanzuiveren van het exploitatietekort 2021 met een extra bijdrage van de eigenaren tot een bedrag van € 11.000,00 niet heeft vernietigd.

[VvE-stem]

Met of zonder rechtszaak, moet de de VvE nu de servicekosen verhogen. Met andere woorden, de eigenaren moeten rechtsom of linksom meer geld gaan neerleggen. Het is in beginsel dan niet relevant hoe dat boekhoudkundig wordt verwerkt (binnen de kaders van redelijkheid natuurlijk).

Citaat:

Dat klopt, en daar heeft de ALV ook over gestemd en is er blijkbaar gekozen voor voorstel 2, het exploitatietekort 2021 van ruim € 11.000 aanzuiveren door de eigenaren.

En dat is te weinig. Dus gaat de VvE het komend jaar ontdekken dat men achterloopt met sparen, toch?
Maar al zou men het exploitatietekort niet aanzuiveren, dan moeten de servicekosten nog steeds drastisch omhoog.

Citaat:

Echter, de reservering voor het MJOP is een onderdeel van de exploitatierekening.
De kantonrechter is van oordeel dat de jaarlijkse reservering voor het reservefonds in 2021 lager is dan nodig ter uitvoering van het door de VvE vastgestelde MJOP. Het besluit om de reservering vast te stellen is daarom nietig, omdat het in strijd is met de wet.

Zo heb ik de uitspraak niet geinterepreteert en volgens mij las ik dat ook nergens. De hoofdreden van de kantonrechter is dat de verdeling van het spaarbedrag niet gelijkmatig is verdeeld dus dat het daarom strijdig is met de wet.

Citaat:

Om die reden begrijp ik niet waarom de kantonrechter de besluiten tot het verlenen van décharge en het vaststellen van de jaarstukken over 2021, waaronder de jaarrekening over 2021, en het besluit tot het aanzuiveren van het exploitatietekort 2021 met een extra bijdrage van de eigenaren tot een bedrag van € 11.000,00 niet heeft vernietigd.

Dat was omdat de verzoeker het niet heeft duidelijk gemaakt. Kortom, even kort door de bocht, de verzoeker heeft niks duidelijk kunnen maken, maar de rechtr ontdekte een vormfoutje waardoor er nog iets nietigs kon worden verklaard en uiteindelijk niemand won of verloor.

[Rob]

Daar gaat het niet om.

Er moet inderdaad een exploitatietekort worden aangezuiverd.
De vraag die ik opwerp is alleen: welk exploitatietekort is dat wanneer het bedrag waarmee dat tekort is berekend mede berust op een reserveringsbesluit dat door de rechter nietig is verklaard?

De reservering maakt immers onderdeel uit van de exploitatierekening.
De ALV heeft een reservering voor 2021 vastgesteld, maar de kantonrechter heeft geoordeeld dat juist dát besluit nietig is en dat daarvoor een nieuw besluit moet worden genomen.

Dat betekent naar mijn mening dat er een relevante vervolgvraag ontstaat, moet het exploitatietekort van 2021 vervolgens worden bepaald aan de hand van de oorspronkelijke, nietige reservering, of moet bij een nieuwe vaststelling van de reservering ook de exploitatierekening en daarmee het tekort opnieuw worden bekeken?

Mijn punt is dus juist dat de uitspraak niet duidelijk maakt wat het effect van het nietig verklaren van de reservering is op de eerder vastgestelde jaarrekening en het daarin opgenomen exploitatietekort.

Overigens zegt de rechter in 3.4 letterlijk:
“De kantonrechter is van oordeel dat de jaarlijkse reservering voor het reservefonds in 2021 lager is dan nodig ter uitvoering van het door de VvE vastgestelde MJOP. Het besluit om de reservering vast te stellen is daarom nietig, omdat het in strijd is met de wet.”

Dat is dus niet mijn interpretatie dat de reservering te laag was.
De rechter stelt dat zelf vast.

In 3.7 komt daar inderdaad nog een tweede punt bij, namelijk dat de rechter vindt dat de gehanteerde methode van jaarlijks oplopende reserveringen in strijd is met het vereiste van gelijkmatige toerekening.
Maar dat neemt het oordeel uit 3.4 niet weg dat de reservering in 2021 lager was dan nodig ter uitvoering van het MJOP.

