Inzage
- Dit onderwerp bevat 14 reacties, 5 deelnemers, en is laatst geüpdatet op augustus 16, 20241:35 pm door .
-
Berichten
-
Heeft een eigenaar recht op inzage van alle gedane betalingen in een jaar? Dit met vermelding van datum, organisatie/persoon en bedrag.
Ja, maar het bestuur hoeft dit niet te publiceren of naar je toe te sturen. Maar op aanvraag moet het wel beschikbaar worden gesteld om in te zien.
nee daar heb je een kascommissie voor.
Je moet je dus daarvoor aanmelden.Misschien toch maar eens je splitsingsakte goed door gaan lezen.
Als voorbeeld maar even een citaat uit MR1992
“…Het bestuur is verplicht aan iedere eigenaar alle inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen welke die eigenaar mocht verlangen en hem op zijn verzoek inzage te verstrekken van alle op die administratie en dat beheer betrekking hebbende boeken, registers en bescheiden;”
Daar lees ik in ieder geval niet “… uitsluitend aan ieder kascommissielid …”
nee daar heb je een kascommissie voor.
Je moet je dus daarvoor aanmelden.Misschien toch maar eens je splitsingsakte goed door gaan lezen.
Als voorbeeld maar even een citaat uit MR1992
“…Het bestuur <strong class=”d4pbbc-bold”>is verplicht aan iedere eigenaar <strong class=”d4pbbc-bold”>alle inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen welke die eigenaar mocht verlangen en hem <strong class=”d4pbbc-bold”>op zijn verzoek inzage te verstrekken van alle op die administratie en dat beheer betrekking hebbende boeken, registers en bescheiden;”
Daar lees ik in ieder geval niet “… uitsluitend aan ieder kascommissielid …”
Probeer nu eens te citeren uit MR2006 en MR2017. 😀
MR1992 is in ieder geval mijn splitsingsakte niet. Ik snap niet waarom je dat dacht, tenzij je wist dat je alleen kon citeren uit MR1992
Maar zelfs als ik MR1992 zou hebben, dan zou ik als bestuurder van een grote VvE nog steeds hetzelfde zeggen. Dan zou ik zelfs willen dat men daarvoor naar de rechter gaat. Ik heb dan niet veel kans om te winnen, maar ik heb zeker wel een kans.Een bestuur moet besturen en de kascommissie moet controleren, anno 2024.
Als alle individuele eigenaren zouden mogen controleren, dan heb je geen kascommissie meer nodig. Dan kan je een geheel andere procedure inrichten en dus ook een geheel andere invulling van de boekhoudkundige software. Dan geef je daarin iedereen alle lees-rechten. Maar een bestuur behoort in geen geval gedurende het gehele jaar maar bezig te zijn met het assisteren van de kascontrole. Dat gaat ten koste van het besturen.nee daar heb je een kascommissie voor.
Je moet je dus daarvoor aanmelden.Misschien toch maar eens je splitsingsakte goed door gaan lezen.
Als voorbeeld maar even een citaat uit MR1992
Daar lees ik in ieder geval niet “… uitsluitend aan ieder kascommissielid …”
Je staart je overigens wel een beetje blind op enkel de splitsingakte. Er is ook nog zoiets zoals bestuursrecht plus de redelijkheid en billijkheid.
Daarnaast ben je volgens mij ook gek op MR1992 😀Probeer nu eens te citeren uit MR2006 en MR2017.
Leuk dat je dat vraagt.
MR2017 is juist het meest duidelijk als het gaat om het inzagerecht van een eigenaar, zie artikel 58.1 en 58.2Alleen in MR2006 ontbreekt het artikel m.b.t. het inzagerecht, maar ook daar zou je, juist met het oog op de redelijkheid en billijkheid, naar mijn mening toch recht hebben op inzage.
Ik heb het idee dat je uit het oog verliest dat een VvE geen gewone vereniging is, maar een vereniging van eigenaars waarbij niet één of andere directie aan het hoofd staan, maar waar de eigenaren gezamenlijk het voor het zeggen hebben.
Zie ook Inzage administratie VvE op de site van NederlandVVE.
Tenslotte een deel van een (helaas niet geplubiceerde) uitspraak van een kantonrechter in een zaak m.b.t. het inzagerecht.
De kantonrechter overweegt op dit punt het volgende.
In art. 32 lid 5 van de Splitsingsakte staat vermeld dat de administrateur verplicht is aan iedere eigenaar alle door hem verlangde inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen en dat die hem op zijn verzoek inzage dient te verstrekken van alle op die administratieve en dat beheer betrekking hebbende boeken registers en bescheiden.
Uit dit artikel volgt dat alle leden van de VvE het recht hebben op volledige inzage in de financiële administratie van de VvE. Dit recht volgt uit het feit dat alle leden van de VvE mede-eigenaar zijn van het gehele appartementencomplex (met een exclusief gebruiksrecht van het aan hen toebedeelde appartement). Daarbij past ook dat elk lid van de VvE zich desgevraagd op de hoogte moet kunnen stellen van informatie waaruit blijkt of alle leden de in de ALV vastgestelde bijdragen voldoen. Deze bijdragen dienen immers om het in hun gezamenlijke eigendom toebehorende appartementencomplex te onderhouden en de andere gezamenlijke verplichtingen te voldoen. Door enkel informatie te verschaffen over de betalingen van alle leden tezamen, dus over hun eventuele gezamenlijke achterstand in betalingen, wordt onvoldoende voldaan aan de uit art. 32 lid 5 voornoemd voortvloeiende verplichting.”Waarom is deze belangrijke uitspraak van de kantonrechter niet gepubliceerd? Ik wil hem wel graag in zijn geheel in mijn bezit krijgen.
