[geurt]

Bij ons complex konden max 2 eigenaren bij de bouw een parkeerplaats bijkopen, voorzien van een eigen privé laadpaal. Hiervoor sluiten zij zelf een contract af met een laadpaalbeheerder.
Zij hebben een een eigen laadpas en een eigen account bij deze laadpaalbeheerder, de VVE heeft geen toegang tot dit verbruik.
Deze laadpalen zijn echter aangesloten op een collectieve energiemeter, welke het verbruik van het gebouw registreert. Denk hierbij aan de lift, centrale verlichting, etc. Alle appartementen hebben daarnaast een eigen meter.
Voor de aanlevering van de verbruiksgegevens van deze laadpalen is de VVE afhankelijk van de opgave die de privé-laders zelf aan ons doorgeven, hetgeen om redenen van mogelijke fraude, onwenselijk is.
Hiermee is het voor de VVE onmogelijk om het daadwerkelijke totale energieverbruik van de hoofdmeter ZELF te controleren/beheren.
In feite zijn deze 2 privé laders dus klant bij de VVE en betalen voor hun verbruik aan de VVE, op basis van hun eigen opgave.
De vraag is: mag de VVE bij de laadpaalbeheerder inzage vereisen in de privé laadgegevens.
En WAT als de privé laders hieraan geen medewerking willen verlenen b.v. om redenen van privacy?

De VVE heeft zelf 1 laadpaal met contract afgesloten , waar de overige leden kunnen laden. Deze laadgegevens kan de VVE wel zelf uitlezen en op basis daarvan in rekening brengen.

[VvE-stem]

Je stelt volgens mij de verkeerde vragen.
Als het verbruik voor de laadpaal niet collectief is maar wel op het collectieve systeem is aangesloten, dan moet er een elektrische energiemeter worden aangesloten, of moet de VvE altijd zelf kunnen inzien wat het verbruik is. Dit had de VvE moeten eisen tijdens oplevering. De VvE kan altijd nog een elektricien inschakelen en een energiemeter plaatsen op een plek waar de VvE ook bij kan komen om dit af te lezen. De VvE moet het echt niet accepteren dat elektraverbruik wordt doorgegeven op basis van de eigen opgave van de gebruiker of laadpaalbeheerder.

Als de andere laadpaal is gekocht door een laadpaalbeheerder dan dient die laadpaalbeheerder het verbruik van elektra te betalen aan de VvE en dan is het niet relevant wie namens die laadpaalbeheerder allemaal gebruik maakt van de paal. Die gegevens moet een VvE ook niet willen weten.
Betaalt die laadpaalbeheerder geen elektraverbruik? Dan moet de VvE dit kunnen uitschakelen, omdat de VvE immers de elektrakosten betaalt aan de energieleverancier en waarschijnlijk ook netbeheerder.

[VvE-stem]

Wel vreemd dat beide laadpalen niet van de VvE zijn.
Daar klopt echt iets niet, want als de elektra-aansluiting op naam van de VvE staat, dan kan de laadpaalbeheerder dit niet bezitten. Als dit wel het geval is, dan dient de laadpaalbeheerder zelf een aansluiting te regelen.

[geurt]

Even ter verduidelijking:
2 privelaadpalen, niet eigendom van VVE
1 collectieve VVE laadpaal (eigendom VVE).
3 accounts waarvan 2 prive waar de VVE geen inzage in heeft.

Stroomlevering via centrale VVE meter, VVE kan wel in haar eigen account kijken en rekeningen opmaken. Niet in de Prive accounts.

Abonnementen lopen alle 3 via dezelfde externe partij ( Shell-new motion).

We kunnen natuurlijk tussenmeters laten plaatsen maar de vraag was en blijft: kunnen we afdwingen dat wij in het kader van openheid en controle,inzage krijgen in de 2 prive accounts met verbruiksgegevens.

[VvE-stem]

Nee dat kan je niet afdwingen, want het is niet in eigendom van de VvE.
Dus de VvE moet per direct de aansluiting van die 2 privélaadpalen ontkoppelen.
Van wie heeft de VvE de laadpaal gekocht? Ook van Shell New Motion?
De verkoper van de laadpaal had de laadpalen niet mogen verkopen zonder eigen elektra aansluiting of de 3 laadpalen waren altijd al van de VvE geweest. De vraag is of de VvE is opgelicht.

