[Carla]

Beste GJ,
In hetgeen je aandraagt m.b.t. de jouw bekende regelgeving lees ik, vooralsnog, geen algeheel verhuurverbod.
http://maxius.nl/burgerlijk-wetboek-boek-5/artikel120/lid1
Echter ook deze regel wordt verschillend geïnterpreteerd door de rechtsspraak.
Ik begrijp dat het verhuren aan studenten een lastige kwestie kan zijn voor de overige eigenaars. Je kunt in deze niet veel meer doen dan het bestuur op de overlast ervan te wijzen en dáár vervolgens aktie op te ondernemen. En zoals @ Bob al zei, zorg voor een goed onderbouwd dossier.
Om werkelijk een einde te maken aan de ontstane situatie én zeker te weten wat nu werkelijk wel of niet is toegestaan kan je ook de in jouw bezit zijnde stukken een keertje voorleggen aan een jurist die bekend is met het appartementsrecht.
Overigens in de Splitsingsakte zal toch wel ergens staan op welk Modelreglement ( MR ) deze is gebaseerd?
M.vr.gr.
Carla.

[Carla]

Beste GJ,
Ter info:
https://www.vvebelang.nl/vraagantwoord/meest-gestelde-vragen/#2
Met vriendelijke groet,
Carla.

[Rob]

Het kan natuurlijk zijn dat het reglement integraal opgenomen is in de splitsingsakte.
Dat zou kunnen verklaren waarom GJ geen verwijzing naar een modelreglement vindt.
Toch blijft het wat mij betreft onduidelijk wat er dan in het reglement (niet zijnde het huishoudelijk reglement) is vastgelegd m.b.t. deze kwestie.
Eerder schreef GJ  “… In diverse artikelen in de Splitsingsakte wordt aangegeven, in meerdere omschrijvingen , dat onderverhuur van prive-gedeeltes niet toegestaan is (en m.i. is het Reglement van Splitsing van Eigendom onderdeel van het Burgerlijk Wetboek).”
Wellicht kan GJ deze artikelen uit de splitsingsakte, (dus niet uit het huishoudelijk reglement) hier kunnen weergeven !

[GJ]

dag allen, (en dank Carla voor de duidelijke site van VVEbelang)
het is de splitsingsakte (standaard) van februari 1973 , gelijk aan :
https://www.eigenhuis.nl/docs/default-source/downloads/appartement-en-vve/splitsingsreglement-1973.pdf?sfvrsn=2
artikels 20 – 24 geven aan dat er niet zonder meer de prive-ruimtes aan derden gegeven / verhuurd kunnen worden. In de notulen van ALV is dat dus nog maals benadrukt en vastgelegd in het Huishoudelijk Reglement.
 
Dus (?) : is het Huishoudelijk Reglement een juridische aanvulling op de Splitsingsakte ? als dat zo is, dan moeten de afspraken nagekomen worden die in ALV zijn geaccepteerd en goedgekeurd. Vraag voor mij dan ook is : wie moet dat dan controleren en -bij overtreding- corrigeren (cq sancties opleggen?). Is dat de ”beheerder” (administratiekantoor) ? (want die onttrekt zich momenteel aan alles door op te merken dat het een probleem tussen buren is.
 
ter aanvulling: het gaat over een keurig app complex, 35 appartementen, 70-er jaren, vnl jonge gezinnetjes en ouderen, aan de binnenschil ve studentenstad
 

[Bob]

Hi GJ,
Mooi dat we het lek boven water hebben. MR1973 dus.
De door jou aangehaalde artikelen sluiten verhuur van de appartementen niet uit (immers, Annex 1 is niet van kracht).
Dat betekent dat de Vergadering hier geen verdere beperking mag aanbrengen, ook niet in het HHR.
Conclusie is dat verhuur gewoon is toegestaan.
Vriendelijke groet, Bob

