Documenten voor makelaars
- Dit onderwerp bevat 40 reacties, 10 deelnemers, en is laatst geüpdatet op juli 26, 20181:20 pm door .
-
Berichten
-
Voor het eerst in ons twaalfjarig bestaan gaat er iemand verhuizen. De woning staat nu dus te koop.
Van de verkopende makelaar ontving de VvE het verzoek om notulen, het jaarverslag (het financiële heb ik aangenomen), HHR en MJOP.
Op mijn vraag aan de makelaar hoe die met deze documenten omgaat, komt men niet verder dan “zeer zorgvuldig” en als klap op de vuurpijl naar aanleiding van mijn vraag “nog zorgvuldiger”, waarna ik me afvraag hoeveel treden zorgvuldigheid er zijn. De documenten worden alleen aan “zeer geïnteresseerden” toegestuurd. Maar dan liggen ze ook op straat want het gaat allemaal digitaal. De verkoopbrochure zegt zonder enige voorwaarde dat deze documenten op aanvraag worden toegestuurd.
Mijn vraag is hoe gaan jullie hier mee om?
Is er een wettelijke plicht voor de VvE om niet openbare documenten op deze manier openbaar te maken?
Beste KV66,
Helaas heb ik het antwoord niet maar in het verlengde wel een andere vraag. Naast de genoemde documenten is er ook de Splitsingsakte waarin alle eigenaren (met doopnamen, adressen, etc) opgenomen worden en ook dit document is openbaar voor (nieuwe) eigenaren. Hoe worden deze persoonsgegevens beschermd voor potentiële kopers en huidige eigenaren?
groet, theoSorry Theo, maar dat is je reinste onzin. In de splitsingsakte staan helemaal geen persoonsgegevens, laat staan doopnamen.
@KV66,
Wat is er op tegen om deze documenten met potentiele kopers te delen? Het bestuur van de VvE is verplicht een en ander over te dragen aan de notaris als er een overdracht op komst is.
De betreffend makelaar is, net als elke andere organisatie, gebonden aan wet- en regelgeving.Beste KV66,
Voor zover mijn informatie strekt…..de gevraagde gegevens door de verkopende makelaar is niet alleen normaal maar ook van belang om informatie te kunnen verstrekken aan kandidaat kopers. Dat de makelaar deze verworven informatie doorstuurt naar ‘ zeer geïnteresseerden’ , komt op mij vreemd over. Volgens mij behoort de makelaar de informatie in dossier te houden en te overhandigen, via de notaris, aan de uiteindelijke koper(s).
Beste Theo,
Een Splitsingsakte is voor iedereen in te zien c.q. opvraagbaar bij het Kadaster. Het is dus een openbaar toegankelijk document. Deze wordt ook overgedragen, via de notaris aan een nieuwe koper van een appartement. Daar staan geen n.a.w. of zelfs nog meer gegevens in. Dat betreft uitsluitend de gebouwen met mogelijk aanvullingen/wijzigingen op het regerende Modelreglement in.
Met vriendelijke groet,
Carla.“Dat de makelaar deze verworven informatie doorstuurt naar ‘ zeer geïnteresseerden’ , komt op mij vreemd over.”
Nou, weet ik niet. Als ik een geinteresseerd koper was, zou ik voor het bieden reeds willen weten of de VvE gezond is, of er een degelijk reservefonds is, of er een degelijke MJOP is, of er in de laatste ALV’s geen gekke besluiten zijn genomen (al dan niet met financiele gevolgen) etc.Hi KV66,
De reacties hierboven verbazen mij ten zeerste! Verrassende meningen die ik absoluut niet deel.
Het is noch aan de VvE, noch aan het bestuur van de VvE, om de door jou aangegeven informatie aan derden ((potentiële) kopers/niet-leden) te verstrekken. De VvE dient zich te beperken tot haar eigen taak.
