Documenten voor makelaars
- Dit onderwerp bevat 40 reacties, 10 deelnemers, en is laatst geüpdatet op juli 26, 20181:20 pm door .
-
Berichten
-
Ik ben het ook helemaal eens met ROB en Monaster. En dat kan ook, neem als koper een ontbindende voorwaarde op in het koopcontract inzake boekenonderzoek van de VvE en klaar is kees.
Tot en met de contract ondertekening moet je het doen met gelimiteerde informatie, net als bij de bouwkundige kant vd zaak.Je bent het misschien wel met mij eens, maar ik niet met jou 😉
Ik wil die gegevens zien vóórdat ik mijn handtekening onder het koopcontract zet.
Hoe zouden die ontbindende voorwaarden er dan ongeveer uit moeten gaan zien volgens jou?
Zelf bewaar ik alle stukken van de VvE gelukkig uiterst zorgvuldig en als ik ooit in de situatie kom dat ik mijn appartement zou verkopen geef ik de potentiele koper gewoon alle informatie die van belang is, ongeacht wat daar over in het HHR zou zijn vastgelegd.
Stel je eens voor dat jijzelf een appartement zou gaan kopen in jouw VvE.
Zou je dan ook niet eerst alle informatie over de VvE vóóraf willen weten?
Hallo Rob, geinig en gezellig dat je het niet met me eens bent.
Ik wil je meenemen in een fictief, maar niet ondenkbaar scenario.
Ik ben je buurman (oei, geef ik alweer weg dat in een man ben) en, beperkt bekend binnen de VvE, een notoire viespeuk. Dat blijft achter de voordeur, dus de VvE bemoeit zich er niet mee. Jij weet het want je bent mijn buurman. Afgelopen tijd heb ik een nare, vieze gewoonte geëtaleerd. Tijdens de ALV, een maand geleden, brengt onze onderbuurvrouw mevr. A, niet op haar mondje gevallen, het op hoge toon ter sprake: “wat het bestuur denkt te gaan doen om te zorgen dat die viespeuk kv66 van nr 10 ophoudt met het spugen over de balustrade”. Het is in het HHR verboden, maar daar trek ik me niets van aan. Ik zal je de rest van de discussie besparen, die doet niet zo ter zake.
Twee weken later ploffen de notulen op de deurmat. De notulist heeft het waarheidsgetrouw netjes geformuleerd: “Mevr. A verzoekt het bestuur maatregelen te nemen zodat dhr kv66 van nr 10 ophoudt met het spugen over de balustrade, en ook de rest vd discussie is ontdaan vd emoties” Ik zie het voor me Rob, dat jij met een tevreden gevoel over de transparante en nette wijze waarop deze zaak genotuleerd is, twee gaten door het papier jast en het opbergt.
Een maand later besluit je om je woning te verkopen. Misschien ben je het zat om naast een viespeuk te wonen, misschien een andere reden. Trek je dan ook nog zo gemakkelijk de notulen uit de kast om die aan de makelaar te geven, die het vervolgens aan de kopers geeft. Publiekelijk maken dat je naast een viespeuk woont, bevordert denk ik, de verkoop niet. Maar die notulen zijn niet alleen van jou, maar ook van mij, een gedeeld eigenaarschap. Ondanks dat ik een viespeuk ben, heb ik nog wel een klein beetje schaamtegevoel en vind het niet fijn als deze “data” publiek wordt. Waarom heb ik geen inspraak als jij niet publieke documenten van de VvE, die ook van mij zijn, publiek gaat maken.
Ik wil een stapje verder gaan. Ik heb na de ALV mijn leven overdacht en besloten die te verbeteren. Ik spuug niet meer over de balustrade en heb mijn huis achter de voordeur opgeruimd. Kortom viespeuk af. Dat weet jij omdat je mijn buurman bent. Dan doet het hele verhaal in de notulen niet meer ter zake. Is dit een reden om dat stukje uit de notulen zwart te maken. Je schrijft: “….geef ik de potentiele koper gewoon alle informatie die van belang is… “. Dat impliceert al dat jij bepaald wat voor de koper van belang is. Doe je dat uit het perspectief van de koper of van de verkoper? Hoe weet je of iets van belang is voor een koper?