[GJ]

tja, begin het nu ook in te zien (maar niet blij mee);
dat reduceert dan wel een VVE tot een gezelli clubje dat zich maar moet bemoeien met prullenbakken en kleur van de voordeur…. de ”bestuurder” en voorzitter had daar wel wat duidelijkheid in kunnen verschaffen ipv achter een tafel te notuleren wat een geagiteerde zaal zag als inspraak en bespreken van een gezamenlijke beslissing ….
 
allen dank voor de inputs; ik laat het juridische deel dan maar zitten en ga verder in de richting van ”overlast” (nachtbraak in breedste zin des woords…).
groet, GJ

[Bob]

Hi GJ,
Voor alle duidelijkheid nog het volgende.
Eerder schreef je al “m.i. is het Reglement van Splitsing van Eigendom onderdeel van het Burgerlijk Wetboek”. Dit is echter niet het geval. Er is namelijk sprake van hiërarchie. De Akte staat “los” van de Wet (en daaronder).
Het BW is de “Wet”. De wet staat verhuur van het eigen appartementsrecht in beginsel toe (zie BW5:120).
De Akte van Splitsing (Statuten/Reglement van de VvE) wordt binnen de mogelijkheden die de Wet geeft opgesteld en verleden. De Akte mag op geen enkele manier strijdig zijn met de Wet, en er mag slechts geregeld worden wat wettelijk is toegestaan. In de Akte mogen bij het tot stand komen van de splitsing nadere regels (ballotage) worden gesteld (en nergens anders). Zie hiervoor bijvoorbeeld de Annex 1 bij het MR1973.
Het HHR valt op zijn beurt hiërachisch onder de Akte. Ook hier geldt dus weer dat het HHR op geen enkele manier strijdig mag zijn met de Akte (en dus ook de Wet), en er mag slechts geregeld worden wat volgens de Akte nader mag worden geregeld. Dus zeker niet alsnog Annex 1 van kracht verklaren, of strikte beperkingen opleggen betreffende verhuur die niet al in de Akte zijn neergeslagen.
Hoop dat het hiermee iets duidelijker is geworden. Het bestuur kan en mag niet handhaven wat onterecht wordt verboden. Zoals het nu door je wordt aangegeven geeft dat de vergaderbesluiten en de in het HHR neergeslagen bepalingen nietig zijn.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi GJ,
Zie jouw reactie nu pas. Alle begrip voor jouw gevoel (en frustratie).
Daarmee kom ik terug op mijn eerdere advies: samen sterk, medestanders zoeken, samen een formidabel en niet mis te verstaan dossier opbouwen, en de overtreders herhaaldelijk, aantoonbaar en zeer frequent aanspreken op hun (wan)gedrag.
Sterkte en veel succes, Bob

[Carla]

Beste GJ,
Dank voor je nadere informatie. Ik kan, helaas voor jou, net als @Bob geen andere conclusie trekken dan dat verhuur gewoon is toegestaan. Let wel……onder de voorwaarde genoemd in artikel 20, lid 1.
Verder misschien ten overvloede, maar toch…..alles wat je in een Huishoudelijk Reglement opneemt mag niet in strijd zijn met hetgeen in het Modelreglement ( M.R.) en/of de Splitsingsakte staat. En wat in het Modelreglement/Splitsingsakte staat mag niet in strijd zijn met hetgeen in het B.W. staat.
In het geval van wel of geen verhuur spreekt het M.R. zich niet uit tegen verhuur en dus kan je deze regel ook beter uit het Huishoudelijk Reglement schrappen. Het heeft geen enkel status ( ook niet wat er besloten is in de ledenvergadering en terug te vinden is in de notulen ) . Het geeft alleen maar verwarring.
Met vriendelijke groet,
Carla.

