[ottovr]

Het gebouw waarover de volgende aanhalingen uit de notulen vermeld worden heeft 22 appartementen. Hoewel ik niet de authentieke exemplaren van de notulen van de twee ALV’s heb gezien kan ik ervan uitgaan dat zij door het bestuur zijn ondertekend.

Uit die van het betreffende jaar:
“Aanwezige stemmen: De eigenaren van [adres gebouw met 17 appartementen nr’s vermeld]. Afwezig: De eigenaren van [adres gebouw met 5 appartementen nr’s vermeld].”
[ ]
“Er wordt gestemd over het overstappen naar [naam warmtemeetbedrijf]. Er zijn 10 stemmen voor, l tegen en 2 onthoudingen. De overstap mag in werking worden gezet.”

Uit de notulen van de volgende ALV een jaar later:
“Vaststellen agenda en stemmenaantal
Met 13 van de 22 stemmen is het quorum behaald, er kunnen tijdens de vergadering rechtsgeldige besluiten worden genomen.
[ ]
“Verslag van de ledenvergadering van [datum voorgaande]:
De notulen worden zonder verdere op – of aanmerkingen goedgekeurd en vastgesteld.”

In de eerste ALV zijn 17 leden aanwezig. Ten aanzien van 13 deelnemers aan de stemming wordt de uitkomstverdeling aangegeven. Van de overige 4 wordt niets vermeld, dus niet of zij blanco gestemd hebben of tijdens de stemming afwezig waren.

Over enige tijd zal er een proces worden gevoerd over een grote vordering die de VVE heeft op een van de eigenaren wegens onbetaalde warmtekosten.
Deze eigenaar vecht de rechtsgeldigheid van het besluit van overstappen aan naar het betreffende meetbedrijf.
Kan hij zich daar nog op beroepen? De ALV’s waarvan hiervoor de notulen zijn aangehaald liggen meer dan 5 jaar achter ons.

• Dit onderwerp is gewijzigd 1 week, 6 dagen geleden door . Reden: niet-werkende html-code verwijderd

[Rob]

De eigenaar heeft blijkbaar geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om bij de rechter de vernietiging van het besluit te verzoeken toen het besluit genomen was.

Daarnaast zijn de notulen in de volgende vergadering ook nog eens zonder op- of aanmerkingen goedgekeurd en vastgesteld.
Ook daar zijn blijkbaar dus geen bezwaren kenbaar gemaakt.

Maar meer belangrijk;
Het quorum is gehaald wanneer er 12 stemmen aanwezig zijn.
Met 17 aanwezige stemmen is dat dus geen probleem.

Voor het besluit om over te stappen naar het nieuwe warmtemeetbedrijf was een volstrekte meerderheid nodig.
Met 10 stemmen voor en 1 stem tegen is die meerderheid dus zeker behaald.
Zelfs als de 4 nu onbekende stemmen tegen zouden zijn zou er nog steeds een meerderheid vóór zijn.
Het besluit is dus rechtsgeldig genomen.

Het lijkt mij dus zeer onwaarschijnlijk dat die eigenaar daar bij de rechter nog iets tegen in kan brengen.

[VvE-stem]

Over enige tijd zal er een proces worden gevoerd over een grote vordering die de VVE heeft op een van de eigenaren wegens onbetaalde warmtekosten.
Deze eigenaar vecht de rechtsgeldigheid van het besluit van overstappen aan naar het betreffende meetbedrijf.
Kan hij zich daar nog op beroepen? De ALV’s waarvan hiervoor de notulen zijn aangehaald liggen meer dan 5 jaar achter ons.

Overstappen naar een meetbedrijf heeft niks te maken met het daadwerkelijke gebruik van de warmtevoorziening en de daaraan gerelateerde kosten. Alleen omdat een asociale eigenaar het oneens zou zijn met de overstap naar een Techem of een Ista (of kleinere concurrent), betekent niet dat hij dan maar gratis gas kan stoken. Het verwarmingssysteem is onderdeel van de gezamenlijke ruimte en voorzieningen, zoals dat in de AvS staat omschreven, dus moet de asociale eigenaar in ieder geval de voorschotten blijven betalen. Van het opschortingsrecht is dus geen sprake, waar die eigenaar zich op lijkt te beroepen. https://nl.wikipedia.org/wiki/Opschortingsrecht
Voor het daadwerkelijk verbruik zal de eigenaar moeten aantonen waarom het meetbedrijf geen goede meetgegevens zou gebruiken, want hij heeft zijn kans voorbij laten gaan om de rechtsgeldigheid van het besluit aan te vechten (de overstap naar het betreffende meetbedrijf). De VvE maakt immers schulden bij de gasleverancier en iedere eigenaar zal zijn of haar aandeel daarin moeten betalen. Meetbedrijven zoals Techem en Ista hebben duizenden klanten, dus als een meetbedrijf berekent hoeveel een eigenaar moet betalen, dan moet de asociale eigenaar met heel wat beters komen dan de rechtsgeldigheid van het besluit, indien de asociale eigenaar het oneens is met de kosten. Zoals je het nu allemaal omschrijft, maakt hij geen enkele kans. Vreemd dat dit dan weer door de rechtbank in behandeling wordt genomen.

