Recht van opstal dak VvE
- Dit onderwerp bevat 30 reacties, 6 deelnemers, en is laatst geüpdatet op mei 26, 20183:06 pm door .
-
Berichten
-
Goedemorgen Bob,
hartelijk dank voor deze zienswijze, zo had ik het nog niet bekeken 🙂 .
Het dak van de VvE waar ik momenteel mee bezig ben, is zo goed als afgeschreven. Een complete vervanging staat in 2019 op de planning.
Ik denk niet dat het de intentie van A&E is om de akte aan te pasen bij dit voorstel. Mocht dat wel zo zijn, ben ik er in ieder geval geen voorstander van.
“Voorts zou een tegenstander van deze hele exercitie kunnen stellen dat hier geen sprake is van een daad van beheer, maar een daad van beschikking. Een VvE mag niet “beschikken” maar slechts beheren (en is dus niet bevoegd). De beschikkingsbevoegdheid komt slechts de gezamenlijke eigenaars toe, terwijl daarbij in het goederenrecht unanimiteit (en dat is iets anders dan 80%) vereist is/zal zijn.”
Interessant. Zonder 100% voorstanders zou ik het traject niet in gaan. Echter, stel dat dit jaar alle leden enthousiast zijn en akkoord gaan. De plannen worden uitgevoerd en volgend jaar ligt er een nieuw dak en prachtige paneeltjes. Over zeg 6 jaar blijken er 1 of meerdere leden te zijn die zich bedenken. Kunnen zij op bovenstaande een beroep doen denk je?Hi William,
Hoop dat er in betreffende VvE voor vervanging van het dak is gereserveerd.
Zo dat het geval is geef ik in overweging om, na gedegen onderzoek van “de markt”, de vervanging van het dak door een “wonderdak” dat gegarandeerd 40 jaar meegaat, als VvE zelf ter hand te nemen.
Dan schakel je een winstmakende tussenpersoon/tussenbedrijf uit en bespaar je kosten.
Op enig nieuw geplaatst dak kan de VvE zelf het plaatsen van zonnepanelen ter hand nemen, en weer een/de tussenpersoon uitschakelen. Dan gaat de VvE zelf direct alle voordelen genieten. Bespaart ook de gang naar de notaris en het verlenen van een opstalrecht.
Ik heb niet gesteld dat de AvS moet worden gewijzigd, slechts dat de daarvoor benodigde meerderheid van alle stemmen wordt gehanteerd.
Het is mijns inziens eerder zo dat de akte waarin het opstalrecht wordt neergeslagen gehecht wordt aan de AvS en wordt ingeschreven in de openbare registers.
Verder houd ik niet zo van wat als. Over 6 jaar zou ik me overigens niet zo druk maken over leden die zich dan nog bedenken (die kunnen direct nu al reageren en een zaak starten), maar eerder over nieuwe leden die zich aandienen, en die de zaak gaan aanvechten op grond van, al dan niet vermeend, goede gronden. Ik gaf slechts aan dat er potentieel zeker uitdagingen in het verschiet kunnen liggen.
Kort: als VvE zelf het dak vervangen, en als VvE zelf zonnepanelen plaatsen en zelf rechtstreeks enige “groene” winst genereren, zonder potentiële juridische missers, geniet mijn sterke voorkeur.
Denk dat men zich op het forum algemeen aanbevolen houdt voor zaken en feiten waar jij nog over gaat struikelen, er komen wat mij betreft buiten de advertorial bij A&E steeds meer (en teveel) konijnen uit de hoge hoed.
Vriendelijke groet, Bob.Helemaal mee eens Bob. De VvE in kwestie heeft gereserveerd voor de op handen zijnde dakrenovatie. De actie van A&E bespaart de VvE in 2019 echter ruim een ton (exclusief investering in zelf aan te leggen zonnepanelen), vandaar het enthousiasme van de leden over de actie.
Ik hou je schrijven in het achterhoofd, waarvoor dank!Graag gedaan.
Een ton in kas houden levert naar mijn overtuiging weinig (rente) op, en er blijft slechts dood kapitaal over/liggen.