De verkoper dient alle hem bekende en relevante informatie betreffende het te vervreemden appartementsrecht aan koper ter hand te stellen/mede te delen. Dat is zuiver een zaak tussen verkoper (en zijn makelaar) en koper. Daar moet je als VvE je handen niet aan willen branden. De VvE dient zich te beperken tot haar wettelijke en statutaire verplichtingen. Dat de makelaar aan (potentiële) kopers informatie verstrekt is overigens allesbehalve vreemd.
Ook het punt betreffende het door de notaris verstrekken van de AvS is al eens besproken. De notaris is op geen enkele manier gehouden de AvS bij transport te overleggen of mee te geven. Mocht een notaris dat wel doen dan doet die meer dan zijn plicht.
De notaris beperkt zich normaliter tot het realiseren van transport en inschrijving daarvan in de openbare registers. Voorts is de notaris wettelijk verplicht de bekende informatie (betalingsachterstanden en aandeel in reserve) aan de transportakte te hechten. Die informatie krijgt de notaris gewoonlijk van de VvE/het bestuur, en wel op eerste verzoek.
Met vriendelijke groet, Bob.Helemaal met Bob eens. Helaas wijst de praktijk in mijn ervaring echter uit dat minder dan 10% van de verkopend eigenaars alle stukken bij elkaar heeft en/of heeft bewaard. Deze verkoper wijst vervolgens naar het bestuur (al dan niet beheerder), waarop de makelaars de stukken opvragen bij dit bestuur (of beheerder).
Hi William,
Mocht dat al de praktijk zijn dan maakt dat op zich nog niet goed dat enig VvE-bestuur, of enige beheerder, de AVG om die reden “aan de laars kan lappen”.
Mocht verkoper die informatie niet hebben dan is het zijn zorg om die informatie zelf wel te vergaren. Je weet hoe dat moet. Wat de verkopende eigenaar met de hem rechtens toekomende informatie doet is niet te controleren door de VvE of haar beheerder. Wanneer daar iets fout gaat is het de verkoper die ter verantwoording kan/moet worden geroepen. Daarom schreef ik al dat de VvE zich hieraan niet moet willen branden.
Met vriendelijke groet, Bob@Bob, erg helder.
Maar de praktijk is weerbarstig. De makelaar vraagt aan de verkoper om het jaarverslag, notulen etc. De verkoper vraagt aan mij een kopie van het jaarverslag, notulen etc. Een kopie kan ik een lid vd VvE niet weigeren (sterker nog die heeft de verkoper in principe al als ze goed zoeken) en vervolgens beland het alsnog bij de makelaar. En als het daar is, heb ik er geen enkele controle er meer over.
Bij ons staan helaas in de jaarrekening bv. bankrekeningnummers, maar ook dat volkomen vreemden zich even verlekkeren aan de stand van het reservefonds vind ik een vorm van voyeurisme die mij niet bekoort.
Hoe dan de aanstaande verkoper op een juiste manier en waarheidsgetrouw te informeren, zonder man en paard te noemen, weet ik ook even niet. Maar ik vind het rondstrooien van wat eigenlijk privézaken van de VvE zijn, ook niet zo leuk.even wat rechtzetten. Waar ik schreef “Splitsingsakte” bedoelde ik een “AKTE HOUDENDE WIJZIGING SPLITSING” (soms ook genoemd de AKTE HOUDENDE WIJZIGING SPLITSING EN ONDERSPLITSING) Deze akte bevat alle gegevens van eigenaren en wordt door de notaris ingeschreven in (openbare) hypotheek registers. Hoe is de privacy daarvan geborgd?
Nou, weet ik niet. Als ik een geinteresseerd koper was, zou ik voor het bieden reeds willen weten of de VvE gezond is, of er een degelijk reservefonds is, of er een degelijke MJOP is, of er in de laatste ALV’s geen gekke besluiten zijn genomen (al dan niet met financiele gevolgen) etc.