Maar als je vindt dat alles ongecensureerd via de makelaar publiek gemaakt moet worden, dan ben je aanklager, jury en rechter tegelijk en nagel je mij publiekelijk aan de schandpaal voor iets wat ik niet meer doe of ben.
Je vraagt me hoe zo’n ontbindende voorwaarde er uit zou moeten zien. Op een schaal van 0-10, komt mijn juridische kennis nauwelijks boven de nul uit. Er zijn vast wel juristen die daar iets moois van kunnen maken. In huidige koopcontracten staat dacht ik standaard een ontbindende voorwaarde voor het doen van een bouwkundige keuring. Kan je waarschijnlijk aan spiegelen.
En ik weet wel dat er overal haken en ogen aan zitten. Maar de huidige praktijk om niet openbare documenten zonder meer over de muur naar de makelaar te gooien vind ik niet meer van deze tijd.
Je vraagt je af of ik ook niet alle informatie van tevoren wil weten. Het antwoord zal je niet verbazen. Ja graag, maar als die onvoldoende is, en ik wil die woning graag, rest niets anders dan een ontbindende voorwaarde. Voor de verkoper zou het geen probleem moeten zijn, als de VvE er goed voorstaat is het een formaliteit. Als een verkoper daar bezwaar tegen maakt, is dat al een teken aan de wand.Ook in dat geval zou ik het als (potentieel) koper niet waarderen als ik notulen zou ontvangen met zwarte gaten er in. Hetzelfde geldt mijns inziens voor een jaarrekening met blinde vlekken. Ik begrijp dat het in jullie geval om bankrekeningnummers gaat, in dat geval vraag ik mij wat die uberhaupt in de jaarrekening van nut zijn 🙂
Je schrijft: “….geef ik de potentiele koper gewoon alle informatie die van belang is… “. Dat impliceert al dat jij bepaald wat voor de koper van belang is. Doe je dat uit het perspectief van de koper of van de verkoper?
Als ik hiermee de indruk heb gewekt dat ik zelf zou gaan bepalen welke informatie ik van belang vind voor de koper is dat onjuist.
Een slimme koper en een goede makelaar zal zeker vragen naar VvE stukken zoals de notulen van de laatste ledenvergadering, de meest recente jaarrekening en de MJOP.
En die stukken zal ik inderdaad ook desgevraagd gewoon overhandigen, zonder enige vorm van censuur.
Eveneens zullen eventuele vragen over andere zaken zoals woonomgeving, buren e.d. ook uiteraard gewoon beantwoordt worden.
De ontbindende voorwaarden met betrekking tot de bouwkundige keuring zijn veelal afhankelijk van de hoogte van het bedrag aan achterstallig onderhoud en dat is op zich ‘eenvoudig’ vast te stellen.
De ontbindende voorwaarden op basis van de (financiële) toestand van de VvE zal naar mijn mening best een juridisch complexe zaak kunnen worden waar je, eveneens naar mijn mening, niet op zal zitten te wachten als koper en/of verkoper.
Daarnaast ben ik ook nog steeds van mening dat de inhoud van VvE stukken geen enkele waarde heeft, of van enig belang zou zijn, voor derden.
Ook daarom zie ik vooralsnog geen enkele reden om zo ‘geheimzinnig’ te werk te gaan.Het is de Voorzitter van de Vergadering en/of het bestuur die/dat de notulen controleert en/of uitgeeft, niet de notulist.
Men zou zich op de voorhand kunnen afvragen wat er wel en niet in de notulen moet worden opgenomen, en nadenken over nut en noodzaak van bepaalde passages.
Met vriendelijke groet, Bob.De VvE is in het geheel niet gerechtigd om notulen en dergelijke ter beschikking te stellen aan derden omdat informatievoorziening aan anderen dan de eigen leden volgens de reglementen niet behoord tot de taken van (bestuur van) de VvE.
