[Wouter]

Beste Forumleden,

Zojuist heb ik me hier aangemeld, na diverse topics te hebben doorgelezen en gezocht (ook buiten dit forum). Mijn specifieke, of een goed vergelijkbare, situatie kon ik niet vinden dus vandaar dat ik benieuwd ben hoe jullie kijk hierop is.

Mijn woning is onderdeel van een VvE. De woningen in “ons blok” zijn feitelijk rijtjeswoningen. Deze staan in een driehoek van drie straten, waarbij aan weerskanten van de straten de rijen woningen staan. Er zijn “samengevoegde” woningen en “gesplitste” boven- en onderwoningen. Mijn woning is van de eerste categorie, dus een geheel huis van b.g. tot en met de vliering.

Van oudsher (1929) zijn dit sociale huurwoningen geweest. In 2007 zijn de woningen gelijktijdig gerenoveerd en (deels) verkocht. Het geheel is in een VVE ondergebracht om o.a. te zorgen dat de uitstraling van dit buurtje behouden zou worden na verkoop. Daarnaast is natuurlijk het onderhoud van gezamenlijk delen (met name van belang bij de boven- en onderwoningen) beter gedekt. Modelregelment 2006 is van toepassing.

Tot zover de introductie, nu het feitelijke punt:

In mijn achtertuin heb ik 4(!) schuurtjes staan. De schuurtjes zijn verdeeld bij de splitsing over de beschikbare woningen, later heb ik er nog twee lege (aangrenzende) bij kunnen kopen. Net als alle andere schuurtjes die zich dus rondom de huizen bevinden zijn deze onderdeel van de VVE en hebben een elk een eigen index nummer.

Nog even voor de beeldvorming: achter alle woningen is een brandgang, waar de deuren en toegang tot de schuurtjes zich bevinden. De benedenwoningen hebben via de achtertuin een doorgang naar de brandgang, en vanuit daar toegang naar de schuurtjes (dus niet rechtstreeks vanuit de tuin). De bovenwoningen hebben alleen vanuit de zijkanten van het blok toegang tot de brandgang, die is afgesloten met een deur met een slot (waarvan uiteraard alleen bewoners een sleutel hebben)

Nu heb ik het plan opgevat om enkele van mijn schuurtjes te slopen, om zodoende meer tuinoppervlak te krijgen. Hierbij is het goed te weten dat alle schuurtjes die ik wil slopen direct grenzen aan mijn tuin.

Indien mogelijk wil ik eigenlijk enkel de binnenmuren van de schuurtjes, dus de muren die grenzen aan mijn tuin, weghalen. En het dakje eraf natuurlijk. De buitenmuur, de deuren etc wil ik laten zitten want dit is gewoon dan de afscheiding naar de brandgang. (binnenzijde wil ik waarschijnlijk wel bekleden maar het “aangezicht” van de buitenzijde blijft gelijk.

De buren heb ik ingelicht over mijn ideeën, en die hadden geen bezwaar. Vervolgens heb ik dit neergelegd bij het bestuur van de VVE dat aangaf dat een dergelijke wijziging in stemming gebracht moest worden bij een ALV. Dit is onlangs gebeurd, waarbij uniform is ingestemd. Dit is dus positief voor mij.

Tijdens de vergadering gaf de beheerder van het complex echter aan dat dit via een aanpassing in de splitsingsakte zou moeten worden afgehandeld.

Per index betalen we een bedrag aan servicekosten. Als de index (als schuurtje) niet meer bestaat moet deze dus eigenlijk vervallen.

Op zich kan ik de redenatie begrijpen, maar ik vraag me af of dit de enige manier is. Primair vanuit mijzelf wil ik de gang naar de notaris niet maken, voornamelijk vanwege de kosten natuurlijk. Bovendien ben ik net bij de notaris geweest toen ik de extra schuurtjes heb bijgekocht. Dit heeft relatief al erg veel gekost en ik had destijds niet gedacht dat dit na koop nogmaals noodzakelijk zou zijn…

Zijn er dus alternatieven?

Ik denk aan een aanvullende (gebruiks-)overeenkomst met de VVE waarin wordt beschreven dat ik het recht heb gehad de delen te slopen zoals bij stemming is bepaald. Maar dat de splitsingsakte niet gewijzigd hoeft te worden?