Waarom is deze belangrijke uitspraak van de kantonrechter niet gepubliceerd? Ik wil hem wel graag in zijn geheel in mijn bezit krijgen.
Bij deze ;), (ps. door mij persoonlijk geanonimiseerd.)
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 3152025 EA VERZ 14-583
beschikking van: 22 januari 2015
func.: 869Beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
[naam eiser]
wonende te Amsterdam
verzoeker
nader te noemen: [verzoeker]
procederend in persoont e g e n
de vereniging Vereniging van Eigenaren van Flatgebouw “X”
gevestigd te Amsterdam
verweerster
nader te noemen: de VvE
vertegenwoordigd door [naam 1].VERLOOP VAN DE PROCEDURE
[verzoeker] heeft op 12 juni 2014 een verzoek ingediend dat onder meer strekt tot vernietiging van besluiten van de VvE. [verzoeker] heeft nadere stukken en een nadere toelichting bij en op dit verzoekschrift toegestuurd op 14 augustus 2014 en 10 september 2014. Het bestuur van VvE heeft een verweerschrift ingediend.
Alle appartementseigenaren zijn opgeroepen.
Het verzoek is behandeld ter terechtzitting van 27 november 2014. [verzoeker] is in persoon verschenen. Namens VvE “X” is verschenen mevrouw [naam 2] (voorzitter), mevrouw [naam 3] (bestuurslid, penningmeester), alsmede de heer [naam 1]., die door [naam 2] is gemachtigd namens het bestuur het woord te voeren.
Partijen hebben over en weer het woord gevoerd en vragen van de kantonrechter beantwoord. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt.
Daarna is de datum voor beschikking bepaald op heden.
BEOORDELING VAN HET VERZOEK
1. De feiten
Uitgegaan wordt van de volgende feiten:
1.1
[verzoeker] is eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende op het gebruik van de woning met toebehoren op het adres [adres verzoeker] te Amsterdam. Uit dien hoofde is hij van rechtswege lid van de VvE.1.2
De akte van splitsing van de VvE (hierna: de Splitsingsakte) vermeldt onder meer het volgende:
”(…) Artikel 32 (…)
5. De administrateur is verplicht aan iedere eigenaar alle inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen, welke die eigenaar mocht verlangen, en hem op zijn verzoek inzage te verstrekken van alle op die administratie en dat beheer betrekking hebbende boeken registers en bescheiden (…)”1.3
De beheerder van de VvE is [VVE beheerder].1.4
In de beschikking van 5 november 2013 heeft de kantonrechter te Amsterdam op verzoek van [verzoeker] het besluit van de VvE van 24 april 2013 betreffende de goedkeuring van de jaarrekeningen 2011 en 2012 van de VvE en de decharge van het bestuur inzake het gevoerde financiële beleid over de jaren 2011 en 2012 vernietigd.1.5
In de brief van het bestuur van de VvE van 22 november 2013 staat onder meer het volgende vermeld:
“(…) 2. De heer [verzoeker]zal in de gelegenheid worden gesteld -zoals overigens voorheen daarvoor ook al toestemming was gegeven maar waarvan de heer [verzoeker]toen uiteindelijk geen gebruik heeft gemaakt- ten kantore van [VVE beheerder], alle stukken in te zien, waarbij “online” inzage niet nodig is en dus ook niet zal worden verstrekt.
Voornoemde ook in verband met het waarborgen van de privacy aspecten van de individuele gegevens van de leden van de VVE.(…)”1.6
De notulen van de vergadering van eigenaars (hierna: ALV), gehouden op donderdag 15 mei 2014 vermelden voor zover hier van belang:
“2. Mededelingen bestuur/ingekomen stukken
(…)
De heer [verzoeker] uit zijn bezorgdheid over de in zijn ogen ”beperkte” inzage in het financieel beheer van de VVE. Hij is van mening dat hij recht heeft op “volledige” inzage, ook op het betalingsgedrag van de individuele eigenaars.
Er volgt een felle discussie over waar de grens van inzage ligt, dit in betrekking tot de privacy van de eigenaars.
De voorzitter stelt dat de heer [verzoeker], zoals gebleken in het verleden, niet discreet met deze gegevens omgaat. Op dit moment is het standaard zo geregeld dat het bestuur en de kascommissie volledige inzage hebben, de eigenaars een beperkte inzage. Dit is standaard voor iedereen zo geregeld, dus ook voor andere VVE’s, er zijn hierop geen uitzonderingen.
Voor de heer [verzoeker] is geregeld dat hij op inzage van het betalingsgedrag van de eigenaars na, volledige inzage heeft.
De vergadering is van mening dat deze regeling gehandhaafd kan blijven.