En wat betreft het laatste punt: ik zou dit geen “vormfoutje” noemen.
De rechter heeft een inhoudelijk oordeel gegeven dat het reserveringsbesluit in strijd met de wet en daarom nietig was.
Dat is iets wezenlijk anders.

De rechter heeft vervolgens in 3.9 inderdaad geoordeeld dat verzoeker onvoldoende had onderbouwd waarom de besluiten over de jaarstukken en het aanzuiveren van het exploitatietekort nietig of vernietigbaar zouden zijn.
Dat verklaart waarom die besluiten in deze procedure in stand zijn gebleven.

Maar juist daardoor blijft mijn vraag staan.

De rechter vernietigt het reserveringsbesluit omdat de reservering voor 2021 niet rechtsgeldig is vastgesteld en bepaalt dat daarvoor een nieuw besluit moet worden genomen. Tegelijkertijd blijft de jaarrekening, waarin die reservering kennelijk is verwerkt, evenals het daarop gebaseerde besluit tot aanzuivering van €11.000, buiten beschouwing.

Ik vraag me dus af wat juridisch het gevolg is van het feit dat een onderdeel van de exploitatierekening waarop het vastgestelde exploitatietekort is gebaseerd, achteraf nietig blijkt te zijn.

Dat lijkt mij juist de interessante vraag die deze uitspraak onbeantwoord laat.

[VvE-stem]

Citaat:

Daar gaat het niet om.

Natuurlijk gaat het daarom. Ze zijn in die VvE toch helemaal niks opgeschoten?
Er is nog steeds een financieel tekort en dit hadden kascommissie en bestuur gewoon als volwassen mensen moeten kunnen oplossen zonder rechter. Bestuur heeft hierin overigens extra gefaald.

Citaat:

De vraag die ik opwerp is alleen: welk exploitatietekort is dat wanneer het bedrag waarmee dat tekort is berekend mede berust op een reserveringsbesluit dat door de rechter nietig is verklaard?

Dat komen we toch nooit te weten? Volgens mij zijn de dossierstukken niet openbaar.
Of je moet de rechtsbijstand van de verweerder een mailtje sturen met de hoop dat ze iets willen zeggen zonder daarbij privacygevoelige zaken los te laten.

Citaat:

De reservering maakt immers onderdeel uit van de exploitatierekening.
De ALV heeft een reservering voor 2021 vastgesteld, maar de kantonrechter heeft geoordeeld dat juist dát besluit nietig is en dat daarvoor een nieuw besluit moet worden genomen.

Ook daarmee schiet de VvE toch helemaal niks op?
Want 2021 is al geweest en iedereen heeft de servicekosten al betaald. We kunnen niet terug in de tijd reizen.

Citaat:

Dat betekent naar mijn mening dat er een relevante vervolgvraag ontstaat, moet het exploitatietekort van 2021 vervolgens worden bepaald aan de hand van de oorspronkelijke, nietige reservering, of moet bij een nieuwe vaststelling van de reservering ook de exploitatierekening en daarmee het tekort opnieuw worden bekeken?

Lijkt mij het laatste vanuit praktische beweegredenen. Ik heb geen idee of ook dat een nietige handeling is, maar we kunnen 2021 niet over doen. Dan heeft de rechter bepaald dat 2021 nietig is, maar dat verandert niks aan de boekhouding van 2021 tot op heden. Het bestuur moet wel de aankomende ALV met een goede oplossing komen. En dat ook helder uitleggen, want hoe het nu gaat vind ik behoorlijk onduidelijk.

Citaat:

Mijn punt is dus juist dat de uitspraak niet duidelijk maakt wat het effect van het nietig verklaren van de reservering is op de eerder vastgestelde jaarrekening en het daarin opgenomen exploitatietekort.

Ja mee eens, maar mijn punt is dat niet de grootste zorg is van de VvE. Dat is namelijk het financieel tekort.

Citaat:

Overigens zegt de rechter in 3.4 letterlijk:
“De kantonrechter is van oordeel dat de jaarlijkse reservering voor het reservefonds in 2021 lager is dan nodig ter uitvoering van het door de VvE vastgestelde MJOP. Het besluit om de reservering vast te stellen is daarom nietig, omdat het in strijd is met de wet.”