Er is slechts 1 wettelijke verplichting van de VvE inzake informatievoorziening en dat is de opgave van het aandeel in de reserve als ook de omvang van eventueel achterstallige voorschotbijdrage bij vervreemding van het appartementsrecht door een van de leden van de VvE. Zie daarvoor de reglementen onder artikel vervreemding.
Verder is de verkrijger van het appartementstrecht verplicht schriftelijk te verklaren dat hij instemt met het huishoudelijk reglement, en het ligt dus in de rede die ter beschikking te stellen van verkrijger.
Kosten van de informatie voorziening komen ten laste van de verkrijger.
Punt.
N.B. De verkrijger is de koper, dus niet willekeurige overige voorbijgangers.
N.B. In geval van verspreiden van uw persoonsgegevens door derden, zoals bestuur of mede-leden van de VvE, kan u, zijnde lid van de VvE, aangifte doen tegen die derden wegens inbreuk op uw rechten krachtens wetgeving zoals AVG en bescherming persoonlijke omgeving. Ik zou dus maar voorzichtig zijn met rondsturen van notulen en jaarrekeningen. Dit geldt zowel voor het bestuur als ook van de individuele leden van de VvE.@william Dat je het niet waardeert kan ik begrijpen, maar als je uitgelegd krijgt waarom er zwarte delen zijn (bv. persoonsgebonden data) en dat die delen na het tekenen van het koopcontract, met de ontbindende voorwaarde, leesbaar zullen zijn, kan je er dan mee leven.
Ja, ik weet ook niet waarom er bankrekeningnummers in de balans staan. Komt zo uit het boekhoudprogramma rollen. Hoeft natuurlijk niet, maar leest voor de leden vd VvE wel makkelijk. En als alles binnen de VvE blijft maakt het ook niet uit. Zal het er eens met de beheerder over hebben.
Maar het gaat mij niet alleen om de bankrekeningnummers. Het is data, ook bv. saldi data van bankrekeningen, en dat is tegenwoordig goud waard. En die data die je ongecensureerd over de muur gooit ben je voor eeuwig kwijt. Je weet niet wie die data in handen krijgt en wat er eventueel mee te doen is. Ik weet het ook niet hoor, maar de afgelopen tijd heeft wel geleerd dat op het oog onschuldige data, in een andere vorm/context ineens van waarde is. Maar ook al vind je het allemaal onschuldig, privé gegevens van de VvE horen niet op straat, hoe onschuldig ook. Dan moet de wetgever de VvE’s verplichten de jaarrekening bij de KvK te deponeren.
Nu is onze VvE in saaiheid niet te overtreffen, dus er staat werkelijk niets brisant in de notulen, discussies over de hoogte vd heg zijn zo ongeveer wel het hoogtepunt. Maar toch zal ik alle Namen en Huisnummers zwart maken voordat ik zoiets aan derden geef. Het gaat nl niemand wat aan, buiten leden van de VvE, dat dhr X vindt dat de heg 10cm lager moet. De gecensureerde versie laat dus zien: “dhr (zwart vlakje) vindt dat de heg 10 cm lager moet”. Op de balans vervang ik het bankrekeningnummer met de tekst “bankrekeningnummer 1, 2, enz”.
Ik twijfel zeer over het witten van de saldi en eigen vermogen. Dat kan je dat overzicht net zo goed niet geven. Maar ik begin steeds meer en meer te neigen omdat te doen. De aanstaande koper zal het moeten doen met een waarheidsgetrouwe mededeling dat naar de mening van de VvE het reservefonds op orde is. De verkoper kan het aandeel van dat appartement in het reservefonds vrij te geven; vermenigvuldigd met het aantal appartementen geeft dat ook een goede indicatie. Overigens zegt de momentele hoogte van het reservefonds niet zoveel over de financiële toestand van de VvE.
@BOB Die schrijft “Men zou zich op de voorhand kunnen afvragen wat er wel en niet in de notulen moet worden opgenomen, en nadenken over nut en noodzaak van bepaalde passages”. Een zeer verleidelijke gedachte, maar naar mijn mening een glibberig geitenpaadje. Maar dat weet Bob natuurlijk zelf ook wel.