Helemaal mee eens. Wat zijn de bezwaren om deze info te verstrekken??
even wat rechtzetten. Waar ik schreef “Splitsingsakte” bedoelde ik een “AKTE HOUDENDE WIJZIGING SPLITSING” (soms ook genoemd de AKTE HOUDENDE WIJZIGING SPLITSING EN ONDERSPLITSING) Deze akte bevat alle gegevens van eigenaren en wordt door de notaris ingeschreven in (openbare) hypotheek registers. Hoe is de privacy daarvan geborgd?
Soms krijg ik de indruk dat de AVG bedoeld zou zijn om alle gebruik van persoonsgegevens te verbieden of uit te sluiten.
Naar mijn mening heeft een (potentieel) koper recht op deze informatie en zie dus ook nog niet waarom dat in het kader van de AVG anders zou zijn.
PS. als potentieel koper zou ik in deze tijd ook heel graag willen weten of de VvE al dan niet een lening is aangegaan.
Ook die informatie moet bekend zijn en ook aan de notaris worden doorgegeven.
Bedankt voor alle reacties. Ik heb daarnaast juridisch advies ingewonnen en die zat volledig op de lijn van Bob dat de VvE in principe geen onderdeel van dit spel is, maar dat de verkoper aan zet is. Wel onmiddellijk gevolgd door de constatering dat de praktijk anders is en dat bemoeienissen van de VvE niet per definitie slecht of niet toegestaan zouden zijn.
Het is idd geen VvE zaak, maar om te voorkomen dat het hele hebben en houden van de VvE via een lid van de VvE uiteindelijk op straat komt te liggen, denk ik dat de VvE wel iets zou moeten regelen in de trant van: “het is verboden om VvE stukken naar derden te verspreiden ” bv via het HHR. Of zoiets standhoudt, geen idee. De AVG is nu wel van kracht, maar die gaat, denk ik, uitsluitend over persoonsgegevens en niet over de jaarrekening van de VvE.
Van het advies van onze administratieve beheerder schrok ik me een slag in de rondte. Ik hoop dat dit geschreven is door iemand die ook alleen maar de koffie rondbrengt. Heb ik redelijk scherp op gereageerd.
Maar ik wil ons lid niet in de steek laten (die is het overigens met mij eens, dus dat is makkelijk) en ik heb de makelaar onderstaand mail gestuurd. Nog geen reactie, maar als die komt zal ik die, als het kan, met jullie delen.
Citaat email
Ik heb me de afgelopen dagen op de hoogte gesteld over het reilen en zeilen mbt dit onderwerp. Ik ben eerlijk gezegd hoogst verbaasd over de gangbare praktijk mbt deze documenten en ik denk dat het hoog tijd is om de teugels aan te halen op dit gebied.
De gevraagde documenten zijn geen openbare documenten. De VvE heeft geen verplichting om deze te deponeren bij de KvK of kadaster. Als dat zo zou zijn kunt U deze documenten eenvoudig daar opvragen. In die zin zijn het dus privé documenten van de VvE. Ik heb naast advies van onze beheerder ook juridisch advies ingewonnen en andere bronnen geraadpleegd. Daaronder zijn ook geluiden als: “de koper moet toch weten hoe het ervoor staat” of “Wat is erop tegen er staan toch geen staatsgeheimen in”. Die laatste komt overeen met het argument “ik heb geen geheimen, dus iedereen mag alles van mij weten. Ik betwijfel of zo’n iemand ook zijn financiële gegevens op het internet zet.
Moet de koper dan niet weten hoe het ervoor staat. Natuurlijk, maar dan kan ook op andere manier geregeld worden. U kan zich, met U kennis en ervaring, aan de hand van deze documenten een beeld vormen over de VvE en die waarderen. Net zoals U de bouwkundige toestand van het object waardeert in termen als “goed onderhouden etc” kan dat ook voor de toestand voor de VvE. En net zoals U aan beveelt om een bouwkundig onderzoek te laten doen, met ontbindende voorwaarde in het koopcontract, kan dat ook voor “het boekenonderzoek” van de VvE. Zo wordt dat ook geregeld als een bedrijf een ander bedrijf wil kopen; dat is natuurlijk wel een andere schaal, maar in de kern hetzelfde.
