[William]

Goedemorgen allen,

Ik heb, terug van weg geweest, een nieuwe interessante casus als discussievoer.

Appartement&Eigenaar adverteert met een actie die kortgezegd neer komt op het volgende;

– A&E verzorgt een complete dakvervanging (geen kosten VvE).

– In ruil daarvoor verleent de VvE 20 jaar lang het recht van opstal op het dak aan A&E.

– A&E plaatst zonnepanelen op het dak. Het dak en de panelen worden gedurende de 20 jaar onderhouden door/namens A&E.

– De VvE wordt verplicht stroom van deze panelen af te nemen (tegen marktarief) gedurende 20 jaar.

– Particuliere eigenaars kunnen stroom afnemen (tegen markttarief).

– Na 20 jaar vervalt het recht van opstal en worden de zonnepanelen eigendom van de eigenaars.

Zien jullie juridische haken en ogen aan bovenstaande?

[Rob]

Hoi William,
Over de juridische kant van het verhaal durf ik eerlijk gezegd niets te zeggen, dat weet ik niet !
Ik ben wel weer heel nieuwsgierig wat dan het verdienmodel daarbij is.
Zou je echt met alleen de opbrengst van de stroomafname deze hele constructie kunnen financieren?

[Beer1802]

William,
Wat de VvE en de bewoner moet betalen voor de opgewekte stroom is niet de marktwaarde maar 1 cent lager dan de landelijk gemiddelde kWh prijs.
Het klinkt allemaal heel mooi maar juridisch heb ik er geen verstand van.
Er zal wel een wijziging in de AvS moeten komen.

[William]

Mogguh,
“Ik ben wel weer heel nieuwsgierig wat dan het verdienmodel daarbij is. Zou je echt met alleen de opbrengst van de stroomafname deze hele constructie kunnen financieren?”
Geen idee, dat is aan Appartement&Eigenaar 🙂
 
“Wat de VvE en de bewoner moet betalen voor de opgewekte stroom is niet de marktwaarde maar 1 cent lager dan de landelijk gemiddelde kWh prijs”
Klopt! Excuus.
“Er zal wel een wijziging in de AvS moeten komen.”
Waarom?

[Beer1802]

Je geeft A&E 20 jaar recht van opstal. Dient dit dan niet in de AvS opgenomen te worden?
Hoe wordt dit anders dan geregeld vraag ik mij af?
Groeten
Henk

[William]

Mm nee, ik zie niet waarom hiervoor de AvS gewijzigd dient te worden eerlijk gezegd.
Het hele verhaal klinkt mij simpelweg te mooi voor woorden. Een gratis dak, groene stroom, na 20 jaar zonnepanelen cadeau. Ik moet iets over het hoofd zien vermoed ik.

[mvanw]

Hallo Henk.
“Je geeft A&E 20 jaar recht van opstal. Dient dit dan niet in de AvS opgenomen te worden? Hoe wordt dit anders dan geregeld vraag ik mij af?”‘
Ik weet niet of ik de juiste artikelen gelezen heb van A&E, maar er staat dat e.e.a. juridisch bij de notaris vast gelegd word, vandaar waarschijnlijk geen noodzaak voor wijzigen.
Echter, heb ik persoonlijk ook wat William zegt. Het klinkt te mooi om waar te zijn. (Voelt beetje als die duurzame investeringen in van bijvoorbeeld teakhout met een gegarandeerd rendement van 7%)
– Kosteloos nieuw (beter geïsoleerd) dak,
– Kosteloos plaatsen (en aanschaffen) van zonnepanelen welke eigendom worden van de VVE na 20 jaar
– 20 jaar kosten onderhoud, inspecties, schoonmaak.
Die zijn allemaal voor hun, en wat je daar tegen over stelt is het ‘dak’ en het recht daar gebruik te van mogen maken, en de verplichting  als VVE bij hun stroom af te nemen.
VVE bijdrage kan naar beneden, want wat gespaard is voor het dak kan dan worden verdeeld of er hoeft 20 jaar (bijna) niet ingelegd te worden omdat er al gespaard is.
En het is ook nog waarde vermeerderend voor de appartementen.
Het klinkt me echt mooier dan dat het (waarschijnlijk op de lange termijn) is…
Maar laat me graag door dit forum informeren (over een aantal jaar) of het echt zo is…
Marlon

[William]

Hoi Marlon,
Ik heb in het voorjaar een ALV van een VvE waarin dit plan wordt besproken en waar de intenties van de leden worden gepeild. Bij een positief resultaat zullen de eerste concrete vervolgstappen worden gezet. Ik zal proberen iedereen up-to-date te houden.

[Rob]

Dat bedoelde ik eigenlijk ook met mijn opmerking over het verdienmodel.
Er is natuurlijk geen enkele commerciële partij die op eigen kosten allerlei werkzaamheden uit gaat voeren zonder daarbij winst te maken.
Er moet dus ergens geld verdiend worden, ten koste van ……. ?

