Tijdshorizon MJOP
- Dit onderwerp bevat 42 reacties, 10 deelnemers, en is laatst geüpdatet op oktober 9, 20243:32 pm door .
-
Berichten
-
Goede middag,
Ons appartementengebouw, waarin 14 appartementen zijn opgenomen is eind december 2017 opgeleverd; het is dus nog erg nieuw. We worden als eigenaren nu eigenlijk pas voor het eerst geconfronteerd met een MJOP (opgesteld door de beheerder) die we binnenkort moeten bespreken (en vaststellen) in een ledenvergadering. Ik meen dat in de wet (1 januari 2018) een tijdshorizon is voorgeschreven voor een MJOP van tenminste 10 jaar. Het MJOP zelf mag niet ouder zijn dan 5 jaar en moet sowieso na 5 jaar opnieuw worden bekeken en vastgesteld. Het is mij echter volkomen onduidelijk wat een reële tijdshorizon is voor een MJOP van een nieuw appartementengebouw, de in de wet geëiste 10 jaar, of 20 of 30 of nog langer ??
Wie kan mij helpen met deze vraag. Alvast heel erg bedankt. Pierre
Het is maar wat de ALV wil. Over de tijdshorizon van een MJOP bestaan evenveel meningen dan er VvE’s zijn. Zoiets als de 17 miljoen bondscoaches van het Nederlands voetbalelftal.
Ik ben van mening dat een MJOP een tijdshorizon zou moeten hebben van dat bouwdeel met de langste vervangingstijd. Dan betaald iedereen netjes het verbruik van het gebouw ongeacht of je er lang of kort woont, dan wel er komt te wonen ergens halverwege de rit.
Een misschien extreem voorbeeld van wat ik bedoel. Stel, jullie gebouw heeft een dak met pannen. En niet zomaar pannen van 13 in een dozijn, maar hoogwaardige keramische pannen. De gemiddelde, zo je wilt theoretische, levensduur wordt opgegeven met 100 jaar. De kosten om zo’n pannendak nu te vervangen zijn €100.000. Dan is het sommetje (even afgezien van inflatie etc) snel gemaakt. Per jaar moet er €1000 aan de pot worden toegevoegd. Dat is €6 per maand per appartement. Iedereen betaalt dus €6 p/m voor het gebruik/genot van het dak of je er nu 1 maand woont of 50jaar.
Als je een horizon kiest van 10 jaar mag je blij zijn als na 80jaar eens iemand, die dan het MJOP herziet, opmerkt dat over 20jaar het pannendak vervangen moet worden. Dan gaan die bewoners dus de rekening betalen van de afgelopen 80 jaar.
Maar zoals gezegd, evenveel meningen als VvE’s zijn, maar ik vind het hanteren van een 10jaars horizon een beetje kort door de bocht.Bij ons is de eerst 12-14 jaar een 10-jarige periode gekozen. Daarna 15 jaar. Die 15 jaar is voornamelijk gekozen omdat het de variaties in de jaarlijkse toevoeging aan het reservefonds iets lijkt dempen als er in jaar 16 een zeer grote uitgave ‘binnenkomt’. Nu de wet voor een MJOP minimaal een 10-jarige periode voorschrijft, zou ik overwegen terug te gaan naar 10 jaar en een andere oplossing proberen te zoeken voor te grote variaties in de jaarlijkse toevoeging.
Beste lezers
kv 66 slaat de spijker op zijn kop.
Ik ben er voor om een MJOP voor 40 jaar door te rekenen. Dit vanaf dag een van het gebouw. Natuurlijk zijn de prijzen na 40 jaar niet meer representatief maar geven je wel een inkijk van de te verwachtte kosten. En als je om de vijf jaar een review doet zul je merken dat er zaken veranderen duurder en goedkoper. Ook zie je of er na 40 jaar voldoende financiën beschikbaar zijn. Ook dit heeft weer een bepaalde bandbreedte waar binnen dit klopt maar je hebt een doorkijk met cijfers. En is bijsturen mogelijk per 5 jaar.
