[Rob]

In de warmtewet is bepaald dat er in geval van blokverwarming individuele meters geïnstalleerd moeten worden indien dat
technisch haalbaar en kostenefficiënt is.
Het eerder genoemde jaar 2027 heeft naar mijn idee betrekking op de regeling dat alle warmte- en koudemeters vanaf dan op afstand uitleesbaar moeten zijn.

[OmaJeanette]

En kosten efficiënt lijkt het mij in ons geval niet.
Het is eerst de investering, de metertjes en het plaatsen ervan. Dan de maandelijkse rekening (voorschot) die persoonlijk gaat, niet via de VVE. En dan de jaarlijkse verrekening. Een hele administratie die onnodig is.

Bij huren zit je sneller op dat punt want daar geld voor alles wat gedaan wordt een uurloon terwijl bij de VVE veel door vrijwilligers wordt opgelost als burenhulp.

[Rob]

Kostenefficiëntie draait niet alleen om de absolute kosten maar hangt ook bijvoorbeeld af van de kosten-batenverhouding.
Ik lees dat jullie gebouw uit 92 appartementen bestaat.

Klein rekensommetje;
Stel dat de aanschaf van de metertjes €20.000 zou kosten en de jaarlijkse administratiekosten € 2.500
De stookkosten schat ik even op €70.000/jaar
Als er door het individueel meten 10% bespaard wordt is dat dus een jaarlijkse besparing van € 7.000
Met € 2.500 jaarlijkse administratiekosten zou de netto besparing dus €4.500 zijn.
De investering van €20.000 zou dan in ca. 4 jaar terugverdient zijn.

Daarnaast zijn de kosten van de investering per appartement €20.000/92 = ca. €217 en de jaarlijkse administratiekosten €2.500/92 = €27 ook vrij laag.

Dan lijkt het mij nauwelijks verdedigbaar om te zeggen dat het plaatsen van individuele warmtemeters niet kostenefficiënt zou zijn.

[OmaJeanette]

Mag ik vragen Rob, zit u in deze branche? Of speelt u even advocaat van de duivel? Uw getallen lijken op een Rijksaanbesteding, die kloppen ook nooit. Natuurlijk respecteer ik een andere mening dan de mijne maar als u een target moet halen van appartementen die individuele meters promoten van uit het Rijk dan weet ik welke pet u op heeft.

Uit m’n hoofd dacht ik €35.000,- en de administratiekosten waren niet van-te-voren bekend. Het bestuur is wijsgemaakt dat stemmen op de jaarvergadering geen zin had. Op de vergadering is dit doorgeprikt; met zo weinig informatie is kosten-efficiëntie niet bewezen.

Dan vermoed ik dat uw aanname van 10% besparing aan de hoge kant is. We zijn niet arm (op een enkeling na) en zitten dus liever warm. We zijn niet asociaal (op een enkeling na) we stoken niet met de deur wagenwijd open. De metertjes zouden dus voor een kleine besparing zorgen en voor een groot verschil in stookkosten qua ligging. Iedereen met een woning aan de ‘schil’ van ons gebouw gaat er een onbekend bedrag op achteruit. Misschien valt het mee, misschien zal het meer dan verdubbelen. En ons huis (middenin) is straks ook voor en achter mooi geïsoleerd, dan ga ik terugkrijgen wat anderen meer moeten betalen voor kou lijden. Want het dak is niet geïsoleerd onder de gezamenlijke verantwoording van de VVE.
Al die woningen zijn gekocht met de wetenschap van ‘de verwarmingsverdeelsleutel’ de grote van je appartement is.

Ik hoop dat u mij nu begrijpt.
En iedereen die hier leest om hetzelfde probleem wens ik sterkte en doorzettingsvermogen.

[Rob]

Nee, ik zit niet in de warmtemetertjes branche, ben meer een ervaringsdeskundige 😉
Ben zelf ook woonachtig geweest in een complex met blokverwarming en weet wel hoe één en ander in zijn werk gaat.
Dus nee, ik hoef ook geen targets te halen.

Uit onderzoek is gebleken dat eigenaren bij individuele afrekening toch bewuster gaan stoken en wordt de gemiddelde besparing geschat op 10-20%
Daarnaast ben ik ook wel benieuwd naar jullie huidige stookkosten, het zou mij eerlijk gezegd niet verbazen als die al boven de geschatte €70.000 zijn.
Daarnaast komt het vreemd op mij over dat de administratiekosten niet bekend zouden zijn.
De bekende firma’s van warmtemeters kunnen dat echt wel vertellen.