Dat is dus niet mijn interpretatie dat de reservering te laag was.
De rechter stelt dat zelf vast.

Dat staat er inderdaad heel duidelijk en heb ik overheen gelezen. Geen idee hoe ik dat heb gedaan. 🙂

Citaat:

En wat betreft het laatste punt: ik zou dit geen “vormfoutje” noemen.
De rechter heeft een inhoudelijk oordeel gegeven dat het reserveringsbesluit in strijd met de wet en daarom nietig was.
Dat is iets wezenlijk anders.

Ja mee eens, maar deels blijf ik het nog steeds een vormfout noemen. Zoals je eerder aangeeft, is het niet duidelijk wat nu de consequenties zijn. Want wat moet de VvE nu in de praktijk gaan doen met zo’n nietig besluit?
Ik blijf van mening dat bestuur en kascommissie hier onderling uit hadden moeten komen. Ze moesten het uitvechten bij de rechter en met een gelijkspel plus onvoldoende voor het bestuur, moet de ALV besluiten dat het bestuur misschien moet gaan aftreden. Alsof bestuur niet wist dat men te weinig spaarde. Maar men mag ook op zoek naar een nieuwe beheerder, want je moet kunnen aannemen dat een beheerder de ALV informeert wanneer het bestuur kiest voor een te lage reservering. Hoeveel andere zaken heeft deze beheerder nog meer gedogen?

Citaat:

Maar juist daardoor blijft mijn vraag staan.

Ja snap ik, maar je komt dit toch nooit te weten? Of ben je van plan de rechtsbijstand van de verweerder te benaderen omdat je het antwoord MOET weten? 🙂

Citaat:

De rechter vernietigt het reserveringsbesluit omdat de reservering voor 2021 niet rechtsgeldig is vastgesteld en bepaalt dat daarvoor een nieuw besluit moet worden genomen. Tegelijkertijd blijft de jaarrekening, waarin die reservering kennelijk is verwerkt, evenals het daarop gebaseerde besluit tot aanzuivering van €11.000, buiten beschouwing.

Er blijft wel meer buiten beschouwing in die zaak en daarom vond ik het een zeer onduidelijke zaak.
Ik heb echt geen idee van wat je als bestuurder van deze rechtszaak, behalve dan dat je jaarlijks voldoende moet reserveren voor groot onderhoud (en dat bedrag moet ook nog eens constant zijn).

Citaat:

Ik vraag me dus af wat juridisch het gevolg is van het feit dat een onderdeel van de exploitatierekening waarop het vastgestelde exploitatietekort is gebaseerd, achteraf nietig blijkt te zijn.

Dat lijkt mij juist de interessante vraag die deze uitspraak onbeantwoord laat.

Als jij dat al niet weet, dan weet ik dat helemaal niet. Maar ik maak mij geen zorgen over het juridisch gevolg, omdat een VvE altijd naar de toekomst moet blijven kijken. Leren van de fouten, het verleden afsluiten, en het in het heden beter doen. Als er weer een eigenaar is of kascommissie die het in de betreffende VvE daar niet mee eens, dan pas zul je weten wat juridisch het gevolg is.

[Rob]

Citaat:

Ze zijn in die VvE toch helemaal niks opgeschoten?

De rechtbank is er natuurlijk niet om problemen binnen een VvE op te lossen.
En ja, uitspraken van rechters hebben nu eenmaal praktische gevolgen voor een VvE.

2021 is inderdaad voorbij en we kunnen dat jaar niet opnieuw doen.
Maar juist daarom is het interessant wat de juridische consequentie is van het feit dat een besluit over de reservering nietig is verklaard.

Ik schenk hier op het forum regelmatig aandacht aan het fenomeen nietige besluiten.
Niet voor niets maak ik mij er telkens hard voor dat VvE’s en bestuurders ervoor zorgen dat zij zich aan de wet- en regelgeving houden en voorkomen dat er nietige besluiten genomen worden.

Citaat:

Want wat moet de VvE nu in de praktijk gaan doen met zo’n nietig besluit?