(…)
Besluitenlijst (…)
3. Verkiezing kascommissie
3.1 Er wordt een accountantskantoor ingeschakeld om d financiële stukken te laten controleren (…)”1.7
De notulen van de ALV, gehouden op woensdag 16 juli 2014, vermelden voor zover hier van belang:
“(…) 2. Mevrouw [naam 4] en mevrouw [naam5] stellen zich beschikbaar voor de kascommissie. Gevraagd wordt beide dames te benoemen als kascommissie met de opdracht de jaarstukken van 2011, 2012 en 2013 te controleren en hierover een advies uit te brengen. De vergadering besluit unaniem om mevrouw Mevrouw [naam 4] en mevrouw [ naam 5] te benoemen als kascommissieleden.
Besluit: mevrouw Mevrouw [naam 4] en mevrouw [naam 5] zijn benoemd als kascommisssielid
(…)”1.8
De notulen van de ALV, gehouden op woensdag 3 september 2014, vermelden voor zover hier van belang:
“(…)4. Jaarrekening 2011(…)
De voorzitter mevrouw [naam 1] meldt dat de kascommissie veel werk heeft verzet en de jaarrekening 2011 heeft gecontroleerd. Zij hebben een schriftelijke verklaring afgelegd en advies gegeven. Dit heeft u bij de vergaderstukken aangetroffen. Gevraagd wordt de jaarrekening 2011 goed te keuren.
De heer [verzoeker] geeft aan van de kascommissie zelf hun bevindingen te willen horen. Zowel mevrouw [ naam 4 ] als mevrouw [naam 5] geven aan niets toe te voegen hebben aan de woorden
van de voorzitter.
Besloten met 7 stemmen tegen en 88 stemmen voor, de jaarrekening 2011 goed te keuren.
Besluit: Jaarrekening 2011 is goedgekeurd.
5. Jaarrekening 2012
(…)
Besluit: Jaarrekening 2012 is goedgekeurd.
6. Jaarrekening 2013
(…)
Besluit: Jaarrekening 2013 is goedgekeurd.
Besluit: De som van de resultaten uit 2011,2012 en 2013 wordt toegevoegd aan de reservering voorziening.
Besluit: Decharge is verleend aan het bestuur voor de jaren 2011, 2012 en 2013. (…)”2. Verzoek en verweer
2.1
[verzoeker] heeft aanvankelijk de kantonrechter verzocht om:
I. de besluiten van het bestuur en de leden van de VvE om inzage in de administratie aan een eigenaar van de VVE te beperken, te vernietigen.
II. Het aanstellen van één of twee deskundigen voor het doen onderzoeken en voor het uitbrengen van een rapport over:
a. de getrouwheid van de jaarrekeningen over de boekjaren 2011,2012 en 2013
b. de volledigheid en kwaliteit van het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) voor het flatgebouw op [ adres VVE ] te Amsterdam.Bij brief van 10 september 2014 heeft hij aangegeven de onderdelen II sub a en b van het verzoek in te trekken. De kantonrechter begrijpt dat [verzoeker] in plaats daarvan verzoekt om de besluiten van de ALV op 3 september 2014 inzake het goedkeuren van de
jaarrekeningen 2011, 2012 en 2013 en de decharge van de bestuurders nietig te verklaren c.q. te vernietigen.
2.2
[verzoeker] heeft zijn verzoek als volgt toegelicht. Met betrekking tot de inzage in de administratie van de VvE (zie hierboven in rov. 2.1 sub a) stelt [verzoeker] dat het bestuur van de VvE op grond van art. 32 lid 5 van de splitsingsakte hem ten onrechte beperkt in zijn mogelijkheden om de administratie in te zien. [verzoeker] stelt dat gelet op de noodzaak van een verantwoord financieel beheer en het ontbreken van goedkeuring van de jaarrekeningen over de boekjaren 2011, 2012 en 2013, dit besluit van de VvE zonder redelijke grond is. Het betreft dan het besluit van de ALV van 15 mei 2014 tot handhaving van het beleid dat aan de individuele leden slechts informatie over de betalingen van alle leden tezamen, dus over hun eventuele gezamenlijke achterstand in betalingen, wordt verstrekt. Nu gesteld noch gebleken is dat de ALV eerder een formeel besluit hierover heeft genomen, neemt de kantonrechter aan dat eerst op 15 mei 2014 op dit punt een besluit door de ALV is genomen.
Met betrekking tot het verzoek tot het vernietigen van de besluiten van de ALV op 3 september 2014 inzake het goedkeuren van de jaarrekeningen 2011, 2012 en 2013 en de decharge van de bestuurders nietig te verklaren c.q. te vernietigen, stelt [verzoeker] dat hij van mening is dat het bestuur en de beheerder sinds de beschikking van de kantonrechter van 5 november 2013 geen blijk hebben gegeven maatregelen te hebben genomen om het gevorderde financieel beheer te verduidelijken: geen duidelijke toelichting, geen controleverklaring en geen verantwoording over het financieel beheer over de voornoemde boekjaren. Dit is strijdig met de wettelijke en statutaire bepalingen en zonder redelijke gronden.2.3
De VvE heeft als verweer het volgende aangevoerd. Met betrekking tot de inzage in de administratie (zie hierboven in rov. 2.1 sub a) stelt de VvE dat zij aan [verzoeker] dezelfde inzage in de bescheiden van de VvE geeft als aan de andere leden, maar dat zij daarbij een beperking in acht neemt betreffende de inzage van de afzonderlijke rekening courant van elk der leden en met name hun maandelijkse betalingen van de servicekosten. Deze beperking is ingesteld uit hoofde van de privacy. Voor zover [verzoeker] zich beroept op art. 32 lid 5 van de Splitsingsakte stelt de VvE dat het fenomeen privacy in 1956, toen deze Splitsingsakte is opgesteld, geen begrip van enige betekenis was, althans niet zoals dat nu het geval is.