We doen dus “net alsof” de schuurtjes er nog staan, alleen gebruik ik ze nu niet als schuurtje maar als tuinoppervlakte.

Wellicht zijn er nog andere mogelijkheden?

Ik ben benieuwd naar jullie kijk en input hierop. Een redelijk uitgebreid verhaal maar mocht er nog iets onduidelijk zijn of aangevuld moeten worden dan hoor ik het ook graag!

Alvast bedankt!

Vriendelijke groet, Wouter

[William]

Hoi Wouter,
Een mooi uitgebreide uitleg :).
Zoals ik het zie, ontkom je in de gewenste situatie niet aan een gang naar de notaris. Ik baseer dit even op mijn persoonlijke mening/logica, heb even geen materialen ter beschikking.
Ik zie het zo: Je wilt dus na het ‘verwijderen’ van (een deel van) de schuurtjes (en appartementsrechten), hier ook niet meer de servicebijdragen voor betalen. Dit is een wijziging die niet anders kan dan volgens een wijziging van de akte. Alle andere besluiten zijn immers in strijd met de akte en niet meer rechtsgeldig.
En: Als je de schuurtjes (deels) sloopt, en je wilt over 5 jaar je woning (appartementsrechten) verkopen, hoe wil je dat doen? De koper koopt dan een aantal  appartementsrechten, met een bijbehorend breukdeel, waarvoor dus ook servicekosten betaald moeten worden, maar de ‘opstal’ van die appartementsrechten zijn verdwenen.
Aan de andere kant kun je het ook zo zien: Als de ALV unaniem besluit om een gezamenlijk deel van het gebouw te verwijderen, wat is daar op tegen?
Moeilijke kwestie, waarbij het antwoord denk ik niet zomaar voor handen is. Is het een idee om een notaris een uurtje te betalen, de zaak uit te leggen, en zijn advies in te winnen? Je zou ook de juridische helpdesk van VvE-Belang kunnen bellen.

[Wouter]

Hallo William,
Dank voor de snelle reactie!
Betreft je eerste punt, wat mij betreft betaal ik de servicekosten gewoon door. Wellicht was dat niet helder in mijn eerste “oplossing”. Dus door te doen alsof de schuurtjes er gewoon staan… uiteraard betaal ik op mijn beurt dan de servicekosten door (hoewel er feitelijk geen onderhoud meer gepleegd hoeft te worden).
Een koper na mij, zal denk ik deze kosten ook voor lief nemen gezien de tuin-winst. Mocht dit niet zo zijn, kan je natuurlijk dan alsnog een dergelijke formaliteit doorvoeren omdat je dan toch bij een notaris zit voor de overdracht van de woning…
Wat bedoel je verder met je argument dat de ALV nu in principe heeft gestemd voor het verwijderen van een deel van het gebouw? Daar is inderdaad niets op tegen, maar zit er nog een voordeel in (zonder notaris?) 🙂
Advies inwinnen bij de notaris is natuurlijk een goed punt. Ik kan overigens niet kiezen want er zit een project notaris op het geheel… Ik weet niet wat de kosten voor advies zijn, maar ik heb de kosten voor het wijzigen van de splitsingsakte tussen de 600-750 geschat. Dit is mijn perceptie van veel (extra) geld voor een (mogelijk onnodige?) formaliteit.
nogmaals bedankt!
groet, Wouter
 
 

[William]

Hoi Wouter,
Wat bedoel je verder met je argument dat de ALV nu in principe heeft gestemd voor het verwijderen van een deel van het gebouw? Daar is inderdaad niets op tegen, maar zit er nog een voordeel in (zonder notaris?)
Nou, als het onderhoud voor deze schuurtjes voor rekening is van de VvE, neem ik aan dat de delen van van dit schuurtje waar dit onderhoud voor is, gemeenschappelijk bezit zijn. Met andere woorden, als er geld wordt gereserveerd voor het onderhouden van het dak van de schuur, is het dak dus gemeenschappelijk goed.
‘Advies inwinnen bij de notaris is natuurlijk een goed punt. Ik kan overigens niet kiezen want er zit een project notaris op het geheel… Ik weet niet wat de kosten voor advies zijn, maar ik heb de kosten voor het wijzigen van de splitsingsakte tussen de 600-750 geschat. Dit is mijn perceptie van veel (extra) geld voor een (mogelijk onnodige?) formaliteit.’
Ik denk dat je hier goed mis zit, en dat je gelijk hebt dat je de gang naar een notaris wilt voorkomen, want de kosten zijn vermoedelijk 10x zo hoog. Lees deze pagina er maar op na: https://www.nederlandvve.nl/doc-en-handleidingen/vve-splitsingsakte-wijzigen/
 