Hard aanpakken dus deze asociale wanbetaler, die ook de wettelijke rente over de onbetaalde warmtekosten moet betalen.

• Deze reactie is gewijzigd 1 week, 5 dagen geleden door .

[ottovr]

Het lijkt mij onderdehand ook niet waarschijnlijk dat de eigenaar wegens de vermeende onrechtmatige overstap gelijk gaat krijgen bij de rechter; volgens wat ik intussen las had hij zich daar eerder hebben moeten melden. De onbetaalde warmtekosten zijn die welke op de jaarlijkse afrekening van de VVE met de eigenaar zijn verschenen. Ik kan mij van vroeger herinneren dat het in VVE-land zo was dat er bij de verkoop van een appartement een verschil werd gemaakt betreffende het type kosten dat een VVE kon verhalen op de koper als de huidige eigenaar achterstallig was. De VVE kon alleen de periodieke bijdragen verhalen; extra-kosten zoals de stookkosten voor zover die het totaal der periodieke voorschotten overschreden hadden zouden niet op de koper verhaald kunnen worden. Ik krijg de indruk dat dit tegenwoordig anders is. Art.5:122 BW maakt geen verschil tussen het al of niet periodiek verschuldigd zijn aan de VVE maar ik wil zeker weten of mijn indruk klopt, dus dat de VVE gewoon alle stookkosten van de laatste twee boekjaren kan verhalen.

[Rob]

Bij mijn weten was er onder art. 5:122 BW nooit onderscheid tussen al of niet periodieke kosten.

In artikel 5:122 lid 5 BW is alleen later opgenomen, dat de notaris een bijlage aan de akte van levering hecht waarin het bestuur van de VvE opgave doet van de verschuldigde verenigingsbijdragen en de koper niet verder aansprakelijk is dan voor het bedrag dat uit deze opgave blijkt.

[ottovr]

Ik citeer mijzelf: “Ik krijg de indruk dat dit tegenwoordig anders is. Art.5:122 BW maakt geen verschil tussen het al of niet periodiek verschuldigd zijn aan de VVE”; ik bedoelde hier NIET mee dat art. 5:122 vroeger WEL een verschil maakte tussen periodiek verschuldigde bij dragen en andere bijdragen – ik baseer de overweging op andere bronnen die aangaven dat er verschil werd gemaakt tussen periodieke an andere bedragen waar het om de verhaalbaarheid op een appartementskoper gaat.

[Rob]

Dan ben ik wel benieuwd waarop die bronnen dat gebaseerd hebben.

In vrijwel alle modelreglementen is een bepaling opgenomen waarin staat: “Voor de terzake van het vervreemde appartementsrecht verschuldigde voorschotbijdragen en definitieve bijdragen die in het lopende of in het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden, zijn de vervreemder en de verkrijger hoofdelijk aansprakelijk.”

[ottovr]

Vroeger was het op het basis van het appartementenrecht zo, dat een VVE niet meer dan achterstallige periodieke en eenmalige, door de ALV besloten, bijdragen kon verhalen op een appartementsverkrijger. Dus bijv. stookkosten die buiten het maandelijkse voorschot vielen, konden niet op de koper verhaald worden. Maar de Modelreglementen verschillen van elkaar op het gebied van de verhaalbaarheid op de verkrijger. Model-73 Art. 25 lid 3:3. “Alleen de vroegere eigenaar is aansprakelijk voor de extra voorschot-bijdragen bedoeld in artikel 37 en de definitieve bijdragen die verschuldigd zijn als gevolg van besluiten van de vergadering die tot stand gekomen zijn in het tijdvak, gedurende hetwelk hij eigenaar was. Hetzelfde geldt voor bijzondere bijdragen verschuldigd terzake van andere rechtsfeiten, die in voormeld tijdvak hebben plaats gehad”.
4. In afwijking van het vorige lid is uitsluitend de nieuwe eigenaar aansprakelijk voor assurantiepremiën en het verschuldigde loon aan de administrateur, voorzover deze premie of dit loon opeisbaar is geworden na de vervreemding”. Zie voor verhaalbaarheid ook Model-83 Art. 28 lid 3, Model-92 Art. 28 lid 3, Model-06 Art. 40 lid 4, Model-17 Art. 42 lid 3 – 5.
Ik kan uit de Modelreglementen nog steeds het antwoord op mijn vraag niet distilleren.