Wat er gebeurt is dat in begin veel te weinig wordt gereserveerd wat latere bewoners moet ophoesten, fair, neen maar het komt zoals ik begrijp veel voor.
MJOP is een prognose en een flexibel document waar je verstandig mee om dient te gaan want uw kapitaal de VVE is in gedrang.
Wel bieden wij onze leden een 5 jaars deel aan om het voor de leken eenvoudig te houden. Maar voor de doordenkers is het compleet beschikbaar en goedgekeurd door de vergadering. Ben transparant over het plan maar laat niet een ieder het plan aanpassen want dan ben je zo de rode draad kwijt, en de bestuurders kunnen dan weer bij u komen vragen om bij te storten want betalen moet u.Helemaal eens met kv66!!
Uiteraard ga je in de MJOP uit van een inflatiepercentage. In het rekenmodel pas je dat jaarlijks aan.Onze VvE heeft in het MJOP door onzorgvuldig beheer en bestuur jarenlang “vergeten” te reserveren voor isolatieglas. Nu het glas binnen het tijdvenster van 10 jaar vervangen moet worden komt de roep om het glas maar uit de splitsingsakte te laten halen. Steeds weer hetzelfde liedje met een te lage reservering als resultaat dit ondanks de nieuwe wetgeving sinds 2018.
Wie weet hoe dit moet worden aangepaktHoewel geheel eens met Monaster, is het MJOP zoals het vaak gepresenteerd wordt, onbegrijpelijk voor een gemiddeld lid. Ik vind het de taak van het bestuur dit begrijpelijk te maken. En de taak van ieder lid om hierom te vragen. Bij ons wordt dan ook niet het lange MJOP (24 jaar, ca 160 posten, in bouwkundig jargon) besproken maar een korte samenvatting daarvan in begrijpelijke termen.
Ik ken een VVE waar een paar MJOPs op de tafel ligt van de voorzitter, mocht iemand het in willen zien.Ingewikkeld c.q. Onbegrijpelijk vond ik wat overdreven. Een MJOP is niks en niks minder een opsomming van posten die op een gegeven ogenblik vervangen moeten worden gezien de verwachte levensduur van het object. Dat moet voor ieder lid begrijpelijk zijn. Anders vragen stellen tijdens de ALV. Dus niet later gaan klagen over onbehoorlijk bestuur.
Goedemiddag
Ons complex bestaat uit 14 woonappartementen met op de begane grond bedrijfsonroerendgoed. (Midden van het land) Wij hebben 2 VvE’s en dus ook 2 MJOP’s. De MJOP’s zijn in 2018 opgesteld. Wij denken echter dat er (standaard?) posten op de MJOP’s voorkomen welke niet relevant zijn voor ons complex en/of posten welke niet redelijk zijn voor onze specifieke situatie. De modellen van de MJOP’s lijken overal wel zo’n beetje hetzelfde te zijn. Kan iemand ons een partij aanbevelen waar wij voor onze betrekkelijk kleine VvE een veel meer gerichter MJOP (MJOP’s) op zouden kunnen laten maken?
Alvast dank voor reactie
GerdaNiet relevant cq niet redelijk?? Ik neem aan dat de posten de op de MJOP staan toch zaken zijn die ook in uw gebouw voorkomen. Je kan eventueel twijfel hebben over de levensduur, maar eens zal toch tot vervanging/reparatie overgegaan moeten worden. Een periode van 25 jaar voor de MJOP lijkt mij de meest realistische.
Je zou inderdaad denken dat de posten op de MJOP’s zaken zijn die in ons gebouw voorkomen. Maar wij zien op de MJOP’s hoeveelheden deuren staan welke niet aanwezig zijn. Of bijvoorbeeld een post voor hang- en sluitwerk wat al in 2022 (nieuwbouw 2016) volgens het MJOP vervangen had moeten worden. Ons hang en sluitwerk bestaat uit 2 cilindersloten in een voor- en achterdeur. Kostenpost volgens MJOP € 3.267,00. Qua levensduur inderdaad twijfelachtig zoals u al aangeeft, maar qua onkostenpost volgens ons dus ook wel erg bovenmatig. Ook vermeld ons MJOP “fietsbeugels” welke we niet hebben. Dit soort posten brengen bij ons de twijfel of de MJOP’s wel ECHT gericht zijn op ons gebouw. Onze toenmalige beheerder heeft in 2018 de MJOP’s op laten stellen. Wij denken er goed aan te doen deze nu te laten “bijsturen” maar vragen ons ook af of het niet beter zou zijn nieuwe en gerichtere MJOP’s op te laten stellen.