Wat betreft de ligging van de appartementen wordt er ook vaak gebruik gemaakt van reductiefactoren, waarbij eigenaren van appartementen onder het dak of op een andere ongunstige locatie mogelijk gecompenseerd kunnen worden.

Het is aan jou om aan te tonen dat de invoering van de meters niet kosten-efficiënt zou zijn, maar vooralsnog heb ik daar mijn vraagtekens bij.

[OmaJeanette]

Fijn dat te horen, dat klaart de lucht.
Ik heb het idee dat de meeste reacties komen met kennis van blokverwarming in huurwoningen. Dat zijn de onze al niet meer sinds 33 jaar. We kochten (in 2019 dacht ik) nieuwe hoogrendementsketels, die zijn dus ook eigendom van de woningeigenaars, gekocht van onze spaarcenten in de VVE. Daarvoor hebben we onze staande afvoerleidingen gecoat tegen erosie, een enorme operatie maar dat moest echt als we dit gebouw nog 50 jaar bewoonbaar willen houden. In 2020 werden de 2 liften aangepast, deuren op alle verdiepingen.
We hadden een prima contract bij Vattenfall toen de prijzen bij de bewoners van de huurcorporatie door het dak gingen bleven onze prijzen gelijk. En nu zou die metertjes firma het gas gaan inkopen en met een verdeelsleutel gaan bepalen wie- hoeveel betaalt? Dezelfde noodzaak als bij de hoogrendementsketels en die afvoerleidingen zie ik hier echt niet.
En met mij heel veel mensen hier.
En die gemiddelde besparing van 10 -20 % die jij verwacht is na 2 minder koude winters niet hard te maken. Dus, bij twijfel geen actie.

Ps Die metertjes firma heeft een hele goede naam, dat werd nog tijdens de vergadering door een ‘onwillige’ bewoner gezegd.

[Rob]

Het maakt in wezen niet uit of het huur of koop appartementen zijn.
Ook in mijn situatie was er destijds sprake van koopappartementen en een klein aantal huur.
“Probleem” is dat er nieuwe regels zijn gekomen die VvE’s met blokverwarming verplichten om individuele bemetering toe te passen.
Daar kom je niet onderuit, tenzij je overduidelijk aan kan tonen dat individuele bemetering technisch niet mogelijk, of niet kostenefficiënt zou zijn.
En dat betwijfel ik nog steeds.

Overigens koopt de metertjesfirma geen gas in, dat blijft in jullie geval gewoon Vattenfall.
De metertjesfirma verrekent enkel de kosten op basis van de individuele meterstanden.

[OmaJeanette]

We komen hier niet uit Rob, mijn mening blijft dat het wel degelijk uitmaakt of een verwarmingsinstallatie eigendom is van de gebruiker of niet.

ER IS ALLEEN (NOG) GEEN JURISPRUDENTIE OVER.

Bedankt voor je – nu achteraf – meedenken.

[Rob]

Er is wel degelijk jurisprudentie op dit gebied.
Lees bijvoorbeeld eens dit arrest van het Hof Amsterdam.

[OmaJeanette]

Ik wil eigenlijk stoppen met deze discussie maar ik kan het niet laten. (grijns)

Dit arrest is niet vergelijkbaar. Hier gaat het om 13 appartementen die al bemeterd zijn waarvan 1 appartement een bedrijf is. Dat bedrijf wil terug naar de splitsingsacte.
Wij werken nog steeds met die splitsingsacte en willen met grote meerderheid voorlopig geen bemetering op de verwarmingselementen omdat niet duidelijk is wat (a) het geldelijk voordeel is van kouder wonen en (b) hoeveel dat positief is voor het milieu. Dus onze vraag is; gaan we hier in 2027 verplicht voor worden en door wie?

Bij huren zijn er 2 partijen, de huurder en de verhuurder. Daar zijn wettelijke plichten en en beschermingen voor bij wet die gehandhaafd kunnen worden.

Bij een VVE is er maar 1 partij, de eigenaren. De splitsingsacte en het huishoudelijk regelement regelen de gezamenlijke kosten en hun verdeling. En op de jaarvergadering wordt democratisch beslist waar de VVE-bijdrage aan uitgegeven wordt. Wie is hier dan de 2de partij (eiser ;-)) die deze eigenaren het recht lijkt te ontnemen door die bemetering verplicht te stellen in 2027?

[Rob]

Dat de kwestie in deze uitspraak niet identiek is, betekent niet dat die uitspraak niets zegt over jouw kwestie.
Daarnaast is de stelling dat je pas in 2027 verplicht zou worden ook onjuist.
De verplichting voor individuele meters is reeds van toepassing, in 2027 komt daar alleen de verplichting bij dat warmte- en koudemeters op afstand uitleesbaar moeten zijn.