[Wouter]

Hoi Willem,
Helemaal correct, schuurtjes zijn gemeenschappelijk bezit en onderhoud is voor rekening van de VVE.
Mijn punt was gekscherend al; als ik een “aanpassing” aan de schuurtjes doe garandeer ik dat er geen lekkage meer kan ontstaan aan het dak. Ook het voegwerk van de muren hoeft niet onderhouden te worden. (uitgezonderd de buitenmuren die blijven staan).
De link voor het wijzigen van de splitsingsakte had ik al gevonden en doorgelezen. Dit was voor mij reden te meer om de notaris te willen omzeilen, vanwege de complexiteit dus alleen al…
Het tienvoudige van de kosten had ik niet gevonden, en als het daar op neerkomt kunnen we wel ophouden want dan kan het nooit uit… 🙁
Voor de beeldvorming, ik betaal 2,- p/m per schuurtje. Dus 6,- p/m totaal waarvoor dan de splitsingsakte gewijzigd zou moeten worden. Kan niet zo zijn toch dat dit dan tussen de 6-7k aan notariskosten gaat kosten?!

[Bob]

Hi Wouter,
Naar mijn idee hoef je niet naar de notaris.
Naar ik begrijp ziet de beheerder dat anders. Ik weet niet of hier, gegeven de bijzondere situatie, sprake is van “een speciaal soort beheerder”, of van een reguliere VvE-beheerder. De beheerder kan en mag natuurlijk van alles vinden, maar de beheerder is in beginsel noch lid van de VvE, noch bestuurder, en heeft daarmee dus geen enkele zeggenschap.
Wanneer de leden (naar ik begrijp unaniem) beslissen dat jij mag “verbouwen” (in dit geval een verbijzonderde vorm van verbouwen, te weten slopen) dan is dat een geldig besluit van de vergadering. Zeker wanneer je conform de akte van splitsing aan jouw (financiële) verplichtingen blijft voldoen is er wat mij betreft geen vuiltje aan de lucht. De index heeft een formeel gebruik als schuurtje, maar wordt conform het vergaderbesluit als “open-lucht-schuur” gebruikt. De VvE onderhoud minder “schil” en bespaart kosten en iedereen is tevreden. Volgende kopers kunnen vrijwillig beslissen of ze de jou toekomende onroerende zaken “as is where is” accepteren of niet.
Ik zou wel zorgen dat het vergaderbesluit dat jij mag verbouwen (lees slopen) goed en correct wordt geboekstaafd.
Hoop dat je hiermee uit de voeten kunt. Vriendelijke groet,
Bob

[Carla]

Beste Wouter,
Interessante casus en dito reacties.
Toch ook heb ik mijn twijfels. Wanneer n.l. de schuurtjes een eigen indexnummer hebben is het niet ondenkbaar, raadpleeg daarvoor je M.R. én je splitsingsakte, dat er gesproken wordt over de ‘ bestemming ‘, in het onderhavige geval bestemming schuur(tje) . Door alleen een muur daarvan overeind te houden, vervalt die bestemming. Er staat immers geen schuurtje meer maar een muur(tje ) 😉 En de open ruimte die ontstaat, na het slopen, heeft vervolgens de bestemming  tuin. Dan klopt de splitsingsakte dus niet meer !
Wanneer een volgende koper bezwaar gaat maken dat er niet geleverd kan worden volgens de splitsingsakte, zou de VvE of jij nog wel eens aansprakelijk gesteld kunnen worden voor het terug brengen in de oorspronkelijke staat.
Succes en een vriendelijke groet,
Carla.