Daarnaast krijgt [verzoeker] wel informatie over de betalingen van alle leden tezamen, dus over hun eventuele gezamenlijke achterstand in betalingen.
Met betrekking tot het verzoek tot het vernietigen van de besluiten van de ALV op 3 september 2014 inzake het goedkeuren van de jaarrekeningen 2011, 2012 en 2013 en tot het vernietigen van de decharge van de bestuurders, stelt de VvE dat daartoe geen redenen zijn, omdat in de ALV van 16 juli 2014 alsnog een kascommissie is aangesteld, welke heeft geadviseerd de jaarrekeningen van 2011, 2012 en 2013 goed te keuren. Dat is vervolgens in de ALV van 3 september 2014 gebeurd bij grote meerderheid van stemmen, met het verlenen van decharge aan het bestuur.3. Beoordeling
3.1
Gezien het bepaalde in artikel 5:130 lid 2 BW is het verzoek tijdig gedaan.3.2
Op grond van de art. 5:130 jo. art. 2:15 lid 1, jo. art. 2:8 BW kan een besluit van een orgaan van de vereniging van eigenaars worden vernietigd, indien deze in strijd met wettelijke en statutaire bepalingen tot stand zijn gekomen, dan wel indien de rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij de organisatie zijn betrokken zich niet jegens elkander gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd.
De kantonrechter zal de twee verzoeken tot vernietiging van [verzoeker] achtereenvolgens beoordelen.I. Het besluit van de ALV om inzage in de administratie aan een eigenaar van de VVE te beperken
3.3
De kantonrechter heeft begrepen dat de [VVE beheerder] elk lid toestaat om op hun kantoor de administratie in te zien, doch dat de VvE-leden geen inzage wordt toegestaan in de rekening-courant van elk der leden, met name in de betalingen door hen van de maandelijkse bijdrage. Dit om de privacy van de leden te beschermen. Het bestuur van de VVE heeft wel volledige inzage, doch de informatie inzake de betalingen van de maandelijkse bijdrage aan de leden blijft beperkt tot informatie over de betalingen van alle leden tezamen, dus over hun eventuele gezamenlijke achterstand in betalingen. Voorts stelt de VvE dat een dergelijke beperking bij [verzoeker] ook nodig is, omdat hij niet zorgvuldig met de informatie van de leden omgaat, Hij wil alles weten en spreekt de leden buiten of in de lift daarop aan, doet briefjes bij mensen door de brievenbus. Hij heeft zelfs een keer een oud-werkgever van een mede-eigenaar/lid opgebeld. [verzoeker] heeft erkend dat hij als lid van de kascommissie 2011 leden heeft aangesproken op hun betaalgedrag en bij een conflict tussen een nieuwe en oude appartementseigenaar een e-mail heeft gestuurd. Hij betwist echter dat hij een oud-werkgever van een van de andere leden heeft opgebeld.3.4
De kantonrechter overweegt op dit punt het volgende.
In art. 32 lid 5 van de Splitsingsakte staat vermeld dat de administrateur verplicht is aan iedere eigenaar alle door hem verlangde inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen en dat die hem op zijn verzoek inzage dient te verstrekken van alle op die administratieve en dat beheer betrekking hebbende boeken registers en bescheiden.
Uit dit artikel volgt dat alle leden van de VvE het recht hebben op volledige inzage in de financiële administratie van de VvE. Dit recht volgt uit het feit dat alle leden van de VvE mede-eigenaar zijn van het gehele appartementencomplex (met een exclusief gebruiksrecht van het aan hen toebedeelde appartement). Daarbij past ook dat elk lid van de VvE zich desgevraagd op de hoogte moet kunnen stellen van informatie waaruit blijkt of alle leden de in de ALV vastgestelde bijdragen voldoen. Deze bijdragen dienen immers om het in hun gezamenlijke eigendom toebehorende appartementencomplex te onderhouden en de andere gezamenlijke verplichtingen te voldoen. Door enkel informatie te verschaffen over de betalingen van alle leden tezamen, dus over hun eventuele gezamenlijke achterstand in betalingen, wordt onvoldoende voldaan aan de uit art. 32 lid 5 voornoemd voortvloeiende verplichting.3.5
Met het bestuur van de VvE is de kantonrechter echter van voordeel dat de privacy van elk lid op zich meebrengt dat dit recht op informatie niet meebrengt dat een verplichting bestaat
om, zonder dat daartoe een noodzaak bestaat, aan elk lid de bankrekeningnummers van de
andere leden van VvE verstrekken. Mede gelet op het feit dat het door de ALV benoemde bestuur van de VvE wel volledige inzage heeft in de financiële administratie, is voor het voldoen aan de in art. 32 lid 5 van de Splitsingsakte genoemde verplichting voldoende dat de administrateur de leden desgevraagd een overzicht verstrekt van de individuele betalingen per lid, alsmede de data waarop deze bepalingen zijn verricht.