Ik raad je aan rov 4.11 en 4.12 uit de uitspraak nog eens heel goed door te lezen

Het hof schrijft in het arrest;
“… De bepalingen omtrent de meetverplichting (artikel 8 en artikel 8a) blijven ingevolge artikel 1a lid 2 wel van toepassing op deze situaties van blokverwarming, omdat een uitzondering op deze verplichtingen strijdig zou zijn met de verplichting op grond van artikel 9 van, kort gezegd, de EED-richtlijn (Richtlijn 2012/27/EU van het Europees Parlement en de Raad van 25 oktober 2012 betreffende energie-efficiëntie, tot wijziging van Richtlijnen 2009/125/EG en 2010/30/EU en houdende intrekking van de Richtlijnen 2004/8/EG en 2006/32/EG, PB L 315). Deze EU-richtlijn streeft energie-efficiëntie na. De verplichting ‘meting warmteproductie centrale installatie bij gebouwgebonden blokverwarming’ is als gevolg van deze uitzondering op voormelde beperking van de reikwijdte van de Warmtewet dus ook van toepassing op leveranciers die voor het overige zijn uitgezonderd van de reikwijdte van de Warmtewet. Uit de Memorie van toelichting begrijpt het hof aldus dat energie-efficiëntie (vermindering van energiegebruik) ook een doelstelling is van de Warmtewet, die ook de vereniging van eigenaars en haar individuele leden in die zin bedoelt te motiveren.”

en

“…Gezien de specifieke adressering van de vereniging van eigenaars en haar leden in de (onder meer hiertoe recent door de wetgever gewijzigde) Warmtewet zoals verduidelijkt in genoemde Memorie van toelichting, is het hof van oordeel dat deze speciale wettelijke regeling door partijen dient te worden gerespecteerd en dat deze niet opzij kan worden gezet door andersluidende bepalingen in de splitsingsakte op grond van de algemene wettelijke regeling van boek 5 BW betreffende het appartementsrecht. De splitsingsakte delft op het punt van de stookkostenafhandeling het onderspit ten opzichte van de Warmtewet.”

Verder las ik nog dat je je afvroeg wat het geldelijk voordeel van kouder wonen zou zijn.
Daarmee geef je naar mijn idee al aan dat je minder gaat stoken als je individueel wordt afgerekend op je stookgedrag.
Van het plaatsen van de meters zelf wordt het natuurlijk niet kouder.

[VvE-stem]

Wilt u wel duidelijk zeggen welk deel uw mening is en welk deel een feit?

Mijn mening is gebaseerd op feiten.

De besparing door minder te stoken gaat dus over €100,- pm, (minder voor de kleinere woningen) is een deel vastrecht. en dat vastrecht daar kun je niet over besparen. Dat vastrecht wordt niet beïnvloed door het stookgedrag en evenmin door de ligging op de bovenste verdieping.

Vastrecht is iets anders dan de 35% vaste kosten.
De 35% vaste kosten worden lager naarmate meerdere bewoners minder gaan verbruiken.
Vastrecht blijft hetzelfde.

Ziet u het verschil met huurwoningen?

Het is niet relevant of een woning wordt verhuurd.

Dat is dan wederzijds VVE-stem, wat grof uitgedrukt. Wie de hele dag thuis is verwarmd de muren … het dak is niet geïsoleerd, het heeft sinds 1992 nooit op de jaarvergadering gestaan. Dus al die jaren hebben die mensen minder comfort gekregen en hetzelfde betaald.

Is ook niet relevant bij de afrekening van de stookkosten

Voorlopig ben ik blij dat we die metertjes niet gaan instaleren, voordat dat bedrag terugverdiend is moet je al heel wat kou lijden. Maar het ergste is dat ze altijd gelijk hebben bij klachten of je moet gaan procederen.

Dat is echt onzin.

[VvE-stem]

En kosten efficiënt lijkt het mij in ons geval niet.
Het is eerst de investering, de metertjes en het plaatsen ervan. Dan de maandelijkse rekening (voorschot) die persoonlijk gaat, niet via de VVE. En dan de jaarlijkse verrekening. Een hele administratie die onnodig is.

Ook onzin, tenzij alle 92 woningen bij jullie bewoond worden door mensen die de gehele dag thuis zitten en bij benadering evenveel stoken.

En nu zou die metertjes firma het gas gaan inkopen en met een verdeelsleutel gaan bepalen wie- hoeveel betaalt? Dezelfde noodzaak als bij de hoogrendementsketels en die afvoerleidingen zie ik hier echt niet.