[Bob]

Hi Wouter,
Gebeurt niet vaak, maar ik deel de mening van Carla niet (helemaal).
De koper moet exact weten wat hij koopt. De koper moet ook weten dat jij met toestemming hebt verbouwd (gesloopt), en hoe en waar dat is vastgelegd (inclusief alle afspraken, ook financieel). De koper kan niets eisen, en al helemaal niet bij de VvE. Hij of zij kan slechts besluiten om van een koop af te zien. Een koper koopt wat door jou wordt aangeboden (of niet).
MVG, Bob.

[Roel]

Voor de goede orde…..@ Bob, ik sprak mijn twijfel uit en ben redelijk voorzichtig in mijn bijdrage, zie ‘niet ondenkbaar’. 😉
Dit vanwege de, mogelijke, extra’s die in de Splitsingsakte zouden kunnen staan.
Waar Wouter wél heel goed op moet letten is dat na toestemming van de VvE, ( wanneer de Splitsingsakte deze ruimte laat ) er heel duidelijke afspraken gemaakt dienen te worden.
Via een wijziging in de splitsingsakte is Wouter én zijn de navolgende kopers verzekerd van een onherroepelijk besluit.
Staan er in de Splitsingsakte geen belemmeringen dan kan de VvE accorderen. Echter…..zij kan een eerder genomen beslissing ook weer intrekken. Allert zijn, blijft geboden.
Met vriendelijke groet,
Carla.

Ik weet niet alles, maar daar weet ik dan wel alles van...

[Wouter]

Bob en Carla, dank voor de reacties.
Ik begrijp het punt van Carla. Mijn boerenverstand komt echter meer overeen met Bob’s  laatste punt. En niet alleen omdat dit mij gunstiger uitkomt 😉
Even uitgaande dat we het zo zouden doen, heeft carla in principe een punt: feitelijk is de splitsingsakte onjuist op het punt van de bestemming van in dit geval 3 index nummers.
Echter, is er een overeenkomst met de vereniging gemaakt waar we dan vastleggen dat dit “alternatieve ” gebruik van de indexen wordt toegestaan. Uiteraard zal een toekomstige koper van deze afspraak op de hoogte gebracht moeten worden.
Of hij/zij dit wel of niet accepteert en overneemt is een tweede en ligt volledig bij hen zelf.  Dit lijkt me in beginsel hetzelfde als dat je van een woning die je wilt kopen accepteert dat deze bijvoorbeeld onder een vve valt of accepteert dat een stuk tuin/grond gepacht wordt… (of zie ik dat te simpel)?
De vraag is dan uiteindelijk: mag ik (wettelijk) een dergelijke afspraak binnen de vve maken waarbij een ieder dus accepteert (impliciet bij de stemming onlangs om de verbouwing toe te staan) dat de splitsingsakte een feitelijke onjuistheid bevat na het aanpassen van de schuurtjes. Of is het zelfs mogelijk dat de stemming “te kort door de bocht” is geweest?
Mocht zo’n afspraak gemaakt kunnen worden, kan dit dan “gewoon” onderling of moet dit notarieel vastgelegd worden?
Dan nog even terug naar de optie om het volgens het boekje te doen, dus akte wijzigen… moet dit echt zo lastig als in de bovenstaande link? Iedereen is al akkoord dus moet er dan nog een procedure worden doorlopen van concept nieuwe akte, die door iedereen weer goedgekeurd dient te worden, etc etc…?
Het gaat hier bovendien niet om een wezenlijk deel van het gezamenlijk complex, en niet om het hoofdgebouw en/of de bestemming “wonen”. Geeft dat bijvoorbeeld nog een mogelijkheid om eea versimpeld door te voeren?
Vriendelijke groet, wouter

[Bob]

