Documenten voor makelaars
- Dit onderwerp bevat 40 reacties, 10 deelnemers, en is laatst geüpdatet op juli 26, 20181:20 pm door .
-
Berichten
-
Ik volg, zittend in de zon op een mooi Grieks eiland, deze discussie met stijgende verbazing. De taak van een VvE is geregeld in de AVS en is, kort geformuleerd, de instandhouding van het gebouw. Spugende buurmannen spreek je buren daarop aan. Daar is de VvE niet voor bedoeld. De VvE is geen politie en is voor dit soort zaken ook geen oplossing.
Rekeningnummers op de balans, nergens voor nodig.
Geef de gevraagde info en ben trots op je VvE als de cijfers en reserve er gezond uitzien. De AvG heeft hier niets mee te maken.
Succes met de discussie, ik neem nog een biertje
yamasIk denk dat je dan sommige dingen wellicht iets te letterlijk neemt KV66.
De enige echte ‘de koper’ (verkrijger) is degene die op het moment van overdracht bij de notaris aan tafel zit.
In alle eerdere stadia is ‘de koper’ niet meer dan ‘een zeer geïnteresseerde potentiele koper’.
Je schreef eerder al “… de verkoop van het appartement gaat als een gek”.
Stel nu even dat er meerdere gegadigden zijn en de eerste persoon heeft al een bod gedaan.
Ten eerste zou ik het al bijzonder slecht/dom vinden van die persoon en zijn makelaar als dat bod gedaan zou zijn zonder beschikking over de relevante VVE stukken.
Ten tweede heeft ieder andere geïnteresseerde het recht om óók een bod uit te brengen.
Ook zij hebben dus belang bij die stukken.
Daarnaast vind ik ook dat de waarde van de informatie voor derden erg overschat wordt.
Stel dat wij een reservefonds zouden hebben van 2 miljoen.
Dan nog zou ik bij wijze van spreken de jaarrekening op het prikbord bij de supermarkt hangen en zou ik echt niet weten wat alle voorbijgangers met die informatie zouden willen of kunnen doen.
Dat is enkel en alleen van waarde voor de VvE zelf en niemand heeft verder iets aan de informatie of kan er iets mee.
@monaster. Bofkont dat je lekker in de zon zit, hoewel hier hebben we ook niet te klagen.
Maar ik denk toch dat de Griekse zon je zodanig verblind dat de AvS, MRR, HRR niet goed meer te lezen zijn. Als ik onze AvS, MRR1992, HHR lees, staan daar tal van elementaire omgangsvormen in die verwoord zijn in geboden en verboden. Ik doe het ook niet hoor, politieagent spelen, maar ik denk dat de AvS etc. daartoe wel verplicht. Sterker nog, het bestuur is ook nog officier van justitie die schikkingen (boetes) mag versturen.
Ik ben het van harte met je eens dat de taak van de VvE beperkt zou moeten zijn tot instandhouding van het gebouw. Helaas is de praktijk ook hier weerbarstig, er zijn genoeg besturen die er lustig op los vertimmeren aan het gebouw om het mooier, beter, en de laatste tijd vooral duurzamer te maken. Al dan niet gelegitimeerd door de AvS, althans hun interpretatie daarvan. En de maatschappelijke discussies wat er allemaal tot de taken van de VvE behoort, ook geëntameerd door de belangenverenigingen, doet het ergste vermoeden.
Bovenstaand is volledig off-topic en mag van mij door de moderator zondermeer verwijderd worden, maar dan ook graag de aanleiding.
Ik heb, dacht ik, tot nog toe de term “AVG” niet gebruikt en ik heb de startpost ook met opzet niet in deze sectie geplaatst, de forummoderator heeft het hiernaartoe verplaatst.
@Rob,
Ik denk dat informatie geschreven/gegeven door een notaris (jurist) juist wel op elke komma, punt en lidwoord, dus letterlijk gelezen moeten worden. Die boys en girls zijn ervoor opgeleid om elke komma, punt, lidwoord te wegen voordat het wordt opgeschreven. Als dat niet zo is, is het even slecht geregeld als bij ons.