U schrijft: “Een periode van 25 jaar voor de MJOP lijkt mij de meest realistische”. Bedoelt u daarmee een 25 jaars begroting? Sorry als ik misschien een soort van onnozele vragen stel. (nog niet zo veel bestuurservaring) Ik probeer dingen zo goed mogelijk te leren en te begrijpen en wil uiteraard het beste voor onze VvE’sTotaal niet boeiend, zeker niet voor een nieuwe flat. 10 jaar is helemaal prima. Zolang het maar een beetje realistisch is. Maar wat is realistisch? Als jouw wasmachine het doet na 10 jaar, ga je die ook niet weggooien en een nieuwe kopen alleen omdat je dat 10 jaar geleden ergens in je begroting hebt opgeschreven.
En een MJOP is maar een planning. Daar kan makkelijk van afgeweken worden. Maar altijd verstandig om te sparen voor vervanging/onderhoud voor de dure kostenposten. Handig uitgangspunt is die “0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw” (google it). Jullie VvE merkt vanzelf wel wat uiteindelijk na een x aantal jaar als eerste vervangen/gerenoveerd/onderhouden moet worden.
Het is maar wat de ALV wil. Over de tijdshorizon van een MJOP bestaan evenveel meningen dan er VvE’s zijn. Zoiets als de 17 miljoen bondscoaches van het Nederlands voetbalelftal.
Ik ben van mening dat een MJOP een tijdshorizon zou moeten hebben van dat bouwdeel met de langste vervangingstijd. Dan betaald iedereen netjes het verbruik van het gebouw ongeacht of je er lang of kort woont, dan wel er komt te wonen ergens halverwege de rit.
Een misschien extreem voorbeeld van wat ik bedoel. Stel, jullie gebouw heeft een dak met pannen. En niet zomaar pannen van 13 in een dozijn, maar hoogwaardige keramische pannen. De gemiddelde, zo je wilt theoretische, levensduur wordt opgegeven met 100 jaar. De kosten om zo’n pannendak nu te vervangen zijn €100.000. Dan is het sommetje (even afgezien van inflatie etc) snel gemaakt. Per jaar moet er €1000 aan de pot worden toegevoegd. Dat is €6 per maand per appartement. Iedereen betaalt dus €6 p/m voor het gebruik/genot van het dak of je er nu 1 maand woont of 50jaar.
Als je een horizon kiest van 10 jaar mag je blij zijn als na 80jaar eens iemand, die dan het MJOP herziet, opmerkt dat over 20jaar het pannendak vervangen moet worden. Dan gaan die bewoners dus de rekening betalen van de afgelopen 80 jaar.
Maar zoals gezegd, evenveel meningen als VvE’s zijn, maar ik vind het hanteren van een 10jaars horizon een beetje kort door de bocht.Interessante zienswijze (6 euro p/maand genot). Je hebt ergens wel gelijk, maar in de realiteit heeft de meerderheid geen zin om voor alles maar te blijven sparen, en al helemaal niet als het makkelijk nog 10 of 20 jaar mee kan. Stel dat zo’n pannendak uiteindelijk in 2040 vervangen wordt omdat het ook moet, dan hebben alle eigenaren (die in 2024 daar wel voor gespaard hebben maar er niet meer wonen) er helemaal niks aan. De eigenaren in 2040 zullen de financiën voor het dak moeten ophoesten, terwijl de eigenaren in 2024 weer andere zaken aan de VvE hebben betaald.
Een MJOP van 10 jaar vind ik ook wel erg kort, maar ik hoef ook niet ieder jaar naar een MJOP van 100 jaar te kijken. Dan ben ik in ieder geval al verhuisd, of uit eigen keuze of tussen 6 plankjes.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.