[geurt]

2 privelaadpalen was meerwerk optie van het bouwbedrijf. 2 Eigenaren hebben hiervoor gekozen.
VVE laadpaal behoort gewoon bij de centrale voorziening van het gebouw (VVE eigendom dus).

In de verkoopbrochure was aangegeven dat er max 2 privelaadpalen op de centrale aansluiting konden.
Dit geeft zeer grote financiële gevolgen voor de HELE vve want nu zitten we als VVE op een 3×80 AMP aansluiting waarvoor we met z’n allen heel hoge vastrechtkosten betalen.
Zonder de 2 prive laadpalen konden we met 3×50 AMP uit, hetgeen ongeveer 2500 euro pjr goedkoper is.
De komende jaren rijzen deze vastrechtkosten de pan uit, met financiële gevolgen voor alle leden (VVE bijdrage).

Tot slot, de vastrechtkosten behoren volgens een jurist van Vereniging Eigen Huis tot de vaste kosten van het gebouw (modelreglement 2016) en kunnen dus niet apart, v.w.b. de verhoogde vastrechtkosten, doorberekend worden aan individuele leden/laadpaaleigenaren.

Shell Rechardge registreert het verbruik van de 3 laadpalen, onze VVE kan allen via haar eigen account het verbruik van de collectie laadpaal inzien en aan de hand daarvan verbruiksnota’s opmaken.
Voor de andere 2 privelaadpalen zijn we afhankelijk van de opgaven van de eigenaren zelf, nu we als VVE zelf geen inzage hebben

Een zeer vervelende en onbevredigende situatie met grote financiële gevolgen!

[VvE-stem]

Ik ken niet alle details, maar hoe meer je erover schrijft, des te meer ik vermoed dat er sprake is van oplichterij.

2 privelaadpalen was meerwerk optie van het bouwbedrijf. 2 Eigenaren hebben hiervoor gekozen.
VVE laadpaal behoort gewoon bij de centrale voorziening van het gebouw (VVE eigendom dus).

Of alle laadpalen waren al eigendom van de VvE of geen van de laadpalen waren al eigendom van de VvE. Welke optie het ook is, lijkt er sprake van een onrechtmatige daad.

In de verkoopbrochure was aangegeven dat er max 2 privelaadpalen op de centrale aansluiting konden.
Dit geeft zeer grote financiële gevolgen voor de HELE vve want nu zitten we als VVE op een 3×80 AMP aansluiting waarvoor we met z’n allen heel hoge vastrechtkosten betalen.
Zonder de 2 prive laadpalen konden we met 3×50 AMP uit, hetgeen ongeveer 2500 euro pjr goedkoper is.
De komende jaren rijzen deze vastrechtkosten de pan uit, met financiële gevolgen voor alle leden (VVE bijdrage).

Dus sluit je namens de VvE de aansluiting van de 2 laadpalen, indien deze niet van de VvE zijn. Wel eerst de contracten lezen of hierover niet iets wordt vermeld

Tot slot, de vastrechtkosten behoren volgens een jurist van Vereniging Eigen Huis tot de vaste kosten van het gebouw (modelreglement 2016) en kunnen dus niet apart, v.w.b. de verhoogde vastrechtkosten, doorberekend worden aan individuele leden/laadpaaleigenaren.

Onzin
Netbeheerderskosten kan je gewoon doorberekenen. Netbeheerderskosten van 3x80A zijn zelfs op basis van verbruik, maar dat snappen ze waarschijnlijk niet bij Vereniging Eigen Huis.
Maar je haalt nu wel zaken door elkaar. De VvE is de eigenaar van het gebouw, maar wie is de eigenaar van de parkeerplaatsen en wie is de werkelijke eigenaar van de laadpalen? Als er niks in de AvS staat over de parkeerplaatsen en laadpalen dan is MR2016 niet van toepassing. Je moet echt op zoek gaan naar koopovereenkomsten en andere contracten inzake eigendom/verhuur van de laadpalen en gerelateerd elektraverbruik.