Ik wil het “bij wijze van spreken” voorbeeld wel even doorspelen.
Ik ben het echt met je eens dat er weinig info te halen is voor de willekeurige voorbijganger. Dus ik hang bij Appie aan het prikbord de balans/V&W en de notulen. Met de naam van de vereniging erop, althans bij ons staat die erop. De boodschappende voorbijganger zal hoogstens denken, zo die zitten er warmpjes bij en zich vermaken met een sappig detail in de notulen. Maar daar komt iemand die er kopie van maakt (kopieermachine staat naast het prikbord) en die gaat het thuis in alle rust analyseren. Via de naam vd vereniging is, ik schat binnen 10seconden, bij de KvK te vinden over welke adressen het gaat. Even speuren op Facebook en co en daar rollen al de individuele namen van de bewoners over het scherm, emailadressen en alle andere gegevens die mensen op het net zetten.
Als de vereniging zo goed in slappe was zit, zullen de individuele bewoners ook wel niet onbemiddeld zijn. En dan rollen bij de bewoners de phishingmails binnen.
Onwaarschijnlijk scenario, Je mag het zeggen. Maar zelfs dan, wie ben ik, dat ik bepaal dat gegevens van anderen, die ik wel legaal heb verkregen, maar publiek kan maken.
Nogmaals, ik ben er ook voor dat DE koper zeer uitgebreid wordt geïnformeerd over de toestand van de VvE in alle aspecten. Maar niet op de manier waarop het nu gaat, waarbij het hele hebben en houden van de VvE op straat ligt. Die praktijk was eigenlijk altijd al slecht, maar zeker in deze tijd is die praktijk aan een grondige wijziging toe.
Op de planning staat voor morgen de finale biedingen van de geïnteresseerden. Ja, ik word door de verkoper uitvoerig op de hoogte gehouden. De biedingen tot nog toe zijn dus gedaan zonder dat de bieders de beschikking hadden over de gevraagde documenten. Is dat als slecht/dom te kwalificeren. Ik weet het niet. Het toont aan dat dit onderwerp niet hoog op het prioriteitenlijstje van de kopers staat. Ik houd jullie op de hoogte hoe dit afloopt.Toch maar wat citaten van onze notaris uit België :
“… De nieuwe informatieverplichting voor de verkoper kadert in een wettelijke tendens om de koper steeds beter te informeren alvorens zij of hij een pand aankoopt.”
“… De wet stelt duidelijk dat de koper deze informatie moet ontvangen voor zij of hij enig document ondertekent. Dit betekent dus in principe vooraleer zij of hij zijn bod uitbrengt of vooraleer er een verkoopovereenkomst wordt getekend. De koper kan zich dus in principe nog niet binden voor zij of hij deze informatie ontvangen heeft”
Kortom, op dat moment heeft ‘de koper’ nog alle mogelijkheden om van de koop af te zien.
“… De biedingen tot nog toe zijn dus gedaan zonder dat de bieders de beschikking hadden over de gevraagde documenten. Is dat als slecht/dom te kwalificeren. Ik weet het niet. Het toont aan dat dit onderwerp niet hoog op het prioriteitenlijstje van de kopers staat.”
Het toont in ieder geval aan dat er kennelijk nog genoeg mensen bestaan die een appartement gaan kopen maar niet goed begrijpen dat ze daarmee ook automatisch lid worden van de VvE en ook niet bekend zijn met de gevolgen en verplichtingen van dat automatische lidmaatschap.
Naar mijn mening hoort dit onderwerp dus juist bovenaan het lijstje van potentiële kopers van een appartement te staan en vind ik het zeker als slecht en dom te kwalificeren als dat niet zo is, maar ja …. wie ben ik 😉Van de verkopende makelaar ontving de VvE het verzoek om notulen, het jaarverslag (het financiële heb ik aangenomen), HHR en MJOP.