Hi Wouter,
In mijn beleving moet niet te zwaar worden getild aan het feitelijk gebruik. Als ik het goed heb staat er in de akte van splitsing iets als “het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de schuur met aangehorigheden, plaatselijk bekend …….. te ……., kadastraal bekend gemeente ….., sectie .., complexaanduiding ……, appartementsindex …”
Het gaat er wat mij betreft om dat je conform akte en splitsingstekening het uitsluitend gebruik hebt van het vet omlijnde gedeelte. Natuurlijk heeft het stukje tekening een (beginsel)gebruik, maar je krijgt toestemming om te verbouwen (slopen). Zie verder mijn eerdere commentaar. Je zou zelfs kunnen stellen dat de ruimte van de index nog steeds als schuurtje wordt gebruikt, maar dan een schuur met maar 1 in plaats van 4 wanden en ook nog zonder dak. Je houdt het schuurtje extreem opgeruimd zodat er plaats zat is om heerlijk in het zonnetje te zitten. Wat mij betreft zie ik weinig beren op de weg.
Neen, wijzigen van de akte kent maar één koninklijke weg.
Wil je nog even terugmelden wat er exact in de akte staat? We hoeven natuurlijk gemeente en adres niet te weten (kun je weglaten).
MVG, Bob.

[Wouter]

Hoi Bob,
De tekst komt nagenoeg exact overeen! Hier de exacte tekst:
(Er staat eerst een soortgelijke tekst wat over mijn woning zelf gaat, dan komen de beschrijvingen van de schuurtjes)
Het appartementsrecht, omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de nabij gelegen berging, gelegen op de begane grond, kadastraal bekend gemeente xxx , sectie A, complexaanduiding xxx, appartementindex xxx, uitmakende het vier/elfduizend drie en negentigste (4/11093ste) aandeel in de hiervoor omschreven gemeenschap hierna te noemen: “het registergoed” en/of “het verkochte”, door de koper te gebruiken als woonhuis respectivelijk berging.
Als ik jouw verhaal zo lees, ook betreft de “koninklijke weg”, is dit gewoonweg geen realistische optie voor mij… mocht iemand hier nog anders over denken hoor ik dat graag!
Dan ben ik verder nog wel benieuwd hoe eea vastgelegd dient te worden naar de vereniging omtrent het stellen dat het schuurtje intact blijft qua functie (geheel eens dat je op de exacte plek van de index nummers volgens de splitsingstekening spullen kan “bergen”) maar dat deze specifieke berging dus een iets gewijzigd uiterlijk heeft dan de omliggende bergingen…
 
Groet, wouter

[Bob]

Hi Wouter,
Wanneer je alles optimaal wenst af te dekken zou ik voor het volgende gaan. Mogelijk ben ik niet uitputtend, maar dan wordt ik vast wel aangevuld.
Ten eerste zou ik de vergadering op schrift en zeer expliciet laten weten wat je exact voornemens bent te doen. Neem in het verhaal op hoe je de resterende muur langs de brandgang overeind houdt, wat exact wordt weggehaald en hoe het aanzicht ongewijzigd intact blijft. Geef ook aan hoe de door jou exclusief gebruikte ruimte eruit zal zien. Schrijf op wat je zeker waar kunt maken. Vraag voor het schriftelijk aangedragene formeel toestemming van de vergadering. Laat het punt agenderen, laat het besluit goed in de notulen opnemen. Denk hierbij aan het quorum en de gekwalificeerde meerderheid.
Zorg dat je een goed archief hebt en dat alles onbetwist is (notulen ook gearresteerd) en dat er geen “misverstanden” (meer) zijn of kunnen ontstaan. Garanties van 100% failsafe bestaan niet, maar vergeet niet dat je niemand tekort doet (je blijft immers verplicht te betalen naar breukdeel en je verstoort het aanzicht niet). Geen stapels rommel in de tuin en niemand heeft ook maar het geringste nadeel van jouw “verbouwing”. Iedereen gelukkig.
Mogelijk dat er nog andere suggesties komen. Wat mij betreft succes. Vriendelijke groet,
Bob.

[William]

Zo moet hij er wel uit komen 😉
Wouter heeft ook het voordeel natuurlijk dat als er niemand piept, er niemand naar de rechter gaat en de verbouw sowieso wel goed komt.

[Carla]

Ik denk het ook William.
Voor Wouter:
…..http://www.rijssenbeek.nl/uploads_new/publicaties/de-wijziging-van-de-akte-van-splitsing-met-logo.pdf
m.n. in het eerste deel staat een suggestie welke voor jou wellicht van pas zou kunnen komen.
Nog meer leesvoer 😉 ter info:

Geen belang bij vordering tot ongedaanmaking wijzigingen gemeenschappelijke gedeelten

Succes en een vriendelijke groet,
Carla.

[Auteur]

Berichten