Daarbij merkt de kantonrechter nog op dat van ieder individueel lid van de VvE verwacht mag worden dat hij verantwoordelijk omgaat met de aan hem verstrekte informatie en rekening houdt met de privacy van de andere leden van de VvE. Daarbij hoort ook dat de leden van de VvE de incasso van de door de leden te betalen bijdrage overlaat aan het bestuur en de door de ALV aangestelde administratie en dat leden elkaar niet onderling aan gaan spreken buiten het verband van de ledenvergaderingen. Dit geldt ook als een mede-eigenaar lid van de kascommissie is: gesteld noch gebleken is dat uit de wet volgt dat aan de leden van de kascommissie méér bevoegdheden toekomen dan het onderzoeken van de jaarstukken.3.6
Uit het voorgaande volgt aldus dat het besluit van de ALV van 15 mei 2014 dat aan de individuele leden slechts informatie over de betalingen van alle leden tezamen wordt verstrekt, zal worden vernietigd op grond van art. 5:130 BW.II. Vernietiging van de besluiten van ALV op 3 september 2014 inzake het goedkeuren van de jaarrekeningen 2011, 2012 en 2013, alsmede nietig verklaren c.q. vernietigen van de decharge van de bestuurders.
3.7
De kantonrechter heeft in de beschikking van 5 november 2013 overwogen dat het besluit van 24 april 2013 van de ALV in strijd met art.2:48 lid 2 BW tot stand is gekomen omdat er niet een kascommissie was benoemd van tenminste twee leden en er evenmin een verklaring als bedoeld in art. 2:393 lid 1 BW door een accountant was afgegeven.
Vervolgens is in de ALV van 15 mei 2014 besloten om, overeenkomstig art. 2:48 lid 2 BW, een accountant te benoemen. Dit omdat zich geen leden aanmelden om een kascommissie te vormen.
Nadat vervolgens gebleken was dat het inschakelen van een accountant aanzienlijke kosten mee zou brengen, hebben zich alsnog twee leden aangemeld om zitting te nemen in een kascommissie. In de ALV van 16 juli 2014 is de kascommissie met deze twee leden benoemd. Daarna is in de ALV van 3 september 2014 vastgesteld dat de kascommissie de jaarrekeningen van 2011, 2012 en 2013 heeft gecontroleerd en de ALV heeft geadviseerd om deze jaarrekeningen goed te keuren. De ALV heeft vervolgens in meerderheid voornoemde jaarrekening goedgekeurd en het bestuur decharge verleend voor het gevoerde beleid over deze boekjaren.3.8
Voor zover [verzoeker] stelt dat deze besluiten van 3 september 2014 moeten worden vernietigd, omdat deze strijdig zijn met de wettelijke en statutaire bepalingen, kan de kantonrechter [verzoeker] daarin niet volgen. Art. 2:48 lid 2 BW verplicht de ALV om, ter goedkeuring van de jaarstukken, ófwel een accountant te benoemen, ófwel een kascommissie uit haar leden te benoemen. De ALV heeft – na de beschikking van de kantonrechter van 5 november 2013 waarin daarop werd gewezen – weliswaar in eerste instantie besloten om een accountant in te schakelen, doch niets staat eraan in de weg dat de ALV – nadat is vastgesteld dat een accountant de leden veel geld gaat kosten – in een volgende vergadering alsnog een kascommissie benoemt. Nu deze kascommissie de
jaarstukken heeft beoordeeld en de ALV heeft geadviseerd daarover positief te beslissen en de ALV vervolgens in meerderheid de desbetreffende jaarstukken heeft goedgekeurd, is er geen enkele grond om aan te nemen dat de VvE in strijd met wettelijke dan wel statutaire bepalingen heeft gehandeld. Datzelfde geldt voor het besluit om het bestuur decharge te verlenen. Onvoorwaardelijke goedkeuring van de jaarstukken brengt mee dat het bestuur decharge verleend kan worden.
De kantonrechter ziet evenmin aanleiding om voornoemde besluiten te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en de billijkheid. [verzoeker] heeft gesteld, noch onderbouwd dat en zo ja, welke gronden er zijn om aan te nemen dat er een onjuist financieel beheer zou zijn gevoerd. Daarbij wijst de kantonrechter ook op de tijdens de zitting namens het bestuur aan [verzoeker] gedane uitnodiging om een gedocumenteerd en onderbouwd verzoek te doen waarover hij precies duidelijkheid wenst te verkrijgen, waarna dit in het bestuur en vervolgens de ALV kan worden besproken.3.9
De kantonrechter zal het verzoek tot vernietiging van de hiervoor genoemde, op 3 september 2014 genomen besluiten derhalve afwijzen.3.10
Nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, zijn er termen om de kosten tussen partijen te compenseren.BESLISSING
De kantonrechter:
I. vernietigd het besluit van de VvE van flatgebouw “X” van 15 mei 2014 om inzage in de administratie aan een eigenaar van de VvE te beperken in die zin dat [verzoeker] geen overzicht krijgt van het betalingsgedrag van de individuele leden;
II. wijst het verzoek voor het overige af;
III. bepaalt dat elk der partijen de eigen proceskosten draagt.
Aldus afgegeven door mr. Y.A.M. Jacobs kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2015 in aanwezigheid van de griffier.