Dit was de originele vraag van kv66. De discussie heeft mij verder aan het denken en uitzoeken gezet. Welnu:
In ons HHR staat dat voordat tot daadwerkelijke overdracht van het appartementsrecht wordt overgegaan eerst (door de verkoper) toestemming gevraagd moet worden aan de administrateur (van de VvE) onder overhandiging van een verklaring van de toekomstige eigenaar/bewoner dat hij alle bepalingen uit akte, reglementen, HHR en besluiten van de algemene vergadering aanvaart.
Mijns inziens betekent dit dat:
– de toekomstige koper eerst die akte, reglementen, HHR en besluiten moet hebben, anders kan koper zich er niet aan verbinden.
– de akte en de reglement zijn gepuliceerd bij het kadaster, maar een kopietje vragen bij de VvE kan natuurlijk ook.
– maar de HHR en ook de besluitenlijst zijn VvE interne documenten, en die zal de VvE dus moeten toezenden aan de potentiele koper (m.a.w. in de praktijk is dat de makelaar). Overigens als het goed is, zijn deze bescheiden ook aanwezig bij de verkoper zelf, maar een kopietje vragen bij de VvE kan natuurlijk ook.
– de AVG heeft hier niets mee te maken, want deze documenten zijn zonder persoonsgegevens.
– strikt formeel heeft de VvE niets te maken met een (potentiele) koper. Slechts de verkoper, zijnde lid van de VvE, en de VvE hebben wederzijdse rechten en plichten. En verders hebben de verkoper en koper wederzijdse rechten en verplichtingen.
Daarnaast is gevraagd om de notulen. Dit zijn VvE interne documenten, waarschijnlijk ook inhoudende persoonsgegevens. Daardoor speelt hier de AVG een rol. De VvE als gegevens verwerker (de VvE dus) heeft verplichtingen aangaande de privacy. Rondsturen van persoonsgegevens is een data-lek en dient gemeld te worden bij de AP. Waarom vraagt de makelaar om notulen? Wat hij eigenlijk nodig heeft, en waar de VvE ook belang bij heeft om de koper goed geinformeerd te hebben, is de besluitenlijst. Daar speelt dan de AVG gelijk geen rol meer. De besluitenlijst behelst nu eenmaal geen persoonsgegevens. Maar ik denk dat slechts weinig VvE’s een besluitenlijst heeft, en dan dus een stapeltje notulen de basis is om al lezende de besluiten uit te destilleren.
Het grote belang van de VvE is hier dat de nieuwe eigenaar kennis heeft genomen van eerder besluiten en deze aldus ook aanvaard heeft. Hij kan alleen deze besluiten nog aanvechten bij de rechter indien de besluiten nietig zijn of vernietigbaar zijn. Maar besluiten van de ALV behoren natuurlijk sowieso niet in deze categorie te vallen, m.a.w. de kans hierop is gering. Discussies met nieuwe eigenaar over vroegere besluiten worden zo vermeden.
Daarnaast is er financiele kant. Hier is al het nodige over geschreven in dit topic, het behelst het opgeven van de maandelijkse bijdrage, het aandeel in de reserve, eventuele schulden van de verkoper aan de VvE. Uit de besluitenlijst volgt de laatste vaststelling van de hoogte van de reserve en de maandelijkse bijdrage, en ook de vaststelling van de begroting op basis van het MJOP. Dat setje papieren of pdf-jes kan vertrouwelijk doorgestuurd worden aan de potentiele koper, al dan niet via de verkoper of verkopende makelaar. Ook hier speelt de AVG geen rol.
Voordat het appartmentsrecht overgedragen wordt (ofwel voor het tekenen van de voorlopige koopovereenkomst) dient de verkoper aan de VvE overhandigd te hebben de schriftelijke instemming van de potentiele koper met de aktes, reglementen, HHR en besluiten van de ALV, waarna de VvE toestemming aan de verkoper kan geven voor overdracht.
