kozijnen individueel vervangen – echter onderdeel van splitsingsakte
- Dit onderwerp bevat 14 reacties, 5 deelnemers, en is laatst geüpdatet op mei 30, 20235:00 pm door .
-
Berichten
-
In onze VVE zijn de kozijnen onderdeel van de splitsingsakte en behoort het onderhoud tot de VvE.
Inmiddels hebben veel mensen zelf het enkel glas vervangen en/of de kozijnen.
In kader van de verduurzaming wil de VvE collectief de kozijnen vervangen.
Stel dat je afgelopen jaar HR++ glas hebt laten plaatsen en kunststof kozijnen, in hoeverre sta je dan in je recht om hiervoor een vergoeding te vragen? het lijkt mij te billijken dat bij collectieve vervanging je het bedrag terug gestort krijgt wat een vergelijkbaar appartement uit de VvE pot krijgt voor vervanging van de kozijnen.
Tenslotte betaal je wel aan het collectief mee. Echter, is dat een gunst van de VvE of kan je dat min of meer hard claimen?Tja, helaas loopt individuele vervanging van gemeenschappelijke zaken vaak uit op juridisch gesteggel.
De kozijnen van het vergelijkbare appartement worden vervangen door- en op kosten van de VvE, geheel conform de splitsingsakte.
Dat had iedere eigenaar die in het verleden zelf zijn kozijnen vervangen heeft, kunnen of moeten weten.
Ik zie persoonlijk geen reden waarom de VvE eigenaren die op eigen verzoek deze werkzaamheden uitgevoerd hebben gecompenseerd zouden moeten worden.Een leuke casus in dit licht gezien is ook deze uitspraak
Wat Rob zegt, noodzakelijk onderhoud was niet van toepassing, dus het is eigen/vrije keuze. Je hebt daar ook jaren ‘t voordeel in de vorm van comfort en betere isolatie voor terug gekregen.
Even los van ‘t noodzakelijke, je kijk naar één aspect, d.w.z. de aanschaf. Maar vergeet dat het een multidimensionaal probleem is met veel meer aspecten. Afschrijving, profijt/genot, kwaliteit, etc. etc
Je voorstel is feitelijk dat de VVE de nieuwprijs betaald voor een raam dat er al meerdere jaren in zit.
En het raam wat er al tien jaar inzit is ook tien jaar eerder aan vervanging toe. Feitelijk is er dus ook kapitaal van de VVE wat nog in de levensduur van het oude kozijn zat weggegooid.De buurman die op de VVE gewacht heeft, heeft die gerieven niet gehad. Hoe wordt hij dan gecompenseerd in je voorstel? Want die was bijvoorbeeld duurder uit met verwarmen.
En dan weet je nog niet eens WAT men heeft laten installeren. Zeg dat een appartement goedkope rommel heeft laten installeren. En de VVE gaat voor kwaliteit(ofwel duurder). Die krijgt A nu mogelijk meer terug dan dat hij betaald heeft. En omdat ‘t rommel is, is het eerder aan vervanging toe. Dus in de toekomst is hij eerder aan de beurt voor vervanging, wat noodzakelijk is, en dus weer voor de VVE zou zijn. En draait de VVE dus ook nog een keer op voor de kortere levensduur.
Helaas is individuele vervanging een valkuil waar meer VVE’s (wij ook) invallen en zit je vroeg of laat mensen die vinden dat ze iets als zelf betaald hebben en niet zien dat ze ook zelf meer profijt hebben gehad.
Bedankt voor jullie uitgebreide antwoorden! De situatie was nogal bijzonder hier kozijnen met enkel glas anno 2023 en alleen ruimte tot ophogen naar dubbel glas maar geen HR++.
Nu heeft in onze VvE ongeveer 40% van de mensen zelf een of meerdere kozijnen laten vervangen in de loop van de tijd dus kans dat er in kader van verduurzaming alles vervangen wordt is minimaal geworden omdat de gekwalificeerde meerderheid niet meer gehaald gaat worden als er niet iets van compensatie zou komen. Daarnaast kan je juridisch vanuit gewoonterecht stellen dat hetgeen in de splitsingsakte staat niet nageleefd wordt door de bewoners (ze vervangen zelf) en daarbij de vraag stellen of die clausule nog wel juridisch geldig is.