[Rob]

MR1973 art. 25 lid 3 heeft alleen betrekking op besluiten door de vergadering tot het doen van uitgaven die een in de akte nader te bepalen bedrag te boven gaan. en niet op de normale exploitatiekosten.

In MR1973 art. 25 lid 2 staat de eerder genoemde bepaling “Voor de terzake van het verkregen appartementsrecht verschuldigde voorschot-bijdragen en definitieve bijdragen die in het lopende of in het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden, zijn de verkrijger en de vroegere eigenaar hoofdelijk aansprakelijk.”

Ik zou niet weten waarom dat niet voor de voorschot- of definitieve kosten voor de stookkosten zou gelden aangezien de kosten van brandstof en electriciteit benodigd voor de centrale verwarming ook tot de schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars behoren.

[Rob]

Zie voor verhaalbaarheid ook Model-83 Art. 28 lid 3, Model-92 Art. 28 lid 3, Model-06 Art. 40 lid 4, Model-17 Art. 42 lid 3 – 5.

Dat zijn de artikelnummers die betrekking hebben op speciale besluiten, namelijk de besluiten tot het doen van ‘buiten het onderhoud vallende’ uitgaven.
In al die artikelen staat echter ook de eerder genoemde bepaling, die betrekking heeft op de exploitatiekosten.

[ottovr]

“…de kosten van brandstof en electriciteit benodigd voor de centrale verwarming ook tot de schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars behoren”. Dat geldt alleen als er in het geval van individuele bemetering een appartementseigenaar meer dan zes maanden in gebreke blijft. De verhaalbaarheid van boven de voorschotten uitgaande stookkosten blijft m.i. vaag omdat de verscheidene Modelregimenten dit type kosten niet vermelden.

[Rob]

Ik volg je nog niet.

Op het moment dat bij de jaarafrekening wordt vastgesteld dat een eigenaar te weinig voorschot heeft betaald, ontstaat er een definitieve bijdrage aan de VvE.
Dat is geen “apart type” kosten, maar gewoon een onderdeel van de exploitatiekosten van de VvE.

Zowel de voorschotten als de nabetaling vallen onder de bepaling dat de verkrijger en vervreemder hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de bijdragen die in het lopende of voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden.
Ik zie daarom niet waarom stookkosten die boven de voorschotten uitkomen buiten die regeling zouden vallen.
Op het moment van vaststelling van de afrekening zijn ze gewoon opeisbaar en dus aan te merken als een definitieve bijdrage.

[ottovr]

Ik geef toe dat in M2017 de toedeling van verhaalbaarheid naar de verkoper en de verkrijger behoorlijk dichtgetimmerd is ondanks de -onnodige- vaagheid betreffende de term ‘Eigenaars’ in art. 16.4, maar ik benadrukte eerder het verschil van de verhaalbaarheid op dit punt toendertijd, vergeleken met die van nu.
Overigens zit er een hinderlijke grammaticafout in M2017 art. 42.3 …hoofdelijk aansprakelijk voor de met betrekking tot het overgedragen Appartementsrecht verschuldigde voorschotbijdragen en definitieve bijdragen… waarbij ‘het’ ‘de’ moet zijn (had voorkomen kunnen worden door de volgorde van’Appartementsrecht’ en ‘…bijdragen’ om te draaien)

[Rob]

Ik probeer eigenlijk juist duidelijk te maken dat er naar mijn mening geen verschil is in de verhaalbaarheid.
De betreffende tekst in MR2017 is ook terug te vinden in alle eerder verschenen modelreglementen.

Wat is er volgens jou vaag aan de term ‘Eigenaars’ in art. 16.4?
Bij het vaststellen van de begroting wordt een voorschotbijdrage vastgesteld.
Bij de jaarrekening wordt de definitieve bijdrage vastgesteld.
Indien de definitieve bijdrage lager is dan de voorschotbijdrage zal het verschil aan de eigenaars worden terugbetaald, tenzij de vergadering anders besluit.
Indien de definitieve bijdrage hoger is dan de voorschotbijdrage moeten de eigenaars het tekort binnen een maand na de vaststelling van de exploitatierekening aanzuiveren, tenzij de vergadering anders besluit.
Dan is die term toch helemaal juist?

Naar mijn mening is art.42.3 ook juist.
Het woordje ‘het’ heeft in die zin betrekking op ‘appartementsrecht’, dus het overgedragen appartementsrecht.

[VvE-stem]

Ik was het al met je eens voordat ik je uitgebreide uitleg las, Rob. Dat heb je helder uitgelegd.
Beheerders incasseren bij een verkoop overigens ook altijd een borg stookkosten, want het werkelijke verbruik moet gewoon betaald worden.

[Auteur]

Berichten