[William]

Klaarblijkelijk leveren de zonnepanelen dusdanig veel energie dat het loont 🙂 . Het minimum is trouwens een (plat) dakoppervlak van 200m2.

[Rob]

Citaat uit het artikel “… Appartement & Eigenaar wekt de stroom op, de VvE en de bewoners nemen de stroom af bij AE Duurzaam. Is er nog een lopend contract met de huidige energiemaatschappij? Geen punt, wij hebben hier met alle partijen afspraken over gemaakt. De VvE en de bewoners mogen en kunnen stroom blijven afnemen bij elke leverancier en betaalt alleen nog de hoeveelheid stroom die eventueel extra nodig is. Dit geldt dus in het geval dat er meer stroom verbruikt wordt dan door de zonnepanelen wordt geleverd.”
Volgens mij is het geen kwestie van mogen en kunnen, maar van moeten.
Ook in de avonduren, of op andere momenten dat er geen stroom opgewekt kan worden middels zonne-energie zal er toch ergens stroom afgenomen moeten worden.
“… De VvE betaalt vervolgens voor de opgewekte stroom 1 cent minder dan de landelijk gemiddelde stroomprijs. “
Misschien denk ik nu wel iets te vér door 😉 ,maar betaal je nu voor de (totale) opgewekte stroom of betaal je alleen de afgenomen stroom die door de panelen is opgewekt?
Waarmee ik dus bedoel dat het mogelijk is dat de panelen op enig tijdstip meer opwekken dan waaraan op dat moment behoefte is en waarvoor je dan toch wellicht zou moeten betalen.

[Rob]

William wrote:

…. Het minimum is trouwens een (plat) dakoppervlak van 200m2.

Ohh, dat staat niet in het artikel toch?

[William]

Hoi Rob,
dat staat er niet in inderdaad, maar kwam later aan het licht (muaha). Evenals een minimum van 10 appartementsrechten.
En nee, de VvE betaald alleen voor de afgenomen stroom (verplichting). Elke eigenaar in de VvE kan daarop aanvullend er voor kiezen ook stroom van de panelen (A&E) af te nemen, maar daarvoor dient dan wel eerst alle bedrading en bemetering etc. te worden aangelegd.
Ik denk overigens dat de VvE niet rechtstreeks van de panelen stroom krijgt, maar dat de  energieleverancier die de panelen gaat exploiteren, simpelweg de stroom gaat leveren aan de VvE, zonder rechtstreekse aansluiting tussen de zonnepanelen en de VvE. Dit is een aanname.

[Bob]

Zoals Rob al aangaf zal de commerciële partij gegarandeerd winst maken.
De (groene) “voordelen” die de VvE zou genieten worden breed uitgemeten, maar waarschijnlijk niet hard en op schrift (contractueel) gegarandeerd.
Los daarvan vindt desinvestering plaats met het wegnemen van de bestaande, nog niet afgeschreven, dakbedekking.
Eén cent onder de richtprijs is mijns inziens een fooi, er is ook stroom te krijgen (ruim) onder het gemiddelde/de richtprijs.
Los daarvan zie ik nog wat potentiële juridische uitdagingen.
Met het verlenen van het recht van opstal wijzigt de goederenrechtelijke situatie (voor een periode van maar liefst 20 jaar).
De meerderheid van (tenminste) 80% van alle stemmen is niet zomaar verzonnen, en is gelijk aan het vereiste bij wijziging van de AvS (met medewerking bestuur).
Voorts zou een tegenstander van deze hele exercitie kunnen stellen dat hier geen sprake is van een daad van beheer, maar een daad van beschikking. Een VvE mag niet “beschikken” maar slechts beheren (en is dus niet bevoegd).
De beschikkingsbevoegdheid komt slechts de gezamenlijke eigenaars toe, terwijl daarbij in het goederenrecht unanimiteit (en dat is iets anders dan 80%) vereist is/zal zijn.
Vriendelijke groet, Bob.

[Rob]

Bob wrote:

…  Los daarvan zie ik nog wat potentiële juridische uitdagingen. Met het verlenen van het recht van opstal wijzigt de goederenrechtelijke situatie (voor een periode van maar liefst 20 jaar). De meerderheid van (tenminste) 80% van alle stemmen is niet zomaar verzonnen, en is gelijk aan het vereiste bij wijziging van de AvS (met medewerking bestuur). Voorts zou een tegenstander van deze hele exercitie kunnen stellen dat hier geen sprake is van een daad van beheer, maar een daad van beschikking. Een VvE mag niet “beschikken” maar slechts beheren (en is dus niet bevoegd). De beschikkingsbevoegdheid komt slechts de gezamenlijke eigenaars toe, terwijl daarbij in het goederenrecht unanimiteit (en dat is iets anders dan 80%) vereist is/zal zijn. Vriendelijke groet, Bob.

Zéér interessante aanvulling, vindt ik 🙂

[Auteur]

Berichten