Zit m.i. dan niks anders pragmatisch op dan de kozijnen uit de splitsingsakte halen als gemeenschappelijk goed zodat iedereen naar eigen believen kan handelen en niet onnodig gaat stoken wachtend op een passieve VvE. M.i. zouden veel VvE’s er in kader van verduurzaming goed aan doen als strategie zo min mogelijk gedeeld eigendom te hebben zodat bewoners zelf voortvarend te werk kunnen gaan.
Nu heeft in onze VvE ongeveer 40% van de mensen zelf een of meerdere kozijnen laten vervangen in de loop van de tijd dus kans dat er in kader van verduurzaming alles vervangen wordt is minimaal geworden omdat de gekwalificeerde meerderheid niet meer gehaald gaat worden als er niet iets van compensatie zou komen.
In dat geval heeft die groep een goede reden om op dat moment naar de rechter te stappen en het wellicht via een vervangende machtiging voor elkaar krijgen dat de resterende kozijnen gewoon vervangen worden, op kosten van de VvE.
Daarnaast kan je juridisch vanuit gewoonterecht stellen dat hetgeen in de splitsingsakte staat niet nageleefd wordt door de bewoners (ze vervangen zelf) en daarbij de vraag stellen of die clausule nog wel juridisch geldig is.
Ik denk eigenlijk dat je blij moet zijn dat het vverecht niet op die manier werkt.
De splitsingsakte blijft geldig zolang hij niet gewijzigd wordt.
Veel vve’s maken er nu al een potje van, laat staan als ze hun eigen invulling aan de splitsingsakte mogen geven.Zit m.i. dan niks anders pragmatisch op dan de kozijnen uit de splitsingsakte halen als gemeenschappelijk goed zodat iedereen naar eigen believen kan handelen en niet onnodig gaat stoken wachtend op een passieve VvE. M.i.
Dat is alleen mogelijk door de splitsingsakte aan te passen.
M.i. zouden veel VvE’s er in kader van verduurzaming goed aan doen als strategie zo min mogelijk gedeeld eigendom te hebben zodat bewoners zelf voortvarend te werk kunnen gaan.
Heel eerlijk, ja, ik ben ook groot voorstander van zo min mogelijk gemeenschappelijke zaken in het privegedeelte, waaronder inderdaad ook bijvoorbeeld de kozijnen in de buitengevel.
Maar helaas, we zullen het moeten blijven doen met hetgeen in de splitsingsakte is vastgelegd.Heel eerlijk, ja, ik ben ook groot voorstander van zo min mogelijk gemeenschappelijke zaken in het privegedeelte, waaronder inderdaad ook bijvoorbeeld de kozijnen in de buitengevel.
Maar helaas, we zullen het moeten blijven doen met hetgeen in de splitsingsakte is vastgelegd.Ik weet niet of je het nou serieus of sarcastisch bedoelt. Wordt een mooi allegaartje, elke buurman met een eigen smaak/budget die net weer even een ander kozijn/profiel kies. Kleurafwijkingen, etc. etc.
En ins ons geval met gevelisolatie, partijen over de vloer die er geen ervaring mee hebben met beschadigingen en lekkages tot gevolg.Nee, vooral gemeenschappelijk houden wat het gebouw vormt. Misschien leren mensen dan dat het niet gaat om ik en mijn appartement, maar wij en ons gebouw.
Als je niet wil samenwerken, waarom koop je dan een aandeel in een vereniging?Ik was zeker serieus, het was dus ook niet sarcastisch bedoelt.
Voor ieder probleem is er ook een oplossing, zo zou je bijvoorbeeld ook kunnen vastleggen waar de kozijnen aan moeten voldoen kwa, kleur, materiaal en dergelijke.Ik zeg ook niet dat je alles individueel moet maken, voor sommige zaken zal dat ook zeker niet kunnen of gewenst zijn, maar op dit moment wordt een eigenaar naar mijn mening teveel beperkt door de wijze waarop het nu georganiseerd is binnen een VvE.
