[Gery]

Mag een Vve grond aankopen om te zorgen dat er in de toekomst geen Burenrecht eisen gesteld kunnen worden? De ramen zouden te dicht op de erfgrens liggen.

 

En als toevoeging.

Hoe doe je dit dan met de splitsingsakte?

[Bob]

Hi Gery,
De VvE mag de grond kopen. Wanneer de VvE de grond koopt, en niet de gezamenlijke eigenaars, wordt de VvE de nieuwe eigenaar. Dan wordt de grond niet in de splitsing betrokken en is wijziging van de akte en tekening niet nodig.
De feitelijke reden voor de aankoop doet niet ter zake.
Vriendelijke groet, Bob

[Gery]

Dank je wel Bob.
Ik meen dat omdat de VvE eigenaar wordt de kosten wel naar rato over de leden verdeeld worden.
Waar leg je vast hoe het gebruik van de grond dan wordt?
Vriendelijke groet, Gery
 

[Bob]

Hi Gery,
Helaas ken ik geen enkel feit in dit geval. Alles hangt in mijn overtuiging af van de feiten en omstandigheden van het geval.
Het klinkt zoals je het hier brengt heel logisch om naar rato de kosten te dragen. De vraag die zichzelf direct opdringt is: naar rato van genot, naar rato van al dan niet vermeend voordeel, naar rato van draagkracht of zijn er misschien goede argumenten om los van de splitsing toch naar analogie de breukdelen te hanteren?
Algemeen gesteld heb je gelijk, de VvE wordt eigenaar en kan vervolgens als vereniging over het registergoed beschikken, en dus ook in gebruik geven of juist niet. Er is veel meer informatie nodig om hier iets echt zinnigs over te schrijven.
Vriendelijke groet, Bob

[Gery]

Jammer geen feiten, en ik snap dat het wat summier is.
De bedoeling is dat alle eigenaren recht van overpad krijgen en wellicht later voor allen fietsenrek o.i.d. . Dus de grond is voor gebruik van iedereen dan. We hebben twee mensen op de benedenverdieping zonder buitenruimte misschien dat we als VvE hun een stukje kunnen verhuren maar het is heel klein en niet genoeg om maar een tafel op te zetten. Ik heb geen idee wat kan en niet kan.
Net zoals onze bestaande gezamenlijke ruimte willen we dus deze aansluitende nieuwe ruimte, ( 1.10 breed ) als het er komt, op een zelfde manier behandelen en de standaard verdeling aanhouden.
Dan betaal je een beetje onderhoudskosten voor gebruiksrecht via de gewone afdracht aan de VvE . De aanschaf zou ook via de VvE door de leden gedragen moeten worden maar als dat veel problemen geeft kunnen we misschien mensen die dat willen uitsluiten?
Al hebben zij wel degelijk ook belangen want:
De aanschaf is om toekomstig erf grens geschil te voorkomen.
Twee hebben daar misschien geen problemen mee maar het pand en de overige 5 leden wel.
Als door grens geschil betaald moet voor een aanpassing van de buitengevel moet dat door iedereen mee betaald worden volgens de Splitsingsakte.
Dank voor het mee denken.
Gery
 
 

[Bob]

Hi Gery,
Als ik de situatie juist inschat is er kennelijk op, te dicht op, of zelfs over, de grens van het eigen perceel gebouwd. Afhankelijk van het feit OF dit zo is, en hoe ver de grens is overschreden, komt het me voor dat, indien er al een geschil zou ontstaan, een (al dan niet forse) aanpassing aan de gevel al snel als onredelijk en/of onbillijk zou moeten/kunnen worden gezien. Het lijkt me in de voorbereiding van een eventuele aankoop van een extra strook grond zinnig om hierover even juridisch advies in te winnen. Hier bestaat zeker de nodige jurisprudentie over.
Gelukkig zie ik in jouw post een relatief kleine VvE met 7 leden/stemmen. Dat maakt het naar mijn mening goed mogelijk om in mondelinge één op één gesprekken alles goed uit te leggen, en om de stemming te peilen. Zo weet je vooraf hoe (gevoelig) de zaak ligt.
In principe is alles wat je aangeeft mijns inziens te verwezenlijken. Zoals reeds gesteld: wanneer de VvE daadwerkelijk koopt en eigenaar is kan zij om het zo te zeggen doen en laten wat zij wil (verhuren, verkopen, uitlenen, ter beschikking stellen……). Daar moet de VvE dan ook als VvE over besluiten, maar daarmee trap ik een wijd openstaande deur in. 😉
Ook de verdeling van de kosten van aanschaf en onderhoud zou ik, naast het feitelijk gebruik van de aangekochte grond, in de voorbereidende gesprekken meenemen. Wie weet wat voor goede ideeën je in die gesprekken nog opdoet.
Hoop dat je hier weer wat verder mee bent. Zijn er nog vragen dan horen we dat.
Veel succes, Bob

[Gery]