[Carla]

Hihi……en ik zag de reactie van @ GJ, en ook die van @ Bob,  nu pas. ( kreeg een telefoontje tussendoor ).
@ GJ, ik ben het volkomen met je eens dat je van het bestuur wel iets meer had mogen verwachten dan het uitsluitend opnemen wat een geagiteerde zaal naar voren bracht.
Ook ik begrijp je teleurstelling. Troost je met de wijsheid, hier opgedaan en volg het advies van @ Bob maar op: zorg voor een goed gedocumenteerd en onderbouwd dossier m.b.t. de ervaren overlast.
Sterkte en een vriendelijke groet,
Carla.

[Bob]

Hi GJ,
Vergeet ik nog één reactie op jouw initiële vraag.
Het bestuur moet bij overtredingen optreden.
Zie hiervoor artikel 27 lid 1. Daar staat zal en daar kan dus geen sprake zijn van vrijblijvendheid.
Een adequate en gestaffelde (proportionele) boetebepaling is ten zeerste aan te raden.
Vriendelijke groet, Bob

[Matthijs_ZH]

Wat een spraakverwarringen in dit topic!
Pas in de laatste paar bijdragen lijkt er begrip te ontstaan van het onderscheid tussen ‘verhuur’ en (z.g. ‘gesplitste’) ‘onderverhuur’.
Als een eigenaar resp. VvE-lid zijn appartement wil verhuren, is dat in elk MR toegestaan. Echter bij mijn weten is het in de meeste (zo niet alle) MR’s niet toegestaan dat een huurder dat appartement doorverhuurt aan een of meer anderen (= onderverhuur). En daar zijn dan ook heel goede redenen voor (GJ heeft volgens mij zeker een punt).
William schreef:
“Het feit dat er in de splitsingsakte staat dat appartementen niet gesplitst mogen worden, betekent vermoedelijk dat er niet zonder meer een ondersplitsing plaats mag vinden, dat is iets anders dan kamergewijze verhuur.”
‘Ondersplitsing’ lijkt mij een overbodige en onjuiste term (immers bij welke splitsing dan ook zal een nieuwe splitsingsakte nodig zijn en die zal falen wegens strijdigheid met het bestaande reglement). Waarschijnlijk bedoelt men hiermee gewoon die ‘kamergewijze verhuur’, en dat is dus gewoon onderverhuur aan meer dan één onderhuurder. Zoals bijvoorbeeld wanneer een huurder van een appartement per kamer gaat verhuren met gemeenschappelijk gebruik van keuken/douche/toilet. Of die (onderverhurende) huurder zelf ook nog een kamer blijft bewonen of elders gaat wonen lijkt mij niet van belang.
Deze kwestie is zeer actueel, gezien de opkomst van o.a. Air-bnb, met name in Amsterdam en omgeving. Dit is dus gewoon verboden en een VvE zou hierop direct moeten ingrijpen.
Gelukkig zijn de ‘founding fathers’ van de MR’s al 33 jaar geleden zo helderziend geweest om deze bepaling tegen potentiële huisjesmelkers op te nemen.
P.s. Ik heb vanavond weer eens wat nieuwe onderwerpen in dit forum bekeken en ik merk opnieuw dat onze mede-bijdragers het vaak hebben over ‘het bestuur’ (met soms ook het aantal leden erbij: ‘drie’) en dan gaat het dus steeds over vrijwilligers vanuit de ledenvergadering. Maar het ‘bestuur’ bestaat volgens de wet, althans volgens het MR, uit de ‘administrateur’ (doorgaans een administratiekantoor) en dat is per definitie een eenhoofdige functionaris.
Ik had deze begripsverwarring al een paar keer eerder in de groep gegooid, maar die discussie heeft nog steeds niet tot een eenduidige uitkomst geleid.
Zo schreef Bob nog hierboven:
“Puntje op de i: het is inderdaad niet de verantwoordelijkheid van het administratiekantoor, maar die van het bestuur.”
Kijk, dat bedoel ik.
Zelfs Bob, die eerder nog gedecideerd schreef (naar mijn mening terecht): “Het bestuur = de administrateur” trapt nu in de val van deze fictieve tegenstelling.
Alsof een politiek analist zou zeggen:
“Puntje op de i: het is inderdaad niet de verantwoordelijkheid van het kabinet, maar die van de regering.”
Daarbij de rol van het parlement buiten beschouwing latend.
In casu: de rol van de ‘commissarissen’.
 