Ik ben er van overtuigd dat er andere mogelijkheden zijn om toch een gebouw goed te kunnen onderhouden maar waarin eigenaren toch meer vrijheden hebben en je minder afhankelijk bent van collectieve besluitvorming in een ledenvergadering.Nee, vooral gemeenschappelijk houden wat het gebouw vormt. Misschien leren mensen dan dat het niet gaat om ik en mijn appartement, maar wij en ons gebouw.
Als je niet wil samenwerken, waarom koop je dan een aandeel in een vereniging?Het kan helaas niet anders, als je in een appartement gaat wonen zit je vast aan een VvE.
En nee, ik zou ook niet anders dan in een appartement willen wonen, maar de afhankelijkheid van een VvE kan me echt gestolen worden.
Het klinkt wellicht somber maar ik ben er ook nog eens van overtuigd dat het overgrote deel van de VvE’s in Nederland niet goed functioneert.@rene Je hebt zeker een punt over de uniformiteit. Omdat mensen er gewend aan zijn bij ons zelf kozijnen te vervangen is het dus inderdaad een allegaartje geworden, de gevel is al lang niet meer uniform. Sommigen hebben hun balkon bij het appartement betrokken door een kozijn er voor te plaatsen, anderen niet. Daarnaast heb je kleur- en materiaalverschillen.
Het lijkt me dat daar een middenweg gekozen moet worden tussen kozijnen in de splitsingsakte of voorschriften. Dan zou ik toch kiezen voor de laatste.
@rob ben het met je eens dat veel VvE’s niet functioneren. Schrikbarend als ik hoor hoeveel tegenwoordig al geen bestuur meer hebben en daarvoor een externe inhuren.Het lijkt me dat daar een middenweg gekozen moet worden tussen kozijnen in de splitsingsakte of voorschriften. Dan zou ik toch kiezen voor de laatste.
Even voor de duidelijkheid, hetgeen ik hierboven geschreven heb is niets meer dan mijn gedachten over deze gemeenschappelijke zaken in relatie tot het privégedeelte.
Maar of je het eens of oneens bent met die gedachten, het is nu eenmaal niet op die manier geregeld en je zal dus moeten accepteren dat de splitsingsakte leidend is.Ik weet niet wat je bedoelt met voorschriften. Het HHR misschien? Wat betreft splitsingsreglement betreft. Dat is de grondwet van de VVE. Die is leidend. Dus een regel in het HHR opnemen dat ramen voor de eigenaren zijn, blotst met de AvS. De AvS is dan leidend.
Als je niet de AvS volgt, en iemand teken bezwaar aan en laat ‘t voorkomen, dan ga je nat.En een aanpassing van de AvS is ingrijpend en duur. Het stappenplan is op deze site ook te vinden:
Belangrijke punten zijn de verhoogte quora, de inspraak (toestemming) van derden. Het al ‘t werk dat de notaris moet doen. Want je kan/mag dit niet zelf. Dat moet via de notatis. En dat is zeker niet het half dagje voorbereiding voor de overdracht van een huis.
(IMHO) Het aanpassen van de AvS, omdat men een probleem heeft laten ontstaan in de uitvoering, is (nagenoeg) nooit de oplossing.
Het probleem is niet de VVE en de regeltjes. Het zijn die mensen die stuk voor stuk alleen voor zichzelf gedacht hebben en hun zin gekregen hebben. Die er op wijzen dat ‘t een concequentie is van de vrijheid die ze gekregen hebben.Je kan nog steeds beslissen als VVE oude ramen te vervangen. Zeker als het om houten kozijnen gaat die er al een heel leven op hebben zitten. Kwalitatief goede kozijnen die je nu koopt isoleren allemaal prima. En HR++ glas maakt ‘t verschil niet.
Ik weet niet of er bij jullie ook nog enkelglas tussen zit, maar er gaan zelfs stemmen op om vanuit de overheid enkelglas als een gebrek in de woning aan te gaan merken. Dat is een prikkel voor verhuurders om te verduurzamen, want dat verlaagt anders de huur die ze kunnen vragen. Maar potentieel ook op…. de onderhoudsverplichting van een VVE.