Ik heb, dacht ik, tot nog toe de term “AVG” niet gebruikt en ik heb de startpost ook met opzet niet in deze sectie geplaatst, de forummoderator heeft het hiernaartoe verplaatst.
Klopt 😉 , in eerste instantie hadden we de indruk dat het topic geplaatst was ivm met de privacy van de leden t.a.v. het versturen van deze documenten.
Wellicht had de oude positie beter van toepassing geweest !De planning is aangehouden en gisteren is het hoogste bod door de verkoper geaccepteerd. Levering mid september – mid oktober. In de komende tijd zal het koopcontract klaar gemaakt worden. Ben benieuwd of mij nog wat gevraagd wordt.
Misschien hebben ze de gewenste info tóch van de koper gekregen. 😉
Als dat echt niet het geval is dan is het naast de kopers, die beter en slimmer hadden moeten zijn, ook triest om te constateren dat er dus nog genoeg makelaars zijn die niet echt de belangen van hun klanten behartigen.
Een goede makelaar zou zijn klanten adviseren om de relevante VvE stukken te bekijken en zich niet met een kluitje in het riet moeten laten sturen.
Nu maar hopen dat alles goed gaat, (en dat gaat het gelukkig vaak ook 😉 ), de verkoper niet zijn mededelingsplicht heeft verzaakt en de koper straks niet voor verrassingen komt te staan. Anders zien we misschien zijn probleem ook hier op het forum verschijnen 😉Misschien hebben ze de gewenste info tóch van de koper gekregen.
Daar had natuurlijk ‘van de verkoper’ moeten staan 😉
Hallo allemaal,
Het koopcontract is getekend.
Twee verassingen.
1. Ik ken de kopers vluchtig, het zijn de ouders van één vd bewoners die naast ons gebouw in een eengezinshuis wonen. Past qua leeftijd prima in onze populatie.
2. Bij het koopcontract zit als bijlage onze begroting en jaarrekening.
De begroting en jaarrekening zijn in een format zoals die door onze beheerder wordt gebruikt. Wij, als bestuur, verspreiden deze documenten in dit format niet onder de leden. De verkoper had die dus ook niet.
De enige manier waarop de makelaar deze documenten heeft kunnen verkrijgen, is om deze rechtstreeks op te vragen bij onze administratief beheerder. Die was bij de makelaar bekent, omdat de verkoper dat op de vragenlijst had ingevuld.
De vraag ligt (opnieuw) dus nu bij onze beheerder of zij deze documenten aan de makelaar heeft verstrekt en de reden (wet, intern beleid, gegroeide praktijk etc) waarom zij op eerste verzoek dat heeft gedaan. Zware bevalling, heb nog geen duidelijk antwoord, maar de eerste reacties duiden op een verschil van mening in deze.
Ik denk dat alle argumenten wel zijn gewisseld, dus dit is het einde van dit topic wat mij betreft; het was mij een waar genoegen.
O ja, voor ik het vergeet; het hebben van een meningsverschil met een andere partij betekent niet dat die ander onbetrouwbaar is, er een potje van maakt, een leugenaar is, fraude pleegt of dat welke andere negatieve kwalificatie dan ook van toepassing zou kunnen zijn.Door de bomen het bos niet meer zien….
Alle bescheiden zoals: financieel jaarverslag / MJOP (Liquiditeitsplanning) / Begroting / Notulen ALV / Notulen vergadering Dagelijks Bestuur en noem maar op.
Al die “documenten” dienen aan ieder lid te worden toegestuurd. Iedere eigenaar heeft die gegevens gewoon in zijn bezit. Maar ja, als het een luie/domme/slordige eigenaar is die niks heeft bewaard dan komt de makelaar bij het VvE bestuur.
Wel bezwaar maken als het aan het bestuur wordt gevraagd, maar als de verkopende partij wel alle “documenten” aan de makelaar geeft – WAT DAN?????
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.