Dat staat eigenlijk al in de uitspraak.
Citaat: “De kantonrechter merkt ten overvloede op dat de VvE een nieuw besluit moet nemen in plaats van het nietige besluit, met inachtneming van hetgeen in de uitspraak is overwogen.”

Er moet dus een nieuw besluit worden genomen over de reservering voor 2021.
Die reservering moet voldoende zijn voor de uitvoering van het door de VvE vastgestelde MJOP en moet bovendien zo worden vastgesteld dat ieder jaar eenzelfde bedrag wordt gereserveerd.

Als die juiste reservering hoger uitkomt dan de oorspronkelijke reservering, heeft dat natuurlijk ook financiële gevolgen.
Naar mijn mening zal de VvE dan ook moeten bekijken hoe het daardoor ontstane hogere tekort bij de eigenaren in rekening moet worden gebracht.

En precies daar zit voor mij het interessante juridische punt.

Citaat:

Maar ik maak mij geen zorgen over het juridisch gevolg, omdat een VvE altijd naar de toekomst moet blijven kijken. Leren van de fouten, het verleden afsluiten, en het in het heden beter doen.

Dat vind ik te makkelijk.
Een nietig besluit is niet hetzelfde als een besluit waarvan je achteraf zegt: dat was niet zo handig, maar volgende keer doen we het anders.
Een nietig besluit kan juridisch niet in stand blijven.
In deze zaak zegt de kantonrechter bovendien expliciet dat er een nieuw besluit moet worden genomen ter vervanging van het nietige besluit.
De consequentie daarvan kun je dus niet simpelweg wegzetten als “2021 is geweest, we kijken vanaf nu vooruit”.

De VvE zal het nietige besluit moeten vervangen door een besluit dat wél aan de wettelijke eisen voldoet.
En vervolgens moet worden bezien welke financiële consequenties die nieuwe reservering heeft.

[VvE-stem]

Citaat:

De rechtbank is er natuurlijk niet om problemen binnen een VvE op te lossen.

Dat snap ik. Daarom vind ik de rechtbank ook geen oplossing voor wanneer eigenaren het onderling met elkaar oneens zijn.

Citaat:

Ik schenk hier op het forum regelmatig aandacht aan het fenomeen nietige besluiten.
Niet voor niets maak ik mij er telkens hard voor dat VvE’s en bestuurders ervoor zorgen dat zij zich aan de wet- en regelgeving houden en voorkomen dat er nietige besluiten genomen worden.

Dat lijkt mij onmogelijk. Ik doe zelf mijn best om zo correct mogelijk een VvE te besturen, maar ik kan niet dagelijks gratis een jurist raadplegen om even te sparren bij elke essentiële keuze en daarbij alle juridische gevolgen te overzien. Bij twijfel kan ik wel de rechtsbijstand van de VvE bellen, maar dat kan ik niet iedere dag of week blijven doen. Daarnaast is de VvE zo breed dat het vrijwel onmogelijk is om op de hoogte te zijn van echt alles rondom de VvE. Zelfs de rechtsbijstand weet niet alles en weet ik soms op een specifiek thema van de VvE net iets meer, dankzij mijn ervaring.

Citaat:

Er moet dus een nieuw besluit worden genomen over de reservering voor 2021.
Die reservering moet voldoende zijn voor de uitvoering van het door de VvE vastgestelde MJOP en moet bovendien zo worden vastgesteld dat ieder jaar eenzelfde bedrag wordt gereserveerd.

Een nieuw besluit over de reservering voor 2021 heeft effect op de afgeronde financiën van 2022-2025. Wie gaat die correcties uitvoeren on voor welk uurloon? Dat is gewoon geen doen. Met de beheerder die deze VvE heeft, gaat dat heel wat extra kosten.

Citaat:

Naar mijn mening zal de VvE dan ook moeten bekijken hoe het daardoor ontstane hogere tekort bij de eigenaren in rekening moet worden gebracht.

De correcte wijze is alle eigenaren van 2021 aanschrijven en de gecorrigeerde reservering bij die eigenaren in rekening brengen, toch? Maar ook dat is toch geen doen. Bovendien zijn alle huidige eigenaren verantwoordelijk voor de problemen van nu en is het de zorg van iedere individuele eigenaar of men 5 jaar later een naheffing krijgt vanwege een nietig besluit.