Ook onzin. Bedrijven als Ista en Techem kopen nooit gas in en bepalen ook nooit een verdeelsleutel.
Noodzaak is wanneer de ene eigenaar nooit stookt en de andere eigenaar wel, dan betaalt de ene eigenaar de stookkosten van de ander.

[VvE-stem]

Klein rekensommetje;
Stel dat de aanschaf van de metertjes €20.000 zou kosten en de jaarlijkse administratiekosten € 2.500
De stookkosten schat ik even op €70.000/jaar
Als er door het individueel meten 10% bespaard wordt is dat dus een jaarlijkse besparing van € 7.000
Met € 2.500 jaarlijkse administratiekosten zou de netto besparing dus €4.500 zijn.
De investering van €20.000 zou dan in ca. 4 jaar terugverdient zijn.

Dat is een fictieve besparing op het vaste gedeelte, maar niet voor het variabele gedeelte. De ene bewoner kan heel veel stoken en zal onderaan de streep veel meer moeten betalen en de andere bewoner die heel weinig stookt zal aanzienlijk minder hoeven betalen. De besparing voor de zuinige bewoners is dus vele malen groter dan voor de niet-zuinige bewoners. Alle bewoners zullen schrikken hoeveel het stoken werkelijk kosten en de zuinige bewoners zullen zich belazerd voelen dat ze al die jaren de stookkosten voor de ander hebben betaald

Daarnaast ben ik ook wel benieuwd naar jullie huidige stookkosten, het zou mij eerlijk gezegd niet verbazen als die al boven de geschatte €70.000 zijn.

Ik denk dat het met 92 woningen en een niet goed geisoleerde flat makkelijk boven de 100.000 euro is.

Er is wel degelijk jurisprudentie op dit gebied.
Lees bijvoorbeeld eens dit arrest van het Hof Amsterdam.

Die kende ik nog niet. Volgens mij zijn er meer rechtszaken waarbij de VvE dacht de stookkosten te kunnen bepalen zonder het daadwerkelijke verbruik.
Ook interessant was een rechtszaak waarbij de reductiefactoren ter discussie stonden. Misschien ken ik die ook wel dankzij jou. De rechter bepaalde dat reductiefactoren ongeldig waren waarmee duidelijk werd dat iedereen gewoon voor zijn eigen warmte moet betalen. De VvE komt weg met een vast en variabel gedeelte omdat de ketels in blokverwarming nu eenmaal zo werken, maar er moet duidelijk verschil zitten in de kosten tussen iemand die niet of zelden stookt en iemand die veel stookt.

[VvE-stem]

Wij werken nog steeds met die splitsingsacte en willen met grote meerderheid voorlopig geen bemetering op de verwarmingselementen omdat niet duidelijk is wat (a) het geldelijk voordeel is van kouder wonen en (b) hoeveel dat positief is voor het milieu. Dus onze vraag is; gaan we hier in 2027 verplicht voor worden en door wie?

Er is geen bemeteringspolitie die flats gaat controleren op bemeterde radiatoren. De verplichting stelt mijns inziens dus niet veel voor. Het voordeel van bemetering lijkt mij vanzelfsprekend, je betaalt dan voor wat je daadwerklijk verbruikt en de rechter geeft eigenaren in VvE’s met blokverwaming hierin altijd gelijk. Uitzonderingen zullen na 2027 niet meer bestaan.

Bij huren zijn er 2 partijen, de huurder en de verhuurder. Daar zijn wettelijke plichten en en beschermingen voor bij wet die gehandhaafd kunnen worden.

Bij een VVE is er maar 1 partij, de eigenaren. De splitsingsacte en het huishoudelijk regelement regelen de gezamenlijke kosten en hun verdeling. En op de jaarvergadering wordt democratisch beslist waar de VVE-bijdrage aan uitgegeven wordt. Wie is hier dan de 2de partij (eiser ;-)) die deze eigenaren het recht lijkt te ontnemen door die bemetering verplicht te stellen in 2027?

Dat maakt allemaal niet uit bij blokverwarming.
Wanneer de flat van een VvE is dan bepaalt de VvE hoe de stookkosten worden verrekend (en hebben de huurders dar niets over te zeggen). Wanneer de flat volledig in handen is van de woningbouw, dan bepaalt de woningbouw hoe de stookkosten worden verrekend (en verschilt het per woningbouw of huurders iets te zeggen hebben). Dat er in 2025 nog VvE’s zijn met blokverwarming waar geen bemetering is, zou echt niet moeten mogen.

[Auteur]

Berichten