Probeer nu eens te citeren uit MR2006 en MR2017.
Leuk dat je dat vraagt.
MR2017 is juist het meest duidelijk als het gaat om het inzagerecht van een eigenaar, zie artikel 58.1 en 58.2Alleen in MR2006 ontbreekt het artikel m.b.t. het inzagerecht, maar ook daar zou je, juist met het oog op de redelijkheid en billijkheid, naar mijn mening toch recht hebben op inzage.
Ik heb het idee dat je uit het oog verliest dat een VvE geen gewone vereniging is, maar een vereniging van eigenaars waarbij niet één of andere directie aan het hoofd staan, maar waar de eigenaren gezamenlijk het voor het zeggen hebben.
Zie ook Inzage administratie VvE op de site van NederlandVVE.
Tenslotte een deel van een (helaas niet geplubiceerde) uitspraak van een kantonrechter in een zaak m.b.t. het inzagerecht.
Haha, je hebt dus erg veel moeite om mij gelijk te geven. 😀
Maar wel aardig van je dat je mij wijst op de Art 58 van MR2017. :8MR2017 is inderdaad wel erg duidelijk als het gaat om het inzagerecht van een eigenaar, maar de rechten van een bestuur worden helemaal verwijderd. Dus als ik bestuurder zou zijn van een VvE met MR2017, dan zou ik nog niet akkoord gaan met ongelimiteerde inzage, juist vanwege het gebrek aan bescherming van het bestuur. Het antwoord ligt namelijk oa in art 58.3 van MR2017. Individuele eigenaren gaan maar de hele dag via internet naar alle financiën lopen kijken.
MR2006 biedt geen inzagerecht voor eigenaren, maar enkel voor de kascommissie (of RvC, maar dat heb ik nog nooit gezien in een VvE) zie Art 58. Vandaar mijn stellige mening. Met het oog op de redelijkheid en billijkheid kan men recht hebben, maar zeker niet zonder voorwaarden, zoals ik in mijn vorige reactie heb aangegeven.
Ik heb het idee dat je uit het oog verliest dat een bestuur van een VvE moet besturen, en geen gratis Office Manager of Management Assistent is van de VvE die alle ‘klanten’ maar altijd moet helpen met alle soorten vragen die men heeft. Beste voorbeeld is dat bestuurders vast wel de ervaring hebben dat bepaalde eigenaren laat in de avond aanbellen bij het bestuur om te vertellen dat er een kraantje stuk is in de privéwoning en dat het bestuur maar even gratis moet gaan helpen.
In een VvE staat het bestuur niet aan het hoofd, maar draagt wel aansprakelijkheid en hoofdverantwoordelijkheid. De eigenaren hebben het gezamenlijk voor het zeggen, maar dragen geen enkel risico i.t.t. het bestuur.
Daarom nogmaals, de functie van bestuurder in een VvE moet zich beperken op het besturen van een vereniging. Controle van de financiën is 1x per jaar incl het verantwoorden van de bestuurlijke keuzes. Het assisteren van alle eigenaren van de kascontrole het hele jaar door is dus geen taak voor het bestuur. Gelukkig heeft MR2017 dan ook Art 58.3 (en zelfs de opmerking in 58.1 dat er betaald moet worden voor kopieën) maar het biedt nog steeds onvoldoende bescherming voor bestuurders. Nu zal men niet zo snel laat in de avond bij mij voor de deur staan om inzage te krijgen, maar het zou kunnen want dat recht wordt zonder echt voorwaarden (of instructies) gegeven.Beheerders hebben niet voor niks in Twinq verschillende inzagerechten voor bestuurders, commissieleden en bestuurders.
Beheerders kunnen dus gemakkelijk de eigenaren met de wens voor inzage doorverwijzen naar het bestuur.Daarnaast is een probleem van VvE’s dat kascommissieleden moeilijk te vinden zijn. Met MR2017 (en MR1992) wordt dat probleem in stand gehouden, want iedereen mag vrijblijvend kascommissie spelen zonder enige verantwoordelijkheid die de kascommissie wel heeft. Op dat gebied scoort MR2006 dus het beste.
MR2017 is inderdaad wel erg duidelijk als het gaat om het inzagerecht van een eigenaar, maar de rechten van een bestuur worden helemaal verwijderd.
Nee hoor, de rechten en plichten van het bestuur staan keurig vermeld in de splitsingsakte.
Ook in MR2017Het antwoord ligt namelijk oa in art 58.3 van MR2017. Individuele eigenaren gaan maar de hele dag via internet naar alle financiën lopen kijken.
In theorie heb je misschien gelijk, feit is dat op een webportaal zoals bedoeld in art. 58.3 vrijwel altijd een zeer beperkte weergave is van de administratie en vrijwel nooit alle informatie zoals weergegeven in artikel 58.2.
MR2006 biedt geen inzagerecht voor eigenaren, maar enkel voor de kascommissie (of RvC, maar dat heb ik nog nooit gezien in een VvE) zie Art 58. Vandaar mijn stellige mening. Met het oog op de redelijkheid en billijkheid kan men recht hebben, maar zeker niet zonder voorwaarden, zoals ik in mijn vorige reactie heb aangegeven
Hoewel het inzagerecht in MR2016 voor individuele eigenaren niet specifiek geregeld is, kan het niet geven van inzage in strijd zijn met de aard en strekking van de wettelijke gemeenschap van eigendom, in strijd met de redelijkheid en billijkheid en in strijd met de aard en strekking van de splitsingsakte / modelreglement.