Moet de a.s. koper dan niet weten hoe het ervoor staat. Opnieuw, natuurlijk. Maar hoe dat dan moet, zonder dat privé gegevens op straat komen te liggen, daar verschillen we van mening over.
De makelaar heeft niet gereageerd op mijn mail, dus ik heb ook nog niets gestuurd, ook het HHR niet. Ik ben het eens met RonaldL dat ik dat wel kan sturen. De verkoop vh appartement gaat als een gek en het zal binnen een aantal dagen verkocht zijn. In twee dagen drie biedingen tot aan de vraagprijs. Ik ben benieuwd of het koopcontract zonder dat ik iets gestuurd heb, getekend gaat worden. Ik heb de makelaar aangeboden om de diegene die gaat tekenen te ontmoeten, om hen mondeling uit te doeken te doen hoe het ervoor staat en over het reilen en zeilen van de VvE te vertellen.Goedemorgen,
Ik vind eerlijk gezegd dat je het jezelf veel te moeilijk maakt. Al die aanpassingen waar je het over hebt, worden teniet gedaan als de verkopend eigenaar gewoon zijn zaakjes op orde heeft en de jaarrekening en notulen ongecensureerd aan de kopende partij verstrekt.
Ook het zwartmaken van de namen met huisnummers, vind ik volslagen onzin, dit is informatie die binnen 2 minuten uit het Kadaster is te halen.
Het censureren van de saldi en het eigen vermogen kan mijns inziens niet, omdat A; dit juist de informatie is waar de koper belang bij heeft, en B; je in een (waarschijnlijk) reeds vastgestelde jaarrekening gaat knoeien, waardoor ik me afvraag wat de waarde van deze jaarrekening nog is.Ik waardeer het dat je je zorgen maakt dat ik het mij te moeilijk maak.
Dat een eigenaar ongecensureerd de zaak over de muur kan gooien weet ik. Maar zoals je hebt kunnen lezen vind ik dat dat voor een gedeeld eigenaarschap van iets ook niet zomaar mogelijk zou moeten kunnen zijn.
Op welke manier kan iemand met de tekst: ”dhr (zwart vlakje) wil….” de identiteit van deze heer bij het kadaster kunnen achterhalen? En ook nog binnen 2 minuten.
Zoals gezegd hier verschillen van mening.Hoi KV66,
verschillende meningen maken het juist leuk 😉 . Het censureren van de namen en huisnummers heb ik verkeerd begrepen, ik dacht dat je dit in de jaarrekening of ledenregister wilde doen, in plaats van in de notulen.Een zeer verleidelijke gedachte, maar naar mijn mening een glibberig geitenpaadje.
Hét product van enige VvE-vergadering is besluitvorming. Zaken die relevant zijn voor wat betreft totstandkoming van besluiten legt men vast in de notulen, samen met de besluiten zelf, en bijbehorende stemverhouding en quorum.
Notulen moet men niet verwarren met klachtenformulieren, noch met een gelegenheid om elkaar de (morele) maat te nemen. Men kan overwegen om zaken die (nog) niet tot daadwerkelijke besluiten leiden op te nemen, maar dat het gezegde herleidbaar moet zijn op persoon is geen vereiste. Voor klachten over “vieze mannetjes” wendt men zich in persoon, en buiten de vergadering om, rechtstreeks tot het bestuur. Een vergadering is geen schervengericht.
Glibberig mijn zolen. 😉
Met vriendelijke groet, BobEr is slechts 1 wettelijke verplichting van de VvE inzake informatievoorziening en dat is de opgave van het aandeel in de reserve als ook de omvang van eventueel achterstallige voorschotbijdrage bij vervreemding van het appartementsrecht door een van de leden van de VvE. Zie daarvoor de reglementen onder artikel vervreemding.
1. Je vergeet de schuld ingevolge enige lening die de VvE aanging, en het aandeel daarin van betrokken eigenaar.
2. Zie daarvoor BW (inclusief de wet verbetering functioneren VvE’s).
3. De wettelijke verplichtingen van de verkoper reiken (veel) verder dan die van de VvE.
Met vriendelijke groet, BobDe verkoper van het appartement heeft een wettelijke mededelingsplicht.