Citaat:

Een nietig besluit is niet hetzelfde als een besluit waarvan je achteraf zegt: dat was niet zo handig, maar volgende keer doen we het anders.
Een nietig besluit kan juridisch niet in stand blijven.

Klopt, maar het corrigeren gaat zoveel tijd een geld kosten wanneer iemand alle eigenaren van 2021 moet aanschrijven en de boekhouding van 2021-2025 moet corrigeren, dat ook die weg geen stand kan houden.

Citaat:

In deze zaak zegt de kantonrechter bovendien expliciet dat er een nieuw besluit moet worden genomen ter vervanging van het nietige besluit.
De consequentie daarvan kun je dus niet simpelweg wegzetten als “2021 is geweest, we kijken vanaf nu vooruit”.

Ik zou niet weten hoe je de consequentie dan wel kan wegzetten.

Citaat:

De VvE zal het nietige besluit moeten vervangen door een besluit dat wél aan de wettelijke eisen voldoet.
En vervolgens moet worden bezien welke financiële consequenties die nieuwe reservering heeft.

Ja dat zou de VvE moeten, maar de vraag is of de VvE dat ook gaat doen als men daarvan het kostenplaatje inzichtelijk heeft. Dus niet het extra in rekening te brengen bedrag voor een correcte reservering, maar de kosten die nodig zijn om dit financieel en boekhoudkundig correct te laten verlopen.

[Rob]

@VM Ik zie in je reactie veel gezucht en gekreun.
Gaat zoveel tijd kosten, gaat zoveel geld kosten, wie moet dat dan gaan doen enz. enz.

Ik mag hopen dat je nu eindelijk eens gaat inzien wat de gevolgen kunnen zijn van het nemen van nietige besluiten.

[VvE-stem]

Citaat:

@VM Ik zie in je reactie veel gezucht en gekreun.
Gaat zoveel tijd kosten, gaat zoveel geld kosten, wie moet dat dan gaan doen enz. enz.

Ik mag hopen dat je nu eindelijk eens gaat inzien wat de gevolgen kunnen zijn van het nemen van nietige besluiten.

Beetje slappe reactie.
Je maakt je druk over een VvE aspect waar de meerderheid helemaal niks om geeft. Te weinig opkomst op ALV’s, te weinig vrijwilligers voor kascommissie en bestuurders, en het belangrijkste van alles: geen eigenaar die wenst dat de servicekosten verhoogd worden. Het zal de meeste eigenaren een rotzorg wezen of er op een ALV, waar niemand komt opdagen, een nietig besluit is genomen.

Jij kan in je theoretische wereld vastzitten van juridische zaken, maar in de praktijk werkt alles heel anders.
De gevolgen kunnen enorm zijn, maar niemand die bereid is om daar een tientje per maand meer voor te betalen, omdat er dan één eigenaar blij is dat alles juridisch op papier klopt. Jij kan op jouw beurt veel zuchten en kreunen over de mogelijke gevolgen van nietige besluiten aan de hand van enkele rechtszaken, maar de realiteit is dat in duizenden VvE’s met duizenden ALV’s er nooit een meningsverschil bij de rechtbank wordt uitgevochten. Men vindt het zonde van tijd én geld! Bepaalde aanbieders van rechtsbijstand stellen al beperkingen op in de polisvoorwaarden dat men onderlinge geschillen maar onderling zonder jurist uitvecht. Vooral als het om bedragen van onder de 500-1000 euro gaat.

Op papier heeft deze VvE nu problemen, maar mijn punt is dat deze VvE na het zien van het kostenplaatje misschien alles maar laat zitten. Dit aspect lijkt totaal aan je voorbij te gaan. Waarschijnlijk dat deze VvE minstens nog een verhoging van de servicekosten per ingang van zo snel mogelijk gaat realiseren, maar zelfs daaraan twijfel ik nog aangezien de rechter meerdere malen moest uitleggen dat het bestuur een fout had gemaakt. En ongetwijfeld neemt de ALV dan weer een nietig besluit, maar niemand die dan nog naar de rechter stapt in deze VvE.