Jullie VvE behoort op zijn minst fysieke tussenmeters te hebben voor het correct registreren van het elektra verbruik per laadpaal. Per direct! Of per direct de laadpalen ontkoppelen als die laadpalen niet van de VvE zijn (en er geen onderliggend verhuurderscontract is). Zo simpel is het. Via een account het verbruik inzien heeft geen enkele juridische waarde en behoort geen enkele VvE te accepteren.

Volgens mij kan je ook beter de zaak aanmelden bij de rechtsbijstand van de VvE en geen gebruik meer maken van gratis rechtsbijstand. Alleen het bestuur kan de zaak aanmelden bij de rechtsbijstand. Die gaan ook vragen naar de door mij genoemde officiële documenten.

[VvE-stem]

Ik hoop echt voor je dat er geen sprake is van oplichterij en dat je na het lezen van alle relevante documenten begrijpt hoe het werkelijk in elkaar zit.

[Rob]

Een lastige kwestie en een voorbeeld van een projektontwikkelaar die blijkbaar iets bedenkt zonder de gevolgen voor de VvE in ogenschouw te nemen.

Oplichterij vind ik een beetje onzin.
De eigenaren hebben gebruik gemaakt van een mogelijkheid die hun geboden werd.

Ik ben het eens met de stellingname van Vereniging Eigen Huis.
De grootte van de aansluiting is niet afhankelijk van het verbruik, maar de grootte van de te verwachten stroom.
Het vastrecht hoort bij de hoofdaansluiting en de kosten daarvan moeten conform MR verdeeld worden over de eigenaren.
Uiteraard had het verstandig geweest als er tussen-meters geplaatst zouden zijn, maar dan had m.i. alleen nog het werkelijke verbruik gemeten geworden en blijft het probleem met de hoge capaciteit van de aansluiting gewoon bestaan.

Ik denk dat je echt bij een jurist te rade moet gaan om te kijken wat er nog in deze kwestie gedaan zou kunnen worden.
Zelf zou ik dat echt niet weten.

De VvE is de eigenaar van het gebouw

Niet de VvE, maar de gezamenlijke eigenaars zijn eigenaar van het gebouw.

[Rene]

Gaan de twee eigenaren niet leuk vinden, maar een voorstel zou kunnen zijn om een aparte 3x35A aansluiting te regelen voor de twee laadpalen. Vastrecht en alle andere kosten hiervoor leg je bij de twee eigenaren neer.

Maar vooral benieuwd wat er in de AvS, koopcontract en andere documenten opgenomen is.
Ik verwacht ‘t zelfde als Rob. Projektontwikkelaar die zich niet bewust is van de concequenties voor de VVE door de bestaande aansluiting op te hogen.

3×50 is ook een flinke hoeveelheid. Dus ook benieuwd hoe groot ‘t gebouw is.
Wellicht dat de 3×50 ook veel te veel is voor alleen de VvE.

[monaster]

3 x 35 is ook nodig voor lift.

[geurt]

23 appartementen met lift, terrein- en binnenverlichting en 3 laadpalen, 3×80 benodigd.
Bij afkoppelen 2 laadpalen is 3×50 echt noodzakelijk.
Verbruikscijfers:
-alleen VVE verbruik(+1 laadpaal) plm. 7000 kwh pjr
-2 prive laadpalen verbruik ongeveer 5000 kwh pjr.
Bedenk: er liggen ook nog 20 VVE zonnepanelen op het dak van 40 wp pst.
Deze brengen plm. 4000 kwh op.

Juridisch erg lastig allemaal, afkoppelen kan niet zomaar. De situatie bestaat nl al ruim 3 jaar (gewoonterecht?)
Kosten afkoppelen 2 laadpalen en aansluiten op prive(woning-)meter plm 2.000 eu per paal.
Die 2×2000 eu zijn voor de VVE in 2 jaar terugverdiend via verlaging vastrechtkosten ( bij afschaling naar 3×50).
De komende jaren gaan de vastrechtkosten explosief stijgen in NL.
Men is echter niet bereid hieraan mee te werken, ook niet als de VVE deze kosten voor z’n rekening neemt( gevalletje dwars liggen).
We gaan zsm tussenmeters laten plaatsen en gaan de zaak voorleggen aan een echte jurist.
Fingers crossed.

Dank allemaal voor het meedenken!!

[Auteur]

Berichten