Met andere woorden: ook als MR2006 van toepassing is, zou het bestuur inzage moeten geven.Ik heb het idee dat je uit het oog verliest dat een bestuur van een VvE moet besturen, en geen gratis Office Manager of Management Assistent is van de VvE die alle ‘klanten’ maar altijd moet helpen met alle soorten vragen die men heeft. Beste voorbeeld is dat bestuurders vast wel de ervaring hebben dat bepaalde eigenaren laat in de avond aanbellen bij het bestuur om te vertellen dat er een kraantje stuk is in de privéwoning en dat het bestuur maar even gratis moet gaan helpen.
Het scenario dat allerlei eigenaren te pas en te onpas bij het bestuur langs zouden gaan om informatie op te vragen is een doemscenario dat wat mij betreft niet zal gebeuren als de VvE transparant en duidelijk is in de informatievoorziening naar de eigenaren.
Pas als er onrust in de VvE aanwezig is door bijvoorbeeld bestuurders of eigenaren die allerlei regels aan hun laars lappen of blijk geven weinig kennis van de regelgeving in een VvE te hebben zal je als bstuurder vaker lastig worden gevallen met, naar mijn mening vaak terechte vragen.In een VvE staat het bestuur niet aan het hoofd, maar draagt wel aansprakelijkheid en hoofdverantwoordelijkheid. De eigenaren hebben het gezamenlijk voor het zeggen, maar dragen geen enkel risico i.t.t. het bestuur.
Het bestuur van een VvE heeft een beperkte rol die volgt uit de splitsingsakte.
Zolang het bestuur werkt conform de regelgeving in de VvE zullen zij ook niet meer risico lopen dan de andere eigenaren.Het assisteren van alle eigenaren van de kascontrole het hele jaar door is dus geen taak voor het bestuur. Gelukkig heeft MR2017 dan ook Art 58.3 (en zelfs de opmerking in 58.1 dat er betaald moet worden voor kopieën) maar het biedt nog steeds onvoldoende bescherming voor bestuurders.
Artikel 58.1 en gelijke artikelen in de andere modelreglementen spreken voor zich, of je het er mee eens bent of niet. Overigens maken in mijn ogen alleen slechte bestuurders en beheerders hier een punt van.
Bestuurders van een VvE zijn niets meer of minder dan alle andere eigenaren en genieten dus ook dezelfde bescherming.
Je bent een interessante sparringspartner, maar het valt mij op dat je van VvE-bestuur bepaalde vooroordelen hebt die echt niet kloppen met de werkelijkheid. Beetje vreemd, want ik dacht dat je een jurist of advocaat bent. Wellicht zijn dit de botsingen tussen kennis van de regels versus ervaring met de invulling van de regels incl hoe beheerders alle verantwoordelijkheid afschuiven.
Bestuurders van een VvE hebben zeker niet dezelfde bescherming als alle eigenaren. Als bestuurder kan je zonder Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering als natuurlijke persoon aansprakelijk gesteld worden. Daar hebben alle andere eigenaren geen last van. Het bestuur wordt ook afgerekend op het financiele beleid en ook daar hebben alle andere eigenaren geen last van.
De administratie van de VvE is anno 2024 volledig digitaal. Meer dan de helft van alle VvE’s maken gebruik van Twinq. De invulling van leesrechten is voor eigenaren standaard bepaald op zo min mogelijk. De beheerder en Twinq, gaan dat alleen aanpassen als er een ALV-besluit ligt, want een bestuurder mag niet zomaar goedkeuring geven voor inzage-rechten voor iedereen. Zeker niet met MR2006. En al zou een beheerder het aandurven om zonder ALV-besluit alle eigenaren dezelfde rechten te geven, en heb je de meest transparante en duidelijke informatievoorziening naar de eigenaren op Twinq (of Convect en andere concurrenten), dan nog snapt 80% van de eigenaren er niks van en zal een deel van die 80% van de vrijheid gebruik maken om het hele jaar door vragen te stellen. Je deelt op dit forum nota bene zelf allerlei rechterlijke uitspraken, waarin vaak naar voren komt dat of het bestuur of de gemiddelde eigenaar er niks van snapt.
Inzagerecht in MR2006 is voor individuele eigenaren dus wel specifiek geregeld. Men moet zich aanmelden voor de KC. Niemand die dat doet, dus inzagerecht leeft niet zoals jij denkt dat het leeft.