Iedereen die naar de rechter stapt dient goed te begrijpen dat het tijd en geld gaat kosten voor zowel de natuurlijke personen (eiser en verweerder) als voor de VvE. En in veel gevallen is het probleem van de VvE dan nog steeds niet aangepakt.

[Rob]

Ik vraag me af of je het wel wil begrijpen.

“Niemand stapt naar de rechter” is natuurlijk een nogal bijzondere juridische maatstaf.
Met die redenering kun je vrijwel iedere overtreding van regels in een VvE tot praktisch beleid verheffen.
Zolang niemand bezwaar maakt, doen we gewoon alsof het klopt.
Zoiets?

Overigens vind ik “het de meeste eigenaren een rotzorg zal zijn” nogal een merkwaardig argument voor een bestuurder.
Het is juist de taak van een bestuurder om de VvE behoorlijk te besturen, ook wanneer de meerderheid van de eigenaren daar op dat moment geen enkele belangstelling voor heeft.
En behoorlijk besturen is besturen conform de regelgeving 😉

Citaat:

Op papier heeft deze VvE nu problemen, maar mijn punt is dat deze VvE na het zien van het kostenplaatje misschien alles maar laat zitten. Dit aspect lijkt totaal aan je voorbij te gaan. Waarschijnlijk dat deze VvE minstens nog een verhoging van de servicekosten per ingang van zo snel mogelijk gaat realiseren, maar zelfs daaraan twijfel ik nog aangezien de rechter meerdere malen moest uitleggen dat het bestuur een fout had gemaakt

Er ligt een rechterlijke uitspraak!
Dat is geen theoretische constatering of vrijblijvend advies waar een VvE naar eigen inzicht iets mee kan doen.
De uitspraak heeft nu eenmaal juridische gevolgen voor de VvE.
Die kun je niet wegredeneren met de gedachte dat herstel misschien te duur of te omslachtig wordt.
Het probleem bestaat dus niet alleen op papier, de VvE zal zich aan die uitspraak moeten houden en de consequenties daarvan moeten verwerken.
Dat die consequenties vervelend of kostbaar zijn, maakt ze niet minder werkelijk.

[VvE-stem]

Citaat:

Ik vraag me af of je het wel wil begrijpen.

Dat denk ik ook over jou.

Citaat:

“Niemand stapt naar de rechter” is natuurlijk een nogal bijzondere juridische maatstaf.
Met die redenering kun je vrijwel iedere overtreding van regels in een VvE tot praktisch beleid verheffen.
Zolang niemand bezwaar maakt, doen we gewoon alsof het klopt.
Zoiets?

Nee. En dat weet je zelf ook wel dat je nu gebruik maakt van een afleiding/stroman.

Citaat:

Overigens vind ik “het de meeste eigenaren een rotzorg zal zijn” nogal een merkwaardig argument voor een bestuurder.
Het is juist de taak van een bestuurder om de VvE behoorlijk te besturen, ook wanneer de meerderheid van de eigenaren daar op dat moment geen enkele belangstelling voor heeft.

Geen argument, maar een objectieve constatering.

Citaat:

En behoorlijk besturen is besturen conform de regelgeving 😉

Beetje een dooddoener op basis van een verkeerde aanname dat het een argument van mij zou zijn, terwijl het een objectieve constatering van mij is.

[VvE-stem]

Citaat:

Er ligt een rechterlijke uitspraak!

Dus?

Citaat:

Dat is geen theoretische constatering of vrijblijvend advies waar een VvE naar eigen inzicht iets mee kan doen.
De uitspraak heeft nu eenmaal juridische gevolgen voor de VvE.
Die kun je niet wegredeneren met de gedachte dat herstel misschien te duur of te omslachtig wordt.
Het probleem bestaat dus niet alleen op papier, de VvE zal zich aan die uitspraak moeten houden en de consequenties daarvan moeten verwerken.

Wat een onzin. Er komt namelijk helemaal geen Politie of andere Handhaving langs om te checken of de VvE zich wel aan de uitspraak heeft gehouden.

Citaat:

Dat die consequenties vervelend of kostbaar zijn, maakt ze niet minder werkelijk.

Een rechterlijke uitspraak is geen absolute werkelijkheid of Heiligheid.

[Auteur]

Berichten