[GJ]

dank Matthijs voor deze (vroege) bijdrage ;
ik broed nog steeds op een laatste stap naar de VVE en kan elke hulp hierin gebruiken. Ik kan wel brieven/mails naar de Adm sturen , maar zie dat er niets mee gedaan wordt. Of zoals de administrateur me recent schreef: “”… er is geen grond voor verdere stappen, en u moet er als buren onderling zelf uit komen …”.
Een van de huisjesmelkers heeft tijdens een agendapunt in een ALV (2014) al aangegeven dat hij zijn huurders zou aanmanen rustig te blijven en op de sociale media en een studentenkamerverhuursite wordt openlijk geadverteerd voor kamerverhuur door 2 appartementen.
Mijn probleem momenteel is dat de VVE/administateur me meedeelt verder niets te willen doen terwijl openlijk en aantoonbaar het MR en HR worden overtreden.
Is dan een juridische aanklacht het enige dat mij rest ? (naast dan zelf mn flat op te delen en te verhuren).
groet en prettige zondag, GJ
 

[Rob]

Beste Matthijs,
“... Als een eigenaar resp. VvE-lid zijn appartement wil verhuren, is dat in elk MR toegestaan.
Echter bij mijn weten is het in de meeste (zo niet alle) MR’s niet toegestaan dat een huurder dat appartement doorverhuurt aan een of meer anderen (= onderverhuur). ”
Matthijs, welke artikelen in het MR bepalen volgens jou dan dat onderverhuur niet is toegestaan?
“… ‘Ondersplitsing’ lijkt mij een overbodige en onjuiste term (immers bij welke splitsing dan ook zal een nieuwe splitsingsakte nodig zijn en die zal falen wegens strijdigheid met het bestaande reglement).
Waarschijnlijk bedoelt men hiermee gewoon die ‘kamergewijze verhuur’, en dat is dus gewoon onderverhuur aan meer dan één onderhuurder.”
Ondersplitsing is zeker geen overbodige en onjuiste term.
En waarom zou die nieuwe splitsingsakte falen wegens strijdigheid met het bestaande reglement?
BW5:106 art. 3 Een appartementsrecht is op zijn beurt voor splitsing in appartementsrechten vatbaar. Een appartementseigenaar is tot deze ondersplitsing bevoegd, voor zover in de akte van splitsing niet anders is bepaald.
Daarmee is het dus iedere eigenaar toegestaan zijn appartementsrecht te splitsen, tenzij in de akte van splitsing anders is bepaald.
Onderverhuur is alleen een zaak tussen de eigenaar van het appartementsrecht en de huurder.
Persoonlijk denk ik dat de begripsverwarring tussen administrateur en administratiekantoor voornamelijk bij jou leeft.
Zolang jij het verschil niet wil of kan zien tussen administratiekantoor en administrateur zal er naar mijn mening ook nooit een eenduidige uitkomst komen.
Ik ben ervan overtuigd dat die duidelijkheid er bij Bob, Carla en William bijvoorbeeld wel is.
Waar Bob hier schrijft “het is inderdaad niet de verantwoordelijkheid van het administratiekantoor, maar die van het bestuur.” heeft hij het volkomen bij het rechte eind.

[Rob]

Een bijzonder interessant artikel met betrekking tot kamerverhuur is hier te lezen !
Een ander artikel op de website van vverecht.nl is ook zeker de moeite waard !
Let ook goed op afsluitende zin in het laatstgenoemde artikel 😉
“… Kortom, nauwkeurig lezen en interpreteren blijft een must.”
 

[Auteur]

Berichten