Die mededelingsplicht strekt naar mijn mening best ver en er zijn op internet diverse voorbeelden van uitspraken te vinden als gevolg van het schenden van deze mededelingsplicht.
Ook wanneer je buurman iedere dag urenlang veel lawaai maakt en zorgt voor grote overlast zal je daar mededeling van moeten doen.
Ook wanneer er grote betalingsachterstanden in de VvE zijn zal je daar mededeling van moeten doen.
En zo zijn er natuurlijk nog veel meer voorbeelden te bedenken.
Ook de overheid is er gelukkig van overtuigd dat het raadzaam is om jezelf als potentieel koper vóóraf goed te laten informeren over alle zaken betreffende de VvE getuige deze folder.
Onze zuiderburen hebben het nog beter voor elkaar getuige dit document van een notaris in België.
Citaat:
“… Wanneer moet de koper deze informatie ontvangen?
De wet stelt duidelijk dat de koper deze informatie moet ontvangen voor zij of hij enig document ondertekent. Dit betekent dus in principe vooraleer zij of hij zijn bod uitbrengt of vooraleer er een verkoopovereenkomst wordt getekend. De koper kan zich dus in principe nog niet binden voor zij of hij deze informatie ontvangen heeft.”
Gezien deze discussie zou het wat mij betreft morgen ook hier ingevoerd mogen worden !
@Bob.
Nu vind ik dat je de een ALV tot een zuiver technische handeling die alleen besluiten produceert, reduceert. Dat vind ik een beetje kort door de bocht. De AvS, MRR en HHR wemelen van gedragsregels. Die leveren dan ook meestal de sappige details/discussies op en je kan eindeloos twisten of dat soort regels wel gesteld moeten worden, maar je zult in eerste instantie je daaraan moeten houden.
En als de regel:” niet spugen over de balustrade” daarin staat, dan kan je denk ik niet zo’n onderwerp buiten de ALV zetten. Als een lid dit in de ALV dat ter sprake brengt, kan je de notulen ontdoen van emoties en minder nette bewoordingen, maar ik denk wel dat je de meningen waarheidsgetrouw moet notuleren. Het is goed mogelijk dat er over zo’n onderwerp helemaal geen besluit wordt genomen en dan zou je kunnen overwegen om niets op te nemen in notulen, maar misschien is een besluit om de regel te schrappen wel de uitkomst.
Schervengericht; hmmm, wij zijn met zijn twaalven, dan duurt het gelukkig wel even voordat de 6000 scherven bijeen zijn. En ik wil het geitenpaadje wel lopen, maar doe wel spikes onder mijn schoenen en zeker mij met hemelbouten.
@Rob, Ik krijg nu toch de indruk dat we langs elkaar heen communiceren.
Schitterend geregeld in België. Maar daar wordt niet gezegd dat je die informatie aan de makelaar zou moeten leveren die het aan alleman kan verstrekken. Je verstrekt die informatie t.b.v. “ DE koper”. Dat is diegene die op het punt staat om te tekenen. Die is met naam en toenaam bekend. Dat is niet iemand die “zeer geïnteresseerd” is of een toevallige voorbijganger die het makelaarskantoor instapt en zegt graag de informatie te willen hebben. Als nu ook nog geregeld is in België dat de makelaarsorganisatie borgt dat deze gegevens alleen aan DE koper worden verstrekt, terug komen als DE koper afhaakt, dat DE koper geen kopieën mag maken en dat de makelaar deze gegevens na afhandeling vernietigd, dan ben ik al heel stuk tevreden en zal ik zonder mankeren de documenten leveren, ook aan een makelaar, hoewel aan de notaris wat betrouwbaarder overkomt.
In de huidige praktijk NL levert de verkoper/VvE de documenten aan een zwart gat, zijnde het kantoor vd makelaar. Die kan er mee doen wat hij wil en heeft geen enkele verifieerbare borging anders dat hij er “zeer zorgvuldig ” mee om zal gaan, althans heb ik van deze makelaar niet gehoord dat er zo’n borging is.
Dus graag ja, gisteren invoeren
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.