Dank je Bob.
Ja wij zijn een kleine VvE. Foutje mijnerzijds we zijn met 9 eigenaars maar dat maakt niet zoveel. We kunnen goed met elkaar door een deur en lopen altijd wel even bij elkaar binnen.
Alleen gaan nu natuurlijk de emoties wat hoog op omdat er opeens van alles veranderd.
Dat zal wel weer goed komen maar het is even moeilijk op menselijk niveau. Plus dat niemand wist dat we te dicht op de erfgrens zitten en dat de ramen dus een probleem kunnen zijn. Ons pand is 15 jaar oud. Eventuele afbraak van onze gevel is volgens onze eenmalige informatieve jurist geen te eisen verhaal vanwege het dan ontstaan van onrechtmatige hinder naar ons toe. Jurisprudentie bestaat.
Puur zakelijk komen we er wel uit maar we willen goed beslagen ten ijs komen.
Natuurlijk worden alle voor en tegen op een rij gezet en doorgepraat.
En dan gaan we met de ontwikkelaar om tafel en indien nodig of mogelijk de gemeente.
Dus naast eventueel grond aanschaf door de VvE wat de ontwikkelaar aanbied om zijn plan makkelijker voor elkaar te krijgen speelt er veel meer.
Maar of iemand hier weet hoe het zit als de gemeente de bouwvoet van een terrein aangeeft en dan vervolgens meldt dat dit gebied eigenlijk een speerpunt voor verdichting zou zijn en de ontwikkelaar zijn gang mag gaan en oh ja we krijgen dan misschien wel een grote procedure en nee daar helpen we jullie eigenaren niet verder mee. Hier is de kast daar de muur loopt U maar wat heen en weer. Je snapt dat we nu maar gewoon zoveel mogelijk informatie verzamelen.
Dank dat je hier mee helpt met jouw kennis van zaken.

[Bob]

Hi Gery,
Graag gedaan hoor.
Als ik jouw posts goed uitleg staat het gebouw verkeerd op de kavel.
Dat betekent in mijn beleving dat iemand bij het uitmeten/uitzetten een fout heeft gemaakt. Of is er afwijkend van de vergunning gebouwd? Dat kan/mag ook niet. Het is in mijn overtuiging eerst zaak om boven water te halen wie de fout heeft gemaakt. Degene die de fout heeft gemaakt moet/kan daarop worden aangesproken. Zeg maar, “de vervuiler” betaalt. De VvE treft geen blaam, maar de veroorzaker zou wat mij betreft de zaak moeten corrigeren, bijvoorbeeld door de aankoop van de benodigde grond voor de VvE te betalen.
Het lijkt me dat of het perceel verkeerd is uitgezet/aangegeven, of dat de grens van het perceel wel goed was aangegeven maar dat de verantwoordelijke het pand fout binnen de grenzen heeft neergezet. Weten jullie wie de fout heeft gemaakt? Dan is het simpelweg aansprakelijk stellen en een solide oplossing eisen.
Vriendelijke groet, Bob

[Gery]

Dank je Bob.
Het probleem is dat het met mondelinge afspraak geregeld is en ik denk dat dit te weinig rechtsgeldigheid heeft om al gevrijwaard te zijn van burenrecht procedures.
Groet
Gery

[Matthijs_ZH]

Bob schreef:
De VvE mag de grond kopen. Wanneer de VvE de grond koopt, en niet de gezamenlijke eigenaars, wordt de VvE de nieuwe eigenaar. Dan wordt de grond niet in de splitsing betrokken en is wijziging van de akte en tekening niet nodig.
Is het niet zo dat ‘de VvE = de gezamenlijke eigenaars’?
Wanneer de VvE (ofwel de ALV) een aankoop doet ten nutte van alle leden, is het dan niet zo dat deze evenredig ten laste én ten voordele komt van het complex als geheel, d.w.z. automatisch in de gemeenschap valt (lees: onderdeel gaat uitmaken van de gemeenschappelijke zaken)?
Dus ongeacht de aard of functie van de aankoop c.q. uitbreiding, – zij het een stuk grond, een dak met zonnepanelen (of antennes ; -) dan wel een nieuwe schutting als erfgrens met de achtertuinen van een aangrenzende VvE.

[Bob]

Neen Matthijs, dat is nu precies het verschil tussen verenigingsrecht en goederenrecht. Vriendelijke groet, Bob.

[Matthijs_ZH]

Zou je dat eens kort willen uitleggen Bob?
Gaat dit helemaal om buiten het reglement in de splitsingsakte?
En treedt de VvE in zo’n geval niet op als een actor in het economisch verkeer, terwijl haar (enige) opdracht toch is het waarborgen van de belangen van de leden?

[Bob]

Korte reactie,
Neen tot de derde macht. Niets is zo simpel als het lijkt.
Vriendelijke groet,
Bob

[Matthijs_ZH]

???

[Bob]

!!!

[Auteur]

Berichten