Het geld voor renovatie van het dak wordt door A&E “voorgeschoten”, maar geld lenen kost nog altijd geld!
Per saldo levert deze “groene deal” naar mijn stellige overtuiging relatief gezien alleen maar kosten en verlies voor de VvE op, waar het benodigde bedrag voor renovatie dak voorhanden is op de reserve GO.
Ik wens de betreffende VvE een wijs besluit toe.
Vriendelijke groet, Bob.Zeg maar gerust geen rente.
Maar wacht, volgens mij hebben we een misverstand. Naar mijn mening is er geen sprake van een voorschot of lening, maar bekostigt A&E de dakvervanging inclusief onderhoud voor 20 jaar, zonder dat daar een financiele verplichting vanuit de VvE tegenover staat.
Tenminste, uit de correspondentie is daar tot nog toe niet van gebleken.Wat mij betreft geen misverstand hoor, tenzij A&E een liefdadige instelling is, des neen.
De VvE betaalt/investeert niets, maar A&E betaalt alles, en daar staan natuurlijk verplichtingen voor de VvE tegenover. A&E wil haar investering niet alleen terugverdienen, naar er ook nog het nodige aan overhouden.
Schoolvoorbeeld van voorschot/lening, en de lenende partij betaalt per saldo (en natuurlijk teveel)!
Vriendelijke groet, Bob.@William,
Die ALV is ondertussen natuurlijk geweest, wat is nu de situatie? Gaat deze VVE er nog mee door?
GerardHoi Gérard,
De alv is inderdaad geweest. Echter vlak daarvoor bleek dat het dakoppervlak te klein is voor A&E om aan het project te beginnen helaas.Bedankt voor jouw antwoord William, morgenavond onze ALV waarin een eerste orienterend onderzoek of de leden hierachter staan. Wij hebben 48 appartementen en ong. 1450 m2 dak, dus aan die voorwaarden voldoen we in ieder geval wel.
GerardIn ons contact met A&E zijn wij wat verder gekomen. In het kort komt het hier op neer. Door A&E wordt een nieuw geisoleerd dak geplaatst, gevolgd door de plaatsing van een zonnepaneleninstallatie.
Het geheel wordt bekostigd door het gedurende 20 jaar verplicht afnemen van zonnestroom. Ook wordt er voorzien in een opslagaccu voor de niet zonperioden. Er wordt van uitgegaan dat de opbrengst dusdanig is dat de energienota per appartement en de VVE zelf naar bijna nul reduceert. Doordat dan die kosten niet meer aan de energiemaatschappij wordt betaald maar aan A&E, is het zogenaamd kostenneutraal.
Maar….. eigenlijk is het niet meer dan een lening over 20 jaar tegen een rentepercentage van 3%. De suggestie om zelf je dak te gaan vervangen en zelf de zonnepaneleninstallatie te laten plaatsen is waarschijnlijk een betere oplossing.
Kortom het is inderdaad te mooi om waar te zijn.Ik vraag mezelf eigenlijk af of een VvE wel bevoegd is een zodanig besluit te nemen waardoor je ook als individuele eigenaar verplicht wordt om energie af te nemen bij één partij, in dit geval A&E.
Ik heb daar mijn grote twijfels over !Inderdaad WAS optioneel. In het mij toegezonden concept contract was het gewoon verplicht. Anders klopt het verhaal namelijk niet. AenE verwacht zoveel stroom te kunnen leveren dat de appartementseigenaren v.w.b. stroom nul op de meter krijgen, daardoor niet aan de energieleverancier betalen en daardoor geld beschikbaar krijgen om aan AenE te betalen. Volgens mij gaat dat echt niet werken. Stroom is niet het grootste deel van je energienota.
Op zich vind ik het dan nog steeds een aantrekkelijke aanbieding, los van het feit of dat laatste juridisch mogelijk is zonder aktewijziging. Je bespaart immers de kosten van de dakvervanging. Ja je betaalt de energiekosten aan A&E, maar die kosten ben je hoe dan ook kwijt, hetzij aan A&E, hetzij aan nuon/essent etc.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.