In deze tijd moet je betere isolerend glas toch kunnen aanbrengen lijkt mij. Heeft iemand dat wel eens binnen MR 1992 geprobeerd?
De basis zou dan zijn, art. 9 lid 2 (dus met toestemming), een gebruiksovereenkomst (met onderhoud en eisen aan installatie) tussen VVE en eigenaar en art. 38.8 (geen voordeel van vervanging, dus geen bijdrage bij algehele renovatie). Blijft over art. 14, dat zou ik ook in de overeenkomst stoppen.
…. een gebruiksovereenkomst (met onderhoud en eisen aan installatie) tussen VVE en eigenaar
Onderhoud?
Wat bedoel je daar dan precies mee?Naar mijn mening valt het nieuw geplaatste glas, conform de splitsingsakte, weer onder de gemeenschappelijke zaken.
Het lijkt mij niet de bedoeling dat dergelijke zaken op deze wijze aan de gemeenschappelijke zaken onttrokken zouden kunnen worden.Heel eerlijk, ja, ik ben ook groot voorstander van zo min mogelijk gemeenschappelijke zaken in het privegedeelte, waaronder inderdaad ook bijvoorbeeld de kozijnen in de buitengevel.
Maar helaas, we zullen het moeten blijven doen met hetgeen in de splitsingsakte is vastgelegd.Ik weet niet of je het nou serieus of sarcastisch bedoelt. Wordt een mooi allegaartje, elke buurman met een eigen smaak/budget die net weer even een ander kozijn/profiel kies. Kleurafwijkingen, etc. etc.
En ins ons geval met gevelisolatie, partijen over de vloer die er geen ervaring mee hebben met beschadigingen en lekkages tot gevolg.Nee, vooral gemeenschappelijk houden wat het gebouw vormt. Misschien leren mensen dan dat het niet gaat om ik en mijn appartement, maar wij en ons gebouw.
Als je niet wil samenwerken, waarom koop je dan een aandeel in een vereniging?Hoewel ik best wel begrip heb voor bovenstaande zorgen van Rene blijkt in de praktijk toch regelmatig dat de VvE het onderspit delft wanneer een eigenaar wijzigingen wil aanbrengen aan gemeenschappelijke kozijnen.
Ook onlangs verscheen er weer een uitspraak over een dergelijke kwestie.
Een nieuwe eigenaar had voor de ingebruikname van zijn appartement het appartement gerenoveerd en zonder toestemming van de VvE een houten kozijn met draaideur vervangen door een aluminium kozijn met schuifdeur.
In een later gehouden vergadering hebben de leden geweigerd deze eigenaar alsnog toestemming te geven voor deze verbouwing waarna deze eigenaar naar de rechter is gestapt.
Bij de kantonrechter eiste de eigenaar vernietiging van het besluit om geen toestemming te geven, maar de kantonrechter heeft dat verzoek afgewezen, waarna de eigenaar in hoger beroep ging.
In hoger beroep had de eigenaar meer geluk en het hof vernietigde het besluit van de vergadering en verleende de eigenaar een vervangende machtiging.Bovenstaande is voor mij weer een voorbeeld waarom het mij beter zou lijken als alle ramen en kozijnen in de buitengevel van het privégedeelte niet onder de gemeenschappelijke zaken zouden vallen.
Ik heb de uitspraak gelezen.
Ook al is in deze zaak het veranderen van kozijnen door een eigenaar op eigen houtje uitgevoerd en zonder toestemming van VvE door het hof “toegestaan” kan ik uit de uitspraak geenszins destilleren dat het hof zou bedoelen dat eigenaars nu een vrijbrief zouden moeten hebben om gewoon hun gang te gaan.Ik denk dat dit eerder gezien moet worden in de trant van
“uitzondering bevestigt de regel”.Ik zie de uitspraak ook niet als een vrijbrief voor anderen om hun gang te gaan.
Wel denk ik dat de gronden voor een VvE om medewerking aan een dergelijk verzoek te weigeren heel klein zijn.
Zeker ook gezien hetgeen is overwogen mb.t. de zichtbaarheid en uniformiteit
Ook uit een andere zaak blijkt m.i. dat minimale afwijkingen geen probleem meer hoeven te zijn.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.