Geen rechter gaat mij als bestuurder met MR2006 ongelijk geven, want ik handhaaf gewoon de splitsingakte. Dat is een ander verhaal met MR1992 en MR2017, dus zal ik als bestuurder in die situatie eerst de spelregels m.b.t. inzagerecht voorleggen aan de ALV. Zoals je zelf vaker schrijft, bepaalt de ALV, dus als bestuurder laat ik de ALV goedkeuring geven voor het volledig opengooien van Twinq, Convect, Informant, etc, en worden de spelregels daarvoor in het HHR vastgelegd.Ja als er onrust in de VvE is, dan zal je zeer waarschijnlijk als bestuurders vaker lastig worden gevallen. Maar als die onrust er niet is, weet ik hoe het is om lastig gevallen te worden met onterechte vragen. Dan kan je wel zwart-wit denken en denken dat alleen alleen slechte bestuurders en beheerders een punt maken van inzagerecht (of ander rechten), maar alle bestuurders en beheerders, goed of slecht, worden geconfronteerd met het dagelijks bestuur. Pas als je dat zelf een paar jaartjes doet met alle goede bedoelingen, dan pas snap je dat je van veel thema’s ook een punt moet maken. Maar het is veel makkelijker om er geen punt van te maken en gewoon te stoppen met de ondankbare vrijwilligersfunctie en te verhuizen naar een grondgebonden woning. Banken willen niet voor niets geen VvE’s als nieuwe klanten. Dat is vanwege de enorm veel bestuurderswisselingen op jaarbasis en dat kost de banken gewoon erg veel geld.
Tot slot overstijgt jouw kennis van verschillende splitsingsaktes mijn kennis, dus ik vind het zeer vreemd dat je zegt: “Het bestuur van een VvE heeft een beperkte rol die volgt uit de splitsingsakte.”
Want de splitsingakte staat vol met verantwoordelijkheden voor het bestuur. Het bestuur heeft in de praktijk echt alles behalve een beperkte rol. Maar zalig zijn de onwetenden van geest.Vooropgesteld, ik ben geen jurist, en ook geen advocaat 😉
Bestuurders van een VvE hebben zeker niet dezelfde bescherming als alle eigenaren. Als bestuurder kan je zonder Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering als natuurlijke persoon aansprakelijk gesteld worden. Daar hebben alle andere eigenaren geen last van. Het bestuur wordt ook afgerekend op het financiele beleid en ook daar hebben alle andere eigenaren geen last van.
Helemaal mee eens !
Echter, zolang het bestuur handelt conform de regelgeving hoeft een VvE bestuurder zich geen enkele zorgen te maken.
Het gaat pas fout als bestuurders bijvoorbeeld zonder mandaat van de vergadering contracten afsluiten of zonder mandaat grote (onderhouds)uitgaven doen.
Welke risico’s zie jij dan voor je als een VvE bestuurder gewoon uitvoering geeft aan de besluiten van de ALV?De administratie van de VvE is anno 2024 volledig digitaal. Meer dan de helft van alle VvE’s maken gebruik van Twinq. De invulling van leesrechten is voor eigenaren standaard bepaald op zo min mogelijk.
Met dat laatste ben ik het dus volledig mee oneens, zie ook mijn discussie hier.
Dat past m.i. ook niet bij de uitspraak van de rechter die ik eerder hierboven gepost heb.
Citaat :“Uit dit artikel volgt dat alle leden van de VvE het recht hebben op volledige inzage in de financiële administratie van de VvE. Dit recht volgt uit het feit dat alle leden van de VvE mede-eigenaar zijn van het gehele appartementencomplex (met een exclusief gebruiksrecht van het aan hen toebedeelde appartement).”En al zou een beheerder het aandurven om zonder ALV-besluit alle eigenaren dezelfde rechten te geven, en heb je de meest transparante en duidelijke informatievoorziening naar de eigenaren op Twinq (of Convect en andere concurrenten), dan nog snapt 80% van de eigenaren er niks van en zal een deel van die 80% van de vrijheid gebruik maken om het hele jaar door vragen te stellen.
Inderdaad zijn er helaas nog teveel mensen die weinig kennis hebben van de materie.
Dat mag wat mij betreft echter geen reden zijn om dan maar minder informatie te delen.
Mijn ervaring is ook dat mensen zonder kennis ook echt niet veel vragen gaan stellen.
Het zijn m.i. juist de eigenaren (vaak mét kennis van zaken) die om de een of andere reden tegengewerkt worden binnen de VvE, die steeds vaker een beroep doen op de informatievoorziening.In verband met tijdgebrek moet ik helaas even stoppen nu.
To be continued ! 🙂ik vind het zeer vreemd dat je zegt: “Het bestuur van een VvE heeft een beperkte rol die volgt uit de splitsingsakte.”
Want de splitsingakte staat vol met verantwoordelijkheden voor het bestuur. Het bestuur heeft in de praktijk echt alles behalve een beperkte rol.Hier doelde ik eigenlijk een verschil aan te geven met bijvoorbeeld een bestuurder van een bedrijf.
Kort samengevat zijn conform de splitsingsakte de verantwoordelijkheden van de bestuurder van een VvE;1. Dagelijks beheer van de VvE.
2. Financieel beheer, inclusief begroting en verantwoording.
3. Organisatie van vergaderingen en uitvoering van ALV-besluiten.
4. Vertegenwoordiging van de VvE naar buiten toe.
5. Onderhoud en verzekeringen van gemeenschappelijke ruimtes.De leiding in een Vereniging van Eigenaars (VvE) ligt echter bij de Algemene Ledenvergadering (ALV), die het hoogste besluitvormende orgaan is.
Daarmee wil ik de functie van bestuurder niet te kort doen.
Ik weet dat het veel werk met zich meebrengt, maar zoals eerder aangegeven, als je als bestuurder werkt conform de regelgeving hoef je je m.i. geen zorgen te maken over bestuursaansprakelijkheid.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.