Het juridisch advies kwam erop neer dat er een soort overeenkomst wordt opgesteld en door U ondertekend waarin geregeld wordt hoe er wordt omgegaan met de documenten. Dat gaat me net te ver.
Maar kunnen we het, zonder een formele getekende overeenkomst, over het volgende eens worden (is ook een vorm van overeenkomst):
Ik verstrek aan U de volgende documenten:
1. Gecombineerde balans en verlies&winstrekening 2017, al dan niet gezwart/gewit zoals ik dat nodig vind
2. Notulen van de laatste ALV (nov 2017) al dan niet gezwart/gewit zoals ik dat nodig vind
3. HHR
4. Meerjarenbegroting die wij zelf opgesteld hebben (wij hebben geen MJOP in de gebruikelijke uitvoering opgesteld door derden)
U verplicht zich als volgt:
1. U houdt die documenten op uw kantoor in dossier, U waardeert deze informatie en verstrekt aan potentiële kopers informatie in algemene termen zoals: “De VvE staat er goed voor, het reservefonds is op orde, de inkomsten van het reservefonds voldoen tenminste aan de wettelijke eis van 0,5% vd herbouwwaarde” etc. Of als U vindt dat de VvE er slecht voorstaat: “de VvE is een puinhoop”.
2. U verspreidt deze documenten niet, in welke vorm dan ook, ook niet aan collega makelaars, tenzij ik daar toestemming voor geef. Dan wil ik wel weten aan wie (NAW) die documenten dan gaan en in welke vorm.
Ik realiseer me dat dit misschien rauw op uw dak valt, omdat het sterk afwijkt van de huidige praktijk. Ik begrijp van (verkoper) dat die U al toestemming heeft gegeven om aan de ‘echt, echt geïnteresseerden’, die op het punt staan om het koopcontract te tekenen, deze documenten te verstrekken. Ik wil zeker geen spelbreker zijn en daar kan ik mee leven in dit geval, zolang ik hoor wie dat zijn.
Zover ik weet heeft U in het kader van de vragenlijst, waar gevraagd wordt naar het eigen vermogen vd VvE, al een balans/V&W overzicht gekregen die niet voor verspreiding bedoelt is, zoals (verkoper) dat op de vragenlijst heeft vermeldt. Ik ga ervan uit dat dat dus ook niet gebeurd is.
Mocht U van mening zijn dat de VvE wel een wettelijke plicht heeft om de gevraagde documenten zonder restricties te leveren, dan hoor ik dat graag van U waar die verplichting dan wordt opgelegd.
Einde citaat emailAls koper van een appartement zou ik toch echt niet af gaan op de blauwe ogen en verhalen van de makelaar en zou toch echt zelf inzage willen hebben in de genoemde documenten.
Bij het tekenen van de koopakte teken je ook vaak dat je bekend bent met de inhoud van relevante stukken van de VvE.
Zou jij als verkoper je handtekening zetten onder de koopakte als je ziet dat er gezwart/gewitte gedeeltes in de documenten te vinden zijn?
Zou jij als koper de koopakte tekenen als je de stukken niet daadwerkelijk gezien hebt?
Zou jij als koper geen extra vragen gaan stellen als je daar gezwart/gewitte gedeeltes in ziet?
Een koper heeft ook een onderzoeksplicht en het volste recht om zich op een goede en juiste manier op de hoogte te brengen van de stand van zaken in de VvE en wat hij daar kan verwachten op financieel gebied.
Dat kan naar mijn idee alleen maar door inzage in de juiste stukken.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.